Договор переуступки бизнеса

Что такое продажа или переуступка бизнеса?

Нам часто задают вопросы что означает продажа бизнеса или переуступка бизнеса, или переуступка права аренды? Это все названия одного и того же процесса. Когда вы покупаете бизнес в большинстве случаем это означает что:

-вы получаете право продолжать аренду помещения.

В Словакии договор аренды заключается или на неограниченный срок, или на ограниченный срок, но с преимущественным правом его продления. Это в реальности означает, что при условии своевременной оплаты вами аренды нет весомых оснований с вами не продлить данный договор. Также при окончании договора вы получаете законное право первому сообщить что вы желаете продлить данный договор. Без вашего решения хозяева помещения не имеют права предлагать аренду кому бы то ни было.

-вы получаете всю мебель, оборудование и технические условия для продолжения бизнеса.

В реальности это означает, что составляется перечень передаваемого вам оборудования и товароматериальных ценностей или (что тоже является по закону) к договору прилагаются фотографии всего оборудования.

-вы получаете базу поставщиков товаров или услуг.

Очень часто контакты сохраняются долгими годами и не меняются. Это является как плюсом, так и минусом. Вы со свежим взглядом можете внести изменения, которые придадут бизнесу новую жизненную струю.

-вы получаете налаженный поток клиентов с первого дня работы.

В Словакии люди очень большие традиционалисты и если вы с первых дней что-то кардинально отличающееся от модели бизнеса предыдущего хозяина, то скорее всего люди как ходили, так и будут ходить в данное место (имеется ввиду не поменяете резко ассортимент, цены и т.д.) Эту схему работы имеет смысл оставить тогда, когда вы покупаете заведомо прибыльный бизнес по принципу: «Работает и не трогай!» Затем, когда вы освоитесь с языком или другими особенностями бизнеса можно будет вносить изменения.

-вы получаете товарные запасы.

Это является опциональным условием, но в большинстве случаем товарные остатки переходят по наследству и дают возможность первых пару недель не делать крупных заказов.

-вы получаете персонал.

Если у старого хозяина бизнеса были сотрудники, то часто они переходят к вам по наследству. В данной ситуации тоже есть плюсы и минусы. Плюсом является то, что данный персонал знает всех старых клиентов, их привычки и особенности. Также плюсом является ваше реноме перед полицией по делам иностранцев. Очень ценится создание рабочих мест для местного населения. Минус здесь тоже имеется — старые сотрудники возможно привыкли работать по определенному шаблону, и мало какой менеджер сможет переделать модель поведения данного сотрудника, если данная модель оттачивалась годами. Просим обратить ваше внимание на форму сотрудничества с персоналом — не подписывайте с сотрудниками долгосрочных контрактов. Максимальный испытательный срок может составлять 3 месяца- это достаточный период для того чтобы понять подходит ли вам данный сотрудник.

-вы получаете ООО

Данное условие также весьма опционально, т.к. есть несколько развитий события. Часто хозяева не хотят продавать свое ООО т.к. оно уже имеет определенное имя, или мы не рекомендуем нашим клиентам покупать ООО или бизнес ведется как ЧП и вам нужно будет открывать свое ЧП (ИП), т.к. ЧП(ИП) невозможно продать.

-вы получаете около месяца консультаций с хозяином бизнеса(опционально)

-вы получаете интернет магазин (опционально)

Если такой имелся у хозяина и был привязан к бизнесу, то в большинстве случаев его продают или вместе с бизнесом или за отдельную плату. Все зависит от масштабов данного проекта. Мы имеем специалистов, которые помогут вам адаптировать данный магазин под себя. Оплата также по договоренности.

В сумму покупки бизнеса не входит оплата судебных переводчиков, нотариусов, переоформление на вас всех разрешений (гигиена, пожарники, касса и т.д.)

Данные услуги мы предоставляем по отдельной согласованности с клиентом в рамках необходимых.

Сумм переуступки бизнеса часто имеет такую структуру:

Аренда помещения — несколько месяцев аренды платятся вперед. Данное условие характерно и для аренды квартиры, и для аренды некоммерческой недвижимости.

Оплата за энергии (вода, электрика, отопление) часто здесь тоже присутствует т.н. депозит.

Сумма отступных — это оплата хозяина в которую входят все товароматериальные ценности.

