Договор аренды торговой площади в магазинах

Договор аренды торговой площади (помещения)

Договор аренды торгового помещения

Коммерческая недвижимость – это те объекты, которые предназначены для ведения предпринимательской деятельности. Это могут быть:

Договор аренды торгового помещения должен быть оформлен в письменной форме и такое соглашение подлежит регистрации со стороны уполномоченных органов, если отношения между субъектами правоотношения носят длительный характер. То есть, если аренда заключена на срок от года.

Если проанализировать нормы законодательства, в частности, ГК РФ, то создается впечатление, что закон, прежде всего, соблюдает интересны арендодателя. Действительно, его обязанность во всем процессе заключается только в проведении капитального ремонта. Кроме того, как показывает судебная практика, многие арендодатели отказываются от договора при однократной задержки выплаты арендной платы. Поэтому, святая обязанность арендатора – вовремя выплачивать арендные платежи, даже если бизнес не приносит гарантированного и ожидаемого дохода. В принципе, арендодателю это не должно быть интересно. Но если только в том случае, когда он подумывает о смене арендатора.

Заключая договор аренды торгового помещения со стороны арендатора, не стоит думать, что это участник бесправен. В том случае, если арендатор надлежащим образом исполняет все положения договора, он имеет среди иных претендентов преимущественное право продолжения соглашения. Это называется пролонгация. Кстати отметим один нюанс, интересный для обеих сторон. Можно изменять арендную плату. Этому способствуют определенные условия, которые, как кажется, более субъективны. Но арендная плата может быть изменена не чаще одного раза в год! Вместе с тем, арендатор имеет полное право требования уменьшения такой оплаты, если по не зависящим от него причинам, условия распоряжения арендованным имуществом, ухудшились.

Договор аренды торгового помещения также определяет порядок использования такого имущества. И здесь нет ничего нового: собственность должна быть использована строго по своему назначению. Арендатор, помимо всего прочего, обязан:

• поддерживать арендуемую территорию в исправном состоянии;
• нести затраты по содержанию территории;
• производить ремонт текущего характера, если иное не вытекает из сути контракта или закона.

Уже отмечалось, что капитальный ремонт – это обязанность второй стороны – то есть арендодателя. Если арендодатель не предпринимает соответствующих действий, то арендатор имеет полное право:

• требовать уменьшения цены за аренду;
• потребовать ликвидации договорных отношений;
• требовать возмещения убытков.

Договор аренды торговой площади: существенные условия

Договор аренды торговой площади включает в себя единственное существенное положение. Оно заключается в определении предмета арендных отношений. Исходя из этого, в тексте соглашения должны быть указаны те данные, которые позволяет определенно идентифицировать имущество, которое сдается в наем. При отсутствии такой информации договор аренды торговой площади считается несогласованным. А последнее положение ведет к признанию такой сделки недействительной.

Договор аренды торгового помещения

Главное правило работы с любыми юридическими документами — сначала прочесть, потом подписать.

Большинство людей подписывает договор не читая, потому что боятся задерживать собеседника и не хотят выглядеть глупо. Я надеюсь, что нежелание рисковать бизнесом — достаточная причина, чтобы проигнорировать мнение посторонних людей. Поэтому дальше мы разберемся, на что нужно смотреть, когда вам дали на подпись договор аренды помещения под ваш магазин.

Конкретизируйте торговое помещение

Договор с размытым описанием нельзя зарегистрировать в Росреестре. Вам нужна регистрация, если вы заключаете договор на срок, превышающий 12 месяцев. 651 · 2 ГК

Но даже если вы не собираетесь работать в этом месте так долго, это не повод игнорировать размытое описание. Не будем вдаваться в юридические тонкости, но размытое описание — это лазейка, чтобы «выселить» вас из помещения раньше срока, если кто-то предложит больше денег.

В договоре: «помещение 35 кв. метров в ТЦ “Незабудка”».
Приложение: план помещения без подписей арендодателя и арендатора.

В договоре: «торговое помещение 35 кв. метров в ТЦ “Незабудка”».
Приложение: копия плана здания с заштрихованными арендуемыми помещениями, подписанная арендатором и арендодателем.

Обязательно разделяйте в договоре торговые и хозяйственные, складские, подсобные помещения. С неторговых площадей вы не получаете прямой доход, то есть вы можете добиваться пропорционального снижения аренды на эти квадратные метры.

На верхнем плане непонятно — какое помещение арендуют. На втором — понятно, но его можно сделать лучше, если разделить торговые и подсобные помещения

Разделите подсобные помещения

Разделять торговые и подсобные помещения важно еще и потому, что некоторые арендаторы взимают плату за пользование общими подсобными помещениями: туалетами, парковкой.

Сумма аренды рассчитывается пропорционально площади торговых помещений, которые он снимает. Поэтому если вы не отделите торговую площадь от площади подсобных помещений, вы будете переплачивать.

В договоре: «торговое помещение 35 кв. метров в ТЦ “Незабудка”».
Приложение: копия плана здания с заштрихованными арендуемыми помещениями, подписанная арендатором и арендодателем.

В договоре: «торговое помещение 28 кв. метров и подсобное помещение 7 кв. метров в ТЦ “Незабудка”».
Приложение: копия плана здания с заштрихованными арендуемыми помещениями, подписанная арендатором и арендодателем.

Уточните расходы на содержание помещения

Помимо арендной платы у помещения есть расходы на содержание: текущий ремонт, коммунальные платежи, а теперь и интернет.

Если это не уточнить заранее, может оказаться, что договор на интернет можно заключить только с одним оператором. Как правило, у операторов, установивших «монополию» в ТЦ, ТК и ТРК, тарифы в разы больше обычных.

