Оглавление:
Подвалы собственность
Что является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном жилом доме по мнению Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ
По мнению ВАС РФ, если на момент приватизации первой квартиры в доме спорное подвальное помещение было учтено, сформировано, то это означает, что оно уже было предназначено для самостоятельного использования и не является общей долевой собственностью. Таким образом, право граждан-собственников на благоприятные условия проживания в многоквартирном доме поставлено Высшим Арбитражным судом РФ в зависимость от добросовестности должностного лица (лиц), которые в период до приватизации первой квартиры в доме «учитывали» помещения подвалов в качестве самостоятельных объектов, несмотря на то, что в них находились инженерные коммуникации, необходимые для обслуживания всего дома. Кроме того, ВАС РФ не пожелал взять за основу тезис о том, что «предназначенность определяется первично не в процессе пользования, а совсем на другой стадии, на стадии замысла, определения цели, проектирования и строительства, вложения инвестиций. Назначение здания и его помещений фиксируется в экспликации к поэтажному плану помещений, в документах» (Дроздов И.А. Понятие и признаки жилого помещения / Закон. 2006. N 8.) Смена назначения помещения должна была сопровождаться выносом инженерных коммуникаций за пределы нежилого помещения (переоборудованием), а не автоматическим и произвольным внесением в реестры и книги учета соответствующей информации о том, что отныне подвал дома является помещением склада или магазина. Произвольность смены назначения помещения должностными лицами в отсутствие четкой регламентации данной процедуры означает лишь то, что назначение де-юре не менялось. Фактическое же использование не по назначению не влечет правовых последствий для судьбы технического подвала — если там находятся инженерные коммуникации, перечень которых определен в Постановлении Правительства № 491, то подвал является техническим и является общей собственностью собственников помещений в доме.
Надо сказать, что именно из вышеизложенного и исходили ранее арбитражные суды при рассмотрении подобных дел по искам Товариществ собственников жилья. Нижеприведенные разъяснения ВАС РФ практику «скорректировали».
Итак, в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 15 декабря 2009 г. № 12537/09 судам даны следующие разъяснения
1. ТСЖ — это процессуальный, а не материальный истец по делу, а значит срок срок исковой давности исчисляется не с момента образования ТСЖ, а с момента когда о нарушении прав узнали сами собственнки помещений дома. Собственники должны уполномочить товарищество на обращение в суд:
«..Из толкования во взаимосвязи названных норм следует, что предъявляя в арбитражный суд иск о признании права общей долевой собственности, товарищество не могло иметь самостоятельного экономического интереса, отличного от интересов его членов. Оно уполномочено действовать лишь в интересах собственников помещений в доме, которые и являются материальными истцами по делу.
Выводы судов о наличии у товарищества прав материального истца и необходимости исчисления срока исковой давности с момента образования товарищества являются неверными. Товарищество участвует в подобных делах в качестве законного представителя собственников помещений.При этом собственники помещений в доме должны предоставить товариществу право на обращение в суд с подобным иском. Однако в деле такие документы отсутствуют и судами не проверялось, наделили ли собственники помещений необходимыми полномочиями товарищество.
Не обсуждался судами и вопрос о том, может ли товарищество, обязанное в силу закона представлять интересы всех собственников, от своего имени требовать признания права общей долевой собственности на объект недвижимости (часть дома), если право собственности на него зарегистрировано за одним из собственников, которому принадлежит и часть жилых помещений в доме, о чем свидетельствует выписка из Реестра собственности Санкт-Петербурга, приобщенная к делу. «
2. Наличие инженерных коммуникаций в подвале еще не означает, что данное помещение подвала — общая долевая собственность:
«..проведение строительно-технической экспертизы, отвечающей только на вопрос о наличии инженерных коммуникаций и оборудования в подвале или соответствующей части подвала, не дает оснований автоматически считать этот объект недвижимости общей долевой собственностью домовладельцев, отвечающей критериям статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
..Суд также не учел, что результаты экспертизы подлежали правовой оценке исходя из нормативных требований к определению состава инженерных коммуникаций, входящих в общее имущество дома, предусмотренных Правительством Российской Федерации в Постановлении от 13.08.2006 N 491″.
3. В подвале могут находится и помещения, предназначенные для самостоятельного использования:
«..к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации .
При рассмотрении дела комитет представлял доказательства того, что спорный объект (часть подвала) был сформирован из бывших квартир и использовался как самостоятельный объект недвижимости в целях, не связанных с обслуживанием других помещений (квартир) дома, еще до создания товарищества и возникновения права собственности на квартиры и комнаты у жильцов дома».
Еще дальше пошел ВАС РФ в своем Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 2 марта 2010 года № 13391/09, где разъяснил следующее:
«.. с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.
Поэтому правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.
Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.
При этом для определения правового режима названных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.
Поскольку именно приватизация гражданами жилья являлась основанием появления в одном доме нескольких собственников и возникновения у них права общей долевой собственности на общее имущество дома, в том числе на технические этажи и подвалы, то это право в отношении каждого дома возникло только один раз — в момент приватизации первого помещения в доме.
Принятые в дальнейшем федеральные законодательные акты (включая Закон Российской Федерации от 24.12.1992 N 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики», Временное положение о кондоминиуме, утвержденное Указом Президента Российской Федерации от 23.12.1993 N 2275, статью 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 36 Жилищного кодекса Российской Федерации) лишь подтверждали наличие у домовладельцев уже возникшего права общей долевой собственности на общее имущество дома и уточняли его состав, но не порождали названное право заново.
При этих условиях вывод суда первой инстанции об определении режима такого имущества на момент введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, равно как и выводы судов апелляционной и кассационной инстанций, установивших принадлежность спорных подвальных помещений к общему имуществу домовладельцев исходя из наличия в них инженерных коммуникаций, появившихся к тому же на момент рассмотрения спора в суде, являются неверными вследствие неправильного применения закона.
Для рассмотрения настоящего дела судам надлежало прежде всего выяснить, были ли спорные подвальные помещения предназначены для самостоятельного использования на момент приватизации первой квартиры в доме, и на основании установленных обстоятельств определить, относятся ли данные помещения к общему имуществу дома.
Однако в материалах дела нет доказательств, позволяющих ответить на этот вопрос, который судами не изучался и в судебных актах не отражен.
Между тем без установления того, к какому виду собственности принадлежат спорные подвальные помещения, невозможно определить правовое положение сторон по делу в возникшем между ними споре по поводу этой собственности, а также решить дело по существу заявленных требований с учетом применимых норм законодательства».
Вернуться в обобщение : Судебная (арбитражная) практика: технические подвалы в многоквартирном доме как общее имущество собственников помещений. Вопросы назначения помещений, признания права, истребования из незаконного владения
Можно ли оформить подвал МКД в собственность управляющей компании
Достаточно часто у управляющей организации возникает желание использовать хорошие подвальные помещения в МКД под собственные нужды. Во многих подвалах располагаются подсобные помещения для дворников, уборщиц, хранения инвентаря. В некоторых — даже офисы УО. В данной статье попытаемся разработать порядок действий управляющей организации, для того, чтобы в рамках закона пользоваться подвальным помещением.
В соответствии со статьей 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами и внутри квартиры, обслуживающие более одной квартиры.
Правовое положение подвальных помещений определяет статья 36 ЖК РФ, согласно которой собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 г. N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона, вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Нередко подвалы переходят в собственность физических или юридических лиц сразу после ввода в дома в эксплуатацию. И даже в таких ситуациях собственники помещений МКД подают иски о признании права собственности на подвальное помещение, которые суды зачастую удовлетворяют. Так, ВС РФ Определением от 28 февраля 2018 г. по делу № А41-41428/2016, подтвердил позицию суда апелляционной инстанции и признал право собственности части подвального помещения за собственниками помещений МКД. Довод заявителя жалобы о том, что спорные помещения реконструированы и не несут прежнего функционального назначения, был рассмотрен судом и отклонен.
Как показывает практика, подобные иски удовлетворяют с большей вероятностью, если в отчуждаемых помещениях проходят какие-либо инженерные коммуникации.
Обратная судебная практика основывается на пропуске срока исковой давности и недоказанности принадлежности спорных помещений в составе общего имущества.
Так в Решении Арбитражного суда Волгоградской области от 11августа 2016 г. по делу №А13-1964/2015, суд указал, что при определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует, как указано в пункте 4 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491, использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При этом необходимо учитывать, для каких целей предназначались первоначально помещения и как они в связи с этим использовались.
Необходимо иметь в виду, что в течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП. При этом сама по себе запись в ЕГРП о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня ее внесения в ЕГРП лицо знало или должно было знать о нарушении права. Поскольку законом не установлено иное, к искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, применяется общий срок исковой давности, предусмотренный 196 статьей ГК РФ ( три года).
В связи с чем, прежде чем принимать решение о выкупе подвала стоит хорошенько оценить риск его возврата собственникам.
Как было указано выше, подвал (часть подвала) относится к общему имуществу собственников помещений МКД. В связи с чем, все вопросы по его отчуждению и передаче во временное владение могут решаться только на общем собрании собственников помещений МКД.
В соответствии с ч.3 ст.36 ЖК РФ, уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
Таким образом, прежде всего, необходимо получить согласие всех собственников помещений МКД путем проведения общего собрания. Как показывает практика, в большинстве МКД это практически невозможно.
При этом, действующее законодательство предполагает возможность сдачи общедомового имущества в аренду, в том числе на длительный срок.
В соответствии, с ч.2 ст.44 ЖК РФ, к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся вопросы по использованию общего имущества собственников помещений, (в том числе решения о реконструкции многоквартирного дома, о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества). Решения общего собрания по указанным вопросам принимаются не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
Как правило, заинтересованные лица идут вторым путем и заключают договоры аренды нежилых помещений, входящих в состав общего имущества.
Набрать 2/3 голосов собственников на общем собрании – реально. В повестке дня следует согласовать срок аренды, условия договора аренды, уполномоченное лицо, которое от имени собственников будет подписывать договор аренды, размер арендной платы, порядок доступа к инженерным коммуникациям МКД (если они проходят внутри арендуемого помещения), а так же порядок расходования средств, полученных от аренды.
Следует понимать, что 50% успеха по данному вопросу зависит от грамотной подготовки документов общего собрания.
Три ступеньки вниз
Страсти по подвалам и чердакам в домах разгорелись, как только в стране появились и стали множиться частные собственники квартир. Вот с этого момента в суды пошли иски о правах владельцев квартир, причем не на их собственные квадратные метры, а на то, что рядом с квартирами — чердаки, подвалы, лифты, лестничные пролеты. И вал подобных исков последние несколько лет только нарастает. Поэтому каждое разъяснение Верховного суда по существу подобных споров крайне интересно не только профессиональным судьям, но и многочисленным собственникам квартир.
Все началось с того, что горожанин обратился в суд с иском к департаменту имущества города и попросил суд забрать «из чужого незаконного владения подвальное помещение». Дом, в котором живет гражданин, построен в 1965 году. В доме большой подвал с инженерным оборудованием. В районном суде истец рассказал, что первые приватизированные квартиры в доме появились в начале девяностых. По мнению жильца дома, у него и соседей вместе с правом собственности на квартиры появились и права на технические помещения в доме, которые предназначены для обслуживания их квартир.
В 2009 году истцу стало известно, что, по данным Единого госреестра прав на недвижимое имущество, право собственности на часть подвала принадлежит городу. Причем оформление этих прав собственности шло несколько лет и в несколько этапов — с 2002 по 2007 год. Житель дома в суде доказывал, что доступ к инженерным коммуникациям теперь затруднен, а это ставит под угрозу жизнь, здоровье и сохранность имущества собственников квартир. Да и права жильцов нарушены — ведь право общей долевой собственности на общее имущество дома принадлежит всем собственникам жилья. Истец попросил суд признать регистрацию подвала в ЕГРП как собственности города недействительной.
Райсуд мужчине отказал, а городской с таким вердиктом согласился. Тогда настырный жилец дошел до Верховного суда. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда сказала, что гражданин прав. Нижестоящие суды ошиблись. Вот как рассуждал Верховный суд.
Подвал многоквартирного дома действительно в настоящий момент принадлежит городу и разделен на две части. Часть подвала передана в аренду некой фирме, а во второй части находятся инженерные коммуникации — трубы, вентили, заслонки, краны и прочее. Истцы — муж с женой — стали собственниками квартиры в 1992 году, а в 2007 году между подразделением по управлению жилыми домами города и истцом был заключен договор на управление этим домом. Договор заключали на основании решения общего собрания собственников квартир.
Районный суд, отказывая гражданину в иске, заявил, что истец неправильно выбрал способ защиты нарушенного права. Апелляция с таким заявлением согласилась и добавила, что помещения в подвале не могут быть общедомовым имуществом, поскольку «имеют самостоятельное функциональное назначение». Вот с такими формулировками Верховный суд и не согласился.
По статье 290 Гражданского кодекса собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения в доме, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, сантехническое и прочее оборудование за пределами или внутри квартир, если они обслуживают больше одной квартиры. По статье 36 Жилищного кодекса собственникам помещений принадлежат на праве общей долевой собственности «общее имущество дома: помещения в этом доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, сами лестницы, лифты и лифтовые шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации». По Жилищному кодексу собственники приватизированных квартир в государственных или муниципальных домах становились совладельцами инженерного оборудования и мест общего пользования.
По смыслу этих норм, сказал Верховный суд, с момента начала реализации гражданами права на приватизацию дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира или даже комната, терял статус объекта, находящегося в муниципальной собственности. Поэтому правовой режим подвальных помещений, относящихся или не относящихся к общей долевой собственности, должен определяться на дату приватизации первой квартиры.
А вот если по состоянию на дату первой приватизированной квартиры подвалы дома были предназначены (или учтены, или сформированы) для самостоятельного использования «в целях, не связанных с обслуживанием дома», то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникает. А остальные подвальные помещения, не выделенные для самостоятельного использования, переходят в собственность жильцов как общее имущество.
Вывод Верховного суда — для правильного разрешения подобного спора судам необходимо было установить, когда была приватизирована первая квартира в доме, предназначен ли подвал для обслуживания всего дома, а также было ли на момент приватизации первой квартиры подвальное помещение предназначено (учтено или сформировано) для самостоятельного использования. При этом, подчеркнул Верховный суд, доказывать момент приватизации первой квартиры и факт, что подвал обслуживал весь дом, должен истец. А что подвал предназначен (учтен или сформирован) для самостоятельного использования — доказывать должен ответчик.
В нашем случае, сказал Верховный суд, апелляция неправильно распределила бремя доказывания, чем нарушила закон. Нельзя согласиться, сказал Верховный суд, и с утверждением горсуда, что истец выбрал неправильный способ защиты. Право общей долевой собственности у жильцов есть в силу закона, и регистрация в ЕГРП не требуется. Об этом говорилось на пленумах и Верховного и Высшего арбитражного судов, когда рассматривали споры о защите прав собственности. Раз гражданин — собственник помещения в этом доме, то у него по закону есть право оспаривать зарегистрированное право на общее помещение в доме.
Битва за подвал. Почему коммерсанты захватывают общедолевую собственность?
Есть ли в вашем доме ресторан? А может, в бывшей лифтёрной обосновался ремонт обуви? Или в подвале появился магазин продуктов?
Возможно, все эти коммерческие объекты незаконно расположены на общедолевой собственности.
Безобразие и беззаконие
«Верховный суд уже много раз давал разъяснения, что, приватизировав свои квартиры, граждане получили право на общедолевое имущество. То есть подвалы, чердаки, колясочные и лифтёрные принадлежат собственникам дома, а не муниципалитету или коммерсантам! Об этом записано в Жилищном кодексе РФ, — говорит руководитель Межрегиональной комиссии по контролю обеспечения имущественных прав собственников Андрей Пинчуков. — Главная идея реформы ЖКХ, которую сегодня проводит и пропагандирует правительство, заключается в том, чтобы собственники стали активнее управлять своей собственностью. Если в доме есть удобное помещение, его можно сдать в аренду под тот же магазин или салон красоты, получать за это прибыль и таким образом сокращать платежи жильцов за ЖКУ. За последние годы многие подвалы и другая общедолевая собственность были отобраны у жильцов — это безобразие и беззаконие. Имущество отобрано у 20% многоквартирных домов, а в центрах городов, где арендные ставки высоки и есть большой коммерческий спрос, количество захватов доходит до 90%. И это не только упущенная финансовая прибыль собственников. Люди не получают доступа в подвалы, не могут снять показания общедомовых счётчиков, сделать энергоэффективный ремонт. В конце концов, страдает безопасность многоэтажек. Только за последние 5 лет в стране случилось 15 обрушений домов с человеческими жертвами, причиной которых стали действия коммерсантов, сносивших стены или углублявших подвалы».
Как вернуть своё?
То, что отбирать подвалы и колясочные из общедолевой собственности недопустимо, говорят и в Минстрое РФ. Ведомство уже направило в регионы рекомендательное письмо, в котором главный жилищный инспектор предложил на местах создавать рабочие группы по возврату такого имущества жильцам. Вопрос не касается объектов, запланированных по проекту дома, например, если цокольный этаж изначально строился под магазин. И, к сожалению, речь не идёт о помещениях, которые уже незаконно перепроданы предпринимателям и теперь находятся в их собственности (можно попытаться вернуть их через суд, но дело это очень сложное). Если же общедолевая собственность принадлежит муниципалитету и тот сдаёт его под офис или бар, есть высокий шанс за неё побороться.
«Если хотите вернуть права на имущество, обратитесь в Госжилинспекцию и региональный центр НП «ЖКХ Контроль» — там подскажут, как надо действовать, — советует Андрей Пинчуков. — В 40 городах страны процесс внесудебного возврата имущества его законным владельцам уже начался или изучается. Восстановление прав собственников успешно идёт в Костроме, Санкт-Петербурге, Москве, Твери, Костомукше, Иркутске, Калининграде. А вот в Белгороде, Ставрополе, Краснодаре, Ростове-на-Дону, Самаре, Саратове, Красноярске, Иваново и Челябинске диалог между муниципалитетом и жильцами продвигается тяжело. В Переславле-Залесском все колясочные и лифтёрные по улице Строителей уже проданы коммерсантам. В Новосибирске больше тысячи подвалов и колясочных в многоэтажках по-прежнему находятся в собственности города, столько же распродано. Но, надеюсь, постепенно всё незаконно отобранное общедолевое имущество будет возвращено людям. Кроме того, сейчас в нашу комиссию со всей страны приходят сообщения от жителей новостроек, которые столкнулись с такой проблемой — они купили квартиры, а после ввода дома в эксплуатацию застройщик распродал технический подвал дома, разгородив его на офисы. Люди лишились своего имущества, за которое заплатили. У доброй половины современных новостроек сегодня есть такая проблема».
Подвалы собственность
- Автострахование
- Жилищные споры
- Земельные споры
- Административное право
- Участие в долевом строительстве
- Семейные споры
- Гражданское право, ГК РФ
- Защита прав потребителей
- Трудовые споры, пенсии
- Главная
- Право собственности на технические подвалы домов зарегистрировано за городом
Обзор омской судебной практики 2008-2010 г.г. по теме «право собственности на помещения подвала незаконно зарегистрировано за муниципальным образованием — городом. Департамент имущественных отношений города еще не успел продать помещение технического подвала». Некоторые примеры разрешения судами подобных споров в указанный период.
1. Суд признал недействительным право собственности города на помещения подвала жилого дома. Решение Куйбышевского районного суда г. Омска от 08 июля 2008 года. :
представитель истца просил признать:
— недействительным зарегистрированное право собственности муниципального образования городской округ Омск на нежилое помещение общей площадью 60,9 кв.м. в подвале жилого дома;
— недействительным зарегистрированное право собственности муниципального образования городской округ г. Омск на нежилое помещение, находящееся в подвале, общей площадью 92,5 кв.м.
— недействительной государственную регистрацию права муниципальной собственности на нежилое помещение общей площадью 60,9 кв.м. в подвале жилого дома,
— недействительной государственную регистрацию права муниципальной собственности на нежилое помещение общей площадью 92,5 кв.м. находящиеся в подвале пятиэтажного кирпичного здания.
— право общей долевой собственности на нежилые помещения;
— истца участником права общей долевой собственности на нежилые помещения.
Судом исковые требования удовлетворены частично. Суд признал недействительным право собственности муниципального образования городской округ г. Омск на нежилое помещение общей площадью 92,5 кв.м., общей площадью 60,9 кв.м., расположенные в подвале пятиэтажного кирпичного здания, признал недействительной государственную регистрацию права собственности за муниципальным образованием городской округ г.Омск на нежилое помещение общей площадью 92,5 кв.м. и помещение общей площадью 60,9 кв.м., расположенные в подвале пятиэтажного кирпичного здания, указав, что статьей 10 Закона Российской Федерации от 24 декабря 1992 г. № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» предусмотрено, что принудительное изъятие недвижимости в жилищной сфере без согласия собственника не допускается, если иное не предусматривается законом или иным соглашением сторон. Принудительное изъятие недвижимости по основаниям, предусмотренным законом, при отсутствии согласия собственника может проводиться лишь на основе решения суда или арбитражного суда. В данном случае какие-либо соглашения с собственниками жилого дома расположенного по адресу г. Омск, пр. К.Маркса, д. 17, по изъятию подвала в муниципальную собственность, суду не представлено.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда от 06 августа 2008г., решение суда от 08 июля 2008 года оставлено без изменения.
Постановлением Президиума Омского областного суда от 13 января 2009 года , решение Куйбышевского районного суда г. Омска от 08 июля 2008 года и определение судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда от 06 августа 2008 года оставлены без изменения, надзорная жалоба департамента имущественных отношений администрации г. Омска – без удовлетворения. При этом, указано следующее.
..находящиеся в многоквартирном доме технические помещения, в которых имеются инженерные коммуникации, а также иное оборудование, предназначенные исключительно для обслуживания помещений собственников жилья, принадлежат последним на праве общей долевой собственности и не могут быть переданы отдельно от права собственности на квартиру (п. 2 ст. 290 ГК РФ ) и не предназначены для самостоятельного использования.
..Как следует из материалов дела, через спорные нежилые помещения находятся в подвальном помещении жилого дома и предназначались для размещения инженерного оборудования, необходимого для обслуживания жилых помещений. Через них проходят магистрали систем отопления, горячего и холодного водоснабжения, канализации, предназначенные для обслуживания и жизнеобеспечения помещений жилого дома. В подвальном помещении 8П жилого дома находился тепловой узел — бойлерная, который был вынесен за пределы указанного нежилого помещения без соблюдения установленного законом порядка, без согласия сособственников многоквартирного жилого дома.
..При таких обстоятельствах суд первой инстанции, принимая решение об удовлетворении исковых требований, правильно пришел к выводу о том, что спорные нежилые помещения являются частью технического подвала, и в силу п. 1 ст. 290 ГК РФ, ст. 36 Жилищного кодекса РФ данные помещения принадлежат собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности, в связи с чем не могут принадлежать на праве собственности муниципальному образованию городской округ г. Омск.
В силу п. 1 ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Как установлено судом, истица о нарушении своего права узнала лишь в январе 2008 года. Утверждение заявителя о том, что истица могла и должна была узнать о нарушении своих прав с момента сдачи помещений в аренду с 2000 г. и 2002 г., не может быть принято во внимание, поскольку на момент сдачи спорных нежилых помещений в аренду право собственности на данные помещения за муниципальным образованием г. Омск не было зарегистрировано.
2. Признать недействительным право г. Омска и регистрацию права собственности на помещения подвала жилого дома. Решение Куйбышевского районного суда г. Омска от 24.04.2009 :
Истцы просят суд:
— признать недействительными право собственности муниципального образования городской округ г. Омск на нежилое помещение общей площадью 62,60 кв.м., и на помещение общей площадью 62,80 кв.м., расположенные в подвале четырехэтажного кирпичного здания по адресу: г.Омск, ул. Ленина, д. 40.,
— признать недействительной госрегистрацию права права собственности за муниципальным образованием городской округ г.Омск на указанные нежилые помещения.
Суд требования удовлетворил, решил: признать недействительным право собственности муниципального образования городской округ г. Омск на нежилое помещение номер ЗП на поэтажном плане (1-7) общей площадью 62,60 кв.м., литера А и номер 1П на поэтажном плане (1-5) общей площадью 62,80 кв.м., литера А, расположенные в подвале четырехэтажного кирпичного здания , расположенного по адресу: г. Омск, ул. Ленина, д. 40.
Признать недействительной государственную регистрацию права собственности за муниципальным образованием городской округ г.Омск на нежилое помещение номер ЗП на поэтажном плане (1-7) общей площадью 62,60 кв.м., литера А и номер Ш на поэтажном плане (1-5) общей площадью 62,80 кв.м., литера А, расположенные в подвале четырехэтажного кирпичного здания , расположенного по адресу: г.Омск, ул. Ленина, д. 40.
При этом суд указал:
..Согласно приложению № 1 к Решению Малого Совета Омского областного Совета народных депутатов от 24 декабря 1992 года № 245 «О передаче предприятий, организаций и учреждений в муниципальную собственность г. Омска», в перечне предприятий, имущества, передаваемых в муниципальную собственность г. Омска указан один объект -ПЖРЭУ № 1, расположенное по адресу г. Омск, ул. Рабкоровская, д. 1.
Таким образом, УФРС по Омской области без наличия законных на то оснований, зарегистрировало право собственности за муниципальным образованием г. Омск на спорные нежилые помещения, т.е. на объекты, которые отсутствовали в Приложении к Решению Малого Совета Омского областного Совета народных депутатов от 24 декабря 1992 года № 245 «О передаче предприятий, организаций и учреждений в муниципальную собственность г. Омска».
Судом установлено, что о нарушении своих прав истцы узнали только после октября 2007 года, т.е. после проведения регистрации права собственности на спорные объекты за муниципальным образованием. Утверждения представителя ответчика о том, что истцы должны были знать о нарушении своих прав с момента сдачи помещений в аренду в 1997 году не может быть принято во внимание, поскольку на момент сдачи спорных нежилых помещений в аренду право собственности на данные помещения за муниципальным образованием г. Омска зарегистрировано не было.
Как следует из смысла ст. 208 ГК РФ , исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его прав, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения.
Таким образом, учитывая то обстоятельство, что право собственности на спорные жилые помещения было зарегистрировано 29 октября 2007 года, с указанного срока истцы могли узнать о нарушении своего права. Таким образом, суд считает несостоятельным доводы представителя Департамента имущественных отношений Администрации г. Омска о пропуске истцами срока исковой давности.
Кассационным определением Судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда от 10.06.2009г ., Решение Куйбышевского районного суда г. Омска от 24.04.2009 оставлено без изменения, кассационная жалоба — без удовлетворения.
Коллегия отметила при этом, что в соответствии со ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.
Согласно ст. 208 ГК РФ на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения, исковая давность не распространяется, в связи с чем судом первой инстанции был сделан правильный вывод о том, что срок исковой давности истцы не пропустили.
3. Суд истребовал из незаконного владения МО г. Омск помещения подвала жилого дома и постановил передать их во владения всех собственников помещений дома. Решение Куйбышевского районного суда г. Омска от 22.06.2010 года .
ФИО2 обратился в суд с исковыми требованиями, указав, что ему принадлежит на праве общей долевой собственности двухкомнатная квартира . в . по ул. . в . 31.05.2005 г. УФРС по Омской области внесена запись о государственной регистрации права собственности муниципального образования г. Омск на нежилые помещение 1П, общей площадью 172,2 кв.м. (номера на поэтажном плане 1-12), находящееся в подвале пятиэтажного кирпичного жилого дома, расположенного по адресу г. Омск, пр. . . Согласно акту Государственной жилищной инспекции от 09.07.2009 г. данное помещение является техническим подвалом. Регистрация права муниципальной собственности на указанное нежилое помещение нарушает право владения, пользования и распоряжения истца на принадлежащее ему имущество.
..Истец в судебном заседании требования уточнил, просит истребовать указанное нежилое помещение из муниципальной собственности, передать нежилое помещение во владение собственников жилого дома, признать недействительным право собственности муниципального образования и признать недействительной государственную регистрацию права собственности. В обоснование суду пояснил, что проживает с доме с 1976 г., является собственником квартиры . в этом доме с 1993 г. Спорный дом является домом 1958 года постройки, ранее принадлежал заводу К. Маркса. В доме существовал подвал с момента его строительства, в подвале у каждого нанимателя была кладовка, где хранили уголь и дрова для подогрева воды и печи.
Судом требования удовлетворены, суд решил:
Истребовать из владения муниципального образования городской округ город Омск Омской области нежилое помещения 1 П, номера на поэтажном плане 1-13, общей площадью 176,5 кв.м., находящиеся в подвале пятиэтажного кирпичного жилого дома, расположенного по адресу: . ул. . .
Передать указанные помещения во владение собственников жилых помещений пятиэтажного кирпичного жилого дома, расположенного по адресу: . ул. ..
При этом, суд указал следующее.
..суд считает установленным тот факт, что с момента постройки дома указанный подвал был именно техническим и в нем находилось инженерное оборудование, обслуживающее более одной квартиры.
Согласно ст. 301 , ч.1 ст. 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Доводы представителя Департамента имущественных отношений администрации . об отказе в иске по мотиву истечения срока исковой давности, не могут быть приняты во внимание по следующим основаниям.
В силу ч.1 ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
Заявленные требования ФИО2 по существу сводятся к требованию об устранении препятствий в пользовании общим имуществом собственников квартир — подвалом.Согласно ст. 208 ГК РФ на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения исковая давность не распространяется.
Более того, истец в судебном заседании пояснил, что жители дома узнали о том, что подвал принадлежит муниципалитету, только когда получили официальный ответ из Департамента имущественных отношений от 20.04.2009 года л.д.12), поэтому срок давности истцом не пропущен. Ответчик не представил доказательств, что истцу ранее было известно о его нарушенном праве.
4. Районный суд удовлетворил требования о признании недействительным права собственности МО г. Омск на помещения подвала жилого дома, однако Омский областной суд отменил решение и отказал в иске, указав, что спорное помещение имеет самостоятельное назначение
признать недействительным право собственности муниципального образования городской округ г. Омск на нежилое помещение мастерская литера А (в том числе 3П, подвал, №1,8,59,7 кв.м.) общей площадью 140,2 кв.м., находящееся в подвале жилого многоквартирного дома, литера А, расположенного по адресу: г. Омск, ул. Комиссаровская, д.2.
обязать Департамент имущественных отношений Администрации г. Омска исключить из Реестра муниципального имущества и из состава муниципальной казны нежилое помещение мастерская литера А (в том числе 3П, подвал, №1,8,59,7 кв.м.) общей площадью 140,2 кв.м., находящееся в подвале жилого многоквартирного дома, литера А, расположенного по адресу: г. Омск, ул. Комиссаровская, д.2.
Истица указывала, что спорное нежилое помещение является техническим подвалом и предназначено для обслуживания более одного помещения, находящегося в доме. Исходя из схемы разводки коммуникаций, по периметру стен, по центру помещения, а также под полом подвала находятся инженерные сети ХГВС, тепловой узел распределения всей отопительной системы дома, канализационная система сброса нечистот с выпуском в городскую коллекторную сеть, силовая подводка питания к распределительному электрощиту, предназначенные для обслуживания всего здания.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда 14 апреля 2010 года отменила решение Куйбышевского районного суда от 17 февраля 2010 года, указала:
Нежилое помещение мастерская А (в том числе № 3П, подвал, № 1, 8; 59, 7 кв.м.) общей площадью 140, 2 кв.м. включено в Реестр муниципального имущества г.Омска, что подтверждается выпиской из указанного Реестра от 20.03.2009г. и является подтверждением права муниципальной собственности на указанное имущество.
..в названном техническом паспорте в разделе нежилые помещения указана их полезная площадь в размере 589, 4 кв.м., при этом в отношении складского помещения определена площадь 449, 2 кв.м., учрежденческого общая площадь (основная) 101, 6 кв.м. и вспомогательная 38, 6 кв.м., что в сумме составляет площадь в размере 140, 2 кв.м. и совпадает с размером площади нежилого помещения, переданного в муниципальную собственность. В разделе «общая стоимость строений сооружений» указано: «в том числе контора».
Таким образом, спорное нежилое помещение было изначально определено для использования в пределах указанной площади и в определенных целях (как отмечено в техническом паспорте для собственных нужд жилищной конторы). Сведений о перепланировке указанного помещения, изменении его площади материалы дела не содержат.
Требований о признании К-евой Л.С. распоряжения Первого заместителя Главы городского самоуправления города Омска от 09.09.1997г. № 877-р «Об утверждении перечней объектов Омского отделения Западно-Сибирской железной дороги, передаваемых в муниципальную собственность» недействительным, материалы дела не содержат.
Изложенное не позволяет сделать вывод о незаконности возникновения права муниципальной собственности на указанное нежилое помещение, поскольку нельзя признать недействительным право собственности, не оспаривая оснований его возникновения.
в передаче надзорной жалобы Сичкаревой Л.С. на кассационное определение судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда от 14 апреля 2010 года по делу по иску Сичкаревой Л.С. к Муниципальному образованию г. Омск в лице Администрации г. Омска, департаменту имущественных отношений Администрации г. Омска о признании недействительным права собственности на нежилые помещения, признании права общей долевой собственности, возложении обязанности по исключению из реестра муниципального имущества и из состава муниципальной казны нежилых помещений для рассмотрения в судебном заседании суда надзорной инстанции отказать.
О режиме владения, пользования общим имуществом собственников помещений МКД, а также иные полезные материалы см. в рубрике общее имущество в многоквартирном доме см. также комментарии к статье 36 Жилищного кодекса РФ
и обзор практики по теме : Судебная (арбитражная) практика: технические подвалы в многоквартирном доме как общее имущество собственников помещений. Вопросы назначения помещений, признания права, истребования из незаконного владения