Оглавление:
Условия и порядок оформления квартиры в новостройке в собственность
Многие считают, что являются собственниками квартиры в новостройке, когда имеют на руках ключи и проживают в ней. Но это не так. Запомните — только после регистрации права собственности на квартиру можно считаться ее полноправным владельцем — ст. 219 ГК РФ. В этой статье я перечислила условия и поэтапный порядок оформления квартиры в новостройке в собственность.
Условия оформления
Зарегистрировать в собственность квартиру в новостройке можно при условии, если Застройщик:
- Составил протокол на распределение жилой и коммерческой недвижимости.
- Получил Технический паспорт на дом в органах БТИ (Бюро Технической инвентаризации).
- Подписал Передаточный акт полученный в Государственной архитектурно-строительной организации.
- Получил Разрешение ввода дома в эксплуатацию выданное местной Администрацией.
- Поставил дом на кадастровый учет в Росреестре.
- Присвоил дому новый почтовый адрес.
Проверить наличие полного пакета документов Вы можете в офисе компании Застройщика. Адрес компании есть в договоре на приобретение квартиры. Это может быть договор долевого участия, договор инвестирования/соинвестирования и т.п.
Если оформление дома затянулось более чем на 2 года, Вы можете обратиться в суд. Чаще всего сам Застройщик предлагает покупателям это сделать, предупреждая, что через судебное разбирательство, оформление пройдет быстрее.
Инструкция оформления
Я разделила инструкцию в 2 основных этапа: подготовка документов и само оформление регистрации права на квартиру в регистрирующем органе.
-
Подготовка необходимых документов:
-
Акт приема-передачи квартиры (передаточный акт).
Для получения передаточного акта необходимо обратиться в строительную компанию и сообщить о намерении его получить. Далее в назначенное время с представителем строительной компании осматриваете приобретаемую Вами квартиру. Если Вас всё устраивает, подписываете Акт приема-передачи с застройщиком и получаете ключи от квартиры.
Разрешение органов опеки и попечительства, если одним из владельцев квартиры будет несовершеннолетний.
Для этого необходимо родителям обратиться в Орган опеки и попечительства, написать заявление, в котором указываете причину обращения. К заявлению приложить: свои паспорта; свидетельство о рождении ребенка; передаточный акт с Застройщиком и договор долевого участия (или иной договор). Срок готовности письменного согласия Органов опеки около 14 дней.
Закладная и кредитный договор, если Вы приобретали квартиру в ипотеку (или иной кредит).
Если у Вас её нет на руках, то для ее получения необходимо обратиться в банк. Чаще всего работник Банка присутствует на регистрации в Рег.палате, где сам предъявляет специалисту закладную. Но некоторые Банки не присутствуют на регистрации права, и Вам нужно будет самому представить закладную.
Если у вас будут возникать вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом. Задайте свой вопрос в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или в комментариях. Также можете позвонить по номерам (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-06 — Москва и обл.; 8 (812) 425-64-92 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-29-86 — все регионы РФ.
- Обратиться в Регистрационную Палату, где будущие собственники квартиры должны предъявить следующие документы:
- Паспорт каждого собственника квартиры и свидетельства о рождении (до 14 лет) + копии всех страниц.
- Если действует доверенное лицо, то оригинал и копия нотариальной доверенности и его паспорт (также копия).
- Договор с Застройщиком со всеми дополнительными соглашениями, если таковые имеются. Например: договор долевого участия, договор инвестирования, договор соинвестирования или другой договор. Лучше сделать копию в 2-х экземплярах договора и соглашений.
- Акт приема-передачи квартиры заключенный с Застройщиком. Также приложите копию в двух экземплярах.
- Кадастровый паспорт и экспликация квартиры, и их копии.
- Кредитный договор и закладная, если недвижимость куплена по ипотечной программе.
- Разрешение органов опеки и попечительства (если один из собственников будет несовершеннолетний).
Также на процессе регистрации права обязан присутствовать представитель строительной компании. Для этого необходимо обратиться в строительную компанию и обговорить день проведения регистрации.
Максимальный срок регистрации права 30 дней, но не всегда регистрирующий орган укладывается в установленный срок. Это зависит от количества собственников приобретаемого жилья, ипотеки, обременения. Можно позвонить в Регистрационную Палату и уточнить день регистрации.
Если нет времени заниматься оформлением или не хватает знаний, можете передать это профессионалам — обратитесь к нашему юрист-консультанту справа внизу экрана за подробностями.
Также как подарить свою квартиру и оформить дарственную на нее подробно расписано по ссылке.
Если у вас будут возникать вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом. Задайте свой вопрос в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или в комментариях. Также можете позвонить по номерам (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-06 — Москва и обл.; 8 (812) 425-64-92 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-29-86 — все регионы РФ.