Расходы на текущий ремонт и содержание арендованного имущества, если это не капитальный ремонт, ложатся на арендатора и арендодатель вправе не возмещать эти расходы. Более того, ваш ремонт может обернуться повышением платы за аренду, так как относится к улучшениям, увеличивающим коммерческую стоимость объекта недвижимости. 616 · 2 ГК

Однако недостатки, которые мешают пользоваться помещением, должен устранить владелец помещения — арендодатель. Например, если в помещении нет пожарной сигнализации, то установить ее обязан арендодатель.

Чтобы доказать, что эти недостатки были, когда вы подписывали договор, нужно подписать акт приемки-передачи арендуемых помещений. В нем подробно описываете состояние помещения с акцентом на недостатки.

Помещение пригодно для использования по назначению.
Сдаваемые в аренду помещения оборудованы следующими инженерными системами:
— отопления,
— электроснабжения.

Помещения оборудованы инженерными системами:
— отопление,
— электроснабжение.
В помещении отсутствует пожарная сигнализация, раковина.
Розетка на южной стене неисправна.

Что касается коммунальных платежей, то эти расходы тоже нужно прописать в договоре. Например, если коммунальные и иные платежи ложатся на вас, уточните, включаются ли такие платежи в сумму арендной платы или вносятся сверх нее.

Проверьте, включен ли НДС в сумму, которая указана в договоре. Обычно это указано в пункте «арендная ставка». Если НДС не указан, прибавляйте его к сумме аренды.

Уточняйте права арендодателя

Всегда, а особенно при аренде на длительный срок, уточняйте, с кем вы подписываете договор: с собственником или арендатором. Разобраться в этом поможет информационная выписка из ЕГРП. В этой выписке будет информация об уставных документах — запросите их у контрагента и сверьте информацию. Из выписки вы узнаете не находится ли помещение в залоге под кредит или не наложен ли на него арест.

Если вы снимаете площадь у арендатора, который сам снимает помещение у конечного собственника — это называется субарендой.

Субаренда — это риск, так как ваш договор зависит от условий основного договора, который заключил собственник и арендатор. В договоре арендатора должен быть пункт о том, что собственник не против субаренды. Как вариант — согласие, оформленное в отдельном документе.

Это согласие — ваша страховка на случай, если договор аренды с собственником будет расторгнут досрочно. В этом случае вы имеете право на заключение договора аренды непосредственно с собственником этого имущества на срок до конца вашей субаренды. В любом случае, проверьте, чтобы срок основного договора превышал срок действия договора субаренды. 618 ·1 ГК

Но риски все равно остаются. Если суд признает основной договор аренды торговой площади недействительным по причинам, которые к вам не имеют отношения, утратит силу и ваш договор субаренды. Собственник может запретить вам доступ в помещения на основании того, что не он заключал с вами договор. В этом случае придется идти в суд, а это время и деньги.

На субаренду без согласия собственника соглашаться не нужно никогда. В этом случае собственник может в любой момент попросить вас освободить помещение, а вернуть деньги за аренду вы не сможете.

Согласуйте условия изменения арендной платы

С условиями изменения арендной платы может быть три ситуации:

• условия изменения размера платы не упомянуты в договоре,
• указано, что арендодатель может повышать ставку не чаще раза в год,
• указано, что арендодатель может увеличивать размер арендной платы в одностороннем порядке без подписания дополнительного соглашения.

Третий вариант — самый плохой, грозит тем, что плата будет расти чаще, чем раз в год. Нужна ли вам такая аренда?

Второй вариант приемлемый, но договаривайтесь, чтобы повышение цены было фиксировано — например, только в рамках процента инфляции.

Первый вариант — лучший. Если в договоре нет слов об одностороннем повышении оплаты, а арендодатель вдруг предлагает допсоглашение с повышенной ставкой, вы не обязаны соглашаться. Вы можете поторговаться или настоять, что будете платить по установленной в договоре ставке до конца срока аренды.

Пример второго варианта с сайта Клерк.ру

1. Конкретизируйте торговое помещение.
2. Уточните расходы на содержание помещения.
3. Помните об НДС.
4. Уточняйте права арендодателя.
5. Согласуйте условия изменения арендной платы.

Дискуссия в комментариях

Задавайте вопросы, делитесь опытом и трудностями заключения договоров аренды торгового помещения.

Договор аренды торговой площади

Тип документа: Договор аренды нежилого помещения

Для того, чтобы сохранить образец этого документа себе на компьютер перейдите по ссылке для скачивания.

Размер файла документа: 32,1 кб

Участниками такого соглашения выступают арендатор и арендодатель. Их данные фиксируются в шапке на первой странице.

После чего рассматривается предмет соглашения. Здесь представляется объект аренды, а также документы, которые гарантируют законность владения собственника участком для аренды.

Особенности договора аренды участка под торговлю

В данном юридическом документе указаны, как права, так и обязанности каждой стороны, что задействованы в сделке. Этот раздел выступает неотъемлемой частью в договоре.

В данном случае на арендодателя возлагаются следующие обязательства:

• передавать имущество, только используя передаточный акт;
• вовремя выставлять все счета, что относятся к аренде.

Арендатор же, должен выполнять такие условия:

• эксплуатировать помещение согласно прописанной цели;
• следить за исправностью, как технической, так и санитарной;
• придерживаться норм противопожарной безопасности;
• возмещать ущерб, который был нанесен по его вине.

После этой части в документе идет расчет платежей. Здесь указано, что именно относится к платежам за найм. Далее прописаны возможные изменения, и даже расторжение соглашения. Кроме того, в документе указывается ответственность, за неисполнение пунктов сделки. Также учитываются и прочие условия, которым посвящен отдельный раздел.

