Договор аренды Правовые коллизии

Опубликовано

Гражданско-правовое регулирование договора аренды земельных участков: теория и практика

Романова Г.В., преподаватель, соискатель кафедры гражданского права и процесса ГОУ «Саратовский юридический институт МВД России».

Становление рыночной экономики в России и введение права частной собственности на землю обусловили возникновение рынка земли, являющегося инструментом и одновременно гарантией реализации конституционного права собственности на землю (ч. 2 ст. 9 Конституции Российской Федерации).

Проблема участия земли в гражданском обороте приобрела чрезмерную остроту вследствие того, что она напрямую связана с утверждением частной собственности на землю . Земля стала объектом экономического оборота и опять попала в сферу действия гражданского права, следствием чего являются распространение на имущественные земельные отношения норм Общей части гражданского права и необходимость отнесения этих отношений к компетенции Федерации .

См.: Сыродоев Н.А. Земля как объект гражданского оборота // Государство и право. 2003. N 8. С. 27.
См.: Дозорцев В.А. Проблемы совершенствования гражданского права Российской Федерации при переходе к рыночной экономике // Государство и право. 1994. N 1. С. 26.

Земля как объект рыночных отношений имеет многофункциональное назначение, поэтому совершение сделок с земельными участками регулируется конституционными нормами и земельным правом, а также гражданским законодательством с учетом лесного, водного, экологического и иного специального законодательства. Более того, земля как уникальный природный ресурс имеет особый юридический статус.

Бесспорно, аренда земельных участков является одним из наиболее распространенных видов сделок с земельными участками. Аренда земли в Российской Федерации на сегодняшний день — это действительно наиболее приемлемый путь, чтобы развитие арендных отношений осуществлялось в строгих рамках современного законодательства.

Аренда — это предоставление какого-либо имущества во временное пользование за определенную плату на основании договора аренды . Аренда представляет собой основанное на договоре срочное владение и пользование землей для самостоятельного осуществления хозяйственной или иной деятельности . В настоящее время при заключении договоров аренды земельных участков должны согласованно применяться нормы гражданского и земельного законодательства.

См.: Гусев Р.К. Земельное право: Учебник. М.: Инфра, 2000. С. 36.
См.: Никишин В.В. Вещные и обязательственные права на землю в федеральном законодательстве и законодательстве субъектов Российской Федерации: Автореф. дис. . канд. юрид. наук. Саратов, 2003. С. 53.

Арендные отношения возникают из договора между арендатором и арендодателем. Арендатор получает право владеть и пользоваться земельным участком и обязан использовать земельный участок в соответствии с законом и договором. Таким образом, что касается аренды земельных участков, то отношения по поводу аренды земельного имущества подчиняются общим требованиям, которые предъявляет гражданское законодательство к арендным отношениям, то и основу законодательного регулирования наряду с земельным законодательством составляет ГК .

См.: Боголюбов С.А. Единое российское правовое пространство и земельная реформа // Журнал российского права. 2001. N 11. С. 140.

Общие положения о договоре аренды определены гл. 34 ГК . По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (п. 1 ст. 606 ГК).

См.: Гражданский кодекс Российской Федерации (ч. 2) от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ (с изм. и доп. от 12 августа 1996 г.; 24 октября 1997 г.; 17 декабря 1999 г.; 26 ноября 2002 г.; 10 января, 26 марта, 11 ноября, 23 декабря 2003 г.; 29, 30 декабря 2004 г.; 21 марта, 9 мая, 18 июля 2005 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации (далее — СЗ РФ). 1996. N 34. Ст. 4025; 1997. N 43. Ст. 4903; 1999. N 51. Ст. 6288; 2002. N 48. Ст. 4737; 2003. N 2. Ст. 160. Ст. 167; N 13. Ст. 1179; N 46 (ч. 1). Ст. 4434; N 52 (ч. 1). Ст. 5034; 2004. N 1 (ч. 1). Ст. 15. Ст. 45; 2005. N 13. Ст. 1080; N 19. Ст. 1752; N 30 (ч. 1). Ст. 3100.

Статья 22 ЗК регулирует особенности аренды земельных участков. Однако данную норму ЗК «следует рассматривать как недочет юридико-технического характера» , так как «при разрешении споров, касающихся правомочности сдачи в аренду земельных участков, приоритетными должны считаться нормы гражданского законодательства» .

См.: Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ (с изм. и доп. от 30 июня 2003 г.; 29 июня, 3 октября, 21, 29 декабря 2004 г.; 7 марта, 21, 22 июля 2005 г.) // СЗ РФ. 2001. N 44. Ст. 4147; 2003. N 27 (ч. 1). Ст. 2700; 2004. N 27. Ст. 2711; N 41. Ст. 3993; N 52 (ч. 1). Ст. 5276; 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 17; N 10. Ст. 763; N 30 (ч. 2). Ст. 3122, 3128.
Кириллова С. Особенности сдачи в аренду земельных участков // Законность. 2004. N 1. С. 50.
Там же.

