Договор купли продажи предприятия рф

Опубликовано

Договор купли продажи предприятия рф

Договор купли-продажи предприятия. Предмет договора. Обязанности продавца. Обязанности покупателя. Ответственность сторон.

Ответственность сторон: 1) в случае несогласия на перевод долга или несообщения в письменной форме об этом продавцу или покупателю кредитор вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления о продаже предприятия потребовать либо прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения продавцом причиненных этим убытков, либо признания договора продажи предприятия недействительным полностью или в соответствующей части; 2) передача и принятие предприятия по передаточному акту, в котором указаны сведения о выявленных недостатках предприятия и об утраченном имуществе, дает покупателю право требовать соответствующего уменьшения покупной цены предприятия, если право на предъявление в таких случаях иных требований не предусмотрено договором продажи предприятия; 3) передача покупателю в составе предприятия долгов (обязательств) продавца, которые не были указаны в договоре продажи предприятия или передаточном акте, дает покупателю право требовать уменьшения покупной цены в случае, если продавец не докажет, что покупатель знал о таких долгах (обязательствах) во время заключения договора и передачи предприятия.

4. Особенности договора купли-продажи предприятия.

Продажа предприятия – одна из разновидностей договора купли-продажи недвижимости. Предприятие находится сегодня несколько особняком среди недвижимых объектов гражданских прав. Ему и в ГК РФ, и в Законе о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним посвящены самостоятельные статьи.

Статья 132 ГК РФ определяет состав предприятия в целях введения его в гражданский оборот в качестве единого объекта. Предприятие как самостоятельный объект гражданских прав представляет собой имущественный комплекс, предназначенный для ведения предпринимательской деятельности. Он включает в себя все виды имущества, необходимые для такой деятельности, а именно: участки земли, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания) и другие исключительные права.

Под предприятием как объектом права понимается особый вид имущества, имеющий только ему присущие черты. Это имущество, предназначенное для ведения предпринимательской деятельности и обособленное от другого имущества предпринимателя. Оно представляет собой, как уже говорилось, единый имущественный комплекс, непотребляемую, сложную (совокупную) вещь, а не просто совокупность разрозненных предметов.

Тем не менее, признавая предприятие недвижимостью, ГК РФ не подчиняет его общим требованиям недвижимости, а содержит ряд специальных правил. А именно: для сделок с предприятием устанавливается особый, более формализованный и строгий режим по сравнению со сделками, совершаемыми в отношении иного недвижимого имущества. Процедура государственной регистрации прав предприятия также является довольно сложной и предусматривает дополнительно к регистрации прав на предприятие в целом отдельную регистрацию прав на земельные участки и иную недвижимость, входящую в состав предприятия.

Главным условием договора продажи предприятия является его предмет, определение которого должно содержать все характеристики и данные (ст. 554 ГК РФ), т.е. на основе полной инвентаризации должен быть определен состав продаваемого предприятия.

В состав предприятия входят следующие элементы:

материальные – помещения, здания, сооружения и земельные участки с соответствующим оборудованием, т. е. торговые заведения, товарные запасы (сырье, полуфабрикаты, готовые изделия, горюче-смазочные материалы), касса (наличные денежные средства);

нематериальные – имущественные права и обязанности обязательственного характера (в т.ч. кредиторскую и дебиторскую задолженность), исключительные права на результаты творческой деятельности (патентные, авторские права), исключительные права в отношении средств индивидуализации продавца и его товаров (товарные знаки и др.). Все названные элементы входят в состав предприятия и переходят по договору к покупателю по общему правилу.

Согласно п.3 ст.553 ГК РФ в предмет договора не входят и не могут передаваться покупателю права, полученные продавцом предприятия на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью. Это право неразрывно связано с личностью продавца и составляет элемент его гражданской правоспособности. Передача покупателю обязательств в составе предприятия, которые покупатель не может выполнить из-за отсутствия у него лицензии, ведет к солидарной ответственности продавца и покупателя перед предприятием.

Глава 30 ГК РФ (§ 8) регулирует продажу предприятия, то есть имущественного комплекса, образующего технологически единое целое, замкнутый производственный цикл. Значит предметом договора может быть как предприятие целиком, так и его часть, пригодная для ведения предпринимательской деятельности. В то же время, на основе общих норм о купле-продаже, поставке или продаже недвижимости осуществляется продажа отдельных элементов, находящихся в составе предприятия (зданий, станков, имущественных прав).

Статья 562 ГК РФ регулирует права кредиторов при продаже предприятия. Одной из особенностей предмета договора является наличие в его составе обязательств (долгов) перед третьими лицами. Кредиторы по обязательствам, включенным в состав продаваемого предприятия, должны быть уведомлены о его продаже либо продавцом (что предпочтительнее), либо покупателем. Если этого не происходит, кредитор заявляет требования в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче покупателю. При получении уведомления кредитор в течение 3 месяцев со дня его получения может дать согласие на перевод долга либо заявить требования (п.2 ст.562 ГК РФ).

Срок договора продажи предприятия законом не нормирован и устанавливается соглашением сторон.

