Оглавление:
Перевод купля и продажа
(юр.) buy and sell agreement
(юр.) purchase agreement
(юр.) purchase and sale agreement
(юр.) sale and purchase agreement
догово р купл и- продаж и квартиры
догово р о продаж е товара, находящегося в пути
догово р купл и- продаж и технологической оснастки
догово р о продаж е
догово р купл и- продаж и с рассрочкой платежа
догово р купл и- продаж и земли
догово р купл и- продаж и предмета ипотеки
догово р о продаж е всей произведенной продукции
догово р купл и- продаж и недвижимости
иск о расторжении догово ра купл и- продаж и ввиду дефектов товара
Перевод прав и обязанностей по договору купли продажи недвижимости
Приведу пример. А хотел купить землю, узнал что Б продает землю. А попросил Б продать ему землю, но не хотел оформлять на себя, попросил оформить на Г. Заключен договор купли продажи между А и Г, по факту деньги для Б платил А, но оформлена проданая земля на Г. На сегодняшний день Г вышел из под контроля А. Как перевести права и обязанности по сделке с Г на А?
Уточнение клиента
У А находится оригинал договора купли продажи, оригинал расписки покупателя о получении денежных средств, имеются свидетели, теоретичесски и сам покупатель готов подтвердить в суде, как требования в суд сформулировать?
03 Января 2017, 20:45
Ответы юристов (4)
Вася, здравствуйте. Права и обязанности по сделке уже никак не перевести. А может только требовать от Г денежные средства, которые А перевел Б за земельный участок, как неосновательное обогащение. И то, только в том случае, если имеются доказательства передачи этих денежных средств.
У Вас реальная ситуация, или задачка?)
Уточнение клиента
03 Января 2017, 20:40
Есть вопрос к юристу?
Обратитесь в суд с иском к «Г», в качестве обеспечения исковых требований, наложите сразу арест на зем участок.
Уточнение клиента
Весь вопрос в том как сформулировать исковые требования?
03 Января 2017, 20:46
Не имеет никакого значения, у кого находятся документы. Договор подписан и право собственности зарегистрировано в Росреестре.
Что значит «сам покупатель готов подтвердить в суде»?
Если он на все готов, так и составьте с ним новый договор. Дарения зем участка, например.
Составление искового заявления — платная услуга. Можете написать мне в чат.
Уточнение клиента
Я не прошу составлять. Я прошу подсказать как сформулировать, то есть как назвать иск?
04 Января 2017, 00:48
Чтобы определиться с исковыми требованиями и их основаниями, необходимо выяснить все обстоятельства дела.
Как передавались ден. средства? Есть ли у вас доказательства того, что деньги Ваши?
Скорее всего основанием будет неосновательное обогащение. Но это только мой предварительный вывод.
Уточнение клиента
Я не прошу составлять. Я прошу подсказать как сформулировать, то есть как назвать иск? «О переводе прав и обязанностей по сделке?»
04 Января 2017, 08:04
Ищете ответ?
Спросить юриста проще!
Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.
КУПЛИ-ПРОДАЖИ ДОГОВОР
1 договор купли-продажи
- purchase and sale contract
договор купли-продажи
Договор, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
[ОАО РАО «ЕЭС России» СТО 17330282.27.010.001-2008]
- делопроизводство и архивное дело
- экономика
- purchase and sale contract
2 договор купли-продажи
3 двусторонний договор купли-продажи электрической энергии
- bilateral contract of electricity supply
двусторонний договор купли-продажи электрической энергии
соглашение, в соответствии с которым поставщик обязуется поставить покупателю электрическую энергию в определенном количестве и определенного соответствующими техническими регламентами и иными обязательными требованиями качества, а покупатель обязуется принять и оплатить электрическую энергию на условиях заключенного в соответствии с правилами оптового рынка и основными положениями функционирования розничных рынков договора;
[ Федеральный закон Российской Федерации от 26 марта 2003 г. №35-ФЗ ОБ ЭЛЕКТРОЭНЕРГЕТИКЕ ]
двусторонний договор купли-продажи электрической энергии
Соглашение, в соответствии с которым поставщик обязуется поставить покупателю электрическую энергию в определенном количестве и определенного соответствующими обязательными требованиями качества, а покупатель обязуется принять и оплатить электрическую энергию на условиях заключенного в соответствии с правилами оптового рынка и основными положениями функционирования розничных рынков договора.
[ОАО РАО «ЕЭС России» СТО 17330282.27.010.001-2008]
- электроснабжение в целом
- энергетика в целом
- bilateral contract of electricity supply
4 договор о закреплении цены (обычно , на момент заключения договора купли-продажи чего-л.)
