Договор прописано 70 и 30

ЮРИДИЧЕСКИЕ АДРЕСА И БАНКОВСКИЕ РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Учреждение Российской академии наук Государственная публичная научно-техническая библиотека Сибирского отделения РАН

(полное наименование организации)

(полное наименование организации)

(сокращенное наименование организации)

(сокращенное наименование организации)

Юридический адрес: Российская Федерация,

630200, г. Новосибирск, ул. Восход, 15

Почтовый адрес: Российская Федерация,

Как установить аванс в 2018 году

Действующее законодательство об авансировании

По закону, готовность продавца (или заказчика) выплатить деньги еще до исполнения договора — его добровольное решение, а не обязанность. Но если включить такое условие в договор, заказчик приобретает обязательство по предварительной выплате до исполнения сделки. Размеры аванса установлены несколькими документами, о них и пойдет речь в этой статье.

На основании статей 487, 711, 781 ГК РФ, обязательства по выплате могут быть исполнены в полном размере или частично. Во втором случае окончательный расчет заказчик сможет осуществить после того, как поставщик успешно исполнит договор.

Авансирование в законе о контрактной системе

Авансирование по 44-ФЗ в 2018 году является правом, но не обязанностью заказчика, и определяется им самостоятельно, исходя из целесообразности и бюджетных ограничений. Размер может превышать 30 % начальной (максимальной) цены контракта (НМЦК), а для получателей федеральных бюджетных денег установлена предельная величина в зависимости от выделенных лимитов средств.

Размер обеспечения исполнения контракта при этом повышается до суммы аванса в тех случаях, когда определенный 44-ФЗ размер обеспечения оказывается ниже установленного заказчиком размера аванса.

Если он принял решение об осуществлении авансирования, ему следует внести данное условие в контракт (ч. 13 ст. 34 44-ФЗ) и определить при этом размер аванса и срок его выплаты. Отсутствие указания о сроке выплаты может быть признано нарушением.

Решение проводить тендеры с авансированием имеет для заказчика и положительные, и отрицательные стороны. Авансированием он дает реальную возможность поставщику осуществить предзаказ необходимой продукции. На эти деньги исполнитель также может закупить сопутствующие расходные материалы и произвести оплату желаемому субподрядчику, а не выбранному по остаточному принципу.

Но одновременно повышается риск потери договора. Недобросовестный поставщик может получить аванс, но не выполнить предусмотренные договором обязанности. В этом случае именно размер выплаты может повлиять на решение поставщика пренебречь ответственностью. Для нерадивых поставщиков предусмотрено наказание в виде пеней, штрафов и занесения сведений в реестр недобросовестных поставщиков.

Ограничения при определении размера аванса

Для организаций-получателей средств федерального бюджета предусмотрены ограничения в пределах установленных размеров. Условия введены в действие Постановлением Правительства от 30.12.2016 № 1551. Предусмотрено авансирование в бюджетных учреждениях в 2018 году на следующих основаниях:

• не выше 30 % от НМЦК — на поставку товаров, выполнение работ и оказание услуг;
• от 30 до 80 % от НМЦК — на научно-исследовательские и опытно-конструкторские работы, направленные на импортозамещение технологической продукции, при условии перечисления аванса на счета Центрального банка и при достоверном обосновании;
• свыше 30 % от НМЦК (за исключением указанных в предыдущем пункте)— при условии перечисления аванса на счета Центрального банка для операций со средствами организаций вне бюджетного процесса;
• до 100 % от НМЦК — на оказание услуг связи, подписку на печатные издания, повышение квалификации, проведение экспертизы проектной документации и результатов инженерных испытаний, проведение проверки сметной стоимости объектов капстроительства, приобретение путевок на санаторно-курортное лечение, проведение мероприятий по тушению пожаров;
• до 30 % от НМЦК до 600 млн рублей — на выполнение работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту;
• от 30 до 70 % от НМЦК свыше 600 млн рублей — на выполнение работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту.

Перечень товаров и услуг, закупка которых не предусматривает аванса

Для организаций-получателей средств федерального бюджета условия авансирования не предусмотрены при поставке некоторых товаров и оказании услуг по установленному правительством перечню (Распоряжение Правительства от 16.01.2018 № 21-р). Среди прочего в перечень входят:

• белье, одежда;
• бумага для печати, канцелярские принадлежности;
• компьютеры, телефонное оборудование;
• автомобили;
• некоторые услуги;
• другое.

Договор поставки и транспортные расходы. Учет у продавца

В соответствии с Гражданским кодексом РФ по договору поставки продавец обязуется передать в обусловленный срок производимые или закупаемые им товары покупателю. Как правило, продавец и покупатель удалены друг от друга, и одним из условий договора поставки является доставка товаров, которую поставщик осуществляет согласно договору (ст. 510 ГК РФ). Кроме того, договором поставки может быть предусмотрено получение товаров покупателем (получателем) в месте нахождения поставщика (выборка товаров). Как правильно отразить в договоре условия поставки? Всегда ли транспортные расходы признаются расходами, уменьшающими облагаемую базу по налогу на прибыль? На эти и другие вопросы мы постараемся ответить в данной статье.

При любой сделке бухгалтеру важно установить, когда переходит право собственности на имущество организации, ведь от этого зависит порядок отражения в бухгалтерском и налоговом учете как самого имущества, так и операций с ним.

Порядок перехода права собственности к покупателю может быть определен договором, положения которого могут как дублировать общие правила указанного перехода (с момента вручения вещи, с момента передачи перевозчику), так и устанавливать иные моменты перехода права собственности (с момента оплаты, с момента пересечения границы и т.д.). Если этот порядок договором не установлен, то право собственности в соответствии со ст. 224 ГК РФ переходит в момент вручения вещи покупателю или в момент передачи товара перевозчику: в случае если товар должен доставить продавец, право собственности переходит в момент вручения товара покупателю в месте назначения. В случае самовывоза товара право собственности на него переходит тоже в момент вручения товара покупателю или перевозчику, но уже в месте нахождения поставщика.

Обратите внимание! Момент перехода права собственности следует отличать от условий поставки товаров. Условия поставки означают откуда, куда, каким образом и, самое главное, за чей счет будет осуществляться поставка. Существуют общепринятые условия поставки (условия франкировки[1]: франко-станция назначения, франко-склад поставщика, франко-склад покупателя и т.д.). Бухгалтеры, которые имеют дело с зарубежными контрактами, знакомы с терминологией международных правил Инкотермс[2]. Однако этими правилами определены обязательства по несению расходов, связанных с доставкой, страховкой товаров, момент перехода рисков потери и повреждения товаров, но момент перехода права собственности ими не установлен. Об этом нужно помнить при составлении договоров, ведь дата поставки может наступить раньше или позже момента перехода права собственности, а также совпадать с ним. Поясним это на примере.

Предположим, что между продавцом и покупателем заключен договор поставки, согласно которому право собственности переходит на складе покупателя. Условия поставки – «франко-станция назначения». Это означает, что продавец за свой счет доставляет товар до станции покупателя, а разгрузка вагона, погрузка товара в машину и доставка автотранспортом до склада покупателя осуществляется за счет последнего. А так как согласно договору прав собственности переходит на складе покупателя, то все его транспортные расходы от станции до склада фактически относятся к «чужому» товару. Это означает, что отнести данные расходы в уменьшение облагаемой базы по налогу на прибыль покупателю будет достаточно проблематично.

Рассмотрим теперь, как в бухгалтерском и налоговом учете отражаются транспортные расходы в зависимости от условий договора, заключенного между продавцом и покупателем.

Условия договора. Право собственности на товар переходит после его доставки на склад покупателя. Доставка товара на склад покупателя входит в обязанности поставщика. Транспортные расходы включены в цену товара.

Цена реализации товара будет сформирована с учетом стоимости доставки (причем эта стоимость в отгрузочных документах отдельной строкой не выделяется).

Доставку товаров продавец может осуществить самостоятельно либо с привлечением транспортной организации. В случае оказания услуг по доставке собственным транспортом документальным подтверждением транспортных расходов являются путевые листы с маршрутом следования (формы № 4-С и № 4-П, утвержденные Постановлением Госкомстата РФ № 78[3]), чеки на приобретение ГСМ, договоры аренды (если используется арендованный автотранспорт) и т.д.

В случае оказания услуг с привлечением сторонней транспортной организации должен быть составлен договор на оказание транспортных услуг, а также:

1) При использовании автомобильного транспорта – путевой лист со штампами автопредприятия и товарно-транспортная накладная (форма № 1-Т, утвержденная Постановлением Госкомстата РФ № 78). Товарно-транспортная накладная определяет взаимоотношения грузоотправителя с автоперевозчиком и служит для учета работы транспорта и расчетов с перевозчиком за оказанные им услуги по перевозке грузов. Грузоотправитель составляет накладную для каждого грузополучателя отдельно на каждую поездку автомобиля с обязательным заполнением всех реквизитов. Она выписывается в четырех экземплярах: первый остается у грузоотправителя, а второй, третий и четвертый экземпляры, заверенные подписями и печатями (штампами) грузоотправителя и подписью водителя, вручаются водителю. Впоследствии водитель передает второй экземпляр грузополучателю, а третий и четвертый экземпляры, заверенные подписями и печатями (штампами) грузополучателя, сдаются перевозчику. Третий экземпляр, служащий основанием для расчетов, перевозчик прилагает к счету за перевозку и высылает грузоотправителю. Четвертый экземпляр прилагается к путевому листу и служит основанием для учета работы транспорта и начисления заработной платы водителю.

2) Пи использовании железнодорожного транспорта – железнодорожная накладная и грузовая квитанция.

3) При перевозке воздушным транспортом – накладная отправителя и грузовая накладная.

4) При перевозке морским транспортом – коносамент.

Обратите внимание: товарно-транспортная накладная является унифицированной формой первичной учетной документации, установленной для юридических лиц всех форм собственности, осуществляющих деятельность по эксплуатации автотранспортных средств и являющихся отправителями и получателями грузов, перевозимых автомобильным транспортом. Следовательно, товарно-транспортная накладная, подтверждающая факт совершения хозяйственной операции и затраты по перевозке, является обязательным документом как для отправителя, так и для получателя грузов (см., например, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 17.11.04 № А05-6133/04-11).

ООО «Альфа» (продавец) осуществляет поставку товара ООО «Гамма» (покупатель) на сумму 118 000 руб. (в том числе НДС 18% – 18 000 руб.). Стоимость доставки – 59 000 руб. (в том числе НДС 18% – 9 000 руб.). Транспортные расходы включены в цену товара.

Таким образом, стоимость поставки составила 177 000 руб. (в том числе НДС – 27 000 руб.). Эта сумма будет фигурировать в накладной и счете-фактуре.

В бухгалтерском учете ООО «Альфа» будут сделаны следующие проводки:

Что касается налогового учета, то в нем, как и в бухгалтерском учете, доход от оказания транспортных услуг отдельно не отражается. Поставщик может уменьшить налогооблагаемую базу по налогу на прибыль на величину транспортных расходов при соблюдении условий, прописанных в ст. 252 НК РФ, – расходы должны быть обоснованы (экономически оправданы) и документально подтверждены. Экономическая оправданность расходов на доставку товара вытекает из условий договора с покупателем, ведь, не обеспечив доставку товара, его невозможно продать.

В данной ситуации, независимо от того, используется транспорт сторонней организации или собственный, транспортные расходы будут являться косвенными (ст. 318, 320 НК РФ), и в конце месяца единовременно списываться в уменьшение налоговой базы.

Если организация использует «чужой» транспорт, то сумма НДС, уплаченная транспортной организации за доставку товара покупателю, подлежит вычету на основании пп. 1 п. 2 ст. 171 НК РФ (при условии соблюдения положений ст. 172 НК РФ: от транспортной организации получен счет-фактура, имеются документы, подтверждающие фактическую уплату налога).

Условия договора. Право собственности на товар переходит в момент его отгрузки со склада поставщика. Поставщик обязан доставить товар на склад покупателя, а покупатель – оплатить стоимость товара и доставки (стоимость доставки в договоре может быть не указана или указана отдельно от стоимости товара).

Как правило, такая доставка осуществляется собственным транспортом продавца. О том, как правильно оформить договор, если продавец привлекает транспортные компании, мы расскажем ниже.

Обратите внимание: на стоимость транспортных услуг начисляется НДС по ставке 18%, причем независимо от того, по какой ставке облагается реализуемый товар (10 или 18%).

Так, например, в Письме МНС РФ от 19.04.04 № 01-2-03/555 «О налогообложении транспортных услуг» говорится, что перечень товаров (работ, услуг), подлежащих обложению НДС по ставке 10%, определен п. 2 ст. 164 НК РФ. Услуги по доставке собственным транспортом товаров, реализация которых подлежит налогообложению по ставке 10%, в установленный перечень не входят, поэтому данные услуги подлежат налогообложению по ставке 18% в общеустановленном порядке.

В таких случаях реализацию товаров и транспортных услуг в бухгалтерском учете нужно отражать отдельно, открыв, например, субсчета второго уровня к счету 90:

90-1-1 – «Реализация товаров (ставка НДС 10%)»;

90-1-2 – «Реализация транспортных услуг (ставка НДС 18%)». (По аналогии можно открыть субсчета и по расходам).

ООО «Альфа» (продавец) осуществляет поставку товара ООО «Гамма» (покупатель) на сумму 110 000 руб. (в том числе НДС 10% – 10 000 руб.). Стоимость доставки составила 59 000 руб. (в том числе НДС 18% – 9 000 руб.). Транспортные расходы оплачиваются покупателем сверх продажной цены.

Себестоимость товара – 60 000 руб. Товар доставляется собственным транспортом ООО «Альфа», расходы на содержание которого составили 30 000 руб.

В бухгалтерском учете ООО «Альфа» будут сделаны следующие проводки:

Расходы по доставке подтверждаются теми же документами, которые были перечислены выше.

При исчислении налога на прибыль транспортные расходы в данной ситуации будут косвенными (ст. 318, 320 НК РФ) и в конце месяца единовременно списываются в уменьшение налоговой базы (см. также Письмо МФ РФ от 13.01.05 № 03-03-01-04, где говорится, что расходы на доставку товаров со склада налогоплательщика покупателям к прямым расходам не относятся).

Обратите внимание на существенно важный момент. Если организация-продавец осуществляет доставку собственным транспортом, оформляет ее как отдельный вид деятельности (то есть не включает в цену товара) и эксплуатирует не более 20 транспортных средств, то автотранспортные услуги по перевозке грузов подпадают под обложение единым налогом на вмененный доход на основании пп. 6 п. 2 ст. 346.26 НК РФ, при этом не имеет значения, была это разовая операция или такие услуги оказываются постоянно. Так, например, в Письме МФ РФ от 18.01.04 № 04-05-12/9 говорится о том, что Налоговым кодексом не предусмотрен порядок перевода организации или индивидуальных предпринимателей на уплату единого налога в зависимости от доли выручки по оказанию транспортных услуг в общей выручке от реализации товаров (работ, услуг). Таким образом, если организация осуществляет автотранспортные услуги на основании договоров, то данный вид деятельности должен, по мнению Департамента, переводиться на уплату единого налога на вмененный доход.

Если продолжить тему по ЕНВД, то попутно возникает вопрос: облагается ли ЕНВД деятельность по перевозке грузов от склада до транспортного средства с использованием автопогрузчиков на основании пп. 6 п. 2 ст. 346.26 НК РФ? Свое мнение по этому вопросу Минфин высказал в Письме от 18.02.05 № 03-06-05-04/39. Статьей 346.27 НК РФ определено понятие транспортных средств – это автотранспортные средства, предназначенные для перевозки по дорогам пассажиров и грузов (автобусы любых типов, легковые и грузовые автомобили). К транспортным средствам не относятся прицепы, полуприцепы и прицепы-роспуски. Если автопогрузчик используется для перемещения грузов внутри склада и не предназначен для перемещения грузов по дорогам, то он не соответствует понятию транспортных средств, используемых в целях налогообложения ЕНВД. Поэтому деятельность организации по перевозке грузов от склада до транспортного средства с использованием автопогрузчика не подлежит переводу на уплату единого налога на вмененный доход.

Условия договора. Право собственности на товар переходит в момент его отгрузки со склада поставщика. Поставщик обязуется организовать доставку товара до склада покупателя, а покупатель – возместить расходы поставщика по организации доставки.

Как правило, такая доставка осуществляется специализированными транспортными компаниями, и продавец товара выступает посредником между покупателем и транспортной организацией. Договор между продавцом и покупателем будет смешанным, что не противоречит гражданскому законодательству. Свобода заключаемых договоров предусмотрена ст. 421 ГК РФ: стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). Таким образом, договор купли-продажи между продавцом и покупателем будет содержать элементы посреднического договора (например, комиссии, агентского или транспортной экспедиции).

Рассмотрим ситуацию, когда посреднические услуги оформляются агентским договором и продавец обязуется от своего имени, но за счет покупателя организовать доставку товара. В этом случае договор имеет две составляющие: собственно договор купли-продажи и агентский договор по организации перевозки. Поставщик выступает не только как продавец, но и как агент, оказывая агентские услуги по организации перевозки. Покупатель выступает в качестве принципала и возмещает поставщику все расходы по организации перевозки, выплачивая ему агентское вознаграждение.

В бухгалтерском учете транспортировка продукции до пункта, обусловленного договором, и погрузка ее в транспортное средство, подлежащие оплате покупателем сверх договорной цены готовой продукции, отражаются следующим образом:

– выполненные собственными силами и транспортом поставщика – с кредита счета учета продаж (Дебет 62 Кредит 90);

– выполненные специализированной автотранспортной организацией, железнодорожным транспортом, авиацией, речным и морским транспортом и другими организациями (без НДС) или физическими лицами – с кредита счета учета расчетов (Дебет 62 Кредит 76) (пп. «в» п. 211 Методических указаний по бухгалтерскому учету МПЗ[4]).

При этом в соответствии с п. 215 Методических указаний расходы по транспортировке учитываются по дебету счета учета расчетов с кредита соответствующих счетов учета денежных средств или подотчетных сумм, включая уплаченные суммы налога на добавленную стоимость по ним. Расходы, подлежащие возмещению покупателями готовой продукции, списываются с указанного выше счета учета расчетов с отнесением в дебет счета расчетов с покупателями, включая величину налога на добавленную стоимость, причитающуюся (уплаченную) сторонней транспортной организации. Эта сумма налога на добавленную стоимость предъявляется к оплате покупателю продукции. Таким образом, суммы НДС не отражаются ни по дебету, ни по кредиту счета 68.

ООО «Альфа» (продавец) осуществляет поставку товара ООО «Гамма» (покупатель) на сумму 118 000 руб. (в том числе НДС 18% – 18 000 руб.). Договором определено, что право собственности на товар переходит в момент его отгрузки со склада поставщика.

В дополнительном соглашении к договору стороны установили, что ООО «Альфа» обязано оказать покупателю услуги по организации доставки товара до склада покупателя, в связи с чем ООО «Гамма» дополнительно к цене товара перечислило 59 000 руб. (в том числе НДС 18% – 9 000 руб.), из которых оплата услуг перевозчика составила 35 400 руб. (в том числе НДС – 5 400 руб.), а вознаграждение продавцу за организацию доставки – 23 600 руб. (в том числе НДС – 3 600 руб.).

Предположим, что договор заключен в июне 2005 г ., денежные средства перечислены в этом же месяце, товар отгружен со склада тоже в июне, а доставлен в июле.

В бухгалтерском учете ООО «Альфа» будут сделаны следующие проводки:

Как правильно прописать долю в договоре?

Добрый день, Николай.
Доли округляются до целого числа в числителе.
Поэтому не переживайте.
Указываете, что в Вашу собственность переходит именно такая доля — 18/43, соответствующая комнате №Х согласно Кадастрового паспорта площадью 17,7 м.
Но самое главное — обратитесь к Риэлтору.
Вы с помощью Вашего ПродОвца уже начинаете накручивать неподобающие вещи.

18/43 долей в праве собственности всегда указывали. А вот

да, вот только есть одна заморочка: покупатель последней из комнат (если такой будет), при округлении, получит не свои положенные сколько-нибудь там метров, а меньше, т.к. из-за этого округления теряется квадратура (на бумажках).
Поэтому, лучше округлять до тысячных.
Да, этого противятся продавцы. Да, многие нотариусы вообще нифига не могут аргументировать, что так делать нельзяЮ хотя можно.
Но все же, лучше округлять до тысячных.

РУслан,не говорите глупостей! Если уже прошло распределение долей в таком варианте,то уже ничего не изменить! Кроме того,доля не может быть дробной..Только целая! Если продавцу так хочется четкости,то он может продать 177/430 долей.При этом у него в собственности останется 3/430,которые он может предложить приобрести тому,у кого их не хватает.

прописать 177/430 ? А регистрация пропустит?

Николай,легко и непринужденно..Только тогда у вас в квартире зависнет бывший собственник со своими 30 сантиметрами площади.

Переход на более точные доли в уже состоявшейся коммунальной квартире — дело непростое)))
Кто-то первым приватизировал, а кому-то достались «остатки».
Но в целом — если доля 15,4, то она округляется до 15.
Однако всегда делается привязка к занимаемому помещению по техпаспорту или кадастровому.

Поэтому Вам (Покупателю) надо выкупить всю долю, привязанную к помещению Продавца.
Иначе получится, что кто-то будет на этих 0,3/43 иметь право пользования в Вашей комнате.
Либо составлять соглашение о порядке пользования.
На мой взгляд, это излишне.

Доли всегда выражаются целым числом, округление — по математическим правилам. Не вносите путаницу в уже сложившееся распределение долей. Ну и, конечно с обязательной привязкой к занимаемой комнате.

Николай, ваш продавец (надеюсь, не агент продавца) занимается самодеятельностью! «Начитался» интернета, а сути прочитанного не понимает. Предположу, что речь шла об округлении значений площади ж/помещений до десятых, а не сотых, как было принято раньше (например, 10,54 кв м стало 10,5 кв м).И это действительно, как в кадастровом паспорте. Это правило касается ПЛОЩАДИ. Теперь о размере (значении) ДОЛИ. Во-первых, все должно быть в соответствии с право устанавливающими док-ми, а значит, как в свид-ве 18/43. И во-вторых, значение доли в ж/помещении округляется до ЦЕЛЫХ квадратных метров.

Конечно ничего нельзя и не надо менять, если продается одна комната. Руслан, похоже имел ввиду несколько иную ситуацию.
У меня, к примеру, была такая история: продавались три комнаты в большой коммуналке. Суммарная площадь комнат была около 34м. Доля квартиры по документам 34/102. Комнаты по площади 12,5+10,8+10,6. Покупали их три разных покупателя одновременно. Нотариус написал доли соответственно: 12/102; 11/102; и еще 11/102. Как все мы помним математическое округление начинается в бОльшую сторону тогда, когда убираемая цифра 5 и больше пяти. Т.е. 12,5 м должны были быть округлены так же, как и метраж остальных комнат в бОльшую сторону и составить 13/102, но тогда мы бы в сумме не вышли на изначальную долю 34/102. Покупатель 12,5 метровой комнаты(мой клиент) и я вместе с ним уперлись. Хотелось видеть свои пол-метра в числовом выражении доли. Я предложила нотариусу поставить в знаменатель 1020 вместо 102, и числитель умножить на 10 и т.о. уточнить доли. Т.е. 125/1020, 108/1020 и 107/1020. Нотариус заявила, что так нельзя, что у дроби в договоре приватизации другой числитель. Я ее спрашиваю: «а как бы Вы поступили, если бы продавец владел, к примеру 3/5 доли квартиры и продавал бы их поровну двум покупателям?» После некоторого замешательства эта кучка ученых дам, состоящая из нотариуса и ее возрасных помощниц, согласилась, что тогда они бы написали по 15/50 каждому, т.е. трансформировали бы дробь. А вот нашу дробь трансформировать аналогичным образом они, почему-то), не имеют права.
В общем спор зашел в тупик и чуть не развалил сделку. Пришлось ради сделки махнуть рукой на свою правоту.

Сергей, куда уж там к другому нотариусу. Агенты продавца — бабушки из Петнедвижимости — чуть меня живьем не сожрали. Меня потом от этого негатива две недели передергивало)) Радовало только то, что моя клиентка меня до конца поняла и поддерживала.

Участник программы «‎Работаю честно»

либо сходить к другому нотариусу.Главное ,что в договоре написано,что в собственность покупателя переходит комната такая то ,площадью такой то.Тоже продавал так две комнаты разным покупателям,пришлось одним написать чуть больше .другим чуть меньше,никто не возмущался.

Договор прописано 70 и 30

Некоторое время назад потребовалось купить квартиру и пришлось получить некоторый опыт, которым хочется поделиться с такими же, как и я, неискушенными в вопросах приобретения недвижимости.

Объявления искал в интернете на нескольких сайтах одновременно, выбор квартир приятно радовал (я был наивен и не знал, что половина — дубли).

Естественно, 99% объявлений оказывались от риелторов. Причем все риелторские агенства, как правило, тырят друг у друга инфу и пасутся на 1-2 основных сайтах недвижимости. Особо продвинутые даже заводят «свою» базу.

Если кто то один или даже собственник выложил объявление, то остальные просто внаглую публикуют дубль (иногда даже с существенными отличиями от оригинала +/- этаж, площадь).

Первый опыт. Мутные риелторы и неадекватные собственники.

Решив довериться опыту риелтора, я не стал глубоко вникать в суть вопроса и договорился с одной мадамой посмотреть перспективную квартиру. Меня встретила шустрая девушка лет 25, которая доверительно мне сказала, что собственники пожилые и шуганые люди, поэтому настоятельно предложила цену квартиры с ними не обсуждать и вообще не спрашивать про стоимость (!), а предоставить это ей.

Мои первые ошибки:

— я пошел смотреть квартиру, не узнав предварительно по телефону основные вопросы (о них в конце)

— я смешно согласился не спрашивать цену у собственников, первый признак, что риелтор не чист на руку. Сейчас бы я рассмеялся ей в лицо на такое. Обсуждать цену с собственником это наше право и никакая «прокладка» между нами не должна этому мешать. Собственники оказались действительно пожилыми, лет 65-70, которые переехали из какой то деревни в город, но деревню из себя так и не смогли вытравить и посему решили туда вернуться. Ремонт обычный под ключ, запах неприятный, на вопрос «а где тут слив от стиралки» дедок хозяин гордо продемонстрировал сливной шланг из ванны в туалет, который он разворачивает по коридору каждый раз, когда им нужно стираться.

— если собственники пожилые 65-70 лет, то нужно требовать актуальную справку из психдиспансера о том, что они вменяемые. Иначе есть риск, что после покупки окажется, что они давно на учете и как раз в момент продажи их рассудок помутился и суд признает такую сделку ничтожной, а вы огребете кучу проблем.

В принципе, квартира мне понравилась, цена была более менее, но на выходе из подъезда с риелторшой выяснились интересные вещи. Так как дом новый ( менее 3-х лет ), то при продаже собственники обязаны уплатить налог на прибыль если сумма сделки более 1 млн. То есть квартиру покупаешь за 3 млн, а в договоре пишешь 1 млн. Риелорша начала уверять, что это нормально, все так делают, составляется договор о ремонте помещения и т.д. бла бла бла, короче все схвачено, все так делают.

Опасность тут в том, что в случае расторжения сделки, а вкупе с пожилыми и не совсем адекватными (это я заметил во второе посещение) собственниками, выплачивать они вам будут ту сумму, что указана в договоре.

Дальше риелтора повезла меня в другую, в хлам убитую квартиру с такой же ценой так сказать для контраста. Контраст ей создать удалось, я повелся и решил дожимать первый вариант. В виду мутности цены и необычных условий с занижением решено было сходить к ним в гости уже без риелторши. Со второй попытки удалость застать их дома, в процессе общения я уточнил цену, которая оказалась меньше на 150 тыс, чем озвучивала риелторша и — вуаля — собственники не знали ни о каком занижении! Я сказал им о том, что риелтора завысила их цену и еще добавила от себя занижение цены договора, оставил им свой телефон и взял их, договорившись быть на связи.

И через 5 минут после выхода получаю звонок от риелторши, который позвонили эти умники и сказали о моем приходе. Курица начала мне выговаривать, что так делать нехорошо и тд, в ответ я просто сказал, что не имею дел с мошенниками вроде нее и положил трубку. Готов был купить эту квартиру по заявленной цене без всяких занижений, но хитросделанная риелторша и маразматики-стукачи сделали все, чтобы я опомнился. Зачем она врала про занижение и в чем ее выгода здесь — до сих пор не пойму.

Из этой истории вынес мораль: если риелторша мутит воду и попалась на вранье — сразу лесом.

Умей разговорить собственника.

Через некоторое время договорился посмотреть квартиру за неплохую цену в том же районе. Предварительно узнал по телефону все ли с квартирой в порядке в плане собственников. Меня уверили, что все ок (ха-ха-ха). Смотрел без риелторши — уже показатель, что что то не то.

Придя по адресу, я увидел межкомнатную дверь, установленную в качестве входной. За дверью женщину лет 40 с 4-мя детьми, которой нужно срочно продать квартиру, чтобы купить себе подешевле, так как эта обходится слишком дорого.

В процессе непринужденной беседы выяснилось, что один из собственников находится в местах не столько отдаленных, но имеется от него доверенность.

Про доверенность я скажу отдельно, но если вы не хотите, чтобы к вам вселили зека или чтобы он к вам ломился после освобождения, с такими вариантами лучше не связываться.

Женщину жалко, она сказала, что уже год не может продать квартиру. Риелторша даже не тратила время на эту квартиру, тупо ждала когда какой нибудь лох клюнет и отстегнет ей за услуги.

Мораль: если даже риелторша не идет с вами — соваться нет смысла.

Почти купил, но сомнения победили.

В том же доме смотрел такую же квартиру, риелторша оказалась более менее приличной теткой, но страдала словесной диареей. Собственники были внешне благополучной семьей, основательный мужик, жена и 2 несовершеннолетних детей. Мужик по общению понравился. Сказали, что присмотрели уже более просторную квартиру себе и теперь продают свою.

Риелторша без перерыва нахваливала квартиру, общалась непринужденно с хозяевами, вместо того, чтобы отвечать когда ее спрашивают и не путаться под ногами.

В итоге квартира понравилась, но был подводный камень.

Когда вы продаете квартиру, собственники в которой несовершеннолетние дети, вам требуется одобрение опеки. Причем одобрение будет под гарантию приобретаемого жилья, то есть просто так продать квартиру детишек вам никто не даст. И новое жилье должно быть либо аналогичной площади, либо большей, чем текущее.

А теперь важный момент для покупателя. Если сделка продавцов по какой то причине сорвется, то и ваша будет признана недействительной! И вас выкинут как котят из вроде бы честно купленой квартиры. Здорово да? Мне тоже понравилось. Естественно, риелторы вам этого не скажут за редким исключением (я нашел это исключение, который мне посоветовал просто не связываться с такими квартирами). Уберечься от этого никак нельзя.

Хотя может как то можно, но вряд ли вам кто то пойдет навстречу или прогнется под вас.

Мораль сей истории: собственники несовершеннолетние ? — до свидания.

Идеальный вариант, но не без ложки го. эээ риелтора.

Квартиру я нашел, хозяевами была молодая семья (лет 25), собственником квартиры был только муж. Жена и ребенок даже не прописаны. Они тоже нашли уже себе квартиру больше и искали покупателя. Цена была 300 тыс больше, чем в предыдущих, а площадь меньше, но жена сказала «покупай, пока не увели» и я решил брать. Надо сказать, что там тоже была риелторша, вела она себя чуть поскромнее, чем предыдущие и тем усыпила мою бдительность. Продавец скинул цену ровно на стоимость услуг риелтора.

Далее мы с ним спокойно подписали предварительный договор в котором зафиксировали сам факт намерения о покупке квартиры, причем детали мы не писали, надеясь на риелтора (ах какие мы наивные), я заплатил комиссию риелтору и мы разошлись готовить документы и ждать определенных движений от риелтора.

И тут мы поняли насколько же «полезные» люди эти риелторы. Этой личности, берущей 2% со сделки с покупателя, ровным счетом было насрать на наш комфорт, на наши тревоги и заботы. Она предоставила мужику список справок, которые он сам должен был собирать, сказала число, когда ее верные миньоны займут нам очередь в Регистрационную палату, куда попасть «нереально сложно», по ее же словам и на этом забила на все.

А мы остались со своими сомнениями, так как никто до этого не покупал и не продавал квартир. Как подстраховаться ? А вдруг он не отдаст денег ? А вдруг квартиру не оформят, а деньги отдашь? Короче, пришлось лопатить кучу информации в интернете и ходить к другим риелторам, которые бесплатно (!) ответили не некоторые вопросы.

В итоге идеальная сделка выглядит так:

— собственник среднего возраста, семейный, имеющий права на машину (гарантия, что не псих и не нарк, не оспорят на этом основании сделку в суде)

— нет несовершеннолетних собственников

— нет отбывающих наказание собственников

— никаких доверенностей, только очное подписание. Кинуть по доверенности — это плевое дело. Собственник может отменить доверенность в любом месте страны за 5 минут до подписания договора вами, он может быть мертв к моменту подписания и вы об этом не узнаете, а потом придут наследники и судом аннулируют доверенность, он может быть психом и т.д. Во всех этих случаях сделка признается ничтожной по суду. Исковая давность 3 года. Доверенность? — Досвидос.

Сама схема проведения сделки:

— вы заранее кладете на свой счет сумму

— приходите вместе с продавцом и в его присутствии получаете эти деньги в кассе. Это избавит вас от необходимости пересчитывать каждую пачку.

— поднимаетесь в отдел ячеек и заключаете типовой договор банковской ячейки. Сотрудники банка отлично знают каким он должен быть.

— закладываете деньги в ячейку и ключ берете себе или отдаете продавцу. лучше себе конечно.

— едете в Регистрационную палату и заключаете договор купли-продажи. Набор справок можно загуглить либо попросить в той же рег-палате. Разговоры о том, что туда нереально попасть справедливы лишь для утренних часов, когда там реально очередь хвостом на улицу. В середине дня или ближе к концу, там НИКОГО не было.

— ждете две или три недели и едете с продавцом в Рег-палату, получаете документы, свидетельство собственника и тут же отдаете ключ продавцу

— едете в банк, продавец получает свои деньги из ячейки и пишет вам расписку, что деньги получил, расчет произведенг. Рыба расписки гуглится.

Спорные места в этой схеме.

— банк не несет ответственности за содержимое ячейки. Теоретически деньги оттуда могут испариться. Но, на мой взгляд, вероятность тут крайне мала. Выбирайте центральный офис, этим вы ее еще больше понизите, если же вы оба параноики, то оформите аккедитив. Он будет стоить в районе 10 тысяч, вместо 1 тыс. за ячейку, но дает гарантию 146%.

— у кого находится ключ до сделки. Особой разницы тут нет, доступ к ячейке можно получить и без ключа при наличии документов, которые прописаны в договоре аренды ячейки, а за ключ придется заплатить штраф как за утерю. Это если вдруг вам покупатель не отдаст ключ.

Есть еще вариант сделки с обременением: на квартиру накладывается обременение продавцом до момента расчета. Это дополнительная подстраховка для продавца от вышеописанных неожиданностей. Также такие сделки оформляются за 5 дней вместо 18.

И вот тут возникает оооочень спорный момент для покупателя. Продавец может не снять обременением после продажи. В таком случае доказать факт получения денег вам будет нечем 🙂 Доказательством является его расписка или приход денег на банковский счет и устанавливается судом. И вы получите купленную вами квартиру с обременением в пользу продавца.

Конечно, случаи бывают разные и нужно внимательно смотреть с кем ты имеешь дело. Кому то можно поверить, а вообще стоит максимально подстраховаться обоим. Поэтому либо сделка без обременений по вышеприведенной схеме, либо аккредитив.

Можно конечно просто заключить предварительный договор купли продажи, договор купли продажи, перекинуть деньги на счет продавца и даже если он откажется продавать вам, то по суду вы заставите его продать вам квартиру и докажите факт получения им денег (только счет проверьте куда кидаете, а то окажется однофамильцем). Но учтите, что пока договор не зарегистрирован в Регпалате, он не дает вам прав на квартиру.

Еще очень важный момент.

Досконально прописывайте в договорах все этапы сделки. Когда, сколько денег, через ячейку или аккредитив, счет продавца, куда будут переводиться деньги.

Внимательно проверяйте паспортные данные ВЕЗДЕ. В моем случае, в банке при заключении договора доблестные работники перепутали продавца с покупателем. И я мог получить и квартиру и деньги (естественно, я бы так не сделал).

Ну и конец истории.

Участие риелторши в нашем деле сводилось к тому, что она привела меня, потом распечатала один договор, другой и заняла очередь в Рег палату. Все.

При этом она меня еще и прогибала отдать часть денег продавцу перед оформлением сделки в Рег палате, чего делать не рекомендуется. То есть я ей заплатил 2%, а она в первую очередь учитывала интересы продавца. Хорошо, что он оказался порядочным человеком.

Вывод: с паразитами — риелторами я больше дел иметь не буду. Они не несут никакой ответственности и их прямая выгода в том, чтобы вы как можно быстрее купили квартиру, без разницы насколько она подозрительная, они будут впаривать вам дичь, что все в порядке. Более того, я уверен, что абсолютное большинство их не знает и половины вещей, что я описал выше. Да им это и не надо, вся их работа это разместить объяву, свести и забрать свое бабло.

Справедливости ради скажу, что есть и добросовестные честные риелторы, чтобы их распознать — спросить о рисках покупки квартиры по доверенности и с несовершеннолетними. Тот, кто вам не скажет хоть про из вышеприведенных рисков — либо лжец, либо непрофессионал.

Надеюсь, моя портянка будет кому то полезна и отнимет часть прибыли у 2%-х паразитов. И помните, что деньги вы отдаете в один момент, а в случае ошибки получать их будете с продавца очень долго и малыми порциями, поэтому если есть хоть малейшие сомнения в сделке — не идите на нее. Всегда найдется лучший вариант.