Несомненно, «положения, касающиеся сдачи в аренду земельных участков, закрепленные в ЗК, указывают на неопределенность соотношения земельного и гражданского законодательства, что создает правовые коллизии» .

Кириллова С. Указ. соч. С. 50.

Следовательно, важной проблемой является определение соотношения указанных отраслей законодательства в регулировании общественных отношений, объектом которых является земля, принимая во внимание, что по ряду позиций в ГК и в ЗК имеют место диаметрально противоположные подходы. В нормах действующего ЗК имеются неоправданные противоречия с нормами ГК, которые будут рассмотрены ниже при анализе важных теоретических и практических проблем земельного законодательства в области арендных отношений.

Однако гражданское право имеет приоритет в сфере регламентации имущественного оборота земли перед земельным правом , так как гражданское и земельное право базируются на различных принципах правового регулирования имущественных отношений.

См.: Ахмедшина Л.М. Аренда земли по российскому законодательству: Автореф. дис. . канд. юрид. наук. Казань, 2002. С. 7.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК).

По мнению О.П. Скребовой, сдача в аренду земли осуществляется только собственниками . Однако это противоречит п. 2 ст. 264 ГК, так как лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

См.: Скребова О.П. Договор аренды земельных участков: Автореф. дис. . канд. юрид. наук. Самара, 2003. С. 7.

В настоящее время существуют договоры аренды и право аренды, возникшее из самого договора и принадлежащее арендатору. Данные положения регулируются как гражданским законодательством, так и земельным законодательством. Однако существенные отличия содержатся в положениях ГК и ЗК, касающихся прав арендатора на сдачу арендованного имущества в субаренду либо иного перехода прав и обязанностей арендатора к другим лицам .

Бесспорно, в настоящее время актуальным является вопрос о субаренде, так как на практике арендодателю совсем не безразлично, кому арендатор намерен сдать арендованный участок в субаренду .

См.: Кириллова С. Особенности сдачи в аренду земельных участков. С. 51.

Согласно п. 2 ст. 615 ГК арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Арендатор имеет право сдать арендованный земельный участок или его часть в субаренду только с согласия арендодателя. Данные отношения оформляются договором субаренды. Договор субаренды заключается на срок, не превышающий срока договора аренды, и подлежит государственной регистрации .

См.: Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10 января 2002 г. N 1266/02 «О государственной регистрации договора субаренды» // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2002. N 3. С. 33.

В свою очередь, земельное законодательство позволяет арендатору передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное (п. 6 ст. 22 ЗК).

Нельзя исходить из того, что аренда земли является полной или частичной передачей арендатору права самовольно хозяйствовать на земельном участке. Арендатор не должен иметь самостоятельного права распоряжаться арендованной землей, так как данное положение будет противоречить сущности арендных отношений, закрепленных нормами ГК.

Следовательно, положения ЗК, содержащие нормы гражданского законодательства, могут стать неприменимыми на практике. ЗК, устанавливая нормы гражданского права, внедряется в сферу регулирования гражданско-правовых отношений, хотя, в свою очередь, земельное законодательство регулирует земельные отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (ч. 1 ст. 3 ЗК).

Более того, нормы гражданского права, содержащиеся в ЗК, не должны применяться, потому что это противоречит абз. 2 п. 2 ст. 3 ГК, в соответствии с которым нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать ГК.

Следует отметить, что определенный баланс между государственными и частными интересами в сфере договора аренды земельных участков возможно выстроить только на основе соблюдения защиты интересов арендатора от произвола собственника и интересов собственника от произвола арендатора даже в тех случаях, когда речь идет о сдаче в аренду частнособственнических земель .

См.: Краснов Н.И. Принят новый Земельный кодекс // Законность. 2002. N 8. С. 26.
См.: Краснов Н.И. Указ. соч. С. 26.

Бесспорно, принципиальных изменений в регулирование арендных отношений ЗК от 25 октября 2001 г. не внес. ГК, в свою очередь, устанавливает разрешительный порядок определенных действий арендатора по распоряжению своим правом аренды земельного участка (п. 2 ст. 615 ГК — при согласии собственника), а ЗК устанавливает уведомительный порядок совершения подобных действий (п. 6 ст. 22 ЗК — при уведомлении собственника). Таким образом, разрешения собственника на заключение сделок субаренды не требуется, поэтому правила, которые устанавливает п. 6 ст. 22 ЗК, необходимо изменить и привести в соответствие с п. 2 ст. 615 ГК.

ГК и ЗК имеют различные подходы к регулированию однородных по характеру общественных отношений, а именно имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками и совершению сделок с ними. В частности, ЗК, как специальный закон, недостаточно четко регламентирует порядок совершения сделок и заключения договоров с земельными участками, находящимися в частной собственности, перекладывая решение данной проблемы на подзаконные нормативные акты, а также в большей степени на нормы ГК.