Наша провизия 1-2% от суммы бизнеса, но не менее 1000 евро (все зависит от того продается ли ООО вместе с бизнесом).

Как грамотно провести переуступку прав по франшизе?

Как провести грамотно переуступку прав по франшизе.?

Хочу продать бизнес по франшизе, нужно юрид.сопрвождение сделки.

Ответы юристов (4)

Это фактически не переуступка прав, а замена стороны в договоре. Поскольку она затрагивает обе стороны, такая возможность есть только в случае наличия согласия всех трёх сторон. При этом подписывается трехстороннее соглашение, которое урегулирует все необходимые вопросы по замене стороны в договоре коммерческой концессии. Если он конечно таковым является.

Есть вопрос к юристу?

Здравствуйте, Оксана. Поясните, пожалуйста, подробнее, вопрос не совсем понятен — Вы сами работаете по франшизе и хотите сделать переуступку переданных Вам прав третьему лицу, либо Вы имеете свой бизнес и хотите под собственным товарным знаком предоставить право работы третьему лицу?

1. Договор коммерческой концессии должен быть заключен в письменной форме.

Несоблюдение письменной формы договора влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.
2. Предоставление права использования в предпринимательской деятельности пользователя комплекса принадлежащих правообладателю исключительных прав по договору коммерческой концессии подлежит государственной регистрации в федеральном органе исполнительной власти по интеллектуальной собственности. При несоблюдении требования о государственной регистрации предоставление права использования считается несостоявшимся.

С уважением, Татьяна.

Порядок заключения такого договора регулируется положениями ГК РФ.

ГК РФ Статья 1028. Форма и регистрация договора коммерческой концессии

1. Договор коммерческой концессии должен быть заключен в письменной форме.
Несоблюдение письменной формы договора влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.
2. Предоставление права использования в предпринимательской деятельности пользователя комплекса принадлежащих правообладателю исключительных прав по договору коммерческой концессии подлежит государственной регистрации в федеральном органе исполнительной власти по интеллектуальной собственности. При несоблюдении требования о государственной регистрации предоставление права использования считается несостоявшимся.

Договор коммерческой концессии предусматривает передачу от правообладателя пользователю исключительных прав на использование товарного знака, знака обслуживания, коммерческого обозначения, секрета производства или ноу-хау.

Сторонами ДКК могут быть только субъекты предпринимательской деятельности. То есть, сторонами ДКК могут быть ИП, ООО, работать. Данный договор является возмездным. ДКК обязательно должен пройти регистрацию в Роспатенте. Если он не пройжет регистрацию в Роспатенте, то при возникновении разногласий в дальнейшем в судебном порядке он будет признан недействительным. Сторона по договору правообладатель обязана будет предоставить всё необходимое для работы пользователю: документацию, информацию, необходимую при дальнейшей работе. Франчайзор также должен проинструктировать самого франчайзи и его работников, оказывать им техническое содействие, а также контролировать качество товаров, используемых в деятельности франчайзи. Франчайзи, в свою очередь, тоже должен соблюдать определенные обязанности: использовать товарный знак и другое, на что он получил права, так, как указано в договоре, обеспечивать требуемое качество к товарам и услугам, также он должен соблюдать инструкции франчайзора, и, естественно, не разглашать секреты производства.

Здравствуйте. Во-первых, нужно смотреть ваш договор, разрешена ли там переуступка прав, есть ли ограничения, оговорена ли процедура. Во-вторых, нужно понимать, что это не переуступка прав в обычном понимании, а речь идет об исключительных правах пользования и договор фактически перезаключается. При оформлении такого договора также могут быть пересмотрены права и обязанности сторон (срок заключения договора коммерческой концессии, сумма вознаграждения за уступку, объем уступаемых прав и т.д.). Поскольку лицо, которому принадлежат исключительные права не ограничено ранее заключенным договором с вами. Данная процедура возможна только при согласии правообладателя. В-третьих, возможно вы говорите о субфранчайзинге, когда права остаются и у вас и предоставляются еще какому-либо лицу. В это случае также должно быть согласие правообладателя.