Статья 560 ГК РФ регулирует форму и государственную регистрацию договора продажи предприятия. Поскольку предприятие является недвижимым имуществом (ст. 132 ГК РФ) к форме договора предъявляются такие же строгие требования, как и к договору продажи недвижимости (те же, что и в ст.550 РФ). Договор должен заключаться в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п.2 ст.434 ГК РФ) с приложениями, удостоверяющими состав и стоимость предприятия: актом инвентаризации, бухгалтерским балансом, заключением независимого аудитора, перечнем включенных в состав предприятия долгов (обязательств). При отсутствии таких документов договор не будет заключен. Договор продажи предприятия должен быть зарегистрирован в соответствии с Федеральным законом и вступает в силу с момента ее совершения (п.3 ст. 560 ГК РФ).

Обязанностью продавца является (ст. 563 ГК РФ) передача предприятия покупателю по передаточному акту и перенесении на него права собственности, что может иметь место лишь после того, как договор будет зарегистрирован. Предприятие считается переданным покупателю со дня подписания передаточного акта обеими сторонам. С того же момента на покупателя переходит риск случайной гибели или повреждения имущества. Но подписание акта является формальным действием и не исчерпывает обязанности продавца по передаче предприятия. Одной из главных обязанностей является фактическая передача предприятия покупателю, что не всегда возможно осуществить путем вручения. Это можно сделать символически, путем подписания передаточного акта. С момента его подписания, при условии, что к этому времени покупатель смог беспрепятственно принять предприятие фактически, оно считается переданным покупателю.

Право же собственности на предприятие может перейти к покупателю лишь с момента государственной регистрации этого права, непосредственно после передачи предприятия покупателю, если иное не предусмотрено договором продажи предприятия (п. 2 ст. 654). С этого же момента продавец считается исполнившим свое обязательство по договору. Но моменты перехода прав собственности и рисков случайной гибели предприятия не совпадают по времени. Как следует из п. 2 ст. 563 ГК предприятие считается переданным покупателю со дня подписания передаточного акта обеими сторонами. Покупатель, еще не получив права собственности, вместе с рисками получает право использовать входящие в состав предприятия имущество в своей предпринимательской деятельности и извлекать из него выгоды. Это право покупателя является вторичным вещным правом. Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества переходит на покупателя, поскольку он может реально влиять на его сохранность.

Документы, прилагаемые к договору продажи (п. 2 ст. 561 ГК РФ) в отношении фактически передаваемого имущества фиксируются передаточным актом.

Количество и качество имущества, определяется по аналогии с общим положением о купле-продаже (п.1 ст. 565 ГК РФ). Однако, в отличие от п. 1 ст. 466 и п. 1 ст. 480 ГК РФ, в которых говорится, что покупатель дополнительно имеет право требовать: восполнения или доукомплектования недостающих вещей, возмещения собственных расходов на устранение недостатков (п. 1 ст. 475 ГК РФ), замены недоброкачественных товаров (п. 2 ст. 475 ГК РФ) при договоре продажи предприятия, покупатель, получивший имущество ненадлежащего качества или в меньшем количестве, имеет право требовать только соответствующего уменьшения покупной цены (п. 2 ст. 565 РФ). Это правило действует только тогда, когда недостатки были известны покупателю на момент подписания передаточного акта. Если же это случилось после передачи предприятия, применяются все указанные выше средства защиты по общим нормам о купле-продаже.

В соответствии со ст. 483 ГК РФ, если покупатель известит продавца своевременно о нарушении договора, а продавец не устранит недостатки, покупатель имеет право требовать расторжения или изменения договора (см. п. 1 ст. 466, п. 2 ст. 475, п. 2 ст. 480 ГК).

Ст. 566 ГК РФ ограничивает применение последствий недействительности сделок, изменения и расторжения договора купли-продажи, связанных с взысканием в натуре полученного по договору одной из сторон или обеими сторонами, в тех случаях, когда применение этих последствий может привести к существенному нарушению прав и охраняемых законом интересов кредиторов продавца или покупателя, других лиц или противоречит общественным интересам.

Обязанностью покупателя также является передача имущества, свободного от прав третьих лиц. Предмет договора продажи предприятия, как правило, включает обязательство перед третьим лицом. В этом случае продавец обязан предупредить покупателя обо всех имеющихся правах третьих лиц на предприятие и перевести на последнего свои долги надлежащим образом. При подписании передаточного акта (с перечнем всех долгов) продавец одновременно извещает о них покупателя и передает ему долги, при условии его согласия. Передача обязательств не может состояться помимо передаточного акта или иного документа, подписанного новым должником.

Кроме того, для перевода долга во всех случаях требуется согласие кредитора (ст. 562 ГК РФ).

16. Договор купли-продажи предприятия

По договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму.

Предметом договора продажи предприятия является предприятие в целом как имущественный комплекс. Соответственно, все компоненты этого комплекса переходят к покупателю. Единственное исключение составляют права, полученные продавцом на занятие соответствующей деятельностью (например, лицензия).

Предприятие в целом является разновидностью недвижимости. Однако в связи со специфическими особенностями этого вида недвижимости закон предусматривает специальное правовое регулирование продажи предприятия. Эти особенности заключаются в том, что при продаже функционирующего предприятия продаются не только материальные ценности как таковые, но также принадлежащие ему права и возложенные на него обязанности (в том числе долги предприятия).

Для продажи предприятия, как и для любой другой продажи недвижимости, предусмотрена обязательная письменная форма в виде составления единого документа, подписанного обеими сторонами.

