Требования к оспариванию кадастровой стоимости

ОП РФ представила свои предложения по уточнению порядка возмещения расходов на оспаривание кадастровой стоимости

Количество дел об оспаривании кадастровой стоимости недвижимости, по данным Верховного Суда Российской Федерации, ежегодно растет. Так, в прошлом году было рассмотрено 16 тыс. дел об оспаривании стоимости земельных участков (это на 26% больше, чем в 2016 году), причем в 97% случаев требования заявителей были удовлетворены. В то же время существующая практика отказа в возмещении судебных расходов, понесенных в связи с установлением в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, если ответчик не оспаривает заявленное требование, не позволяет реализовать соответствующее право (п. 2 ч. 1 ст. 248 КАС) всем желающим.

ВС РФ, напомним, считает, что дела об установлении кадастровой стоимости на уровне рыночной при отсутствии возражений со стороны утвердившего ее изначально органа публичной власти относятся к категории бесспорных, а значит судебные издержки не подлежат распределению и относятся на лиц, которые их понесли (п. 18-19 Постановления Пленума ВС РФ от 21 января 2016 г. № 1). Конституционный Суд Российской Федерации, напротив, отмечал, что возложение бремени несения судебных расходов на заявителей снижает реальную доступность правосудия и фактически обесценивает значение судебных решений, удовлетворяющих требования об установлении кадастровой стоимости на уровне рыночной, так как издержки по таким делам сопоставимы с налоговыми выгодами от уменьшения налоговой базы на основе измененной стоимости имущества (Постановление КС РФ от 5 июля 2016 г. №15-П). Более того, в прошлом году Суд признал неконституционными ряд законодательных норм, определяющих порядок оспаривания кадастровой стоимости, в той части, которая в толковании правоприменителей полностью исключает – при отсутствии возражений ответчика – возможность присуждения судебных расходов лицу, чье исковое заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной удовлетворено судом (Постановление КС РФ от 11 июля 2017 г. № 20-П). КС РФ поручил федеральному законодателю уточнить правила распределения судебных расходов по таким делам, подчеркнув, что в случаях, когда расхождение установленной уполномоченным органом кадастровой стоимости объекта недвижимости с его рыночной стоимостью укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений, права граждан и организаций как налогоплательщиков не нарушаются. Разработанный во исполнение этого решения правительственный законопроект о внесении изменений в КАС РФ 1 был рассмотрен вчера в ОП РФ в рамках так называемого нулевого чтения.

Законопроект предполагает распределение бремени доказывания по указанной категории дел: ответчикам нужно будет доказать достоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а истцам – рыночную стоимость объекта недвижимости по состоянию на момент определения его кадастровой стоимости. Взыскивать же судебные издержки с ответчика предлагается:

• если при определении кадастровой стоимости использованы недостоверные сведения об объекте недвижимости, в том числе в случаях, когда оспаривание связано с исправлением ошибки в сведениях об этом объекте;
• если допущенная при расчете стоимости объекта недвижимости ошибка привела к тому, что его кадастровая стоимость явно превышает рыночную.

Эксперты ОП РФ выступают за принятие законопроекта, но считают необходимым внести в него нескольких изменений. Во-первых, закрепить в проекте, что в случае, когда установленная кадастровая стоимость превышает рыночную, определенную по состоянию на ту же дату, судебные расходы возмещаются ответчиком вне зависимости от того, была допущена ошибка при расчете стоимости или нет. При этом для предотвращения неоднозначности толкования понятия явного превышения общественники предлагают считать таковым расхождение кадастровой и рыночной стоимости более чем на 30%, не исключая при этом возможности установления судами в каждом конкретном случае существенности такого расхождения по иным критериям. Однако не все принявшие участие в обсуждении проекта эксперты согласны с этим предложением. Некоторые из них, например представители Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, считают нецелесообразным введение каких-либо количественных критериев, подчеркивая, что в судебной практике используется такая правовая конструкция, как причинение явного вреда или ущерба, и у судов не возникает проблем с установлением явности. Другая группа экспертов, которые в принципе не против установления процентного соотношения кадастровой и рыночной стоимости, предложили увеличить его хотя бы до 50%, поскольку от 30% до 50% варьируется погрешность определения кадастровой стоимости методом массовой оценки недвижимости.