5 договор купли-продажи
акт купли-продажи — act of purchase and sale
условие купли-продажи — purchase and sale term
условия купли-продажи — purchase and sale terms
статьи договора купли-продажи — contract articles
сделка купли-продажи — purchase and sale transaction
6 договор купли-продажи
акт купли-продажи — act of purchase and sale
условие купли-продажи — purchase and sale term
условия купли-продажи — purchase and sale terms
статьи договора купли-продажи — contract articles
сделка купли-продажи — purchase and sale transaction
7 сделка купли-продажи
акт купли-продажи — act of purchase and sale
договор купли-продажи — contract of purchase
условие купли-продажи — purchase and sale term
условия купли-продажи — purchase and sale terms
8 условие купли-продажи
акт купли-продажи — act of purchase and sale
договор купли-продажи — contract of purchase
условия купли-продажи — purchase and sale terms
сделка купли-продажи — purchase and sale transaction
9 международный контракт купли-продажи
10 договор купли продажи
договор продажи — sales contract
купля продажа — sale and purchase
купля и продажа — purchase and sale
договор о продажи — contract of sale
объём продаж падает — sales fall off
уровень продаж — break-even sales level
допущенный к продаже — allowable to sale
объём книжных продаж — book sales volume
объемы продаж в долларах — sales dollars
объявление о продаже — an offer for sale
11 устный договор купли-продажи
12 Генеральный договор купли-продажи
13 Договор купли-продажи (Вторая Редакция с изменениями и дополнениями)
14 Договор купли-продажи Вторая Редакция с изменениями и дополнениями
15 Договор купли-продажи недвижимости
16 Договор купли-продажи, Вторая Редакция
17 Рамочный договор купли-продажи закладных
18 Типовой договор купли-продажи
19 безусловный договор купли-продажи
20 договор купли- продажи
См. также в других словарях:
КУПЛИ-ПРОДАЖИ ДОГОВОР — (см. ДОГОВОР КУПЛИ ПРОДАЖИ) … Энциклопедический словарь экономики и права
Договор купли-продажи — Договор купли продажи это договор, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определённую денежную сумму… … Википедия
Договор купли-продажи — договор, по которому одна сторона (продавец) принимает на себя обязательство передать указанный в договоре товар в собственность другой стороне (покупателю). Покупатель, в свою очередь, обязуется принять товар (если он поставлен в соответствии с… … Финансовый словарь
Договор Купли-Продажи — договор, по которому покупатель должен оплатить продавцу цену товара и принять этот товар, а продавец передать покупателю товар и право собственности на него. Предметом Д.к. п. могут быть не только все вещи, находящиеся в обращении, но и права на … Словарь бизнес-терминов
ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ — договор о купле продаже товаров. В таком договоре устанавливаются объемы купли и продажи товаров; цены и способы оплаты, сроки и условия поставки, штрафные санкции за нарушение условий договора, транспортные условия. Райзберг Б.А., Лозовский Л.Ш … Экономический словарь
Договор купли-продажи — договор, согласно которому одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную сумму (цену). Предмет Д. к. п. вещи… … Издательский словарь-справочник
договор купли-продажи — Договор, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). [ОАО РАО «ЕЭС… … Справочник технического переводчика
ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ — гражданско правовой договор, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст … Энциклопедия юриста
Договор купли-продажи — (англ. contract of purchase and sale, bargain and sale) в РФ гражданско правовой договор, в соответствии с которым одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность др. стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять… … Энциклопедия права
ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ — один из наиболее распространенных типов договора, согласно которому одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную… … Юридический словарь
ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ — в гражданском праве один из наиболее распространенных типов договора, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него… … Юридическая энциклопедия
Продажа маминой квартиры, перевод денег на счет сына. Нужно ли платить налог?
Здравствуйте. Хотим продать квартиру, квартира оформлена на маму, в собственности у нее квартира числится давно. Квартира была получена по наследству, а потом приватизировалась. Цена будет в районе 1000 000р.
Также на маме оформлена еще одна квартира, в собственности она у нее менее трех лет. По договору купли продажи.
— Нужно ли будет маме платить налог с продажи, учитывая что у нее есть еще одна квартира?
— Деньги, хотим перевести на счет оформленный на меня (родной сын 🙂 ). Нужно ли мне будет платить налог с полученных средств? Т.е. по идее о поступлении банк должен отчитаться. Но с другой стороны по НК 217 налога нет с подарков близких родственников? Какие-то документы подтверждающие факт дарения нужны? Или достаточно договора купли продажи, чтобы с меня налогов не просили?
— Если например на меня квартиру переоформить, то будет проще с налогами или нет? Но на мне тоже есть купленная квартира.
Никакого налога Вам за деньги платить не надо будет.
От вопроса «где деньги взял» можете подстраховаться, заключив с мамой в простой письменной форме договор дарения денег.
Дарение денег не облагается налогом даже между чужими людьми.
Добрый вечер. Вычет на имущество, он доступен для всех граждан-субъектов РФ. Его размер фиксированный и составляет 1 000 000 рублей. Воспользоваться им может налогоплательщик один раз в течение налогового периода, который у нас в России составляет 1 календарный год.
По первой квартире, если она более 3- х лет в собственности, налогов нет совсем. По второй нужно отнять сумму, за которую купили( или 1 млн руб, что больше). С разница налог для мамы 13%. Но ещё по 2-ой нужно учесть кадастровую стоимость, если она больше продажной.
Нет вторая не прдается, Меня скорей больше интересуют, налоги от перевода денег на мой счет, а не на счет мамы, ведь продавец не я.
Участник программы «Работаю честно»
Андрей, квартира не может быть получена по наследству и потом приватизирована. Только наоборот или что-то не так в Вашем вопросе. Здесь я бы рекомендовал Вам более подробно изучить вопрос возникновения права собственности и момент внесения соответствующей записи в ЕГРП/ЕГРН.
Каждый налогоплательщик налоговый резидент РФ раз в календарный год имеет возможность при продаже недвижимости применить стандартный налоговый вычет в 1 м.р. Например, продал квартиру за 1 м.р. можно применить этот вычет и ничего не платить. Если имущество в собственности более 3/5 лет (зависит от даты возникновения права собственности) и оснований права, о налога тоже нет.
Вопрос налога с дохода получаемого при продаже с наличием прав на другое недвижимое имущество никак не связан.
Налога на доход полученный в порядке дарения от близкого родственника также нет. В качестве подтверждающего факт дарения денег может быть соответствующий договор дарения. И вообще, зачем все так усложнять. Мама получит деньги и передаст их Вам, а Вы уже с чистой совестью можете разместить их на своём счете.
Как раз я и думал что это упростит. Т.е. в примечание к плаежу можно будет указать что в качестве оплаты по договору купли продажи такому-то. И вопросов что за попление счета не возинкнет, а так получится деньги не откуда.
Передайте деньги наличными.Или пусть покупатель расплатится наличкой , потом едете в банк и с кассы пополняете свой счет.Если покупатель настаивает на переводе на банковский счет ,то получатель может быть лишь ваша мать , но не вы.А дальше межбанковский перевод между близкими родственниками.Примечание — дарение , в долг .Привяжется сб банка — покажите договор купли продажи.Никаких налогов не платите ,но сб банка может привязаться.
> покупатель настаивает на переводе на банковский счет ,то получатель может быть лишь ваша мать , но не вы.
А почему я не могу быть получателем, хотелось бы для себя понять причину?
Потому что квартира оформлена на маму. Покупателю важно иметь документ от продавца — получателя денег. Только когда расчёты выполнена и квартира сдана по акту приёма-предачи, сделка считается законченной. Вот только после этого Ваша мама может подарить Вам деньги.
Покупка машины перевод с карты на карту
Покупатель узнает реквизиты вашей карты и ваши, под благовидным предлогом отказывается от покупки ( или все таки переводит деньги и получает документы на машину), получает доступ к вашему счету через Сбол ( не буду уточнять как) и уводит с него деньги.
А. Проверьте хватит ли лимита
Б. Перевести можно и по номеру телефона.
В. Лучше налом внести на вашу карту в кассе (чтобы проверили заодно купюры)
Даже если заявит, что перевод ошибочный, то просто так его не отменят.
Но подстава может быть в том, что переведут чужие деньги из чужого сбола жертвы.
Способы мошенничества при продаже авто
Как не стать жертвой мошенников, если вы решили продать автомобиль на сайте объявлений?
Продажа автомобиля по объявлению — самый распространенный способ в нашей стране. При всей кажущейся простоте и прозрачности довольно опасный: за 2016 год при продаже машин с рук произошли тысячи случаев мошенничества.
Для мошенников тот факт, что вы продаете дорогую вещь (будь то Macbook или старая машина), означает, что деньги у вас точно есть. А значит, их можно украсть.
Рассказываем, какие схемы применяют мошенники с продажей авто.
1. Подставной звонок из банка
Вам звонит покупатель, говорит, что готов приобрести машину и просит вас сфотографировать свою карту и паспорт, чтобы перевести вам деньги.
Вы отправляете ему фото.
Потом начинается самое интересное: якобы из вашего банка звонит «сотрудник», чтобы подтвердить вашу личность для входящего перевода. Сумма крупная, и беспокойство банка может не вызвать подозрений. Сотрудник начинает задавать стандартные вопросы типа: назовите секретный код вашей карты или кодовое слово.
Когда авто мошенники получают всю нужную информацию, они говорят вам, что перевод одобрен, и деньги скоро придут. А потом звонят от вашего имени в банк (у них есть вся секретная информация и ваши паспортные данные) и уводят все средства со счета.
Как избежать?
— То, что вам звонят с “красивого” номера, еще не значит, что вам действительно звонит банк. Иногда мошенникам даже удается провести звонок так, чтобы у вас на экране отобразился реальный номер банка.
— Плохое качество связи — верный знак того, что вам звонит мошенник.
— Не сообщайте по телефону никаких секретных данных своей карты.
— Лучше сами перезвоните в банк по официальному номеру и узнайте, действительно ли к вам есть какие-то вопросы.
2. Вас просят назвать код из SMS
Вам звонит покупатель — начальник какой-нибудь фирмы, который говорит, что готов немедленно взять машину. Он даже обещает прислать вам часть денег в качестве залога. Вы соглашаетесь, и он передает трубку своему «бухгалтеру».
Приятный женский голос просит вас назвать номер карты. Когда вы его называете, мошенники пытаются зайти в онлайн-банк по вашим данным. Банк присылает вам код для входа. Мошенники говорят, что код прислали они и просят назвать цифры. Вы называете код, мошенники входят в онлайн-банк и снимают деньги.
Есть другой вариант: мошенники попросят ваш CVV (три цифры на обороте карты), чтобы перевести деньги. Если слышите это, знайте, что это развод. Для денежного перевода CVV не требуется.
Как избежать?
— Чтобы перевести деньги на вашу карту нужен только номер вашей карты. Если вас просят сообщить какую-то еще информацию, скорее всего, вас пытаются обмануть.
3. Травля на сайте объявлений
Автомобильный мошенник договаривается о встрече, чтобы оценить состояние автомобиля. После встречи говорит, что подумает.
Дальше начинается травля на сайте объявлений, цель которой — сбить цену.
Мошенники публикуют объявления с такими же, как у вас, автомобилями, но дешевле, жалуются на ваше объявление, пишут, что у вас ПТС поддельный. Они всячески пытаются понизить рейтинг вашего объявления, чтобы вы не выдержали, снизили стоимость, чтобы продать машину хоть за какие-то деньги. Таким образом, они вынуждают вас продать машину дешевле, чем она на самом деле стоит.
Как избежать?
— Размещайте объявление на нескольких сайтах.
— Напишите в службу поддержки сайта, когда видите, что с вашим объявлением происходит что-то похожее. Площадки тоже заинтересованы в том, чтобы у них размещались только качественные объявления.
4. Расписка с неверными данными
Сначала все идет нормально: вы договариваетесь о встрече с покупателем, которому приглянулась машина, чтобы он мог проверить ее состояние. Ему все нравится, и он на месте предлагает вам оформить договор купли-продажи и расписку. Деньги обещает перевести в ближайшее время.
Вы тут же совершаете сделку и передаете ключи новому хозяину. Но проходит время, денег на счету не появляется, а до покупателя не дозвониться, потому что данные в расписке неверные. В итоге у вас ни денег, ни машины.
Как избежать?
— Не подписывайте расписку о том, что получили деньги, пока действительно не получите их.
— Попросите покупателя показать паспорт и сверьте с паспортными данными в документах.
— Совершайте сделку непосредственно в банке, чтобы новый владелец при вас мог перечислить деньги вам на счет.
— Экономьте время и силы — чтобы продать авто, обращайтесь в известные крупные компании, которые дорожат своей репутацией и проследят за безопасностью сделки.
— Проверяйте документы, внимательно читайте договоры и сверяйте данные, которые предоставляет вам о себе покупатель.
— Не поддавайтесь на предложения отдать машину на комиссию, отдать деньги частями или отдать деньги потом. Самая безопасная схема — это полная сумма за автомобиль прямо сейчас под расписку.
— Не подписывайте документов, подтверждающих, что сделка состоялась, пока не получите деньги.
— Помните, номера вашей карты достаточно, чтобы покупатель перевел вам деньги.
Перевод купля и продажа
УСТУПКИ ПРАВ И ПЕРЕВОДА ДОЛГА
К ДОГОВОРУ КУПЛИ-ПРОДАЖИ ОБЩЕГО ТИПА
г. ________________ » ____ » _______________ ______ г.
_______________________________, именуем____ в дальнейшем «Покупатель», в лице ____________________________________, действующ___ на основании __________________, с одной стороны, и ____________________________, именуем___ в дальнейшем «Новый покупатель», паспорт: серия ____________, № ___________, выдан «___»________ _____ г. _____________________________, зарегистрирован по адресу: _________________________________, с другой стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем:
1. Предмет Договора
1.1. Покупатель уступает, а Новый покупатель принимает в полном объеме права требования, принадлежащие Покупателю по Договору купли-продажи № ___________ от «___»_________ _____ г.
1.2. Указанный в п. 1.1 договор (далее – «Договор купли-продажи») заключен между Покупателем и _________________, именуемым в дальнейшем «Продавец».
1.3. По Договору купли-продажи Продавец обязан передать Покупателю в собственность _________________________________________
(наименование, описание и количество передаваемого имущества)
1.4. Наряду с уступкой прав Покупатель передает, а Новый покупатель полностью принимает на себя обязательства Покупателя по Договору купли-продажи.
1.5. По Договору купли-продажи Покупатель обязан уплатить Продавцу за передаваем____________________________________________ сумму в размере ________________________________________.
На момент заключения настоящего Договора сумма, уплаченная Покупателем, составляет _________________________________________.
Сумма, не уплаченная Покупателем, составляет _________________.
С момента вступления в силу настоящего Договора обязанность по уплате указанной невыплаченной суммы переходит к Новому покупателю, который обязуется произвести платеж в сроки, указанные в Договоре купли-продажи.
1.6. За уступку прав Новый покупатель обязуется уплатить Покупателю сумму в размере ___________________________________________________________________________________________.
Указанная сумма может быть погашена Покупателю Новым покупателем как деньгами, так и ценными бумагами.
2. Права и обязанности Сторон
2.1. Стороны обязаны письменно согласовать настоящий Договор с Продавцом. Без письменного согласия Продавца на заключение настоящего Договора последний не имеет юридической силы.
2.2. Покупатель обязан передать Новому покупателю оригинал Договора купли-продажи и сообщить иные сведения, имеющие значение для осуществления прав и исполнения обязанностей по Договору.
3. Ответственность Сторон
3.1. Сторона, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая обязательства по настоящему Договору, обязана возместить другой Стороне причиненные таким неисполнением убытки. Если Сторона, нарушившая Договор, получила вследствие этого доходы, Сторона, права которой нарушены, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.
3.2. Покупатель отвечает перед Новым покупателем за недействительность переданных ему прав, но не отвечает за неисполнение Договора купли-продажи Продавцом.
3.3. В случаях, не предусмотренных настоящим Договором, имущественная ответственность определяется в соответствии с действующим законодательством РФ.
4.1. Условия настоящего Договора и дополнительных соглашений к нему конфиденциальны и не подлежат разглашению.
5. Разрешение споров
5.1. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть между Сторонами по вопросам, не нашедшим своего разрешения в тексте данного Договора, будут разрешаться путем переговоров на основе действующего законодательства и обычаев делового оборота.
5.2. При неурегулировании в процессе переговоров спорных вопросов споры разрешаются в суде в порядке, установленном действующим законодательством.
6. Заключительные положения
6.1. Настоящий Договор вступает в силу с момента подписания его Сторонами и письменного согласования с Продавцом.
6.2. Данный Договор составлен в трех экземплярах, из которых один передается Покупателю, один – Новому покупателю и один – Продавцу. Каждый из экземпляров Договора имеет равную юридическую силу.
7. Адреса и реквизиты Сторон
Новый покупатель: ____________________________________
Схемы обмана при купле-продаже недвижимости
Покупателям, продавцам недвижимости
Александр Захаров, 2004-2018
По данным Росреестра, за 2016 год признаны недействительными 6% сделок с недвижимостью. Даже если предположить, что не все эти сделки признаны недействительными по причине обмана со стороны продавца или покупателя — все равно цифра огромна.
Гарантировать полную чистоту сделок с недвижимостью сегодня не могут ни риэлтеры, ни юристы, ни государство, тем не менее знание основных схем обмана на рынке недвижимости позволит избежать грубых ошибок при купле — продаже квартиры.
Предположим, что один гражданин купил у другого квартиру. Зарегистрировали все вроде бы правильно, но спустя время выясняется, что при приватизации квартиры прежний ее владелец не учел интересов своих детей. Допустим, формально они оказались без жилплощади (хотя фактически могут иметь хоть по две квартиры). Тогда они обращаются в суд, тот признает сделку недействительной и аннулирует ее. А потом новый и несостоявшийся владельцы жилплощади будут долго взыскивать обратно свои денежки. Причем не исключено, что такая операция была задумана и разыграна специально.
Поэтому прежде чем покупать квартиру, поинтересуйтесь в ЖЭУ, насколько правильно была проведена приватизация; не остались ли «за бортом» люди, которые могут впоследствии предъявить свои права на вашу жилплощадь. К таким претендентам, помимо детей, относятся и другие близкие родственники, прописанные в данной квартире и в данный момент отсутствующие (например, находящиеся в заключении).
Помните, цена за риск здесь особенно высока. Бывало, что в результате мошеннической операции люди оставались и без денег, и без квартиры. Поэтому или сами тщательно просчитайте все ходы будущей сделки, или доверьтесь профессионалам из солидной риэлтерской фирмы.
Если за ваше жилье вам предлагают цену большую, чем вы ожидали, или вам уступают квартиру значительно дешевле, по сравнению со сложившимися на рынке ценами, не спешите радоваться. Остановитесь и внимательно проанализируйте действия ваших контрагентов. Если сомневаетесь в чем-то — отмените сделку.
Чаще всего мошенником оказывается продавец, реже — покупатель, поэтому сначала разберем такие случаи.
Самый примитивный, но ещё встречающийся обман — это когда при расчете после неоднократного пересчитывания многочисленных купюр покупатели- аферисты просто подсовывают продавцу банальную «куклу» из газетной бумаги вместо денег, либо же, что не лучше, подсовывают фальшивки.
Однако, самая распространенная ошибка — передача денег без расписки. Многие покупатели полагают, что подписание договора свидетельствует о передаче денег, однако единственным способом доказать факт оплаты является только расписка продавца о получении средств. Такой документ, расписка, полностью пишется от руки и должен обязательно содержать имена договаривающихся сторон и их паспортные данные (и так же данные свидетелей, чье присутствие не просто желательно, но, скорее, необходимо), цену и описание объекта, дату договора и самой расписки. Расписка поможет избежать самого простого мошеннического трюка, когда злоумышленники фактически получают деньги, но потом отрицают этот факт.
Да, кстати, свидетелей должно быть минимум двое. Они не только присутствуют, но и ставят свои подписи в расписке, иначе впоследствии суд может проигнорировать их показания.
При наличном расчете нет ничего надежнее, чем банковская ячейка, а при безналичном — безотзывный аккредитив.
Следует вообще избегать наличный расчет при совершении крупных сделок, но если без этого не обойтись, следует внимательно отнестись к выбору места передачи денег. Если вы думаете, что сумма, которой вы располагаете, не является достаточно крупной, чтобы ради нее пойти на дерзкое преступление, то отчаянный преступник рассуждает иначе. Никогда не проводите сделку в нелюдных местах, у себя дома или у продавца. Относительно людные места (рестораны, торговые центры) также не подходят для передачи средств. Во-первых, в случае грабежа или кражи прохожие и охранники могут не отреагировать на преступление своевременно, а во-вторых, вы можете привлечь внимание других злоумышленников, которые станут случайными свидетелями передачи средств. С собственником квартиры лучше расплачиваться на нейтральной территории. Хороший вариант — банк, поскольку кредитные учреждения, как правило, хорошо охраняются. Кроме того, банковские работники могут стать квалифицированными свидетелями сделки в случае судебного разбирательства.
Также используется разница между реальной договорной ценой за квартиру и суммой, указанной в договоре (она ставится обычно меньше, чтобы избежать налогов). Вот эту меньшую сумму и выплачивает хитрый покупатель, после чего добиться от него остального крайне тяжело.
При выставлении своей недвижимости на рынок, продавцу, как правило, нужны деньги и как можно скорее. То есть, он находится в не самом комфортном моральном состоянии и готов согласиться на любого покупателя. Лишь бы он деньги заплатил. Именно по этой причине возникли такая «услуга» от квартирных аферистов, которая условно называется «найди покупателя». Суть её заключается в следующем: — частный риэлтор связывается с продавцом и предлагает свои услуги, обещая найти достойного покупателя в два счета и вообще, утверждает, что недвижимость будет реализована по максимальной цене. Естественно, что продавец ничего не имеет против такого развития событий. Однако здесь есть небольшой нюанс — продавец должен выплатить не комиссионные по итогам продажи недвижимости, а маленькое вознаграждение за покупателей, которые найдутся. А вот сторгуется с ними продавец или нет – «риэлтора» не касается, потому что озвученная сумма часто невелика, продавцы соглашаются на эти условия. Надо ли говорить, что при таких раскладах найденный «покупатель» не приобретает квартиру или дом: зачастую такие «покупатели» — это знакомые посредника-мошенника и изначально не собираются ничего покупать.
У продавца квартиры (реальной или липовой) есть гораздо больше шансов облапошить потенциального покупателя, желающего приобрести понравившуюся ему жилплощадь. Способов обмана множество. Так например, в Москве, один предприимчивый гражданин, вернувшись из мест не столь отдаленных, решил подзаработать немного денег. Для этого он нашел человека, очень похожего внешне, и передал ему свой паспорт с ключами от квартиры. Тот квартиру продал, а на следующий день после сделки настоящий хозяин написал заявление в прокуратуру о том, что он потерял паспорт и ключи. Ну это так, эксклюзив. На вторичном рынке жилья можно выделить несколько основных способов обмана.
Схема самого простого обмана следующая. Один гражданин продает другому свое жилье, получает сполна деньги, а потом подает в суд просьбу признать сделку недействительной на основании какой-нибудь причины. По решению суда продавцу возвращается его квартира, а покупателю — уплаченные ранее деньги. Но, как правило, желая избежать налогов, в договоре указывают гораздо меньшую сумму, чем та, которая была выплачена за квартиру в действительности.
Вот эту чисто номинальную сумму и возвратит первый владелец квартиры покупателю, а тот останется без жилья и почти без денег.
Второй способ обмана. Продав квартиру, человек не спешит выписаться из нее, утверждая, что обстоятельства изменились и ему некуда выезжать. Наш суд чаще всего встает на сторону первого владельца и выносит постановление: вернуть деньги покупателю.
Владелец недвижимости соглашается, но заявляет, что деньги он уже потратил или у него их украли, а возвращать будет частями из своей зарплаты (которую получает в мизерных количествах и весьма нерегулярно). Вся штука в том, что он отнюдь не отказывается платить, и к такой позиции юридически придраться сложно. По нашим законам можно высчитывать из зарплаты не более 30 процентов, поэтому при средней зарплате служащего $ 100 и цене проданной двухкомнатной хрущевки в $ 20 000 выплаты займут. 50 лет!
Третий способ состоит в продаже квартиры одновременно нескольким людям — так называемая продажа «по дубликатам». В этом случае владелец квартиры (обычно уезжающий за рубеж или в другой город) делает со своих приватизационных документов дубликаты, в течение одного дня в разных нотариальных конторах заверяет договора купли-продажи, получает деньги — и был таков!
Теперь хозяином квартиры будет тот из покупателей, кто первым зарегистрирует ее в Регистрационной палате.
Четвертый способ заключается в применении фальшивых документов. При этом мошенники при помощи поддельных бланков и печатей (а бывает, что и при помощи подставного нотариуса) оформляют липовый договор о купле-продаже. Ничего не подозревающий покупатель платит деньги, а потом долго и безуспешно предъявляет свои права на чье-то жилье. Для этого аферисты обычно снимают квартиру на короткий срок, подделывают документы и «продают» ее, пока хозяин находится в отпуске или загранпоездке. По возвращении следует немая сцена.
Вообще, покупатель и продавец изначально не доверяют друг другу, подозревая в обмане, и для таких подозрений, к сожалению, есть основания.
Если деньги передаются в момент нотариального оформления — рискует покупатель, так как квартира накануне может быть уже продана или передана в залог. Если же деньги передаются после оформления договора у нотариуса, рискует продавец, так как на основании нотариально оформленного договора покупатель может сам зарегистрировать покупку, не заплатив бывшему хозяину ни копейки. Поэтому самыми надежными считаются варианты, при которых деньги до поры до времени остаются у третьих лиц, которым в равной степени доверяют обе стороны. Это может быть или солидная риэлтерская контора, или банк, в котором для такого случая открывается специальный депозитный счет. В последнем случае продавец получит свои деньги только после предъявления доказательств состоявшейся сделки.
Вот один из последних случаев обмана, произошедший в Москве в 2017 году:
По совету своего агента, реэлтора-частника, Наталья Сергеевна подстраховалась: деньги продавцу квартиры передала в момент нотариального заверения сделки — в присутствии риэлтора и нотариуса. Последний заверил и расписку о получении всей суммы.
По дороге в регистрационную палату у продавца зазвонил телефон. Дело оказалось срочным, и он попросил перенести регистрацию сделки на следующий день. Больше его (и соответственно переданных денег) Наталья Сергеевна не видела. Риэлтора — тоже. В суде заявление приняли (данные продавца и координаты квартиры были реальными), но назад женщина сможет получить только ту сумму, которая значится в договоре купли-продажи. А там — сумма «по БТИ». Расписка нотариуса? Она свидетельствовала лишь о том, что получена некая сумма денег (а за квартиру или как «пожертвование», не уточнялось, о расписке — см. выше).
Увы, наши граждане, как правило, слабо представляют детали технологии сделки. Лохотронщики этим активно и пользуются. Женщина вряд ли пострадала бы, если бы твердо знала: полноправной владелицей квартиры она станет только после регистрации перехода права собственности (а не после подписания договора купли-продажи жилья — как многие думают).
Будьте честными при подготовке и подписании договора. У квартиры существует как бы две цены — кадастровая и рыночная. Вот это и есть самый хитрый момент. Покупатель (мошенник), нотариус, удостоверяющий сделку (знакомый с мошенником) предлагают с целью уменьшения размера налога на регистрацию права собственности указать в договоре стоимость оценки БТИ, которая может отличаться от рыночной в несколько раз (естественно, в меньшую сторону). А остальная сумма будет передана покупателем продавцу с рук на руки после оформления сделки, т.е. нигде не будет фигурировать и, соответственно, не будет облагаться никакими налогами, да и уменьшаются комиссионные нотариусу, которые зависят от суммы сделки. Если вы — продавец, и пошли на это, то все, — можно считать, что Вы эту разницу в ценах никогда не дополучите. После подписания договора купли-продажи в случае срыва сделки Вам отдадут сумму, указанную в договоре и — все. Большего Вы не добьетесь. Ни один суд не признает Ваше право на оставшуюся сумму, ведь, как правило, такие договоренности являются устными, а для заключения сделок более чем на 10 минимальных заработных оплат труда требуется хотя бы расписка, которую Вы или забудете, или постесняетесь спросить.
К сожалению, в России нет закона о лицензировании риэлторской деятельности, который есть во многих западных странах. Поэтому клиент даже не может попросить агента показать некий официальный документ, который бы удостоверял право последнего профессионально заниматься риэлторской деятельностью. Формально говоря, у нас этой деятельностью может заниматься каждый, и зачастую обман при купле-продаже недвижимости совершается по вине посредников — частных маклеров или недобросовестных риэлтерских фирм. В первую очередь, здесь нужно опасаться генеральной доверенности, дающей посреднику право на все операции с квартирой. Бывают случаи, когда такой документ подписывается путем применения насилия или шантажа, а следовательно, впоследствии может быть признан судом недействительным. Поэтому появление генеральной доверенности должно насторожить покупателя, которому есть смысл найти истинного владельца квартиры, чтобы обезопасить себя от возможных неприятностей в будущем.
Достаточно опасно нарваться на «фирмы-однодневки», которые возникают для заключения одного-единственного договора, а затем бесследно испаряются, чтобы через месяц вновь возникнуть в другом месте. Потенциальный покупатель, наткнувшийся на такую фирму по объявлению в газете, находит небольшой офис (как правило, располагающийся в обычной квартире) и очень низкие цены.
Здесь ему говорят, что есть срочный вариант — хозяин через неделю улетает в Израиль или Гваделупу, поэтому особо не торгуется, но задаток нужен сразу — 50 процентов от суммы договора. Подписывается договор, отдаются деньги, а наутро контора исчезает навеки вместе с деньгами.
Иногда посредники обманывают по мелкому, не лишая людей квартир или денег, ограничиваясь небольшим моральным и материальным ущербом. Такие «фирмы» берут за просмотр вариантов небольшие деньги — от 10 до 30 долларов. Они возят клиентов по разным квартирам (многие из которых владельцы и не думают продавать), а при возникновении интереса выставляют такие заведомо невыполнимые условия или цены, что покупатели вынуждены отказаться. «Навар» с каждого человека, нарвавшегося на такую фирму, составляет до $100. Немного, конечно, зато и расходы минимальные — только на бензин, да и состава преступления нет — пойди докажи, что данную квартиру и не собирались продавать.
Достаточно распространен прием обмана покупателя с получением аванса (задатка). Чаще всего этот прием используется арендаторами-мошенниками, но зачастую и собственниками. Дается объявление о продаже квартиры по очень привлекательной цене – от покупателей, соответственно, нет отбоя. Аванс берут у нескольких «покупателей», иногда до 10-15 человек, после чего из квартиры съезжают. Аналогичные случаи происходят и в аренде – там иногда мошенники «сдают» квартиру, которую сняли на месяц, сразу 10-15 снимающим.
Собственник же, как правило, предъявляет пакет документов, подтверждающий, что это действительно его имущество.
Заинтересованный покупатель заявляет о готовности совершить сделку. Продавец настаивает на задатке. А в договоре о задатке прямо прописывается, что задаток не возвращается в случае, если покупатель сам отказался от покупки. Через какое-то время всплывает ряд различных обстоятельств, которые на первой встрече продавец утаил. Из-за них покупатель отказывается от покупки. Обычно это неприятно, но сумма задатка не критична для покупателя. В этой схеме важно то, что у сторон есть договор, поэтому формально все законно и состава преступления нет.
Существует еще одна внешне легальная мошенническая схема, связанная с наследованием.
Например, продается квартира по цене на 20% ниже рыночной. Причину продавец озвучивает так: «Жилье получено в наследство, срочно нужны деньги». Совершается сделка купли-продажи, а затем появляется другой наследник предыдущего владельца. Наследник ссылается на то, что узнал о смерти родственника «вот только-только» — и сразу, как и положено, пошел к нотариусу подавать заявление о принятии наследства. А у нотариуса уже он «совершенно случайно» узнал о том, что у этой квартиры новый собственник.
За этим следует долгая судебная тяжба. Покупатель доказывает, что он абсолютно добросовестно действовал при покупке жилья и оснований предполагать недействительность договора купли-продажи нет. А новый наследник утверждает, что он не знал о смерти родственника и имеет право наследовать имущество — и тоже действует добросовестно.
К сожалению, в большинстве случаев суд встает на сторону наследника. Действительно, если такой наследник сможет предоставить суду доказательства того, что не знал о смерти родственника, то закон позволяет восстановить срок принятия наследства. Если квартира была продана, то сделка признается недействительной со всеми вытекающими неприятными для покупателя последствиями.
Во всех случаях главный признак мошенничества — низкая цена недвижимости, особенно это касается унаследованных объектов. Все покупатели должны помнить, что лица, которые незаконно получили наследство, стараются быстрее продать полученное имущество. Ведь в любой момент может появиться настоящий наследник или вскроется мошенническая схема. Обычно для ускорения продажи они устанавливают стоимость значительно ниже рыночной (не менее 20% дисконта от рыночной цены объекта).
