Где подписывают договор купли продажи

Как правильно подписать договор купли-продажи?

Непосредственное подписание договора является заключительным этапом сделки, связанной с недвижимостью. Все последствия такой сделки уже после окончательного подписания договора будут рассмотрены в суде. Поэтому в момент заключения договора следует обращать внимание на любые немаловажные детали.

Когда подписывается договор купли-продажи или аренды квартиры, то зачастую стороны не достаточно внимательно читают договор, а иногда и совсем этого не делают. Специалисты не рекомендуют поступать таким образом.

Тот, кто заключает договор, несет определенную ответственность за последствия совершаемой сделки. Поэтому не следует экономить время на прочтение всех пунктов составленного документа, чтобы избежать в дальнейшем многих неприятностей.

Естественно, что нужно уделить внимание установлению соответствия участников сделки. Здесь имеется ввиду, что договор должен быть подписан тем же человеком, который представлял квартиру. Не стоит попадать на уловку и подписывать договор, когда говорят, что собственником квартиры является близкий родственник и предлагают поговорить с ним по телефону.

Очень важно удостовериться в том, что продаваемая квартира действительно является собственностью того, кто ее продает. Стоит посмотреть паспорт продавца и сравнить его данные с теми, которые указаны в договоре купли-продажи, вместе с этим нужно изучить свидетельство на право собственности на жилье и удостовериться в его подлинности. Эти данные должны быть внесены в договоре купли-продажи.

Как только в договоре будут указаны все лица, принимающие участие в сделке и их данные, то можно будет переходить к ознакомлению с содержанием. Все составляющие договора должны быть внимательно прочитаны, а их содержание вполне понятно.

Иначе стоит попросить риэлтора разъяснить не до конца понятные моменты. Это входит в его обязанности и не нужно бояться показаться изрядной занудой! Ведь за все услуги специалиста платятся неплохие деньги.

В договор могут быть от руки вписаны определенные изменения, с которыми каждая из сторон должна быть согласна. Можно и самому попросить внести те или иные дополнения.

Например, если с хозяином квартиры заключена договоренность о внесении квартиросъемщиком платы ежемесячно, а тот, в свою очередь, требует заплатить сразу за три месяца вперед, то это тоже должно быть указано в договоре. Никакая мелочь не должна быть упущена. А любой договор должен пройти ряд инстанций, чтобы впоследствии иметь юридическую силу.

Для договора аренды квартиры вполне достаточно нотариального заверения. А договор купли-продажи регистрируется в государственных органах. Личное присутствие участника сделки необходимо.

Следует также знать, что чем серьезнее человек подходит к вопросу подписания того или иного договора, тем больше у него возможностей избежать неприятностей, связанных с последствиями совершенной сделки.

Кто может подписывать договор купли продажи квартиры со стороны продавца

Кто может подписывать договор купли продажи квартиры? Важным вопросом является – кто законно может совершать сделку купли-продажи ?
То есть подписывать предварительный договор купли-продажи, соглашение о задатке, основной договор купли-продажи, кто может принять деньги от покупателя и написать расписку об этом.

Содержание статьи подробное:

Кто может подписывать договор купли продажи квартиры

Странно, но иногда вместо собственника или его законного представителя действуют супруги, дети или родители.

Особенно часто это бывает при передаче задатка или аванса.

Как правило придумываются важные обстоятельства: в командировке, на рыбалке или того интереснее – «он все равно ни чего не решает – зачем ему здесь быть»

Что абсолютно недопустимо, поскольку делает сделку ничтожной, недействительной с момента ее совершения.

Кто может совершать сделку купли продажи квартиры

Вести переговоры по цене продажи и иным условиям сделки, и подписывать предварительный договор купли-продажи, соглашение о задатке, основной договор купли-продажи и акт приема-передачи, а так же заявление о переходе права на покупателя может только:

• Дееспособный собственник
• Представитель собственника с полными полномочиями на сделку, подтвержденными законной доверенностью (которая впрочем, может отзываться доверителем)
• Законный опекун недееспособного собственника, имеющий разрешение на продажу от органов опеки и попечительства
• Родители (опекуны, усыновители) малолетнего ребенка, до 14 лет имеющие разрешение на сделку от органов опеки и попечительства
• Несовершеннолетний старше 14 лет, с разрешения и в присутствии законных представителей (родителей, опекунов, усыновителей), имеющий разрешение на продажу от органов опеки и попечительства

Если дееспособный собственник не может подписать договор из-за состояния здоровья ( например отсутствуют руки) или просто неграмотен, нужно обратиться к нотариусу вместе с лицом, которому собственник доверит расписаться за него.

Еcли на момент подписания предварительного договора купли-продажи разрешение от органов опеки не получено – то в этом договоре прописываются сроки получения этого документа.

Часто задают вопрос:

-Если у человека нет регистрации (прописки) может ли он участвовать в сделке?

-Конечно да!
Просто в договоре купли-продажи прописывается его место проживания (преимущественного пребывания).

И в заявление о регистрации права собственности в Росреестр заносятся эти данные со слов заявителя.

Кто может подать заявление в Росреестр

• Дееспособный собственник
• Представитель собственника с полными полномочиями на сделку, подтвержденными законной доверенностью
• Законный опекун недееспособного собственника
• Родители (опекуны, усыновители) малолетнего ребенка, до 14 лет
• Несовершеннолетний старше 14 лет, с разрешения и в присутствии законных представителей (родителей, опекунов, усыновителей)

Как оплатить госпошлину за регистрацию

Госпошлина за регистрацию права собственности оплачивается приобретателем права, то есть покупателем.

Важно, чтобы госпошлину оплатил заявитель, то есть именно тот, кто подает заявление о регистрации права.

Государственная пошлина уплачивается безналичным путем по паспорту или с карты участника сделки.

Если в сделке участвует доверенное лицо — полномочия уплачивать государственную пошлину должно быть прописано в доверенности в обязательном порядке иначе платеж отклонят.

Подробнее о порядке уплаты госпошлины читайте в статье:

Заключение Договора купли-продажи квартиры

Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ – продолжение:

Чтобы сделка для нас (Продавца) прошла ровно и без эксцессов, лучше заранее подготовить проект (шаблон) Договора купли-продажи квартиры (ДКП) и согласовать его с нашим Покупателем. Тогда в последний момент, на самой сделке, не придется с ним спорить, и выяснять, кто кого неправильно понял.

Согласование проекта договора лучше провести за день-два до закладки денег в банковскую ячейку (см. предыдущий шаг ИНСТРУКЦИИ).

Заключение Договора купли-продажи квартиры между физическими лицами может происходить как в простой письменной форме (ППФ), так и в нотариальной форме, по согласованию сторон, за исключением тех случаев, когда требуется Откроется в новой вкладке.»>обязательное нотариальное удостоверение сделки.

Откроется в новой вкладке.»>Участие нотариуса в сделке обходится несколько дороже, но значительно облегчает подготовку и процесс подписания договора, снимая многие вопросы и разногласия между сторонами. На практике услуги нотариуса, чаще всего, оплачивает Покупатель, т.к. это больше в его интересах.

Но для нас нотариус тоже может быть полезен. Дело в том, что мы, как Продавец, очень чувствительны к Откроется в новой вкладке.»>сроку регистрации сделки, т.к. если он будет неожиданно увеличен (см. Откроется в новой вкладке.»>приостановление регистрации), то мы рискуем пропустить свой период доступа к ячейке с деньгами. А регистрация перехода права на основе нотариально удостоверенного договора происходит не только с большей вероятностью, но и в 3 раза быстрее (т.к. регистратору уже нет необходимости проводить юридическую экспертизу договора после нотариуса).

Кроме того, нотариус также может взять на себя и сам процесс регистрации перехода права по договору. Да и денежные взаиморасчеты по сделке купли-продажи квартиры также можно провести Откроется в новой вкладке.»>через нотариуса (вместо аренды банковской ячейки – см. по ссылке как это делается).

Если же на нотариусе решили сэкономить, то простую письменную форму (ППФ) договора нам могут предложить составить Откроется в новой вкладке.»>специализированные юридические компании. Причем, вместе с проектом договора сразу составляется и Откроется в новой вкладке.»>Акт приема-передачи квартиры, который нам понадобится впоследствии.

В Договоре купли-продажи квартиры (ДКП) должны быть отражены (обязательно) все Откроется в новой вкладке.»>существенные условия договора, а также (не обязательно) те Откроется в новой вкладке.»>дополнительные условия, которые мы обговорили с нашим Покупателем – например, по поводу сроков «выписки» из квартиры, по поводу порядка проведения расчетов, дополнительных гарантий и обязательств, штрафных санкций и т.п.

Какие именно дополнительные условия стоит включать в договор, зависит от конкретной ситуации, и от пожеланий сторон сделки. Можно почитать об этом в справочниках, посмотреть Откроется в новой вкладке.»>образцы договоров, или получить на эту тему дополнительную консультацию юриста.

Распределение расходов на сделку мы обговорили с Покупателем еще Откроется в новой вкладке.»>на этапе внесения аванса (см. соответствующий шаг ИНСТРУКЦИИ по ссылке), и тоже внесли этот пункт в договор.

Вообще, тонкости и нюансы условий ДКП должны интересовать, в первую очередь, Покупателя (см. об этом раздел ИНСТРУКЦИИ: Покупатель >> «Вторичка» >> …). Ведь он покупает не столько конкретный предмет/объект, сколько некий виртуальный продукт, под названием «право». И насколько этот «виртуальный продукт» обоснован, надежен и защищен, будет зависеть от действий самого Покупателя – в частности, от того, насколько полно и грамотно он сформулирует условия ДКП.

У нас же, как у Продавца, главная забота – проследить, чтобы этот договор после Откроется в новой вкладке.»>регистрации сделки позволял бы нам получить доступ к деньгам. Т.е. в нем должны быть прописаны именно те сведения (адрес квартиры, имя Покупателя), которые будут проверяться сотрудниками депозитария при нашем Откроется в новой вкладке.»>доступе к ячейке банка.

На что еще нам следует обратить внимание в Договоре купли-продажи квартиры?

На налоговые последствия сделки для нас (ведь мы получаем значительный доход от продажи).

Будем ли мы платить налог с продажи своей квартиры и сколько – зависит от того, сколько лет мы ей владели, каким образом мы получали право собственности на нее (купили, приватизировали, получили в наследство, и т.п.), и какие налоговые вычеты мы сможем применить для нашего случая.

Подробно о Откроется в новой вкладке.»>налогах и налоговых вычетах при продаже квартиры (с примерами расчетов) рассказано в соответствующем разделе Глоссария по ссылке. Вкратце же можно сказать, что если мы владели своей квартирой более 3-х лет (или более 5-ти лет, если купили ее после 01 января 2016 года), то после ее продажи мы казне ничего не должны – налога у нас НЕ возникает.

В остальных случаях, к нашему сожалению, налог 13% НДФЛ придется платить. Но итоговая сумма этого налога может быть нами уменьшена благодаря применению специальных налоговых льгот-вычетов для Продавцов квартир (см. ссылку выше).

Перед подписанием Откроется в новой вкладке.»>Договор купли-продажи квартиры внимательно читаем его, и проверяем, чтобы там не оказалось сюрпризов, или явно невыгодных для нас условий. Непонятных или трактуемых двояко формулировок в договоре тоже не следует допускать.

Откроется в новой вкладке.»>Нотариальное составление и заверение договора, как правило, исключает какие-либо сюрпризы для обеих сторон, т.к. нотариус выступает здесь экспертом и независимым арбитром, и в его обязанности входит разъяснение сторонам договора всех его условий, и их юридических последствий.

По закону Договор купли-продажи считается заключенным с момента его подписания сторонами. Но Покупатель приобретает право собственности на квартиру только после государственной регистрации перехода права. Поэтому после подписания договора, передаем его в составе собранного нами ранее пакета документов на регистрацию (см. пройденный нами шаг Откроется во всплывающем окне.»>ИНСТРУКЦИИ — «Пакет документов для продажи квартиры»).

Договор купли-продажи квартиры составляется и подписывается в 3-х экземплярах: по одному для Продавца и Покупателя, и один для Откроется в новой вкладке.»>УФРС.

На вторичном рынке жилья грамотная поддержка юриста особенно важна для Покупателя.
Проверить Продавца и документы на квартиру, снизить риски и сопроводить сделку помогут профильные юристы — Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ.

Итак, Договор купли-продажи составлен, все существенные условия в нем присутствуют, дополнительные условия согласованы, цена и налоговые вопросы учтены. Еще раз подозрительно оглядев друг друга, мы с Покупателем ставим свои автографы на договоре.

Теперь собранный нами пакет документов, вместе с подписанным договором отправляется на регистрацию.

Схема проведения сделки купли-продажи квартиры

В современном мире сделки с недвижимостью становятся все более и более частыми в жизни каждого человека – это покупка/продажа недвижимости – квартир, домов, земельных участков, дарение и получение в дар, наследование и прочие сделки.

Приняв решение продать квартиру, а также собрав необходимую сумму, и решившись на покупку квартиры, каждый встает перед вопросом – что делать дальше.

В настоящей статье мы рассмотрим основные этапы (шаги) при совершении указанных выше сделок на собственные деньги (без привлечения кредита).

Купля-продажа недвижимости НА СОБСТВЕННЫЕ средства (без привлечения кредита)

Общая схема:

Как купить или продать недвижимость нерезиденту вы можете прочитать здесь.

Для ПОКУПАТЕЛЯ:

А) До момента начала поиска квартиры и для облегчения последующих поисков, Вам необходимо определиться, что именного Вы хотите, а именно:

— Район (станция метро), которые для Вас предпочтительны ( в том числе удаленность от метро);

— Количество комнат в квартире;

— Предпочтительный этаж, на котором квартира должна располагаться;

— Этажность и конструктив дома (из чего дом сделан- кирпичный, панельный, блочный, год постройки);

— Требования к квартире по отделке ( с ремонтом, без ремонта, без отделки);

— Вид из окон (в том числе сторона света);

— Инфраструктура района ( детские сады, школы, магазины, прочее);

— Готовность или нет к заключению ипотечной сделки;

— Иные индивидуальные требования.

Б) Самостоятельно или через компанию сопровождения сделок купли продажи, осуществляющую услуги по подбору квартир ( агентство недвижимости) с учетом пожеланий и финансовых возможностей по заданным параметрам начать поиск квартиры. В обоих случаях поиск квартиры –достаточно нелегкая процедура и потребует от Вас времени и сил на поездки по просмотру предварительно выбранных вариантов.

Для облегчения задачи, приводим Вам наиболее полные базы данных для получения информации по недвижимости, выставленной на продажу на рынке жилья. Это такие известные компании, как «Недвижимость и Цены» ( realty.dmir.ru ), Avito ( www.avito.ru ), Квадрум ( kvadroom.ru ), ЦИАН ( cian.ru ) и «Из рук в руки» ( irr.ru ).

Г) Вы, наконец, подобрали квартиру своей мечты и наступает самый ответственный момент – выход на сделку. О тонкостях заключения договора купли-продажи и сопровождению сделок купли продажи Вы можете прочитать здесь.

Как правило, заключение сделки происходит в два этапа:

1) Заключение предварительного договора купли-продажи квартиры с условием внесения аванса или задатка . Основное отличие аванса от задатка в том, что в случае отказа от выхода на сделку одной из сторон, аванс подлежит возврату, а сумма задатка не возвращается ( либо возвращается в двойном размере в случае, если продавец раздумал по каким-то причинам продавать свою недвижимость на условиях уже заключенного предварительного договора). При заключении предварительного договора купли продажи квартиры, Вам следует ознакомиться с оригиналами документов на квартиру (свидетельством о праве на собственность, договором, на основании которого квартира приобретена в собственность продавцом, с передаточным актом, пр.). Кроме этого, на данном этапе необходимо определить банк, в котором Вы будете совершать сделку, а также обратить внимание на сумму, которая будет указана в договоре ( она должна соответствовать реальной цене продажи ).

2) После заключения предварительного необходимо осуществить дополнительную проверку «чистоты» квартиры. Для этого надо:

— получить выписку из Росреестра, в которой будет указано, что ограничения/обременения и правопритязания отсутствуют):

— запросить выписку из домовой книги ( лучше архивную) для проверки всех зарегистрированных в квартире лиц;

— запросить выписку из финансово-лицевого счета об отсутствии задолженности по уплате коммунальных платежей;

— запросить справку из наркологического и психоневрологических диспансеров и убедиться, что продавец не состоит на учете;

— убедиться, что в квартире не была произведена перепланировка, а если была произведена, то запросить и получить соотвествующие документы ( разрешение на перепланировку, акт о согласовании перепланировки, технический паспорт (кадастровый) на квартиру.

На данном этапе могут появиться нюансы, которые могут повлиять как на цену квартиры, так и на само заключение сделки. К таким моментам относятся – постановка на учет продавца в один из диспансеров, временная выписка лиц из квартиры ( в армию, в места лишения свободы, пр.), технические ошибки в реестре ( отсутствие отметок о снятии обременения), нарушение прав несовершеннолетних и пр.