Учитывая изложенное, полагаем, что такого рода коллизии норм следует решать в пользу ГК, поэтому целесообразно отнести регулирование договора аренды к нормам ГК, а ЗК, как специальный закон, должен регулировать порядок предоставления и приобретения земельных участков в частную собственность, а также вопросы изъятия земельных участков.

Возможны новые правовые коллизии (Перфильева В.)

Дата размещения статьи: 06.02.2016

Нельзя не заметить, что позиция ВС РФ, отраженная в Определении от 11.11.2015 по делу N 305-ЭС15-7462, идет вразрез с изложенным в Постановлении Президиума ВАС РФ от 12.04.2011 N 16646/10 выводом о том, что обязанности по заключению от своего имени договора с управляющей компанией на управление многоквартирным домом и оплате понесенных ею расходов не могут быть возложены непосредственно на арендатора нежилого помещения в силу положений ст. ст. 161, 162 ЖК РФ. В Постановлении от 17.04.2012 N 15222/11 Президиум ВАС РФ также указал на то, что собственник помещения в многоквартирном доме не обладает правом возлагать на арендатора обязанность заключать гражданско-правовой договор с третьим лицом, по которому арендатор будет нести бремя содержания общего имущества дома, а договор аренды не порождает обязательств арендатора перед таким третьим лицом.

Обратившись к букве закона, можно увидеть, что выводы Президиума ВАС РФ ей вполне соответствуют: ст. 249 ГК РФ установлено, что каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, в издержках по его содержанию и сохранению. Согласно ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, и в силу ст. 39 ЖК РФ и п. 1 ст. 158 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, а также должны участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения и взносов на капитальный ремонт.

Один из предусмотренных законом способов управления многоквартирным жилым домом — заключение договора управления с управляющей организацией. При выборе указанного способа управляющая организация заключает договор управления с каждым собственником помещений в многоквартирном доме и несет ответственность за оказание всех услуг и (или) выполнение работ перед собственниками помещений (п. 2 ст. 161, п. 1 ст. 162 ЖК РФ).

Таким образом, из изложенного следует, что обязанность участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме возложена законом на собственников помещений в многоквартирном доме, а не на арендаторов таких помещений. Также очевидно, что анализируемая позиция ВС РФ о возможности заключения арендатором договора управления с управляющей компанией противоречит положениям закона. Собственно, в самом Определении от 11.11.2015 указано на то, что действующее законодательство не содержит норм, влекущих возникновение у арендатора обязанности по внесению платы за эксплуатационные услуги перед оказывающим их третьим лицом.

Однако проблема оплаты арендатором эксплуатационных услуг, в том числе услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома, давно стоит в практике арендных отношений. Нередко в договоре аренды стороны согласовывают возложение обязанности по оплате таких услуг на арендатора, который должен производить перечисление денежных средств напрямую управляющей компании/ресурсоснабжающей организации на основании заключенного с ней договора. Нормам ГК РФ, регулирующим арендные отношения, возложение на арендатора такой обязанности не противоречит. Допускается законом и установление соглашением сторон (в данном случае — договором аренды) прав для третьих лиц (управляющей компании/ресурсоснабжающей организации) в отношении одной или обеих сторон соглашения.

На практике арендатор зачастую уклоняется от заключения соответствующего договора и от оплаты услуг, а управляющие компании/ресурсоснабжающие организации отказываются заключать договор с арендатором, поскольку, как было указано выше, законом установлено, что соответствующий договор заключается с собственником. При этом в случае неполучения оплаты за оказанные услуги управляющая компания/ресурсоснабжающая организация предъявляет требования к собственнику помещения, что и было сделано управляющей компанией в рамках дела N 305-ЭС15-7462.

Ранее при рассмотрении подобных споров арбитражные суды, руководствуясь приведенными выше разъяснениями Президиума ВАС РФ, признавали неправомерной позицию арендодателя о том, что, поскольку помещением фактически пользуется арендатор, именно он и должен оплачивать расходы на содержание общего имущества в многоквартирном доме, и взыскивали такие расходы с арендодателя как собственника помещения. При этом отдельные суды приходили к выводу, что при наличии в договоре аренды условия о заключении арендатором соответствующего договора с управляющей компанией и невыполнении им этой обязанности он должен будет возместить собственнику расходы, понесенные на оплату услуг компании.

Теперь же можно ожидать того, что с подачи ВС РФ судебная практика пойдет по пути допустимости заключения договора на оказание эксплуатационных услуг (в том числе договора управления многоквартирным жилым домом) между арендатором и управляющей компанией/ресурсоснабжающей организацией, и соответствующие условия будут все чаще включаться сторонами в договоры аренды.

Очевидно, что такая система договорных отношений облегчит жизнь арендодателей, а арендаторам и управляющим компаниям/ресурсоснабжающим организациям, напротив, добавит обязанностей.

В целом формирование ВС РФ новой практики следует оценить положительно, однако также можно прогнозировать возникновение в будущем новых правовых коллизий. Например, возможно ли будет понудить управляющую компанию/ресурсоснабжающую организацию заключить договор с арендатором? Правомерно ли будет предъявление арендодателем как собственником (помещения) претензий к оказанным услугам по управлению домом на основании заключенного арендатором договора управления? Исходя из норм действующего законодательства однозначного ответа на эти вопросы нет.

Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:

Вернуться на предыдущую страницу

Договор аренды торговых площадей: уловки, заставляющие вас переплачивать

Обман и мошенничество при сдаче жилплощади в аренду процветали во все времена. С момента возникновения первого арендатора и арендной платы за съем жилья приемы всевозможного обмана совершенствовались и в настоящее время доведены почти до совершенства. Почти, потому что передела совершенству нет, а в таком деле, как обман или хитрые уловки получить побольше, а отдать поменьше, постоянно развиваются, приспосабливаясь к меняющейся правовой среде, быстрее простого обывателя.

И это объективно. Ведь не каждый день и не постоянно люди живут в съемных квартирах, и ни кто их к этому специально не готовит.
Однако в случае с торговыми площадями, где изначально участвуют два юридических лица, вариантов подлога и хитростей не так уж много. Любые несоответствия положению и действующему законодательству, можно легко оспорить в суде. Но это не говорит о том, что ошибки с двух сторон не допускаются. И поскольку, это почти всегда связано с бухгалтерским учетом, правильному списанию расходов и начислению амортизации, дополнительными затратами на подготовку помещения к эксплуатации, то к подобным договорам особое внимание. Именно поэтому, большинство предпочитает купить склад, а не брать помещение в аренду.

  • Подготовительный этап.
  • Пункты которые требуют особого внимания.

Подготовительный этап

В первую очередь из всех возможных вариантов, лучше всего выбирать арендодателя с формой собственности в виде юридического лица. Это ставит вас в одинаковые правовые рамки и позволяет решать все споры в арбитражном суде. Такой подход очень важен, поскольку в случае возникновения спора с физическим лицом, спор переносится в гражданский суд и возникнет правовая коллизия в защите интересов сторон, из-за различий в подходах правовой базы. Договор аренды торговых площадей: уловки, заставляющие вас переплачивать; способы заставить платить за не оказанные услуги, — будут рассматриваться с точки зрения гражданского кодекса, где права физического лица превалируют.
Далее, надо проверить все документы на право собственности и права распоряжения имуществом. Кроме того полномочия лица ведущего сделку подтверждающее право на подписание договора аренды. Документы не должны быть просрочены, а если разговор идет о долгосрочной аренде то и срок действенности документов, должен соответствовать этим требованиям.
Если в ходе ознакомления выявились интересы третьих лиц (например вы получаете помещение в субаренду), надо получить их согласие, особенно в случае если будущая деятельность предполагает рекламу адреса торговой точки.

Пункты, которые требуют особого внимания

Договор аренды торговых площадей содержит стандартный набор пунктов, и важно не их количество, а содержание. Все уловки, заставляющие вас переплачивать, содержатся в неточных формулировках. Однако подобный подход далеко не везде одинаков

Назначение помещения

Старайтесь, как можно подробней описать цель аренды. Если у вас еще нет конкретного плана использование того, или иного помещения, надо указать общую направленность будущей деятельности. Если это магазин, следовательно, так и пишите. Ведь в последующем, вам будут необходимы разрешения на ведение деятельности и если СЭС откажет, у вас не будет причины в отказе от оплаты аренды, как помещения не подходящего для ведения деятельности. Обязательно приложите к договору план всех помещений, которые вы арендуете и запишите его, как приложение, без которого договор не действителен. Иначе, суд станет на стороне арендодателя.

Состояние помещения

Очень подробно опишите техническое и санитарное состояние помещения, лучше всего это сделать отдельным актом и приложить к договору. Ни в коем случае нельзя писать в договоре, что помещение в состоянии пригодном для арендатора. Ведь все равно придется делать ремонт, а может быть и перепланировку. Подробно опишите все коммуникации. Газ, электроэнергия, телефонная связь, отопление, все должно быть пересчитано и составлен соответствующий акт. Четко пропишите все коммунальные услуги, которые присутствуют на момент передачи, работоспособность всего оборудования. Если у вас окажется отсутствие отопления, вы не сможете доказать, что его на момент заключения договора не было, и не сможете отказаться от оплаты аренды.

Расходы по эксплуатации

Согласно с законодательством и нормальной логикой все расходы по эксплуатации обязан нести арендатор. На практике сделать это не представляется возможным. Счета на оплату и весь документооборот ведется на реального собственника. Поэтому понятно, что в расчеты с арендодателем, необходимо включать и коммунальные и другие услуги. Однако в договоре не надо пытаться смешивать эти платежи. Для нормальных расчетов, лучше всего дифференцировать арендную плату и коммунальные и иные платежи связанные и расходам по эксплуатации. Внесите в Договор пункт, что арендатор оплачивает все услуги по предоставлению платежных требований и счетов. В последующем делайте копии с платежных документов и с платежных требований, для отчета в бухгалтерию и возможных претензий со стороны коммунальных организаций. Возможно, что на основании арендного договора, вам будут присылать копии платежных требований, однако платить все равно придется арендодателю. В случае если вас попытаются обвинить в несвоевременной, или не полной оплате вы всегда можете подтвердить это документально. Обязательно указать в договоре аренды, что все эти платежи производятся сверх арендной платы.