Если у Вас есть вопросы, бесплатно проконсультируйтесь у юриста ↓.
Задайте свой вопрос в форму ниже или в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана. Или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-06 — Москва и обл.; 8 (812) 425-64-92 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-29-86 — все регионы РФ.
Как оформить право собственности на квартиру в новостройке?
После покупки квартиры в новостройке, жилье нужно оформить в собственность. Необходимо, чтобы сведения об объекте были внесены в государственный реестр, где хранятся записи о квартирах и их владельцах. Покупатель должен собрать пакет документов, чтобы получить бумагу, подтверждающую право собственности.
Мэрия и застройщик примерно в течение полугода после сдачи объекта будут оформлять документы по новостройке. В это время покупатель может заселяться и обустраивать жилье. Квартира пока еще не оформлена в собственность.
Далее мэрия присваивает объекту почтовый адрес. Эта процедура может затянуться на срок до двух месяцев. Застройщик должен подготовить кадастровый и технический паспорта и поставить дом на учет в кадастровый реестр. На это требуется в среднем три-четыре месяца. Если строительная компания оформляет техпаспорта на несколько новостроек, процесс может затянуться на больший срок. Без техпаспорта нельзя сделать перепланировку.
Какие документы необходимы?
Если договор долевого участия оформлен на одного человека, на него же нужно оформлять право собственности. Это упростит сбор документов. Если долевой договор оформлен на нескольких лиц, каждый должен будет собрать пакет документов.
Сначала необходимо оплатить госпошлину (около 2 тысяч рублей). Квитанцию можно скачать на сайте Росреестра. Можно распечатать квитанцию и совершить платеж в кассе банка, а можно внести платеж через интернет-банк. Если жилье оформляется на нескольких граждан, размер госпошлины не меняется. Рекомендуется сделать копию платежки из интернет-банка или копию квитанции. Она потребуется для регистрации.
Если квартира была куплена в ипотеку, нужно собрать еще три документа. Необходим кредитный договор, закладная и отчет об оценке. Оценщика обычно рекомендуют в банке. Отчет об оценке нужно отнести в банк, чтобы получить закладную.
Сдаем документы
Когда документы собраны, нужно взять в МФЦ или кадастровой палате форму заявления на право собственности и заполнить ее. После этого можно сдавать документы. Бумаги можно лично принести в МФЦ или кадастровую палату, можно отправить их почтой, распечатать сканы документов и отправить их через сайт Росреестра, а можно вызвать кадастрового курьера.
Самый экономичный вариант — сдать документы лично. Для этого нужно заранее через сайт Росреестра записаться на прием или взять талон в отделении электронной очереди. В отделении примут пакет документов, выдадут расписку с номером заявки и сообщат, где забрать готовые документы. Отследить, готовы ли бумаги, можно по номеру.
У Росреестра есть собственная курьерская служба. Стоимость услуги в разных регионах разная и составляет от 1,5 тыс. до 2 тыс. рублей. Курьер приезжает на дом, выдает расписку с номером заявки, сообщает, когда можно забрать документы.
Отправлять документы по почте целесообразно, если квартира куплена в другом городе. Нужно распечатать и заполнить заявление на право собственности и заверить подпись у нотариуса.
В почтовом отделении нужно взять конверт, а также бланк для описи. В бланке необходимо перечислить все отправляемые документы. Отправлять документы нужно на адрес кадастровой палаты или МФЦ ценным письмом.
Чтобы отправить документы через сайт Росреестра в электронном виде, необходимо, чтобы на компьютере была установлена шифровальная программа с ключом «Крипто-про» или «Капиком». Получить ключ (флешку с электронной подписью) можно в аккредитованных удостоверяющих центрах. В кадастровой палате документы готовят за 10 рабочих дней, в МФЦ — за 14 дней.
Покупка квартиры по договору долевого участия. Подробная инструкция по покупке квартиры, составлению договора и особенности.
Строительство многоквартирных домов на средства будущих владельцев является частой практикой. Несмотря на такую распространенность, гражданам известны не все особенности процедуры приобретения жилья таким способом. Поэтому мы подготовили для вас статью, в которой подробно рассказано, как оформить долевое участие, какие плюсы и минусы у подобного способа покупки квартиры и на что обращать внимание при выборе застройщика.
ДДУ (договор долевого участия) – вариант приобретения квартиры в новостройке, построенной на средства будущих покупателей.
- «По договору участия в долевом строительстве (далее также — договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (п. 1 ст. 4 Федерального закона «Об участии…» от 30.12.2004 №214-ФЗ,алее №214-ФЗ)».
Данный вид сделки имеет свои особенности. В первую очередь, это необходимость регистрации ДДУ. Только после внесения договора в Росреестр, он будет признан действительным.