3) В случае, если проверка прошла успешно и Вы готовы к заключению сделки в дату, указанную в предварительном договоре, Вы совместно с продавцом бронируете сейфовую ячейку в банке, либо определяете условия аккредитива для последующих расчетов, готовите и согласовываете с продавцом текст договора и порядок подачи его на государственную регистрацию, а также составляете у нотариуса заявление о гражданском состоянии ( в случае, если Вы не состоите в браке) или Ваш супруг составляет согласие на совершение сделки (также нотариальное). В случае, если государственную регистрацию осуществляет Ваше доверенное лицо, то – нотариально удостоверенную доверенность для регистрации.

4) В назначенный день Вы и продавец встречаетесь в банке или в любом удобном для Вас месте и вы подписываете договор купли-продажи квартиры и, затем, осуществляете проверку купюр и «закладку» денег по сделке. Одновременно продавец выписывает Вам расписку в получении денег, которая до государственной регистрации договора остается у него. Ключ от ячейки остается у Вас и передается продавцу после государственной регистрации взамен на расписку. Акт приема-передачи квартиры и ключей подписывается либо после государственной регистрации договора, либо в момент подписания договора – в зависимости от желания сторон и требований отделения Росреестра. Будьте внимательны при подписании акта – осматривайте квартиру тщательно во избежание обнаружения впоследствии скрытых дефектов.

В случае открытия аккредитива, Вы направляете деньги в банк – эмитент ( в котором у Вас открыт счет и находятся деньги) и даете распоряжение о перечислении денег в банк – исполнитель ( который будет выдавать деньги продавцу после регистрации сделки)

5) Документы подаются на государственную регистрацию ( государственная пошлина оплачивается через банк или через терминалы, которые установлены в отделениях Росреестра). Спустя 2-4 недели право регистрируется и Вы получаете Ваш комплект документов на квартиру. О государственной регистрации договора и права на квартиру Вы можете прочитать здесь.

6) Подписание акта приема-передачи квартиры ( в случае, если он не подписан в момент подписания договора) и получение ключей от квартиры.

После всего вышеперечисленного Вы становитесь полноправным собственником квартиры с правом регистрироваться по месту нахождения своей недвижимости, а также регистрировать членов своей семьи. При этом необходимо помнить о необходимости представления копий документов в обслуживающую дом управляющую компанию (или ТСЖ) или единый расчетный центр.

Для ПРОДАВЦА:

Если Вы решили продать свою недвижимость, остановимся на основных этапах, которые Вам предстоит пройти:

1) Проверить, все ли документы на квартиру у Вас имеются для совершения сделки. Это- свидетельство о праве на собственность и документы, на основании которых эта собственность была приобретена ( это- договор купли-продажи, инвестиционный контракт, договор дарения, свидетельство о вступлении в наследство, брачный договор и пр.)

2) Оценить стоимость квартиры по текущему рынку. Это Вам поможет сделать специалист агентства недвижимости по сопровождению сделок купли продажи. Как правило, такие услуги предоставляются агентствами бесплатно. Также Вы можете самостоятельно провести оценку, опираясь на рыночные предложения, представленные на интернет – сайтах, таких как «Недвижимость и Цены» ( realty.dmir.ru ), Avito ( avito.ru ), Квадрум ( kvadroom.ru ), Slando ( slando.ru ), ЦИАН ( cian.ru ) и «Из рук в руки» ( irr.ru ) и других. Обращаем Ваше внимание на важность указания в договоре реальной цены квартиры. С возможными последствиями несоблюдения этого условия Вы можете ознакомиться здесь.

3) Дать максимальное количество объявлений в интернете, в газетах ( в том числе и местного значения), а также вывесить ( при возможности) рекламное объявление на окнах квартиры и отвечать на полученные звонки.

4) После того, как Вы нашли потенциального покупателя, Вы заключаете с ним на начальном этапе предварительный договор купли-продажи квартиры. На этом этапе Вам надо быть внимательным, поскольку именно в предварительном договоре купли продажи квартиры указываются все существенные условия сделки купли-продажи. Вам одновременно надо принять решение – берете ли Вы аванс или задаток ( в случае, если спрос на квартиру невелик, Вам выгоднее заключить предварительный договор купли продажи квартиры на условиях получения задатка, а если интерес покупателей к квартире большой, для Вас выгоднее взять аванс, который без потерь можно вернуть, отказавшись от заключения основного договора купли-продажи).

5) Снятие с регистрации. Этот этап по договоренности с покупателем можно совершить и до и после государственной регистрации договора. В случае необходимости, на данном этапе получается согласие органов опеки и попечительства.

6) Получение необходимых для покупателя документов – справок из наркологического и психоневрологического диспансеров, согласие супруга на совершение сделок, выписки из домовой книги, выписки из финансово-лицевого счета, технический (кадастровый) паспорт на квартиру ( в случае необходимости).

7) Согласование текста основного договора с покупателем, бронирование ячейки ( или согласование условий аккредитива) в банке, в котором планируется проведение сделки.

8) Выход на сделку. Вы подписываете договор купли-продажи квартиры в банке или любом удобном для Вас месте, в кассе банка проверяете купюры на подлинность ( в случае расчетов наличными деньгами) и осуществляете «закладку» денег в банковскую ячейку. Ключ остается до момента государственной регистрации договора у покупателя. Одновременно Вы пишите расписку в получении денег по договору, которая остается у Вас и передается покупателю только после государственной регистрации договора в обмен на ключ от ячейки. Доступ к ячейке осуществляется Вами при предъявлении ключа от ячейка, паспорта и зарегистрированного договора купли-продажи квартиры ( в ряде банков требуются дополнительные документы).

В случае осуществления расчетов по аккредитиву, Покупатель направляет деньги из банка – эмитента ( в котором у него открыт счет и находятся деньги) и в банк – исполнитель – Ваш банк. После регистрации сделки и при предъявлении документов, определенных Вами и покупателем, банк выдает деньги.

9) Документы подаются на государственную регистрацию ( государственная пошлина оплачивается через банк или через терминалы, которые установлены в отделениях Росреестра). Спустя 2-4 недели право регистрируется и Вы получаете Ваш комплект документов на квартиру для представления в банк и получения денег. О государственной регистрации договора и права на квартиру Вы можете прочитать здесь.

10) Подписание акта приема-передачи квартиры ( в случае, если он не подписан в момент подписания договора) и передача ключей от квартиры.

11) В случае, если в квартире остались зарегистрированные лица, осуществить все действия для снятия их с регистрационного учета.

В случае, если на каком-либо этапе Вы столкнетесь со сложной ситуацией по сопровождению сделки купли продажи, наши специалисты всегда будут рады Вам помочь. Типовые формы документов для совершения сделки Вы можете бесплатно скачать здесь.

Процесс оформления сделки

Участник программы «‎Работаю честно»

Дмитрий, в Питере, впрочем как и в Москве, 20.00 часов вечера. Поэтому добрый вечер.

Без разницы когда Вы будете подписывать договор купли-продажи. Главное, факт того, когда продавец передаст расписку о том, что деньги за проданное имущество получил. Вы можете подписать каждый свой экземпляр договора и до момента закладки денег оставить его при себе или же заложить деньги и потом только подписать.

Описывать схему сделки Вам никто не станет. Это работа риэлтора, которая не подлежит описанию, которую мы выполняем каждый день, за которую мы получаем свою заработную плату. Ну, а даже если кто-то и опишет эту схему, то как Вы поймете грамотно это сделано или нет? С чем сравнивать то будете? Единых стандартов просто не существует, каждая сделка по своему уникальна и зависит от множества обстоятельств. Лично у меня за 7 лет работы сделок по стандарту, если можно так сказать, было всего несколько. Все остальные. происходят спонтанно, в зависимости от того, с какой ноги сегодня встал продавец/покупатель/контрагент.

Где оформить и подписать договор купли-продажи квартиры — порядок процедуры

Сделка по приобретению или реализации жилья оформляется договором. Сейчас это соглашение не подлежит государственной регистрации. Так где же оформить договор купли-продажи квартиры? Документацию нужно приносить в Росреестр. Но процедура будет иная — оформление права собственности. Именно оно обязательно к регистрации. При этом руководствуются регламентом Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), статьями 551 и 558, N 302-ФЗ (Федеральным законом) от 30.12.2012, статьёй 2 частью 8. Этапы оформления рассмотрим далее.

Где и как оформляют сделку продажи квартиры предварительно?

Выразить своё намерение приобрести (продать) ту или иную квартиру стороны сделки могут в виде предварительного договора. Предопределяются условия итоговой сделки. Законом такая возможность предусмотрена в ст. 429 п. 1 ГК РФ.

Предварительный договор купли-продажи оформляется и подписывается у:

• нотариуса,
• юриста,
• агента по недвижимости,
• сторонами вне учреждений.

Какие гарантии даёт такое соглашение? Покупатель может быть уверен, что закон гарантирует ему право купить оговоренное жильё по стоимости, указанной в договоре. А продавец сможет реализовать свою недвижимость в установленный срок. Документ должен быть составлен письменно. Государственной регистрации не требуется.

По ст. 429 п. 5 ГК РФ в случае уклонения одной из сторон от заключения окончательного договора вторая может потребовать этого через суд. Иск предъявляется в полугодовой срок с момента отказа выполнять обязательства. Решение суда в пользу подателя заявления обычно является аналогом основного соглашения, но не предоставляет права собственности.

Как составляется предварительный договор?

По закону (пункты 2, 3, 4 ст. 429 ГК РФ) договор должен составляться с учётом следующих моментов:

1. Необходимо обусловить порядок проведения итоговой сделки по расчётам, цене.
2. Определённым образом установить продаваемый объект.
3. Указать срок, в который по обязательствам необходимо составить и заключить основной договор.
4. Перечислить его условия, относительно которых стороны прибегли к предварительному соглашению.

При купле и продаже жилья на вторичном рынке не наблюдается особенных рисков по факту заключения подобного соглашения. Если в условленный срок ни одна из сторон не инициировала заключение основного договора, его действие прекращается (по ст. 429 п. 6 ГК РФ).

Но неблагоприятные последствия могут возникнуть у покупателя, если пришлось заключать предварительный договор на покупку квартиры в строящемся доме и, он внёс денежные суммы. Застройщик может отказаться брать на себя дополнительные обязательства.

У покупателя отсутствует защита от следующих рисков:

1. Нет гарантии получения квартиры, указанной в предварительном договоре. Ведь в нём отражается лишь намерение.
2. Договор могут признать незаключённым. Например, не указаны параметры квартиры, как требует закон.
3. Двойная продажа. Застройщик может договориться письменно с другими лицами.
4. Утрата вложенных денежных средств. В суде покупатель, предварительно оплативший часть стоимости квартиры или полную сумму, может потребовать возврата в виде уплаты неустойки по минимуму.

Передача задатка

При составлении предварительного договора купли-продажи, который рекомендуется в рамках основного соглашения, чтобы не ждать очереди на совершение сделки, зачастую передают задаток. Эти процедуры практикуются в агентствах по недвижимости. Ведь вероятность того, что сделка всё-таки состоится, стремится к нулю в случае отсутствия предварительных актов. А также цены могут измениться в сторону повышения.

Задаток считается юридическим инструментом, обеспечивающим гарантию покупки квартиры согласно обязательствам. Его размер обычно составляет от 5 до 10% цены недвижимости и оговаривается сторонами.

При оформлении задатка стороны должны знать, что:

• Покупатель потеряет эту сумму в случае отказа от сделки по предварительному договору.
• Если продавцу придётся его возвращать, так как он передумал продавать жильё, размер удваивается.
• Иначе вопрос решается через суд и удовлетворяется, если платёж был оформлен правильно.

А вот аванс подлежит возврату в любом случае.

Передача денег происходит при подписании предварительного договора для соответствия значимости. Форма платежа — наличные или другие законные способы. Обязательно нужно оформлять расписку о получении средств.

Возврат задатка возможен, но сделать это непросто. Надуманная причина не является основанием. Но в случае, если покупателю и продавцу удастся договориться, документы можно просто уничтожить (ст. 380 ГК РФ).

Где составить и оформить документ?

Прежде, чем договор купли-продажи будет составлен, нужно пройти ряд этапов. Это подготовка документов.

В их число входит:

• свидетельство о праве собственности, её государственной регистрации;
• справки из жилищных учреждений;
• паспорта участников сделки и другие.

С чего начать продажу квартиры, какие документы собирать подробнее тут.

Договор купли-продажи должен включать информацию, определённо устанавливающую конкретную недвижимость: адрес, размер площади, стоимость. А также в документе перечисляются все лица, зарегистрированные в квартире.

Соглашение может быть составлено сторонами письменно, самостоятельно при соблюдении его стандартной формы.

Заверять его у нотариуса не обязательно, кроме случаев по закону N 218-ФЗ, статьи 42 ч. 1 и 54 ч. 2:

1. Квартира принадлежит несовершеннолетнему или недееспособному гражданину;
2. Отчуждаются доли в праве общей собственности.

В этих случаях платится государственная пошлина по тарифу нотариуса в размере, зависящем от стоимости недвижимости. После составления договора купли-продажи и сбора полного пакета прилагающихся документов, он передаётся в Росреестр сторонами или их представителями.

При самостоятельном составлении сторонами договора возможно допущение ошибок, влияющих на дальнейшее право собственности. Для того, чтобы их избежать, следует обращаться за содействием к специалистам.

Агентство по недвижимости располагает обширной базой данных, помогающей подобрать квартиру покупателю и реализовать жилплощадь продавцу. Агент обладает нужными знаниями и опытом по совершению сделок. Поэтому в большинстве случаев купля-продажа осуществляется посредством этих специалистов. Такие сделки более надёжны.

Профессионал по недвижимости правильно составляет договор купли-продажи, как основной, так и предварительный. После этого предлагает сторонам подписать его. Но до этого момента проходят этапы проверки квартир на надёжность по отношению к возможности совершить сделку. А также идёт сбор, подготовка документов.

Агент берёт определённый процент от стоимости квартиры в качестве оплаты своего труда.

Нотариальное оформление основного и предварительного договоров купли-продажи, как правило, предпринимается сторонами. Это добавляет надёжности соглашению.

Практика показывает, что у нотариуса заключается около половины договоров купли-продажи недвижимости. При этом устраняется риск того, что сделку можно будет оспорить или признать ничтожной. А услуги агентства или юридическое сопровождение отпадает за ненадобностью.

Нотариус принимает по предварительной записи. Также может быть предложено заключение договора в электронной форме.

Где подписывается договор и, где можно получить его копию?

Поскольку договор купли-продажи квартиры не нуждается в государственной регистрации, подписи могут быть проставлены сторонами произвольно, без заверения учреждениями.

Однако, как уже было сказано выше, в ситуациях когда продаётся жильё несовершеннолетнего, недееспособного или идёт речь о продаже долей, подписывать соглашение следует у нотариуса с его заверением.

При процедуре может присутствовать участвующий агент по недвижимости, который и составил документ. Зачастую он обслуживает стороны в помещении агентства.

Стороны относят готовый договор в Росреестр. При участии нотариуса его можно оформить в электронном виде за оплату от 3 до 5 тыс. рублей.

Документ нужно сохранять, так как он будет необходим для будущих сделок.

Если договор утерян, то его копию можно получить в:

• Росреестре;
• Налоговой (при условии, подачи декларации при совершении сделки купли-продажи).

Есть возможность заказать дубликат через Госуслуги.

Для заказа копии необходимо представить следующие бумаги:

• документ, удостоверяющий личность;
• справка из отдела кадастра и картографии;
• свидетельство о праве собственности (квартира регистрировалась до 2018 года) или выписку из ЕГРП;
• при заказе дубликата по причине порчи документа, необходимо предоставить старый договор;
• квитанция об уплате государственной пошлины.

Обременение, наложенное на имущество — это ограничение права распоряжения им. Однако, покупка квартиры с обременением — распространённая сделка. Важно знать все подводные камни приобретения такой недвижимости.
Как обманывают при покупке квартиры подробнее здесь. Прочтите эту информацию, чтобы не стать жертвой мошенников.

Можно ли зарегистрировать договор купли продажи квартиры в МФЦ?

Продавать квартиру через МФЦ (многофункциональный центр муниципальных и государственных услуг) — наиболее безопасно и удобно. На стенде учреждения можно прочитать о порядке процедуры. Также консультации дают сотрудники.

В МФЦ отсутствуют очереди. Но в тот же день регистрация не происходит, так как госпошлина за процедуру платится через нотариуса и нужно ждать её поступления.

Росреестр пересылает документы участникам сделки на электронную почту в случае регистрации через МФЦ. На них нельзя поставить печать. Поэтому стороны должны сами выбрать метод оформления сделки и передачи права собственности.

Документы: договор купли продажи и акт приёма-передачи квартиры заверяются электронной подписью нотариуса при совершении регистрации в МФЦ. Стороны могут предпочесть настоящую подпись этого специалиста. Тогда нужно внести изменения в выборе способа регистрации.

Как правильно оформить договор, рассказывает специалист в этом видео:

По покупке и продаже недвижимости заключается преобладающая масса договоров. В правовом смысле это наиболее сложные документы, поскольку связаны с оборотом крупных сумм. Необходимо учесть целый ряд нюансов, проверить документы и выяснить условия сделки для удачного её совершения.

Правила покупки квартиры в новостройке читайте в нашей статье здесь.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Продажа» по ссылке.

Бесплатная юридическая поддержка по телефонам:

Москва и Московская область: +7 (499) 703-31-45 (звонок бесплатен)

Санкт-Петербург и Лен.область: +7 (812) 309-78-23

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статье могла устареть!