Кроме того, ОП РФ предлагает закрепить в кодексе положение о том, что судебные расходы, связанные с оспариванием кадастровой стоимости в связи с необходимостью исправления недостоверных или ошибочных сведений об объекте недвижимости, взятых за основу при ее определении, возмещаются ответчиком только в случае соблюдения порядка досудебного урегулирования спора. По их мнению, это существенно уменьшит количество судебных дел данной категории. По общему правилу, напомним, предварительное обращение в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости до подачи в суд заявления об оспаривании не является обязательным (ч. 1 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»; далее – Закон № 237-ФЗ). В то же время, для того чтобы любой спор мог быть урегулирован в судебном порядке, необходимо закрепить в законодательстве, что комиссии по рассмотрению споров должны создаваться во всех субъектах РФ в обязательном порядке. Сейчас указанной выше нормой предусмотрено, что физические лица, организации, органы государственной власти и местного самоуправления могут оспорить результаты определения кадастровой стоимости в суде или в комиссии по рассмотрению споров – в случае ее создания в регионе.

Напомним, что до 1 января 2020 года сама кадастровая оценка, а также пересмотр и оспаривание ее результатов могут проводиться как в соответствии с Законом № 237-ФЗ, так и в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ). К отношениям же, возникшим до 1 января 2017 года, применяются только нормы Закона № 135-ФЗ (ст. 24 Закона № 237-ФЗ). Эксперты отметили, что при полноценной реализации положений Закона № 237-ФЗ по истечении переходного периода число дел об оспаривании кадастровой стоимости как в досудебном, так и в судебном порядке должно уменьшиться, поскольку он предусматривает возможность исправления ошибок путем обращения в определившее кадастровую стоимость бюджетное учреждение (ст. 21 Закона № 237-ФЗ). Кроме того, надо полагать, в ближайшее время начнется работа по совершенствованию методик оценки – о необходимости уточнения механизмов определения кадастровой стоимости уже в первой половине текущего года говорится в Послании Президента РФ Федеральному Собранию от 1 марта 2018 г.

Оспаривание кадастровой стоимости объекта недвижимости или земельного участка в 2018 году

Почему оспорить кадастровую стоимость выгодно

Кадастровая стоимость — это цена любого объекта недвижимости квартиры, дома, дачи, земельного участка. Устанавливается эта цена в результате государственной оценки. Она приближена к рыночной стоимости объекта, но обычно отличается в ту или иную сторону. Это происходит потому, что кадастровые оценщики в своей работе пользуются методами массовой оценки и усредненными показателями. В конечном счете, исходя из нее государство вам рассчитывает земельный налог, налог на имущество, арендную ставку, размер госпошлины при оформлении наследства и др. Разумеется, чем меньше рассчитанная стоимость недвижимости или земельного участка, тем меньшую сумму придется отдать государству его владельцу, т.е. Вам, в виде налога.

Т.к. кадастровая стоимость объекта недвижимости, установленная Росреестром, не всегда справедлива (добавим, что на практике очень часто она завышена!), государством предложен механизм ее снижения. Который мы рекомендуем использовать всем, кто хочет снизить свою налогооблагаемую имущественную базу. Любые физические и юридические лица, которые считают, что цена их недвижимого имущества завышена, могут оспорить эту цифру через суд или комиссию при Росреестре. С начала 2017 года действует новый порядок оспаривания кадастровой стоимости.

Процедура её снижения претерпела изменения в связи с принятием в июле 2016 года закона «О государственной кадастровой оценке» и вступлением его в силу в начале 2017 года.

Более подробно об этом вы можете узнать на страницах о том, как провести оспаривание кадастровой стоимости в 2018 году

Специалисты нашей оценочной компании имеют большой опыт в ведении подобных дел и окажут всю необходимую помощь физическим и юридическим лицам, желающим снизить величину своего налогового бремени .

Решения судов по оспариванию кадастровой стоимости

Прежде всего мы хотим сказать, что суд — это последняя инстанция, в которую вам стоит обратиться.

На сайте Верховного Суда Российской Федерации 30 июня 2015 г. опубликован полный текст постановления Пленума от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости недвижимого имущества».

Данное решение суда в подробностях описывает вопросы соблюдения досудебного порядка урегулирования спора, срока подачи заявления и порядка его рассмотрения, определяет перечень надлежащих заявителей и описывает критерии оценки судами отчета об оценке как одного из доказательств. Все эти данные актуальны для оспаривание кадастровой стоимости объекта недвижимости или земельного участка в 2018 году.

Под оспариванием результатов государственной оценки в суде понимается предъявление любого требования, возможным результатом удовлетворения которого является изменение кадастровой стоимости недвижимого имущества, включая оспаривание решений и действий (бездействия) комиссии по рассмотрению споров о результатах ее определения.