Другая особенность способа покупки жилья заключается в сроке получения права собственности на квартиру. Покупатель получает ее только после того, как дом будет сдан в эксплуатацию и будет подписан акт передачи. Поэтому стоит учитывать тот факт, что квартира перейдет в собственность не сразу и всегда есть риск срыва сроков строительства или полное его остановка. Поэтому очень важно выбирать застройщика особенно тщательно.
○ Сравнение ДДУ и договора купли-продажи.
Соглашение о долевом участии не является договором купли-продажи. Несмотря на то, что в каждом случае предметом соглашения является недвижимость, приобретаемая на возмездной основе, между двумя сделками есть существенные различия. Сравнение приводится в представленной ниже таблице.
Испытано на себе: Как я покупала квартиру в новостройке
Когда в моей семье встал вопрос о покупке собственного жилья – ничего, кроме новостройки не рассматривалось. Преимущества первичного рынка налицо: цены на квадратные метры дешевле, интересная планировка в квартире. Да и что там говорить — все новенькое, чистенькое.
Заключаем ДДУ – что дальше?
Для того, чтобы приобрести заветные «квадраты» — вам необходимо обратиться либо к застройщику напрямую, либо к риелторам. Как правило, агентства недвижимости заключают со строительными компаниями эксклюзивные договоры на продажу квартир в том или ином жилищном комплексе и успешно ими занимаются.
В общем, выясняете адрес офиса продаж и вперед с песней. Там вам предложат заключить Договор долевого участия (ДДУ). Это документ, в котором прописывается описание дома, срок его сдачи и введение в эксплуатацию, цена на квартиру, сроки и порядок оплаты, способы, которыми застройщик обеспечит исполнение своих обязательств по договору (страхование или поручительство банка), реквизиты строительной компании.
Важно понимать, что если хотя бы один из этих пунктов будет отсутствовать – в случае каких-либо проблем — ДДУ будет считаться недействительным.
Документы, которые необходимо с собой брать на сделку – это паспорт. Если у вас есть жена или муж – от нотариуса понадобится их официальное разрешение о том, что вторая половинка не против покупки. И деньги, разумеется. Порядок оплаты, как правило, везде разный. Можно заплатить всю сумму сразу, можно по частям.
Вот, собственно, и все. Договор долевого участия заключен – идем домой ждать окончания строительства.
Стройку задерживают – в суд подавать не обязательно
Наш дом вовремя не сдали. Дело в том, что мы как раз попали в кризисный год, и срок сдачи затянули почти на 12 месяцев. Подавать в суд, чтобы застройщик заплатил неустойку по договору? Можно, да. Но, во-первых, заплатите вы адвокату за сопровождение сделки тысяч 30-40. Во-вторых, подождете месяцев 6 до окончания процесса. А потом жди, когда судебные приставы выбьют деньги из строительной компании. А если те подстрахуются и на их счетах денег не окажется? Тогда вообще все затянется на неопределенный срок.
Мы пошли по другому пути. Более реальному. Застройщик предложил нам заключить дополнительное соглашение о том, что если квадратных метров в квартире окажется больше (а такое часто бывает — мы об этом писали целый материал) – доплачивать нам ни за что не надо будет. Взамен этого мы не будем требовать с них штрафные санкции.
Для того, чтобы убедиться в выгодности предложения – муж поехал на стройку и вместе с представителем застройщика измерил еще раз всю нашу квартиру. Действительно, оказалось, что на деле жилье на целых шесть квадратных метров больше, чем прописывалось в договоре. В таких ситуациях дольщик всегда доплачивает. Нам же их просто подарили.
На этом подарки не закончились. С застройщиком мы заключили еще одно соглашение, в котором прописывалось, что те бесплатно предоставят нам черновые отделочные материалы на трехкомнатную квартиру (жилье в доме сдавалось без отделки). В итоге, общая сумма, которую мы сэкономили на двух соглашениях – около двух миллионов рублей. В суде мы выиграли бы меньше. Возможно даже, раза в два. И не факт, что быстро бы получили выплаты.
На приеме квартиры ушами не хлопайте
К счастью, кризис не погубил нашу строительную компанию и дом все же сдали. Нам позвонили и пригласили на выдачу ключей. К этой процедуре тоже надо отнестись со всей серьезностью. Обязательно проверьте жилье на брак: исправность розеток, ровность стен. В общем, все детали, которые могут быть в плохом состоянии.
Далее заключается Акт приема-передачи квартиры. В нем как раз прописываются все неприятные моменты, которые обнаружил дольщик. И застройщик обязан будет в короткий срок все устранить. Если же документ вы уже подписали, а дефекты обнаружили только потом – все, устранять будете только за свой счет.
Коммуналку платит застройщик
Интересный момент с коммунальными платежами. У новостроек есть два основных этапа – ввод дома в эксплуатацию (подключение ко всем коммунальным услугам) и постановка на кадастровый учет. После первой процедуры собственники уже могут делать ремонт и въезжать. А после второй — оформлять право собственности и прописываться в своих квадратных метрах.
Как правило, кадастровый номер дом получает не сразу. У кого-то все это растягивается на год и два. У нас – на восемь месяцев. Все это время (до постановки на кадастр) – застройщик сам оплачивает коммунальные услуги. Ваше дело лишь – содержание дома. Как правило, сумма там не большая. Раза в три ниже общей суммы за коммуналку.
Когда же дом на учет поставили – праздник закончится. От управляющей компании к вам придет сантхеник и проведет опломбировку счетчиков. С этого момента все показания необходимо будет передавать коммунальщикам и готовиться к лучшему.
Опять же, платежки с грозными суммами придут не сразу. Наш дом поставили на учет в августе месяце, а счетчики на воду пришли опломбировать только в октябре. Соответственно, полноценные счета придут в ноябре. В управляющей компании объяснили это тем, что пока идет оформление документов с коммунальщиками. А процесс этот не быстрый. Свет и вовсе пообещали опломбировать к нового у году. За что мы им безмерно благодарны.
Свидетельство о собственности никто не даст
Отдельно хотелось бы напомнить о Свидетельстве о собственности. В бумажном виде их больше не существует. Этот документ теперь заменили выпиской из ЕГРП (единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним). Так что не пугайтесь, и не удивляйтесь. Все законно, вас никто не обманывает.
Для того, чтобы прописаться в новостройке – идите в МФЦ (Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг). Необходимые документы: паспорт, копия выписки (вместо Свидетельства о собственности) и присутствие собственника жилья. Процедура, как правило, занимает 10-15 минут.
Реально ли самим отремонтировать подъезд
При большом желании вы с соседями можете взять судьбу многоэтажки в свои руки
Ремонт в квартире: как отделать жилье с минимумом потерь нервов и средств
Корреспондент «Комсомолки» решил обновить свое жилище, сделав ремонт в квартире и усвоил несколько важных уроков
Не убирают мусор в многоэтажке: кто виноват и что делать
Где граница ответственности управляющей компании, которая обслуживает дом и не убирает мусор в многоэтажке? И что делать, если сами жильцы постоянно мусорят?
Как правильно сдавать жилье в аренду
Рассказываем, как правильно сдавать жилье в аренду и уберечься от подводных камней, которые подстерегают хозяев и арендаторов жилья
Как правильно арендовать квартиру: Простые способы не пролететь с жильем
Эксперты назвали шесть вещей, которые обязательно надо учитывать при съеме жилья, и рассказали, как правильно арендовать квартиру
Большинство россиян довольны своим жильем
По данным ВЦИОМ квартирный вопрос давно утратил остроту
На какие работы нужно решение общего собрания собственников жилья многоэтажки
Недвижимость в Крыму: Эксперты рассказали, как изменятся цены на аренду квартир после открытия Крымского моста
Жилье в Симферополе и Севастополе может подорожать на 10-20 процентов
Сэкономить на ремонте: Ищем бонусы и знакомимся с соседями
Несколько проверенных хитростей от «Комсомолки»
«Соседи оттяпали кусок нашей земли. Что делать?»: решаем дачные споры
В преддверии летнего сезона мы разобрали наиболее характерные дачные споры с адвокатом Светланой Жмурко
«Лишнее» жилье: продавать или сдавать?
Когда выгоднее избавиться от недвижимости, а когда — пустить туда квартирантов
Где выгоднее снять жилье на майские праздники – в Подмосковье или в Санкт-Петербурге
Рубль упал в цене – остаемся на каникулы в России
Составлен рейтинг самых дешевых квартир в России
Мы спросили экспертов, с какими подвохами можно столкнуться при покупке недорогого жилья
Верховный суд встал на защиту собственника, у которого хотели отобрать землю и дом
История Николая Козлова из Ленинградской области может стать прецедентом для других людей, попавших в подобную ситуацию
Как разместить кухню в однокомнатной студии
Дизайнеры дают полезные советы
Как восполнить нехватку солнца в доме: неожиданные дизайнерские решения
С помощью декора можно победить тоску и мрак
Возрастная категория сайта 18+
Оформление квартиры в новостройке в собственность — порядок действий
С 1 января 2017 г. вступил в силу Федеральный закон от 13.07.2015 (с изменениями от 3 июля 2016 г.) N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Как это повлияло на процедуру оформления в собственность квартиры в новостройке?
