Заявление на продление договора аренды образец

Продление договора аренды земельного участка

Как любое имущество, находящееся в частной, муниципальной ил федеральной собственности, земельный участок допускается к сдаче во временное пользование. Предоставление земли в аренду возможно исключительно на основании соответствующего договора. Но возможно ли продлить действие договорённости, срок которой подходит к концу? На каких условиях возможно продление договора аренды земельного участка, и каков порядок необходимых для совершения данной процедуры действий? Ответы на эти и другие вопросы вы найдёте в статье.

Условия продления договора аренды земельного участка напрямую зависят от того, на каких основаниях рассматриваемый земельный участок был взят в аренду на первый срок. Однако при любом способе пролонгирования арендного соглашения все изначальные параметры договора могут быть изменены, кроме непосредственных сторон договорённости. Таким образом, подлежат изменению:

• Период действия договора аренды;
• Размер и способ внесения оплаты;
• Допустимость передачи земли в субаренду;
• Прядок расторжения договорённости;
• Иные условия договора аренды земельного участка.

Другим весомым условием продления договора аренды земельного участка является взаимная готовность сторон к дальнейшему сотрудничеству. Если изначальная договорённость заверялась нотариально, то и дальнейшие акты, связанные с конкретным земельным участком, требуют участия нотариуса.

Способы продления

Земельным кодексом Российской Федерации предусматриваются следующие способы продления договора аренды земельного участка:

• Продление истекающего срока действительного соглашения;
• Оформление новой договорённости;
• Перезаключение договора аренды земельного участка.

Продление договора аренды земельного участка является типовой процедурой и не составляет большой сложности, если в изначальном соглашении не было пункта, запрещающего данный процесс. Однако необходимо помнить, что при автоматическом продлении договорённости внесение существенных изменений в его положения представляется весьма затруднительным. Таким образом, если требуется не только продлить срок действия договора найма земли, но и внести некоторые поправки, следует оформить дополнительное соглашение.

Порядок действий

В целях продления договора аренды земельного участка, заключённого между физическими или юридическими лицами, сторонам договора прежде всего необходимо обменяться письменными уведомлениями. Уведомительный документ оформляется в произвольном формате и содержит информацию о готовности гражданина или руководства предприятия к продлению арендных отношений. Как правило, инициатива исходит от арендодателя, и если арендатор согласен, проводятся дальнейшие манипуляции в отношении определённого земельного участка. Далее стороны, желающие продлить срок действия арендного соглашения, доставляют новую договорённость или обращаются с уже существующим документом к нотариусу.

В процессе пролонгации договора могут назначаться торги, стандартные для заключения договорённости об аренде земельного участка. Однако в ряде случаев необходимость в торгах отменяется.

Важно! Общение между партнёрами по арендному соглашению в отношении земельного участка обязательно должно быть письменным, даже если арендатор и арендодатель могут общаться по телефону или лично. Деловые письма, в случае спорных ситуаций, станут дополнительной доказательной базой.

Продление договора аренды земельного участка без проведения традиционного аукциона возможно только в тех случаях, когда арендодателем является местная администрация, а арендатором — лицо с особым социальным статусом.

Также рассматриваются случаи, когда арендатор не возвращает земельный участок по истечении срока действия договора аренды. Если арендодатель не имеет претензий, договорённость продлевается автоматически. Соответственно, торги в данном случае не проводятся.

В целях продления арендной договорённости без торгов арендатору надлежит придерживаться следующего алгоритма действий:

• За 90 дней до истечения срока действия договора обратиться к арендодателю, имея при себе паспорт и настоящее соглашение;
• Оформить заявление в местный орган земельной службы с целью продления соглашения;
• Приложить к заявлению необходимые документы, в которые входит удостоверение личности (если арендатор — физическое лицо) или реквизиты юридического лица, указание на особый социальный статус;
• Ожидать решения администрации.

Если получен отрицательный ответ, добиться продления договора аренды земельного участка можно только посредством обращения в суд.

Под строительство

Продлить срок действия договора аренды земли под ИЖС допустимо на следующих основаниях:

• На рассматриваемом земельном участке продолжаются строительные работы;
• Постройки принадлежат арендодателю.