Оспаривание сведений о результатах осуществляется по правилам производства по делам, возникающим из публичных правоотношений. За за период с 2015 по 2018 годы судами уже накоплен достаточный опыт подобного судопроизводства и обычно такие дела проходят быстро, не отнимания силы и время у исца, по заранее известной процедуре.

Вопросы по оспариванию кадастровой стоимости объекта недвижимости в 2018 году

Наиболее часто нам задают следующие вопросы, на которые мы попытались ответить

МОЖНО ЛИ СРАЗУ ИДТИ В СУД?

Предварительный порядок обращения в Комиссию является досудебным порядком урегулирования спора. К заявлению об оспаривании результатов расчета стоимости, содержащегося в государственном кадастре должны прилагаться документы, подтверждающие его соблюдение. О соблюдении досудебного порядка свидетельствует решение Комиссии об отказе в удовлетворении заявления о пересмотре цены объекта недвижимости, либо документы, подтверждающие факт обращения в Комиссию и нерассмотрения ею заявления в установленный законом срок. Но для физических лиц и индивидуальных предпринимателей обращение в Комиссию до процедуры оспаривания кадастровой стоимости в суде не является обязательным.

КАКОЙ СРОК ДЛЯ ПОДАЧИ ЗАЯВЛЕНИЯ?

Заявление об оспаривании в 2018 году может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты кадастровой оценки недвижимости или земельного участка, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик недвижимого объекта, повлекшие изменение его стоимости в Росреестре.

КАК СФОРМУЛИРОВАТЬ ТРЕБОВАНИЕ?

Результаты государственной оценки объекта недвижимости могут быть оспорены заявителем в судебном порядке посредством предъявления следующих требований:

• об установлении в отношении недвижимого объекта его рыночной стоимости;
• об изменении кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки, использованных при определении его кадастровой стоимости, в том числе об исправлении технической и (или) кадастровой ошибки;
• об оспаривании решения или действия (бездействия) Комиссии.

Заявленные требования не подлежат совместному рассмотрению с иными требованиями, например, о пересмотре налоговых обязательств, арендных платежей.

КТО МОЖЕТ БЫТЬ ЗАЯВИТЕЛЕМ?

С заявлением об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка или иного объекта недвижимости в 2018 году, вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами государственной оценки затронули их права и обязанности.

Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Участник долевой собственности самостоятельно участвует в налоговых правоотношениях и может реализовать свое право на пересмотр независимо от согласия других сособственников.

Особенности реализации заявителями своего права на обращение в суд и полный перечень лиц перечислены в п. 6 Постановления Пленума ВС РФ № 28 от 30.06.2015 г.

КТО ЯВЛЯЕТСЯ ОТВЕТЧИКОМ?

В суде по снижению кадастровой стоимости, ответчиками являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты государственной оценки недвижимости, и орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

В случае оспаривания результатов государственной оценки в связи с недостоверными сведениями об объекте оценки к участию в деле также привлекается орган, на который возложена обязанность по исправлению кадастровой или технической ошибки.

По делам об оспаривании решений, действий (бездействия) Комиссии заинтересованными лицами являются Комиссия и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, при котором она создана.

Суд привлекает к участию в деле иных лиц, права и обязанности которых могут быть затронуты решением суда. Например, собственника, сособственника, бывшего собственника, соарендатора объекта недвижимости.

КАКИЕ НЕОБХОДИМО ПРИЛОЖИТЬ ДОКУМЕНТЫ?

К заявлению в суд о снижении и изменении результатов определения кадастровой стоимости в 2018 году должны быть в том числе приложены следующие документы:

• Справка из Росреестра о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах проведения кадастровой оценки, а также сведения о дате, когда она была проведена;
• нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре в суд подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости.
• отчет о независимой оценке, составленный на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости. Этот документ вы можете заказать в нашей компании.
• положительное экспертное заключение саморегулируе мой организации оценщиков (СРО). Это заключение, мы также поможем получить вам без лишней потери времени и финансовых средств.

Если заявление в суд об оспаривании кадастровой стоимости подается в связи с недостоверными сведениями об объекте недвижимости, использованными при его оценке, заявитель также представляет документы и иные данные, в том числе подтверждающие наличие кадастровой и (или) технической ошибки.

Отсутствие названных документов является основанием для оставления заявления без движения.

КУДА ПОДАЕТСЯ ЗАЯВЛЕНИЕ?

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается в верховный суд республики, краевой, областной суд, суд города федерального значения, суд автономной области, суд автономного округа по месту нахождения заказчика работ либо государственного органа, определившего кадастровую стоимость в порядке статьи 24.19 Закона об оценочной деятельности.

КАКУЮ СТРАТЕГИЮ ВЫБИРАТЬ В СУДЕ?

Заявитель должен активно участвовать в процессе и доказывать любыми предусмотренными законом способами обоснованность своих требований, чтобы решение суда было в его пользу.

По делам о снижении кадастровой стоимости заявитель обязан доказать обстоятельства, на которые он ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

На заявителе лежит обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его цены, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой. Обычно таким доказательство служит отчет об оценке.

В случае возникновения у суда сомнений в обоснованности доводов заявителя, эти обстоятельства выносятся на обсуждение, даже если заинтересованное лицо на них не ссылалось.

КАК СУД ПРОВЕРЯЕТ ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ И ЭКСПЕРТНОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ?

Суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

Суд проверяет наличие у оценщика договора обязательного страхования ответственности.

В случае возникновения сомнений в обоснованности отчета об оценке и достоверности определения рыночной стоимости суд выносит эти обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на них не ссылались.

Суд вправе вызвать в качестве свидетеля оценщика, составившего отчет о рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, а также эксперта саморегулируемой организации оценщиков, давшего положительное заключение на соответствующий отчет в целях устранения неясности положений отчета об оценке.

Экспертное заключение саморегулируемой организации на отчет об оценке не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

ВСЕ РЕШАЕТ СУДЕБНАЯ ЭКСПЕРТИЗА?

Судебная экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Для принятия правильного решения суд может поставить перед экспертом вопрос об установлении рыночной стоимости, а также о том, допущено ли оценщиком нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой.

КАКОЙ ИТОГ РАССМОТРЕНИЯ ЗАЯВЛЕНИЯ?

Если ваш иск удовлетворен, то Росреестр вносит новую цену вашей недвижимости в свою базу по решению суда. Установленная таким образом кадастровая стоимость используется для исчисления налоговой базы за налоговый период, в котором подано заявление о пересмотре, и применяется до вступления в силу в порядке, определенном статьей 5 НК РФ, нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки, при условии внесения сведений о новой цене объекта недвижимого имущества в государственный кадастр. Соответственно уменьшаются ваш налоги!

Для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре, до даты внесения очередных результатов ее определения в государственный кадастр недвижимости.

МОЖНО ЛИ ПРИМИРИТЬСЯ С ОТВЕТЧИКОМ?

В суде стороны также вправе урегулировать спор, заключив соглашение о примирении, основанное на имеющихся в деле доказательствах (например, на одном из представленных сторонами отчетов об оценке объекта недвижимости или земельного участка), которое должно содержать условия примирения, а также порядок распределения судебных расходов.

Мы надеемся, что предоставленная нами информация по оспариванию кадастровой стоимости земельного участка в 2018 году была полезной для вас. Наша компания готова оказать вам любую помощь при подготовке документов по подобным делам в суде или комиссии Росреестра и выступить вашими представителями в ходе процесса. Звоните, мы поможем!

Требования, которые важно учесть при оспаривании кадастровой стоимости

Определение кадастровой стоимости земли основывается на результатах оценки недвижимости, проведенной в массовом порядке. И если цифры, установленные такими методами, компанию-собственника не устраивают, то она вправе обратиться в комиссию по оспариванию кадастровой стоимости и только потом — в суд (теперь это возможно только в таком порядке). Но помимо соблюдения досудебного порядка урегулирования нужно будет учесть еще несколько тонкостей.

Градус внимания бизнеса к вопросам изменения (оспаривания и пересмотра) кадастровой стоимости не падает. Наоборот, интерес набирает новые обороты. Это неслучайно: на кону стоят значительные суммы налогов и иных платежей, которые можно потерять, если подойти к этому вопросу без должной подготовки. Немаловажным моментом является проработка правовых деталей оспаривания. Статьи по отдельным вопросам оспаривания кадастровой стоимости уже публиковались в газете (см. «ЭЖ», 2014, № 29, с. 05, № 43, с. 12). Авторы этого материала сосредоточились на ранее не освещенных практических аспектах этой темы, а также высказали свое мнение по некоторым уже затронутым вопросам.

В заявлении придется указать внушительный список ответчиков

При подготовке заявления в суд один из ключевых вопросов связан с тем, кого указывать ответчиком, кого привлекать к участию в деле.