Несоблюдение формы договора продажи предприятия влечет его недействительность.

Договор продажи предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Кроме того, государственной регистрации подлежит и переход к покупателю права собственности на предприятие. Такая регистрация представляет собой самостоятельный акт, отличный от регистрации договора продажи предприятия.

Состав и стоимость продаваемого предприятия определяются в договоре его продажи на основе полной инвентаризации предприятия, проводимой в соответствии с установленными правилами.

Для того чтобы это сделать, стороны еще до подписания договора должны составить и рассмотреть следующие документы:

• заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия;

• перечень всех долгов (обязательств), включенных в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков требований. Эти документы должны быть неотъемлемой частью договора.

ГК РФ содержит специальные нормы, регулирующие особый порядок уведомления кредиторов и получения их согласия на продажу предприятия, а также последствия нарушения такого порядка. Так, в соответствии со ст. 562 ГК РФ кредиторы по обязательствам, включенным в состав продаваемого предприятия, должны быть до его передачи покупателю письменно уведомлены о его продаже одной из сторон договора продажи предприятия.

Кредиторы, которые не дали согласия на перевод долга, могут потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения продавцом причиненных этим убытков, признания договора продажи предприятия недействительным полностью или в соответствующей части. Кредитор, получивший уведомление, может воспользоваться своими правами в течение трех месяцев со дня его получения, а кредитор, не получивший такого уведомления, — в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия продавцом покупателю.

Образец договора купли-продажи предприятия как имущественного комплекса

Главная » Документы » договоры » Договора купли-продажи » Образец договора купли-продажи предприятия как имущественного комплекса

Особым видом договора купли-продажи недвижимого имущества является договор, по которому продается предприятие. Основанием для обособления такого договора является его предмет — предприятие, которое рассматривается как имущественный комплекс и служит источником прибыли для предпринимателей.

Основной отличительной чертой договора, по которому продается предприятие, является его объект. В данном случае объектом является предприятие, которое рассматривается с позиции имущественного комплекса, а не с позиции юридического лица, поэтому его и относят к недвижимому имуществу.

Образец типового договора купли-продажи предприятия как имущественного комплекса

Для договора такого типа характерна простая письменная форма. Составляется документ, на котором стороны ставят свои подписи. К нему обязательно прилагается перечень долгов, которые относятся к составу предприятия, а также акт инвентаризации, данные о балансе и аудиторское заключение.

Обязательно включите в составляемое соглашение следующие пункты:

  • обозначьте цену, по которой комплекс продается;
  • обозначьте все имеющиеся у предприятия недостатки;
  • обозначьте все необходимые реквизиты комплекса;
  • укажите личные данные каждой из сторон;
  • обозначьте предмет сделки, которым является предприятие (имущественный комплекс), причем в него входят права и обязанности, имеющаяся недвижимость, а также оборудование и др.;
  • определите алгоритм, по которому данный комплекс будет передаваться от одной стороны сделки к другой;
  • обозначьте ответственность и санкции, которые будут применяться при несоблюдении сторонами условий договора;
  • обозначьте также иные условия, которые Вы считаете целесообразными.

Обязательным условием является наличие в соглашении даты заключения и подписи каждой из сторон.

Если какое-то условие будет нарушено или будут допущены ошибки при составлении соглашения, оно не приобретет юридическую силу и действительным не будет.

Правовые особенности сделки по договору купли-продажи предприятия как имущественного комплекса

В соответствии со ст. 559 Гражданского Кодекса РФ договор купли-продажи предполагает обязанность продавца по передаче предприятия как имущественного комплекса покупателю (в его собственность).

Положения, которые касаются данного договора, закреплены в параграфе 8 главы 30 ГК РФ. Важно помнить, что предприятие как имущественный комплекс движимым имуществом не является, это недвижимость.

Следовательно, купля-продажа предприятия регламентируется нормами, характерными для купли-продажи недвижимого имущества. В случае пробела в законодательстве руководствуйтесь положениями пункта 2 статьи 549 ГК РФ, содержащими общие правила для договора купли-продажи.

Образец договора купли-продажи садового участка с домом.

Про образец договора купли-продажи половины квартиры смотрите тут.

Рассматривая состав имущественного комплекса, следует заметить, что он определен сторонами посредством соглашения. Но в силу положений статей 132 и 559 ГК РФ должна быть сохранена такая целостность данного комплекса, которой будет необходимо для осуществления предпринимательства.

У данного договора есть отличия от иных договоров купли-продажи недвижимого имущества. Во-первых, при его заключении имеет место уступка прав требования продавца покупающей стороне. Во-вторых, все долги переводятся на покупателя, для этого необходимо получить согласие от всех имеющихся кредиторов.

Для ознакомления с порядком, в котором кредиторы уведомляются и дают свое согласие, а также с санкциями при его нарушении, обратитесь к положениям статьи 562 ГК РФ.

В статье 566 ГК РФ закреплена и другая отличительная черта договора данного вида.

В определенных случаях такой договор, как и любые другие, можно изменить, расторгнуть или признать недействительным, а полученное в соответствии с договором имущество вернуть.

Но данные положения распространяются на договор данного вида лишь тогда, когда все произведенные действия:

  • не приводят к нарушению прав и интересов кредиторов сторон;
  • не приводят к нарушению прав и интересов иных кредиторов;
  • не вступают в противоречие с интересами общественными.