Изменения помещения

Согласно с положением, все изменения помещения, для придания ему необходимого вида и для размещения оборудования, должны обязательно согласовываться с арендодателем. Согласно с положением возмещение затрат за улучшения помещения возможно в трех вариантах:

  • немедленно после проведения ремонта и выставления счетов на оплату;
  • по истечению срока аренды, согласно с актом сдачи помещения;
  • в течение всего срока аренды, в виде зачета в стоимости аренды.

Все три способа исключают возможность провести амортизацию в бухгалтерском учете а если такая возможность и есть, возникают довольно сложные согласования между двумя бухгалтериями. Если вложения достаточно солидны и суммы амортизационных отчислений существенны, то тогда другого выхода нет. Хотя передача прав на амортизацию переходит к арендодателю с момента погашения им расходов на улучшение, и утрясание этого вопроса бухгалтерами на долго испортит отчетность.
Проще совсем не проводить зачет на расходы по ремонту. Тогда не возникает никаких коллизий с отчетностью.
Но давать советы в этом случае, должны уже бухгалтера.

Договор аренды автомобиля

Аренда автомобиля – прекрасный выход в ситуациях, когда высокая мобильность и транспортная свобода являются личной или профессиональной необходимостью, а приобрести движимость в собственность не позволяют обстоятельства или финансовое положение.

Виды арендования транспортных средств

Распространены два способа транспортной аренды: с водителем (экипажем) и без водителя. В первом случае договор предусматривает временное использование автомобиля с техническим обслуживанием и услугами вождения от арендодателя. К экипажному договору не применимо возобновление аренды на неопределенный срок и право арендатора на продление договора на новый срок.

Договор автомобильной аренды без водителя – это фактически полноправное владение транспортом. Временный владелец самостоятельно распоряжается предметом аренды и несет всю полноту ответственности за сохранность доверенной движимости.

Сущность договора аренды автомобиля без водителя

Фактическая передача автомобиля без экипажа происходит через акт приема-передачи, юридическое оформление осуществляется заключением договора аренды. Арендодателем выступает как собственник автомобиля, так и его уполномоченные представители. Закон не налагает требований к правовому статусу субъектов сделки. Сдать в аренду или получить право временного пользования могут как обычные граждане, так и компании различных правовых форм.

Договор заключается в простой письменной форме без нотариального удостоверения.

Содержание договора аренды

Первоначально заполняется так называемая «шапка»:

  • правовое наименование документа;
  • № соглашения и дата составления;
  • наименования субъектов сделки (арендатора и арендодателя).

Затем следует «тело» договора. Транспортная аренда заключается в простой письменной форме, поэтому жестких требований не установлено. Однако на практике возникают различные правовые коллизии (ДТП, повреждения), вытекающие в споры, а то и судебные тяжбы. Чтобы сделка признавалась действительной в суде, в договоре стоит обязательно указать нижеследующую информацию:

  • Цель договора – передача арендодателем предмета сделки во временное пользование и владение арендатору. Эту информацию стоит детализировать. К примеру, авто арендуется для частного извоза, личных поездок, для нужд предприятия (перевозка груза, представительские поездки и т. д.).
  • Объект соглашения – марка и модель автомобиля, категория (грузовой или легковой автомобиль). Идентификационные данные: по сложившейся практике указывается информация ПТС. Это год выпуска, цвет, государственный регистрационный номер, VIN-код, данные номерных агрегатов (двигателя, рамы, кузова). Также нужно указать на каком основании арендуемый автомобиль принадлежит арендодателю (собственность).
  • Срок действия аренды. Законодатель не предусматривает временных ограничений использования арендованного авто. Однако сроки должны учитывать точную дату вплоть до часа начала и окончания соглашения.
  • Финансовая сторона вопроса – стоимость аренды. Указывается ставка, периодичность и способ внесения платежей. Платежная информация прописывается цифрами с расшифровкой в скобках прописью.
  • Данные субъектов сделки. Физические лица указывают паспортные данные: Ф.И.О., дату рождения, место регистрации, номер удостоверяющего личность документа. Юридические лица отражают в договоре регистрационные реквизиты компании.
  • Также в качестве дополнительной информации договор может включать информацию об изначальном техническом состоянии, исправности и особенностях работы узлов и агрегатов. Если движимое имущество отмечено царапинами, вмятинами, сколами краски, это все должно найти отражение в составляемом документе.
  • Приложение. В этом разделе перечисляются сопровождающие сделку документы: акт приема-передачи, регистрационные данные передаваемых арендатору документов на автомобиль, фотоматериал транспортного средства (если производилось предварительное фотографирование).