Прежде всего необходимо учесть правовую позицию Президиума ВАС РФ. При заявлении требования об установлении кадастровой стоимости объекта, равной его рыночной стоимости, требование предъявляется к органу кадастрового учета, осуществляющему в том числе и функции по государственной кадастровой оценке (постановление Президиума ВАС РФ от 28.06.2011 № 913/11 по делу № А27-4849/2010). Предметом деятельности ­­ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» является осуществление полномочий Росреестра по государственному кадастровому учету объектов недвижимости, ведению государственного кадастра недвижимости, государственной кадастровой оценке. Сложившаяся судебная практика подтверждает указанную позицию.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона № 221-ФЗ от 24.07.2007 «О государственном кадастре недвижимости» в целях применения установленных данным законом правил наделенные решениями Росреестра соответствующими полномочиями государственные бюджетные учреждения считаются органами кадастрового учета. При этом государственный орган — Росреестр, функция которого делегирована бюджетному учреждению, сохраняет контрольные полномочия в отношении ­­ФГБУ и не перестает являться органом кадастрового учета. Следовательно, надлежащим ответчиком по иску должен являться и Росреестр в лице его территориальных подразделений (см. постановление Арбитражного суда Уральского округа от 27.10.2014 по делу № ­А60-47896/2013).

Например, в Москве таким подразделением является Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве. При этом фактичес­ким заказчиком проведения государственной кадастровой оценки является Департамент городского имущества города Москвы, а органом, утвердившим результаты кадастровой оценки, — высший исполнительный орган государственной влас­ти города Москвы — Правительство Москвы.

Таким образом, Департамент городского имущества города Москвы, Правительство Москвы, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве также должны являться ответчиками по таким делам. Однако в практике Арбитражного суда города Москвы они привлекались как в качестве ответчиков (постановления Девятого арбит­ражного апелляционного суда от 11.11.2014 по делу № А40-148757/13-16-1412, от 01.08.2014 по делу № А40-111475/13, АС Московского округа от 07.10.2014 по делу № А40-82780/13), так и в качестве третьих лиц (постановления АС Московского округа от 11.11.2014 по делу № А40-180008/2013, от 08.09.2014 по делу № А40-80512/13, Девятого арбитражного апелляционного суда от 09.07.2014 по делу № А40-114358/13).

Если решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее — комиссия) было вынесено до принятия поправок в Федеральный закон от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Закон об оценочной деятельности), то по смыслу ст. 24.19 Закона об оценочной деятельности, действовавшей до 22.07.2014, ответчиком по такой категории дел будет считаться также комиссия.

Пленум ВС РФ разъяснил, что в порядке, предусмотренном главой 25 ГПК РФ, рассматриваются и разрешаются также иные дела, возникающие из пуб­личных правоотношений и отнесенные федеральными законами к компетенции судов общей юрисдикции, в частности об оспаривании решений, действий (бездействия) органов, которые не являются органами государственной власти и органами местного самоуправления, но наделены властными полномочиями в области государственного управления или распорядительными полномочиями в сфере местного самоуправления и принимают решения, носящие обязательный характер для лиц, в отношении которых они вынесены (п. 5 постановления Пленума ВС РФ от 10.02.2009 № 2 «О практике рассмотрения судами дел об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной влас­ти, органов местного самоуправ­ления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих»).

С учетом этих разъяснений не исключается возможность судебного обжалования решений, действий (бездействия) комиссии даже при отсутствии у нее статуса юридического ­лица.

Комиссия создается уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, при его территориальном органе в соответствующем субъекте РФ, как указано в Порядке создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденном приказом Минэкономразвития России от 04.05.2012 № 263 (постановление Президиума ВАС РФ от 11.02.2014 № 13839/13 по делу № А33-11257/2011).

Таким образом, комиссии не являются самостоятельными государственными органами или организациями. С учетом этого при возникновении спора, связанного с их деятельностью в судебном процессе на стороне государственного органа, чье решение оспаривается, выступают не только сами комиссии, но и территориальные органы исполнительной влас­ти, осуществляющие функции по государственной кадастровой ­оценке.

Тем самым, помимо комиссий, в качестве ответчиков по данной категории дел следует привлекать организации, которые являются членами соответствующих комиссий — орган исполнительной власти субъекта РФ (в Москве — Депар­тамент городского имущества города Москвы), орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке (в Москве это Управление Росреестра по Москве), орган кадастрового учета (ФГБУ «ФКП Росреестра»), Национальный совет по оценочной ­деятельности.