Рекомендации по проведению сделки купли-продажи предприятия

При купле-продаже бизнеса существуют значительные как финансовые, так и иные риски для обеих сторон.

Чтобы избежать негативных последствий данных рисков, следуйте простым правилам:

  • продумывайте план купли-продажи бизнеса, обговаривая все тонкости и детали с противоположной стороной;
  • воспользуйтесь услугами оценщика, который занимается этим профессионально, чтобы он помог Вам определить стоимость продаваемого предприятия;
  • диагностируйте бизнес в правовом и экономическом аспектах перед тем, как купить его;
  • самым подробным образом согласуйте с контрагентом все условия договора непосредственно в его тексте. Обратите особое внимание на объем обязанностей и прав каждой стороны, состав самого комплекса, расчеты. Определите, каким образом будет происходить регистрация договора, а также фактическая передача имущества;

  • решите вопрос с передачей управленческий функций в отношении партнеров, клиентов и сотрудников, задействованных на данном предприятии. Это необходимо для того, чтобы с точки зрения бизнеса предприятие продолжало работать и приносить прибыль. Для данных целей ознакомьтесь с политикой кадров, сложившейся на предприятии, а также с особенностями сотрудничества между предприятием и поставщиком, с репутацией и административными ресурсами.

Для достижения позитивных результатов соблюдайте вышеперечисленные правила при совершении сделки такого рода, а также обязательно наймите грамотного юриста, который сможет проконсультировать Вас по возникающим вопросам.

Договор продажи предприятия

  • Свобода договора
  • Договор и порядок его заключения
  • Государственный и муниципальный контракт
  • Условия договора энергоснабжения
  • Договор мены
  • Договор дарения
  • Форма договора дарения

Условия договора продажи предприятия

Институт продажи предприятия как имущественного комплекса (ст. 132 ГК РФ) является новым в российском гражданском законодательстве. Его возникновение связано с изменением экономического уклада страны, проведением приватизации государственного и муниципального имущества.

Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. В его состав могут входить все виды движимого, недвижимого имущества, долги и т.д.

Предметом договора продажи предприятий является предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключение прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам.

Если иное не установлено договором, покупателю переходят права на коммерческое обозначение, товарный знак, знак обслуживания и другие средства индивидуализации продавца и его товаров, работ или услуг, а также принадлежащие ему на основании лицензии права использования таких средств индивидуализации.

Если иное не установлено законом или иным нормативным актом, не подлежат передаче покупателю предприятия права продавца, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие определенным видом деятельности.

Существенными условиями договора являются состав и стоимость предприятий.

Обязательными приложениями к договору служат акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроковых требований.

Договор о продаже предприятия считается заключенным с момента государственной регистрации договора. По долгам, включенным в состав предприятий, которые были переданы покупателю без согласия кредитора, продавец и покупатель несут солидарную ответственность.

Моментом передачи предприятия покупателю считается день подписания сторонами передаточного акта. С этого момента на покупателя переходит риск случайной гибели имущества. До момента государственной регистрации договора покупатель получает право распоряжения имуществом предприятия в той мере, в какой это необходимо для реализации хозяйственных целей.

Для государственной регистрации права собственности предприятия необходим лишь один акт госрегистрации договора, даже если в имущественный комплекс предприятия входит несколько объектов недвижимости.

  • подготовить предприятие к передаче покупателю и составить передаточный акт (абз. 2 п. 1 ст. 536 ГК РФ), с момента подписания которого предприятие считается переданным (п. 2 ст. 563 ГК РФ);
  • известить своих кредиторов о продаже предприятия (ст. 526 ГК РФ), в противном случае продавец несет солидарную ответственность с покупателем (п. 4 ст. 526 ГК РФ);
  • перевести на покупателя право собственности на предприятие и передать предприятие покупателю.

В случае передачи предприятия с недостатками имущества, указанными в передаточном акте, покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены предприятия, предоставления недостающего имущества (ст. 565 ГК РФ).

При признании сделки по продаже предприятия недействительной правила о возврате сторонами всего полученного по сделке применяются лишь в том случае, если такие последствия существенно не нарушают права и охраняемые законом интересы кредиторов продавца и покупателя, других лиц и не противоречат общественным интересам.

Содержание договора продажи предприятия

В соответствии со ст. 132 ГК РФ предприятием признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности и признаваемый недвижимостью.

В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.

По договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам (п. 1 ст. 559 ГК РФ).

Договор купли-продажи предприятия является возмездным, консенсуальным, взаимным.

Содержание договора продажи предприятия

Существенными условиями данного договора являются предмет и цена.

Предмет договора — предприятие как имущественный комплекс, включающий:

  • недвижимое имущество (земельные участки, здания, сооружения);
  • движимые вещи (оборудование, инвентарь, сырье, продукцию) ;
  • права требования;
  • долги;
  • права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания);
  • другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

При этом права продавца, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, не подлежат передаче покупателю предприятия, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (п. 3 ст. 559).

В соответствии со ст. 561 ГК РФ состав и стоимость продаваемого предприятия определяются в договоре на основе полной инвентаризации предприятия, проводимой в соответствии с установленными правилами такой инвентаризации.