Ответственность сторон

Законодатель обязывает арендатора использовать движимое имущество только для разрешенных арендодателем целей, оплачивать пользование предметом сделки без проволочек и содержать транспорт в исправном состоянии.

Арендодателю запрещено дублировать для третьих лиц аренду переданного во временное пользование транспорта, требовать внесение платежей досрочно, увеличивать размер оплаты (если другое не предусмотрено договором). Запрещается сдавать в аренду автомобиль со скрытыми техническими неполадками.

Любое нарушение договорных условий одной из сторон может явиться поводом к расторжению договора и возможной оплате неустойки в судебном порядке.

Внесение арендных платежей

Собственник автомобиля сдает движимое имущество в аренду ради получения прибыли. Это его право, закрепленное договором. В роли платежа могут выступать исключительно денежные средства. Если договор расторгается раньше срока, арендодатель обязан вернуть сумму платы за неиспользованное время.

Безэкипажное соглашение не считается договором финансовой сферы, поэтому запрещается выставление выкупной цены в договоре с автоматическим переходом транспортного средства в собственность арендатора по истечению временного владения.

Нюансы использования арендуемого автомобиля

Временный владелец должен за собственный счет проводить капитальный и текущий ремонт автомобиля в течение срока аренды. В случае необходимости ему придется приобретать запчасти, оплачивать услуги ремонтных мастерских. По завершению арендного времени вторая сторона возвращает автомобиль в изначальном состоянии. Возможны иные условия возврата, но они должны указываться в договоре. К примеру, арендатор обязуется произвести ремонт, превышающий в объеме необходимое техническое обслуживание.

Все неотделимые улучшения рекомендуется проводить, получив предварительно «добро» собственника либо на основании пунктов в договоре. Опционная «прокачка» авто без согласования с арендодателем не обязывает последнего оплачивать инициативу арендатора.

Если в результате использования арендуемого имущества нанесен ущерб арендатору, вторая сторона соглашения обязана возместить убытки в полном объеме.

Арендатору дано право сдачи транспортного средства в субаренду третьим лицам на условиях первичного договора аренды без получения разрешения арендодателя (если договором не наложено ограничение).

Пример договора аренды автомобиля

ДОГОВОР АРЕНДЫ АВТОМОБИЛЯ №

Гражданин , паспорт (серия, номер, выдан) , проживающий по адресу , именуемый в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, и в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Арендодатель передает во временное пользование Арендатору принадлежащий Арендодателю на праве частной собственности автомобиль марки выпуска года, двигатель № , кузов № , цвета, номерной знак , зарегистрированный в ГАИ района.

1.2. Стоимость автомобиля устанавливается в размере рублей на основании акта оценки, являющимся Приложением к данному договору.

2. УСЛОВИЯ ДОГОВОРА

2.1. Арендодатель предоставляет автомобиль в исправном состоянии по Акту приема-передачи, являющемся неотъемлемой частью настоящего договора.

2.2. Арендатор обязуется по истечение срока действия договора вернуть автомобиль в состоянии соответствующем отраженному в Акте приема-передачи, с учетом нормального износа.

2.3. Арендатор производит ремонт автомобиля за свой счет.

2.4. Арендодателю предоставляется право использовать в нерабочее время сданный в аренду автомобиль в личных целях, с употреблением собственных горюче-смазочных материалов (бензин и т.п.).

2.5. При использовании автомобиля в соответствии с п.2.4 стороны обязаны передавать автомобиль друг другу в исправном состоянии. При приеме-передаче автомобиля стороны проверяют его техническое состояние, оговаривают имеющиеся неисправности с последующим их устранением в соответствии в разделом 5 настоящего договора.

3. ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

3.1. Арендатор обязуется заплатить за аренду автомобиля рублей.

4. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА

4.1. Договор заключен на срок с «» года до «» года и может быть продлен сторонами по взаимному соглашению.

5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

5.1. Арендатор несет ответственность за сохранность арендуемого автомобиля в рабочее время и в случае утраты или повреждения автомобиля в это время обязан возместить Арендодателю причиненный ущерб, либо предоставить равноценный автомобиль в течение 5 дней после его утраты или повреждения. В случае задержки возмещения ущерба либо предоставления равноценного автомобиля в указанный срок, Арендатор уплачивает пеню в размере % от стоимости ущерба либо оценочной стоимости автомобиля.

5.2. Ответственность за сохранность автомобиля в нерабочее время несет Арендодатель. При повреждении или утрате сданного в аренду автомобиля при использовании в соответствии с п.2.3 настоящего договора Арендодатель обязан устранить повреждения за свой счет или возместить Арендатору причиненный убыток. Размер возмещения определяется соглашением сторон.

6. ДРУГИЕ УСЛОВИЯ

6.1. Договор может быть досрочно прекращен или изменен по соглашению сторон.