Суть нововведений в оформлении квартиры в новостройке
Новый закон существенно упрощают порядок регистрации недвижимости, в том числе в новостройке. Сроки государственной регистрации сокращаются, кроме того, зарегистрировать право собственности можно в любом регионе независимо от места нахождения объекта недвижимости. Еще одно нововведение – доносить квитанцию об оплате госпошлины можно в течении пяти дней после сдачи документов.
Конечно, сама процедура регистрации начнется только после того, как вы подтвердите уплату пошлины, но отказывать в приеме документов без пошлины теперь не имеют права. В общем, многие изменения очень позитивные.
Но есть один настораживающий момент: отменяется такой документ, как Свидетельство о государственной регистрации права собственности. Теперь вся информация о недвижимости и ее владельцах будет содержаться только в Едином государственном реестре недвижимости.
Собственно говоря, те, кто оформляет квартиру в новостройке, начиная с 2017 г., никакого подтверждающего документа не получат, что не очень удобно для тех, кто привык верить именно «бумажкам». Так же некоторые юристы видят «слабое место» нововведений в том, что теперь переоформлять квартиру можно в любом регионе. То есть, если вашу квартиру преступным образом переоформят на себя, вы об этом даже не узнаете.
Вот как комментирует эту ситуацию Мария Баст, председателя Ассоциации Адвокатов России за Права Человека, адвокат: «Единственным подтверждением права собственности является теперь отражение этого права в электронном реестре прав на недвижимое имущество. Свидетельство о праве собственности в настоящее время утратило свою юридическую силу, на руки при оформлении права собственности свидетельство теперь не выдается. Единственное подтверждение – выписка из единого государственного реестра, действующая на момент выдачи. Выписка подтверждает только то, что на момент ее получения человек является собственником. Соответственно, никто не гарантирует, что через короткое время в реестр не будут внесены изменения, лишающие собственника его права.
Дело в том, что на процедуру оформления права собственности новые изменения никак не повлияли, так как основанием для внесения изменений в реестр является, например, договор или решение суда – любой правоустанавливающий документ. Проблема в том, что внесение в реестр не предоставляет вам документа, подтверждающего, что человек собственник наравне с его регистрацией.
Если раньше был реестр и подтверждение в виде свидетельства, то теперь остался только реестр, а выписка – это лишь справка на текущий момент. Передача по договору, как и раньше, так и сейчас, означала лишь основание на подачу в Росреестр заявления о регистрации права собственности, и Росреестр принимал решение, вносить ли изменения на основании представленных документов.
В нашем законодательстве момент перехода права собственности – это регистрация этого права в Росреестре, а не договор или иной правоустанавливающий документ.
Одной из мер, которая позволит защитить вас от дальнейших преступных действий с вашей квартирой, является следующее. В момент оформления новостройке в Росреесте, оставьте личное заявления, с просьбой не проводить регистрирующие сделки с вашей недвижимостью без вашего присутствия и не производить их в других регионах. Пока сложно сказать, как отнесутся регистрирующие органы к данном заявлениям и какая практика сложится но это – вполне разумные меры подстраховки при оформлении новостройки в собственность».
Оформление новостройки в собственность – почему так долго?
Очень часто бывает так, что застройщик возводит дом с опережением графика. И даже ключи все дольщики получают раньше ожидаемого. А документов о собственности (по новому закону – просто регистрации в Росреестре) приходится ждать годы.
Все дело в том, что перед тем, как дольщики оформят новостройку в собственность, застройщик должен проделать множество процедур. Некоторые из них затягиваются. Для владельца новостройки затянувшееся ожидание неудобно по многим параметрам. Пока вы не являетесь зарегистрированным собственником, вы не можете зарегистрироваться по месту жительства в своей квартире, не можете воспользоваться льготами, положенными собственникам первого жилья. В том числе, и на оплату коммунальных услуг. Особенно это неудобно для тех покупателей новостроек, которые не имеют постоянной регистрации в московском регионе.
И еще: в промежуток между сдачей-приемкой дома и регистрации права собственности на квартиру вы вообще не сможете ничего сделать со своей новостройкой (в плане купли-продажи).
Что должен сделать застройщик, чтобы вы могли зарегистрировать новостройку?
Прежде всего, получить разрешение на введение дома в эксплуатацию (с этого все начинается, без него вам не имеют права выдавать ключи). Составить протокол о распределении жилой и коммерческой площади. Данная процедура актуальная для очень многих современных жилых комплексах, первые этажи которых отведены под инфраструктурных арендаторов. Получить в БТИ паспорт на вновь возведенный дом и поставить его на кадастровый учет. Присвоить дому почтовый адрес.