Права кредиторов при продаже предприятия предусмотрены ст. 562 ГКРФ. Кредиторы по обязательствам, включенным в состав продаваемого предприятия, должны быть до его передачи покупателю письменно уведомлены о его продаже одной из сторон договора продажи предприятия (ст. 562 ГК РФ).

Если кредитор письменно не сообщил продавцу или покупателю о своем согласии на перевод долга, он вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления о продаже предприятия потребовать:

  • либо прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения продавцом причиненных этим убытков;
  • либо признания договора продажи предприятия недействительным полностью или в соответствующей части.

Если кредитор не был уведомлен о продаже предприятия, он может предъявить иск об удовлетворении своих требований в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о перс- даче предприятия продавцом покупателю.

После передачи предприятия покупателю продавец и покупатель несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на покупателя без согласия кредитора.

Передача предприятия продавцом покупателю осуществляется по передаточному акту. Предприятие считается переданным покупателю со дня подписания передаточного акта обеими сторонами. С этого момента на покупателя переходит риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного в составе предприятия (ст. 563 ГК РФ).

Если договором предусмотрено сохранение за продавцом права собственности на предприятие, переданное покупателю, до оплаты предприятия или до наступления иных обстоятельств, покупатель вправе до перехода к нему права собственности распоряжаться имуществом и правами, входящими в состав переданного предприятия, в той мере, в какой это необходимо для целей, для которых предприятие было приобретено.

В соответствии со ст. 565 ГК РФ в случае передачи и принятия предприятия с недостатками:

  • если состав предприятия не соответствует предусмотренному договором, в том числе в отношении качества переданного имущества, последствия определяются на основании общих правил о договоре купли-продажи, предусмотренных ст. 460-462, 466, 469, 475, 479 ГК РФ, при условии, что иное не вытекает из договора;
  • в случае, если предприятие передано и принято по передаточному акту, в котором указаны сведения о выявленных недостатках предприятия и об утраченном имуществе, покупатель вправе требовать соответствующего уменьшения покупной цены предприятия, если право на предъявление в таких случаях иных требований не предусмотрено договором продажи предприятия;
  • покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены в случае передачи ему в составе предприятия долгов (обязательств) продавца, которые не были указаны в договоре продажи предприятия или передаточном акте, если продавец не докажет, что покупатель знал о таких долгах (обязательствах) во время заключения договора и передачи предприятия;
  • покупатель вправе в судебном порядке требовать расторжения или изменения договора продажи предприятия и возвращения того, что исполнено сторонами по договору, если установлено, что предприятие ввиду недостатков, за которые продавец отвечает, не пригодно для целей, названных в договоре продажи, и эти недостатки не устранены продавцом на условиях, в порядке и в сроки, которые установлены в соответствии с законами, иными правовыми актами или договором, либо устранение таких недостатков невозможно.

Продавец в случае получения уведомления покупателя о недостатках имущества, переданного в составе предприятия, или отсутствия в этом составе отдельных видов имущества, подлежащих передаче, может без промедления заменить имущество ненадлежащего качества или предоставить покупателю недостающее имущество.

Договор продажи предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (и. 1 ст. 560 ГК РФ), с обязательным приложением к нему следующих документов:

  • акта инвентаризации;
  • бухгалтерского баланса;
  • заключения независимого аудитора о составе и стоимости предприятия;
  • перечня всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований.

Несоблюдение формы договора продажи предприятия влечет его недействительность.

Договор продажи предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Передача предприятия продавцом покупателю осуществляется по передаточному акту.

По общему правилу, если иное не предусмотрено договором продажи предприятия, право собственности на предприятие переходит к покупателю и подлежит государственной регистрации непосредственно после передачи предприятия покупателю (ст. 564 ГК РФ).

Договор купли-продажи предприятия

Договор купли-продажи предприятия выделен в особую группу договоров купли-продажи в связи со спецификой его предмета — предприятия, являющегося особой разновидностью недвижимого имущества.

Ранее российское законодательство рассматривало предприятие не только как объект, но и в качестве субъекта гражданских прав. Например, как субъект — юридическое лицо — предприятие рассматривается в Законе РСФСР от 03.07.91 № 1531—1 «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР», в Указе Президента РФ от 02.06.94 № 1114 «О продаже государственных предприятий — должников».

Современное российское законодательство термин «предприятие» употребляет для обозначения именно объекта гражданских прав, а применительно к субъектом употребляются словосочетания «государственное унитарное предприятие», «муниципальное унитарное предприятие», «казенное предприятие».

Вместе с тем в цивилистической литературе и в настоящее время можно встретить взгляд на продажу предприятия как на продажу субъекта гражданских прав и обязанностей.

Так, употребление термина «предприятие» для обозначения субъекта гражданских прав допускает И.В. Елисеев.

Н.И. Клейн отмечает: «В ст. 132 ГК, исходя из ее названия, дано определение предприятия как объекта гражданских прав. Однако упоминание в определении прав требования, долгов и ряда исключительных прав предприятия дает основание полагать, что в ст. 132 ГК, по существу, содержится определение предприятия как субъекта гражданских прав. Такой вывод основан на том, что и права требования, и долги, и исключительные права могут принадлежать только субъекту права».

Критикуя позицию Н.И. Клейна, В.В. Витрянский справедливо отмечает, что, во-первых, само по себе предприятие, не будучи юридическим лицом, в принципе не может иметь никаких прав и обязанностей, а во-вторых, необходимо видеть различие между понятиями «предприятие» (как имущественный комплекс, объект гражданских прав) и «государственное или муниципальное унитарное предприятие» (как организационно-правовая форма коммерческой организации, субъект гражданских прав и обязанностей).

Понятие договора купли-продажи предприятия. По договору купли-продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам, а покупатель обязуется принять предприятие по передаточному акту и оплатить его (п. 1 ст. 559 ГК РФ).

Правовое регулирование договора купли-продажи предприятия. Нормы, регулирующие отношения, возникающие из договора купли-продажи предприятия, содержатся в § 8 главы 30 ГК РФ.

К отношениям, связанным с продажей предприятия, подлежат субсидиарному применению правила, регулирующие договор продажи недвижимости (§ 7 главы 30 ГК РФ), а при отсутствии таковых — общие положения о купле-продаже (§ 1 главы 30 ГК РФ).

Кроме того, к договору применяются общие положения ГК РФ о сделках, обязательствах и договорах.

При этом необходимо учитывать, что согласно ст. 566 ГК РФ правила ГК РФ о последствиях недействительности сделок и об изменении или о расторжении договора купли-продажи, предусматривающие возврат или взыскание в натуре полученного по договору с одной стороны или с обеих сторон, применяются к договору продажи предприятия, если такие последствия существенно не нарушают права и охраняемые законом интересы кредиторов продавца и покупателя, других лиц и не противоречат общественным интересам. Данная норма подлежит применению, как правило, если предприятия являются объектами социально-культурного назначения, включают в свой состав общежития, которые прежний собственник в случае реституции не сможет содержать, что повлечет за собой ухудшение жилищных прав граждан, и т.п.

Правовая характеристика договора купли-продажи предприятия. Договор купли-продажи предприятия является формальным, возмездным, взаимным.

Существенные условия договора купли-продажи предприятия. К условиям, при отсутствии которых договор купли-продажи предприятия признается незаключенным, относятся положения о его предмете и цене.

Предмет договора купли-продажи предприятия. Предметом договора, обусловившим его выделение в качестве отдельной разновидности купли-продажи, является предприятие.

Под предприятием понимается имущественный комплекс, признаваемый недвижимостью в целом и используемый для осуществления предпринимательской деятельности (п. 1 ст. 132 ГК РФ).

В состав предприятия как имущественного комплекса входят (абз. 2 п. 2 ст. 132 ГК РФ):

  • все виды имущества, предназначенные для его деятельности (включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию), в том числе имущественные права;
  • долги (обязанности) (в этом важная специфика договора);
  • средства индивидуализации продавца и его товаров, работ и услуг (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), а также принадлежащие ему на основании лицензии права использования таких средств индивидуализации. Данные объекты переходят к покупателю, если иное не предусмотрено договором;
  • другие исключительные права на результаты творческой деятельности (патентные права, смежные права и т.д.). Данные объекты переходят к покупателю, если иное не предусмотрено договором.

Вместе с тем согласно п. 3 ст. 559 ГК РФ права продавца, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, не подлежат передаче покупателю предприятия, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Передача покупателю в составе предприятия обязательств, исполнение которых покупателем невозможно при отсутствии у него такого разрешения (лицензии), не освобождает продавца от соответствующих обязательств перед кредиторами. За неисполнение таких обязательств продавец и покупатель несут перед кредиторами солидарную ответственность.

Предметом договора купли-продажи может быть и часть предприятия: цех, мастерская и т.д. (п. 2 ст. 132 ГК РФ). При этом отчуждаемое имущество должно образовывать технологически единое целое, замкнутый производственный цикл. Комплексы вещей (станки, здания), не обладающие свойствами замкнутого производства, не образуют предмет рассматриваемого договора. К отчуждению таких вещей будут применяться общие положения о купле-продаже.

ГК РФ устанавливает повышенные требования к детализации предмета договора. Согласно ст. 561 ГК РФ в договоре продажи предприятия определяются состав и стоимость продаваемого предприятия на основе полной инвентаризации предприятия, проводимой в соответствии с установленными правилами такой инвентаризации.

Срок договора купли-продажи предприятия. Срок в договоре купли-продажи предприятия не относится к существенным условиям. К сроку применяются общие положения ГК РФ о сроках в сделке и обязательствах (статьи 190— 194, 314).

Цена договора купли-продажи предприятия. К особенностям договора купли-продажи предприятия относится то, что цена предприятия является существенным условием (ст. 555 ГК РФ).

В случае отсутствия в договоре купли-продажи предприятия условия о цене договор считается незаключенным. При этом правила определения цены, содержащиеся в п. 3 ст. 424 ГК РФ, согласно которым при отсутствии в договоре условия о цене товар подлежит оплате по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, не применяются.

Стороны договора, как правило, свободны в установлении цены предприятия, если иное не установлено законодательством.

Стороны договора купли-продажи предприятия. Сторонами договора купли-продажи предприятия являются продавец и покупатель.

Продавцом, как правило, является собственник имущества или лицо, управомоченное собственником (представитель по доверенности, поверенный по договору поручения и т.д.).

Продавцом в большинстве случаев являются коммерческие юридические лица или индивидуальные предприниматели. При продаже государственных и муниципальных предприятий продавцами выступают соответствующие органы государственной власти и органы местного самоуправления.

