Оглавление:
Считается ли договор купли-продажи законным если он составлен без передаточного акта?
Добрый день.1. Считается ли договор купли-продажи законным если он составлен без передаточного акта?
2. В договоре-купли продажи пункт 9. написано: ФИО передал принадлежащий ему указанный земельный участок, а ФИО принял
его до заключения настоящего договора. Передача недвижимости совершена по вышеуказанному местоположению. В
соответствии со статьёй 556 ГК РФ передача передача продаваемого имущества закреплена в п.9 настоящего договора без
составления передаточного акта дополнительно. Считается ли этот пункт основанием (передаточным актом)передаточного
16 Ноября 2012, 13:37 Олег, г. Москва
Ответы юристов (1)
Добрый день. Если в договоре указано, что передача объекта осуществляется без подписания передаточного акта, то подписание такого между сторонами не требуется.
Договор является действительным.
Вы лучше опишите тут ситуацию, в связи с чем у Вас возник данный вопрос.
Ищете ответ?
Спросить юриста проще!
Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.
Апелляционное определение СК по гражданским делам Тверского областного суда от 15 июля 2014 г. по делу N 33-2510 (ключевые темы: договор купли-продажи квартиры — подписание договора — передаточный акт — существенное нарушение договора — расторжение договора)
Апелляционное определение СК по гражданским делам Тверского областного суда от 15 июля 2014 г. по делу N 33-2510
Судебная коллегия по гражданским делам Тверского областного суда
в составе председательствующего судьи Кубаревой Т.В.
судей Улыбиной С.А. и Гудковой М.В.
при секретаре судебного заседания Куликовой А.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Твери
15 июля 2014 года
по докладу судьи Улыбиной С.А.
дело по апелляционной жалобе Морозовой И.А. на решение Конаковского городского суда Тверской области от 23 апреля 2014 года, которым постановлено:
«Исковые требования Силиной В.С. удовлетворить.
Расторгнуть договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: «адрес» , заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Силиной В.С. и Морозовой И.А. , зарегистрированный в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области ДД.ММ.ГГГГ , номер регистрации N .
Обязать Морозову И.А. возвратить Силиной В.С. квартиру, расположенную по адресу: «адрес» .
Решение является основанием для внесения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество записи о прекращении права собственности Морозовой И.А. на квартиру, расположенную по адресу: «адрес» , и государственной регистрации права собственности Морозовой на квартиру по вышеуказанному адресу.
Взыскать с Морозовой И.А. в пользу Силиной В.С. расходы, понесенные ею по оплате государственной пошлины при подаче искового заявления в суд в размере «данные изъяты» рублей».
Силина B.C. обратилась в суд с иском к Морозовой И.А. о расторжении
Свои требования она обосновала тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и Морозовой И.А. в простой письменной форме был
заключен договор купли-продажи квартиры, по условиям которого она передает в собственность, а Морозова И.А. принимает в собственность и
оплачивает в соответствии с условиями настоящего договора следующее
имущество: «данные изъяты» квартиру с кадастровым N , расположенную на «данные изъяты» этаже «данные изъяты» панельного жилого дома по адресу: «адрес» , общей площадью «данные изъяты» кв.м., в том числе жилой площадью «данные изъяты» кв.м. (пункт 1 договора). Вышеуказанная квартира продается за «данные изъяты» рублей 00 копеек. Соглашение о цене является существенным условием настоящего договора (пункт 3 договора). Покупатель приобретает указанную квартиру в собственность после государственной регистрации перехода права собственности (пункт 6 договора). В вышеуказанной квартире на момент подписания договора купли-продажи зарегистрирована и проживает Силина В.С., ДД.ММ.ГГГГ рождения и обязуется выписаться до ДД.ММ.ГГГГ (пункт 9 договора). Договор купли-продажи и переход права собственности на квартиру зарегистрированы в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области ДД.ММ.ГГГГ . Однако о существовании этого договора она узнала только в ноябре 2013 года, в связи с чем, подала заявление в полицию о возбуждении уголовного дела в отношении действий Морозовой И.А. В начале февраля в полиции получила копию договора купли-продажи квартиры. Договор купли-продажи она не подписывала, никаких денег за проданную квартиру от Морозовой И.А. не получала, квартиру ей фактически не передавала, передаточный акт квартиры сторонами не составлялся. Истец лично и через своего представителя неоднократно обращалась к Морозовой И.А., последний раз письменно с уведомлением об одностороннем отказе от исполнения договора, направляла Морозовой И.А. соглашение о расторжении договора купли-продажи, однако ответа на уведомление от Морозовой И.А. не последовало, она уклонилась от подписания соглашения о расторжении договора купли-продажи квартиры. До настоящего времени Морозова И.А. свои обязательства по выплате стоимости квартиры не исполнила. Невыплата стоимости квартиры является существенным нарушением заключенного между сторонами договора, так как повлекло для истца такой ущерб, в результате которого истец в значительной степени лишилась того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Согласно пункта 4 договора покупатель передает продавцу указанную сумму (по пункту 3 договора «данные изъяты» рублей) во время подписания настоящего договора. Претензий по расчетам на момент подписания договора стороны друг к другу не имеют. В пункте 16 договора указано, что настоящий договор купли-продажи является одновременно и передаточным актом. Ответчик обязательство по оплате стоимости квартиры не исполнила. Какая либо расписка в получении денежных средств либо двустороннего акта о полном завершении взаиморасчетов по договору купли-продажи квартиры отсутствуют. Сама по себе запись в тексте договора о передаче покупателем продавцу денежной суммы во время подписания договора и отсутствии у сторон претензий друг к другу по расчетам на момент подписания договора не может служить подтверждением исполнения Морозовой И.