Очень часто застройщики включают в договор пункт о том, что дольщик покрывает «расходы, связанные с государственным кадастровым учетом квартиры, в том числе расходы по изготовлению (выдаче) документов государственного кадастрового учета, расходы по технической инвентаризации Квартиры, расходы по оформлению кадастрового паспорта на Квартиру, расходы на оформление любых документов, которые необходимы для государственной регистрации права собственности Участника на Квартиру».
Так что приготовьтесь платить еще до начала процесса регистрации новостройки.
Вот когда застройщик выполнит все необходимые процедуры, дойдет очередь и до оформления вашей квартиры в новостройке в собственность.
Сколько стоит оформление новостройки в собственность?
Многие застройщики занимаются оформлением новостроек в собственность централизованно и чаще всего – за плату (иногда бывают маркетинговые акции, в рамках которых обещают бесплатное оформление квартиры в собственность). Разброс цен довольно велик – от 10 тыс. рублей (самая разумная и «реальная» цифра) до 50 тыс. рублей и выше.
Некоторые эксперты считают, что если оплату за оформление новостройки в собственность берут в момент подписания договора долевого участия – то это навязанная и не совсем законная услуга (т.к. квартиры де-факто нет, существует риск, что ее и не будет, если застройщик не выполнит своих обязательств по договору долевого участия в строительстве).
В любом случае не забывайте, что ваше право, как покупателя, внимательно подсчитать все сопутствующие расходы, и решить, выгодно ли покупать именно эту квартиру.
Может так оказаться, что в момент заключения договора возможность переложить на застройщика хлопоты по оформлению новостройки в собственность казалась привлекательной. Но потом финансовое положение изменилось и появилось желание сэкономить средства. Обидно, если договор не будет позволять делать это
Итак, какие документы понадобятся для регистрации квартиры в новостройке? Прежде всего, паспорта всех участников долевого строительства. Акт приема-передачи квартиры. Далее, в зависимости от того, по какой схеме вы покупали квартиру в новостройке — собственно договор участия в долевом строительстве со штампом государственной регистрации или договор переуступки прав требования, тоже со штампом государственной регистрации.
Разрешения органов опеки и попечительства, если один из владельцев будет несовершеннолетним (а такое происходит, например, если квартира приобретается с участием материнского капитала). Кадастровый паспорт с экспликацией (планом) квартиры (застройщик организует централизованный обмер квартир БТИ).
Если квартира приобреталась с использованием банковского кредита и вместе с оформлением собственности на нее будет оформлен залог, то нужно принести еще и кредитный договор. Все документы предоставляются в оригинальном виде с ксерокопиями.
Заявление о государственной регистрации права собственности сейчас заполняется в электронном виде. Размер государственной пошлины в 2017 году составляет 2000 рублей.
Подать документы на государственную регистрацию квартиры в новостройке можно и по доверенности.
Тонкий момент: что происходит, если дольщик умирает, не успев оформит новостройку в собственность. Как поясняет Марина Комогорова, заместитель руководителя департамента новостроек «НДВ-Недвижимость», случаи, когда дольщик умирает, не успев получить ключи от квартиры, не исключены на практике.
Разумеется, квартира «не уходит» застройщику. Начинается процедура вступления в наследство, и в течение полугода наследники должны объявить об их правах на причитающееся им имущество, включая требования на квартиру в приобретенной новостройке. Нотариус, которому предоставляется ДДУ, помогает оформить необходимые документы: а именно свидетельство о праве на наследство. Его нужно предоставить на этапе приемки квартиры, помимо паспорта и договора ДДУ.
Важно: по новым правилам с 1 января 2017 года регистрация прав будет занимать семь рабочих дней (девять – при подаче документов через МФЦ), постановка на кадастровый учет – пять рабочих дней (семь – при подаче документов через МФЦ). А при одновременной регистрации прав и постановке на кадастровый учет – 10 рабочих дней (12 рабочих дней – через МФЦ) (п. 1-5 ч. 1 ст. 16 закона о регистрации недвижимости). Если же права регистрируются на основании нотариально удостоверенной сделки, свидетельства о праве на наследство или свидетельства на долю в общем имуществе супругов, то срок регистрации составит, как и сейчас, три рабочих дня. В случае подачи документов в электронной форме срок также не изменится и составит один день (абз. 6 п. 3 ст. 13 действующего закона о регистрации, п. 9 ч. 1 ст. 16 нового закона о регистрации)
После того, как вы оформите новостройку в собственность, вы можете зарегистрироваться по данному адресу. Не забудьте проверить, что оплата коммунальных теперь рассчитывается с учетом местных льгот.
Для справки, сегодня в Московской области стоится около 27 млн. кв. м жилья. Московская область является по этому показателю лидером в стране. Так, только за первые три квартала 2016 г. в Московской области было введено 5.4 млн кв. метров жилья, что составило 11% от всего жилья, построенного в России за этот период.
Оформление квартиры в собственность по договору долевого участия
Покупателю недвижимости по договору долевого участия, по сути, предоставляется только право на приобретение собственности в будущем, так как само жилое помещение находится на стадии строительства.
И даже после полной его оплаты, получения ключей от квартиры уже в готовом здании и заселения в нее, он еще не становится полноправным собственником приобретенной недвижимости. Это произойдет только после проведения государственной регистрации прав собственности на квартиру и получения соответствующего документа.
Этой процедуре предшествует необходимость выполнения застройщиком определенных условий и подготовки пакета соответствующих документов.
Регистрация права собственности осуществляется на основании норм и положений, регламентированных следующими правовыми актами:
- Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ«О государственной регистрации недвижимости»;
- частично Гражданским и Жилищным кодексами РФ;
- Федеральным законом от 30.12.2004 №214-ФЗ«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».
Условия оформления в собственность квартиры по договору долевого участия
После завершения строительных работ компания-застройщик должна выполнить ряд действий, способствующих тому, чтобы покупатели смогли зарегистрировать свои права на квартиры, приобретенные по договору долевого участия:
- составление протокола о распределении жилых помещений и коммерческих площадей (если в доме предусмотрены магазины, офисные или другие нежилые помещения);
- оформление и получение в БТИ технического паспорта на построенное здание, в котором указаны этажность и планировка дома, его общий метраж и метраж каждой отдельно взятой квартиры и других помещений;
- подписание акта приема-передачи объекта недвижимости и получение разрешения на ввод его в эксплуатацию, выданное соответствующим властным органом;
- постановка жилого дома на учет в Росреестре;
- присвоение ему почтового адреса.
Особенности регистрации права собственности на квартиру в новостройке
Во взаимоотношениях с застройщиком на этапе вступления дольщиков в права собственности возможны два варианта развития событий:
- строительная компания способствует покупателям в сборе необходимых документов для регистрации их прав собственности на жилье, приобретенное у нее по договорам долевого участия,
- она препятствует им или бездействует в решении данного вопроса.
После ввода в эксплуатацию жилого дома застройщик передает квартиры дольщикам. Это происходит в присутствии двух сторон договора путем осмотра жилого помещения, проверки работы всех коммуникаций, подписания акта приема-передачи и вручения ключей от квартиры владельцу, который впоследствии должен получить на нее кадастровый паспорт с план-схемой.
С января 2013 года постановка многоквартирного дома застройщиком на кадастровый учет осуществляется одновременно с каждым имеющемся в нем помещении.
В связи с этим, самим дольщикам более не требуется при оформлении права собственности заказывать кадастровый паспорт.
Но, нередко, застройщик по разным причинам или беспричинно затягивает оформление кадастрового паспорта на готовый объект. В таком случае, владельцы квартир, заинтересованные в том, чтобы как можно быстрее зарегистрировать свои права на собственность, вынуждены сначала заказывать технические планы жилых помещений в БТИ, а потом вместе с заявлениями, передаточными актами и договорами долевого участия обращаться в Росреестр для постановки квартир на учет и выдаче кадастровых паспортов.
Документы для регистрации права собственности на квартиру по ДДУ
Согласно п. 11 ст. 48 ФЗ от 13.07.2015 №218-ФЗ для регистрации права собственности на квартиру, приобретенную по договору долевого участия, необходимы следующие документы:
- паспорт гражданина, участвующего в долевом строительстве;
- договор долевого участия в строительстве жилого дома;
- акт приема-передачи квартиры или иной документ, подтверждающий ее передачу участнику;
- разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, в котором расположена квартира;
- квитанция, подтверждающая уплату государственной пошлины.
В частных случаях могут потребоваться:
- свидетельство о рождении, если жилье оформляется на несовершеннолетнего ребенка;
- закладная на квартиру или кредитный договор (если жилье приобретается в кредит);
- доверенность на полномочия представителя интересов дольщика, удостоверенная у нотариуса;
- нотариально заверенное согласие супруга на заключение вторым договора долевого участия.
Порядок регистрации права собственности на квартиру по договору долевого участия
Право собственности на жилье, приобретенное по договору долевого участия можно оформить двумя способами:
- поручить регистрацию компании-застройщику;
- заняться регистрацией лично.
В первом случае данная услуга является возмездной, также необходимо будет оплатить в нотариальной конторе оформление доверенности на имя юриста строительной компании. Вполне возможно, что процедура регистрации займет намного больше времени, чем при самостоятельном обращении в регистрационную службу.
Если дольщик решил заняться государственной регистрацией права собственности самостоятельно, то для этого ему необходимо обратиться напрямую в Росреестр или в МФЦ (многофункциональный центр).
Сначала регистратором заполняется заявление на регистрацию, в которое заносятся данные, идентифицирующие всех собственников объекта недвижимости, адрес его места нахождения и технические характеристики, а также перечень документов, поданных для регистрации прав собственности. После чего заявление подписывается заявителем или заявителями, если их несколько.
Отдельное заявление заполняет и продавец недвижимости, в данном случае, представитель застройщика.
Принимая документы для регистрации права собственности, регистратор выдает расписку об их принятии, в которой указывает дату регистрации соответствующего права. В назначенное время или в любое другое после этой даты собственникам жилья возвращается их экземпляр договора долевого участия с регистрационной надписью и акт приема-передачи квартиры.
Срок регистрации права собственности на квартиру по договору долевого участия
Законодательством установлен 7-дневный срок (п. 1 ст. 16 ФЗ № 218), в течение которого работники регистрационной службы обязаны произвести регистрацию права собственности на любое недвижимое имущество, в том числе и квартиру, приобретенную по договору долевого участия.
В указанный срок в общем порядке проводятся следующие действия:
- прием заявления о государственной регистрации права;
- правовая экспертиза поданных документов,
- проверка их подлинности, законность данной сделки,
- выявление или исключение обстоятельств, препятствующих совершению регистрации прав собственности на данный объект недвижимости;
- внесение необходимых сведений в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН);
- выдача документов с регистрационной надписью на договоре или ином правоустанавливающем акте (в дальнейшем при необходимости собственник может получить выписку из ЕГРН на свой объект недвижимости, которая выдается при обращении в Росреестр или МФЦ с начала 2017 года).
Часто этот срок не соблюдается, и это может быть связано как с самой проверкой предоставленных документов, так и зависеть от количества собственников приобретенного жилья, наличия ипотечного кредита и прочих факторов.
В этом случае для соблюдения законности и обоснованности таких нарушений срока в п. 2 ст. 26 ФЗ от 13.07.2015 №218-ФЗ предусмотрен 3-х месячный срок приостановления регистрации прав для устранения причин.
Госпошлина при регистрации права собственности на квартиру по договору долевого участия
Основное правило, которое нужно знать каждому заявителю при обращении в регистрационную службу, что государственная пошлина уплачивается до подачи заявления о регистрации права собственности на квартиру, иначе регистратор не примет заявление с остальными документами.
Только в случае, если заявление подается в электронной форме, пошлина уплачивается после его подачи, однако до начала принятия документов к рассмотрению.
Госпошлина взимается в соответствии с Налоговым Кодексом РФ. Ее размер определяется ст. 333.33 НК РФ и за проведение регистрации права собственности на квартиру, приобретенную физическим лицом по договору участия в долевом строительстве жилого дома, составляет 2 000 рублей.
Если будущих владельцев несколько, то сумма сбора делится между ними соразмерно их доли в праве собственности на квартиру.
Супружеская пара П., их двое совершеннолетних детей и мать супруги, несколько лет назад заключили договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома с целью последующего приобретения четырехкомнатной квартиры в общую долевую собственность по 1/5 доли каждому. После завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию, семья решила самостоятельно обратиться с заявлением в Росреестр для регистрации права собственности на приобретенную недвижимость.
За совершение данного юридического действия п. 22 ст. 333.33 НК РФ предусмотрена уплата государственной пошлины в размере 2000 рублей. Поэтому, прежде, чем подать заявление, каждый из собственников должен уплатить указанный обязательный сбор, пропорционально своей доли в праве собственности на четырехкомнатную квартиру, то есть по 400 рублей.
Уплатить госпошлину можно в любом банковском учреждении, банкомате или наличными непосредственно в кассе регистрирующего органа.
После завершения строительства жилого дома и ввода его в эксплуатацию осуществляется передача квартир от застройщика к участникам долевого строительства согласно заключенным договорам, которая фиксируется подписями сторон в актах приема-передачи.
Государственная регистрация прав собственности на каждое жилое помещение осуществляется либо строительной компанией, либо самостоятельно владельцами квартир.
Для оформления собственности необходимо уплатить государственную пошлину, собрать пакет предусмотренных законодательством документов и вместе с заявлением подать их в регистрационную службу.
Завершается процедура регистрации внесением данных в ЕГРП о зарегистрированном праве собственности на жилье.
Поскольку в данном случае передача квартиры является состоявшимся фактом, о чем свидетельствует подписанный передаточный акт, ваш сын может оформить право собственности только на себя. После получения в регистрационной службе соответствующих документов, он станет полноправным собственником квартиры, что даст ему право распоряжаться нею по своему усмотрению. Поэтому, если он изъявит такое желание, то вполне может переоформить собственность на вас по договору дарения.