Форма договора купли-продажи предприятия.

К форме договора купли-продажи предприятия предъявляются особые требования.

Согласно п. 1 ст. 569 ГК РФ договор продажи предприятия должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Несоблюдение формы договора продажи предприятия влечет его недействительность (п. 2 ст. 560 ГК РФ). В этом также состоит особенность договора.

Специфика формы договора заключается еще и в том, что к нему обязательно должны быть приложены следующие документы (п. 2 ст. 561 ГК РФ):

  • акт инвентаризации;
  • бухгалтерский баланс;
  • заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия;
  • перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований.

Кроме того, дополнительным требованием при совершении сделки является необходимость государственной регистрации перехода права собственности на предприятие и государственная регистрация сделки купли-продажи (п. 3 ст. 560 ГК РФ).

То есть договор будет признаваться заключенным с момента его государственной регистрации. Несоблюдение требования о государственной регистрации влечет незаключенность договора купли-продажи предприятия, но не его недействительность, поскольку в п. 3 ст. 560 ГК РФ, устанавливающей обязательность государственной регистрации такого договора, не указано, что несоблюдение этого требования повлечет признание договора недействительным.

Перечень документов, представляемых для государственной регистрации права и сделки, установлен Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Кроме того, при государственной регистрации договора купли-продажи предприятия необходимо руководствоваться приказом Минюста РФ от 04.03.2005 № 16 «Об утверждении Правил внесения записей о правах на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним и взаимодействия между Федеральной регистрационной службой и ее территориальными органами».

Что касается государственной регистрации права собственности покупателя на предприятие, то ГК РФ устанавливает ряд специфических для данного договора правил (ст. 564 ГК РФ).

Во-первых, если иное не предусмотрено договором продажи предприятия, право собственности на предприятие переходит к покупателю и подлежит государственной регистрации непосредственно после передачи предприятия покупателю.

Во-вторых, в случаях когда договором предусмотрено сохранение за продавцом права собственности на предприятие, переданное покупателю, до оплаты предприятия или до наступления иных обстоятельств, покупатель вправе до перехода к нему права собственности распоряжаться имуществом и правами, входящими в состав переданного предприятия, в той мере, в какой это необходимо для целей, для которых предприятие было приобретено. То есть фактически покупатель вправе осуществлять правомочия собственника до перехода права собственности.

Обязанности продавца по договору купли-продажи предприятия.

Продавец по договору купли-продажи предприятия обязан:

1. Передать предприятие.

Согласно ст. 563 ГК РФ передача предприятия продавцом покупателю осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту.

В передаточном акте обязательно указываются:

  • данные о составе предприятия;
  • данные об уведомлении кредиторов о продаже предприятия;
  • сведения о выявленных недостатках переданного имущества;
  • перечень имущества, обязанности по передаче которого не исполнены продавцом ввиду его утраты.

Предприятие считается переданным покупателю со дня подписания передаточного акта обеими сторонами. Следовательно, уклонение продавца от подписания передаточного акта на условиях, предусмотренных договором, признается отказом от исполнения обязанности передать предприятие.

С момента передачи предприятия на покупателя переходит риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного в составе предприятия.

Что касается подготовки предприятия к передаче, то ГК РФ устанавливает: подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью продавца и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором.

При неисполнении продавцом обязанности по передаче предприятия покупатель вправе предъявить те же требования, что и по общим положениям о договоре купли-продажи (см. главу 1).

2. Обратиться в регистрирующий орган.

В регистрирующий орган продавец должен обратиться для государственной регистрации перехода права и самого договора.

При уклонении продавца от государственной регистрации права и сделки покупатель вправе:

  • требовать в суде вынесения решения о регистрации сделки (если она совершена в надлежащей форме) и права;
  • требовать применения меры ответственности (возмещение убытков, вызванных задержкой регистрации).

3. Передать предприятие свободным от прав третьих лиц.

Речь идет не о полной свободе предприятий от обременений (так как предмет договора включает и долги), а о предупреждении обо всех имеющихся правах третьих лиц и переводе долга надлежащим образом.

В случае передачи покупателю в составе предприятия долгов (обязательств) продавца, которые не были указаны в договоре продажи предприятия или передаточном акте, покупатель вправе:

  • требовать уменьшения покупной цены, если продавец не докажет, что покупатель знал о таких долгах (обязательствах) во время заключения договора и передачи предприятия. Реализация данной нормы может вызвать затруднения, т.к. , представляется, что покупатель не может не знать о долгах, поскольку они входят в состав предприятия и указываются в договоре и передаточном акте;
  • требовать применения меры ответственности (возмещение убытков).

4. Передать предприятие, состав которого соответствует договору.

Нарушения условия о составе предприятия могут быть разделены на две группы.

Первая группа — отсутствие отдельного имущества было оговорено в передаточном акте.

В этом случае покупатель вправе (п. 2 ст. 565 ГК РФ):

  • требовать соответствующего уменьшения покупной цены, если право на предъявление в таких случаях иных требований не предусмотрено договором продажи предприятия;
  • требовать применения меры ответственности (возмещение убытков).

Вторая группа — отсутствие отдельного имущества (либо наличие дополнительных долгов в составе имущества) не было оговорено в передаточном акте и было обнаружено после передачи предприятия.