А. обязанности по оплате стоимости приобретаемой квартиры. В договоре купли-продажи вообще не говорится о передаче квартиры покупателю или о необходимости составления передаточного акта. В договоре указывается на то, что он является одновременно и передаточным актом. В то время как по закону необходимо составление отдельного письменного акта о передаче недвижимого имущества (передаточного акта, акта о приемке-сдаче, акта приемки), то есть отдельного документа, подписанного сторонами. Отсутствие такого документа по закону считается отказом покупателя от исполнения обязанности принять имущество. Недвижимое имущество- квартира не принята Морозовой И.А. не только как обязанность по закону, но и фактически ею также не принималась. Поскольку Морозова И.А. денежные средства, указанные в п. 3 договора купли-продажи квартиры истцу не выплатила до настоящего времени, квартиру по передаточному акту не принимала, фактической передачи покупателем продавцу квартиры не было, продолжение действия договора наносит истцу существенный ущерб (убытки), которые нельзя было предусмотреть заранее. Согласно п. 18 договора — настоящий договор может быть расторгнут сторонами до исполнения обязательства по взаимному соглашению, а в случае отказа одной из сторон или после исполнения обязательства по договору- в судебном порядке. Порядок расторжения настоящего договора определяется действующим законодательством. Невыплата Морозовой И.А. стоимости квартиры, является существенным нарушением заключенного договора купли-продажи квартиры, так как повлекло для истца как продавца такой ущерб, в результате которого она в значительной степени лишилась того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора, то есть на получение денежных средств. Также существенным нарушением договора купли-продажи квартиры считается не подписание договора купли-продажи продавцом, и отказ покупателя от исполнения обязанности принять недвижимое имущество, и фактическое не принятие покупателем недвижимого имущества по договору. Поэтому считает, что договор купли-продажи квартиры должен быть расторгнут по решению суда.
В судебное заседание истец Силина B.C. не явилась, о дне, времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом. В материалах дела имеется заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие.
Ее представители по доверенности Мосейкин П.В. и по ордеру Мосейкин Д.В. полностью поддержали исковые требования, подтвердили доводы, изложенные в иске.
Ответчик Морозова И.А. и ее представитель по доверенности Кузнецов А.В. иск не признали.
Кузнецов А.В. пояснил, что расчет ответчиком с истцом за спорную квартиру был произведен полностью перед подписанием договора. Расписка в получении денежных средств в счет оплаты стоимости квартиры не была составлена в связи со сложившимися между сторонами доверительными отношениями.
Судом постановлено приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе Морозова И.А. просит решение Конаковского городского суда Тверской области от 23 апреля 2014 года отменить полностью и принять новое решение об отказе в удовлетворении заявленных Силиной В.С. требований, ссылаясь на то, что суд не дал никакой оценки показаниям допрошенного в ходе рассмотрения дела свидетеля ФИО23 , которая показала, что Силина В.С. при оформлении сделки сказала, что все расчеты за квартиру произведены. Совершенно необоснованно судом признаны её и представителя доводы о том, что расписка в получении денежных средств не составлялась в силу доверительных отношений, поскольку стороны много лет дружат, о чем также свидетельствует составление истицей доверенности на её имя в получении денежных средств. Также указывает на то, что истцом не представлено каких-либо доказательств причинения по смыслу части 4 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации значительного ущерба, как того требует статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, посчитав сам факт невыплаты денег за квартиру.
Письменных возражений относительно доводов апелляционной жалобы от участников процесса не поступило.
В заседание суда апелляционной инстанции истец Силина В.С., ответчик Морозова И.А., ее представитель Кузнецов А.В. не явились, о явке извещались по правилам статьи 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Морозовой И.А. заявлено ходатайство об отложении слушания дела в связи с выездом в Италию по семейным обстоятельствам
Судебная коллегия не находит оснований для признания факта выезда в Италию уважительной причиной, препятствующей явке в суд.
В связи с чем, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в порядке части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствии не явившихся лиц.
Выслушав объяснения представителей истца Морозовой И.А. -Мосейкина Д.В., Мосейкина П.П., проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
В силу части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия считает необходимым и достаточным проверить законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе.
Как установлено судом первой инстанции Силиной В.С. на праве собственности принадлежала квартира, расположенная по адресу: «адрес» на основании договора мены квартиры от ДД.ММ.ГГГГ , что подтверждается материалами дела (л.д. 121, л.д. 136).
