Абхазия в 2018 году вошла в тройку самых дешевых направлений для отдыха — две недели на местном побережье обойдутся паре путешественников примерно в 84 тысячи рублей. А квартиру площадью более 100 квадратных метров, где покупатель волен поселиться навсегда, в республике можно приобрести всего за 400 тысяч. Но есть нюансы. И дело вовсе не в «кикиморе», которую силился бросить, чтобы улететь в Гагру, киноперсонаж Якин.
Оглавление:
В ценовой пропасти
На портале с громким названием «Страна души» (Абхазия по-абхазски — Апсны — «страна души»), где размещено множество объявлений о продаже абхазской недвижимости, ценник на квартиры в популярных курортных местах (Гагра, Сухум, Пицунда и прочие) варьируется в пределах 1,5-3 миллионов рублей. Ценовой рекордсмен — пятикомнатный объект за 8,5 миллиона рублей в центре Сухума. В категории частных домов максимум выше — 26 миллионов рублей за трехэтажный коттедж в Гагре. Есть куда менее дорогие предложения — дома по цене до миллиона рублей. Почти все они явно заброшены и требуют не просто ремонта, а восстановления.
В более понятной российскому пользователю базе Avito от абхазской недвижимости открестились, заявив, что на портале «представлены только регионы России». По факту в соответствующем разделе содержится несколько сотен объявлений об аренде или продаже объектов на территории республики. Самое дешевое предложение (продажа) — участок в 15 соток в селе Псоу (Сальме) за 300 тысяч рублей. Минимальная стоимость дома — 350 тысяч — столько придется выложить за объект в городе Ткварчели (до моря 20 километров). В том же городе за 400 тысяч можно купить 125-метровую пятикомнатную квартиру. На побережье недвижимость дороже — за «двушку» в Пицунде (50 квадратных метров; первый этаж девятиэтажного дома) просят 2,9 миллиона рублей.
В базе Prian.ru только одно абхазское предложение, и весьма нескромное — почти за миллион евро в Гагре продается трехэтажный доходный дом площадью 900 квадратных метров. В здании 28 гостевых комнат. Автор объявления называет объект «работающим гостиничным бизнесом со стабильной доходностью от размещения отдыхающих, кафе, столовой и экскурсионных услуг».
Другая популярная онлайн-база зарубежной недвижимости — Tranio.ru — лотов в Абхазии вообще не находит, предлагая взамен дома и квартиры в Грузии.
Searealty.ru предлагает более сотни квартир в Абхазии по цене от 900 тысяч рублей. Согласно статистике портала, в среднем абхазская квартира стоит 2,2 миллиона рублей, дом — почти 4 миллиона. В соседнем Сочи, впрочем, цены куда выше: 22 миллиона за среднестатистический дом и около 6 миллионов рублей за квартиру (данные портала «Мир квартир»).
Вы кто такие, мы вас не ждали
Формально россияне (как и другие иностранцы) вообще не имеют права приобретать жилье в Абхазии: власти страны считают, что местные жители не смогут конкурировать с приезжими за квадратные метры, если допустить последних на абхазский рынок недвижимости. Кроме того, они, вероятно, опасаются скупки жилья этническими грузинами, покинувшими регион в ходе грузино-абхазского конфликта и получившими российское гражданство.
«Россияне могут покупать коммерческую недвижимость в Абхазии, но не жилье и землю, — комментирует Юлия Кожевникова, эксперт по международной недвижимости Tranio. — Часты случаи мошенничества. Например, покупали по доверенности на местных, без свидетельства о праве собственности, а потом лишались и денег, и недвижимости».
В действительности россияне жилье в Абхазии покупают, обходя все запреты. Популярна схема приобретения на имя фирмы, созданной совместно с гражданином Абхазии. Еще один вариант — оформить недвижимость на подставное лицо, то есть на гражданина республики. Можно получить объект в пользование по генеральной доверенности. При этом нет никаких гарантий, что такая доверенность не будет аннулирована (или, к примеру, оформлена на нескольких лиц одновременно). Подставное лицо, опять же, может показать лицо истинное и попросту забрать квартиру или дом себе. Почва для различного рода афер идеальная.
«Дешевизна абхазской недвижимости привлекает многих, но при этом никто не задумывается о том, какими законами регулируются данные сделки, — отмечает ведущий юрист Европейской юридической службы Виктория Аптекина. — В Абхазии жилье, в соответствии с действующим нормативными актами, может приобрести только гражданин Абхазии или лицо иностранного государства с зарегистрированным бизнесом в Абхазии и обязательным участием гражданина Абхазии (. ). Таким образом, например, гражданин России либо будет приобретать недвижимость на номинала, либо на себя, но как предприниматель. При этом такое жилье приобретается для сезонного проживания. А органы власти, руководствуясь инструктивным письмом о порядке применения указа президента об инвентаризации жилья, составляют акт, что в доме в течение долгого времени никто не проживает, признают его бесхозным и продают с молотка. Достаточно рискованно».
Негативный опыт так называемой инвентаризации есть: в начале 2000-х в стране происходили массовые захваты домов и квартир, находившихся в собственности местных русскоязычных граждан. Мошенники получили юридическую поддержку от государства в виде той самой инструкции, которая предписывала судам признавать бесхозной недвижимость, оставленную выехавшими домовладельцами, а граждан, покинувших жилые помещения, — утратившими право пользования.
В результате поднялась волна рейдерских захватов жилья — лишиться квартиры можно было, просто уехав ненадолго — например, в командировку. Причем злоумышленники отбирали недвижимость именно у русскоязычного населения, так как абхазы, как правило, хорошо защищены многочисленной родней и знакомствами с «нужными» людьми.
Неспокойно у синего моря
Проблема оформления прав на недвижимость — далеко не самая страшная для россиянина в Абхазии. В стране небезопасно, и этот факт в России признан на официальном уровне: еще в 2011 году правительство утвердило список опасных стран, за работу в которых дипломатам доплачивают, и Абхазия в этот перечень тоже попала. Служба здесь идет по принципу «день за полтора» — как и в Алжире, Конго, Нигерии, Судане и прочих не самых благополучных странах.
Список несчастий, обрушившихся на российских граждан в Абхазии только в 2017 году, весьма обширен.
В июле москвич Алексей Кабанов был убит в районе села Ачандара в Гудаутском районе. Группу туристов, возвращавшихся пешком с рыбалки, настигли вооруженные неизвестные в масках и потребовали денег. Кабанов оказал сопротивление нападавшим и был ранен ножом в грудь. Его доставили в Гудаутскую центральную больницу, там он скончался. Убийц поймали в течение недели.
Двумя неделями позже в абхазских горах пропал житель подмосковного города Раменское Андрей Лихачев. Его тело нашли в октябре 2017-го. Установить принадлежность останков удалось только к концу года. По версии местных правоохранителей, смерть Лихачева — несчастный случай, по факту гибели мужчины не было возбуждено уголовное дело.
27 июля того же года пилот и два пассажира — все россияне — погибли в результате падения легкомоторного прогулочного самолета в абхазской Пицунде. Еще одной сезонной жертвой стала жительница Санкт-Петербурга, утонувшая в Сухуме во время шторма.
Все эти происшествия мало повлияли на турпоток в Абхазию — в отличие от взрыва на складе боеприпасов у абхазского села Приморское, который прогремел днем 2 августа. Тогда погибли две путешественницы из Санкт-Петербурга, травмы получили 60 человек, из них 35 оказались россиянами. Уже на следующий день только одна московская компания аннулировала порядка десятка путевок в Абхазию по просьбам граждан.
И все же Абхазия остается для россиян привлекательным регионом — если власти страны наконец примут адекватную схему приобретения недвижимости иностранцами, Гагра и другие города республики, скорее всего, смогут вступить в полноценную борьбу с Сочи за покупателей курортных квартир и домов. Вопрос — обрадуются ли абхазы наплыву чужаков.
Материалы по теме
Непризнанный туризм
«Как бы там ни было, а мы в чужой стране, и тем, кто сюда едет, не стоит ждать, что вас тут будут встречать с хлебом-солью, — предупреждает участник одного из интернет-форумов по переезду в другие страны, проживший в республике два года. — Но справедливости ради надо заметить, что абхазы уважают людей, которые умеют вести свое хозяйство и которые чтят их традиции и устои. Как правило, все зависит от самого человека: что он из представляет собой, так и относиться к нему будут».
Оформление жилой недвижимости (квартир, домов) в Абхазии в собственность.
Независимая республика Абхазия притягивает своей красотой и удивительно мягким субтропическим климатом не только туристов, но и авантюристов-романтиков, мечтающих переехать сюда на постоянное место жительства из пыльных и загазованных городов-мегаполисов. Многих привлекает абхазская природа, чистый горный воздух, пустынные пляжи и обилие разнообразных диковинных для россиянина фруктов. С целью осесть и закрепиться в этой стране, многие решаются на покупку частного дома или хотя бы квартиры. И сразу же, при этом, встает вопрос законного оформления недвижимости в собственность. С этой целью люди обращаются к местным юристам, в агентства недвижимости и с грустью узнают, что даже сама сделка купли-продажи не может быть признана законной, т. к. по законам Абхазии, жилье не может быть продано гражданину другой страны, в том числе и гражданину Российской Федерации. Хорошо, если человек узнает об этом заранее и осмысленно решается на покупку, заведомо понимая риск и рассчитывая свои возможности и способности. Хуже, когда он бездумно отдает деньги и попадается на удочку недобросовестного продавца. Особенно опасны сделки с недвижимостью на побережье, ведь там спрос намного выше, чем в горной местности, а значит, и поводов «поживиться» больше.
Узнав о таком положении вещей, многие люди с грустью откладывают реализацию своей мечты «до лучших времен». Но есть и те кто решается «идти до конца» и во что бы то ни стало «узаконить» купленное жилье всеми возможными способами, зачастую прибегая к способам мягко говоря, не очень законным. Например, некоторые пытаются купить за деньги гражданство или используют сомнительные схемы оформления недвижимости (например, перевода жилья в нежилой фонд, оформления на тяжелобольного гражданина Абхазии с написанием завещания и прочие полузаконные и, даже, аморальные способы). Как правило, объявления о таких услугах можно найти в местной газете или сети Интернет. Надо заметить, что всеми этими делами, часто занимаются нечистые на руку люди, задача которых не довести дело до конца, а выжать как можно больше с глупого иностранца денег. И человек, доверившийся таким «специалистам», чаще всего попадает в двойную ловушку: сначала отдав деньги за жилье, а потом еще приличную сумму «специалистам», обещающим узаконить его покупку. В результате незадачливый иностранец, может потерять все что у него было, оказавшись у «разбитого корыта». Конечно не все так плохо и многим, путем долгих страданий и немалых вложений удается-таки стать законным собственником своей недвижимости. Но мне кажется, это не самым лучшим и надежным способом, и я бы не рекомендовал так поступать.
Так что же делать, спросите вы? Ну прежде всего — не отчаиваться. При желании, все вопросы можно решить. Для того, чтобы понять, как правильно нужно поступать при покупке жилья, необходимо понимать жизнь на Кавказе как таковую. Жизнь, с ее устоями, традициями, понятиями. Кто-то скажет: «а как это понимание поможет мне оформить недвижимость в собственность?» Отвечу: «Никак!». Оформить никак, потому что законом это не предусмотрено, а вот сделать так чтобы вы смогли спокойно жить не боясь потерять вложенные деньги, не боясь оказаться изгоем на новом месте, а наоборот стать желанным соседом, другом и даже нужным для страны налогоплательщиком можно!
Итак, что же представляет из себя жизнь на Кавказе? Прежде всего это сохранившийся издревле общинно-родовой стиль существования. Своего рода «клановая система». Это то что не так уж и давно наблюдалось и в России, когда в одной деревне 90% жильцов имеют одну фамилию и почти все друг другу родственники. Здесь это более выражено и не учитывать этот фактор по меньшей степени, глупо. Второе, что нужно запомнить, что в этом роду есть авторитетные люди, которые в силу своего авторитета призваны решать многие вопросы, в том числе, они могут решить и вопрос вашего проживания на их территории (в их деревне, районе). Этими людьми могут быть главы района, села, древни, а могут быть просто старики, проживающие в этой деревне. Так вот, если вы покупаете жилье в селе, где большая часть людей абхазы или армяне, я бы рекомендовал найти такого человека, прежде чем вы решитесь купить что-то. Для многих русских это кажется дикостью и кое-кто даже говорит что-то типа: «это что же, получается, надо идти на поклон к местному авторитету?» Все не совсем так. На самом деле, данное действие это дань уважения роду, проживающему на данной территории.
Представьте ситуацию: вы живете в деревне, вокруг вас масса родственников (братья, сестры, дяди, тети, бабки, деды, прабабки, прадеды, штук 200 детишек) и все они в одной деревне. Вот живете вы себе мирно и счастливо и вдруг бац… приезжает в вашу деревню какой-то чужак и начинает «жить по-своему», что-то перестраивать, что-то рушить не спросясь ни кого в вашей деревне. Вам это начинает не нравится, вас это злит, выбивает из привычного ритма жизни. И что же вы в этом случае станете делать? Ну, скорее всего создадите условия, при которых этому чужаку захочется продать все и уехать из вашей деревни. Но это как минимум. Ваши действия в конечном счете, будут зависеть от ваших нервов и воспитанных в вас моральных принципов. А ведь вы можете поступить проще, например, поставить ультиматум или даже, не дай Бог применить к нему физическую силу, если нахал окажется несговорчивым. Так не лучше ли не создавать такой ситуации? А ведь можно просто прийти к знающему человеку, поговорить по-душам, рассказать о своих планах и чисто по-человечески попросить разрешения поселиться рядом с ним и его родственниками. Разве это так сложно? Вы ничего не потеряете, даже если и получите отказ. Но если уж вам разрешат поселиться рядом, то вас как бы примут в свой род. Конечно это слишком громко сказано, вы все равно останетесь чужаком, но чужаком желанным, к которому будут относиться как к своему. А значит можно рассчитывать и на защиту от возможных жизненных неприятностей. т. е. никакому беспределу в отношении вас уже осуществиться не позволят.
Немного проще в деревнях, где большая часть населения русские, там связи с администрацией и авторитетными людьми уже, как правило, давно налажены и процесс приема новых жильцов несколько упрощен и отработан. Одним из таких поселений является село Атара-Армянская, находящееся в Очамчирском районе Абхазии. Здесь достаточно обратиться к любому жителю, чтобы получить полную инструкцию к действию по покупке жилья и дальнейшему проживанию.
После того, как предварительные вопросы согласованы с местными жителями и администрацией, можно приступать к сделке. Для начала нужно получить справку из сельсовета (администрации), подтверждающую собственника покупаемой вами недвижимости. Потом, с этим собственником, прийти к нотариусу и попросить оформить его генеральную доверенность на дом. Эта доверенность даст покупателю все те же права что и собственнику (т. е. человек на основании этой доверенности может перепродать свою недвижимость, может перестроить (перепланировать) ее, оформить в БТИ первичные документы, может переписать доверенность на другого человека и еще много чего он может сделать). Подробнее о всех документах, я написал в специальной статье под названием Важные и не очень документы при покупке дома в Абхазии, гражданами России. Неплохо было бы попросить собственника сделать на вас завещание у этого же нотариуса, тем более если он уже человек пожилой. По деньгам это будет ненамного дороже, а вот в случае его смерти, вы на правах наследователя, станете уже полноправным хозяином, приобретенного жилья.
Хотелось бы также предупредить, что генеральная доверенность на жилье не дает вам права прописки в данном населенном пункте, а значит и законного постоянного проживания в Республике Абхазия. Что же дает вам это право, будет рассмотрено в следующей статье под названием «Законное право проживания на территории Абхазии»
Способы оформления недвижимости в Абхазии на граждан РФ.
Правительство Республики Абхазия все ещё рассматривает вопрос о прямом оформлении недвижимости в Абхазии на граждан РФ. Ожидается что будущем данный вопрос будет решён в пользу российских граждан, в таком случае каждый гражданин РФ сможет обзавестить домом, участком, квартирой и другой недвижимостью в Абхазии самостоятельно, то есть без третьего лица. Однако нынешние постановления в законодательстве Республики Абхазия не дают права лицам, не являющимся гражданами РА, напрямую купить и оформить недвижимость на территории Абхазии.
Далее перечислены несколько существующих алтернативных вариантов для оформления недвижимости
1. Доверенность от продавца недвижимости покупателю на три года с правом на пролонгацию.
Этот способ оформления недвижимости является одним из самых распространённых. Многие лица не являющиеся гражданами РА преобрели недвижимость именно таким путем. Здесь очень важна степень доверия между покупателем и продавцом.
В доверенности указываются следующие пункты:
а) стоимость недвижимости на момент составления доверенности. В дельнейшем стоимость не может быть изменена.
б) оформление недвижимости в собственность (на случай если в течении трех лет правительство выдвинет законодательство о сделках с недвижимостью)
Документ о доверенности регистрируется в БТИ или в органах местной власти. Это необходимо для того, чтобы не произошло дублирования доверенности на другое лицо.
2 Получение абхазского гражданства.
Граждане РФ могут оформить недвижимость в Абхазии также в случае получения статуса гражданина РА. Данный вариант является одним из самых надежных, однако получить гражданство не так уж и легко. Это сложный и долгий процесс. Некоторые из способов официально получить абхазское гражданство:
а) прожить в Абхазии на протяжении 10-и лет
б) есть возможность получить гражданство в случае крайней необходимости (например если личность является значимым и очень нужным специалистом в определлённой сфере, которая крайне нужна абхазскому обществу)
Вопрос о принятии гражданства рассматривается комиссией при участии президента РА. Решение комиссии подписывается президентом РА.
3 Оформление на юридическое лицо. Регистрация совместного предприятия.
Ешё одним способом оформления недвижимости в собственность, а также земельных участков, является непосредственное оформление на юридическое лицо.Личности являющимися учредителями юридического лица имеют все права на пользование недвижистью.
На первом этапе создается и регистрируется совместное предприятие с лицом являющимся гражданином РА. Основанием для регистрации такого вида предприятия может быть любое деловое участие. Можно сделать и по-другому. Покупатель недвижимости может установить деловые отношения с уже зарегистрированным в Абхазии юридическим лицом (одновременно являющимся и собственником недвижимости) и стать совладельцем. В такой ситуации юридическое лицо обязано вести коммерческую деятельность на территории Абхазии. На заметку, Общество с Ограниченной Ответственностью («ООО») в Абхазии должно иметь уставный фонд размером 2000 $.
Затраты при оформлении недвижимости при создании совместного предприятия:
а) единовременный налог на недвижимость. Составляет 20 % от стоимости сделки.
б) оплата за услуги риелторской компании (сумма может варьировать в зависимости от сложности вопроса и варианта оформления в собственность)
в) затраты на ремонтно-востановительные работы, перепланировку, инженерно-техническое оборудование.
Владелец недвижимости может сделать дарственное на покупателя или оставить в завещание. Однако этот способ не рекомендован, так как во многих случаях трудно разузнать о истории имущества и понять трофейный дом или нет. Хотя и редко попадаются такие случаи, все таки стоит их избегать, а лучше воспользоваться услугами риелтора.
5 Заключение договора займа.
Есть ешё один известный способ оформления недвижимости. Этот способ заключает в себе оформление недвижимости на подставное лицо, которое одновременно заключает договор займа у покупателя сумму денег, соответствующую стоимости объекта недвижимости.
Существует множество различных ограничений на преобретение обьекта недвижимости в Республике Абхазия иностранными гражданами, куда входят и граждане РФ. И все же количество российских покупателей недвижимости растет с каждым годом. В ближайшее время законодательство на рынке недвижимости в Абхазии изменится и у граждан россии появится прекрасная возможность преобретения недвижимости в стране и оформления в собственность.
Как отметил президент Абхазии, позиция республики по отношению к РФ будет заключаться в » углублении интеграционных процессов с Российской Федерацией, в привлечении инвестиций в экономику Абхазии, открытости границ «. Далее президент отметил что следует » состыковать абхазское законодательство с законами РФ » и что » законодательсвто республики Абхазия «должно быть практически таким же, как и в России «. Такого рода перемены в законодательстве положительно повлияют на увеличение притока инвестиций и возникновение большого спроса на недвижимость а Абхазии.
Правовое регулирование приобретения жилой недвижимости в Абхазии : купить квартиру или дом россиянам в Абхазии станет проще?
В настоящее время в Абхазии действует запрет на приобретение жилых помещений – квартир и домов – в собственность иностранных граждан. В 2007, и в 2009, и в 2010 годах неоднократно появлялись сообщения о том, что долгожданный закон уже подготовлен и будет принят в ближайшие месяцы.[1]
Лишь в конце 2013 года работа по подготовке законопроекта была продолжена[2]. Вопрос, будет ли данный закон принят и введен в действие в 2014 году, остается пока открытым. Тем не менее, политическая воля была в очередной раз продемонстрирована – Президент Абхазии Александр Анкваб публично высказался в пользу принятия необходимого экономике республики закона и снятия запрета на приобретение жилья иностранными гражданами[3].
Специально созданной рабочей группой подготовлен законопроект, который предусматривает возможность покупки иностранными гражданами квартир на «первичном рынке», т.е. во вновь возводимых домах, на территории городов (к другим населенным пунктам данная возможность не будет применяться). Следует отметить, что к настоящему времени в Сухуме уже построено и введено в эксплуатацию несколько новых многоквартирных домов в центральной и прибрежной частях города. Также предполагается, что в проекте будет предусмотрена возможность реализации девелоперских проектов в виде компактных коттеджных поселков на специальной выделенной территории. Но до тех пора, пока данный документ, не будет внесен в парламент на рассмотрение, сложно оценивать его юридический и экономический потенциал.
1. Существующее регулирование сделок с недвижимостью в Абхазии
Крупные инвесторы уже реализуют в Абхазии ряд проектов в сфере недропользования, энергетики, транспортной инфраструктуры. В то же время малый и средний бизнес, который во многих странах мира составляет более 50 % от всей экономики, в Абхазии по-прежнему развит недостаточно. В первую очередь, это относится к гостиничному бизнесу, строительной индустрии и сельскому хозяйству – единичные положительные примеры лишь подтверждают общее впечатление.
В настоящее время основная законодательная база, регулирующая порядок и форму оборота жилой недвижимости в Республике Абхазия, состоит из Жилищного и Гражданского кодексов, а также Постановления Кабинета Министров Республики Абхазия «О снятии запрета на отчуждение жилья в Республике Абхазия и утверждении методики его оценки» (идет речь о снятии общего запрета на оборот жилья, который был введен после Отечественной войны народа Абхазии 1992-93 гг.).
Согласно п. 3 вышеуказанного Постановления, «…все формы отчуждения жилья должны осуществляться в установленном законодательством Республики Абхазия порядке, при этом лица, в пользу которых происходит отчуждение жилья, к моменту совершения указанной сделки должны быть гражданами Республики Абхазия и иметь паспорт гражданина Республики Абхазия».
Т.о. юридически установлен критерий наличия гражданства Республики Абхазия, для всех сторон участников сделок с жилой недвижимостью. Это означает, что иностранный гражданин не может купить или получить в дар квартиру или домовладение в Абхазии. Также под запретом иные сделки, при которых в скрытой форме подразумевается отчуждение жилья в пользу не резидента.
Единственными исключениями для иностранных граждан, при которых они вправе оформить в частную собственность квартиру или дом, это наследство или раздел совместно нажитого имущества супругов. Оба этих основания применяются де-факто, поскольку вытекают из юридических правоотношений, не являются формами сделок и для них не прописан прямой запрет в законодательстве.
Важно отметит, что данное ограничение касается исключительно зданий и помещений жилого назначения. В отношении т.н. коммерческой недвижимости такого запрета не содержится. Т.е. гражданин России или юридическое лицо – впрочем, как и другие иностранные граждане и компании – имеют юридическую возможность оформить в собственность здание или строение, если они не отнесено к жилому фонду. Такими строениями могут быть промышленные постройки, склады, гостиницы и прочие объекты не для постоянного проживания.
2. Практика оформления прав на объекты недвижимости (1993-2014 гг.)
Наличие запрета на отчуждение жилья иностранным гражданам на практике долгий период времени вполне сосуществовало с желанием этих граждан купить в Сухуме или в Гагре квартиру или домик у моря. В связи с наличием такого спроса появились различные сомнительные предложения, рассчитанные на доверчивых покупателей.
Обычно, эти схемы предусматривали ряд юридических манипуляций, которые создавали иллюзию владения и распоряжения «купленной» недвижимостью. Рассмотрим классические схемы, которые применялись на практике.
Владение жилой недвижимостью «по доверенности»
Так, одной из наиболее популярных схем была, практика выдачи т.н. «генеральной доверенности» на иностранного «покупателя»: фактический продавец дома выдавал нотариально заверенную доверенность на фактического приобретателя, в которой доверял ему владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимостью. Юридически это было допустимо, и нотариус не имел права отказать в оформлении этого документа, даже если подозревал об истинных намерениях доверителя. Доверенность создавала иллюзию подлинного владения и распоряжения приобретённой недвижимостью. Однако почему-то опускалось, что такую доверенность доверитель мог спокойно отозвать уже на следующий день, а спустя 3 года (максимальный срок доверенности согласно абхазскому законодательству) просто не выдать новую, а то и выдать несколько доверенностей на один и то же объект недвижимости.
Также в случае смерти доверителя, считавшийся проданным дом, переходил соответственно наследникам, а лицо, считавшее себя покупателем и владельцем, сталкивается с необходимостью договариваться уже с новым титульным собственником недвижимости.
Оформление прав на абхазское юридическое лицо
Другой формой приобретения недвижимости, была схема по регистрации юридического лица в форме совместного предприятия, с минимальным участием резидента Абхазии и дальнейшего оформления на эту компанию недвижимости. Обычно эта сделка оставалась единственной в хозяйственной истории юридического лица, которое затем регулярно сдавало «нулевые» бухгалтерские балансы. Такая модель была максимально близкой к статусу собственника недвижимости. Но, стоит учесть, что в случае ликвидации такого юридического лица, учредитель-иностранец мог рассчитывать лишь на денежную компенсацию этого имущества, а не на получение его в натуре.
С 2009 года такие сделки были фактически прекращены. Было признано, что они противоречат абхазскому законодательству (имеется в виду, что покупателями недвижимости могут быть только физические лица граждане Абхазии). БТИ перестали выдавать Справку-Характеристику необходимую для такой сделки, а нотариусы стали ссылаться на устную рекомендацию министерства юстиции не оформлять такие сделки. По состоянию на март 2014 года такие сделки не оформляются абхазскими нотариусами.
Аренда объекта недвижимости на длительный срок
В качестве крайнего варианта, когда покупатель знал обо всех возможных рисках, но, тем не менее, шел на сделку, он подписывал договор долгосрочной аренды «купленной» недвижимости. Ввиду отсутствия юридической возможности регистрации такого договора, его потенциал судебной защиты был достаточно слаб. Поэтому чаще всего этот документ носил формальный «джентельменский» характер.
Покупка жилой недвижимости через приобретение гражданства
Иной раз, предложения о продаже недвижимости в сети, сопровождались обещанием об оформлении абхазского гражданства, как дополнительного «бонуса». Такой «подарок» может образовывать самостоятельный состав преступления в рамках уголовного законодательства, как для «дарителя», так и для «одаряемого».
* Статус-кво
Поскольку к настоящему моменту законодательством Республики Абхазия установлено ограничение на совершения сделок по приобретению недвижимости иностранными гражданами то, мы рекомендуем лицам указанной категории не рассматривать подобные предложения и не совершать фактических действий по покупке недвижимости.
Перспективы либерализации жилищного законодательства
Впервые о продаже жилья иностранным гражданам заговорили в 2010 году, когда С. Багапш, будучи президентом страны, заявил об этом в своем интервью[4]. Тема эта неоднократно появлялась в повестке дня абхазо-российских встреч на разных уровнях. Однако долго время намерения оставались лишь в устной декларативной форме.
Перспективы свободной продажи жилья для абхазской экономики
Либерализация процедуры приобретения жилых помещений в многоквартирных домах в Абхазии на территории обозначенных законом населенных пунктов, однозначно, приведет к активизации девелоперских проектов и к развитию строительной отрасли, с применением современных технологий, строительных и отделочных материалов. Возникнут целые сегменты туристической индустрии, которые на данный момент полностью отсутствуют в Абхазии.
В настоящее время российское побережье Черного моря, в целом, уже застроено достаточно плотно объектами санаторного и туристического назначения, а также индивидуальными и многоквартирными домами. Агломерация Большого Сочи – яркий пример тому. При сохраняющемся спросе со стороны россиян необходимо также учитывать и конкурирующие ценовые и страновые предложения – в Болгарии, Черногории, а также в Хорватии. В ближайшее время, судя по происходящим событиям на Украине, российские инвестиции в жилую недвижимость могут быть направлены на побережье Крыма (длина береговой линии около 1000 км, сухой и местами субтропический климат вдоль южного берега от Севастополя до Феодосии). В отличие от Абхазии, механизм законного приобретения жилья в Крыму всегда существовал. С 2014 года все сделки с объектами недвижимости в Крыму будут осуществляться уже в соответствии с российским законодательством.
В этих условиях Абхазии придется конкурировать как за инвесторов, так и за российских туристов, для которых представляет интерес недвижимость в прибрежной полосе. Факторы цены, качества строительства, стоимости и перечня сервисных услуг со стороны управляющей компании будут определяющими при принятии покупателем-инвестором решения, где купить пресловутый «домик у моря».
С вступлением в силу нового закона очевидны перспективы развития районов Абхазии, которые в последние годы едва претерпели изменения за счет восстановительных работ – в первую очередь, Очамчирского и Гульрипшского районов. Должны появиться новые девелоперские проекты в Гагре, Новом Афоне, а также в столице – Сухуме.
Илья Александров, Dr. iur., LL.M., MBA (Finance)
Управляющий партнер, Александров и Папаскири
Олег Папаскири,
Партнер, Александров и Папаскири
купить приобрести недвижимость в Абхазии, приобрести купить дом в Абхазии, недвижимость на побережье Абхазии, девелоперские проекты в Абхазии, построить дом в Абхазии, абхазская недвижимость, купить приобрести квартиру в Абхазии, приобрести купить жилье в Абхазии, Александров и Партнеры, Александров и Папаскири, рынок жилья в Абхазии, купить дом в Гагре, купить квартиру в Гагре, купить приобрести дом в Сухуме, купить приобрести квартиру в Сухуме
Консультация по недвижимости в Абхазии
Вы можете получить консультацию профессионалов рынка зарубежной недвижимости, ориентированных на работу с русскоговорящими покупателями. Нажмите на кнопку «задать вопрос консультанту». Вопрос появится в этом разделе сразу после модерации, извещение об ответе будет отправлено вам на e-mail. Под формой поиска находятся вопросы пользователей, которые уже получили консультацию по недвижимости за рубежом.
Задайте вопрос консультанту
08.09.2014 | Наталья : Я являюсь гражданином РФ. Могу ли я приобрести недвижимость в Абхазии, оформив ее в собственность на свое имя?
16.06.2014 | руслан : Здравствуйте хочу купить квартиру в Абхазии,могу ли я получить гразданство Абхазии?
27.03.2014 | Наталья : Подскажите, пожалуйста,если я родилась в Абхазии, но проживаю в России, могу ли я приобрести собственность в Абхазии, есть ли у меня какие нибудь привилегии?
15.10.2013 | Юлия : Добрый день! Могу ли я получить ДАРСТВЕННУЮ на квартиру в Абхазии, не являясь резидентом данного государства?
20.11.2012 | Александр : Подскажите, что необходимо жителю Казахстана для покупки недвижимости в Абхазии?
13.11.2012 | Людмила : Здравствуйте! Я — россиянка. Хочу приобрести квартиру или домик в Абхазии. Что гласит закон? Слышала, что связано с генеральной доверенностью на гр-на Абхазии.
Спасибо. С уважением, Людмила.
05.10.2011 | Александр : Здравствуйте! Могу ли я приобрести (купить) дом или квартиру в Абхазии, и будет ли она моей собственностью, проживать я там буду большую часть года.
01.09.2011 | Елена : Здравствуйте! Каков порядок приобретения земельного участка гражданином РФ в республике Абхазия? Перечень документов, удоставеряющих право собственности земельного участка?
13.08.2011 | Анастасия : Здравствуйте! Сколько примерно будет стоить 4-комнатная квартира в Новых Гаграх?
03.08.2011 | Ефим : Здравствуйте! Скажите, пожалуйста, можно ли купить землю в Абхазии гражданину России?
Можно ли купить россиянам в Абхазии землю и недвижимость?
Часто нам задают вопрос. Можно ли купить в Абхазии гражданам России землю и недвижимость? Объясняем. Ведь, к сожалению, знание россиянами абхазского законодательства и нюансов предпринимательской деятельности в Абхазии по прежнему оставляет желать лучшего. Это дает возможность отдельным мошенникам и аферистам под видом оформления права собственности просто разводить людей на деньги.
ЗЕМЛЯ
Начнем с земли. Земля в Абхазии не продается и продаваться не будет.
Статья 3. Земля — достояние народа Республики Абхазия.
1. Земля в границах Республики Абхазия находится в исключительной собственности Республики Абхазия.
2. Право собственности на землю в Республике Абхазия осуществляет Верховный Совет Республики Абхазия на всей территории республики.
3. Каждый гражданин Республики Абхазия имеет право на земельный участок, условия и порядок предоставления которого определяются настоящим Кодексом и другими законодательными актами Республики Абхазия.
4. Купля-продажа, дарение, залог и самовольный обмен земельных участков запрещаются.
5. Действия, в прямой или скрытой форме, нарушающие право исключительной собственности на землю, являются незаконными.
Еще раз запрет на продажу земли подтвердил президент Абхазии Рауль Хаджимба на встрече с представителями СМИ:
«Вопрос о продаже земли в Абхазии вообще не может ставиться. Подобный вопрос не может быть вынесен даже на всенародный референдум. Как отмечается в нашей конституции. земля и другие природные ресурсы являются собственностью народа».
В соответствии со статьей 7 «Земельного кодекса Республики Абхазия» в пожизненное наследуемое владение земля предоставляется гражданам Республики Абхазия.
Соответственно, на иностранных граждан и коммерческие организации данная возможность не распространяется.
Право пользования землей (ст. 8 Земельного кодекса РА) может быть оформлено, в том числе и «предприятиям с иностранными инвестициями, международным объединениям и организациям с участием абхазских и иностранных юридических или физических лиц».
Можно рассматривать такой вариант, хотя самый распространенный способ получения земельного участка для российских инвесторов это аренда земли. О ней статья 10 Земельного кодекса.
На условиях аренды земля предоставляется гражданам Республики Абхазия, сельскохозяйственным предприятиям, независимо от форм собственности, международным объединениям и организациям с участием юридических или физических лиц Республики Абхазия и иностранных юридических или физических лиц, а также иностранным государствам, международным организациям, иностранным юридическим лицам и гражданам.
Аренда земли может быть краткосрочной до 3-х лет и долгосрочной до 25 лет. Есть практика, что сперва аренда оформляется на три года, а по их истечению уже становится долгосрочной. Дело в том, что раньше частенько земельные участки сразу давали на долгий срок, но арендаторы не делали на них ничего. Кроме того, земельные участки предоставляются юридическим лицам в бессрочное пользование.
Земля в Абхазии делится по назначению земельных участков (сельскохозяйственное, промышленное и т.д.) и по нахождению над уровнем моря. Подробнее о классификации земли и стоимости платы за нее в нашем материале «Ставки земельного налога в Абхазии в 2015 году». Соответственно, к подбору участка надо подходить очень ответственно. Желательно сразу приобретать земельной участок именно нужного вам для бизнеса назначения. Конечно, при помощи специалистов можно сменить назначения земли, но это дополнительные расходы. Да и, перевести землю сельхозназначения в категорию промышленную, например или санаторно-курортную. В любом случае, прежде чем договариваться с кем-либо об аренде участка, и уж, тем более, прежде, чем проводить инвестиции, лучше сперва отдать документы на экспертизу профессионалам.
КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ
Никаких ограничений на покупку коммерческой недвижимости в Абхазии нет. Коммерческую недвижимость россияне вправе приобретать или строить на тех же основаниях, что и абхазские граждане.
То есть гражданин РФ (или же зарегистрированное в Абхазии юридическое лицо с участниками-россиянами), желающий открыть в Абхазии любой бизнес, включая строительство мини-гостиниц, создание производственных, цехов, ферм и так далее, может спокойно это сделать в рамках абхазского законодательства.
Разумеется, надо опять же не забывать про назначение земельных участков. Точно не стоит строить гостиницу на участке, предназначенном для индивидуального жилого строительства. И обязательно надо пройти все согласования, необходимые для строительства и для осуществления деятельности. Кроме того, напоминаем, что официально использовать такие объекты для проживания с регистрацией в них, не получится. Как правильно приобрести коммерческую недвижимость в Абхазии, мы вам расскажем.. Так же поможем подобрать подходящий земельный участок или объект недвижимости.
ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ
А вот что касается недвижимости жилой, то по этому вопросу потенциальных покупателей абхазского жилья порадовать пока особо нечем. По прежнему, купить жилье не гражданам Абхазии нельзя.
В 2016 году в парламент Абхазии был внесен законопроект «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РА в связи с принятием Закона Республики Абхазия «Об особенностях оборота жилых помещений в РА». В случае принятия этого документа, россияне на определенных условиях получали бы право официально приобретать жилье в Абхазии. После жаркой дискуссии было принято решение отложить любые законодательные изменения по данному вопросу до приведения абхазского законодательства в жилищной сфере в соответствии с современными требованиями и создания кадастра недвижимости и земли. В любом случае, в ближайшие годы ограничения на покупку недвижимости в Абхазии иностранцами сняты не будут.
И в заключении, еще раз напоминаем потенциальным покупателям жилья в Абхазии:
НЕ НАДО УЧАСТВОВАТЬ В СОМНИТЕЛЬНЫХ СХЕМАХ И СДЕЛКАХ!
Все эти предложения оформить дом на гражданина Абхазии, получить взамен денег нотариальную доверенность на три года, заплатить несколько миллионов рублей за завещание, которое можно в любой момент изменить вы должны сразу игнорировать. Крайне велика вероятность, что в таком случае вы потеряете свои деньги навсегда.
И уж тем более, не ведитесь на заманчивые перспективы получения абхазского гражданства за энную сумму. Это стопроцентная афера, в результате которой можно вообще оказаться персоной нон-грата в Абхазии.
Резюме в итоге следующее.
Граждане России в качестве участников юридических лиц, зарегистрированных на территории Абхазии могут:
- взять в Абхазии в аренду землю для той или иной предпринимательской деятельности (в том числе путем покупки доли в уставном капитале юридического лица);
- приобрести без всяких ограничений коммерческую недвижимость (в том числе путем перевода жилой недвижимости в коммерческую) в соответствии с абхазским законодательством;
- ждать, когда будет принят закон, разрешающий приобретать жилье в Абхазии на законных основаниях и не вестись на посулы жуликов и мошенников;
- обратиться за консультациями к специалистам.