В данном случае (если продавец не докажет, что покупатель знал о таких долгах (обязательствах) во время заключения договора и передачи предприятия) покупатель вправе по выбору, если договором не предусмотрено иное:

  • требовать соответствующего уменьшения покупной цены;
  • требовать восполнения или доукомплектования недостающего имущества;
  • расторгнуть договор (если последствия расторжения существенно не нарушают права и интересы других лиц);
  • требовать применения меры ответственности (возмещение убытков).

В судебной практике возник вопрос, вправе ли покупатель требовать ограничения пределов правопреемства в случае передачи в составе предприятия долгов (обязательств продавца), которые не были указаны в договоре продажи предприятия или передаточном акте.

Так, комитет по управлению имуществом объявил в условиях конкурса, опубликованных в печати, что продаваемое предприятие — магазин «Овощи» — имеет кредиторскую задолженность в размере 10 млн рублей. Однако после оформления договора купли-продажи с ООО (покупателем) выяснилось, что фактическая кредиторская задолженность предприятия составляет 40 млн рублей.

ООО обратилось в арбитражный суд с иском к комитету по управлению имуществом о внесении в договор купли-продажи пункта о том, что покупатель становится правопреемником прав и обязательств приобретаемого предприятия в соответствии с условиями конкурса (т.е. только в части 10 млн, а не 40 млн рублей).

Решением арбитражного суда, оставленным без изменения апелляционной и кассационной инстанциями, в иске отказано. Как отмечается в решении, в п. 2 ст. 132 ГК РФ указано, что в состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, права требования, долги, а также права на обозначения и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

Внесение в договор условия, которое ограничивало бы правопреемство покупателя по обязательствам приобретенного предприятия объемом кредиторской задолженности, указанным в печатном сообщении об условиях конкурса по продаже магазина, не основано на приведенных положениях ГК РФ.

В то же время покупатель в силу п. 3 ст. 565 ГК РФ вправе требовать уменьшения покупной цены в случае передачи ему в составе предприятия долгов (обязательств) продавца, которые не были указаны в договоре продажи предприятия или передаточном акте, если продавец не докажет, что покупатель знал о таких долгах (обязательствах) во время заключения договора и передачи предприятия. Такие требования истцом не заявлялись и не были предметом судебного разбирательства.

Таким образом, в случае передачи в составе предприятия долгов (обязательств) продавца, которые не были указаны в договоре продажи предприятия или передаточном акте, покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены, а не ограничения пределов правопреемства.

5. Передать предприятие, соответствующее условиям договора о качестве.

Так же, как и применительно к предыдущей обязанности, возможны два варианта нарушения условий договора о качестве.

Первый вариант. Недостатки были оговорены в передаточном акте.

В этом случае покупатель вправе:

  • требовать соответствующего уменьшения покупной цены, если право на предъявление в таких случаях иных требований не предусмотрено договором продажи предприятия;
  • требовать применения меры ответственности (возмещение убытков).

Второй вариант. Недостатки не были оговорены в передаточном акте.

В этом случае покупатель вправе:

  • требовать соразмерного уменьшения покупной цены;
  • требовать безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
  • требовать возмещения своих расходов на устранение недостатков;
  • требовать применения меры ответственности (возмещение убытков);
  • если установлено, что предприятие ввиду недостатков, за которые продавец отвечает, не пригодно для целей, названных в договоре продажи, и эти недостатки не устранены продавцом на условиях, в порядке и в сроки, которые установлены в соответствии с ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором, либо устранение таких недостатков невозможно — требовать в судебном порядке расторжения или изменения договора продажи предприятия и возвращения того, что исполнено сторонами по договору (п. 5 ст. 565 ГК РФ). При этом необходимо учитывать, что последствия изменения или расторжения договора не должны существенно нарушать права и интересы других лиц (ст. 566 ГК РФ).

6. Уведомить и получить согласие кредиторов о переводе долгов в составе предприятия до его передачи.

Данную обязанность продавец несет не по отношению к покупателю, а по отношению к своим кредиторам (п. 1 ст. 562 ГК РФ).

Если кредитор был уведомлен о продаже предприятия, но письменно не сообщил продавцу или покупателю о своем согласии на перевод долга, он вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления по выбору (п. 2 ст. 562 ГК РФ):

  • потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения продавцом причиненных этим убытков;
  • требовать признания договора продажи предприятия недействительным полностью или в соответствующей части.

Если кредитор не был уведомлен о продаже предприятия, то он вправе предъявить указанные требования в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия продавцом покупателю (п. 2 ст. 562 ГК РФ).

Кроме того, интересы кредитора гарантируются нормой, согласно которой после передачи предприятия покупателю продавец и покупатель несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на покупателя без согласия кредитора (п. 4 ст. 562 ГК РФ).

Обязанности покупателя по договору купли-продажи предприятия.

По договору купли-продажи предприятия покупатель исполняет обязанности, аналогичные обязанностям покупателя по договору купли-продажи недвижимости. Совпадают и последствия неисполнения обязанностей. Поэтому мы ограничимся лишь перечислением обязанностей покупателя.

Покупатель по договору купли-продажи предприятия обязан:

  1. обратиться в регистрирующий орган;
  2. принять предприятие по передаточному акту;
  3. оплатить предприятие;
  4. известить продавца о нарушении условий договора о качестве.

Еще по теме: