Продажа дома налог 2018

Будет ли налог при продаже, если дом оформлен в 2018 году, а участок куплен в 2014г

Добрый день. Подскажите: у нас с мужем есть участок. Он куплен в 2014 году и оформлен на мужа. А в 2018 году построили и оформили дом. Собственник только муж. Мы хотим продать дом. Считается что не облагается налогом дом, так как участок куплен в 2014 году? Или налог будет так как дом только зарегистрировали?

Участник программы «‎Работаю честно»

Нет, неправильно, вы совсем запутались. Дом и участок — два разных объекта, хоть и продаваться будут по одному договору, продажа и покупка — две разные сделки. При продаже участка налога не возникает при любой стоимости. Для того, чтобы понять возникнет ли налог при продаже дома, нужно знать кадастровую стоимость дома, и, боюсь вас еще больше запутать — сможете ли вы документально подтвердить расходы на постройку дома. Исходя из этих данных можно будет определиться, какой вид вычета заявить — в размере расходов или стандартный в размере 1 млн. Далее будет понятно, возникает ли вообще налог. Если он возникает, можно его погасить взаимозачетом при покупке, это другой тип вычета, который также можно использовать. В любом случае вы можете уйти от уплаты налога только при грамотном заполнении декларации, автоматически налоговая вычеты не применяет, сам налогоплательщик должен сделать это. Если не разберетесь в моих советах, тогда лучше обратиться к специалисту в вашем регионе, чтобы он более подробно вам все объяснил, в рамках форума это, увы, не возможно.

Участник программы «‎Работаю честно»

По участку налога не будет. По дому можно минимизировать, либо совсем исключить налог, зная кадастровую стоимость и правильно распределив стоимость участка и дома в договоре купли-продажи. Декларацию 3-НДФЛ в любом случае заполнить придётся, применив соответсвующий налоговый вычет.

Налог с продажи дома в 2018 году: порядок декларирования и уплаты

Содержание статьи:

В России о каждом доходе, получаемым гражданином, нужно сообщать налоговой инспекции с передачей требуемых документов. Согласно закону человек должен заплатить налог с продажи дома. При несоблюдении статей законодательства продавец подвергается административному наказанию, а в некоторых случаях и уголовному. Но при этом потребность в погашении налогов ложится не на все квартиры, землю и дома. Условия, из-за которых можно не перечислять деньги, рассмотрены ниже.

Какой налог с продажи дома в 2018 году?

У всех физлиц на их доходы накладывается налог в 13%. Это правило распространяется и на продажу любого типа имущества, но только в том случае, если владелец продал товар по более высокой цене, чем приобрёл ранее. То есть гражданин выручил прибыль. Если здание относится к льготной методике налогообложения, то проценты с его сбыта платить не надо. Люди, не являющиеся гражданами России и пребывающие на её земле меньше 183 суток, должны рассчитываться с государством по более высокому проценту – 30%.

С какой суммы уплачивается налог?

Те средства, с которых вносятся налоги, именуются налогооблагаемой базой. Другими словами, переводить проценты нужно не со всей суммы продажи, а только с её части. Расчёт того, какая сумма облагается налогом при продаже дома, производится по 2 схемам в зависимости от метода обретения недвижимости владельцем:

1. Здание было куплено. В этой ситуации налогооблагаемой базой становится прибыль – разница между суммой приобретения недвижимости и стоимостью перепродажи. Другими словами, если объект был получен за 2,5 миллиона, а продан за 3, то процент погашается с полумиллиона.
2. Дом был получен в наследство или подарен владельцу. В такой ситуации процент перечисляется с разницы между стоимостью продажи здания и миллионом. То есть из суммы, за которую была отдана недвижимость, нужно вычесть 1000000 рублей.

Как рассчитывается налог?

Приведём несколько примеров вычисления того, какой налог с продажи дома перечисляется исходя из метода обретения недвижимости и наличия гражданства.

Гражданин России год назад купил дом за 2 миллиона рублей, а сбыл его за 2,5.

• Налогооблагаемая база – полмиллиона;
• Процент – 13%;
• Передаваемый сбор – 500000*13%, то есть 65 тысяч.

Иностранец получил дом в наследство и продал его, стоимость недвижимости – 3 миллиона.

• Налогооблагаемая база – 2 миллиона;
• Процент – 30%;
• Передаваемый сбор – 2000000*30%, то есть 600000.

Как срок владения землёй влияет на размер налога при продаже земельного участка?

Время обладанием объектом решает, нужно ли платить налог с продажи дома. При этом данный период различается для полученных в наследство и при дарении или покупке зданий:

1. Дом был обретён по наследству или в качестве подарка. Тогда время владения для сбыта недвижимости без налоговых обязательств – 3 года.
2. Дом был куплен. В этом случае сбыт без перечисления процент возможен, если недвижимость располагалась в собственности выше 5 лет.

Однако второй закон введён недавно лишь в 2016 году. До этого момента период насчитывает 3 года. При этом время отсчитывается не от дня заключения акта купли-продажи, а со времени получения денег. То есть если бумаги написаны в 2015 году, а средства перевели лишь в 2016, то период обладания – 5 лет, а не 3 года.