6.2. По соглашению сторон арендуемый автомобиль оценен в рублей. Данная оценка учитывается при возмещении ущерба.

6.3. Во всем остальном, что не урегулировано настоящим договором, стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.

6.4. Договор составлен в двух экземплярах, имеющих равную юридическую силу.

7. ЮРИДИЧЕСКИЕ АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН
  • Адрес регистрации:
  • Почтовый адрес:
  • Телефон/факс:
  • Паспорт серия, номер:
  • Кем выдан:
  • Когда выдан:
  • Подпись:
  • Юридический адрес:
  • Почтовый адрес:
  • Телефон/факс:
  • ИНН/КПП:
  • Расчетный счет:
  • Банк:
  • Корреспондентский счет:
  • БИК:
  • Подпись:

Скачать образец договора аренды автомобиля: форматы PDF, DOC или TXT.

Необходима ли регистрация договора аренды на более чем 1 год?

Необходима ли сейчас обязательная регистрация в рег. палате договора сроком на более чем 1 год? Арендатор утверждает, что отменили в этом году, но я не смог найти подтвереждения этому.

Ответы юристов (12)

Регистрация данного вида договора является обязательной.

ст. 609, «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)

1. Договор аренды
на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является
юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

2. Договор аренды
недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не
установлено законом.

3. Договор аренды
имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это
имущество к арендатору (статья 624),
заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого
имущества.

Кроме того:Письмо Росреестра от 09.07.2012 N 14-3117/12

1. По вопросу
государственной регистрации договора аренды отмечаем следующее.

В соответствии с пунктом 2 статьи
651 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК) договор
аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит
государственной регистрации и считается заключенным с момента такой
регистрации.

Есть вопрос к юристу?

Действительно, в законодательстве на время возникла коллизия правовых норм, согласно которым договор аренды не подлежал государственной регистрации.

Однако, в соотв. Гражданским кодексом,

1. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Кроме того, ст. 651 гласит:

2. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

30 декабря 2012 г. Президент РФ подписал Федеральный закон N 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее — Закон N 302-ФЗ). Этот Закон представляет собой первый пакет изменений в Гражданский кодекс РФ в рамках реализуемой в настоящее время реформы гражданского законодательства.
Одной из ключевых новелл данного Закона являлась среди прочего отмена применения норм Гражданского кодекса РФ, предусматривающих государственную регистрацию договора аренды недвижимого имущества (ст. ст. 609, 651, 658).

Положения о государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества не подлежали применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г. (ч. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ).

4 марта 2013 г. был подписан Президентом РФ и официально опубликован Федеральный закон от 04.03.2013 N 21-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации», который вступил в силу в день официального опубликования.

В соответствии со ст. 3 указанного Закона из ч. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ исключены упоминания о ст. cт. 609, 651 и 658 ГК РФ.Таким образом, обязанность государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества в случаях, предусмотренных ст. cт. 609, 651 и 658 ГК РФ, в настоящее время сохранилась.

Данная обязанность не действует только в отношении договоров, заключенных 2 и 3 марта 2013 г. Сегодня 23 декабря 2013 г.

То есть по прежнему требуется гос.регистрация.

Таким образом, при заключении договора аренды с вашим контрагентом ссылайтесь на вышеприведенные акты .

Удачи! С уважением, Елизарова Анна

Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» отменяет действовавшую систему двойной регистрации (прав и сделок) в отношении объектов недвижимости.
Так, в п. 8 ст. 2 указанного закона указано, что правила государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 558, 560, 574, 584, 609, 651, 658 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключаемым после введения в действие Закона (т.е. с 01.03.2012 г.). Таким образом, чтобы признать договор аренды недвижимого имущества подписанный сторонами после 01.03.2013 г. заключенным не требуется проведение его государственной регистрации.

Такое положение не отменили.

Согласно ст.609 ГК РФ 1. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. 2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Несоблюдение формы договора влечет его оспоримость.

Согласно ст.165 ГК РФ 2. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Таким образом, если вторая сторона будет уклоняться от регистрации, вы вправе обратиться в суд.

Добрый день, Алексей.

Регистрация договора аренды на срок более 1 года — обязательна.

в соответствии с п.2 статьи 651 Гражданского кодекса:

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Действительно, такие поправки хотели внести в Гражданский кодекс, включая также договор аренды, однако позже необходимость гос.регистрации отменили в отношении, например, договора купли-продажи жилого помещения, но в отношении аренды более года такую необходимость оставили.

Согласно ст.162 ГК РФ 2. В случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность.

Согласно ст.651 ГК РФ1. Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.2. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Здравствуйте Алексей согласна Гражданскому кодексу РФ

ст. 609, «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)

1. Договор аренды
на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является
юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

2. Договор аренды
недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не
установлено законом.

3. Договор аренды
имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это
имущество к арендатору (статья 624),
заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого
имущества.

