Ипотека по переуступке права требования

Оглавление:

Ипотека по переуступке прав

Итак вам нужна ипотека на переуступку. В какой банк обратиться? Какие еще есть варианты?

Помощь в получении ипотеки на переуступку

Обратитесь за в Подбор Ипотеки. Мы поможем получить ипотеку на переуступку. Для того, чтобы получить консультацию, отправьте заявку
или свяжитесь о специалистом по телефону +7 (499) 394-03-36.

Наш опыт и связи в банках помогут Вам получить ипотечный кредит.

Многоквартирный дом фактически построен и в банк предоставлено разрешение о вводе его в эксплуатацию;
Средства для строительства многоквартирного дома привлекались застройщиком в соответствии с 214-ФЗ;
Между застройщиком и участником долевого строительства (физическим, либо юридическим лицом) был заключен и зарегистрирован договор участия в долевом строительстве, который полностью оплачен (предоставить копию зарегистрированного ДДУ и подтверждение оплаты);
Между участником долевого строительства и заемщиком заключается договор уступки прав по ДДУ, подлежащий обязательной государственной регистрации;
Заключение договора уступки прав по ДДУ осуществляется до фактического подписания акта приема передачи завершенного строительством объекта от застройщика к участнику долевого строительства;
Выдача и перечисление участнику долевого строительства кредитных денежных средств осуществляется после государственной регистрации и предъявления в банка зарегистрированного договора уступки прав по ДДУ;
Произведена независимая оценка построенного объекта, до оформления права собственности на него как на квартиру;
Расчет суммы кредита осуществляется исходя из наименьшей из стоимостей: либо стоимости по договору уступки прав по ДДУ либо оценочной стоимости.

Предлагаем вам профессиональную помощь в подборе выгодной ипотечной программы и получении кредита в банке. Свяжитесь с нами любым удобным для вас способом:

Оформление квартиры по Договору цессии (переуступке прав)

Доброго времени суток!

Ситуация следующая — есть продавец 2-х комнатной квартиры в НАО. До получения документа на ввод почти месяц. Есть предварительная договоренность о продаже. Собственно мне. Цена приемлемая. ДДУ видела, продавца тоже.

Правильно ли я понимаю порядок действий:

1. Едем к застройщику, смотрим документы, квартиру.

2. Продавец берет разрешение на переуступку, справку о отсутствии задолженности.

3. Подаем документы на ипотеку (есть не более 5-7 % от стоимости). Хотелось бы понимать тонкости и здесь — сроки рассмотрения, документы и т.д. Банки, кот. работают с застройщиком есть. Немного, но и под наши условия тоже подходят (перв.взнос от 0 до 10%).

4. Оформляем договор по переуступке.

5. Продавец от банка получает деньги. С нашим перв.взносом.

6. Регистрируем в Росреестре договор.

Вопрос следующий — ипотечного брокера у нас нет, как это все происходит? С СБ была ситуация одобрения, там все понятно, но у нас нет столько первоначального взноса. А как с другими банками — Металинвестбанк, ТрансКапиталБанк?

Преимущества и недостатки переуступки ипотеки

Когда банк и заемщик заключают кредитный договор, обеспеченный ипотекой, каждый из них имеет свои права, обязанности, и при этом не лишен права передавать их третьему лицу, не участвовавшему при совершении сделки. Это соглашение и есть переуступка ипотеки.

Что такое переуступка ипотеки и для чего она нужна

Переуступка права на ипотеку – это один из вариантов решения жилищного вопроса для граждан со средним уровнем дохода. Можно приобрести как готовое жилье, так и вложить денежные средства в возведение жилищного комплекса, предварительно заключив соглашение с застройщиком. Это выгодное предложение, ведь к моменту окончания строительства цена на объект недвижимости поднимется в несколько раз. Перед тем как переуступить ипотеку на квартиру, покупатель должен заранее оценить возможные затраты, плюсы и минусы предстоящей сделки.

К переуступке ипотеки чаще всего прибегают застройщики, желающие получить максимальную прибыль при экономии средств. Если жилье приобрести до момента, когда оно пройдет государственную регистрацию и сдачу в эксплуатацию (от застройщика ипотека), можно сэкономить до 20% его стоимости.

Основная проблема состоит в выборе кредитного учреждения, которое заинтересует подобное предложение, ведь большинство из них хотят получить в залог имущество с высокой стоимостью, а не обязательства заемщика. Поводом для волнения может быть как нарушение сроков сдачи объекта в эксплуатацию, так и недобросовестность новых владельцев.

Перед тем как купить квартиру в ипотеку по переуступке, заемщик может столкнуться с некоторыми нюансами:

высокая процентная ставка;
длительный поиск подходящего банка;
жесткие требования;
требуется предварительный договор уступки права требования квартиры с ипотекой;
отсутствие полной информации о кредиторе (его репутации) или объекте недвижимости;
недоверие к соинвесторам.

Переуступка от физического лица

ФЗ «Об ипотеке» (ст. 47) гласит, что ипотека по переуступке от физического лица оформляется после получения разрешения кредитного учреждения, которое неохотно идет на подобные уступки. Но ситуации бывают разные.

Например, ипотека была оформлена в браке, а после развода один из супругов желает отказаться от своей половины и переуступить обязательства другому.
Переезд на постоянное место жительства в другую страну требует от заемщика погашения кредита раньше указанного срока и снятия с жилья обременения. Как правило, на это уходит много времени. Переуступка является максимально приемлемым вариантом в этом случае. Новый владелец (покупатель) продолжает выплачивать долг, и обе стороны остаются довольны.
Исключением становится передача прав на недвижимость в порядке наследования, о чем указано в п.3 ст. 37 ФЗ «Об ипотеке». В этом случае заемщик оформляет договор без согласования с кредитным учреждением.

Переуступка по инициативе кредитора

Инициатором переуступки может стать и кредитор. Например, в случае банкротства. Тогда все права и обязательства переходят новому владельцу без уведомления плательщика относительно причины банкротства. Однако новый владелец в обязательном порядке должен уведомить своих клиентов о том, как дальше выполнять обязательства по платежам, об изменении условий в письменном виде, предоставить новые реквизиты. Если этого не произошло, необходимо самостоятельно узнать нужную информацию на официальном сайте банка-кредитора. Следует заметить, что в период переуступки прав банка-банкрота его правонаследник не имеет права взымать штрафы и пени за нарушение срока погашения долга до окончания процедуры ликвидации.

Однако это не единственный случай, когда банк желает переуступить ипотеку. Проявлять инициативу он может, если:

сделка признана неликвидной;
требуется досрочное погашение долга, включая проценты;
взыскание на предмет залога, если заемщик нарушил график выплат.

Кредитная организация переуступает ипотеку другому кредитору путем выставления объекта недвижимости или его прав на аукцион.

Какие банки осуществляют переуступку ипотеки

Кредитное учреждение может переуступить права на ипотеку третьему лицу, если оформлена закладная (ст. 316 ГК РФ).

Для большинства граждан со средним уровнем дохода покупка жилья по переуступке ипотеки является заманчивым предложением. Выплатив покупателю разницу между стоимостью продажи объекта недвижимости и остатком долга, можно реализовать давнюю мечту – покупку собственного жилья.

Лидирующие позиции в содействии передачи прав на ипотеку и снятии обременения занимают Сбербанк и ВТБ-24. Переуступка квартиры в Сбербанке происходит после получения соглашения и проходит следующие этапы:

одновременное открытие 2 депозитов или банковских ячеек, в которых будут находиться суммы остатка по ипотеке и денежные средства покупателя;
процедура снятия обременения с последующей передачей документов для регистрации в Росреестре;
подписание договора купли-продажи в присутствии юриста кредитного учреждения;
госрегистрация переуступки прав на имущество (в Росреестре);
оплата подоходного налога.

При переуступке долга по ипотеке с привлечением профильных специалистов банк взимает процент.

В ВТБ 24 переуступка ипотеки предусматривает выполнение тех же обязательств, но имеет характерную особенность в виде предложения своей базы объектов недвижимости, которые выставлены на продажу. Такое предложение имеет свои преимущества и недостатки:

можно получить льготу при внесении первоначального взноса в размере 20% от стоимости жилья;
предлагаемая стоимость недвижимости может быть значительно ниже рыночной, к тому же необходимо оплатить проценты за услуги банка в качестве посредника.

Насколько приемлемы условия кредитора, заемщик решает сам. В 2017 году банк ВТБ 24 при оформлении сделки выдвигает следующие требования.

Размер минимального первоначального взноса

Сумма ежемесячных выплат

Не превышает 60%

Если заемщик не является клиентом банка и не оформил страховой договор, то размер % ставки определяется с учетом возраста, финансового положения заемщика и срока погашения ипотеки

Особенности налогообложения

С 2016 года в законодательстве РФ введено минимальное значение налоговой базы, осуществив возможность уменьшения суммы налога от продажи недвижимости (ст. 244 НК РФ).

Физическое лицо может воспользоваться правом налогового вычета в 1 млн. руб., желая продать недвижимость, а из этой суммы уже взимается 13%.
Уменьшить размер дохода от продажи можно на сумму оплаты застройщику, облагая налогом лишь разницу в цене. Если недвижимое имущество продается по исходной цене или ниже, то налог не предусмотрен. Однако наличие подтверждающих документов и поданного заявления в налоговую инспекцию обязательно.
Согласно ФЗ от 29.11.14 г. № 382 доход от продажи недвижимости облагается налогом по истечении 5 лет владения ним. Если гражданин РФ владеет недвижимым имуществом не более 3 лет, то согласно п.17.1 ст. 217 НК РФ он освобожден от уплаты налога.
Если в деле фигурирует договор переуступки права требования по договору долевого участия (ипотека), то кадастровая стоимость доли рассчитывается в процентном соотношении (см. образец). Следует помнить о том, что таким правом могут воспользоваться лица, непрерывно проживающие на территории России не менее 183 дней.
Закон действует в том случае, если недвижимость приобретается не по наследству или договору дарения.

Как происходит переуступка прав по договору долевого участия в строительстве

Договор цессии – максимально приемлемый вариант приобретения недвижимого имущества, когда сложно подобрать подходящее жилье из-за отсутствия выбора. Иногда это единственно возможный способ. Несмотря на то что покупка квартиры по ДДУ проходит разные этапы сделки, ст. 389 ГК РФ указывает на признание сделки ликвидной с момента ее регистрации в Росреестре, при этом не предусматривает передачу обязательств лицу, уступающему свои права (цеденту).

Договор цессии по ипотеке (см. образец) необходимо оформить до момента продажи недвижимости. В противном случае переуступать будет нечего, ведь застройщик фактически выполнит свои обязательства.

Переоформление ипотеки – многоэтапный процесс:

уведомление строительной организации;
разрешение застройщика на переуступку (только в письменном виде);
проверка отсутствия задолженности;
оформление согласия супруги;
подтверждение банком ликвидности совершенной сделки.

Риск и выгода нового собственника

Оформляя куплю-продажу по договору переуступки, продавец недвижимости фактически передает свои права и обязательства правопреемнику. Передача прав по ипотеке имеет свои преимущества и недостатки.

Положительными моментами переуступки прав являются:

юридическая чистота объекта собственности;
возможность приобретения жилья, когда все ликвидные варианты исчерпаны;
возможно возвращение средств без применения штрафных санкций;
меньше остаток долга и срок погашения;
возможность заработать на росте цен;
кредитное учреждение выступает в качестве гаранта.

К неприятным последствиям относят:

Возможные претензии к лицу, уступающему свои права в случае неликвидности совершенной сделки (ст. 390 российского ГК), если дольщик желает купить квартиру по переуступке в новостройке в ипотеку и требует погасить всю сумму, указанную в ДДУ.
Когда происходит продажа квартиры по переуступке прав собственности, но дом не сдан в эксплуатацию, ипотека может выявить несостоятельность застройщика в финансовом отношении, например, в случае банкротства или намеренного затягивания срока сдачи.
Если нового владельца ипотеки не устраивает качество предоставляемых услуг, права по ДДУ, предъявить претензии он сможет только компании-застройщику. Нужно заранее изучить механизм цессии, чтобы понять, чем опасна переуступка квартиры в новостройке.
Риск возрастает, если дом не сдан, ипотека оформляется по нестандартной схеме: застройщик вместо договора долевого участия предлагает заключить предварительное соглашение (в т. ч. куплю-продажу), а также инвестиционное или с использованием векселя, которые можно не регистрировать в государственной службе.
Не стоит забывать о получении одобрения у компании-застройщика, если нужно продать квартиру по переуступке в строящемся доме, когда ипотека полностью не погашена.

Вопросы возникают и в момент переуступки пая в жилищно-строительном кооперативе. Ипотека на переуступку ЖСК не предусматривает передачу паевых взносов новому пайщику (как частичных, так и полных), несмотря на отсутствие запрета в законодательстве. Паевые взносы возвращаются пайщику при выходе из кооператива, но при этом он теряет средства, выплаченные в качестве первоначального или каких-либо дополнительных расходов.

Чтобы вступить в кооператив, будущему пайщику нужно получить согласие о его принятии на общем собрании, а затем внести вступительные средства. На практике существуют примеры, когда учитывалась оплата целевых взносов прежним владельцем пая, но этот вопрос следует решать с руководством ЖСК в индивидуальном порядке. Договор цессии пая в этом случае не имеет никакой юридической силы.

Переоформляя ипотеку, рациональнее использовать рынок вторичного жилья, так как:

нет необходимости вкладывать дополнительные средства для модернизации помещения;
такая недвижимость, как правило, расположена в регионах с развитой инфраструктурой;
в отличие от новостроек, не нужно переживать о возможных разрушениях объекта (микротрещинах, перекосах, усадке);
кредитные учреждения разрабатывают специальные льготные программы, которыми можно воспользоваться при уступке прав на квартиру.

Переуступка ипотеки на квартиру во вторичке происходит с учетом законодательной базы на вторичное жилье, наличия обременения, возможных претензий со стороны лиц, являющихся законными претендентами на часть имущества.

Возможна ли переуступка по военной ипотеке?

Военнослужащие, желающие сэкономить собственные средства, могут задаться вопросом, как совмещаются понятия военная ипотека и переуступка прав, можно ли приобрести жилье по договору цессии?

Согласно постановлению Правительства РФ от 15.05.08 г. № 370 п. 48 использовать целевой жилищный займ для погашения ипотеки может только участник накопительно-ипотечной системы (НИС), который является единственно возможным заемщиком. Военная ипотека предусматривает только целенаправленное использование средств на покупку жилья во время прохождения службы или после выхода на пенсию.

Чтобы избежать непоправимых ошибок при оформлении переуступки ипотеки, нужно тщательно изучить законодательную базу. Обратившись за помощью к профильным специалистам (юристам, ипотечным брокерам), можно свести к минимуму возможные риски.

Переуступка с ипотекой

Петр Михайлович

Добрый день, эксперты!

У меня куплена в рассрочку квартира в новостройке. На данный момент рассрочка мною полностью погашена, имеется расчетный лист от застройщика.

Сейчас хочу продать квартиру по переуступке. Но возникла следующая проблема — застройщик отказывается согласовывать переуступку в том случае, если

новый собственник хочет купить мою квартиру с помощью ипотеки.

Договор переуступки трехсторонний — я, новый собственник, застройщик (это написано в основном договоре). Соответственно в обход застройщика совершить эту сделку я не могу.

За «наличку» найти покупателя сейчас сложно. Что можно сделать в данной ситуации? Как воздействовать на застройщика?

Пожаловаться в Роспотребнадзор — они все его боятся), т.к. застройщик не имел права ограничивать Вас в договоре переуступкой через трехстороннее соглашение. В 214 ФЗ сказано, что дольщик может уступить свои права по договору, и только если сумма ДДУ не оплачена полностью, требуется согласование с застройщиком, никаких других ограничительных условий там нет. Еще можно просто сделать переуступку и зарегистрировать, а застройщика потом уведомить, но на это вряд ли рискнет пойти покупатель. Или попробовать обратиться к нотариусу и сделать нотариальный договор уступки.

Вот что написал мне менеджер компании:Раздел 4, п. 4.2.3. договора долевого участия.«4.2.3. Дольщики, с учётом ст. 421 ГК РФ добровольно принимают обязательство и соглашаются с тем, что без согласия Застройщика они не могут передавать свои права, предусмотренные настоящим Договором, третьим лицам, даже после уплаты долевого взноса в полном объёме, согласно пункту 2 ст. 382 ГК РФ, а также без согласия Застройщика не заключать сделки по обеспечению своих обязательств перед третьими лицами залогом принадлежащего ему им права требования предоставления Квартиры до оформления в установленном законом порядке права общей совместной собственности Дольщиков на Квартиру.Дольщики добровольно принимают, с учётом ст. 421 ГК РФ и соглашаются с тем, что Застройщик вправе немотивированно отказать в выдаче согласия на передачу прав и обязанностей по настоящему Договору третьим лицам. Выдача Застройщиком согласия на передачу прав и/или обязанностей Дольщиков по настоящему Договору (замену стороны в настоящем Договоре) в любом случае оформляется подписанием трёхстороннего соглашения о замене стороны в Договоре, где участвуют Дольщики, лицо, которому передаются права и обязанности по Договору, и Застройщик (в лице Агента). За услуги по оформлению такого соглашения Застройщик по добровольно принятому обязательству Дольщиков взимает плату в размере 50 000 руб. 00 коп. (Пятьдесят тысяч рублей 00 копеек), в том числе НДС по действующей ставке, которую вправе вносить как Дольщики, так и лицо, принимающее права и обязанности Дольщиков. Плата вносится отдельным платёжным поручением после выдачи Застройщиком подготовленного соглашения о замене стороны Дольщикам и подписания его Дольщиками и лицом, принимающим права и обязанности по Договору. Застройщик подписывает соответствующее соглашение только после получения денежных средств в оплату соответствующей услуги. Застройщик не имеет права отказать в подписании такого соглашения о замене стороны в Договоре после подготовки им проекта соглашения и выдачи его Дольщикам и получения оплаты за услугу по оформлению соглашения.Это добавляет ясности?

Мало того, они еще берут 50000 рублей за свое согласие на переуступку + 4400 рублей за оформление документов, пошлину и подачу документов в Росреестр. Я боюсь, что покупатель может отказаться от покупки, если предлагать ему оформление в обход застройщика.

Ну тут дело даже не в покупателе, а в том, что банк-кредитор покупателя не даст одобрение на выдачу кредита, сочтя необходимым согласие застройщика. Я думаю, что отказ застройщика обусловлен тем, что они просто не знают, как оформить трехстороннюю уступку с включением в нее необходимого текста о кредитной части расчетов. Попробуйте предложить им, что Вы принесете готовый текст соглашения, заказав и оплатив его составление у специалиста, например, у нотариуса. В ДДУ у Вас, конечно, расписано все так, что это может быть расценено, как прямой запрет на переуступку без согласия застройщика. Я думала там все попроще написано. В Вашем случае Росреестр точно откажет в регистрации несогласованной переуступки, и даже суд может не встать на Вашу сторону, хотя судебная практика по подобным спорам показывает, что в большинстве подобных случаев суды удовлетворяют иск дольщика, несмотря на положения ст. 382 ГК, например, решение Санкт-Петербургского городского суда от 25.05.2016 N 33-10149/2016 по делу N 2-118/2016. Но для Вас суд — это не выход из положения, потому что покупателя Вы в этом случае потеряете. В общем, нет у Вас другого выхода нет, кроме как договариваться с застройщиком.

Со слов менеджера, ранее у них были случаи оформления переуступки с ипотекой, но потом они отказались от этой практики, якобы из-за неадекватности юридических служб банков.

Тогда остается сделать только один вывод: у застройщика не все в порядке и банки отказывают в одобрении выдачи кредита на его объекты, именно это застройщик и называет «неадекватными требованиями». Спросите у них, в каком банке они сами аккредитованы, какой банк устроит их, как кредитор. Если покупатель согласится сменить банк и взять кредит в том банке, который устраивает застройщика, то все срастется.

Похоже, что это требование касается только переуступки. Для новых клиентов они предлагают ипотеку от Сбербанка, банка Санкт-Петербург, Райфайзен и нескольких меньших банков.

Не все банки кредитуют переуступку. Первые два. например, не кредитуют. ищите точки соприкосновения, обзвоните остальные банки, которые кредитуют ДДУ этого застройщика и спросите возьмутся ли они кредитовать переуступку, но прежде поговорите с застройщиком и покупателем на эту тему. Если нет, то придется искать покля без ипотеки.

Спасибо за полезные консультации! С застройщиком кажется бесполезно договариваться по-любовно. Они заняли принципиальную позицию. Ваши коллеги сказали, что имеет место нарушение ст. 11 214-ФЗ и ничтожность условия договора об обязательном наличии согласия застройщика даже при полной оплате и рекомендовали обратиться с письменным заявлением к застройщику с просьбой выдать согласие на совершение сделки, указав что в случае отказа я обращусь в Роспотребнадзор с заявлением о привлечении застройщика к ответственности по ч. 2 ст. 14.8 КоАП РФ.Как Вы думаете есть смысл в таком письме?

Я так долго и длинно Вас консультирую, что Вы уже забыли о том, что Роспотребнадзор — это первое, с чего я начала свою консультацию. Похоже, что мы пошли по второму кругу, вернулись к тому, с чего начали. А принесет ли результат обращение в Роспотребнадзор или нет Вы не узнаете, пока не обратитесь. Удачи Вам.

Порядок оформления договора цессии в новостройке

Цессия или переуступка права требования является на современном первичном рынке недвижимости одним из наиболее применяемых и распространенных способов приобретения жилья в новостройках.

Перед сдачей построенного дома, на завершительном этапе жилищного строительства, как правило, все ликвидные квартиры бывают распроданы. Именно поэтому цессия — это практически единственный вариант для потенциального покупателя приобрести жилое помещение перед сдачей нового дома в понравившемся объекте.

С переуступкой прав в долевом строительстве связаны определенные юридические риски, поэтому потенциальному покупателю, решившему воспользоваться правовым механизмом цессии на первичном рынке жилья, нужно точно понимать, как происходит процедура переуступки, а также соизмерять выгоды и риски своего приобретения.

Юридическая природа и суть переуступки права требования

Цессия – это фактически сделка купли-продажи жилья, оформленная по договору переуступки. По данному договору дольщик (то есть продавец квартиры в новостройке) передает другой стороне – цессионарию – свои обязательства и права, вытекающие из соглашения долевого участия, оформленного дольщиком с компанией-застройщиком.

Договоры цессии очень востребованы среди инвесторов, покупающих у застройщика жилье, как правило, еще на этапе получения разрешений на строительство, а затем перепродающих квартиры на последних стадиях застройки по более высокой цене.

Механизм переуступки используется и для покупателей жилья в новом доме, которые по каким-то причинам передумали и хотят вернуть вложенные средства. Для них договор цессии – это практически единственная возможность избежать штрафов, которые предусмотрены в договоре с компанией-застройщиком при расторжении соглашения долевого участия.

Продавая свою недостроенную квартиру через договор переуступки, дольщик не только может вернуть уплаченные финансовые средства в полном объеме, но и получить определенную прибыль, поскольку квартиры в строящемся доме обычно с начала продажи и до окончания строительных работ растут в цене.

Цессия возможна только до перехода прав на жилье от строительной фирмы к участнику долевого строительства. То есть переуступка прав дольщика возможна только до тех пор, пока эти права на строящееся жилье не были реализованы. Когда права на построенную квартиру переданы дольщику, то есть после оформления акта приема-передачи жилья, договор переуступки уже оформить не получится.

Особенность соглашения цессии в том, что покупатель квартиры, заключивший договор переуступки, приобретает права и обязанности цедента (продавца) в полном объеме и в будущем обязуется выполнять все условия первоначального договора долевого участия. К примеру, если в соглашении дольщик и компания-застройщик оговорили условия рассрочки, цессионарий может производить выплаты только по данной схеме рассрочки. Он уже не может оговаривать в соглашении какие-то свои индивидуальные условия.

Основные преимущества и недостатки механизма цессии в новостройках

Главные преимущества при заключении договора цессии для покупателя состоят в следующем:

появляется возможность купить жилье именно в понравившемся доме, если квартиры уже раскуплены;
иногда покупка квартиры по переуступке выгодна для приобретателя с финансовой точки зрения. Во-первых, продавцы, желая побыстрее продать квартиры, зачастую предлагают на стадии завершения строительства нового дома цены ниже, чем у официального застройщика. На практике, разница на стоимость квартиры, установленной компанией-застройщиком и частным инвестором, может варьироваться от 3 до 25 процентов;
во многих случая покупка жилья с использованием механизма цессии выгодна покупателям при ипотечном кредитовании. Если покупатель, оформивший ипотеку, покупает квартиру у застройщика на начальной стадии, ему приходится в течение нескольких месяцев (а иногда и лет) выплачивать проценты по ипотеке без возможности заселиться в приобретенное жилье. При этом зачастую проценты по ипотеке до сдачи нового дома в эксплуатацию гораздо выше в сравнении со сданным объектом. Заключая договор цессии на завершительном этапе строительства (при отсутствии возможности заключить договор долевого участия), покупатель начинает выплачивать ипотеку непосредственно перед переездом в новое жилье.

О преимуществах переуступки прав для продавца уже говорилось. Это, прежде всего, реальная возможность заработать на росте цен, происходящем на различных этапах строительства новостройки, а также возможность вернуть деньги, внесенные по договору долевого участия, без штрафных санкций от застройщика.

Основной недостаток переуступки прав – это увеличение рисков покупателя в сравнении с заключением договора долевого участия с застройщиком.

Основные риски по договору цессии

Несмотря на то, что заключение соглашения цессии связано с целым рядом рисков для потенциального покупателя, большинство из этих рисков при внимательном изучении условий сделки и наличии определенных правовых знаний можно свести практически к «нолю».

Итак, назовем основные риски при заключении соглашения переуступки прав на жилье в новом доме.

1. Один из основных рисков покупателя квартиры в новостройке, оформляющего договор переуступки прав, состоит в возможном признании договора цессии недействительным. Если соглашение между цедентом и цессионарием по каким-то причинам будет признано с юридической точки зрения недействительным, новый правообладатель сможет предъявить претензии только к цеденту, а не компании-застройщику.

Чтобы избежать такой неприятной ситуации, покупателю нужно проконтролировать правильность заключения договора цессии, с соблюдением сторонами обязательных условий. По закону договор переуступки прав будет считаться действительным при условии:

полной оплаты дольщиком всей суммы, обозначенной в договоре долевого участия. Все оплаты должны быть подтверждены соглашением о зачете взаимных требований;
наличия письменного согласия компании-застройщика на переуступку прав, возникших по первоначальному договору долевого участия, если такое согласие требуется в самом договоре дольщика и застройщика;
наличия разрешения кредитной организации, если квартира приобреталась участником долевого строительства с использованием ипотечного финансирования.

Если при заключении договора цессии вышеперечисленные требования были нарушены, то, согласно статье 390 российского Гражданского кодекса, ответственность перед цессионарием несет первоначальный участник долевого строительства. Покупатель квартиры имеет право в случае признания цессии недействительной потребовать от цедента вернуть все полученные по сделке финансовые средства, а также возместить убытки и проценты за пользование деньгами. Тем не менее, на практике вернуть свои деньги бывает не всегда просто.

2. Возможное банкротство застройщика. Риск столкнуться с финансовой несостоятельностью застройщика может возникнуть не только при переуступке прав, но и при первоначальном долевом участии. Однако зачастую массовые продажи квартир в новостройке, особенно по заниженной цене, могут быть вызваны именно предстоящим банкротством компании-застройщика, значительным затягиванием сроков строительства или существенным нарушением застройщиком условий договора.

В данном случае цедент, уступивший свое право на недостроенную квартиру в новом доме, независимо от того знал он о проблемах застройщика при оформлении цессии или нет, не отвечает перед новым дольщиком за дальнейшее развитие строительства. После заключения соглашения переуступки прав новый покупатель, недовольный сроками застройки или качеством нового дома, не сможет предъявить продавцу, уступившему жилье, никаких претензий. Требования можно предъявить только к застройщику. Однако при финансовой несостоятельности строительной фирмы, вернуть деньги цессионарию будет не совсем просто.

Чтобы избежать подобных проблем, покупателю рекомендуется перед покупкой внимательно изучить проектную и разрешительную документацию застройщика, навести справки о его финансовом состоянии и проверить состояние незавершенного строительства.

Кроме того, возможно включение в условия соглашения цессии пункта о поручительстве цедента. При достижении согласия сторон цессии, в договоре указывается обязательство цедента принять на себя поручительство, если компания-застройщик не предаст цессионарию готовую квартиру до определенного срока. Если же новый дольщик в дальнейшем расторгнет договор долевого участия с компанией-застройщиком, указанное поручительство будет считаться ничтожным. Как показывает практика, подобные условия о поручительстве цедента включаются в соглашение переуступки достаточно редко.

3. Двойная переуступка прав по соглашению долевого участия. В практике встречаются случаи, когда одна и та же квартира с помощью договора цессии продается два раза. При этом, исходя из принятых по подобным делам судебных решений, жилое помещение реально достается покупателю, который первый оформил договор и зарегистрировал его. Остальные дольщики получают только право требования с застройщика.

Потенциальному покупателю жилья в новостройке нужно внимательно изучать условия предстоящей сделки и четко понимать, что согласно российскому законодательству о долевом строительстве, переуступка прав на жилье предусмотрена только в одной правовой форме, а именно по соглашению долевого участия. Соглашения переуступки, как и основные договора долевого участия, нуждаются в обязательной государственной регистрации.

Если строительная фирма предлагает купить квартиру по какой-то иной схеме, риски участников долевого строительства повышаются. Иногда вместо договоров долевого участия используются:

инвестиционные соглашения;
предварительные соглашения купли-продажи;
предварительные соглашения долевого участия;
вексельные схемы.

Наличие таких договоров еще не говорит о недобросовестности застройщика или о каких-то попытках мошенничества, однако для снижения рисков потенциальному покупателю целесообразно избегать таких не совсем легальных схем продажи, не подлежащих обязательной регистрации в Росреестре.

Чтобы избежать вышеуказанных рисков, на договор цессии можно соглашаться, если:

приобретаемое жилое помещение продано первоначальному участнику по соглашению долевого участия;
оплата по договору цессии производится только после регистрации в Росреестре прав.

4. Еще один риск цессионария – это нарушение цедентом условия об обязательном письменном уведомлении компании-застройщика о передаче прав на жилье, являющееся предметом соглашения долевого участия.

Узнайте особенности и порядок оформление квартиры в новостройке в собственность.

Процедура покупки квартиры в ипотеку на вторичном рынке подробно раскрыта в этой статье.

Правила оформления цессии

Как уже говорилось, цессия оформляется в виде письменного соглашения, подлежащего государственной регистрации. Нужно убедиться, что прежний дольщик письменно уведомил застройщика о проведенной сделке.

При заключении соглашения цессии чаще всего для передачи денег используется механизм банковских ячеек. Пройдя процедуру регистрации соглашения переуступки прав, продавец может получить деньги.

Обычно участие застройщика при заключении договора цессии необязательно. Но многие строительные фирмы вносят в договор долевого участия отдельное условие об обязательности получения своего согласия при передаче цедентом прав на квартиру цессионарию. В этой ситуации привлечение застройщика к оформлению сделки потребуется.

Если к моменту переуступки прав дольщик еще не выплатил стоимость квартиры в полном размере, письменное одобрение цессии застройщиком обязательно. В договоре цессии прописываются условия о переводе долга перед компанией-застройщиком на цессионария.

Скачать типовой договор переуступки прав собственности на квартиру вы можете по этой ссылке: типовой договор.

Вторичная новостройка: как купить квартиру в ипотеку по переуступке

Выгодна ли покупка новостройки по договору переуступки прав требований

На стабильном рынке сделки по переуступке прав требования по договорам долевого участия в строительстве — распространенное явление. В силу того, что наиболее ликвидные предложения традиционно распродаются раньше других, купить хороший вариант потом можно только у перекупщиков, говорят участники рынка. «Схема уступок достаточно востребованна, особенно на тех объектах, где стадия готовности близка к финалу. Возможность провести такую сделку с ипотекой широко используется на объектах, реализация которых идет по ФЗ-214», — утверждает руководитель департамента ипотеки и кредитов ООО «НДВ-Недвижимость для Вас» Кристина Шульгина.

Нередко такие сделки совершаются с использованием ипотечных схем. «Значительная часть квартир по переуступке приобретается инвесторами, которые затем перепродают жилье, но уже дороже, в том числе при помощи ипотечных схем», — рассказывает директор департамента продаж девелоперской ГК «Гранель» Рустам Арсланов. Наряду с частными лицами, покупающими одну — три квартиры на начальном этапе строительства с целью дальнейшей перепродажи, часто с застройщиками, по его словам, работают крупные фирмы-инвесторы. Они приобретают большие объемы и впоследствии продают квартиры по договорам переуступки прав. Для таких продавцов, как говорит Рустам Арсланов, ипотека очень важна.

Однако нужно учитывать, что сделки по переуступке прав с привлечением ипотеки имеют целый ряд ограничений. «Продажа по переуступке происходит по более высокой цене, чем прописано в ипотечном договоре, так как за время строительства рыночная цена квартиры всегда вырастает. То есть не всегда сумма кредита зависит от стоимости, указанной в первичном договоре», — объясняет партнер девелоперской компании «Химки Групп» Дмитрий Котровский.

Второй момент, на который обращает внимание девелопер, — необходимость уплаты продавцом НДФЛ при продаже квартиры по более высокой, чем на старте, цене. «Если квартиру по переуступке покупает ипотечный покупатель, то банк в 100% случаев будет заинтересован прописать в ипотечном договоре реальную стоимость залогового имущества, а не ту сумму, которая дает возможность продавцу не уплачивать НДФЛ», — уточняет Дмитрий Котровский.

На сделки по переуступке прав с использованием ипотеки, по словам Кристины Шульгиной, не распространяется действие государственной программы субсидирования ставок. Хотя Рустам Арсланов все же замечает, что в исключительных случаях на такую сделку можно получить кредит с господдержкой.

Бывают также случаи, когда по договору переуступки права продается объект недвижимости, изначально купленный с использованием ипотечных средств. «В таком случае проще всего сначала погасить задолженность по кредиту перед банком и снять обременение, а затем выставлять квартиру на продажу», — советует Рустам Арсланов. Продать квартиру, которая находится в залоге у банка, по его словам, достаточно сложно. И не каждый банк может дать разрешение на это. Кроме того, сами покупатели опасаются приобретать объекты недвижимости с обременениями.

Что касается непосредственно процедуры приобретения жилья по переуступке с помощью кредита, то никаких подводных камней, по словам экспертов рынка недвижимости, здесь быть не должно. «Договор уступки прав требований подпадает под действие 214-ФЗ и заключается по стандартному алгоритму», — отмечает Кристина Шульгина. Если право требования на квартиру уступает юридическое лицо, то схема сделки по ипотеке, как уточняет Рустам Арсланов, является самой обычной. Хотя дополнительным нюансом в некоторых банках может быть требование аккредитации банком юридического лица (то есть анализ учредительных документов организации, бухгалтерской отчетности и т. п.).

Дмитрий Котровский считает, что в текущих условиях снижения платежеспособного спроса продажа квартиры по переуступке в тех жилых комплексах, где соблюдаются сроки строительства, не очень логична. «На рынке сейчас довольно большой ассортимент квартир в домах на финальных этапах строительства на первичном рынке — покупателям есть из чего выбрать непосредственно от застройщика. И нет смысла покупать у частных лиц в недостроенных домах», — делится он своим мнением. В продаже жилья по схеме переуступки, по словам Котровского, сейчас не заинтересованы и продавцы, так как получение собственности на квартиру автоматически прибавляет к ее цене порядка 10%.