Какие вычеты могут применяться при налогообложении?

Налоговые вычеты употребляется для всех физлиц, которые продали свои дома раньше наступления срока, когда наступает льготный период. Всего существует 2 вида:

1. Однократный вычет – миллион рублей. Используется в ситуациях, когда установить точную стоимость при покупке недвижимости не представляется возможным. Либо когда один из собственников продаёт свою часть жилплощади. Также используется для снижения налогооблагаемой базы при сбыте дома, который обретён продавцом из-за наследства или подарка.
2. Вычет по схеме «доходы минус расходы». В этом случае надо рассчитать налог с продажи дома лишь с прибыли, которую получил владелец. То есть из размера продажи здания вычитывается цена, за которую оно было куплено. Данный способ применим лишь к тем домам, которые были куплены и проданы по договору с сохранением всех бумаг.

Разумеется, последний вычет значительно выгоднее. Кроме того по закону из итоговой суммы можно отнимать все расходы на ремонт здания, которые были сделаны за всё время эксплуатации. Но для этого нужно держать в сохранности все чеки с покупки стройматериалов и все договора с ремонтными компаниями.

Как быть дольщикам?

Если недвижимость находится во владении дольщиков, то употребляется уникальный метод вычисления налогооблагаемой базы и вычетов. При продаже доли имеется 2 схемы:

• однократный вычет – 250 тысяч со стоимости продажи;
• из размера продажи вычитается цена приобретения доли.

Каждый из этих вариантов используется в отношении каждого дольщика отдельно.

Как уменьшить налог с продажи дома. Можно ли вовсе не платить законно?

Есть только 2 способа, как не платить налог с продажи дома или нивелировать их:

1. Если дом находился в собственности более 5 лет при покупке после 2016 года. Или если продавец владел недвижимостью дольше 3 лет при приобретении его до 2016. При этом в каждом регионе могут иметься свои поправки к этому сроку, так что узнавайте, надо ли платить налог с продажи дома, на муниципальных порталах.
2. Если человек продал здание, а потом сразу приобрёл новый дом, то можно ликвидировать налог с помощью компенсации. Государство выдаёт людям одномоментную компенсацию в расчёте 13% от покупки недвижимости. Однако полностью восполнить налог можно лишь в случае, если цена новой купленной жилплощади равна или превосходит стоимость проданного объекта.

При продаже недвижимости по частям, например при разводе супругов, можно сделать вычет для каждого собственника отдельно. Но это возможно только при заключении отдельных договоров купли-продажи для каждого дольщика. Кроме того, супруги имеют право на получение одного общего вычета, если они владеют недвижимостью с невыделенными долями.

Порядок декларирования и уплаты

Декларация – отчёт о продаже недвижимости с указанием стоимости. Её необходимо сдавать в налоговые органы до апреля следующего года. Она является основанием для расчёта налога. Если декларацию человек не сдаёт, то государство отправляет ему напоминание с требованием оформить данную бумагу. Кроме того, назначается штраф в количестве 5% от размера налога на продажу дома с земельным участком.

Внимание! Если объект был продан в январе 2017 года, то сдать декларацию требуется до апреля 2018. Другими словами, для вычисления берётся именно следующий год.

В декларации указывается факт получения прибыли. После чего пишется стоимость продажи собственности и рассчитывается налогооблагаемая база, произведённые вычеты и сумма налоговой уплаты. Всю эту информацию продавец недвижимости вносит сам. Мошенничать смысла нет смысла, так как государство проверит эти данные по кадастровой стоимости жилья.

Внимание! Даже если после всех вычетов налогооблагаемая база является нулевой, то декларацию всё равно оформлять и подавать надо.

После подачи декларации необходимо заплатить налог с продажи дома в 2018 году. Это надо сделать до 15 июля. То есть после подачи декларации нужно перевести средства в счёт погашения налогов в течение 2,5 месяцев. Если индивид может не платить (например, владеет домом больше 5 лет), то нужно отправить в налоговую инспекцию бумаги, доказывающие это право.

Необходимые документы

Имеется 2 разновидности пакета бумаг. Какие нужны документы, зависит от того, как была приобретена недвижимость перед продажей дома, налог с какой суммы применялся.

Если человек получил продаваемый дом в наследство или в подарок и делал единый вычет, то для отчёта и перечисления налоговых взносов требуется передать:

• декларацию 3 НДФЛ;
• акт купли-продажи;
• чеки о ремонте (если есть).

Если человек купил продаваемый объект и рассчитывал вычет «доходы минус расходы», то для отчётности и уплаты налоговых взносов нужно оформить:

• декларацию 3 НДФЛ;
• акт купли-продажи при приобретении;
• акт купли-продажи при продаже;
• чеки о ремонте (если есть).

Куда обращаться?

Для предоставления отчёта и декларации нужно обращаться в местные налоговые органы по адресу нахождения объекта проданной недвижимости.