По оформлению, как сказано выше, форма договора письменная, обязательно включение всех существенных условий договора.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Переуступка прав аренды при покупке готового бизнеса

Здравствуйте! Мы продаем цветочный магазин. У нас есть покупатель, она внесла залог. У меня вопрос по переуступке прав аренды. В расписке я писала, что получаю предоплату за оборудование, интеллектуальную собственность и переуступку прав аренды.У нас аренда на льготных условиях. Может ли покупатель заявить об отмене договора купли-продажи бизнеса после его подписания, если на нее договор аренды оформят на иных условиях, а в договоре не прописано, что мы обязуемся предоставить гарантии льготной аренды?

Ответы юристов (4)

Все зависит от формы Вашего бизнеса. Если у Вас ООО и цветочный магазин оформлен на него, то достаточно купля-продажа корпоративных прав у нотариуса. Если Вы ИП, то тогда купля-продажа помещения, пока можно в простой письменной форме с регистрацией в Росреестре, но уже есть законопроект, обязывающий нотариально удостоверять сделки с недвижимостью​

Уточнение клиента

Вы несовсем меня поняли. У нас договор субаренды. Мы не владеем площадью магазина. У меня ИП. После заключения договора мы поедем переоформлять договор аренды на нового владельца магазина. Наш текущий договор идет по льготным условиям (по знакомству). Но не факт,что новому покупателю оформят договор субаренды на тех же льготных условиях. Имеет ли она право потом требовать отменить наш договор купли-продажи бизнеса,если для нее условия аренды окажутся другими? В нашем договоре не будет указано,что мы обязуемся ей предоставить те же условия аренды ( т.к договор составляем не мы, а головная организация,у которой мы арендуем помещение)

27 Июня 2017, 17:38

Есть вопрос к юристу?

Так у Вас нет предмета купли-продажи. Вы просто юридически прекращаете субаренду. Будет ли заключен с новым субарендатором договор субаренды — это право арендатора и собственника помещения. А бизнес здесь не при чем.

Уточнение клиента

А то,что я в расписке писала,что получаю предоплату за переуступку прав аренды,не обязывает меня ни к каким вопросам касаемо аренды?

27 Июня 2017, 17:44

Право аренды не является имущественным правом. Это право пользования, Ваше индивидуальное право пользования помещением на основании договора. Переуступка может быть применительно к требованию или долгу. Но в любом случае она выражается материальным правом, а не правом пользования. Продать право аренды с юридической точки зрения невозможно. В Вашем случае, на мой взгляд, есть элемент неосновательного обогащения. Лицо, оплатившее Вам за переуступку права аренды, вправе обратиться в суд с исковым заявлением о взыскании неосновательно полученных средств.

Уточнение клиента

Дело в том, что я в расписке указывала не только переуступку прав аренды. Там было указано,что я получаю предоплату за оборудование,интеллектуальную собственность. Переуступку прав аренды меня попросил покупатель бизнеса указать в расписке.

27 Июня 2017, 18:07

Оборудование является движимым имуществом и может быть продано. Интеллектуальная собственность в чем выражена? У Вас зарегистрирован торговый знак? Если так, то Вы вправе его продать.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Договор переуступки бизнеса

Одна из активно развивающихся тенденций в сфере коммерческой — это продажа готового бизнеса

На рынке большинство предложений готового бизнеса представлены под обривиатурой «ППА» т.е. переуступка права аренды.

Определение ППА

Сразу внесем ясность. Юридически переуступка права аренды (ППА) не подразумевает передачу прав на бизнес, т.е юридическое лицо, клиентскую базу и т.п., а только лишь переуступку одним лицом своего права аренды недвижимости другому лицу. Однако в силу того что продажа бизнеса в большинстве случаев подразумевает в том числе переуступку права аренды на помещение, в котором осуществляется такой бизнес, под термином «ППА» зачастую подразумевают продажу предприятия в целом.

На рынке сегодня ППА приобретает все большую популярность, растет и число предложений. Это обусловлено желанием бизнесменов с помощью продажи бизнеса в короткие сроки окупить свои затраты на бизнес от которого они по тем или иным причинам решили избавиться.

Описание процесса продажи бизнеса.

Когда собственник бизнеса решает продать свое предприятие, ему прежде всего нужно определиться какой способ продажи ему подходит.

Основные способы продажи бизнеса:

— Продажа фирмы (ООО, ОАО, ЗАО и др.) путем смены учредителей, а в случае с акционерным обществом — продажи акций новому владельцу

— Договор продажи доли (долей)

— Договор продажи предприятия

— Договор продажи оборудования

— Прочие соглашения (в том числе «джентельменские» соглашения, расписки и т.п.)