В итоге фиксируются реквизиты арендатора и владельца торговой площади.

Бланк договора аренды торговой площади

Образец договора аренды торговой площади (заполненный бланк)

Скачать Договор аренды торговой площади

ДОГОВОР АРЕНДЫ торговой площади №

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1.Арендодатель предоставляет Арендатору во временное пользование за плату нежилое помещение общей площадью кв.м., расположенном на этаже. Здания общественного назначения по адресу: , именуемое далее «Помещение» (нахождение Помещения оговорено Сторонами и обозначено на экспликации из технического паспорта, которая является неотъемлемой частью настоящего Договора, Приложение №1).

1.2. Помещение, указанное в п.1.1 Договора, передается Арендатору для размещения .

1.3. Арендодатель гарантирует, что Помещение принадлежит ему на основании .

1.4. Неотделимые улучшения арендованного Помещения производятся арендатором за его счет и только с письменного разрешения Арендодателя. Стоимость (затраты) таких улучшений по окончании срока договора аренды Арендодателем не возмещается и не компенсируется.

1.5. Срок аренды – месяцев, с « » года до « » года.

1.6. На основании письменного разрешения Арендодателя Помещение может быть передано в Субаренду.

2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1. Арендодатель обязуется:

2.1.1.Передать Помещение Арендатору по передаточному акту в состоянии, пригодном для использования.

2.1.2.Не препятствовать Арендатору в пользовании арендуемым Помещением.

2.1.3. Своевременно выставлять счета по оплате аренды за текущий месяц.

2.2. Арендодатель вправе:

2.2.1. Осуществлять контроль за исполнением Арендатором обязательств по договору аренды. При установлении нарушений Арендодатель вправе ставить вопрос о досрочном прекращении настоящего договора либо о взыскании в судебном порядке убытков в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

2.2.2. Арендодатель не отвечает за недостатки переданного Помещения, которые были оговорены при заключении настоящего договора, были заранее известны Арендатору, либо должны были быть обнаружены им во время осмотра Помещения при заключении настоящего договора или передачи объекта недвижимости.

2.2.3. Арендодатель не возмещает Арендатору материальный ущерб, причиненный имуществу Арендатора действиями третьих лиц.

2.2.4. При наличии задолженности у Арендатора по данному договору, сроком более дней и при отсутствии между сторонами соглашения об отсрочке платежа, отключить электроэнергию, запретить доступ арендатора к арендуемому Помещению до полного погашения долга.

2.3. Арендатор обязуется:

2.3.1.Использовать Помещение исключительно по целевому назначению, указанному в п.1.2 настоящего договора.

2.3.2.Содержать Помещение в технически исправном состоянии и надлежащем санитарном состоянии, выполнять правила охраны труда и пожарной безопасности, норм и правил по эксплуатации нежилых помещений, законодательства по охране окружающей среды, выделяя для этих целей необходимые средства и нести самостоятельную ответственность за нарушение данных требований. Самостоятельно и за свой счет получать различного рода разрешения контролирующих органов и организаций (пожарная охрана, служба санэпидемнадзора, служба природоохраны и др.), если характер его деятельности требует наличие таких разрешений и согласований, а также самостоятельно нести ответственность перед этими органами и организациями.

2.3.3. Не складировать и не хранить в Помещении радиоактивные, ядовитые, токсичные и иные опасные вещества, которые могут оказать вредное воздействие на человека и окружающую среду.

2.3.4.Обеспечивать пожарную безопасность в соответствии с Правилами пожарной безопасности и требований технических условий. Не причинять ущерб элементам пожарной и охранной сигнализации в арендованном Помещении.

2.3.5.При обнаружении признаков аварийного состояния сантехнического, электротехнического и прочего оборудования немедленно сообщать об этом Арендодателю. Если аварийное состояние возникло по вине Арендатора, принимать все меры по устранению аварий и их последствий за свой счет. Арендатор несет ответственность за правильную эксплуатацию своих электросетей, электроприборов и электроустановок.

2.3.6. В случае необходимости и для поддержания помещения в том состоянии, в котором оно было передано арендатору, один раз в год производить за свой счет текущий ремонт Помещения (а также нести расходы по его содержанию) без отнесения затрат в счет арендной платы.

2.3.7. Соблюдать установленный режим работы Торгового центра. Выполнять требования внутреннего распорядка рабочего дня Арендодателя.

2.3.8. Возместить Арендодателю ущерб, причиненный Помещению, если он возник по вине Арендатора, либо причинен его действием (бездействием), либо произошел в результате наступления обстоятельств, за которые Арендатор несет ответственность, в соответствии с действующим законодательством РФ или условиями настоящего договора аренды.

2.3.9. Оплачивать коммунальные (электроэнергия) услуги в соответствии с выставляемыми счетами.

2.3.10. Допускать в арендуемые помещения представителей Арендодателя, Управляющей компании и коммунальных служб для проведения для проведения проверок состояния и использования арендуемого Помещения, технического контроля инженерных коммуникаций и строительных конструкций.

2.3.11. Вносить арендную плату в размере, в порядке и в сроки, установленные разделе 3 настоящего договора.

2.3.12. По окончании срока договора, при досрочном освобождении Помещения либо при намерении продлить срок действия настоящего договора Арендатор письменно не позднее, чем за дней извещает Арендодателя. Арендатор обязан сдать Помещение Арендодателю по передаточному акту в исправном состоянии, с учетом нормативного износа и провести сверку платежей с Арендодателем.