Штрафы за неуплату и просрочку налоговых платежей

Если вовремя не заплатить налоги, то ежемесячно будет начисляться 5% к тем деньгам, которые человек должен перечислить в налоговые органы. При этом если гражданин не переведёт средства и после получения напоминания и штрафа, то каждый месяц будет начисляться ещё 5%, но итоговый штраф 30% превышать не должен. Если после полугода человек так и не согласился заплатить налог с продажи частного дома, то штрафные санкции начинают возрастать уже на 10% ежемесячно. Такое повышение размеров штрафа длится до года, после чего рост прекращается, но гражданин уже привлекается к уголовной ответственности.

Налогообложение в 2018 году: что нужно знать продавцам и покупателям квартир

Главный бухгалтер Наталья Зайцева рассказывает об особенностях проведения налоговой кампании

Статья подготовлена по материалам вебинара, который проводила Наталья для пратнеров «Нмаркет.ПРО».

В конце статьи вы найдете запись вебинара, а также презентацию выступления Натальи.

Длительность вебинара: 1 час 17 минут.

Среднее время прочтения статьи: 5 минут.

Информация для продавцов

Продавцы делятся на тех, кто выставил объект на продажу, оформленную в собственность до 1 января 2016 года, и тех, кто продает недвижимость, оформленную в собственность после этой даты.

Это связано с тем, что в 2016 году Налоговая инспекция начала производить расчёт налога при продаже недвижимости по новым правилам.

Для первой категории применяются старые плавила расчёта налога — исходя из стоимости объекта, указанной в договоре купли-продажи. Для второй категории расчёты производятся по новым правилам, исходя из кадастровой стоимости объекта.

Как работает налоговый инспектор

Во-первых, налоговый инспектор, получая документы от клиента по продаже недвижимости, в первую очередь проверяет кадастровую стоимость объекта и определяет расчётную величину — 70 % от этой суммы. Расчётная величина сравнивается с той стоимостью объекта, которая была указана в договоре.

Между двумя величинами — 70 % от кадастра и ценой, указанной в договоре, — инспекторы выбирают большую, и именно с ней работают при расчёте налога.

Во-вторых, инспектор проверяет, каким путём клиент получил объект недвижимости, который был выставлен на продажу.

Клиент мог получить недвижимость без финансовых вложений — получить в дар, в наследство или путём приватизации. Или же первоначально квартира покупалась — возможные варианты: договор купли-продажи, договор долевого участия, переуступка, договор мены.

В-третьих, налоговый инспектор определяет, на что может быть уменьшена налоговая база:

• в тех случаях, когда объект приобретается без финансовых вложений со стороны клиента, из налоговой базы можно вычесть только один миллион рублей;
• если объект первоначально приобретался за деньги, налоговая база может быть уменьшена на сумму расходов, которую клиент потратил на приобретение квартиры; дополнительно налоговая база может быть уменьшена на сумму уплаченных процентов по ипотеке;
• можно также поставить в зачёт имущественный вычет при покупке квартиры — важно знать, что зачёт предоставляется только в части налогового вычета и максимальная сумма может составлять два миллиона рублей.

На заметку

Одновременно уменьшить налоговую базу и на один миллион рублей, и на расходы, связанные с приобретением объекта нельзя.

Для зачета имущественного вычета в случае получения объекта путём дарения, приватизации или наследства продажа объекта и покупка нового должны быть реализованы в один календарный год.

Новый объект должен быть оформлен в собственность, а не просто подписан договор купли-продажи объекта.

Министерство Финансов разрешает ставить в зачет имущественный вычет в отношении объектов, приобретённых ранее 2016 года (относится к тем объектам, которые клиент покупал сам, а не получил в дар, наследство или путём приватизации).

При этом важно выполнение двух условий:

• ранее собственник никогда не пользовался вычетом;
• на объект была оформлена собственность.

На что ещё обратить внимание

При продаже недвижимости, оформленной в собственность после 01.01.2016, на дату продажи объекта продавцу необходимо получать в реестре выписку с указанием кадастровой стоимости объекта недвижимости. Это связано с тем, что в Росреестре в течение года, как показывает практика, может изменяться кадастровая стоимость объектов. Поэтому во избежание несовпадений в данных, указанных в налоговой декларации, выписка с указанием кадастровой стоимости на день продажи должна храниться у продавца. Кроме того, кадастровая стоимость и кадастровый номер объекта должны быть прописаны в самом договоре купли-продажи.

С 01.01.2018 года в Москве и Санкт-Петербурге производится перерасчёт кадастровой стоимости объектов недвижимости, что предусмотрено федеральным законом. В других регионах России перерасчёт происходит один раз в пять лет.

Важно помнить, что при продаже объекта происходит двусторонняя сделка. Нужно не просто учитывать пользу для продавца, которому хочется заплатить меньший налог, но и брать во внимание интересы покупателя.

Запомните:

• если покупатель приобретает квартиру в ипотеку, с 01.01.2016 цена продажи не должна быть ниже, чем стоимость ипотеки (стоимость по ипотечным кредитам банки передают напрямую в Налоговую инспекцию);
• если покупатель находится в браке, не имеет значения, сколько собственников будет оформлено, каждый из супругов имеет право получать налоговый вычет с одного объекта; максимальная сумма вычета — два миллиона рублей на каждого супруга.

Ещё один момент, на который обратит внимание работник налоговой службы при проверке декларации, — срок владения имуществом. Для объектов недвижимости, приобретённых до 01.01.2016, сохранён срок владения три года; для объектов, приобретённых после указанной даты, минимальный срок владения — пять лет.

Однако из этого правила есть исключения. Трёхлетний срок владения имуществом сохраняется для:

• объектов, на которые была оформлена собственность по приватизации;
• по договору дарения только между близкими родственниками;
• собственности, оформленной по наследству;
• собственности, оформленной по ренте.

Срок владения имуществом при этом исчисляется с даты оформления собственности (не с даты подписания договора).

Продажи по договорам переуступки

В последнее время переуступка квартиры становится популярным явлением, особенно среди жителей Москвы и Петербурга. Доходы, полученные физическим лицом от уступки права требования, не включены в установленный статьей 217 Кодекса перечень освобождаемых от налогообложения доходов, т.е. подлежат налогообложению в установленном порядке.

Поэтому клиенты, которые продают недвижимость по переуступке, должны знать о том, что необходимо в обязательном порядке подавать декларацию.

Если на момент продажи объекта дом сдан и поставлен на кадастровый учёт, расчёт налога будет производиться исходя из кадастровой стоимости. В противном случае — из стоимости, указанной в договоре.

Информация для покупателей

Перед обращением в Налоговую инспекцию покупателю рекомендуется:

• открыть личный кабинет в ИФНС, сделать это можно при наличии паспорта и ИНН в налоговой службе вашего города — налогоплательщик получает данные о пароле и логине для входа в личный кабинет;
• проверить информацию об объектах недвижимости и убедиться в отсутствии задолженности по налогам;
• оплатить задолженности при наличии таковых.

Способы получения налогового вычета и сроки рассмотрения документов

Во-первых, по окончании года можно подать декларацию по форме 3 НДФЛ в ИФНС. В этом случае камеральная проверка займёт три месяца, плюс один месяц будет на перечисление денег.

Во-вторых, можно в текущем году обратиться в Налоговую инспекцию и отправить уведомление на работу — в этом случае в течение года из заработной платы не будет удерживаться налог. Рассмотрение заявки займёт месяц. Работодатель обязан сделать перерасчёт налога за весь календарный год, вне зависимости от того, в каком месяце было получено заявление от работника.

Какие категории граждан имеют право на получение имущественного вычета?

• работающие граждане — право получения имущественного вычета возникает с года оформления собственности объекта недвижимости, исключение составляют договоры долевого участия;
• пенсионеры — могут обращаться в ИФНС за имущественным вычетом за четыре предыдущих года, важное условие: необходимо, чтобы именно в течение этих четырёх лет пенсионер работал;
• супруги — независимо от вида оформления собственности, с одного объекта каждый из супругов имеет право на вычет.

Сроки подачи деклараций:

• при продаже: с 1 января по 30 апреля года, следующего за отчётным;
• при покупке: с января по 31 декабря.

Специалисты рекомендуют обращаться в ИФНС по имущественному вычету начиная с мая: именно тогда снижается нагрузка налоговых инспекций.

На заметку

В последнее время, благодаря активной автоматизации работы государственных органов, вся информация, в частности по физическим лицам, становится фактически прозрачной — в первую очередь мы говорим о контроле передвижений средств и имущества, а также о взаимосвязи Налоговой инспекции с другими службами.

С какой суммы платится налог при продаже дачи в 2018 году

Владельцы дач и дачных участков сталкиваются с проблемой – как понять изменения в налоговом законодательстве – надо платить налог при продаже и купле дачи или нет. Этот вопрос волнует не только дачников, но и владельцев другой недвижимости.

Чтобы разобраться в этом вопросе, нужно прояснить некоторые установки в законе:

1. 2018 год – последний, когда еще можно пройти приватизацию.
2. Каждый собственник земельного участка должен разграничить свою территорию (пройти межевание).
3. Нужно зарегистрировать свою недвижимость в ЕГРН.

Это все вы должны сделать в течение 2018 года.

Что относится к недвижимости, облагаемой налогом:

• жилой дом;
• квартира;
• комната;
• доля в недвижимости;
• хозяйственные постройки, которые невозможно перенести с места на место без ущерба строению (то есть с фундаментом);
• теплицы с фундаментом;
• другие капитальные строения, сооружения, постройки.

В законе РФ есть понятия, о которых вы должны знать, чтобы понять, к какой категории налогоплательщиков относитесь:

• Нерезидент. Если вы в год больше 183 дней подряд (полгода) проживаете за границей и не приезжаете в Россию, то, даже если вы гражданин РФ.
• Резидент. Если вы к моменту совершения сделки купли-продажи проживаете в РФ дольше 6 месяцев.

Налогообложение резидента и нерезидента в нашей стране кардинально отличается.

