Налог при покупке недвижимости в германии

Какие налоги платятся при покупке квартиры в Германии?

Налог на приобретение недвижимости

Налог на приобретение недвижимости или более правильно – налог на приобретение земли возникает в момент покупки объекта недвижимости. Этот налог является единовременным. Размеры его неуклонно растут и зависят от региона, где находится выбранная Вами объект. Пути возможной оптимизации этого налога описаны в нашей статье Налог на недвижимость в Германии.

Оплата налога на приобретение недвижимости

Чтобы оплатить налог нужно дождаться получения соответствующего уведомления из налоговой инспекции, которое приходит после нотариального заключения сделки автоматически. Важно, иметь почтовый ящик в Германии, чтобы письмо дошло, так как налоговая не высылает письма за границу. Если такового нет, то можно поручить нотариусу, как получение уведомления, так и оплату самого налога. Срок внесения инофрмации о Вас, как собственнике в поземельную книгу зависит непосредственно от того, насколько быстро будет оплачен этот налог.

На практике этот налог всегда оплачивает покупатель, хотя по закону должниками являются как покупатель, так и продавец.

Введение налога на имущество в Германии, несмотря на активное обсуждение в политических кругах, этой стране маловероятно, так как такое нововведение противоречило бы Конституции по многим пунктам. Что касается налога на недвижимость, то в Германии его тоже нет, есть только налог на землю. И это логично, так как при покупке недвижимости покупается сама земля со состоящим на нем здании, а при покупке квартиры, соответственно доля земли в соответствии с размером части собственности, которая четко определена в плане о разделении собственности.

Оплата налога на землю

Налог на землю, в отличие от налога на приобретение недвижимости, платится не налоговой инспекции, а муниципалитету, т.е. коммуне. Извещение об оплате налога на землю может быть доставлено и в Россию. Оплата этого налога происходит ежегодно, сумма разбивается на 4 квартала, хотя Вы можете оплатить ее и за один раз.

Расчет ставки земельного налога

Самым сложным является вопрос – как рассчитать налог на землю. За основу берется оценочная стоимость объекта в западной Германии по состоянию на 1964 год, в восточной Германии — на 1935 год, которая умножается на величину земельного налога и установленную в данной коммуне ставку для расчета данного налога. Ставка для расчета налога на землю делится на две категории A и B. Категория А для сельскохозяйственных угодий, категория B охватывает все остальные участки и, соответственно, выше, чем категория А. Ставка для расчета налога категории B в Берлине самая высокая, почти в два раза выше среднего показателя по стране.

В 2010 году федеральный финансовый суд признал, что такая система расчета налога на землю противоречит Kонституции. Так как оценочная стоимость на 1935 и 1964 году составляет сейчас 10-20% от оценочной стоимости на сегодня. Сейчас налог на квартиру, находящуюся в доме, построенном в начале века, будет таким же, как и в соседней новостройке.

Инвесторам, планирующим разместить свои капиталы в Германии необходимо учитывать налоговую составляющую и следить за возможными изменениями налогового законодательства, либо поручить такой мониторинг профессионалам.

Налоги и расходы на содержание недвижимости в Германии

Затраты на содержание недвижимости в Германии это:

В сумме содержание квартиры обходится в 1200 — 115 620 руб. (1500 €)* в год, дома — до 3 38 540 руб. (500 €)*.

Налог на недвижимость (землю)

После приобретения недвижимости нужно будет оплачивать налог на недвижимость (Grundsteuer). Рассчитывается он по формуле 0,35 % от оценочной стоимости недвижимости с старых федеральных землях, или от 0,5 до 0,1 % в новых * коэффициент, который варьируется в зависимости от населенного пункта (от 3 до 8 %.

Коэффициенты налога на недвижимость в городах Германии с населением более 500 тыс жителей (2012, источник Immobilien-Newsticker.De)

Пример: оценочная стоимость квартиры в Берлине равна 1 541 600 руб. (20000 €)*. Её собственник в Берлине будет платить ежегодный налог 43 704 руб. (567 €)* (20000 × 0,0035 × 8,1 = 567).

Если Вы сдаете недвижимость в аренду, платится налог на прибыль (Einkommensteuer). Чем выше прибыль, тем выше процентная ставка налога. Например, если Вы решите купить квартиру в Мюнхене и сдавать её в аренду за 77 080 руб. (1000 €)* в месяц, налог будет составлять около 6 166 руб. (80 €)* в месяц.

Арендодатели платят подоходный налог (Einkommensteuer), максимальная ставка которого — 45 %.

Подоходный налог в Германии (2012) данные Ernst & Young

Налогооблагаемый
доход, евро

52 882 — 250 730

Расходы на содержание квартиры

Обязанность содержать жилье лежит в большей степени на жильцах. Если квартира сдается в аренду, налоги и коммунальные услуги оплачивают арендаторы, страховку и услуги управляющей компании — арендодатели.

По желанию можно застраховать жилье. В среднем собственники платят около 15 416 руб. (200 €)* в год. Сумму страхования можно рассчитать на сайте toptarif.de

Услуги управляющей компании

При покупке квартиры в Германии собственник становится членом сообщества жильцов, которое собирает взносы на содержание и ремонт мест общего пользования (подъезд, крыша, подвал). Сообщество нанимает управляющую компанию , услуги которой обходятся 20-3 854 руб. (50 €)* в месяц с каждого жильца.

Коммунальные платежи, или Hausgeld включают плату за воду и отопление, уборку мусора и т.д. Если Вы сдаете квартиру в аренду, то расходы на коммунальные услуги можно переложить на арендатора. Электричество оплачивается отдельно.

За воду, электричество, отопление, телевидение и вывоз мусора собственники недвижимости в Мюнхене платят в среднем 1 942 руб. (25,2 €)*/м² в год, в Гамбурге — 1 742 руб. (22,6 €)*/м², в Берлине — 1 665 руб. (21,6 €)*/м².

СРЕДНЯЯ СТОИМОСТЬ КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ (вода, газ, электричество и вывоз мусора)
для квартиры площадью 85 м² в Германии, евро в месяц(данные Numbeo)

Содержание недвижимости в Германии

Налог на недвижимость

Расходы на содержание недвижимости в Германии складываются из налогов, страховки и платы за коммунальные услуги. Средняя сумма различается в зависимости от федеральной земли: например, в Баварии обслуживание объекта стоит дороже, чем в других регионах.

Расходы на содержание недвижимости в Германии складываются из налогов, страховки и платы за коммунальные услуги. Средняя сумма различается в зависимости от федеральной земли: например, в Баварии обслуживание объекта стоит дороже, чем в других регионах.

Расходы на содержание недвижимости в Германии

Налог на недвижимость

0,1 % от стоимости недвижимости в год

100–120 евро в год (для жилого объекта)

3,5–4,5 евро/м² в месяц

Дополнительные расходы при сдаче недвижимости в аренду

Для физических лиц

Для юридически лиц

от арендного дохода

от арендного дохода

Услуги налогового консультанта (опционально)

50 евро в месяц

100–200 евро в месяц

1 500–2 000 евро в год

200 евро в месяц

Услуги управляющей компании (опционально)

10–25 % от арендного дохода

Если владелец сдаёт квартиру в аренду, то, как правило, бо́льшая часть платежей ложится на арендатора: налог на недвижимость, страховка, отопление и электричество. Владелец же вносит деньги в «ремонтную кассу» — сбор домоуправления на текущий ремонт всего здания — это примерно четвёртая часть от общей суммы расходов

София Буланова Менеджер Tranio по продаже недвижимости в Германии

Собственники платят ежегодный налог на недвижимость (Grundsteuer). Его размер зависит от типа объекта, местоположения, площади постройки, рыночной стоимости земли и количества квартир на квадратный метр участка. В среднем сумма налога составляет около 0,1 % от рыночной цены недвижимости в год.

• Если владелец сдаёт объект в аренду, как облагается налогом его доход?
• Для физических лиц ставка рассчитывается в зависимости от размера прибыли по прогрессивной шкале от 14,77 до 47,475 %, включая обязательную надбавку в поддержку солидарности на экономическое восстановление земель бывшей ГДР. Юридические лица платят по фиксированной ставке в 15,825 % (с учётом надбавки). На практике для владельцев одной–трёх квартир сумма этого налога значительно сокращается: затраты на поездки в Германию (билеты на самолёт и оплата гостиницы) и амортизационные отчисления (износ мебели и недвижимости) отражаются в бухгалтерской документации и уменьшают размер налогооблагаемой базы.

Размер платежа за страхование недвижимости зависит от типа, суммы, срока страхования и перечня страховых случаев. Для семьи из трёх человек страховка в среднем обойдётся в 100–200 евро в год.

Страховать недвижимость необязательно, но так делают большинство немцев: впоследствии страховка оправдывает себя в случае мелких поломок. При покупке объекта в ипотеку банк может потребовать оформить страховку как дополнительную гарантию возврата денег.

Жилищно-коммунальная плата

За бо́льшую часть коммунальных услуг собственник платит домоуправлению: подачу воды, отопление, уборку двора и подъезда, обслуживание лифта, вывоз мусора. В среднем, они обходятся в 3,5–4,5 евро/м² в месяц в зависимости от объёмов потребления воды, энергоэффективности и технического состояния здания.

Размер ежемесячных платежей корректируется по итогам года, и, согласно показаниям счётчиков, владельцы получают возмещение или доплачивают за потребление воды сверх нормы.

Основная сумма расходов — оплата горячей воды и отопления, они составляют около четверти чека за коммунальные услуги. Так, коммунальное обслуживание однокомнатной квартиры в Мюнхене с консьерж-сервисом обойдётся примерно в 1,5–2 тыс. евро в год, 400–500 из которых пойдут на оплату этих расходов.

Анна Боярчукова Менеджер Tranio по продаже недвижимости в Германии

Договор о поставке электроэнергии жилец заключает сам и оплачивает её отдельно. Средний чек для семьи из трёх человек составляет 75–90 евро в месяц.

• Многие ли жители Германии пользуются газовым отоплением?

Как правило, многоквартирные дома подключены к системе центрального отопления, а вот частные постройки иногда отапливают газом. В таком случае владелец самостоятельно заключает договор с поставщиком. Например, для семьи из трёх человек, которая живёт в доме площадью 120 м², отопление газом обойдётся в 1300 евро в год.

Дополнительные расходы при сдаче недвижимости в аренду

Если владелец сдаёт недвижимость в аренду, то вопросы, связанные с поиском арендаторов и содержанием объекта, можно доверить агенту или специальной управляющей компании. Их сервис стоит от 10 до 25 % в зависимости от типа услуг.

В большинстве случаев, чтобы рассчитать и оплатить налог на доход, владельцы недвижимости прибегают к помощи налоговых консультантов. Ежемесячное ведение бухгалтерии обходится для физического лица не дороже 50 евро, для юридического — от 100 до 200 евро, а сдача годовой отчётности — в 300 и 1500–2000 евро соответственно.

Екатерина Шабалина Юрист Tranio

Германия: налоги на недвижимость и основные расходы собственника

ЗАТРАТЫ НА ПРИОБРЕТЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ

Стоимость объекта (Kaufpreis)

Cпециалисты немецкого рынка недвижимости отмечают, что стоимость жилого объекта в Германии фиксирована как ни в какой другой стране мира. Однако потенциальный покупатель ничего не теряет, если отправит продавцу встречное предложение (оферту) через своего маклера.

С большой долей вероятности собственник недвижимости, особенно той, которую довольно долго не могут продать, пойдет навстречу и снизит цену. Но стоит помнить, что торг уместен при покупке вторичного жилья, при приобретении жилья в новостройке стоимость объекта практически всегда фиксирована.

Комиссионные агенту по продаже недвижимости

В зависимости от федеральной земли, размер комиссионного вознаграждения агенту варьируется от 3 до 6% (+19% НДС). Точное значение является результатом переговоров и может быть оплачено покупателем, продавцом или поровну разделено между двумя сторонами. В принципе, как утверждают эксперты, все проценты по комиссии – это дело договоренности покупателя и посредника.

Оплата услуг адвоката / нотариуса

Нотариус несет ответственность за составление договора и обеспечивает законный переход права собственности. Он «защищает» обе стороны сделки в правовом поле перехода права. Составленный проект договора направляется как продавцу, так и покупателю, и согласовывается между ними. Если одна из сторон не владеет немецким языком, то договор должен быть переведен переводчиком на родной язык. В Германии принят закон, по которому проект договора должен находиться на руках у обеих сторон две недели, и только после истечения этого срока возможно назначить дату чтения договора у нотариуса (однако, такого условия нет для сделок с юридическим лицом). В свою очередь, как продавец, так и покупатель имеют право вносить изменения и дополнения в контракт. Когда обе стороны приходят к согласию, агент назначает дату трехсторонней встречи (продавец-покупатель-нотариус). На этой встрече нотариус должен вслух зачитать каждый пункт контракта и убедиться, что каждая из сторон ясно понимает их суть. Если покупатель или продавец не владеют немецким языком, то без участия профессионального переводчика не обойтись (при этом он не обязательно должен быть присяжным).

После подписания договора купли-продажи обеими сторонами, нотариус отправляет ходатайство для внесения предварительной записи в Поземельную книгу (Grundbuch), которая резервирует объект за покупателем. После оплаты нотариус дает второе указание участникам сделки о переходе права как собственности, так и владения. За свою работу нотариус берет фиксированную плату в размере до 1,5% от стоимости имущества.

Агент по продаже недвижимости, как правило, предлагает нотариуса, однако, по немецким законам, покупатель может самостоятельно выбрать этого специалиста. А продавец, в свою очередь, имеет право заявить о непригодности выбранного представителя. Сделка купли-продажи перейдет в активную фазу только после обоюдного выбора нотариуса обеими сторонами, хотя в Германии это не столь принципиально, поскольку процедура всех шагов нотариуса расписана регламентом, и какой именно специалист осуществит эту работу, большого значения не имеет.

Запись в земельный кадастр (Grundbucheintragung)

Это действительно важный документ при покупке недвижимости в Германии, и новый собственник должен лично удостовериться, что его имя внесено в земельный кадастр, – а имена предыдущих владельцев вычеркнуты из Поземельной книги. Обязанность нотариуса – выслать покупателю выписку из Поземельной книги, где внесено имя нового владельца, но и сам владелец может получить выписку из Поземельной книги в соответствующем ведомстве (Grundbuchamt) за незначительную сумму.

Если сделка купли-продажи осуществлялась с привлечением заемного капитала, то банк также будет внесен в книгу на случай банкротства заемщика и невозможности погашения ипотечных платежей. При этом имя нового собственника будет вписано первым, наименование банка – вторым в книге.

Это стоит около 0,5% от стоимости объекта недвижимости, а процесс регистрации и переход прав собственности может занять до двух-трех месяцев.

Налог на переход права собственности (Grunderwerbsteuer)

Налог на переход права собственности в Германии (аналог гербового сбора в Великобритании) уплачивается при покупке земли для будущего строительства дома, при покупке квартиры для личного проживания или при покупке недвижимости с целью инвестиций – все сделки с землей подлежат оплате Grunderwerbsteuer. Поземельная книга ведет учет размеров земельного участка. Так, при покупке квартиры приобретается также, к примеру, 15/1000 земельного участка, на котором стоит многоквартирный дом. Либо покупается участок земли с находящейся на нем постройкой – и порой вид строения вообще не указывается. Налог устанавливается государством и уплачивается один раз.

Сумма налога, который необходимо будет заплатить, зависит от двух вещей: места нахождения недвижимости (величина налога зависит от федеральной земли) и ее стоимости.

После юридического завершения сделки купли-продажи, налоговая служба Германии направит новому владельцу письмо, информирующее о сумме налога. В разных федеральных землях Германии эта цифра варьируется – от 3,5% в Баварии до 6,5% в землях Бранденбург, Саар, Шлезвиг-Гольштейн и Северный Рейн-Вестфалия.

В Берлине, к примеру, текущая ставка налога составляет 6%.

Затраты по ипотечному платежу

Ипотечные кредиты (Hypothek) оформляет большинство банков Германии. Стандартных сроков займа в государстве не существует, они зависят от возможностей и пожеланий заемщика. Это же касается и выбора плавающей или фиксированной процентной ставки.

На сегодняшний день банки Германии выдают кредиты на приобретение жилья по ставке от 1,5% годовых. Для граждан страны действуют ставки от 0,75% годовых, но иностранцам лучше ориентироваться на более дорогие кредиты. Стоит принять во внимание тот факт, что больше шансов на одобрение кредита имеют те, кто получает зарплату на территории Германии или те, кто уже владеет недвижимостью на территории страны.

Ремонт

Как и в России, при покупке жилья в новостройке все затраты могут быть как уже включены в стоимость, так и лежать на плечах покупателя. Готовые объекты сдаются с чистовой или с черновой отделкой, а конечная конфигурация владений зачастую зависит именно от покупателя. Покупка недвижимости, требующей ремонта, может повлечь затраты в пределах €100-1000 за 1 кв. м – в зависимости от фантазии и пожеланий собственника. На проведение некоторых видов реконструкции могут потребоваться специальные разрешения. Это преимущественно касается работ с несущими конструкциями, а также таких серьезных архитектурных вмешательств, как надстройка балконов и т. д.

Примерная стоимость одного часа работы профессиональных мастеров по ремонту квартир колеблется от €25 до €50. Ценовым ориентиром меблировки могут послужить следующие расценки: кухня по индивидуальным размерам с техникой обходится от €4600, а полностью обставленная мебелью из сетевых магазинов гостиная и спальня – примерно в€7000-10 000.

Переезд

Все мебельные магазины Германии осуществляют доставку и сборку мебели. Некоторые магазины, особенно за доставку мелкой мебели, взимают дополнительные €40-70.

В Берлине для перевозки мелких предметов домашнего обихода или мебели из магазина типа IKEA можно воспользоваться службой Möbeltaxi (дословно «Мебельное такси»), стоимость услуг которого начинается от €29 в час. Для габаритных предметов или доставки в других городах Германии можно прибегнуть к помощи частных операторов, которых можно найти на eBay Kleinanzeigen. Обычно в частных грузовых компаниях работают иностранцы, студенты или иностранные студенты, которые имеют в своем распоряжении грузовик или фургон и хотят подработать. Их услуги стоят дешевле, чем работа профессиональных компаний грузоперевозок, но в этом варианте могут быть свои подводные камни, например, штрафы за привлечение к работе незаконных мигрантов.

Калькуляция дополнительных платежей

Итак, при покупке недвижимости в Берлине стоимостью €100 000, сопутствующие затраты будут составлять:

• Комиссия агенту (7,14%) – €7000 (но может и 3,57%, зависит от земли)
• Нотариус (1,5%) – €1500
• Налог на переход права собственности (6%) – €6000 (но может и 5% или 3,5%, тоже зависит от земли).

Итого в приведенном примере суммарные затраты при покупке составили €15 000, но в среднем надо ориентироваться на дополнительные расходы от 10 до 15% от суммы покупки. К этому надо еще прибавить затраты на ремонт, если они необходимы, и ипотечные платежи, но никто не может гарантировать одобрения банком кредита иностранцу. Автоматический калькулятор можно найти на сайте Sparkasse.

ЗАТРАТЫ НА ВЛАДЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

Налог на недвижимость (Grundsteuer)

Налог на недвижимость хотя рассчитывается по сложной формуле, но в целом его величина незначительна. В среднем она составляет €2,50 за квадратный метр жилого объекта, но более точная сумма зависит от земли и местоположения города. Рассчитанный годовой налог владелец недвижимости может оплачивать как одним платежом раз в год, так и разбить платеж на кварталы.

Поскольку ставки взносов по налогу на недвижимость устанавливаются в каждой земле индивидуально, суммы налогов на региональном уровне отличаются друг от друга. Для расчета необходимо знать оценочную стоимость объекта (Einheitswert), умножить ее на 0,35% (базовая федеральная ставка) и умножить на коэффициент, индивидуально утвержденный для каждой федеральной земли.

Коммунальные платежи

Оплата коммунальных платежей в среднем по стране составляет около €215 за квартиру площадью 85 кв. м. Сюда входит оплата электроэнергии, отопления, водоснабжения и вывоз мусора. В Берлине этот показатель чуть выше – около €225 в месяц, в Мюнхене – в среднем около €240.

Управляющая компания

Услуги управляющей компании оплачиваются отдельно от коммунальных платежей. Так, собственник квартиры в Берлине должен платить за уборку здания и прилегающей территории, чистку дымоходов и обслуживание лифтов, уход за садом и оплачивать услуги управдома. В среднем сумма рассчитывается по ставке €0,63-1,0 за квадратный метр в месяц.

Страхование

Страхование объекта недвижимости и жизни владельца являются обязательными не только в случае приобретения жилья в ипотеку, но и при покупке любого объекта коммерческой недвижимости. Сумма платежа за страхование недвижимости зависит от типа страховки, суммы страхового покрытия и возможных страховых случаев. Стандартная страховка с суммой покрытия от €335 400 будет обходиться в €137-200 в год. Страхование жизни от несчастного случая будет стоить около €100 в год.

Прочие платежи

Довольно часто домовладельцы в Германии обязаны платить за содержание улицы, на которой находится недвижимость. Это нормальная практика, если инвестор приобретает дом, то длина участка, соответствующая улице, становится его заботой: мести тротуар, посыпать дорогу солью в зимний период и пр. Если зимой домовладелец не очистил свою часть от снега или льда, и кто-то из прохожих упал и сломал что-то, то все претензии он может адресовать именно домовладельцу.

Если город решит менять дорожное покрытие, то часть затрат могут также «переложить» на домовладельцев или кондоминиумы. Такие планы утверждаются сильно заранее, и именно об этом продавец должен сообщить покупателю, это должно быть указано в договоре. Сокрытие подобных фактов наказуемо по закону.

Плюс, счастливому обладателю недвижимости в Германии нужно помнить о таких мелочах, как, к примеру, налог на телевидение – он обязателен для каждого домовладения и начинается от €55 в год, но в основном составляет €55 в квартал.

HomesOverseas.ru благодарит за помощь в подготовке статьи Надю Принц (Prinz dom) и Олега Беляева (Haus & Wohnung BauGmbh).

_{photocredits: moyan brenn / дмитрий кругляк / flickr}

Содержание недвижимости в Германии

Каковы обязанности владельцев недвижимости в Германии? Сколько средств уйдет на налоги и сборы? Как организовать процесс сдачи в аренду, работу с управляющей компанией, продажу недвижимости? Ответы — в нашем материале.

Как такового налога на недвижимость в Германии не существует. Владельцы недвижимости оплачивают поземельный налог, размер которого зависит от оценочной стоимости земельного участка. Зато налог взимается при покупке объекта. Он варьируется в зависимости от региона и может достигать 6,5% от цены объекта.

Налоги для владельцев недвижимости

Собственники недвижимости в Германии обязаны оплачивать поземельный налог, который регулируется Законом о налогах на недвижимость (Grundsteuergesetz, GrStG) от 1 декабря 1936 года.

Размер этого налога высчитывает финансовая инспекция в зависимости от оценочной стоимости земельного участка, и владелец недвижимости получает расчет с указанием его размера и сроков оплаты.

Поземельный налог оплачивается поквартально. Сумма зависит не только от размера участка, но и от и его расположения: чем лучше местоположение, тем выше оценочная стоимость земельного участка и, следовательно, размер поземельного налога.

При не самой престижной локации и среднем размере участка поземельный налог для одно-двухкомнатных квартир составляет примерно €70-150 в год.

Как оплачивать поземельный налог

Оплатить поземельный налог можно двумя способами. Первый – прийти в местное налоговое управление города, где находится ваша недвижимость. Найти адрес и контакты любого такого ведомства можно здесь. Или можно перевести деньги банковским переводом на счет налоговой службы.

А можно и зарегистрироваться на специальном портале Elster, где любой налог можно оплатить онлайн.

Вот так выглядит портал Elster

Коммунальные платежи

Размер коммунальных платежей зависит от конкретного объекта и его местоположения.

Плата за содержание дома

Владельцы квартир оплачивают так называемый Wohngeld или Hausgeld (жилищно-коммунальную плату), куда входят коммунальные услуги (отопление, холодная и горячая вода, уборка мусора и др.), плата домоуправлению, а также ежемесячные взносы в коммунальную кассу дома (Instandhaltungsrücklage), из которой впоследствии производится текущий ремонт здания и мест общественного пользования.

Плата домоуправлению составляет €10-20 в месяц. Размер взносов в коммунальную кассу обычно устанавливается обществом владельцев на собраниях владельцев. Если решений о внесрочных расходах или повышении ежемесячных взносов не принято, то средний размер таких взносов по небольшим квартирам составляет €15-30 в месяц.

Квартиры в Германии чаще всего отапливаются газом. Стоимость потребления газа составляет €3-4 за куб. м. В среднем отопление обходится в €1 за кв.м.

Стоимость потребления воды в Германии составляет €0,30 — 0,50 за куб. м

Электроэнергия оплачивается практически всегда дополнительно и не входит в коммунальные услуги. В Германии существует большое количество компаний электроснабжения, и каждый владелец имеет право самостоятельно выбирать организацию из имеющихся в том или ином регионе. Стоимость киловатта электричества зависит от компании и выбранного тарифа, в настоящее время она составляет в среднем 29 центов.

Интернет, ТВ, телефон

Самый дешевый интернет-провайдер (ADSL) обходится в €9,95 за месяц. Подключение стационарного телефона стоит €60, месячная оплата – от €15 до €40 в зависимости от услуг, минута разговора – от 1,6 центов до нескольких евро. Кроме корпорации Deutsche Telecom услуги связи предоставляет большое количество других компаний.

Минута разговора внутри сети по мобильному телефону оценивается в среднем 15-18 центов, хотя эта цена зависит тарифа и может ощутимо варьироваться. SMS – 19-20 центов, что дороже, чем в России. Основные операторы мобильной сети в Германии: T-Mobile, O2, Vodafone, 1und1 и E-Plus.

В настоящий момент большинство жителей Германии пользуются пакетами с безлимитным количеством звонков на стационарные и мобильные телефоны, а также безлимитным интернетом. Стоимость такого пакета составляет от €8 до €20 в месяц со сроками расторжения договора от 1 месяца до 2 лет.

Радио обходится в €5,52 в месяц, пакет (радио плюс кабельное телевидение) – €17. Все телевизионное вещание в Германии осуществляется через кабель или интернет.

Помимо этого каждый человек или семья обязаны оплачивать за радио и телевидение налог, так называемый GEZ Beitrag или Rundfunkbeitrag, в размере €17,50 в месяц.

C 15 июня 2017 года на территории Евросоюза отменена плата за роуминг, что означает, что имея сим-карту немецкого оператора, можно пользоваться мобильной связью и интернетом на всей территории Евросоюза, как дома (в Германии).

Благоустройство двора в типичном многоквартирном доме в Германии

Страхование недвижимости

В Германии страхование недвижимости считается обязательным только в том случае, если покупатель приобрел его в ипотеку, или же в случае покупки коммерческого объекта. Стоимость страховки будет зависеть от ее типа и суммы страхового покрытия.

Как оплачивать коммунальные услуги в Германии

Оплата коммунальных услуг производится в качестве предоплаты, размер которой устанавливается каждый год домоуправлением на основании объемов потребления в предыдущем году.

В конце года производится считывание счетчиков горячей и холодной воды, отопления, газа, после чего делается перерасчет оплаченной суммы и использованного объема коммунальных услуг, и излишек возвращается владельцу, или выставляется счет на доплату недостающих средств.

После этого на каждую квартиру домоуправлением издается так называемый экономический план (Wirtschaftsplan) на следующий год, в котором размер предоплаты соответствует размеру использованных коммунальных услуг в предыдущем году.

Пример счета за отопление, холодную и горячую воду за целый год

Пример расчета налогов и коммунальных услуг

Конкретный пример

Квартира в Берлине, район Шпандау, 52 кв. м

• Поземельный налог €250 в год
• Услуги домоуправления – в среднем 20 евро в месяц €240 в год
• Взносы в накопительный фонд – около 30 евро в месяц €360 в год
• Электричество – от 35 евро в месяц €420 в год
• Газ (квартира отапливается газом) – 40 евро в месяц €480 в год
• Водоснабжение €130 в год
• Телефон + интернет €25-55 в месяц
• Итого расходов в год €2180-2540

Германия – «страна арендаторов». По статистике, примерно 56% всех немцев живут в арендованном жилье, по Берлину даже около 80%. Но данное соотношение меняется каждый год в пользу владельцев недвижимости.

Спрос на аренду и доходность

В аренду можно сдать практически любую недвижимость, находящуюся в более-менее доступном месте и в жилом состоянии. Размер дохода колеблется примерно от 3% до 10% годовых в зависимости от местоположения, качества, цены недвижимости и других факторов.

Из-за притока в страну иностранцев спрос на съемное жилье велик. Сдавая в аренду свой дом или квартиру, можно покрыть затраты на содержание и даже получить прибыль.

Если арендодатель устанавливает стоимость, более чем на 20% превышающую среднюю для жилья данной категории, на него налагается штраф. В Берлине же эта отметка составляет 10%.

Средние арендные ставки

Стоимость аренды зависит от города и региона. На востоке Германии цены ниже, чем на западе. Например, в столице страны съемное жилье обходится примерно в €12,14 за кв. м в месяц, а в таких городах, как Мюнхен и Штутгарт, стоимость достигает €17-20 за кв. м в месяц.

Cоответственно, снять городскую квартиру площадью 70-80 кв. м можно в Берлине за €850-970 в месяц, в Мюнхене — за €1400-1600 в месяц. Сумма зависит от планировки, этажа, наличия балкона, общего состояния жилья.

Вышеуказанные цены указаны — за так называемую «холодную аренду», то есть без учета коммунальных услуг, за которые арендаторы доплачивают в среднем €3 за кв.м в месяц.

Поиск арендаторов и оплата услуг маклера

Арендаторов можно искать как самостоятельно, так и по объявлению или через агентство.

C 1 июня 2015 года действует Bestellerprinzip (в переводе «принцип заказчика»), что означает, что услуги маклера по сдаче недвижимости в аренду оплачивает тот, кто его нанял. Если владелец недвижимости нанимает маклера сдать квартиру в аренду, следовательно, услуги маклера оплачиваются владельцем. Если же к маклеру обращается арендатор, даёт ему заявку на поиск жилья, и маклер находит недвижимость под его требования, тогда услуги маклера оплачиваются арендатором.

Права арендатора и съемщика

• Читайте нашу статью о том, как урегулировать конфликты с арендаторами.

Взаимоотношения владельца жилья и арендатора регламентируются двусторонним договором, в котором указываются права и обязанности сторон.

Как правило, арендатор кроме основной платы (Kaltmiete) оплачивает коммунальные услуги (Nebenkosten), а также электричество и телефон. «Холодная аренда» и предоплата коммунальных услуг оплачиваются арендодателю. На электричество и телефон арендатор заключает собственные договоры и несет данные расходы самостоятельно, оплачивая напрямую в компании электроснабжения или оператору связи.

Обычно договоры аренды заключаются на неопределенный срок, и арендатор проживает в квартире или доме до тех пор, пока не решит выселиться, или пока его не выселит владелец. По закону арендатор обязан расторгнуть договор аренды в письменной форме и предупредить владельца о выселении за три месяца, оплачивая арендную плату еще три месяца.

Владелец недвижимости имеет право выселить арендатора бессрочно в случае нарушения им правил проживания в доме или же при имеющейся задолженности в размере двухмесячной арендной платы. В случае, если владельцу потребовалось жилье с целью собственного проживания или проживания близких родственников, тогда имеет место расторжение договора аренды с соблюдением законных сроков в зависимости от срока проживания арендатора: три месяца — при проживании до пяти лет, шесть месяцев — при проживании от пяти до восьми лет и девять месяцев — более восьми лет.

Других причин для выселения немецкое законодательство не предусматривает. Таким образом, выселение арендатора с целью заселения нового или просто по желанию владельца считается противозаконным, и в случае обращения арендатора в суд — последний будет на стороне арендатора.

Повышение арендной платы возможно на 15% каждые три года или при Staffelmietvertrag (в переводе «градуированном договоре аренды») по 5% каждый год в крупных городах, в том числе Берлине, или на 20% в других городах.

Налог на недвижимость в Германии

Налог на недвижимость в Германии в точном понимании этого слова не существует вообще. Используя язык немецкого закона, правильнее говорить о поземельном налоге – Grundsteuer, который ежегодно платят собственники земельных участков, домов, квартир, гаражей, магазинов, лугов и полей.

На первый взгляд немцев можно заподозрить в неточности – как же можно называть «поземельным» налог, который платит владелец квартиры в многоэтажном доме? Он же никак не связан с землёй? Вы уже догадываетесь, что подозревать немцев в неточности определения налога на недвижимость в Германии – это очень бесперспективное занятие.

Дело в том, что по немецкому праву продаётся и передаётся в собственность не квартира и не дом, а участок земли – Grund/Grundstück, вместе со всеми на нём находящимися строениями. В случае с домом больших проблем с пониманием происходящего не возникает. В случае с квартирой необходимо пояснить, что продаётся не весь участок, на котором стоит многоэтажка, а только та его доля, которая процентуально приходится на квартиру. Отсюда и название налогу на недвижимость в Германии – Grundsteuer (поземельный налог).

Важная деталь – налоги на недвижимость в Германии собирает и кладёт себе в карман не федерация, а тот город или деревня, в которых находится земельный участок. Этим объясняется энергичная прыть, с которой местные власти изыскивают земли под застройку и рассыпаются бисером перед покупателями.

Система подсчёта конкретного размера налога крайне сложна и не позволяет назвать единую цифру в процентах для Германии, федеральной земли и даже определённого города. Тем не менее мы попробуем объяснить эту схему по-возможности упрощённо.

Подсчёт налога происходит в три хода. На первом этапе налоговая инспекция определяет универсальную стоимость земельного участка в евро – Einheitswert. Критерии: местонахождение — земли бывшей ГДР или ФРГ, застроенный или незастроенный участок, размер участка, время застройки и некоторые другие. Определённая таким образом универсальная стоимость почти всегда значительно ниже реальной стоимости недвижимости. По результату собственник получает от налоговой соответствующий документ – Einheitswertbescheid.

Пример: квартира с рыночной ценой в 100.000 евро может иметь универсальную стоимость – Einheitswert в размере 20.000 евро.

На втором этапе расчёта налога на недвижимость в Германии налоговая инспекция определяет налогооблагаемую стоимость земельного участка в евро– Steuermessbetrag путём умножения универсальной стоимости на налоговый коэффициент. Коэффициент исчисляется в промилле (одна тысячная доля, 1/10 процента) и зависит, например, от таких характеристик, как вид земель – земли для сельского хозяйства или другие, тип застройки – дома на одного, два хозяина или многоквартирные дома и некоторых других. В среднем коэффициент может составлять от 3,5 до 6 промилле. Результат – ещё один документ из налоговой инспекции по названием Grundsteuermessbescheid.

Пример: универсальная стоимость вышеназванной квартиры 20.000 евро x налоговый коэффициент 3,5 промилле (0,0035%) = налогооблагаемая стоимость квартиры 70 евро.

На третьем и последнем этапе город (Gemeinde), в котором находится земельный участок, окончательно решает вопрос о размере поземельного налога. Для этого сначала – в зависимости от степени жадности города и его привлекательности для собственников земли — определяется повышающий коэффициент в процентах – Hebesatz. Этот коэффициент одинаков для всех городских объектов недвижимости, например, в Берлине он составляет сейчас 810%, в Мюнхене 535 %. Путем умножения налогооблагаемой стоимости земельного участка на повышающий коэффициент город определяет окочательный размер налога на недвижимость в Германии и присылает собственнику документ под названием Grundsteuerbescheid.

Пример: Налогооблагаемая стоимость квартиры 70 евро x повышающий коэффициент для Берлина 810% = поземельный налог 567 евро в год.

В документе, определяющем размер поземельного налога, как правило, установлена обязанность его поквартальной оплаты к опредёлённым календарным датам. Для уплаты налога в течение года не имеет значения факт продажи объекта недвижимости. Продавец обязан платить налоги на недвижимость Германии до конца календарного года даже в том случае, если собственность перешла на покупателя в течение года.

Обычно в таких случаях покупатель возмещает продавцу потраченные им на налог деньги в процентуальном соотношении ко времени владения в течение года. Сумма, как правило, получается скромная и споры на эту тему – дело крайне редкое. Иногда стороны договариваются о том, что покупатель просто начинает перечислять налог за продавца с момента передачи объекта.

Теперь вам стало понятно, что налог на недвижимость в Германии, несмотря на его устрашающую схему подсчёта, практически не играет существенной роли в финансах собственника недвижимости. Намного больше денег «съедает» одноразовый налог на приобретение недвижимости – Grunderwerbsteuer, речь о котором пойдёт в одной из следующих статей.