2.3.13. По истечении срока аренды и (или) в случае досрочного расторжения Договора, Арендатор обязан в течение рабочих дней освободить и возвратить Арендодателю Помещение по передаточному акту. Недостатки в состоянии объекта недвижимости должны быть устранены до подписания акта приема-передачи. В случае не устранения Арендатором недостатков в установленный срок Арендодатель вправе устранить недостатки за счет Арендатора самостоятельно либо поручить устранение третьим лицам.

2.3.14. Письменно согласовать с Арендодателем заключение договора с охранной организацией на арендуемое Помещение и прочее имущество.

2.3.15. Предоставить Арендодателю заверенные копии действующих документов, регламентирующих деятельность Арендатора: Свидетельство о государственной регистрации ЮЛ, Свидетельство о постановке на НУ, Устав, Решение о назначении исполнительного органа.

2.3.16. Размещение наружной рекламы на здании Торгового центра производить в соответствии с требованиями законодательства РФ и на условиях согласованных с Управляющей компанией.

2.4. Арендатор вправе:

2.4.1. Производить за свой счет с разрешения Арендодателя неотделимые улучшения Помещения, компенсация которых при прекращении срока аренды Арендодателем не возмещается.

2.4.2. Арендатор имеет преимущественное право заключение договора аренды на арендуемое Помещение на новый срок при условии, если с его стороны не имеют место нарушения условий настоящего договора и обязательств по настоящему договору.

2.4.3. Арендатор вправе самостоятельно заключать договор страхования своего имущества (материальных ценностей и товаров), так как ответственность за сохранность находящихся в арендуемом Помещении материальных ценностей и товаров несет Арендатор.

3. ПЛАТЕЖИ И РАСЧЕТЫ ПО ДОГОВОРУ

3.1. За пользование Помещением Арендатор уплачивает Арендодателю Арендную плату, которая включает в себя Фиксированную арендную плату и Дополнительную плату.

3.2. Размер ежемесячной Фиксированной платы, подлежащей внесению Арендатором за каждый календарный месяц, определяется по следующей формуле: Ставка за 1 кв. м. Помещения в месяц Площадь Помещения по данным БТИ, где: — Ставка за 1 (один) кв. м. Помещения составляет рублей в месяц с даты подписания настоящего договора. Оплата Арендатором Фиксированной арендной платы производится без каких-либо вычетов и зачетов, ежемесячно начиная с даты, указанной в п.1.5 договора (включительно), авансом не позднее числа каждого расчетного месяца, без выставления счета Арендодателем.

3.3. Дополнительно арендная плата включает в себя Плату за электроэнергию, которая рассчитывается исходя из величин потерь и фактического потребления на основании показаний счетчиков по тарифам, установленным соответствующими поставщиками для Торгового центра согласно расчету Управляющей компании. Арендатор оплачивает Плату за электроэнергию ежемесячно, на основании счетов Арендодателя, в течение банковских дней с даты передачи Арендатору соответствующего счета (с приложением обоснованного расчета).

3.4. Арендатор обязан вносить Арендную плату и иные, предусмотренные Договором аренды платежи, без каких-либо удержаний или зачетов.

3.5. Арендная плата, а также все другие суммы, подлежащие выплате Арендодателю по Договору аренды, перечисляются Арендатором на расчетный счет Арендодателя, указанный в Договоре аренды. Обязательство по осуществлению любого платежа по Договору аренды считается исполненным Арендатором в момент зачисления суммы платежа на расчетный счет Арендодателя.

3.6. В качестве обеспечения исполнения своих обязательств по настоящему Договору, Арендатор обязуется в течение банковских дней с момента подписания настоящего Договора выплатить Арендодателю Обеспечительный платеж в сумме, равной месячной Фиксированной арендной плате, исчисленной в соответствии с п.3.2 настоящего договора. Из суммы Обеспечительного платежа НДС не выделяется. Обеспечительный платеж не является задатком в понимании статей 380-381 ГК РФ.

4. ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА

4.1. Изменение и расторжение настоящего договора допускается по соглашению сторон, за исключением случаев, установленных п.4.2, п.4.6, п.4.7, п.4.9 настоящего договора и в иных случаях, установленных действующим гражданским законодательством.

4.2. По требованию Арендодателя договор аренды расторгается досрочно при условии не устранения нарушений Арендатором в течение календарных дней после получения соответствующего требования Арендодателя в следующих случаях: использование Помещения не по целевому назначению, указанному в п.1.2 настоящего договора; передача Помещения в субаренду без согласия Арендодателя; не использование Помещения более двух месяцев подряд; проведение реконструкции или перепланировки Помещения без разрешения Арендодателя; нарушение срока внесения арендной платы более чем на календарных дней; не обеспечения беспрепятственного доступа представителей Арендодателя для проведения проверок состояния и использования арендуемого Помещения; систематическое (более двух раз) внесение арендной платы не в полном размере, чем предусмотрено п.3.2 настоящего договора, неоднократное нарушение внутреннего распорядка и режима работы Торгового центра. Основания для расторжения договора, указанные в настоящем пункте, соглашением сторон установлены как существенные условия договора.

4.3. Гибель арендованного Помещения, его снос, постановка на капитальный ремонт в соответствии с установленном законом порядком, является основанием для расторжения договора без составления дополнительного соглашения к нему, о чем Арендатор извещается не позднее, чем за дней. Настоящее условие является существенным условием договора.

4.4. Если Арендатор намерен пользоваться Помещением после истечения срока договора, он обязан за один месяц до окончания действия Договора обратиться к Арендодателю с письменной заявкой на продление договора аренды.

4.5.Уведомление о прекращении Договора и об освобождении Помещения направляется Арендатором за дней до окончания действия договора.

4.6. При досрочном освобождении Арендатором занимаемого по настоящему договору Помещения без уведомления Арендодателя и оформления передаточного акта, акта сверки проведенных расчетов до прекращения договора, договор считается расторгнутым в одностороннем порядке с момента установления такого факта Арендодателем. При этом Арендодатель имеет право передать Помещение в аренду другому лицу. Настоящее условие является существенным условием договора. При этом Арендатор обязуется оплатить Арендодателю фиксированную плату до момента заключения Договора аренды между Арендодателем и новым Арендатором.

4.7. Если Арендатор намерен прекратить договорные отношения по истечению срока действия договора, он обязан оформить акт сверки проведенных расчетов до прекращения договора, подписать акт приема-передачи и соглашение о расторжении договора.

4.8. При расторжении настоящего Договора вследствие правомерного отказа Арендодателя от его исполнения Арендатор остается обязанным выплатить все, что он должен по настоящему Договору Арендодателю на момент его расторжения.

4.9. Арендатор имеет право в любое время расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке, письменно предупредив об этом Арендодателя не позднее чем за календарных дней до момента расторжения договора.

5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

5.1. В случае просрочки любых платежей, причитающихся с Арендатора в пользу Арендодателя по настоящему договору, на все неуплаченные в срок суммы Арендатор обязан уплатить Арендодателю пеню в размере % от просроченной суммы за каждый день просрочки платежа.

5.2. В случае нарушения сроков освобождения и возврата Помещения, установленных настоящим договором Арендатор оплачивает Арендатору Фиксированную арендную плату за все время просрочки и выплачивает неустойку в размере части Фиксированной арендной платы за каждый день просрочки.

5.2. Уплата неустойки, штрафов, пени и возмещение убытков не освобождает стороны от выполнения обязательств по договору и устранения допущенных нарушений.

5.4. Каждая из сторон, причинившая неисполнением или ненадлежащим исполнением своих обязательств по настоящему договору материальный ущерб другой стороне, обязана его возместить.

5.5. Стороны не несут ответственности за нарушение условий настоящего договора или ненадлежащее исполнение по нему вследствие обстоятельств непреодолимой силы (форс-мажор).

5.6. В случае нарушения одной из сторон условий настоящего договора другая сторона направляет виновной стороне письменное уведомление с требованием устранения допущенных нарушений.

6. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ

6.1. Настоящий договор составлен в 2-х экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по 1-му – для каждой из сторон.

6.2. Договор аренды вступает в силу и считается заключенным с момента его подписания сторонами, а в случае заключения на срок свыше 1 года – с момента государственной регистрации. При этом условия договора аренды применяются к отношениям Сторон, начиная с даты, указанной в п.1.5 договора.

6.3. Взаимоотношения сторон, не урегулированные настоящим договором, регламентируются действующим законодательством РФ. Арендная плата определена только для настоящего договора исходя из назначения, расположения, площади, внутренней отделки и других качественных характеристик помещений, а также особых договоренностей сторон, и не может служить прецедентом или конкурентным материалом при заключении договоров аренды на другие нежилые помещения.

6.4. Споры и разногласия, вытекающие из настоящего договора или в связи с ним, решаются сторонами путем переговоров. В противном случае он подлежит рассмотрению в суде в соответствии с действующим законодательством РФ.

6.5. Переписка сторон осуществляется путем направления корреспонденции заказной почтой, передачи факсимильной или курьерской связью. Ответ, требуемый стороной, направившей корреспонденцию, должен быть дан в срок не позднее рабочих дней, считая со следующего дня после его получения, если в корреспонденции не указан другой срок для дачи ответа.

Ошибки арендаторов

Обобщив опыт юридического сопровождения сделок по аренде нежилых помещений и практику заключения договоров аренды торговых помещений, можно выделить следующие типичные ошибки, которые допускают арендаторы.

Устное оформление всех договоренностей

Неопытные арендаторы, которые только начинают заниматься бизнесом, довольно часто попадают в ситуацию, когда обращаются к арендодателю с просьбой внести изменения в некоторые положения договора. Арендодатель вроде бы соглашается и говорит о том, что пусть будет так, как хочет арендатор, но под различными предлогами отказывается вносить изменения в сам договор, убеждая арендатора в том, что изменение условий договора – простая формальность, на которую нет времени, а главное значение имеет то, о чем они по факту устно договорились. Однако как только договор аренды подписан, арендодатель мгновенно забывает об устных договоренностях и начинает требовать от арендатора неукоснительного соблюдения указанных в договоре положений. Такие двойные стандарты способны причинить существенные неудобства арендатору. Все достигнутые с арендодателем договоренности приобретают юридическую силу только после того, как стали частью письменного договора или оформлены дополнительным письменным соглашением к нему. Настаивайте на письменном оформлении всех достигнутых договоренностей, особенно если эти договоренности в ваших интересах.

Отсутствие попыток внести изменения в договор

Еще одной ошибкой арендаторов является то, что многие даже не пытаются вносить изменения в договор аренды, принимая его полностью в редакции арендодателя, которая часто содержит в себе множество, если не кабальных, что тоже не редкость, то обременительных для арендатора условий. Удивительно то, что, даже несмотря на знание этого факта, некоторые арендаторы продолжают без боя соглашаться на такие условия.

В связи с этим хочется посоветовать арендаторам активнее отстаивать свои интересы или хотя бы минимизировать негативное влияние тех положений договора, которые предусмотрены арендодателем. В большинстве случаев можно найти компромиссные условия, смягчить либо уточнить формулировки некоторых положений договора.

Невнимательное изучение договора и приложений к нему

Многие арендаторы, получив от арендодателя проект договора аренды, не уделяют ему должного внимания. Как правило, договор просто прочитывается и подписывается арендатором. Однако этого недостаточно. Договор аренды по своему регулированию намного сложнее договора купли-продажи недвижимости. Он предполагает создание такой юридической конструкции, такого фундамента, на основании которого между арендодателем и арендатором на протяжении длительного периода времени будут существовать юридические и коммерческие отношения. Поэтому договор аренды требует серьезного подхода и внимательного изучения его условий, которое выходит за рамки простого прочтения договора.

Изучение договора предполагает некоторую аналитическую и предсказательную работу. Чем более подробно арендатор будет представлять себе развитие отношений и то, какие ситуации могут возникнуть, тем более качественным будет договор аренды, тем больше в нем будет условий, касающихся поведения арендатора и арендодателя в той или иной ситуации.

Ни для кого не секрет, что проект договора, как правило, предлагается арендодателем, который готовит его, руководствуясь своими интересами. Позиция арендатора в таких договорах изначально существенно ослаблена, договоры отличаются непропорциональным соотношением прав и обязанностей арендатора и арендодателя. В большинстве случаев на арендодателя возлагаются самые простые обязанности, но при этом арендодатель имеет широкий перечень прав, в отношении же арендатора ситуация обратная: перечень его прав откровенно мал, зато набор его обязанностей максимально расширен. Конечно, в силу деловых отношений арендатору, особенно если он не является крупным, довольно трудно вести переговоры с арендодателем с целью внесения в договор изменений, но это не повод для того, чтобы вообще отказываться от такой возможности.

Некоторые арендаторы упускают из виду тот момент, что все приложения к договору являются его неотъемлемой частью и поэтому требуют не менее серьезного подхода и детального изучения. Именно в приложениях могут содержаться формулировки, способные создать арендатору в будущем значительные сложности и нанести убытки. Хуже всего то, что если такие формулировки не выявить изначально и подписать договор в предложенной арендодателем редакции, то потом будет сложно защищать в суде свои права, ссылаясь на собственноручно подписанный договор. Что подписали, то и получили, как говорится.

В связи с этим арендатору важно детально изучить все приложения к договору аренды: план этажа, правила пользования помещением либо зданием, торговым центром, в котором расположено помещение, правила оказания эксплуатационных и иных услуг, условия о торговом профиле арендатора и все иные приложения к договору. Все приложения к договору имеют такую же юридическую силу, как и сам договор аренды.

Договор и приложения к нему могут не только содержать обременительные для арендатора положения, но и иметь очень размытые формулировки, создающие возможность двусмысленного толкования. Поскольку арендатор находится, в большинстве случаев, в более слабой переговорной позиции, по сравнению с арендодателем, наличие таких формулировок способно создать простор для злоупотреблений со стороны арендодателя. Такие формулировки опасны еще и тем, что в случае возникновения судебного спора между арендатором и арендодателем, суд может не согласиться с толкованием арендатора и принять толкование арендодателя. Задача договора устранять неясности, упорядочивать и оформлять отношения между сторонами, а не делать их запутанными и непонятными. Поэтому, если какая-либо формулировка положения договора не вызывает у вас однозначного понимания, то это повод для того, чтобы уточнить ее, конкретизировать что именно имеется в виду: кто, когда, как, что должен сделать или от каких действий должен воздержаться и при наступлении каких событий, условий, обстоятельств и т.п. В большинстве случаев неоднозначность формулировок обесценивает значение договора.

Отсутствие должной юридической проверки

До сих пор многие из арендаторов не осуществляют должным образом проверку юридической чистоты помещения, которое планируют арендовать, и прав арендодателя на него.

Проверка прав арендодателя включает в себя проверку права собственности арендодателя либо проверку наличия у него права аренды, если речь идет о заключении договора субаренды. Если же арендуемое имущество закреплено за арендодателем на праве хозяйственного ведения или праве оперативного управления, то помимо прочего необходимо проверить наличие согласия собственника этого имущества на передачу его в аренду.

Глубина проверки прав арендодателя зависит от срока, на который планируется арендовать помещение, от размера арендной платы, от того, какие убытки и сложности могут возникнуть у арендатора в том случае, если выяснится, что арендодатель не имел прав на сдаваемую в аренду недвижимость и, как следствие, не имел права на сдачу имущества в аренду. Чем значительнее размер возможных убытков арендатора и чем значительнее влияние указанных факторов на арендатора, которому придется искать новое помещение для осуществления своего бизнеса, тем актуальней становится необходимость проверки юридической чистоты помещения и прав арендодателя на него, тем глубже и детальней должна быть такая проверка.

Права арендодателя на недвижимость подтверждаются выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Желательно чтобы выписки были недавно полученными. Если арендодатель отказывается выдавать выписку, то арендатору желательно перед подписанием договора аренды самостоятельно получить такую выписку.

Из выписки также можно узнать наличие или отсутствие обременений (ипотека, сервитут, арест), установленных в отношении недвижимости.

Рекомендуется также проверить наличие судебных правопритязаний на объект аренды на сайтах арбитражных судов и судов общей юрисдикции. Это можно сделать, указав в качестве лица, участвующего в деле, собственника недвижимости. Суды проверяются по месту нахождения (жительства) собственника и по месту нахождения недвижимости. Может оказаться, что судебными актами, постановлениями судебного пристава-исполнителя либо в рамках расследования уголовного дела на недвижимость наложен арест, запрещающий арендодателю распоряжаться недвижимым имуществом, в том числе сдавать его в аренду.

Хорошей практикой является указание в договоре условий выхода из ситуации, если вдруг арендатор по независящим от него или арендодателя причинам утратит право аренды или возможность использовать недвижимость в результате предъявления третьими лицами судебных претензий в отношении недвижимости либо в результате ее ареста или оспаривания договора аренды третьими лицами. Наступление указанных ситуаций способно причинить арендатору убытки и создать значительные неудобства, поэтому было бы разумным получение от арендодателя гарантий в отношении юридической чистоты арендуемой недвижимости с установлением штрафов за их нарушение и возможностью взыскания с арендодателя убытков.

Однако поскольку арендодатели не торопятся давать гарантии, а внесение штрафных санкций и условий о возмещении убытков вызывает определенные трудности, то качественное изучение прав арендодателя на объект аренды становится для арендатора надежным инструментом управления юридическими рисками.

Кроме проверки прав арендодателя на недвижимость чрезвычайно важно проверить наличие у лица, подписывающего договор аренды, полномочий на заключение такого договора.

Особенную актуальность эта рекомендация приобретает в том случае, когда арендодателем является юридическое лицо. В этом случае возникает необходимость проверки:

— правоспособности и существования юридического лица, являющегося арендодателем,

— законности избрания лица, осуществляющего функции единоличного исполнительного органа;

— наличия у лица, осуществляющего функции единоличного исполнительного органа, полномочий на заключение договора аренды недвижимости на определенный срок и на определенных условиях;

— соблюдения процедуры одобрения договора аренды внутренним органом управления юридического лица, являющегося арендодателем (в тех случаях, когда необходимость такого одобрения предусмотрена законом или учредительными документами этого юридического лица).

Зачастую в договорах аренды отсутствуют условия о гарантиях юридической чистоты объекта. Такие условия особенно актуальны в тех случаях, когда проверить юридическую чистоту арендуемого объекта и прав арендодателя на него не удалось по каким-либо причинам. Гарантии только тогда приобретают полноценное значение, когда за их нарушение или недостоверность договором предусмотрены меры ответственности. Поэтому необходимо указывать какую ответственность несет арендодатель за нарушение гарантий и заявлений. Это усилит значимость гарантий, укрепит юридическую позицию арендатора и несколько защитит его от наступления некоторых непредвиденных ситуаций.

Ошибки в предмете договора и недостаточная индивидуализация

Существенным условием договора аренды наряду с определением размера арендной платы являются данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (пункт 3 статьи 607 ГК Российской Федерации). В связи с этим существенное значение для юридической действительности договора имеет точное определение недвижимости, передаваемой в аренду. Не многие, но все же некоторые договоры страдают отсутствием достаточной степени индивидуализации передаваемой в аренду торговой недвижимости .

Что должно быть указано в условиях договора о предмете аренды для того, чтобы это условие считалось согласованным? Необходимо указывать название помещения, номер, если имеется, площадь помещения согласно данным кадастрового учета, этаж, адрес здания, в котором находится торговое помещение , условный номер помещения согласно свидетельству о праве собственности на помещение. Кроме этого, желательно сделать одним из приложений к договору аренды план этажа, на котором предоставляется торговое помещение , и выделить на этом плане контур помещения каким-либо цветом.

Отсутствие юридического разделения торговой площади и подсобных помещений

Частой ошибкой арендаторов, имеющей неприятные налоговые последствия, является отсутствие в договоре аренды четкого разделения торговых и иных помещений, не относящихся к торговым.

Согласно ст. 346.26 НК РФ система налогообложения в виде единого налога на вмененный доход применяется, помимо прочего, в отношении предпринимательской деятельности в сфере розничной торговли, осуществляемой через магазины и павильоны с площадью торгового зала не более 150 кв. м по каждому объекту организации торговли.

В соответствии со ст. 346.29 НК РФ при исчислении суммы единого налога на вмененный доход в отношении предпринимательской деятельности в сфере розничной торговли, осуществляемой через магазины и павильоны, должен использоваться физический показатель базовой доходности «площадь торгового зала (в квадратных метрах)».

Статьей 346.27 НК РФ установлено, что под площадью торгового зала понимается часть магазина, павильона (открытой площадки), занятая оборудованием, предназначенным для выкладки, демонстрации товаров, проведения денежных расчетов и обслуживания покупателей, площадь контрольно-кассовых узлов и кассовых кабин, площадь рабочих мест обслуживающего персонала, а также площадь проходов для покупателей. К площади торгового зала относится также арендуемая часть площади торгового зала. Площадь торгового зала определяется на основании инвентаризационных и правоустанавливающих документов.

К инвентаризационным и правоустанавливающим документам относятся любые имеющиеся у организации или индивидуального предпринимателя документы на объект стационарной торговой сети (организации общественного питания), содержащие необходимую информацию о назначении, конструктивных особенностях и планировке помещений такого объекта, а также информацию, подтверждающую право пользования данным объектом (договор купли-продажи нежилого помещения, технический паспорт на нежилое помещение, планы, схемы, экспликации, договор аренды (субаренды) нежилого помещения или его части (частей), разрешение на право обслуживания посетителей на открытой площадке и другие документы) (ст. 346.27 НК РФ).

Таким образом, при исчислении единого налога на вмененный доход и определении площади торгового зала следует руководствоваться договором аренды, в котором должна быть четко указана площадь торгового зала помещения, передаваемого в аренду.

Согласно же ст. 346.27 НК РФ площадь подсобных, административно-бытовых помещений, а также помещений для приема, хранения товаров и подготовки их к продаже, в которых не производится обслуживание покупателей, не относится к площади торгового зала.

Все сказанное выше означает, что разделение в договоре аренды помещений на торговые площади и площади, не являющиеся торговыми, позволяет снизить единый налог на вмененный доход. Кроме того, у арендатора в связи с разделением помещений на торговые и иные (подсобные, хозяйственные, складские) возникает повод для переговоров с арендодателем по снижению арендной ставки в отношении помещений, не являющихся торговыми и не приносящими прямого дохода арендатору. Это сильный аргумент и если арендатор правильно проведет переговоры, то может сэкономить на арендной плате.

Ошибки в случае аренды части помещения

Частным случаем ошибок в определении предмета договора аренды являются допускаемые сторонами ошибки, возникающие при заключении договора аренды не всего, а части помещения.

При этом ошибка заключается в способе индивидуализации, точного определения той части помещения, которая передается в аренду.

Федеральным законом № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» от 24 июля 2007 г. был изменен порядок индивидуализации частей помещений. Индивидуализация частей помещений, передаваемых в аренду, осуществляется после проведения кадастровых работ и постановки частей помещений на кадастровый учет. Теперь уже недостаточно указания в поэтажном плане, приложенном к договору, контура части помещения, передаваемого в аренду. Требуется осуществление кадастровых работ, результатом которых станет описание и фиксация этой части помещения в государственном кадастре недвижимости. Без этого предмет договора аренды не будет считаться определенным, а договор аренды не будет считаться заключенным и имеющим юридическую силу.

Итогом государственного кадастрового учета части помещения будет являться кадастровая выписка (паспорт) и (или) технический план, которые рекомендуется приложить к договору аренды в качестве приложения для устранения всяких сомнений в отношении предмета аренды.

Ошибки при определении размера и условий арендной платы

Согласно пункту 1 статьи 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом судебная практика исходит из того, что может указываться как собственно твердая цена, так и порядок ее исчисления.

При определении условий и размера арендной платы стороны зачастую допускают в договоре следующие типичные ошибки:

• Отсутствие указания о том включено ли НДС в арендную плату. Это имеет не столько налоговые последствия, сколько порождает споры между арендодателем, который утверждает, что НДС подлежит отдельной оплате, и арендатором, который убежден в том, что НДС уже включен в арендную плату. Во избежание таких ситуаций необходимо уточнить включено ли НДС в арендную плату или нет.

• Отсутствие уточнения о том, какие платежи включаются в арендную плату. Как правило, арендная плата складывается из трех частей: базовой, которая является фиксированной, коммунальных платежей и эксплуатационных расходов. Если базовая часть является фиксированной и согласно п. 3 ст. 614 ГК РФ не подлежит пересмотру более одного раза в год, то эксплуатационные расходы позволяют арендодателю создавать условия для легального увеличения итоговой суммы арендной платы. В этой связи можно рекомендовать арендаторам точно фиксировать в договоре размер эксплуатационных платежей либо указывать сумму выше, которой такие платежи не подлежат оплате арендатором. Подобное условие будет дисциплинировать арендодателя.

• Отсутствие четких условий о порядке повышения арендной ставки. Согласно п. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором аренды, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. В этой норме есть два момента, на которые необходимо обратить внимание. Первое, прямое заимствование этой нормы в неизменном виде в договоре создает трудности для арендодателя по увеличению арендной платы, поскольку, как следует из нормы закона, изменение ее размера должно осуществляться по соглашению сторон. Это означает, что без согласия арендатора на увеличение арендной платы увеличить ее в одностороннем порядке будет невозможно. Второе, в том случае, если договором предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы один раз в год, то в интересах арендатора указать размер, на который может быть увеличена арендная плата, а также внести в договор положение о том, что такой запрет на изменение размера арендной платы распространяется и на эксплуатационные расходы.

• Отсутствие привязки размера арендной ставки в торговых центрах к выручке арендатора или посещаемости торгового центра . В последнее время некоторые новые торговые центры не могут обеспечить необходимую посещаемость, что напрямую отражается на доходности арендаторов, которые, неся убытки от недостатка посещаемости торговых центров покупателями, вынуждены кроме этого еще и оплачивать арендодателю ежемесячную арендную плату. В этой связи приобретает особое значение привязка размера арендной платы к посещаемости нового торгового центра . Разумно предусмотреть в договоре постепенное увеличение арендной платы путем установления нескольких видов ставок. Одна ставка применяется до того момента, пока торговый центр не станет популярным и будет обеспечивать постоянный значительный поток посетителей, а вторая ставка применяется с момента, когда перестает действовать первая ставка. Еще одним вариантом, получающим все большее распространение, является привязка арендной платы к проценту от оборота арендатора, при этом в договоре, как правило, указывается минимальная фиксированная ставка аренды. По данным компании Jones Lang LaSalle, во втором квартале 2011 года московским арендаторам, работающим в различных сегментах, предлагались следующие проценты ставок с оборота:

Ошибки при оформлении акта приема-передачи помещения

Согласно п. 1 ст. 655 ГК РФ передача недвижимости арендодателем и принятие ее арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. При этом обязательство арендодателя передать объект недвижимости арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В тех случаях, когда арендатор получает помещение в плохом состоянии либо когда договором предусмотрена возможность получения арендатором возмещения стоимости произведенных им неотделимых улучшений, в интересах арендатора зафиксировать состояние помещения в момент его получения от арендодателя и состояние помещения в момент его возврата. Для этого необходимо как можно более подробно описать состояние помещения в акте приема-передачи. В таком акте необходимо отразить характеристики помещения и его площадь, состояние объекта и его конструктивных элементов, необходимость в текущем или капитальном ремонте, состояние инженерных коммуникаций, возможность использования помещения в целях аренды и использования его для того профиля деятельности, для которого оно арендуется. Хорошей оценки заслуживает включение в акт фотографий помещения и отражение в нем показаний счетчиков по учету коммунальных услуг.
Виталий Дадонов