Налоги для нерезидента

Нерезидент не имеет право ни на какие льготы по срокам владения, по расходам. Платит 30% от продажной стоимости дачи, квартиры, которая прописана в договоре купли-продажи. С 2016 года, если нерезидент укажет что стоимость ниже кадастровой, то будет платить по перерасчету органа ФНС. В налоговой в таких случаях проводят расчет следующим образом:

С кадастровой стоимости вычитается 30%, а с оставшихся 70% исчисляется налог. Кроме этого начисляются штраф (20% от неуплаченного налога) и пени за каждый месяц просрочки подоходного налога.

Если дача была куплена до 2016 года, то при расчете налога применяется цена, которая в договоре.

По статье 198 УК РФ http://stykrf.ru/198 уклонение от уплаты налога ведет за собой штраф от 300 тыс. руб. до 500 тыс. руб. или тюремный срок до 3 лет. Поэтому, если собственник-нерезидент не зная закона РФ, продал свою дачу, не заплатил налог и уехал, то при возвращении он может оказаться в суде.

Налоги для резидента

Положение тех граждан, которые живут в России и хотят продать свое недвижимое имущество намного лучше, чем у нерезидентов. По общим правилам, НДФЛ с продажи недвижимости составляет 13%.

Кто из продавцов-резидентов не должен платить подоходный налог

Если вы стали владельцем дачного участка, дома квартиры с первого дня 2016 года, возможно, попадаете в категорию льготников, которые освобождены от уплаты НДФЛ. К ней относятся:

• лица, владеющие дачей в течение 5 лет;
• собственники приватизированной недвижимости;
• люди, получившие дачу в дар или по наследству от близких родственников;
• владельцы, которые получили недвижимость по соглашению пожизненного содержания при иждивении.

Внимание! Владельцы, которые купили дачу и другую недвижимость до 1 января 2016 года не платят подоходный налог с продажи.

Все остальные собственники должны платить налог с продажи и заполнять декларацию. В категорию обязанных заполнять 3-НДФЛ входят:

• резиденты, владеющие дачей, недвижимостью до 3 лет, если собственность была куплена;
• нерезиденты;
• лица, которые хотят получить налоговый вычет.

Налог при продаже недвижимости в 2018 году

Помните, что каждый регион имеет право уменьшать коэффициенты, предлагаемые законом РФ. Эти данные нужно уточнять в Кадастровой палате, Земельном отделе по месту регистрации.

Если вы продали дачу, которой владеете менее 3 лет по цене ниже кадастровой, умноженной на коэффициент 0,6, то налог составит 13% от этой величины. Никто не будет проверять, какая сумма указана в договоре купли-продажи.

Налоговый вычет

Понятие налогового вычета при покупке дачи или другой недвижимости не имеет ничего общего с ипотечным налоговым вычетом. На вычет могут рассчитывать те, кто купил дачу.

Например, вы продали дачный участок, составили декларацию, заплатили 13% подоходного налога.

После этого вы купили другую недвижимость, составили декларацию и подали заявку на налоговый вычет. Он составит 13%.

Помните! На налоговый вычет имеет право лицо, которое вносило 13% подоходного налога.

В цифрах это выглядит так:

• Вы продали дачу за 3 млн. руб.
• Заплатили налог 13% = 390 тыс. руб.
• Через год решили купить дачный участок за 2,5 млн. руб.

Подали заявку на налоговый вычет. В налоговой проверили информацию по вашим доходам, декларации и увидели, что вы вносили налог с продажи дачи. Учитывая, что налоговый вычет тоже 13%, вам вернут 325 тыс. руб. Остаток налогового вычета может переноситься в следующие периоды. То есть 65 тыс. руб. (390 — 325). Если вы платили налоги, в казне нет ваших денег, то рассчитывать на вычет не придется.

Подать заявку нужно в бухгалтерию по месту работы. Если вы ИП, то в налоговую вместе с декларацией.

Коротко в таблице о налоге при продаже дачи или другой недвижимости и автомобилей

Какие налоги нужно платить при продаже дома в 2018 году?

– Подскажите, пожалуйста, какие налоги надо будет заплатить в 2018 году при продаже дома с участком? Участок был приобретен в 2009 году, а дом был построен на нем своими силами и зарегистрирован в 2017 году.

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

В Вашем случае, если Вы являетесь физическим лицом и одновременно налоговым резидентом РФ, полученный Вами доход от продажи земельного участка подлежит освобождению от оплаты налога на доходы физических лиц по ставке 13% по основаниям, предусмотренным ч. 5 ст. 217.1 Налогового кодекса РФ, поскольку земельный участок находится в Вашей собственности более пяти лет. Вместе с тем доход, полученный Вами от реализации дома, подлежит налогообложению по ставке 13% от стоимости, указанной в договоре купли-продажи, либо от кадастровой стоимости, используемой для данных налогообложения.

По этой причине в договоре купли-продажи целесообразно выделить стоимость земельного участка и стоимость дома. Однако в случае, если Вы построили дом своими силами и у Вас остались документы, подтверждающие расходы, Вы можете использовать налоговый вычет (это предусмотрено п. 1 ст. 220 и пп. 3 п. 3 ст. 220 Налогового кодекса РФ) и таким образом уменьшите стоимость дома на доказанные Вами расходы на его приобретение.

Отвечает специалист по сопровождению сделок с недвижимостью АН «Загородный стиль» Виктория Нардина:

Земельный участок и дом – это два разных объекта недвижимости, хоть и связанные между собой. Продажа земельного участка налогом не облагается, так как участок находится у Вас в собственности больше времени, чем минимальный период владения недвижимостью, необходимый для освобождения от уплаты подоходного налога (ранее было три года, а для объектов, право собственности на которые зарегистрировано после 01.01.2016 года – пять лет). Сумма налога, подлежащего уплате, будет зависеть от двух переменных:

1. Кадастровой стоимости дома, который Вы построили и зарегистрировали. Узнать актуальную кадастровую стоимость можно на сайте Росреестра, запросив сведения о Вашем доме, или заказать выписку ЕГРН в любом МФЦ.
2. Той цены, которую Вы укажите в договоре купли-продажи земельного участка и дома. Например, если кадастровая стоимость дома не превышает 1,4 млн рублей, а цена дома в договоре купли-продажи участка и дома такая же, то налогооблагаемая база составит чуть меньше 1 млн рублей. В данном случае Вы имеете право на налоговый вычет в размере 1 млн рублей, соответственно, налога с продажи платить не придется. Во всех остальных случаях возникает обязанность по уплате налога.

Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

Так как право собственности было зарегистрировано в 2017 году, то срок владения недвижимостью (чтобы избежать уплаты налогов) составляет пять лет. Поэтому, если Вы продадите участок в 2018 году, то до 30 апреля 2019 года Вам нужно будет подать налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ в налоговую инспекцию. Налог в размере 13% от суммы продажи нужно будет уплатить в срок до 15 июля 2019 года. Если сумма продажи будет больше либо равна кадастровой стоимости недвижимости, то налог уплачиваете с нее. Если сумма продажи будет значительно меньше кадастровой стоимости, то налог все равно надо исчислять в размере 0,7 от кадастровой стоимости недвижимости.

Отвечает ведущий юрисконсульт ООО «Центр правового обслуживания» Елена Вожова:

По законам РФ получаемая гражданами прибыль от продажи недвижимого имущества подлежит налогообложению по ставке 13% для налоговых резидентов и 30% для лиц, не являющихся резидентами. Продавая участок с возведенным на нем строением, Вы получаете доход, соответственно, необходимо заплатить налог в установленном порядке.

НК РФ в ст. 217.1 устанавливает, что от налогообложения освобождается доход от продажи имущества, которое являлось собственностью гражданина более минимального срока владения имуществом. До 2016 года такой срок был равен трем годам. В 2016 году поменялись правила начисления НДФЛ при продаже недвижимости, срок владения, по истечении которого лицо освобождается от обязанности платить налог при продаже, увеличился до пяти лет.

Соответственно, по правилам, установленным действующим законодательством, гражданин обязан платить НДФЛ при продаже недвижимости, находящейся в собственности меньше пяти лет, и освобождается от такой обязанности, если срок владения недвижимостью превысил пять лет (за исключением случаев, предусмотренных в п.3 ст. 217.1 НК РФ, для которых срок в три года не изменился). Срок владения недвижимостью считается с момента регистрации права собственности на объект.

В Вашей ситуации один объект – земельный участок – находился в собственности больше пяти лет, а второй объект – дом – менее пяти лет. Это означает, что Вам необходимо заплатить НДФЛ при продаже дома по ставке 13% (если Вы являетесь налоговым резидентом), а от налога на доход от продажи земли Вы освобождаетесь.

Сумму налога можно снизить, оформив налоговый вычет по правилам, установленным ст. 220 НК РФ.

Отвечает руководитель отдела городской недвижимости компании «НДВ – супермаркет недвижимости» Елена Мищенко:

Дом и земля – разные объекты недвижимости. Соответственно, при продаже участка в Вашей ситуации обязанность по уплате налога не возникает. В случае продажи дома Вы сможете воспользоваться вычетом на фактически понесенные расходы, если сохранили документы и справки, с помощью которых можно показать стоимость покупки строительных материалов.

С разницы между ценой продажи дома и реально понесенными расходами нужно уплатить 13% (налог с продажи). Например, если дом продается за 1 млн рублей, а на строительные материалы потрачено около 800 тысяч рублей, то налог в размере 13% нужно уплатить с 200 тысяч рублей (1 млн – 800 тысяч рублей). Всего 26 тысяч рублей.

Продажа земли идет вместе с домом, поэтому у продавца и покупателя есть возможность решить, какой будет разбивка по цене для двух объектов.

Налог с продажи недвижимости в 2018

nalog_na_nedvizhimost.jpg

Похожие публикации

Налог с продажи недвижимости в 2018 году, как и прежде, взимается с продавца. Расчет подлежащей уплате в бюджет суммы ведется от величины вырученных средств с применением стандартной ставки подоходного налога. Законодательством предусмотрены налоговые вычеты, уменьшающие налог. При условии соответствия требованиям по продолжительности владения имуществом до его фактического отчуждения налог с продавца может не взиматься.

Налог на недвижимость с 2018 года: ставки и порядок уплаты

Основу для расчета налога составляет сумма, прописанная в двустороннем договоре купли-продажи между продавцом и покупателем недвижимого имущества. Цена сделки анализируется контролирующими органами с привязкой к кадастровой стоимости, что позволяет налоговикам выявлять случаи умышленного занижения налогооблагаемых доходов. По отношению к этому параметру действует правило – цена реализации имущества не может составлять ниже 70% от его кадастровой стоимости. Если условие нарушено, налог взимается с контрольной суммы с применением коэффициента 0,7 к кадастровой стоимости (по решению властей субъекта РФ данный коэффициент может понижаться и даже быть нулевым).

Ставка налога зафиксирована Налоговым кодексом и равна 13% для резидентов. Доходы нерезидентов облагаются налогом в повышенном размере – 30%. Формула расчета налогового обязательства имеет вид:

(Доход от продажи – Размер имущественного налогового вычета) х Ставка налога.

Налог вычисляется физическими лицами самостоятельно. По итогам года, в котором была заключена сделка купли-продажи, в ФНС необходимо подать декларацию по форме 3-НДФЛ, даже если налогооблагаемая база после применения вычета равна нулю. Перед бюджетом налоговые обязательства должны быть погашены не позже 15 июля года, следующего за годом, в котором была осуществлена продажа (ст. 228 НК РФ).

Когда не надо платить налог с продажи недвижимости в 2018 г.

Продажа физлицами недвижимости без обязательств по уплате налога возможна при соблюдении условия о минимальном сроке владения ею. До 2016 года этот период был ограничен 3 годами, с 2016 стал равен 5 годам. Это значит, что:

• по недвижимости, которая была приобретена в 2016 году или позже, и находилась в собственности у физического лица более 5 лет, нет необходимости исчислять и уплачивать НДФЛ (пятилетний срок может быть уменьшен вплоть до нуля законом субъекта РФ); очевидно, что лица, купившие недвижимость в 2016 году, смогут продать ее без уплаты налога не ранее 2021 года;
• налоговых обязательств не возникает при продаже имущества, которое было в собственности 3 года при условии, что этот объект поступил во владение продавцу до начала 2016 года.

При этом минимальный срок владения остается на уровне 3 лет, если право собственности на актив было получено в результате наследования, дарения родственником, посредством приватизации, или по условиям договора на передачу жилья с обязательством пожизненного содержания его владельца (п. 3 ст. 217.1 НК РФ).

Если требование о соблюдении минимального срока владения продавцом соблюдено, подавать декларацию о доходе в ИФНС не нужно.

Налог на недвижимость с 2018 года: как снизить налоговую базу при продаже имущества

Уменьшить размер налогооблагаемой суммы можно несколькими способами:

• откорректировать полученный доход на стоимость приобретения недвижимости – такой вычет можно применять к каждому продаваемому объекту при условии документального подтверждения произведенных расходов (пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ);
• применить имущественный налоговый вычет в фиксированном размере – установленная законодательством сумма в 1 млн. руб. рассчитана на все возможные доходные поступления от сделок по продаже недвижимости в налоговом периоде, после исчерпания лимита право на льготу утрачивается (пп. 1 п.1 ст. 220 НК РФ).

Каким способом минимизации налоговых обязательств воспользоваться, решает сам налогоплательщик. Для этого предварительно необходимо произвести сравнительные расчеты.

Например, гражданин приобрел в 2016 году квартиру по цене 1,25 млн. руб. В 2018 году он решил ее продать, сумма сделки равна 1,65 млн. руб. Имущественный вычет ранее не заявлялся, при получении дохода от отчуждения имущества человек решил воспользоваться вычетом в сумме 1 млн. руб. Рассчитаем налог:

• определяется налогооблагаемая база – она равна 0,65 млн. руб. (1,65 млн. руб. – 1 млн. руб.);
• исчисляется налог к уплате – 84,5 тыс. руб. (0,65 млн. руб. х 13%).

Если бы человек не воспользовался вычетом, ему пришлось бы заплатить налог в полном объеме в сумме 214,5 тыс. руб. (1,65 млн. руб. х 13%).

Второй вариант – уменьшение дохода на понесенные ранее расходы, которые были связаны с приобретением проданного объекта. В этом случае итоги расчетов будут такими:

• база налогообложения равна 0,4 млн. руб. (1,65 млн. руб. – 1,25 млн. руб.);
• налог, подлежащий уплате, равен 52 тыс. руб. (0,4 млн. руб. х 13%).

Налог с продажи недвижимости в 2018 году гражданином может быть исчислен в трех вариантах – 214,5 тыс. руб., 84,5 тыс. руб. или 52 тыс. руб. Расчетным путем был найден наиболее выгодный способ минимизации издержек, но реализовать его можно только при условии наличия документов, подтверждающих сумму понесенных расходов, на размер которых уменьшается налоговая база.

Налог при продаже недвижимости

Подборка наиболее важных документов по запросу Налог при продаже недвижимости (нормативно-правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Нормативные акты: Налог при продаже недвижимости

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Налог при продаже недвижимости

Документ доступен: в коммерческой версии КонсультантПлюс

Документ доступен: в коммерческой версии КонсультантПлюс

Формы документов: Налог при продаже недвижимости

Документ доступен: в коммерческой версии КонсультантПлюс

Документ доступен: в коммерческой версии КонсультантПлюс

Уплата налога с продажи квартиры

Уплата налога с продажи квартиры — это обязанность, лежащая на всех, кто решил продать недвижимость. Уклонение от этой обязанности может привести к наложению административной ответственности. Именно поэтому стоит заранее познакомиться с порядком уплаты налога и расчетом его суммы. В этом материале рассмотрим, как заплатить НДФЛ с продажи недвижимости, а также какие налоговые льготы предусмотрены в законодательстве РФ.

При продаже любого имущества человек должен заплатить НДФЛ. Этому виду сборов посвящена глава 23 НК РФ . В ней обозначен круг налогоплательщиков, типы облагаемых доходов, особенности уплаты и т. д.

Кто и за что должен платить

Плательщиками НДФЛ, согласно пункту 1 статьи 207 НК РФ , являются физические лица, являющиеся налоговыми резидентами РФ, а также физические лица, получающие доходы на территории РФ, но не являющие налоговыми российскими резидентами. Налоговыми резидентами могут себя называть лица, не покидающие территорию страны более чем на 183 дня в году.

В качестве объекта налогообложения выступает любое имущество, в том числе и недвижимое. Например, это может быть квартира или дом. Иными словами, если у человека есть недвижимость и он решил ее продать, он получит доход. А согласно законодательству РФ, доход должен облагаться налогом на доходы физических лиц. При этом, согласно пункту 3 статьи 208 НК РФ , недвижимость, находящаяся в собственности у гражданина РФ за пределами страны, также облагается НДФЛ.

Сколько платить

Расчет налога с продажи квартиры производится исходя из величины налоговой базы. В ее качестве выступает стоимость недвижимости, указанная в договоре купли-продажи. Если гражданин продает свою иностранную недвижимость, и ее стоимость указана в иностранной валюте, то эту сумму необходимо перевести в рубли по установленному курсу. Это связано с тем, что в декларации указывается сумма в рублях.

В общем случае лицо, продающее недвижимость, должно заплатить в казну страны 13 % от ее стоимости. Но существует несколько способов уменьшить налоговое бремя:

• продать квартиру спустя 3 года владения;
• использовать налоговый вычет;
• использовать при расчете формулу «Доходы – расходы».

Согласно пункту 17.1 статьи 217 НК РФ , налогоплательщики, продавшие недвижимость, которая была у них в собственности как минимум три года, освобождаются от необходимости платить НДФЛ. В этом случае главным документом, дающим право воспользоваться этой льготой, является свидетельство о праве собственности. Точкой отсчета трехлетнего срока является дата выдачи этого документа.

Если квартира находится в собственности менее чем три года, НДФЛ все же придется заплатить. Но гражданин имеет право воспользоваться налоговым вычетом. Его суть заключается в уменьшении базы для исчисления налога. Максимальная сумма вычета, согласно пункту 2 статьи 220 НК РФ (эта же статья предусматривает налоговые льготы при покупке квартиры по ипотеке), составляет 1 000 000 рублей. То есть если квартира была продана за 2 100 000 рублей, расчет производится по следующей формуле:

Если недвижимость была продана меньше, чем за 1 000 000 рублей, то НДФЛ платить не нужно.

Согласно пункту 2 статьи 220 НК РФ, гражданин может использовать при расчете НДФЛ формулу «Доходы – расходы». То есть продавец квартиры может учесть все расходы, которые он понес в связи с ее приобретением. Однако все эти расходы должны быть документально подтверждены. К ним можно отнести:

• затраты на покупку квартиры;
• оплату проектно-сметной документации;
• покупку строительных материалов;
• затраты на подключение коммуникационных сетей;
• оплата ремонтных работ и т. д.

Стоит понимать, что рациональнее всего прибегать к этому методу снижения налоговой базы, если сумма расходов больше 1 000 000 рублей. Например, недвижимость приобретена за 1 500 000 руб., а продается за 2 000 000 руб. Таким образом, налог составит:

Что касается квартир, полученных по наследству или в порядке дарения, то к ним нельзя применять подобную методику расчета. Владельцы такой недвижимости могут воспользоваться вычетом.

Порядок уплаты НДФЛ

Чтобы заплатить НДФЛ, необходимо обратиться в территориальный орган ФНС со следующим пакетом документов:

• декларация по форме 3-НДФЛ;
• паспорт + его копия;
• свидетельство о праве собственности;
• договор купли-продажи;
• документ, подтверждающий получение денежных средств (квитанция, расписка);
• копии документов, подтверждающих расходы на квартиру, — при использовании формулы «Доходы-расходы»;
• заявление на получение вычета — при необходимости.

После проверки документов плательщику выдаются реквизиты, по которым необходимо перечислить налог. Сделать это можно в любом банке на территории РФ. Лица, которые освобождены от уплаты НДФЛ, имеют право не обращаться в ФНС (пункт 4 статьи 229 НК РФ ).