Чаще всего выбирается наиболее простой и эффективный способ, а именно продажа бизнеса путем смены учредителей. Т.е. несложный процесс, при котором по заявлениям в налоговые органы одни учредители (продавцы) выходят из состава продаваемой организации, а другие (покупатели) заходят в ее состав. Именно этот способ вы должны рекомендовать продавцам в случае, когда они не определились как они будут продавать свое предприятие. Смена учредителей подразумевает тот факт что само юридическое лицо с его названием и со всеми его правами (в т.ч. собственно право аренды на помещение и другие права) переходит к новым владельцам. В случае же когда бизнес принадлежит ИП (индивидуальному предпринимателю) или учредители ООО не хотят продавать свое юридическое лицо вместе с предприятием, потребуются другие способы продажи.

Зачастую продажа бизнеса осуществляется путем составления т.н. «джентельменского» договора, когда допустим просто составляется список оборудования и стороны «ударяют по рукам» и передают деньги. Этот способ юридически не корректен, однако пользуется широкой популярностью при продаже не крупных и несложных по своему составу активов предприятий.

Активы и ценообразование в ППА

На сегодняшний день у собственников предприятия чаще всего до боли простая логика при формировании стоимости продажи своего бизнеса: «Сколько там я вложил в ремонт» плюс «А сколько я вложил духовных сюда сил» плюс «Какой же у меня крутой бизнес» и плюс еще миллион-другой. Конечно же это мягко говоря не корректный расчет и при таком способе расчета им едва ли удастся найти покупателя. И здесь нужен профессиональный подход, ведь в финансах правит математика.

Поэтому мы разработали эффективную формулу для расчета стоимости бизнеса, состоящую из сложения следующих показателей :

P × 8 + MA + NM + PPA — N

Где :

P — прибыль получаемая предприятием в месяц (при ее наличии), умноженная на 8 месяцев, однако в случае долгосрочного договора (например на 3, 5 или более лет) количество месяцев может увеличиваться до 18, (в зависимости от степени ликвидности бизнеса) т.к. возрастают гарантии по договору аренды и уменьшаются риски.

MA — Материальные активы: Оборудование, материалы, товар, мебель, инструмент и т.п.

NA — Нематериальные активы: Клиентская база, лицензии и сертификаты, рекламные возможности, сайт, какие либо права и т.п.

PPA — Стоимость прав аренды как отдельного актива. Чем ниже аренда, выше привилегии и срок договора аренды помещения, а так же чем выгоднее местоположение объекта, тем выше стоимость права аренды как такового .

N — Недостатки бизнеса. Например: высокая дальнейшая арендная плата, не проходное месторасположение, краткосрочный договор аренды, низкая прибыль, отсутствие персонала, неисправное оборудование и т.п.

Общие плюсы (преимущества, например наработанное торговое место, длительный срок существования бизнеса, аренда без последнего месяца, высокая прибыль и прочие преимущества и гарантии) подчеркивают его преимущества а так же в своей степени затрудняют процесс торга. Преимущества и плюсы бизнеса увеличивают его привлекательность, а минусы в свою очередь уменьшают или по крайней мере выявляют предмет для торга.

* Стоимость бизнеса может увеличиваться в зависимости от наличия существенных преимуществ

Так же стоит учитывать общий фон факторов и характеристик продаваемого предприятия, указанных в документе «Характеристики ППА»

Можно купить бизнес (по договору уступки прав) на физ. Лицо?

Договор уступки прав и обязанностей, составляется с 3 сторон. ООО которое продает бизнес, Арендодателем, и физ. лицо.

Физ лицо, не имеет право заниматься предпринимательской деятельностью, но если физ лицо зарегистрирует ИП, тогда возможно заниматься предпринимательской деятельностью? или необоходимо будет это документарно закреплять?

Ответы юристов (5)

Договор уступки прав и обязанностей, составляется с 3 сторон. ООО которое продает бизнес, Арендодателем, и физ. лицо.

Если под покупкой бизнеса понимается устпка прав на некий объект недвижимости, при помощи которого ведется бизнес, то физическое лицо, плоучив право использования данного объекта может использовать его в своей предпринимательской деятельности.

Но для такой деятельности обязательно нужно зарегистрировать ИП или учредить ООО, в которое вносятся права на этот объект.

Ведение предринимательской деятельности без регистрации может повлечь административную и даже уголовную ответсвенность.

Есть вопрос к юристу?

если Вы имели в виду перемену сторон в договоре аренды, по которому помещение передано в пользование с конкретной целью, то да, физическому лицу необходимо сначала зарегистрироваться ИП, чтобы не нести убытки из-за приостановки приобретенного бизнеса.

порядок действий должен быть такой: регистрируете ИП, заключаете соглашение уже в статусе ИП и сделку по покупке оборудования и/или товаров у ООО

Уточнение клиента

А если покупка оборудования и товаров будет на физ лицо, а договор арены сначала оформляется на физ лицо, через неделю выпускается доп соглашение на аренду с ИП. Как ИП могу ли я пользоваться приобретенными товарами и оборудование (хотя получила из как физ лицо)?

22 Февраля 2017, 00:34

можете, но если будет выбрана система налогообложения учитывающая расходы (УСН 15%) Вы не сможете учесть покупку данных товаров и оборудования в расходах, т.к. они будут куплены до получения статуса ИП

Уточнение клиента

22 Февраля 2017, 00:40

Ксения, здравствуйте. Следует более точно определиться, что в Вашем понимании означает «ООО продает бизнес». Если речь идет об имущественном комплексе, то он должен быть отдельно зарегистрирован и будет продаваться именно как комплекс, если только о каком-либо товаре, предметах обстановки в офисе — то это тоже не договор уступки, а договор купли-продажи.

Поскольку Вы говорите, что в числе подписантов предполагаемой уступки присутствует Арендодатель, значит, вероятнее всего, речь идет о Соглашении о перемене стороны в договоре, где ООО как Арендатор меняется на новое лицо — физическое. Я бы рекомендовал не подписывать такое Соглашение, а заключить новый договор аренды. В этом случае Вы начинаете отношения с Арендодателем «с чистого листа». Но если все же будете подписывать Соглашение, обратите внимание на то, чтобы в нем было указано, что все обязательства Арендатора, возникшие до перемены стороны в договоре, не переходят на нового Арендатора.

Есть два варианта продажи бизнеса:

Продажа компании как имущественного комплекса, на базе которого ведется бизнес-деятельность;
отчуждение по частям.
В первом случае (если ИП уже есть), при наличии недвижимого имущества на праве собственности на отношения в связи куплей-продажей такого бизнеса распространяет действие Гл. 30 (§ 8) ГК РФ о продаже предприятия. В остальных случаях можно руководствоваться общими нормами гражданского законодательства. Кроме того, необходимо учитывать, что переоформление прав на недвижимое имущество потребует дополнительных регистрационных действий, если речь идет о собственности либо долгосрочном договоре аренды (при переуступке прав арендатора по нему).
Чтобы упростить данную процедуру можно продать дело вам по отдельным частям и через договор купли-продажи на каждый отдельный актив – торговое оборудование, товар, договор аренды, в том числе и как физическому лицу, а в последствии после регистрации вас в качестве ИП, оборудование и товар может быть передан ИП для коммерческой цели.

Как ИП могу ли я пользоваться приобретенными товарами и оборудование (хотя получила из как физ лицо)?
Ксения

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Продажа бизнеса. Как грамотно оформить?

Доброго дня! у меня автомойка, беру ее в аренду. Работаю уже 2 года. Понадобились деньги, решил продать автомойку как готовый бизнес путем переуступки прав аренды. Арендодатель не против, то есть ему все равно кто именно будет у него арендовать мойку.

Сумма приличная, так скажем. Как оформить сделку таким образом, чтобы:

1. не платить налог с продажи( с полученной суммы);

2. в дальнейшем не было проблем с новыми арендаторами. Я на данном сайте начитался, что при продаже «готового бизнеса» люди(продавцы) сталкиваются после продажи с претензиями о якобы мошенничестве, незаконном обогащении и тд.

Ответы юристов (3)

Уважаемый Иван! Доброго! Так, а Вы ИП или у Вас ЮЛ (то же ООО)? Какая система или режим налогообложения? Там, оборудование у кого точно в собственности? Есть ли товарный знак или бренд или иное (зарегистрированное)?

Так, в силу ч.1 ст.1027 ГК РФ

По договору коммерческой концессии одна сторона (правообладатель) обязуется предоставить другой стороне (пользователю) за вознаграждение на срок или без указания срока право использовать в предпринимательской деятельности пользователя комплекс принадлежащих правообладателю исключительных прав, включающий право на товарный знак, знак обслуживания, а также права на другие предусмотренные договором объекты исключительных прав, в частности на коммерческое обозначение, секрет производства (ноу-хау).

Понятно, что по аренде перевод прав и обязанностей или просто перезаключение договора на нового арендатора.

По оборудованию и прочему — договор купли -продажи.

1. не платить налог с продажи( с полученной суммы);

ну, скорее чтобы вообще ничего не платить вряд ли получиться, но надо вникать

2. в дальнейшем не было проблем с новыми арендаторами. Я на данном сайте начитался, что при продаже «готового бизнеса» люди(продавцы) сталкиваются после продажи с претензиями о якобы мошенничестве, незаконном обогащении и тд.

как оформить договора.

Уточнение клиента

ИП, усн. торговых знаков нет. Оборудование я также арендую, планирую просто также переоформить это оборудование на покупателя и все. Из мат.активов — в основном разная мебель.

то, что мы переоформим договор на покупателя, это понятно.

С ним мне какой договор нужно заключить? Если будет просто акт передачи мебели и расписка в получении средств, это нормально? и если да, то на каком основании мне нужно платить налог? самому идти в налоговую с распиской и уплатить %?

15 Марта 2018, 15:14

Уточнение клиента

Касательно же суммы вознаграждения за тот же перевод — прямо так и указываете в доп. соглашении о переводе прав и обязанностей арендатора или в ДКП по своему оборудованию. — вот здесь ничего не понял

15 Марта 2018, 15:40

Есть вопрос к юристу?

Уважаемый Иван! В дополнение: по УСН есть «доходы», а есть «доходы минус расходы». Разница есть.

Что в собственности — ДКП (по УСН уже надо смотреть — см. ст.ст.346.14-346.18 НК РФ).

Касательно аренды разные варианты:

— или дополнительное соглашение к договору аренды на нового арендатора (перевод прав и обязанностей);

— или соглашение о расторжении договора аренды и новый на нового арендатора.

Передаточный акт или акт приема — передачи — само собой, хотя и в договоре арены все можно отразить.

Расписка или чеки- ордера, платежные получения — это уже в зависимости от способа оплаты.

Касательно же суммы вознаграждения за тот же перевод — прямо так и указываете в доп. соглашении о переводе прав и обязанностей арендатора или в ДКП по своему оборудованию. Какие проекты нужны документов — обращайтесь к любому из юристов сайта.

Уважаемый Иван! В дополнение: в силу ч.1 ст.382 ГК РФ (см. в целом ст.ст.382-393.2 ГК РФ, ст.615 ГК РФ, ст.22 ЗК РФ — если там и ЗУ)

Право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.

Далее (ч.2 ст.615 ГК РФ)

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Соответственно за перенаем Вы четко и оговариваете плату (свой доход).

Касательно остального Вашего дохода — все четко описываете в договоре/договорах купли -продажи оборудования, «клиентской базы» и прочего.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Переподписание договора аренды при продаже бизнеса ИП

Я ИП. У меня малый бизнес в арендованном помещении.

Я продаю бизнес. Договор продажи бизнеса между моим ИП и ООО покупателя.

В ходе сделки необходимо будет расторгнуть мой договор аренды, и подписать новый договор аренды между собственником помещения и ООО

Как мне застраховаться от случая, что я свой договор аренды расторгнул, собственник договор с покупателем подписал. А потом, до оплаты, покупатель отказывается от исполнения договора.

И я остаюсь без помещения

Ответы юристов (12)

А нельзя договор аренды подписать после передачи денег Вам?

Возможен залог имущества со стороны покупателя, то есть покупатель Вам передает имущество в залог, либо 100% предоплата Вам.

Также возможна передача Вами прав и обязанностей арендатора помещения, зачем Вам расторгать договор аренды!

Гражданский кодекс
Статья 615. Пользование арендованным имуществом
1. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
2. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
3. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Может выложите проект договора, без персональных данных?

С уважением! Г.А. Кураев

Есть вопрос к юристу?

Как мне застраховаться от случая, что я свой договор аренды расторгнул, собственник договор с покупателем подписал. А потом, до оплаты, покупатель отказывается от исполнения договора.
Алексей

Как я понимаю из вопроса Вы продаёте оборудование, которое необходимо для бизнеса и такое оборудование находится в помещении. Продавайте оборудование, а после новый его собственник заключит договор аренды с арендодателем, который сдает это помещение. Возможно заключить сразу два договора одновременно — Вы продаёте оборудование, а Собственник помещения заключает договор аренды с новым собственником бизнеса, а с Вами соглашение о расторжении договора аренды. С уважением, Урванцев Евгений.

Здравствуйте. В принципе можно сделать замену стороны в договоре, что то вроде цессии.

то есть вы уступаете покупателю за деньги — место, а арендодатель — дает свое согласие- подпись грубо говоря в договоре этом тоже ставит.

Но это сложнее, чем договор расторгнуть и потом подписать новый.

Это практически тоже что и перенайм получиться — ст. 615 гк выше указал коллега.

Ну помещение вы потеряете при любом исходе в общем то… разве что- в том договоре уступки (перенайма допустим) писать- что помещение переходит к новому арендатору только после полного расчета с вами.

аренды расторгнул, собственник договор с покупателем подписал
Алексей

так возможно в принципе

А потом, до оплаты, покупатель отказывается от исполнения договора. И я остаюсь без помещения
Алексей

лучше такие вещи делать конечно после оплаты, хотя бы 50 на 50.

договоритесь с арендодателем о предоставлении Вам права переуступки прав аренды, если данное право не предусмотрено условиями договора аренды. в этом случае Вы уступите право за деньги и сможете предусмотреть условие об отказе и/или расторжении уступки с возвратом Вам арендных прав.

Здравствуйте, такое возможно если собственник согласится на подобное, я надеюсь с ним Вы согласовали данный момент.

Как мне застраховаться от случая, что я свой договор аренды расторгнул, собственник договор с покупателем подписал. А потом, до оплаты, покупатель отказывается от исполнения договора.
Алексей

В этом случае лучше всего будет заключить трехсторонний договор перенайма, который по условиям договора вступит в силу с момента оплаты Вашего бизнеса.

Статья 615. ГК РФ Пользование арендованным имуществом
2. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Договор цессий по мнению ВАС РФ в данном случае заключать нельзя, только перенайм.

Пункт 16 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66
Передача арендатором права аренды другому лицу может осуществляться лишь способами, предусмотренными п. 2 ст. 615 ГК РФ, т.е. в порядке перенайма, внесения вклада в уставный капитал хозяйственного общества или товарищества, внесения паевого взноса в производственный кооператив. Поскольку право аренды было передано истцу путем заключения между ним и прежним арендатором договора уступки права аренды, отказ ответчика в регистрации такой сделки соответствует законодательству.

Здравствуйте! Сначала продаете свой товар, оборудование, мебель и т.п. в общем все что Вы называете бизнесом, передаете по акту приема передачи, под расписку или по безналу получаете деньги.

После этого занимаетесь переоформлением договора аренды.

Уточнение клиента

коллеги, спасибо большое

Если сначала получить деньги за договор продажи бизнеса, то у покупателя позникает резонный вопрос — как ему застраховаться от того, что я свой договор аренды расторгну, а собственник заключит договор с покупателем

Мне предлагают прописать в договоре:

1) Оплата в течение 5 дней с момента подписания договора

2) В течение 2х дней с момента подписания — переподписание договора аренды

3) Если в течение 10 дней — нет отплаты — покупатель обязан расторгнуть договор аренды

4) Если в течение 15 дней договор не расторгнут — штраф в 50% от суммы сделки

16 Июня 2016, 20:58

ну 100% страховки тут нет, все равно у вас получается отсрочка по дням, пусть и небольшая

3) Если в течение 10 дней — нет отплаты — покупатель обязан расторгнуть договор аренды
Алексей

не так… не покупатель обязан… а сделка расторгается и покупатель обязан все вернуть вам

4) Если в течение 15 дней договор не расторгнут — штраф в 50% от суммы сделки Что скажете?
Алексей

но вот это можно сделать.

но учтите… если добровольно это не произойдет- придется идти в суд

А зачем Вам это помещение без товара? Встречный вопрос.

Мне предлагают прописать в договоре:
1) Оплата в течение 5 дней с момента подписания договора
2) В течение 2х дней с момента подписания — переподписание договора аренды
3) Если в течение 10 дней — нет отплаты — покупатель обязан расторгнуть договор аренды
4) Если в течение 15 дней договор не расторгнут — штраф в 50% от суммы сделки
Алексей

Я бы отказался от таких условий и предложил.

1) Оплата в течение 5 дней с момента подписания договора

2) Расторжение договора аренды в течение 2-х дней с момента поступления денег на счет.

3) В случае невнесения денег в течение 5-ти дней неустойка.

4). В случае невнесения денег в течение 10-ти дней расторжение договора.

5.) В случае нерасторжения договора аренды расторжение договора купли-продажи.

Статья 157. ГК РФ Сделки, совершенные под условием

2. Сделка считается совершенной под отменительным условием, если стороны поставили прекращение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит. 1) Оплата в течение 5 дней с момента подписания договора
2) В течение 2х дней с момента подписания — переподписание договора аренды
3) Если в течение 10 дней — нет отплаты — покупатель обязан расторгнуть договор аренды
Алексей

Очень похоже на отменительное условие, но таковым не является, т.к. зависит от воли сторон, а не от объективных обстоятельств.

Расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке он не может, т.к. такого права не представлено законом и это вполне может быть основанием для признания данного пункта недействительным по ч.1 ст. 168 ГК РФ.Признание недействительным этого условия влечет за собой признания недействительным условия о неустойке, как дополнительного требования.

В общем мутная получается сделка. Настаивайте на перенайме.

Алексей, Вам необходимо заключить договор перехода прав и обязанностей по договору аренды (перенаем) в соответствии со статьей 615 Гражданского кодекса РФ, в котором указать, что он вступает в силу с момента расчета по договору купли-продажи бизнеса от _____________ числа.

Поскольку в договоре купли-продажи бизнеса будет указан срок расчетов, то указанное условие не будет отменительным, следовательно является действительным.

Гражданский кодекс
Статья 615. Пользование арендованным имуществом
1. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
2. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
3. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

С уважением! Г.А. Кураев

не зная деталей, сложно предлагать варианты, но ситуация выглядит странно.

Во-первых, вообще не учитывается мнение арендодателя. С ним существуют чёткие договоренности? Он готов расторгать и заключать договоры аренды по требованию любого лица, в любой момент, без каких-либо дополнительных условий? И уплата арендной платы его не интересует?

Во-вторых, не очень понятно беспокойство нового покупателя в отношении того, что оборудование Вы продадите, а договор аренды не расторгнете. Если это малый бизнес в арендованном помещении, то платить за аренду, не имея возможности вести бизнес, со стороны выглядит не очень логично. Вероятно, ситуация имеет какие-то нюансы, которые мы не знаем.

Поэтому, не зная деталей, оптимальный вариант, при условии согласия арендодателя, это договоренности о датах и процедуре перезаключении договора.

Но если необходима какая-либо «подстраховка», то присоединюсь к коллегам, которые предлагают перенайм.

Что касается этого варианта

Мне предлагают прописать в договоре: 2) В течение 2х дней с момента подписания — переподписание договора аренды 3) Если в течение 10 дней — нет отплаты — покупатель обязан расторгнуть договор аренды 4) Если в течение 15 дней договор не расторгнут — штраф в 50% от суммы сделки
Алексей

то я бы не советовала соглашаться на такие условия. Вы по сути пытаетесь установить обязательства с третьим лицом — заключить и расторгнуть договор с арендодателем. И устанавливаете неустойку за неисполнение.

Неизвестно, будет ли в договоре аренды условие об одностороннем расторжении арендатором через 10 дней после заключения договора. И штраф в размере 50% от суммы вашей сделки за нерасторжение через 15 дней договора между новым покупателем и арендодателем, думаю, что и в судебном порядке взыскать не сможете.

п.2. ст.330 ГК РФ Кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.

Арендодатель откажется расторгать договор, и всё.

Поэтому с правовой точки зрения — перенайм, договор между Вами и покупателем, можете регулировать и условиями, и установлением неустойки.

Можете ещё рассмотреть предварительный договор аренды между покупателем и арендодателем, если покупатель хочет гарантий и арендодатель согласен учитывать вашу ситуацию с продажей бизнеса. Только срок увязывать не с оплатой покупателем Вашей сделки, а с иными фактами

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.