Решение комиссии теперь можно оспорить только в двух случаях

До принятия постановления Президиума ВАС РФ № 13839/13 от 11.02.2014 по делу № А33-11257/2011 (далее — постановление № 13839/13) судебная практика по вопросам оспаривания решений комиссии по рассмот­рению споров о результатах определения кадастровой стоимости была весьма скупой. Редким исключением были дела, в которых суд удовлетворил исковые требования о признании незаконным решения комиссии и определил обязать комиссию принять решение об определении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости (решения Арбитражного суда города Москвы от 24.10.2013 по делу № А40-62574/2013, от 24.10.2013 по делу № А40-62579/2013). Правда, в апелляции устояло лишь одно из этих дел, и то частично (постановления Девятого арбит­ражного апелляционного суда от 17.10.2014 и от 22.10.2014).

Рассмотрение других аналогичных дел, как правило, суды приостанавливали до обнародования мотивировочной части постановления № 13839/13. Однако даже опубликование этого постановления в полном объеме в июле 2014 г. не помогло судам выработать консолидированную позицию по данному вопросу. В связи с реформой судебной системы, в рамках которой был упразднен ВАС РФ, суды теперь не могут с уверенностью использовать правовые позиции, наработанные ВАС РФ. В связи с этим можно сказать, что практика по данным вопросам только начала формироваться.

Согласно ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности определен новый порядок оспаривания решений комиссии в суде. В отличие от ранее действовавшего порядка теперь оспаривание кадастровой стоимости в суде возможно только в двух случаях: если комиссия отклонила заявление о пересмот­ре кадастровой стоимости или не рассмотрела его в установленный срок.

К тому же теперь при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в суде решение комиссии не является предметом рассмотрения. При оспаривании в судебном порядке предметом исковых требований будет установление кадастровой стоимости объекта, равной его рыночной стоимости. Однако для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Они смогут обращаться в суд напрямую, без предварительного оспаривания кадастровой стоимости в комиссии (ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Судебная практика признала права арендаторов на пересмотр кадастровой стоимости

Согласно ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости по обоим основаниям (недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, и в связи с установлением в отношении объекта рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена кадастровая стоимость) в комиссию могут обратиться юридические и физические лица, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, а также органы государственной власти и местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, расположенных на территории субъекта РФ или муниципального образования.

Аналогичная норма была предусмотрена в ст. 24.19 Закона об оценочной деятельности в прежней редакции. Такая формулировка вызывает вопрос о том, вправе ли арендатор обращаться в суд с требованием об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости. Неясно, подпадают ли под это определение права арендаторов.

Неопределенность закона в этой части вызвала поток неоднозначной судебной практики по данному вопросу. Суды ссылались на ст. 6 Закона об оценочной деятельности, где указано, что РФ, субъекты РФ или муниципальные образования, физические и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов на основаниях и условиях, преду­смотренных настоя­щим Федеральным законом. По мнению судов, из указанных положений следует, что оценка может быть проведена в отношении именно «принадлежащих» указанным лицам объектов оценки (постановление ФАС Московского округа от 25.10.2010 по делу № А40-151710/09-6-1027). Таким образом, суды не признавали права арендатора на обращение в суд для оспаривания кадастровой стоимости.

Однако суды не учитывали, что по смыслу ст. 66 Земельного кодекса РФ кадастровая стоимость земельного участка должна соответствовать его рыночной стоимости. Оспорить результаты определения кадастровой стоимости позволяла норма ч. 1 ст. 24.19 Закона об оценочной деятельности в прежней редакции; сейчас же аналогичное положение преду­смотрено в ч. 1 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности в действующей редакции. Несоответствие внесенной в ГКН кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимос­ти нарушает права, в том числе арендатора земельного участка как плательщика арендной платы, размер которой исчисляется в зависимости от его кадастровой стоимости.

Поскольку результатом деятельности по определению кадастровой стоимости является внесение в Государственный земельный кадастр сведений о кадастровой стоимости земельных участков, то оспаривание результата определения кадастровой стоимости земельного участка должно происходить посредством иска, направленного на установление судом иного результата определения кадастровой стоимос­ти земельного участка (в размере, равном действительной рыночной стоимости). Сторонами такого иска являются лица, чьи имущественные права и обязанности непосредственно зависят от установления той или иной кадастровой стоимос­ти спорного земельного участка, в том числе плательщик арендной платы, ставка которой определена в процентах от его кадастровой стоимости. Эта позиция подтверждается судебной практикой (постановления Арбитражного суда Московского округа от 27.08.2014 по делу № А40-74697/13, от 08.09.2014 по делу № А40-80512/13, от 20.08.2014 по делу № А40-133448/13, от 25.07.2014 по делу А40-100745/13, от 31.07.2014 по делу № А40-105825/13, определения Девятого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2014 по делу № А40-114367/13, от 14.05.2014 по делу А40-84031/13, от 18.04.2014 по делу № А40-93281/13).