Срок государственной регистрации недвижимости составляет 1 месяц. Регистрация недвижимости проходит в несколько этапов:
Первый этап заключается в сборе сбором всей документации для регистрации

Второй этап состоит в изучении государственным регистратором пакета документов, подготовленного в ходе первого этапа.
На третьем этапе данный пакет документов для государственной регистрации недвижимости передается в Управление Федеральной регистрационной службы РФ в область по ее месту регистрации.
Четвертый этап — внесение изменений в Единый государственный реестр прав. Затем новый собственник зарегистрированной недвижимости получает документы, которые подтверждают его право собственности на данный объект недвижимости.

Согласен с Алисой. Договор подлежит государственной регистрации обязательно.

Насчет изменений да, юристы правы, но эти изменения касаются других договоров.

Алексей, добрый день!

Согласно п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Аналогичные правила применяются и к договорам аренды нежилых помещений.
Однако договор аренды нежилого помещения, заключенный на неопределенный срок, не может быть отнесен ни к договорам, заключенным на срок менее года, ни к договорам, заключенным на один год и более. Такой договор может быть прекращен в любое время не только по соглашению сторон, но и по требованию любой из сторон при условии предупреждения другой стороны об отказе от договора за три месяца, если иной срок не установлен законом или договором (п. 2 ст. 610 ГК РФ).
Необходимость государственной регистрации договора аренды здания или сооружения (нежилого помещения), заключенного на неопределенный срок, законодательством не предусмотрена.
Разъясняя норму п. 2 ст. 651 ГК РФ, Высший Арбитражный Суд РФ указал на то, что такие договоры подлежат государственной регистрации только в том случае, если они заключены на год и более. Договоры аренды здания или сооружения, заключенные на неопределенный срок, государственной регистрации не подлежат (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59).

Поэтому если Вы заключите договор сроком менее чем один год и предусмотрите в нём условие о пролонгации договора на неопределенный срок, то регистрировать го впоследствии не придется.

Алексей, это смотрите в Законе о государственной регистрации имущества и сделок с ним. Там в конце перечислены договора, в отношении которых применяется регистрация.

«2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.»

«2. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.»

«2. Договоры аренды земельного участка, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.»

Таким образом, необходима регистрация только договоров аренды земельных участков и объектов недвижимости на срок более 1 года.

Договор, заключённый на срок один год и более, подлежит обязательной регистрации.

НО! Можно заключить договор на меньший срок и пролонгировать его.

Есть информационное письмо Президиума ВАС от 16.02.2001 N 59

10. Арбитражный суд пришел к выводу о том, что при продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 ГК.
Арбитражный суд первой инстанции, рассмотрев иск, пришел к следующим выводам. Договор аренды здания был заключен на определенный срок, равный 11 месяцам, т.е. менее одного года. В соответствии с условиями договора продление осуществлялось автоматически по окончании срока аренды при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от продления. Таким образом, фактически по окончании первоначального срока действия договора между сторонами начал действовать новый договор аренды, условия которого были идентичны условиям окончившегося договора. На этом основании арбитражный суд признал, что при продлении договор аренды не подлежал государственной регистрации, так как срок продления (срок аренды по новому договору) был менее одного года.

Там же есть и про неопределённый срок договора

11. Договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, так как согласно пункту 2 статьи 651 ГК государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года.Акционерное общество, приобретшее в собственность здание по договору купли — продажи, обратилось в арбитражный суд с иском об освобождении здания лицом, его занимающим, т.к. данное лицо, по мнению истца, без законных оснований владеет и пользуется указанным зданием. Между этим лицом и бывшим собственником здания заключен договор аренды здания, который был возобновлен на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК. Поскольку договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, не был зарегистрирован, истец полагал, что договор является незаключенным.Арбитражный суд первой инстанции отказал истцу в удовлетворении иска, указав, что согласно пункту 2 статьи 651 ГК подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации только договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года. Следовательно, договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждается.

Неопределённым же сроком считается, если договор заключён до наступления какого-либо события, если его дата неизвестна заранее.

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66

4. Если в договоре аренды указано, что он действует до начала реконструкции сданного внаем объекта недвижимости, такой договор считается заключенным на неопределенный срок и его прекращение осуществляется по правилам абзаца второго пункта 2 статьи 610 ГК РФ.
Исследование вопроса о наличии или отсутствии факта начала реконструкции здания имело бы значение только в том случае, если бы в силу договора, заключенного на определенный срок, данное событие являлось бы основанием для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя (часть вторая статьи 619 ГК РФ) либо для отказа последнего от исполнения договора (пункт 3 статьи 450 Кодекса).Однако в рассматриваемой ситуации срок договора аренды сторонами не определен. Условие о действии договора аренды до начала реконструкции здания, в котором расположено сданное внаем помещение, не может квалифицироваться как условие о сроке.В силу статьи 190 ГК РФ срок может определяться указанием лишь на такое событие, которое должно неизбежно наступить, то есть не зависит от воли и действий сторон.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Еще по теме: