Оглавление:
Налоги на покупку недвижимости в Италии
В случае приобретения недвижимости в Италии у юридического лица
1. Первичное жилье / Prima casa
1.1 НДС 4%
1.2 Регистрационный сбор (фиксированный) 168,00 €
1.3 Ипотечный сбор (фиксированный) 168,00 €
1.4 Кадастровый сбор (фиксированный) 168,00 €
2. Вторичное жилье / Seconda casa
2.1 НДС 10%
2.2 Регистрационный сбор (фиксированный) 168,00 €
2.3 Ипотечный сбор (фиксированный) 168,00 €
2.4 Кадастровый сбор (фиксированный) 168,00 €
Покупка недвижимости в Италии у частного лица
1. Первичное жилье / Prima casa
1.1 Регистрационный сбор 3%
1.2 Ипотечный сбор (фиксированный) 168,00 €
1.3 Кадастровый сбор (фиксированный) 168,00 €
2. Вторичное жилье / Seconda casa
2.1 Регистрационный сбор 7%
2.2 Ипотечный сбор 2%
2.3 Кадастровый сбор 1%
Ипотечный сбор / Imposta ipotecaria (D. Lgs. 31 октябрь 1990 № 347)
Этим сбором облагаются все действия связанные с регистрацией, записью, аннотациями в государственный реестр недвижимости при акте купли-продажи, дарения или наследовании.
Кадастровый сбор / Imposta catastale (D. Lgs. 31 октябрь 1990 № 347)
Переоформление, в результате акта купли-продажи, дарения, наследования, подлежит кадастровому сбору.
Регистрационный сбор / Imposta di registro (D.P.R. №. 131 от 6 апреля 1986)
Сбор, связанный с регистрацией акта купли-продажи, дарения, наследования недвижимости в налоговой.
Первичное жилье / Prima casa
Льготами на покупку первичного жилья могут пользоваться резиденты Италии, приобретающие первичное жилье на территории Италии.
Нерезидент, может воспользоваться льготами на покупку «первичного жилья», в случае, если он в течении года станет резидентом.
Вторичное жилье / Seconda casa
Для резидентов Италии — приобретении вторичного жилья на территории Италии.
Для нерезидентов — приобретение любого жилья.
© Trade & Consulting sas
Использование статьи возможно исключительно с письменного разрешения Trade & Consulting sas
Налог за продажу в италии
Налоги на недвижимость Италии
Италия недвижимость озеро побережье – волшебные слова. Многие мечтают не только посетить эту страну, познакомиться с её культурным и историческим наследием, но и приобрести здесь то, на что хватает денежных средств. Цены недвижимости Италии многообразны, как и сама недвижимость. При этом не следует забывать о том, что при покупке недвижимости Италии уплачиваются налоги.
В первую очередь отмечу различия в сумме налогов: они могут быть больше и меньше. От чего это зависит. Здесь важно обратить внимание на 3 момента:
1. какой по счёту, первый или второй объект недвижимости Италии, вы приобретаете,
2. у кого приобретаете, то есть является ли владелец недвижимости физическим лицом или же это юридическое лицо, например, строительная организация, у которой вы покупаете новостройку,
3. кто вы: резидент Италии или иностранец, не имеющий вида на жительство.
Если вы иностранец и покупаете квартиры или дом в Италии, который является первым жильём, вы можете оплатить налоги по минимуму, то есть как за покупку «первого дома». Итальянское государство при этом даёт вам срок, равный 18 месяцам, чтобы вы могли получить вид на жительство, зарегистрироваться в принадлежащем вам объекте недвижимости. Если вы сомневаетесь, что вы можете организовать подобное, лучше оплатить налоги по категории приобретения «второго дома», в противном случае по истечении 18 месяцев вас ждёт неприятная вещь — штраф.
Итак, налоги.
При приобретении «первого дома» для постоянного места жительства:
3% — регистрационный налог
168 евро — ипотечный налог
168 евро — кадастровый налог
При приобретении «второго дома» или летней резиденции , где рядом озеро, морское побережье или горы:
Выплачивается 10% от кадастровой стоимости дома (обычно это на 50% — 60% ниже рыночной стоимости, аналог российской оценке недвижимости в БТИ)
7% — регистрационный налог
2% — ипотечный налог
1% — кадастровый налог
При покупке квартиры в Италии у строительной компании «первого дома» для постоянного места жительства:
4% — подоходнй налог
168 евро — регистрационный налог
168 евро — ипотечный налог
168 евро — кадастровый налог
При покупке жилья у строительной компании «второго дома» или летней резиденции:
10% — подоходный налог
168 евро — регистрационный налог
168 евро — ипотечный налог
168 евро — кадастровый налог
Если приобретается дом в Италии категории «люкс» или относящийся к категории «исторический, археологический, художественный», то в каждом конкретном случае налоги назначаются индивидуально.
В Италии, как и в России, существует ежегодный налог, который определяется конкретным муниципалитетом и зависит от того, что это, например, вилла или квартиры в Италии. В среднем это 0, 2 — 0,5% от кадастровой стоимости жилья (аналог российской оценке БТИ).
Следует помнить, что налоги оплачиваются в момент подписания договора купли-продажи недвижимости Италии у нотариуса и нужно иметь дополнительную сумму на уплату нотариальных услуг и налогов. Это расходы приобретателя недвижимости Италии.
Налоги при покупке земли:
Сельскохозяйственная земля
15% — регистрационный налог
2% — ипотечный налог
1% — кадастровый налог
Несельскохозяйственная земля
8% — регистрационный налог
2% — ипотечный налог
1% — кадастровый налог
Что касается ипотечного налога, хочу пояснить, что этот тип налога не имеет никакого отношения к понятию «ипотека» как у итальянцев, так и у нас, в России.
Как и кадастровый налог, ипотечный налог — это плата государству за регистрацию недвижимости Италии, за внесение в специальные реестры недвижимости. Этот налог фиксирован 168 евро, но в случае приобретения второго дома итальянцем (для иностранца это тоже чаще второй дом, ведь человек на момент покупки недвижимости Италии имеет регистрацию где-то) он равняется 2% от кадастровой стоимости недвижимости. Такой же он и при приобретении земли — 2%.
Если провести аналог, у нас тоже есть пошлины, которые оплачиваются прежде, чем подаются документы, в том числе договор купли- продажи, на государственную регистрацию.
Удачных вам покупок любой недвижимости Италии: квартиры, дома, виллы, независимо от того, что рядом озеро, горы, морское побережье или крупный город вроде Милана или Рима.
Налог на недвижимость в Италии для россиян в 2018 году
Все сделки с недвижимостью в Италии облагаются налогом. Этот сбор всегда оплачивает покупатель. Его размер не зависит от того, кто приобретает недвижимость – гражданин страны, иностранец с видом на жительство или без него. Налоги для россиян, немцев, французов – для всех – в Италии одинаковые.
Размер налоговой ставки не меняется в зависимости от того, где расположен объект. Вы можете приобрести квартиру в центре Рима или апартаменты в маленьком городке на побережье – процент, который потребует государство, будет одним и тем же.
Абруццо. Холмы Сильви.
От чего зависит размер налога на недвижимость в Италии
Налог на покупку первичной и вторичной недвижимости рассчитывается по-разному. Если вы выбираете новостройку, то государственный сбор (НДС) составит 10% и будет считаться от суммы, указанной в договоре купли-продажи.
Обратите внимание: в объявлениях продавцы всегда пишут стоимость без учета НДС. Заявленная в рекламе цена – не окончательная. В Италии можно торговаться не только с частными собственниками, но и с застройщиками. И уже после того, как вы договоритесь об окончательной стоимости, сможете рассчитать, какую сумму надо будет прибавить на налоги.
Если вы покупаете вторичную квартиру или дом в Италии, то регистрационный налог составит 9% и будет считаться от кадастровой стоимости объекта. А она на практике на 20-40% ниже, чем рыночная цена.
Как узнать кадастровую стоимость недвижимости? Её можно рассчитать, взяв данные из кадастровых документов. Когда выбор сделан, ваш риэлтор попросит нотариуса проверить их актуальность по своей базе, и назовёт реальную кадастровую стоимость объекта. Таким образом, еще до подписания предварительного соглашения вы будете знать размер налога на недвижимость.
В редких случаях кадастровая оценка может оказаться выше продажной стоимости. Это происходит, если продавец по каким-то причинам продает собственность очень дешево. Государственный сбор все равно рассчитают от более высокой кадастровой стоимости, в противном случае, за сделкой будут пристально следить, полагая, что цена специально занижается для ухода от налогов.
Покупатели элитной недвижимости в Италии при покупке на первичном рынке платят НДС 22% от цены, указанной в документе при купле-продаже.
Чтобы объект был признан элитным, должно сойтись много параметров – местоположение, метраж дома, размер участка, наличие бассейна и др. В данном случае «элитный» – это не просто эпитет, которым пользуются продавцы, это определенная классификация в Кадастре. Вся жилая недвижимость относится к категории А, а элитная имеет подпись – А1, A8, A9.
Важно: вы будете знать, считается ли собственность элитной, и, соответственно, облагается повышенным налогом на покупку, еще на стадии выбора, до подписания каких-либо документов.
Триест — вид на город с высоты Мемориального парка (ит. Parco della Rimembranza)
Налоги на недвижимость в Италии 9 / 649
Налоги на недвижимость в Италии
Расчет большинства налогов на недвижимость в Италии основан на кадастровой, а не рыночной стоимости недвижимости. Кадастровая цена, как правило, на 20-40% ниже реальной. Исключение – новый объект, купленный у застройщика. В этом случае кадастровая и покупная стоимость будут равны.
Важно: до заключения сделки, для оценки размера ежегодных расходов, покупателю нужно узнать кадастровую стоимость и налоговую ставку для выбранного объекта.
Ипотечный сбор (итал. imposta ipotecaria)
Оплачивается при записи, регистрации, аннотациии, наследовании, дарении, покупке, продаже недвижимости в государственном реестре недвижимости.
Кадастровый сбор (итал. imposta catastale)
Оплачивается при переоформлении недвижимости в результате акта купли-продажи, дарения, наследования.
Регистрационный сбор (итал. imposta di registro)
Оплачивается при регистрации акта купли-продажи, дарения, наследования недвижимости в налоговой.
Первичное жилье (итал.prima casa)
Приобретение первичной жилой недвижимости со льготами возможно для резидентов Италии, приобретающих жилье на территории страны. Те, кто резидентами не являются, могут воспользоваться аналогичными льготами на покупку «первичного жилья», если они в течении 18 месяцев станут резидентами.
Вторичное жилье (итал. seconda casa)
Резиденты могут приобрести вторичное жилье на территории Италии.
Нерезиденты — любую жилую недвижимость.
Земльный участок под застройку (итал. terreno edificabile)
Для иностранцев не существует никаких ограничений в приобритении земельных участков (строительсво на тех же условиях и с теми же ограничениями, которые применяются к итальянским гражданам).
В Италии существуют 3 основных налога (регистрационный налог, ипотечный налог, кадастровый налог), которые необходимо уплатить при покупке недвижимости вместе с другими сборами и расходами. Оценка суммы налогов зависит от типа имущества и «характеристик» покупателя и продавца.
Перечень налогов и сборов к уплате при покупке недвижимости в Италии:
1. Покупка недвижимости у частного (физического) лица, компании, организации, застройщика/компании-реконструктора при условии, что прошло более 5 лет со дня завершения строительных или реструктуризационных работ и не облагается НДС.
— НДС — не облагается;
— Первичное жилье: регистрационный налог 2% от кадастровой стоимости недвижимого имущества.
— Вторичное жилье: регистрационный налог — 9% от кадастровой стоимости недвижимого имущества, если покупатель частное (физическое) лицо; рассчитываете по заявленной цене, если в качестве покупателя выступает фирма, компания, организация или индивидуальный предприниматель.
Важно: налог на регистрацию не может быть менее € 1000 от стоимости имущества.
— Фиксированный ипотечный налог: € 50
— Фиксированный кадастровый налог: € 50
— Фиксированный гербовый сбор: € 230
— Фиксированный ипотечный взнос в размере: € 35
— Фиксированный кадастровый сбор за переоформление имущества: € 55
2. Покупка недвижимости у застройщика/компании-реконструктора при условии, что прошло не менее 5 лет со дня завершения строительных или реструктуризационных работ и облагается НДС; у застройщика/компании-реконструктора при условии, что прошло более 5 лет со дня завершения строительных или реструктуризационных работ и облагается НДС.
— Первичное жилье: НДС 4% от заявленной стоимости недвижимости.
— Вторичное жилье: НДС 10% от заявленной стоимости недвижимости.
— Элитная недвижимость: НДС 22% от заявленной стоимости недвижимости.
— Фиксированный регистрационный налог — 200 €;
— Фиксированный ипотечный налог — 200 €;
— Фиксированный кадастровый налог — 200 €.
— Фиксированный гербовый сбор: € 230
— Фиксированный ипотечный взнос в размере: € 35
— Фиксированный кадастровый сбор за переоформление имущества: € 55
3. Покупка земли под строительство: НДС 8%.
4. Покупка сельскохозяйственной земли: НДС 15% (только для резидентов страны).
Важно: все налоги, сборы, взносы длжны быть выплачены до подписания акта купли-продажи у нотариуса.
Страхование недвижимости в Италии (1-2% от стоимости объекта) является не обязательным, но зависит от региона, устава кондоминиума (для недвижимости в кондоминиуме) и является обязательным для недвижимости, купленной в ипотеку.
Расходы на содержание недвижимости в Италии
Налог на недвижимость
Единый коммунальный налог IUC (итал. Imposta Unica Comunale) на недвижимость. Он включает три налога: IMU, TASI, TARI, уплачивается каждый год и рассчитывается одинаково как для резидентов, так и для нерезидентов страны.
Муниципальный налог на недвижимость IMU (итал. Imposta Municipale Unica)
Ставка налога IMU зависит от места расположения недвижимости, размера, классификации как объекта недвижимого имущества, устанавливается решением муниципалитета (может меняться каждый год) и применяется для зданий, строительных площадей и сельскохозяйственных земель.
От уплаты IMU освобождены владельцы первичного жилья, кроме элитной недвижимости, для пожилых людей и инвалидов налог может быть снижен или они также могут быть освобождены от уплаты.
Расчет IMU
Чтобы рассчитать размер IMU необходимо определить налоговую базу (сумма, с которой взимается налог). Налоговая база определяется кадастровым доходом (не путать с кадастровой стоимостью), на 1 января текущего года.
Налоговая база = (кадастровый доход x 1,05) х кадастровый мультипликатор.
Кадастровый доход (итал. rendita catastale) рассчитывается по формуле:
кадастровый доход = консистенция х расчетный показатель.
Консистенция (итал. consistenza dell’unita immobiliare) – параметр, который зависит от типа объекта, может выражаться числом комнат, площадью в квадратных метрах, объёмом в кубических метрах.
Расчетный показатель (итал. la tariffa d’estimo) — имеет значение для каждого конкретного объекта.
Кадастровый доход, расчетный показатель, категорию недвижимости можно узнать в кадастровом офисе (итал. Agenzia del territorio) или в налоговой службе.
Кадастровый мультипликатор зависит от категории, к которой принадлежит недвижимость:
— 160 для категорий А (за исключением А/10) и С/2, С/6, С/7
Категория А – жилые помещения (включает 11 подкатегорий: А 1 — исторические особняки, А8 – элитные виллы, А9 — замки, А2, А3 — квартиры в кондоминиуме и т.д.)
Категория С — надворные постройки, гаражи, беседки и т.д.
— 140 для категорий B, C/3, C/4, C/5 (школы, библиотеки, музеи и т.д.)
— 80 для категорий A/10, D/5 (офисы, частные кабинеты)
— 65 для категории D (кроме D/5) (пансионаты, гостиницы, приюты)
— 55 для категории C/1 (магазины)
— 135 с/х земля
— 110 для угодий, принадлежащих прямым производителям и сельскохозяйственным предпринимателям
— 130 для всех других земель.
Если объект находится в непригодном для жилья состоянии, налоговая база уменьшается на 50%.
IMU = налоговая база х налоговая ставка
Существует два типа налоговых ставок:
1. Переменная налоговая ставка для вторичного жилья составляет 0,76%, но муниципалитет может увеличить или уменьшить ее на 0,3%, поэтому размер IMU меняется в зависимости от муниципалитета, в котором находится недвижимость.
2. Фиксированная налоговая ставка для элитного жилья составляет 0,4%.
Важно: в Италии налоговые ставки выражаются в промилле (‰), но для удобства расчетов мы переводим их на проценты.
Для аренды недвижимости по фиксированной цене (прописанной в контракте) предусмотрена скидка 25% на оплату IMU.
Пример расчета IMU:
Если Вы являетесь нерезидентом Италии и купили дом (вторичное жилье, итал. seconda casa) возле моря, то IMU = € 995, 90.
Кадастровый доход = € 780
Налоговая база = 780 x 1,05 х 160 = € 131040
IMU = 7,6 x 131040 / 1000 = € 995,90
Сумма налога распределяется поровну между всеми совладельцами недвижимости (если объект принадлежит двум владельцам, то каждый платит 50%).
Если недвижимость находилась в собственности менее года, налог уплачивается только за период владения (например: за 4 месяца владения недвижимостью нужно заплатить 1/3 часть налога (4/12 = 1/3).
Налог на вывоз и переработку мусора TARI (итал. Tariffa sui Rifiuti)
Размер налога TARI зависит от категории объекта недвижимости, площади жилого помещения, количества зарегистрированных и постоянно проживающих людей.
Если собственник использует недвижимость только для отдыха несколько недель в году, то муниципалитет может снизить размер налога. Если недвижимость сдается в аренду, то налог на вывоз мусора всегда платит наниматель.
Налог на содержание дорог, уличного освещения и т.д. TASI (итал. Tassa sui Servizi Indivisibili del comune)
TASI устанавливается муниципалитетом в котором находится недвижимость (итал. delibera comunale) и применяется только к зданиям и строительствам. TASI уплачивают все владельцы недвижимости.
В случае TASI, в отличии от IMU, налоги должны уплачивать не только владельцы недвижимости, но и арендаторы (от 10% до 30%). То есть, большая часть налога должна быть уплачена арендодателем (70%-90%), а остальная — арендатором. Если недвижимость сдается в аренду более чем одному человеку, то налог может быть уплачен в полном объеме через одного из арендаторов или пропорционально разделен на всех.
Следует отметить, что неуплата одного не обязывает к уплате другого, как это случается в случае совладельцев. Налог TASI не уплачивается в случае, если недвижимость расположена в сельскохозяйственных районах и на пустошах, является собственностью государства, церкви, другого государства, международной организации. Муниципалитет может принять решение об уменьшении налога или освобождении от обязанности уплаты налога на недвижимость, занимаемую одним человеком, эксплуатирующим ее иногда (например, летом) или принадлежащую людям, находящимся больше 6 месяцев за пределами Италии.
Налог TASI рассчитывается на основе налоговой базы (то есть зависит от кадастрового дохода, как в случае с IMU) и налоговой ставки TASI (тариф указан в постановление муниципалитета, итал. delibera comunale). Как правило, ставка TASI не превышает 0,25%.
Пример расчета TASI:
Недвижимость расположена в муниципалитете г.Рим, кадастровый доход € 800, ставка TASI 2,5‰ (0,25%): € 800 + 5% = € 840 х 160 = € 134400 (налоговая база), 134400 + 0,25% = 336.
TASI = € 336
Сумма налоговых ставок TASI и IMU для каждого типа имущества не должна превышать 10,6%.
Налоги TASI и IMU уплачиваются в два этапа в орган муниципальной власти по месту регистрации объекта недвижимого имущества:
— первый взнос или одноразовый платеж — в период с 1 по 18 июня 2018г.
— второй взнос (откорректированный баланс) — в период с 1 по 17 декабря 2018г.
Налог TARI уплачивается в 2, 3 или 4 этапа, которые устанавливает муниципалитет.
За просрочки платежей в Италии начисляются пени. Можно платить всю сумму целиком, но в конце года надо сверить, не изменились ли налоговые ставки в большую сторону (что случается), и если изменились – доплатить.
Обязанность рассчитать налоги и ответственность за возможные ошибки или просрочки платежей полностью лежит на владельце недвижимости. Поэтому, для расчета налогов
Вы можете обратиться в центр финансовой поддержки CAF (государственная вспомогательная служба, итал. Centro di Assistenza Fiscale), воспользоваться услугами налогового консультанта (итал. commercialista), заказать расчет ежегодных налогов в нашем агенстве недвижимости, заключить с нами договор на пост-обслуживание, рассчитать и оплатить онлайн помощью модуля F24.
Уплата налогов в вышеуказанные сроки должна производиться налогоплательщиками с использованием модуля F24 (модуль налогового управления, итал. modello F24 Agenzia delle Entrate) через личный кабинет на сайте налоговой (нужно зарегистрироваться, получить ключ электронной подписи и уплатить налог банковским переводом или онлайн), с помощью банковского счета (некоторые банки дают возможность уплачивать налоги онлайн, поэтому можно провести платеж, не приезжая в Италию, рекомендуем уточнить этот вопрос в банке при открытии банковского счета ), через представителя, если заключен договор с управляющей компанией на обслуживание объекта (ваш представитель уплатит налоги на недвижимость на почте).
Стоимость коммунальных услуг существенно различается по регионам Италии и включает в себя оплату:
1. Электроэнергии: расход электричества определяется по счетчику (после полуночи во многих регионах действует другой тариф на электроэнергию), оплачивается на основании договора с компанией — поставщиком и по квитанции (счет-фактура) каждые два месяца. В квитанцию об оплате електроэнергии входит сумма за расход электричества + фиксировання сумма (оплата услуг по продаже, поставке электроэнергии, пользование сетью, налог) и указан срок оплаты.
За просрочку платежа начисляются пени. Если клиент не производит оплату в указанный срок, то поставщик присылает письмо-предупреждение и договаривается с клиентом о новых сроках и форме оплаты (возможно частями). Как только платеж будет произведен, клиент должен как можно скорее сообщить об этом компании, чтобы остановить начисление пени, иначе сумма будет добавлена в следующую квитанцию. Если после всех уведомлений об оплате и отключении, клиент не производит оплату, компания-поставщик уменьшает мощность электроенергии на 15% от доступной и в конечном итоге, отключает подачу электроенергии и инициирует юридические процедуры по восстребованию задолженности. Все условия прописаны в договоре с компанией.
2. Воды: расход определяется по счетчику (стоимость 1 м3 воды отличается в разных регионах, тарифы устанавливаются на местном уровне органами водоснабжения с их собственным регулированием), оплачивается на основании договора и по квитанции (счет-фактура).
Периодичность выставления счета (частота) устанавливается компанией – поставщиком в зависимости от количества потребляемых кубометров воды:
— для среднегодового расхода до 100 м3: 2 счета в год каждые шесть месяцев;
— для среднегодового расхода от 101 м3 до 1000 м3: 3 счета в год каждые четыре месяца;
— для среднегодового расхода от 1001 м3 до 3000 м3: 4 счета в год каждые три месяца;
— для среднегодового расхода более 3000 м3: 6 счетов в год каждые два месяца.
В квитанцию об оплате входит сумма за расход воды + фиксировання сумма (расходы на обслуживание и поставку, водопровод, очистка воды, канализация, отопление (вода в радиаторах), приборы учета, налоги) и указан срок оплаты.
За просрочку платежа более 5 дней начисляются пени (некоторые компании не начисляют пени за просрочку платежа первые 10 дней, если клиент оплачивал свои счета регулярно в течение последних нескольких лет), после просрочки платежа более 30 дней начисленные пени увеличиваются на 5% . Как только платеж будет произведен, клиент должен как можно скорее сообщить об этом компании, чтобы остановить начисление пени, иначе сумма будет добавлена в следующую квитанцию.
Если клиент не производит оплату по истечению 30 дней, то поставщик присылает заказное письмо-предупреждение с подробной информацией о счете, который должен быть оплачен и с уведомлением об отключении водоснабжения, а также способами предотвращения отключении водоснабжения. Спустя 30 дней после уведомления компания-поставщик отключает водоснабжение и инициирует юридические процедуры по восстребованию задолженности. Все условия прописаны в договоре с компанией.
3. Газа: расход определяется по счетчику (стоимость услуг газовых компаний сильно отличается и это нужно учитывать при выборе газовой компании), оплачивается на основании договора и по квитанции (счет-фактура).
В квитанцию об оплате входит сумма за потребленный газ + фиксировання сумма (стоимость услуг по продаже, поставке газа, обслуживание сети, налог) и указан срок оплаты.
Периодичность выставления счета (частота) устанавливается компанией – поставщиком в зависимости от количества потребляемых кубометров газа (от 1 до 12 счетов в год).
Во всех компаниях существуют плановый и сверхплановый тарифы – в начале года подается заявка на газ, если потребление не превышает плановый заказ, платится один тариф, при потреблении выше заявленного – стоимость кубометра вырастает. Это объясняется размером заказа от поставляющей компании – в начале года она покупает по опту – поэтому дешевле, потом объем гораздо ниже, а цена соответственно выше.
За просрочку платежа начисляются пени. Как только платеж будет произведен, клиент должен как можно скорее сообщить об этом компании, чтобы остановить начисление пени, иначе сумма будет добавлена в следующую квитанцию. Если после всех уведомлений об оплате и отключении, клиент не производит оплату, компания-поставщик отключает газ и инициирует юридические процедуры по восстребованию задолженности. Все условия прописаны в договоре с компанией.
Коммунальные платежи оплачиваются на почте, специализированных пунктах приема платежей, в банке, онлайн.
Важно: если у вас вторая недвижимость в Италии, то стоимость коммунальных платежей дороже.
Кондоминиум – это форма совместного владения жилым комплексом, объединяющая жильцов для управления, эксплуатации и содержания всех его объектов.
В объединении под названием «кондоминиум» квартира является частной собственностью владельца, а общие территориии и системы (парадные, рецепции (консьержи), лифты, прачечные, холлы, бассейны, спа, теннисные корты, спортивные и детские площадки, автостоянки, охранные и пожарные системы, прилегающие зоны и т. д.) находятся в совместном владении всех жильцов. Все жильцы в кондоминиуме разделяют между собой затраты на обслуживание и содержание этих территорий, систем. Ежемесячная плата в кондоминиумах включает отопление, водоснабжение, ремонт водопровода и канализации, поддержку системы противопожарной безопасности и охранной системы, электричество в местах общего пользования, вывоз мусора, уборку коридоров и лестниц, страховку здания, службу консьержей, кондиционирование и некоторые другие необходимые в каждом конкретном случае мероприятия. В новых кондоминиумах в оплату может быть включено электричество и в самих апартаментах, беспроводной интернет, пользование общей комнатой отдыха с аудиосистемой и большим телевизором, пользование тренажерным залом. Управление кондоминиумом осуществляется управляющей компанией или советом ассоциации жильцов.
Перед покупкой недвижимости в кондоминиуме, советуем ознакомиться с уставом кондоминиума и размером ежемесячных платежей.
Услуги связи (телефон, интернет) оплачиваются на основании договора с компанией.
Налог на ТВ (итал. canone RAI)
Налог за обладание дома или в офисе оборудованием, которое позволяет прослушивать радио- и телепередачи, взымается государственной телерадиокомпанией RAI.
Налог не зависит от числа телевизоров в доме и взымается по наличию регистрации, в 2018 г. налог составляет € 90 в год. € 18 добавляются в квитанцию об оплате электроенергии (10 ежемесячных платежей с января по октябрь по € 9).
Другие виды налогов в Италии
Автотранспорт
Налог (итал. bollo auto) уплачивается каждый год и рассчитывается от мощности двигателя автомобиля или мотоцикла.
Страховка в Италии является обязательной и зависит от объема двигателя (чем больше тем дороже страховка), вида топлива автомобиля, водительского стажа (условно разделяется на 18 классов, итал. la Classe di Conversione Universale (Classe CU)) и других факторов. При оформлении страховки используется система из 18 классов, начинается с базового: 14 , но после ДТП клас понижается на 2 позиции, при отсутствии ДТП клас повышается на 1 позицию, 1клас — самый дешевый, 18 – самый дорогой. По «Закону Берсани Бис», если человек покупает второй автомобиль для себя или других членов семьи, то в новом договоре страхования может сохраняться тот же класс CU что и для первого автомобиля. Техосмотр автомобтлей проводится каждые два года. Водительские права в Италии может получить любой человек имеющий вид на жительство, экзамены сдаются только на итальянском языке.
IRPEF (итал. imposta sul reddito delle persone fisiche)
Налог на прибыль для физических лиц, взимается с доходов физических лиц резидентов и нерезидентов и составляет от 23% до 43% от доходов. Между Россией и Италией действует закон об избежание двойного налогообложения (согласно статусу налогового резидента).
Налог на аренду недвижимости, согласно стандартным ставкам, минус расходы на содержание и ремонт, составит не более 30% от фактической прибыли.
IRES (итал. imposta sul reddito delle società)
Налог на прибыль в для предприятий составляет 24%.
IRAP (итал. imposta regionale sulle attività produttive)
Региональный налог на производственную деятельность предприятий. Каждый регион применяет ставку IRAP выше или ниже на один процентный пункт по сравнению с 3,9% базовой ставки.
Важно: все квитанции об оплате и чеки Вы должны сохранять от 3 до 15 лет (зависит от вида платежа).
Налоги в Италии
В Италии сложная система налогообложения. Рекомендуем воспользоваться услугами налогового консультанта перед покупкой недвижимости в этой стране.
Налоги при покупке
НДС по ставке 4 % платят те, кто приобретает первичную недвижимость для основного места жительства, по ставке 10 % — те, кто покупает у застройщика «дачу». При покупке второго жилья премиум-класса НДС выплачивается по ставке 22 %.
Покупатели, приобретающие вторичную недвижимость в Италии, платят фиксированный регистрационный взнос. Ставка налога на вторичные объекты для основного места жительства составляет 2 %. Покупатели второго жилья платят по ставке 9 %.
Нотариальные сборы при покупке жилья составляют 2–4 % от оценочной стоимости объекта. В эту сумму входят кадастровый налог и ипотечный взнос — по 50 или 200 евро в зависимости от наличия ВНЖ у покупателя, госпошлина — 230 евро, налог на имущество — 24,71 евро, налог за внесение в государственный реестр — 90 евро и работа нотариуса — примерно 1–2,5 % (при стоимости недвижимости от 300 тыс. до 1 млн евро гонорар составляет 5–7 тыс. евро).
Налоги на недвижимость в Италии
Самая полная информация о всех налогах при покупке недвижимости с примерами.
В этой статье вы найдите регистрационные, ипотечные, кадастровые сборы, связанные с покупкой недвижимости в Италии в 2018 году.
При оценке суммы налогов, которые должен заплатить покупатель недвижимости, во внимание принимается не рыночная, а кадастровая стоимость приобретаемого недвижимого имущества, а также некоторые его субъективные характеристики, такие как тип здания и время его постройки.
Ниже вы можете ознакомиться с основными типами налоговых отчислений, взимаемых государственной налоговой службой при покупке недвижимости, а также некоторыми терминами, которыми мы будем оперировать в данной статье.
Ипотечный сбор / Imposta ipotecaria (D. Lgs. 31 октябрь 1990 № 347)
Он оплачивается в том случае, если ваши действия связаны с записью, регистрацией и аннотациями, размещенными в государственном реестре недвижимости при акте купли-продажи, дарения или наследовании.
Кадастровый сбор / Imposta catastale (D. Lgs. 31 октябрь 1990 № 347)
Распространяется на процедуры переоформления в результате акта купли-продажи, дарения или наследования.
Регистрационный сбор / Imposta di registro (D.P.R. №. 131 от 6 апреля 1986)
Этот налог оплачивается, при регистрации акта купли-продажи, дарения, наследования недвижимости в налоговой.
Первичное жилье / Prima casa
Приобретение первичной жилой недвижимости со льготами возможно для резидентов Италии, приобретающих жилье на территории страны. Те, кто резидентами не являются, могут воспользоваться аналогичными льготами на покупку «первичного жилья», если они в течении 18 месяцев станут резидентами.
Вторичное жилье / Seconda casa
Резиденты могут приобрести вторичное жилье на территории Италии. Нерезиденты — любую жилую недвижимость.
Покупка «первичного жилья» и перечень налогов к уплате
Покупка «первичного жилья» происходит путем составления акта купли-продажи, который заключается у нотариуса в присутствии продавца и покупателя. В дополнение к затратам на услуги нотариуса, когда вы покупаете дом, вы должны уплатить некоторые налоги, размер которых варьируется в зависимости от вида собственности и типа продавца
Внесем немного ясности на предмет налогообложения при покупке «первичного жилья» в различных ситуациях.
Покупка недвижимости у частного (физического) лица:
-
НДС — не облагается;
Регистрационный налог — до 2% от кадастровой стоимости недвижимого имущества (минимум 1000 евро);
Фиксированный ипотечный налог — 50 €;
Фиксированный кадастровый налог — 50 €;
Таким образом, покупатель, как правило, оплачивает 2% от кадастровой стоимости недвижимости, в дополнение к фиксированной сумме 100 € (50 + 50 €) ипотечного и кадастрового налогов.
Это относится и к тому случаю, если продавец недвижимости является компанией, при условии, что прошло, по крайней мере, 5 лет со дня завершения строительных или реструктуризационных работ.
Покупка недвижимости у застройщика в течение 5 лет с момента окончания строительных работ:
- НДС — 4% от стоимости недвижимости;
- Фиксированный регистрационный налог — 200 €;
- Фиксированный ипотечный налог — 200 €;
- Фиксированный кадастровый налог — 200 €
Общая сумма к уплате состоит из НДС 4% от кадастровой стоимости недвижимого имущества, согласованной между сторонами, к которым будут добавлены 600 евро (200 + 200 + 200 евро), покрывающие регистрационный, ипотечный и кадастровый сборы.
В обоих случаях к этим налогам добавляются:
- Гербовый сбор в размере 230 €;
- Ипотечный взнос в размере 35 €;
- Кадастровый сбор за переоформление имущества — 55 €.
Налоге при покупке «вторичного жилья»
Каковы налоги, подлежащие уплате, в случае покупки жилой недвижимости, которая не является первичной для покупателя?
Покупка «вторичного жилья» у частного лица или застройщика/компании-реконструктора спустя 5 лет с момента окончания работ:
- НДС — отсутствует;
- Регистрационный налог — 9% от стоимости имущества (минимум 1000 евро);
- Ипотечный налог в размере 50 €;
- Кадастровый налог в размере 50 €.
Итого общая сумма выплат будет состоять из регистрационного налога в размере 9%, плюс 100 € (50 + 50) — ипотечный и кадастровый налоги.
Покупка «вторичного жилья» у застройщика в течение 5 лет после окончания строительства:
- НДС в размере 10%;
- Фиксированный регистрационный налог — 200 €;
- Фиксированный ипотечный налог — 200 €;
- Фиксированный кадастровый налог — 200 €.
Общий налог, подлежащий к уплате, таким образом, состоит из 10%-й кадастровой стоимости недвижимости, к которой будут добавлены 600 € — регистрационные сборы, ипотечный и кадастровый налог.
Если вы покупаете люксовую недвижимость, НДС будет составлять 22%.
К вышеперечисленным налогам добавляются:
- Гербовый сбор в размере 230 €;
- Ипотечный взнос в размере 35 €;
- Кадастровый сбор за переоформление имущества — 55 €.
Важно помнить, что каждый из этих налогов будет выплачен нотариусу в момент регистрации акта купли-продажи.
Пример расчета общей суммы налога при покупке недвижимости в Италии в 2017 году
Рассмотрим следующую ситуацию: покупка «первичного жилья» между частными лицами.
Цена недвижимости согласно акту купли-продажи € 275.000.
Кадастровая стоимость недвижимости € 80.000.
Оплата нотариальных услуг, в среднем, по Италии составляет 0,93% от стоимости недвижимости.
Что входит в работу нотариуса:
- анализ юридических (режим владения приобретаемым имуществом, вопросы будущего наследования, раздела имущества и т.д.), налоговых (первичное или вторичное жилье, прирост капитала в случае перепродажи недвижимости и т.п.) и урбанистических (строительная и кадастровая документация и т.д.) вопросов;
- контроль ипотечных и кадастровых регистров для проверки недвижимость на наличие/отсутствие ипотеки или других фискальных обременений и др.;
- последующий учет налогов, выплаченных при регистрации недвижимости в Государственном реестре недвижимости и кадастровом реестре;
- стандартные расходы за выдачу необходимых документов.
В рассматриваемом частном случает плата за услуги нотариуса составляет 2,558.95 евро (то есть, примерно 0,93% от стоимости недвижимости);
В дополнение к оплате за услуги нотариуса, покупатель должен будет оплатить более 2900 евро налогов, что, в общей сложности, дает сумму в 5461,83 евро.
Содержание недвижимости в Италии
Налоги, коммунальные платежи, стоимость проживания, сдача в аренду, управляющие компании, продажа недвижимости, бизнес в Италии. (обновлено 8 февраля 2016 года)
НАЛОГИ, ВЫПЛАТЫ, КОММУНАЛЬНЫЕ ПЛАТЕЖИ
Ежегодный налог на недвижимость составляет 0,4-0,7% от кадастровой стоимости объекта и рассчитывается для каждого объекта индивидуально в зависимости от статуса территории, на которой он находится. Например, в Милане он составляет 0,5%. Данный налог рассчитывают и назначают местные муниципалитеты.
Страхование недвижимости в Италии является обязательным. Ежегодные взносы составляют 1%-2% от стоимости жилья.
Сумма кондоминиальных платежей за квартиру может находиться в диапазоне от €200 до €5 тыс. в год, за виллу в кондоминиуме – от €1,2 тыс. до €6 тыс. в год. Размер платежей зависит от местоположения и качества дома. Наличие собственной территории, бассейна, консьержа значительно увеличивает сумму платежей, поскольку все расходы по обслуживанию здания делятся на всех собственников. Данная сумма не включает в себя коммунальные расходы: плату за воду, газ, электроэнергию и телефон – все оплачивается отдельно по показаниям счетчиков. При этом стоит иметь в виду, что стоимость коммунальных услуг может существенно различаться по районам страны и времени суток (после полуночи во многих регионах действует другой тариф на электроэнергию).
Кстати, дешевле всего содержать квартиру в кондоминиуме в Калабрии, часто в ущерб качеств услуг. Плата за среднюю квартиру составляет €500-600 в год, дом – €1-1,5 тыс. в год. Коммунальные расходы, как обычно, оплачиваются отдельно.
Конкретный пример
Вилла. 130 кв.м. с частным садом. Большая общая территория, охраняемая. Бассейн.
- IMU (ежегодный годовой налог) ориентировочно €150
- Плата кондоминиума €1.200
- Уход за садом (в год) €300
- Плата за воду (в год) €250
- Газ (Газовый баллон) 4 в год — 30 евро каждый €120
- Электричество за год — в среднем 50 евро в месяц €600
- Итого расходов в год €2.620
СТОИМОСТЬ ПРОЖИВАНИЯ
Помимо затрат на содержание жилья, владельцу недвижимости необходимо учитывать и другие возникающие расходы. В частности, на питание, мобильную связь, транспорт.
Транспорт. Все города страны связаны национальной сетью железных дорог. Более густая сеть на севере. В Италии есть шесть типов поездов: Pendolino (супер-экспрес, делающий в пути только одну-две остановки), EuroСity, InterCity, Espresso (останавливаются на главных станциях), Diretto (останавливается на большинстве станций), Locale (останавливается на всех станциях). Стоимость поездки зависит от дальности маршрута и типа поезда. Так, добраться из центра Рима на окраину на экспресс-поезде обойдется в €5,5.
В Италии развита междугородная автобусная сеть. Она обслуживает преимущественно те районы страны, где нет железных дорог. На городских маршрутах все остановки автобуса делаются по требованию. Существуют так называемые time-limite – билеты, позволяющие за единую цену (около €1) совершить три поездки на городском транспорте в течение часа 15 минут. Билеты на городской автобус можно приобрести в газетных или табачных киосках, а в автобусе их необходимо компостировать.
Связь. Телефонные автоматы расположены в Италии повсюду. Из почтовых отделений и некоторых баров можно звонить по системе оплаты звонка после разговора. Большинство таксофонов принимает к оплате телефонные карточки, которые можно купить в табачных киосках (€5). Стоимость международного звонка зависит от страны, в которую вы звоните, и времени суток. В пределах Италии дешевле всего звонить с 22.00 до 8.00, существуют скидки с 18.30 до 22.00. При звонке за границу льготный тариф зависит от страны, куда вы звоните: попадаете на час пик или нет. Хорошо развита мобильная связь. Стоимость звонка с мобильного на мобильный телефон в зависимости от оператора составляет 10-20 центов в минуту, со стационарного на мобильный – 40-45 центов в минуту.
Магазины работают с 8.00 до 13.00 и с 15.30 до 20.00. По понедельникам и воскресеньям многие магазины в небольших городах закрыты. Часть работают в субботу до обеда. Аптеки работают с 9.00 до 12.30 и с 15.30 до 19.00.
Рестораны и кафе. Средний чек составляет €25-50 на двоих, однако стоимость блюд сильно отличается в зависимости от города и района. Чаевые необязательны, но если вы остались довольны сервисом, то следует оставить 5-10% от суммы счета. Кроме того, в Италии принято давать чаевые носильщикам, таксистам, горничным и т. д.
СДАЧА В АРЕНДУ
Если вы планируете сдавать недвижимость в аренду, то учитывайте, что 20% от вашего дохода с аренды нужно будет выплачивать государству в качестве подоходного налога.
Если у вас нет возможности или желания делать все это самостоятельно, то есть смысл обратиться за помощью к профессионалам. Управляющих компаний в Италии практически не существует. Обслуживанием объектов недвижимости как правило занимаются агентства недвижимости. Чаще всего такое постпродажное сопровождение входит в услуги той компании, которая продает вам недвижимость. То есть присматривать за ней будут те, кто помог вам ее приобрести.
В рамках управления вашей недвижимостью компания может следующее.
- Присматривать за жильем в ваше отсутствие, нанимать фирмы, занимающиеся уборкой помещений, уходом за приусадебным участком и т. д.
- Выплачивать налог на недвижимость и коммунальные платежи.
- Сдавать вашу недвижимость в аренду.
Все условия, а также стоимость оказываемых услуг оговариваются в специальном договоре, который вы заключаете с агентством. Все ваши расходы, выплачиваемые за вас агентством, обычно вычитаются из арендной платы жильцов. Размер этой платы также оговаривается в договоре. В итоге вы получаете арендную плату за вычетом НДС, коммунальных платежей и налога на недвижимость.
Обслуживанием крупных многоквартирных домов занимаются только большие итальянские агентства. Постпродажным сопровождением, например, виллы может заниматься практически любая риэлторская компания.
Доходность от сдачи недвижимости в аренду составляет в зависимости от района страны 3,2-6,1%.
ПРОДАЖА НЕДВИЖИМОСТИ
Согласно итальянскому законодательству владелец недвижимости является ее полноправным собственником и может распоряжаться ей по своему усмотрению, в том числе и продавать. Вы можете как самостоятельно найти покупателя, так и воспользоваться услугами местного агентства по недвижимости. Следует помнить, что сделка обязательно подлежит нотариальному заверению.
Расходы при этом следующие. Если недвижимость продается через агентство, то его услуги (комиссионные) в размере 2-3% оплачивает продавец. Хотя, агентство иммеет право на получение вознаграждения с обеих сторон, и окончательные условия оплаты должны быть прописаны в договоре с агентством. Когда недвижимость продает нерезидент страны, то он платит налог plusvalenza в размере 20-45% от разницы между стоимостью недвижимости при покупке и продаже.
В случаях, когда продавец – резидент страны, налог рассчитывается следующим образом. Если резидент покупал недвижимость в качестве первого жилья и продает ее до истечения пяти лет со дня покупки, то, приобретая в течение года другое жилье, он не платит никаких налогов. Если же другая недвижимость не приобретается, то резидент платит государству 7% от кадастровой стоимости объекта. Если недвижимость продается после пяти лет со дня покупки или данный объект уже не является первым жильем, то продавец платит налог на прирост капитала (plusvalenza) в размере 20-45% от разницы между стоимостью недвижимости при покупке и продаже.
БИЗНЕС В СТРАНЕ
Достоинством ведения бизнеса в Италии является то, что налогообложение здесь намного либеральнее, чем в соседней Франции и других высокоразвитых европейских странах.
Особенности ведения бизнеса
В Италии существует несколько организационно-правовых форм предприятий.
- Societa per azioni (SPA) – открытое акционерное общество с ограниченной ответственностью.
- Societa in accomandita per azioni (SAPA) – акционерное партнерство с ограниченной ответственностью.
- Sоsieta’ a responsabilita’ limitata (S.r.l.) – общество с ограниченной ответственностью.
Наиболее распространенной формой компании является Sоsieta’ a responsabilita’ limitata (S.r.l.). Ее учредителями могут выступать как физические, так и юридические лица. Закон не требует, чтобы одним из учредителей был гражданин Италии. Можно открыть компанию на россиянина.
Необходимо наличие реального юридического адреса. Минимальный уставный капитал составляет €10 тыс. Если у S.r.l. один участник, то к моменту регистрации уставный капитал должен находиться на счету организации полностью. Если участников больше, то можно вначале внести лишь 25% от уставного капитала, однако в любом случае к моменту активизации компании необходимо внести полную сумму заявленного уставного капитала.
Компания вносится в регистр предприятий той провинции, где она официально находится. Балансовый отчет сдается один раз в год, однако отчеты по отдельным видам налогов предоставляются в офисы по налогам, в зависимости от оборота, ежеквартально или даже ежемесячно.
Создание юридического лица
Для регистрации юридического лица потребуются заграничный паспорт и, если Вы хотите не только владеть, но и управлять компанией, codice fiscale — итальянский налоговый код, получение которого возможно при наличии шенгенской визы. Процедура занимает около месяца. Сначала в течение двух недель идет согласование устава и учредительных документов. Затем в Италии открывается временный счет компании для внесения на него уставного капитала. После этого можно приступать к подписанию учредительных документов в присутствии нотариуса. Если Вы не владеете итальянским языком, Вам понадобится переводчик и свидетель, владеющий двумя языками. В последующие 20 дней без вашего участия нотариус проводит регистрацию фирмы в налоговых органах. После окончания регистрации компании вы открываете постоянный счет компании и переводите на него уставный капитал. Как владелец вновь зарегистрированной фирмы вы получаете следующий пакет документов: учредительный акт и устав в нотариальной копии; налоговый номер; сертификат Торгово-промышленной палаты о регистрации компании.
Создание юридического лица обойдется в €5-6 тыс.
Налоги
Юридические лица в Италии облагаются следующими налогами.
- Налог на добавленную стоимость (I.V.A), он составляет 4%, 10% или 20% в зависимости от вида товаров или услуг.
- Специальный налог (IRAP) – 4,25%. Ставка исчисляется из чистой прибыли, но не уменьшенной на суммы выплаченной заработной платы, вознаграждений и прочих выплат, увеличивающих доходы физических лиц, являющихся наемным персоналом или независимыми профессионалами или участниками компании. Фактически это и есть налог на прибыль.
- Корпоративный налог (IRPEG). Он составляет 37% от чистой прибыли компании за вычетом всех допустимых затрат. Однако налог на практике этот налог взимается нечасто, так как обычно доходы тратятся на развитие компании, на заработную плату, на вознаграждения и т. п.
Поддержание юридического лица
Для бухгалтерского обслуживания компания может пойти по одному из двух путей. Первый вариант – заключить договор со специализированной фирмой (commercialista), которая будет осуществлять все бухгалтерские операции на постоянной основе. Такая фирма осуществляет регистрацию фактур; текущее ведение и учет коммерческих, финансовых и других хозяйственных документов компании; составление и подачу текущих и годовых налоговых форм и деклараций, а также балансов; представительство в налоговых органах. Стоимость услуг фирмы будет фиксированной в независимости от того, велась ли в текущем месяце какая-либо бухгалтерская деятельность. Для S.r.l. (общества с ограниченной ответственностью) затраты составят от €600 в месяц.
При втором варианте компания самостоятельно ведет текущие бухгалтерские операции, а к commercialista обращается лишь для составления периодической и годовой отчетности, баланса и годовых деклараций. Стоимость услуг бухгалтерской фирмы в таком случае обсуждается в каждом конкретном случае отдельно, разумеется, она меньше первого варианта. Однако нужно понимать, что за текущие операции предприятие самостоятельно несет ответственность и так же самостоятельно контактирует с налоговыми органами.
За помощь в подготовке материала благодарим Катерину Данекину, компания LOVE CALABRIA, и Анну Кирисенко, компания Gemini Lifestyle и Екатерину Елизарову из Palazzo Estate
Больше полезных статей о недвижимости на нашем канале в Яндекс.Дзен. Подписывайтесь!