Еще один признак — у квартиры часто меняются собственники. Нередко мошенники для создания видимости легальности объекта недвижимости и титула собственника проводят цепочку сделок. Поэтому, если на протяжении последних трех лет право собственности на объект переходило более двух раз, мы всегда рекомендуем отказаться от покупки. Даже одна сделка в течение трех лет после приобретения (если, конечно, это не дарение между родственниками) уже вызывает вопросы, так как НДФЛ в размере 13% никто не отменял. А более двух сделок за три года на практике предполагают наличие больших проблем с объектом недвижимости.
Способов, на 100% гарантирующих чистоту сделки, не существует, но можно до минимума свести риск неприятных последствий, если истребовать у продавца ряд документов, а также получить некоторые документы самостоятельно. Если вас хоть что-то смущает, требуйте от продавца предоставить дополнительные документы. Помните, что его задача — продать квартиру, а значит, убедить вас в том, что вы можете безопасно ее купить.
Стандартный набор документов:
свидетельство о праве собственности (или выписка из ЕГРП от 2016 года);
правоустанавливающий документ (договор, свидетельство о праве на наследство);
справки из ПНД и НД;
согласие супруга на сделку.
Дополнительный набор документов:
Необходимо запросить у продавца жилья справку о переходе прав в отношении приобретаемого жилья. Такую справку может получить исключительно собственник объекта недвижимости. Ее выдают территориальные органы Росреестра. Эта справка прояснит цепочку сделок и основание для перехода прав.
Потребуйте у продавца расширенную выписку из домовой книги. Из этой выписки вы сможете узнать, кто был прописан в квартире, куда выписался и причину выписки. Обратите внимание на то, были ли прописаны малолетние дети, куда выписаны и каков их возраст сейчас. Кроме того, могут возникнуть сложности, если указано лицо, снятое с регистрации по месту жительства в связи с осуждением.
Отдельный вопрос, это обман при участии в долевом строительстве. Здесь многие граждане то и дело сталкиваются с трудностями и попадают в число обманутых дольщиков.
Весьма опасно заключать договор не с самим застройщиком, а с подрядчиками или субподрядчиками, с которыми зачастую оформляются договоры, по которым застройщики оплачивают выполненные работы подрядчикам и субподрядчикам готовыми квартирами. Подобный договор может быть легко аннулирован застройщиком в случае, если он недоволен качеством выполненных услуг. И потом спрашивайте свои деньги или недвижимость с подрядчика, кем договор был аннулирован, а ваши деньги отправлены в оборот. Короче, устанете «по судам пыль глотать».
Более «щадящие» и часто встречающиеся случаи — например, скрытая комиссия. Это когда агент договорился с продавцом о снижении цены, а покупателю ничего не сказал. В результате сумму, которую уступил продавец, он кладет себе в карман.
Сегодня застройщики стали меньше прибегать к услугами риелторских агентств либо отдают им на реализацию небольшое количество квартир в новостройках, лишь незначительно расширяя воронку продаж.
Достаточно простая задача покупателя «улучшить жилищные условия» обычно сводится к необходимости продать старую квартиру и купить новую, побольше (либо большую в новостройке). С этой задачей с одинаковым успехом справится и риелтор, и специалист отдела продаж застройщика, если ваша будущая квартира находится в новостройке.
В чем может быть разница? Во-первых, в отличие от риелтора, специалист отдела продаж имеет более полную информацию об объекте. Во-вторых, у него больше квартир в продаже. В-третьих, у застройщика всегда наготове целый набор спецпредложений и спецусловий для привлечения клиентов. Его задача — продать свой объект. Задача риелтора — заработать на комиссии с продажи, поэтому если клиент не согласен на условия по обсуждаемому объекту, риелтор меняет объект, а не условия.
Второй риск связан с приобретением векселя. Данный тип сделки снимает ответственность с застройщика, она освобождает его от уплаты налогов, оплаты штрафов и неустоек при несоблюдении сроков строительства. Дольщики в данном случае являются абсолютно бесправными.
Еще один сомнительный вид сделки – это предварительный договор. Если ваш застройщик предлагает не основной полноценный договор долевого участия, а его предварительный вариант, который конечно же не будет иметь юридической силы, будьте осторожны – вероятнее всего вас пытаются обмануть. Скорей всего у такого застройщика есть какие-либо проблемы, при которых регистрация основных договоров не предоставляется возможной.
Покупайте квартиру в новостройке только по договору о долевом участии.
Этот договор регистрируется в Росреестре, и у вас, как у покупателя, появляются права. И вообще вы находитесь под защитой федерального закона № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов. ». По нему застройщик обязуется построить дом и сделать это в установленные сроки. А если не будет их соблюдать, у вас появится право обратиться в суд за компенсацией.
Все остальные схемы купли-продажи жилья в новостройках очень рискованны. Например, не стоит ввязываться в приобретение квартиры через вступление в кооператив. Одна крупная строительная компания, которая долго работала на рынке и действовала таким образом, недавно обанкротилась. Люди оказались брошены. Фактически члены кооператива сами должны продолжать строительство.
Подумайте, прежде чем купить апартаменты.
Апартаменты в новостройках продают несколько дешевле, чем квартиры.
В чем же подвох? Они не имеют статуса жилого помещения. По сути это офис, но с ванной, кухней, туалетом и т.д. Зарегистрироваться в апартаментах нельзя. Но даже если прописка вам не нужна, всё равно стоит хорошо подумать. Какие сюрпризы могут ожидать человека, находящегося в нежилом помещении, сегодня никто не знает. Скажем, по каким расценкам будет считаться коммуналка? Не будет ли ограничений по использованию «офиса»? Я бы не рисковал, но вольному — воля.