В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
На основании пункта 1 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом , другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.
ДД.ММ.ГГГГ между Силиной В.С. (продавец) и Морозовой И.А. (покупатель) был заключен договор купли-продажи квартиры, по условиям которого Силина В.С. передает в собственность, а Морозова И.А. принимает в собственность и оплачивает в соответствии с условиями настоящего договора недвижимое имущество в виде однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: «адрес» .
В соответствии с пунктом 3 договора вышеуказанная квартира продается за «данные изъяты» рублей.
В силу пункта 4 договора покупатель передает продавцу указанную сумму во время подписания настоящего договора. Претензий по расчетам на момент подписания договора стороны друг к другу не имеют.
Согласно пункту 16 договора настоящий договор купли-продажи является одновременно и передаточным актом.
Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем в силу пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Таким образом пункт 16 договора, предусматривающий условие о том, что договор одновременно является и передаточным актом, не противоречит указанным нормам Гражданского кодекса Российской Федерации.
Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области произведена государственная регистрация договора купли-продажи квартиры и перехода права собственности на квартиру к покупателю Морозовой И.А., которой выдано свидетельство о праве собственности на квартиру(л.д. 13).
Ответчик Морозова И.А. производит оплату за жилье и коммунальные услуги (л.д.127-134).
Таким образом, из материалов дела усматривается, что договор купли-продажи спорной квартиры от ДД.ММ.ГГГГ был фактически исполнен продавцом.
Обращаясь в суд с настоящим исковым заявлением, истец указывает на существенные нарушения условий договора ответчиком в виде не оплаты стоимости квартиры, тем самым причинение истцу ущерба, что является основанием для расторжения договора купли-продажи квартиры.
Удовлетворяя требования Силиной В.С. о расторжении договора купли-продажи и возврате квартиры в собственность истца, суд первой инстанции, руководствуясь требованиями статей 450 , 453 , 454 , 486 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу, что предусмотренная договором купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ обязанность покупателя уплатить продавцу стоимость квартиры в размере «данные изъяты» рублей Морозовой И.А. не исполнена, что является существенным нарушением условий заключенного между сторонами договора, так как повлекло для истца такой ущерб, в результате которого он в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.
Судебная коллегия соглашается с выводом суда об отсутствии допустимых и бесспорных доказательств исполнения ответчиком Морозовой И.А. условий договора купли-продажи, касающихся оплаты цены за квартиру.
Вопреки доводам апелляционной жалобы, из буквального толкования пункта 4 договора купли-продажи, заключенного между сторонами следует, что он не содержит условия о фактической передаче истцом ответчику «данные изъяты» рублей в момент подписания договора, либо в иной момент.
Однако, судебная коллегия с выводом суда о наличии правовых оснований для расторжения договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ согласиться не может по следующим основаниям.
Изменение и расторжение договора в соответствии с пунктами 1 , 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом , другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданского кодекса Российской Федерации, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Из содержания приведенных норм Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что по требованию одной из сторон, договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом (в частности, при существенном нарушении договора другой стороной) или договором.
При этом возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором. В противном случае все полученное каждой из сторон по договору остается у нее и ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента, когда состоялось расторжение договора.
Заключенный между истицей и ответчиком договор купли-продажи квартиры не предусматривает условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке, в том числе при неуплате покупателем денег за квартиру.
В Гражданском кодексе Российской Федерации (глава 30, ? 7 «Продажа недвижимости», статьи 549 — 558) отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи недвижимости в связи с неуплатой покупателем покупной цены при том, что продавец передал, а покупатель принял недвижимое имущество, являющееся предметом договора.
Вместе с тем в пункте 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации содержится специальная норма, определяющая правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи. Они заключаются в следующем: продавец имеет право потребовать оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со статьёй 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь вышеприведенными положениями закона ( статья 450 , пункта 4 статьи 453 , пункт 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также исходя из установленных по делу обстоятельств и согласованных сторонами условий договора купли-продажи квартиры, судебная коллегия полагает, что истцу (продавцу квартиры) не было предоставлено ни законом, ни договором купли-продажи право требовать от ответчика (покупателя квартиры) возврата переданной по договору квартиры даже в случае нарушения ответчиком обязательств по оплате стоимости квартиры.
Что касается выводов суда первой инстанции о праве продавца в силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации расторгнуть договор купли-продажи при существенном нарушении договора покупателем, к которому отнесено невыполнение покупателем в срок принятых на себя обязательств по оплате проданного ему имущества, то судебная коллегия считает их основанными на неправильном толковании норм Гражданского кодекса Российской Федерации.
Из содержащегося в пункте 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации понятия существенного нарушения договора одной из сторон (существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора) следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.
Между тем, истец не представил суду каких-либо доказательств причинения ему значительного, по смыслу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, ущерба, как того требует статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, посчитав таковым сам факт неоплаты ответчицей в предусмотренные договорами сроки приобретенного имущества.
Таким образом, судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела было допущено существенное нарушение норм материального права, выразившееся в неправильном толковании пунктов 1 , 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и неприменении норм закона, подлежащих применению: пункт 4 статьи 453 , пункт 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При таких обстоятельствах вынесенное по делу решение законными признано быть не может, в связи с чем, подлежит отмене.
Учитывая, что обстоятельства, имеющие значение для дела установлены на основании имеющихся доказательств, суд апелляционной инстанции действуя в пределах предоставленных пунктом 2 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации полномочий полагает возможным решение суда первой инстанции отменить полностью и принять новое решение об отказе в иске Силиной В.С. о расторжении договора купли-продажи квартиры и возврате имущества.
При этом истица не лишена возможности защитить свои нарушенные права, обратившись в суд с иными требованиями, предусмотренными законом (принудительное исполнение обязательства, возмещение убытков, ответственность за неисполнение денежного обязательства и др.).
Руководствуясь статьёй 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
Решение Конаковского городского суда Тверской области от 23 апреля 2014 года отменить, постановить по делу новое решение.
В удовлетворении исковых требований Силиной В.С. к Морозовой И.А. о расторжении договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ и возврате квартиры отказать.
Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ:
Передаточный акт
Добрый день! Подскажите пожалуйста можно ли в дкп указать, «настоящий договор является одновременно и передаточным актом» и не делать передаточный акт?
17 Февраля 2015, 12:12 Юлия, г. Москва
Ответы юристов (2)
Здравствуйте. Договор купли-продажи фиксирует факт заключения сделки между сторонами. Акт приема-передачи, передаточный акт фиксирует именно сам момент передачи имущества, переход права собственности ( в большинстве случаев) и момент перехода риска гибели данного имущества.
Согласно ст.556 ГК РФ и 220 НК РФ передаточный акт составленный в простой письменной форме может служить распиской, подтверждающей передачу денег от покупателя продавцу, если там прописана сумма, расчет между сторонами произведен полностью, претензий у сторон друг друг не имеется.
Однако, актом передачи может служить договор купли-продажи, если там будут прописаны соответствующие моменты передачи имущества и денег. Обязательно указывается, что согласно ст.556 ГК РФ данный договор служит одновременно актом приема -передачи.
Ищете ответ?
Спросить юриста проще!
Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.
Обязателен ли передаточный акт при покупке имущества, принадлежащего ООО?
Обязателен ли передаточный акт при покупке имущества, принадлежащего ООО? При сделке между физ.лицами пишем в договоре: «В соответствии со статьей 556 Гражданского кодекса Российской Федерации ПРОДАВЕЦ передает, а ПОКУПАТЕЛЬ принимает ИМУЩЕСТВО путем подписания настоящего договора. Передаточный акт не составляется.»
Можно ли так поступить при покупке у ООО (вторая сторона физ.лицо)?
Ответы юристов (4)
Добрый день, Елена!
В соответствии со ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Данная норма является императивной, то есть обязательна для применения и в случае указанной Вами формулировке «Передаточный акт не составляется» данный пункт не будет иметь юридической силы.
Кроме того, исходя из судебной практики, Акт приема-передачи, подписанный сторонами, является доказательством передачи недвижимости по договору купли-продажи, даже если этот договор признан недействительным.
Уточнение клиента
Спасибо, но я не совсем понимаю, почему сам договор купли-продажи не может служить тем самым «иным документом»? Почему неприемлема фраза — «ПРОДАВЕЦ передает, а ПОКУПАТЕЛЬ принимает ИМУЩЕСТВО путем подписания настоящего договора»?
19 Января 2018, 14:15
Есть вопрос к юристу?
В последние годы судебная практика складывается таким образом, что суды допускают договоры К-П, в которых акт приема-передачи не составляется.
в Договоре в обязательном порядке должна присутствовать фраза » договор купли-продажи является одновременно актом приема-передачи». Таким образом, вы не нарушите закон. Также стоит прописать, например, следующий пункт «подписание договора свидетельствует о произведенном Покупателем осмотре Помещения, и его согласии принять Помещение в том техническом состоянии, в котором они находится на дату подписания договора».
В случае возникновения судебного спора такая формулировка и без отдельного акта приема-передачи позволит определить и доказать исполнение сторонами своих обязанностей.
Уточнение клиента
Спасибо за ответ. В принципе, интересовало есть ли отличие в пункте договора по передаточному акту при сделке между юр.лицо-физ.лицо и физ.лицо-физ.лицо.
Почему неприемлема фраза — «ПРОДАВЕЦ передает, а ПОКУПАТЕЛЬ принимает ИМУЩЕСТВО путем подписания настоящего договора»? Чем она существенно отличается от предложенной Вами формулировки?
19 Января 2018, 14:18
Спасибо, но я не совсем понимаю, почему сам договор купли-продажи не может служить тем самым «иным документом»? Почему неприемлема фраза — «ПРОДАВЕЦ передает, а ПОКУПАТЕЛЬ принимает ИМУЩЕСТВО путем подписания настоящего договора»?
Вывод из судебной практики: Договор купли-продажи является доказательством передачи недвижимого имущества, если такой договор содержит условие о том, что он одновременно является актом приема-передачи.
Судебная практика:
Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд указал, что договор купли-продажи недвижимого имущества подтверждает факт передачи документов, связанных с его эксплуатацией.
Постановление Президиума ВАС РФ от 12.01.2010 N 10885/09 по делу N А33-15660/2008
«… Между предпринимателем Ипатюком О.В. (далее — предприниматель) и обществом с ограниченной ответственностью «Фирма „Одежда“ (далее — ООО „Фирма “Одежда», общество) 10.08.2004 заключен договор купли-продажи нежилого помещения N 1 (литер Г1) общей площадью 13 кв. метров, находящегося на первом этаже в одноэтажном кирпичном нежилом строении по адресу: г. Красноярск, Октябрьский р-н, ст. Бугач. Впоследствии дому присвоен адрес: г. Красноярск, ул. Норильская, д. 9, стр. 17.
Согласно пункту 7 договор является одновременно актом приема-передачи помещения; исходя из пункта 3 расчеты по договору произведены покупателем полностью до его подписания.
Поскольку право собственности ООО «Фирма „Одежда“ на проданное впоследствии предпринимателю нежилое помещение было зарегистрировано, а договоры и акты, на основании которых товарищество приобрело это помещение в собственность в порядке приватизации, так же как и его право собственности на него, никем не оспаривались, у суда кассационной инстанции отсутствовали основания для вывода о недоказанности предпринимателем приобретения ООО „Фирма “Одежда» права собственности на нежилое помещение в установленном порядке.
Также не может быть признан обоснованным довод суда кассационной инстанции о том, что отсутствие акта приема-передачи нежилого помещения от ООО «Фирма „Одежда“ к предпринимателю свидетельствует о фактическом непоступлении этого помещения во владение последнего и препятствует осуществлению регистрации перехода права собственности на него к предпринимателю. Согласно пункту 7 договора купли-продажи от 10.08.2004 продавец передает, а покупатель принимает нежилое помещение и связанные с его эксплуатацией документы в момент подписания договора, который по обоюдному согласию сторон одновременно имеет силу акта приема-передачи этого объекта. Кроме того, тот факт, что нежилое помещение находится во владении покупателя, был установлен судом первой инстанции.
При таких обстоятельствах оспариваемое постановление суда кассационной инстанции нарушает единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права и в соответствии с пунктом 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отмене. »
Елена, формулировка «принимает имущество путем подписания договора» с точки зрения юридической лексики звучит немного не логично. Поэтому, конечно, для юридической чистоты следует написать такую формулировку, какую я вам предложила. Для целей дальнейших возможных разбирательств, и особенно, Росреестра, это не очень подходит, ведь вам придется доказывать момент, с которого бремя содержания имущества перешло к новому собственнику.
Если уж вам так хочется оставить такую формулировку, то рекомендую изменить ее немного: «продавец передает, а покупатель принимает имущество В МОМЕНТ ПОДПИСАНИЯ ДОГОВОРА», а не его путем. Принять имущество путем подписания договора с точки зрения логики невозможно. Для целей договора важен МОМЕНТ, когда имущество перешло.
Ищете ответ?
Спросить юриста проще!
Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.
Может ли договор купли-продажи являтся одновременно актом приема-передачи?
Добрый вечер! Скажите, пожалуйста, в договоре купли-продажи на участок с домом есть пункт о том, что данный договор является одновременно и актом приема-передачи. Такое правомерно?
Ответы юристов (3)
Скажите, пожалуйста, в договоре купли-продажи на участок с домом есть пункт о том, что данный договор является одновременно и актом приема-передачи. Такое правомерно?
Роман
Если в договоре прописан данный пункт, тогда отдельного составления акта приема-передачи не требуется.
Есть вопрос к юристу?
пункт о том, что данный договор является одновременно и актом приема-передачи. Такое правомерно?
Роман
Такое вполне допустимо. Но иногда стороны предпочитают составить отдельный акт приёма-передачи, в котором подробно описывается передаваемое имущество и его состояние. Во избежание возможных споров.
Добрый день, уважаемый Роман!
Согласно ст. 556 Гражданского кодекса РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Таким образом, в договоре может содержаться положение о том, что, к примеру, «настоящий договор имеет силу передаточного акта», и это будет соответствовать законодательству.
Ищете ответ?
Спросить юриста проще!
Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.
Конференция ЮрКлуба
может ли договор к-п быть одновременно актом
bergmann 30 Янв 2006
Pastic 30 Янв 2006
В то же время договор купли-продажи недвижимости является КОНСЕНСУАЛЬНЫМ ДОГОВОРОм, т.е. продавец ОБЯЗУЕТСЯ передать недвижимость, а не передает ее.
Что не запрещает передать товар непосредственно при подписании договора.
Дак вот вопрос — может ли в связи со всем этим договор к-п недвижимости быть одновременно таким передаточным документом.
Mister Muscle 30 Янв 2006
Можно ли считать, что при такой формулировке имущество действительно передано
bergmann считать, что имущество передано можно, если оно действительно передано. И в таком случае, если момент передачи произошел раньше, нежели подписание договора, либо одновременно, вы отражаете факт передачи в ДКП, придаывая ему таким образом двойственный смысл — договора и исполнительного документа.
-svb- 30 Янв 2006
bergmann 31 Янв 2006
а как же требование статьи о том, что недвижка передается по передаточному акту или иному передаточному документу.
где это документ. все вышеперечисленное говорит, что это должен быть отдельный документ. Такого не было.
В договоре формулировка — не имущество уже передано на момент заключения договора, а именно — настоящий договор является «иным» передаточным документом, подтверждающим передачу имущества. Т.е. по сути первичным документом.
Я согласен, что никто не запрещает передать имущество до, во всемя заключения или после заключения сделки. НО ВЕДЬ НА ЭТО НУЖЕН ОТДЕЛЬНЫЙ ДОКУМЕНТ. а не хреновенькая ссылочка в консенсуальном договоре.
Сакцентирую внимание на том, что мне нужно установить именно сам ФАКТ передачи имущества по договору. а точнее отстутсвие такового, что очень хочется сделать.
и еще. Pastic. слово «может» может написать судья в немотивированном решении, когда ему нечего написать, а надо, или очень хочется.
Почему «МОЖЕТ»?
Добавлено в [mergetime]1138640965[/mergetime]
bergmann считать, что имущество передано можно, если оно действительно передано. И в таком случае, если момент передачи произошел раньше, нежели подписание договора, либо одновременно, вы отражаете факт передачи в ДКП, придаывая ему таким образом двойственный смысл — договора и исполнительного документа
действительно передано имущество или нет — это мне нужно установить. скорее всего никто никому ничего не передавал. недвижка такая вещь, которую «действительно передать» нельзя. ее можно передать путем юридической фикции — подписанием акта приема-передачи или иного передаточного документа. а насчет двойственного характера — ну давайте еще там в договоре полностью Устав изложим, конституцию, придадим форму платежного поручения (ну уж как-нибудь) и понемем в банк оплачивать. а. ведь комплексный характер документов — одновременно договора и исполнительного документа (в нашем случае первичного) не запрещен ГК.
Pastic 31 Янв 2006
где это документ. все вышеперечисленное говорит, что это должен быть отдельный документ. Такого не было.
НО ВЕДЬ НА ЭТО НУЖЕН ОТДЕЛЬНЫЙ ДОКУМЕНТ.
Это где написано? Про отдельный документ? Это Ваши фантазии. Взять, для примера, аренду — у нас в городе несколько десятков тысяч договоров аренды помещений заключено Мэрией, ни в одном акта нет, во всех указание на то, что помещение передается при заключении договора, который и является передаточным актом. Пока никто не оспаривает и УФРС вполне устраивает.
Что касается концессуальности договора, то я Вас огорчу — она отнюдь не означает, что момент заключения и исполнения договора обязательно различаются во времени, она лишь определяет, что договор заключен с момента согласования существенных условий, а не передачи имущества.
и еще. Pastic. слово «может» может написать судья в немотивированном решении, когда ему нечего написать, а надо, или очень хочется.
Почему «МОЖЕТ»?
Потому что нигде не сказано «НЕЛЬЗЯ». А у нас — свобода договора. Если стороны решили совместить договор и передаточный акт — это их право, поскольку закон этого НЕ ЗАПРЕЩАЕТ.
Договор является актом приема передачи
Пожалуйста является ли акт приема передачи доказательством совершения сделки по договору цессии если в самом договоре не указан предмет стоимость и условия. Договор цессии заключен между банком и коллекторсим агентством.
Уважаемая Ирина г. Уфа! Безусловно в Договоре цессии должны быть указаны ВСЕ существенные условия основного договора, которые переходят третьим лицам, но при этом особенно важным является следующее требование: Уступка Права ТРЕБОВАНИЯ ДОЛГА Банком в пользу так называемых Коллекторов могла производиться только после письменного направления вам ИЗВЕЩЕНИЯ «Об уступки права требования» вместе с ПОДЛИННИКОМ ДОГОВОРА уступки права требования с подлинными подписями и «мокрыми» печатями, письменного извещения вас о состоявшейся уступке долга (ст.824 ГК РФ). Тем самым, если вы НЕ получали подлинника Договора уступки права требования то это означает, что НИ какой уступки права требования в пользу так называемых коллекторов НЕ было. Поэтому в таком случае можете НЕ обращать внимание на так называемых коллекторов НИ какого внимания. Удачи вам Владимир Николаевич г.Уфа 11.11.2018 г.
Сдаю площади в аренду. Арендатолр не платит. В договоре указано что он является актом приема передачи. НУЖНЫ ЛИ ЕЩЕ КАКИЕ ТО ДОКУМЕНТЫ ЧТОБ ВЗЫСКАТЬ ОПЛАТУ (ДОГОВОР ЗАРЕГЕСТРИРОВАН) И С ЧЕГО НАЧАТЬ.
Здравствуйте, для начала нужно изучить договор, что бы в дальнейшем можно было решить, какие шаги дальше предпринимать.
Покупаем квартиру, на руках договор купли продажи, который и является актом приема-передачи (от 20.09.17). Договор стандартный, в котором указан только срок о выписке продавца. Расчет с продавцом и получение свидетельства на право собственности 29.09. Квартиру видели однажды, почти месяц назад, показывал их риэлтор. Можем ли мы завтра до расчета поехать с риэлтором на квартиру осмотреть и составить опись общего состояния квартиры? В какой момент и когда должны быть переданы ключи продавцом, учитывая тот факт, что продавец отказывается отдавать ключи, так как он не вывез мебель? Наши права и что делать в данной ситуации?
Уважаемый Алексей! Жаль, что перечисленные проблемы Вы не отразили в договоре купли-продажи. Стандартный договор предлагают риэлторы, но это не значит, что его нельзя менять, дополнять и т.д. Если из квартиры не вывезены вещи, то советую посетить квартиру вместе с риэлтором и продавцом. Что Вам даст описание общего состояния квартиры? Если Вы уже подписали договор купли-продажи, то Вы согласились с этим состоянием. Поговорите с продавцом, желательно сделать с ним дополнение к договору и обговорить те вопросы, которые Вас волнуют. Предупредите его, что как только Вы получите Свидетельство о собственности, то можете поменять замки и пользоваться квартирой на правах собственника. Подключите риэлтора, который получает деньги за свои посреднические услуги. Удачи!
Здравствуйте. Федеральным законодательством данный вопрос не регулируется. Все решается только по взаимной договоренности. Можете настаивать на передаче ключей мотивируя тем, что не выплатите деньги до этого момента. Всего Вам самого доброго и удачного разрешения проблем.
Является ли акт приема передачи товаров по договору поставки соглашением?
Добрый вечер. Нет, не является. Акт является доказательством исполнения условий договора. Однако если содержанием акта изменяются условия договора + он подписан уполномоченными лицами, такие изменения могут считаться действительными.
Вы наверняка не закончили вопрос. Соглашением о чем? О количестве, ассортименте и т.д.? Уточните свой вопрос либо задайте заново.
Максим, если нет предыдущего договора, то сам факт подписания акта, если там указана цена, можно считать доказательством достигнутого соглашения о цене.
Купили квартиру. В договоре было прописано, что он одновременно является актом приема-передачи. Но риэлтер сказала, что будет еще один акт фактической передачи с передачей ключей. И сказала, что предыдущим хозяевам нужно еще какое-то время пожить в этой квартире, что существует закон, по которому они 10 дней имеют право там проживать. Мы спокойно на это согласились, т.к. не знали, что больше никакого акта не будет. Через неделю узнали, потребовали освободить квартиру, сказали, что съедут через неделю. На мой вопрос кто будет оплачивать коммунальные услуги за это время, риэлтер ответила, что они оплатят, нужно верить словам людей. По факту они прожили две недели, кое-как мы их выделили, они отдали один комплект ключей, второй обещали приехать отдать когда будут оплачивать коммунальные услуги, через три дня. Не берут трубки ни предыдущие хозяева, ни риэлтер. Сумма не большая, но хочется справедливости. Можем ли мы что-то сделать в этой ситуации, доказать факт проживания, возместить убытки?
Риэлтор то причем в этой ситуации? Я не думаю, что он Вас обманывал. Это просто продавцы наглые. Убытки возмещайте в судебном порядке
Добрый день. Надо зафиксировать факт без договорного проживания в квартире и требовать возмещения неосновательного обогащения, возмещения оплаты за коммунальные услуги.
Обращаться в суд в этой ситуации бессмысленно, так как больше нервов потратите. Рекомендую решать мирным путем.
Может ли договор купли продажи являтся актом приема-передачи квартиры? Договор составлен 17.06 а продавцы съехали с квартиры 04.09.,квартиру не передали оставили ключи соседки, забрав газовую плиту и краны с мойкой на кухне. Что делать? Подскажите пожалуйста.!
Акт приемки является неотъемлемой частью договора, но никак не подменяет сам договор
Увы вам.. Если в договоре не было оговорено, что продавец оставляет газовую плиту и мойку, вы не сможете истребовать это имущество обратно. Продавец может сказать, что газовая плита и мойка являются очень дорогим имуществом, например — импортное, эксклюзивное. Вы, конечно, вправе обратиться в суд с иском о возврате плиты и мойки, но после четвёртого или пятого судебного заседания вы просто пойдёте в магазин, купите плиту и мойку и постараетесь забыть всё как дурной сон. Попробуйте направить продавцу письменную претензию с указанием, что намерены обратиться в суд. Иногда помогает.
Консультация юриста по телефону: 8800 505 9111. Звонок бесплатный.
Является ли договор аренды недействительным при отсутствии акта приема-передачи от арендодателя если согласно договора помещение передается по акту.
Нет. Признать договор недействительным вправе только суд.
Может ли утвержденная в договоре аренды форма акта приема передачи являться актом приема передачи, если там стоят печати?
Нужны не только подписи, но и печати уполномоченных лиц.
Для СПИ Договор купли-продажи, спецификация и акт приема-передачи товара по договору является подтверждением права собственности для СПП, и суда?