Тем самым к лицам, чьи права затрагиваются или могут быть затронуты решениями таких комиссий и судебными актами, помимо собственников земельных участков и органов местного самоуправления, можно также отнести арендаторов земельных участков, правообладателей, владеющих земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения, а также лиц, которые хотя и не имеют оформленных прав на земельный участок, но в собственнос­ти которых находятся объекты недвижимости, расположенные на таком участке (постановление Президиума ВАС РФ от 11.02.2014 № 13839/2014 по делу № А33-11257/2011).

С учетом этой позиции суды начали пересматривать решения по некоторым делам, по которым ранее отказывали в удовлетворении требований по причине их заявления арендаторами. В частности, первым таким решением стало постановление ФАС Московского округа от 23.07.2014 по делу № А40-100745/13. Интересы арендатора земельного участка в рамках данного судебного спора представляют автор и его коллеги.

Таким образом, несмотря на неточность формулировок закона, в соответствии как с новой, так и с прежней редакцией Закона об оценочной деятельнос­ти арендатор имеет такие же права на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка, как и собственник земельного участка.

Общество с ограниченной ответственностью арендовало у города Москвы земельный участок. Арендная плата за землю устанавливалась в процентах от кадастровой стоимости объекта.

Постановлением Правительства Москвы были утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель, и в том числе стоимости арендуемого обществом земельного участка. Компания посчитала, что размер кадастровой стоимости завышен, и привлекла независимого оценщика для установления кадастровой стоимости. В отчете по результатам оценки рыночная стоимость земли была установлена в десятки раз ниже той, что значилась в постановлении Правительства Москвы. В связи с этим арендатор обратился в суд с иском к территориальному органу Росреестра, Федеральной кадастровой палате и Правительству Москвы об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной ­стоимости.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска, посчитав, что правом на оспаривание кадастровой стоимости обладает только собственник объекта недвижимости. А поскольку истец владеет и пользуется землей лишь на праве аренды, обращаться в суд с подобными требованиями он не вправе. Апелляционная инстанция изменила мотивировочную часть решения, исключив выводы о том, что кадастровую стоимость арендатор оспорить не мог. Но иск все равно не удовлетворили, так как на этот момент уже были утверждены результаты кадастровой оценки на очередной год.

ФАС Московского округа согласился с итоговым вердиктом судей по делу, но не согласился с доводами суда апелляционной инстанции, оставив в этой части в силе решение первой инстанции.

Судьи пояснили, что плата по договору аренды государственной собственности относится к категории регулируемых цен. В данном случае ее размер зависел от кадастровой стоимости земельного участка. И порядок расчета арендной платы, и кадастровая стоимость утверждаются нормативными актами органов влас­ти города Москвы. Заключив до­говор, ООО согласилось с ценой договора, в том числе с порядком ее определения. Потому, оспаривая кадастровую стоимость земли, арендатор фактически оспаривает размер арендной платы. В то время как изменение условий договора в одностороннем порядке недопустимо.

Судебный порядок оспаривания кадастровой стоимости

Помимо «административного» (В Комиссии Росреестра по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости) существует возможность пересмотра установленной кадастровой стоимости через суд.

Процедура рассмотрения исковых заявлений об оспаривании кадастровой стоимости в суде регламентирована главой 25 Кодекса административного судопроизводства (КАС) РФ.

Для оспаривания кадастровой стоимости недвижимости через суд необходимо составить исковое заявление или обратиться в юридическую компанию для составления такого заявления. В ст. 246 КАС РФ определен печень тех документов, которые необходимы для подачи искового заявления в суд. Стоит обратить внимание, что КАС РФ предъявляет специальное требование к лицу, которое может быть представителем по делу: наличие высшего юридического образования.

Важно уточнить, что граждане (физические лица) могут обратиться с исковым заявлением в суд с целью оспаривания кадастровой стоимости, минуя комиссию при Росреестре, в то время как для юридических лиц до августа 2017 г. был предусмотрен обязательный досудебный порядок оспаривания кадастровой стоимости. Но после вступления в силу с 10 августа 2017 года поправок в ч. 1 ст. 22 Закона № 237-ФЗ предварительное обращение в Комиссию больше не является обязательным и юридические лица также могут сразу обращаться в суд.

В зависимости от того, предшествовало ли подаче иска досудебное обращение в Комиссию по рассмотрению споров о кадастровой стоимости при Росреестре, в суд может быть подано:

1. Административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

2. Административное исковое заявление об оспаривании решения, действия (бездействия) Комиссии Росреестра по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Непосредственно само исковое заявление может содержать следующие требования:

об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;

об изменении кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки, использованных при определении его кадастровой стоимости, в том числе об исправлении технической и (или) реестровой ошибки.

По делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной административными ответчиками являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости и Росреестр.

Административное исковое заявление должно отвечать требованиям ст. 125, ч. 1, 2 ст. 220, ч. 1 ст. 246 КАС РФ и содержать следующие сведения:

1. Наименование суда, в который вы направляете иск.

2. Ф.И.О., место жительства или место пребывания заявителя, дату и место рождения; наименование или Ф.И.О. представителя, его почтовый адрес, сведения о высшем юридическом образовании — если иск подает представитель; номера телефонов, факсов, адреса электронной почты.

3. Наименование административного ответчика и его местонахождение, а также номера его телефонов, факсов и адрес электронной почты (если известны).

К административному исковому заявлению необходимо приложить следующие документы:

уведомления о вручении другим лицам, участвующим в деле, копий административного искового заявления и приложенных к нему документов, которые у них отсутствуют, или копии заявления и документов по числу административных ответчиков и заинтересованных лиц;

выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащую сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;

копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости;

документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, — если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений;

отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, — если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;

решение комиссии (при наличии);

документ, подтверждающий уплату госпошлины (ее размер составляет 300 рублей);

документы, удостоверяющие статус и полномочия адвоката, если представитель имеет статус адвоката; документы о высшем юридическом образовании, а также удостоверяющие полномочия — для представителя, не являющегося адвокатом;

иные документы, подтверждающие требования.

С административным исковым заявлением по оспариванию кадастровой стоимости и документами надо обращаться в суд общей юрисдикции на уровне субъекта РФ, в качестве которого выступает верховный суд республики, краевой и областной суд, суд города федерального значения, суд автономной области и автономного округа, по месту нахождения заказчика работ либо государственного органа, определившего кадастровую стоимость (см. п. 15 ст. 20 КАС РФ и п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).

Подать административное исковое заявление об оспаривании кадастровой стоимости можно в следующие сроки:

в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости — в течение пяти лет с даты внесения в ЕГРН оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.

в случае оспаривания решения, действий (бездействия) комиссии — в течение трех месяцев со дня, когда заявителю стало известно о таком решении.

С 01.01.2017 административное исковое заявление и прилагаемые к нему документы можно представить в суд в электронной форме при наличии технической возможности для этого в суде.

Дело об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рассматривается в течение двух месяцев со дня поступления административного искового заявления в суд. Срок рассмотрения может быть продлен максимум на один месяц. Дело об оспаривании решения, действий (бездействия) комиссии должно быть рассмотрено в течение одного месяца.

При рассмотрении дела о пересмотре кадастровой стоимости заявитель должен доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Если кадастровая стоимость объекта недвижимости была изменена по решению суда, то для исчисления налога на имущество сведения о новой кадастровой стоимости применяются, по общему правилу, с 1 января года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в ЕГРН кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Как правило, для вынесения решения по оспариваемой кадастровой стоимости судом назначается специальная (судебная) оценочная экспертиза. Цель судебной экспертизы — независимое (и для истца, и для ответчика) определение рыночной стоимости объекта недвижимости. Именно по факту рассмотрения результатов оценки данной экспертизы и выносится судебное решение.

Рассмотрение дел об оспаривании кадастровой стоимости заканчивается, чаще всего, положительным решением суда, за исключением немногих случаев, когда, например, выявляются серьезные ошибки в представленных суду документах (некорректная дата, по состоянию на которую составлен отчет, и проч.).

Например, в 2017 г. в судах было инициировано 15 817 споров о величине, внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости в отношении 28 311 объектов недвижимости. В результате рассмотрения таких споров требования истцов были удовлетворены в отношении 8 164 исков, т.е. более чем в половине случаев.