Продавец — ООО, покупатель — частное лицо. Платежки нет, и приходного кассового ордера нет. Только договор+спецификация к договору купли-продажи и акт.
Здравствуйте! Да, указанные Вами документы подтверждают переход права собственности на товар.
Если арендодатель не подписал, да и вообще не составил акт приема-передачи, договор аренда является действительным? Срок подписания прописан в договоре. Он уже прошел.
Договор считается ничтожным.
Является ли основанием для регистрации в собственность договор купли продажи и акт приема передачи квартиры?
да, договор является основанием для регистрации перехода права собственности
. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
По договору мены была получена комната, договор являлся актом приемо-передачи. Ключи получены не были, в связи с последующим оформлением наследства на нее, получила ключи спустя год. Соответственно лицевой счет открыт не был, и квартплата не начислялась. Теперь УКначисляет кв-ту за все время, могут ли они начислить пени за задолженность. И должна ли я платить кв-ту за время вступления в наследство?
Квартира вам принадлежит уже с момента смерти наследодателя. с этого времени вы и должны платить. Удачи
Является ли договор аренды незаключенным, если акт приема-передачи в аренду помещения не был подписан сторонами.
Здравствуйте. В зависимости от условий самого договора
Является ли акт приема-передачи жилого помещения (по договору долевого участия в строительстве жилья) письменным обязательством, если в нем (в акте) указано, что после дополнительных обмеров БТИ площадь квартиры увеличилась на 2,5 метра (по сравнению с договорной площадью), что составляет 250000 рублей, из расчета 100 тыс. руб. за 1 метр. Так же в акте указано, что дополнительные метры не оплачены дольщиком. При этом, в акте не сказано, что дополнительные метры необходимо оплатить когда-либо.
Является, на основании ст. 421, 309 ГКРФ.
Мы купили квартиру по договору купли продажи. Договор одновоременно является актом приема передачи. Покупатель выполнил условия по договору. Передал продавец деньги, а продавец через несколько дней тайно после подписания договора и акта, вывез из квартиры сантехнику и мебель. Каким законом регламентируется это нарушение Гражданским кодексом или наступает уголовная ответственность? Так как фактически переход права собственности уже произошел, и продавец не увез, а похитил открытым способом. Помогите найти грань между гражданским кодексом и уголовной отвественностью.
Зависит от того, чьим было это движимое имущество. Если его, то хищения здесь быть не может.
В основном договоре купли продажи пишется, что договор является актом приема передачи квартиры. Можно ли в нем написать сроки передачи ключей Покупателю Продавцом (на сделку выходим в июне, а договорились на передачу ключей в предварительном договоре на конец августа). После подписания основного договора, предварительный теряет свою силу, и мы боимся, что Покупатель раньше времени попросит нас освободить квартиру. Заранее спасибо!
Не стоит объединять договор и акт. Акт — документ, подтверждающий передачу Вам квартиры по факту, должен быть составлен отдельно и подписан в момент фактического получения ключей.
Как договор купли-продажи земельного участка может одновременно являться актом приема-передачи? Законно ли это? почему агент настаивает на этой формулировке? Я как покупатель до подписания договора еще ничего не приняла, но уже должна подписать акт-приема передачи.
В тексте договора действительно может стоять формулировка, что договор имеет силу акта приема-передачи недвижимого имущества и в этом случае составление отдельного передаточного акта не требуется. Договор вступает в силу с момента подписания, а вот ваше право собственности на земельный участок возникает с момента регистрации перехода права в ЕГРП Росреестром.
Все законно, вы можете приехать на участок, ознакомиться с его состоянием и начать им пользоваться с момента подписания договора. Чем меньше документов, тем проще оформление, так что смело включайте в договор такой пункт.
Может ли являться акт (без договора) приема-передачи сырья (товара) между юридическими лицами право устанавливающим документом? Спасибо!
В каком контексте — правоустанавливающим? Какое право?
Добрый день! Товарная накладная в совокупности с таким актом может являться подтверждением передачи товара. Из Вашего вопроса не совсем ясна ситуация. Возник спор между юридическими лицами?
Пожалуйста договор об инвестиционной деятельности и акт приема-передачи.
Являются ли правоустанавливающими документоми на квартиру?
Здравствуйте, Алексей! Правоустанавливающим документом договор об инвестиционной деятельности может является только если содержит элементы договора долевого участия в строительстве. Акт приема-передачи лишь фиксирует передачу квартиру и правоустанавливающим документом не является.
Является ли квартира совместной собственностью (был договор инвестирования, акт приема-передачи подписанный мной), если была куплена в браке без участия жены (она не знала), и не зарегистрирована в Рег палате? Спасибо.
Денис, к сожалению, является, даже если она не знала о сделке. С уважением, Сергей Хожаев.
Денис, ваш брак зарегистрирован официально? Тогда в Рег. палате попросят нотариальное согласие Вашей супруги на данную сделку, если только между вами нет «брачного договора полного отчуждения». И,конечно, ваше приобретение — это совместная собственность.Удачи!