Арендатор обладает преимущественным правом на продление договорённости об аренде земли. В то же время Земельным кодексом Российской Федерации предусматривается перечень ситуаций, когда арендодатель в праве отказать в пролонгировании рассматриваемого документа:

• Строительные работы не начаты в срок, указанный в соглашении;
• Земельный участок эксплуатируется не по назначению;
• Постройка определённых объектов не была предусмотрена в тексте договора.

Для продления договорённости об аренде земельного участка арендатору необходимо обратиться в органы МСУ не позднее, чем за 3 месяца до истечения действия договорённости. В случае положительного решения администрации пролонгирование регистрируется в Росреестре. Отрицательное решение допустимо обжаловать в суде.

Заявление на продление договора аренды земельного участка в земельный отдел местного управляющего органа оформляется на стандартном листе бумаги формата А4. Данный документ в обязательном порядке содержит в себе следующие пункты:

• Указание должностного лица и органа, в который направляется заявление;
• Идентификационные данные физического или реквизиты юридического лица, являющегося арендатором рассматриваемой земли;
• Наименование — «Заявление»;
• Текст документа, в котором указывается просьба о продлении действия договора аренды земли и основания для данной операции. В этом пункте в обязательном порядке указывается адрес рассматриваемого объекта;
• Дата оформления заявления и личная подпись его автора;
• Список прилагаемой документации.

Образец заявления доступен по следующей ссылке:

К заявлению прилагается пакет следующих документов:

• Договор аренды земельного участка, подлежащий продлению;
• Удостоверение личности или документы, удостоверяющие юридическое лицо, являющееся арендатором;
• Кадастровый план рассматриваемой земли;
• Справки из БТИ.

Заявление рассматривается в период от 1 до 3 месяцев с момента обращения заинтересованного лица.

Регистрация продления договора аренды

В соответствии с регламентом статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендная договорённость, заключённая на срок более чем 11 месяцев, подлежит обязательной регистрации. Сторонам соглашения предстоит обратиться в Росреестр на основании следующих документов:

• Удостоверение личности сторон;
• Ксерокопии настоящего договора;
• Документация, подтверждающая добровольное решение сторон о продолжении арендных отношений;
• Правоустанавливающие документы на рассматриваемую землю;
• Кадастровый план;
• Справка из БТИ.

Регистрация продления договора аренды оформляется в течение месяца с момента обращения арендатора и арендодателя.

Могут ли отказать в продлении договора аренды земельного участка?

Арендодатель, являющийся физическим или юридическим лицом, вправе отказать в продлении соглашения без объяснения причин. Если же собственником является муниципалитет или государство, Земельным кодексом России определены следующие основания для отказа в продлении соглашения об аренде земли на новый срок:

• Изменился статус рассматриваемого участка, его больше нельзя использовать по прежнему назначению;
• Данный объект недвижимого имущества перешёл в государственный резервный фонд (данный факт требует подтверждения соответствующей документацией);
• Данный участок не может быть приватизирован.

Государственный орган обязан выдать бывшему арендатору письменное уведомление с объяснением причин собственного отказа и приложением подтверждающих его позицию документов.

Можно ли оспорить отказ?

Оспорить отказ в продлении договора аренды земельного участка можно только посредством подачи искового заявления в Арбитражный суд. Целью истца может быть как оспаривание отказа продления договорённости, так и возмещение убытков. Порядок оспаривания отказа в суде будет следующим:

• Принятие искового заявления;
• Решение о назначении судопроизводства;
• Судебные слушания;
• Вынесения судом решения в пользу истца или ответчика.

Судебное решение выносится в течение 30-60 рабочих дней и вступает в силу в день оглашения.

Продление договора аренды земельного участка

Законодательство предусматривает определенный порядок, по которому физическим и юридическим лицам в аренду предоставляется земля. Основным документом подобного соглашения становится арендный договор, заключаемый на определенный срок. По истечении регламентированного периода при определенных условиях допускается продление использования участка одним из возможных способов.

Продлить договор аренды земельного участка допускается при одном из условий:

• имеется согласие обеих сторон к дальнейшей пролонгации;
• продление арендного договора на использование земельного участка осуществляется на основании законодательных норм;
• при наличии разногласий и обращении в суд выносится соответствующее постановление о пролонгации.

Следует учитывать, что текущий арендатор имеет преимущественное право заключения нового договора или пролонгации предыдущего. Воспользоваться этим правом допускается до истечения срока действия контракта.

Способы продления

Продление договора аренды на новый срок осуществляется следующими способами:

• заключается новый контракт;
• подписывается дополнительное соглашение к текущему контракту;
• действие аренды продлевается автоматически.

Новый договор заключается в ситуации, когда нет возможности составить дополнительное соглашение или существенно меняются условия аренды. В обеих ситуациях процедура идентична и повторяет порядок действий, по которому заключался первоначальный контракт. При этом если изначально договор составлялся на основании торгов, в новом документе указывается преимущественное право арендатора или решение суда.

Дополнительное соглашение о продлении аренды земельного участка заключается при условии, что таковое допускается основным договором. Если в контракте нет указания на юридическую силу дополнительных актов, необходимо заключать новое арендное соглашение.

Автоматическое продление допускается в ситуации, когда ни одна из сторон не предпринимает действий по расторжению договора – арендодатель не изымает земельный участок, а арендатор продолжает добросовестно вносить оплату. В таком случае пролонгация не ограничивается определенным сроком, а условия контракта остаются прежними.

Для продления договора аренды земельного участка выполняется следующая процедура:

• за три месяца до истечения срока арендующий обращается в местную администрацию с сопутствующими документами;
• составляется заявление о продлении срока действия аренды земельного участка;
• заявление с документами принимается на рассмотрение, решение выносится в течение месяца;
• на основании принятого решения заключается новый договор аренды земельного участка или дополнительное соглашение о его продлении.

Продление договора аренды земельного участка на новый срок без торгов допускается в соответствии со статьей 621 ГК РФ. Она определяет преимущественное право арендатора на заключение нового контракта или дополнительного соглашения о продлении. Однако если оформление не проходило государственную регистрацию, то преимущественное право не учитывается.

Указанное положение определяет условие для оформления – добросовестное исполнение обязанностей арендатора. Для заключения соответствующего соглашения до истечения срока аренды земельного участка, следует подать заявления в органы местной администрации.

Статья 621 также предписывает и возможность оспорить отказ в пролонгации использования земли. Если в течение года с окончания контракта заключается соглашение с другим лицом, первый арендатор вправе подать иск в суд на ущемление своего преимущественного права.

Под строительство

Если договор оформляется на земельный участок под индивидуальное жилищное строительство, арендатор также имеет все права на продление срока действия. Обусловлено данное предписание наличием его имущества – постройки, для которой и арендуется земля. Ее передача другому лицу является прямым нарушением имущественного права застройщика.

Продлить срок действия договора аренды земли под ИЖС допускается по упрощенной процедуре – достаточно лишь представить соответствующие документы о постройке и арендный договор. Продление не допускается в следующих ситуациях:

• контракт не предусматривал строительства и имеет соответствующие запреты в условиях;
• категория земли не позволяет ведение строительства;
• арендатор не начал застройку.

Заявление в земельный отдел местной администрации подается в свободной форме с учетом определенных критериев:

• указывается наименование отдела или имя уполномоченного лица, которому подается документ;
• прописывается имя заявителя или наименование юридического лица;
• приводится краткое изложение ситуации – на каких основаниях был заключен договор аренды земельного участка, прописывается категория земли, цели использования;
• определяются правовые основания, по которым допускается продление аренды земельного участка;
• излагается намерение продлить контракт;
• приводится перечень сопутствующей документации;
• проставляется дата и подпись, если заявление подается юридическим лицом – печать.

Заявление может быть составлено самостоятельно. В некоторых отделах форму и образец документа предоставляют для заполнения на месте.

Регистрация продления договора аренды

Продление договора аренды земельного участка подлежит обязательной государственной регистрации. В расчет берется срок в один год – если совокупный период арендования по основному контракту и дополнительному соглашению превышает 12 месяцев, все документы регистрируются.

Аренда земельных участков у государства и органов местного самоуправления предусматривает длительный период использования земли. Поэтому после заключения соглашения о продлении обращаются в управление Росреестра по месту нахождения земельного участка. В перечень документов необходимо включить:

• удостоверение личности или свидетельство о регистрации юридического лица;
• контракт со всеми дополнительными соглашениями;
• квитанцию об оплате государственной пошлины.

Могут ли отказать в продлении договора аренды земельного участка?

В продлении договора аренды земельного участка могут отказать. В этой ситуации арендатор по истечении контрактного срока на равных со всеми подает заявку на дальнейшее использование земли.

Основания для отказа в продлении соглашения об аренде земли на новый срок могут быть следующими:

• указанный земельный участок был изъят из оборота или изменилась его категория, не допускающая использования в соответствии с текущим договором;
• земля перешла в государственный резерв;
• имеется запрет на приватизацию указанной территории.

Можно ли оспорить отказ?

Основание для отказа указывается в письменном уведомлении, выдаваемом заявителю. Если он считает свои права нарушенными, с данным документом он может оспорить отказ в суде. При этом следует учитывать причину для соответствующего обращения.

Если арендатором было завершено строительство, а в дальнейшей аренде земельного участка отказывают – это прямое нарушение его прав, которое может успешно оспариваться в суде. Если же обращение основывается лишь на преимущественном праве арендования, а земля вышла из оборота – дело не будет рассматриваться.

Другая ситуация – если арендатору в продлении было отказано, однако в течение года земельный участок был предоставлен другому лицу. В этом случае также подают документы в суд.

Для обжалования к иску прилагают договор аренды, копию заявления на продление и письменный отказ органов местного управления. Документы подают в районный суд по месту нахождения земельного участка.

Как продлить договор аренды земли на новый срок?

Отношения арендатора и арендодателя земельного участка основываются на договоре аренды. Сделка оформляется документально с учетом законодательных норм — ГК России (текст Гражданского Кодекса доступен по ссылке). В контракте о временном пользовании землей указывается определенный срок. Когда установленный период истекает, то сделка по аренде теряет свою юридическую значимость. В настоящей статье будут описаны правила и способы продления договора аренды земли на новый срок при различных обстоятельствах.

Условия и способы пролонгации

Законодательством России предусмотрены некоторые условия, в связи с которыми возможно продлить действие срока договора аренды земли. Условия пролонгации сделки:

• арендатор и арендодатель изъявляют обоюдное желание увеличить сроки действия договора;
• продление срока действия соглашения об аренде земли производится только в соответствии с нормами законов;
• продлевается арендное соглашение о земельном участке на основании постановления судебной инстанции. Подобные обстоятельства имеют место, когда между участниками письменной договоренности имеются разногласия.

Продлить договор аренды земельного участка на законных основаниях разрешается следующими способами:

• составить новый договор аренды земельного участка;
• оформить дополнительное соглашение к уже имеющемуся арендному контракту земли;
• действие сделки будет продлено автоматически.

Составление нового договора аренды земельного участка актуально в случаях, когда между сторонами не может быть составлено дополнительное соглашение или когда есть много нюансов, подлежащих изменению в тексте предыдущего контракта. В таком случае, арендатор и арендодатель должны обсудить новые условия сделки, затем составить текст соглашения. Процедура оформления документа в данной ситуации будет идентична той, когда оформлялась предыдущая сделка по аренде земельного участка.

Стороны сделки по аренде земли могут продлить действие сотрудничества с помощью составления дополнительного соглашения. Оформление дополнительного акта возможно в случае, если это позволено осуществить в соответствии с текстом основного контракта. Когда в договоре аренды нет условий о предполагаемом продлении сделки на основании дополнительного соглашения, то пролонгация сотрудничества будет осуществлена с помощью заключения нового договора.

Правила оформления дополнительного соглашения о продлении сроков аренды земли четко законодательством не установлены. Но есть положения, что в документе нужно указать:

• реквизиты арендатора и арендодателя;
• порядковый номер дополнительного соглашения;
• срок, на который продлевается действие сделки аренды земельного участка;
• дата составления настоящего акта и дата вступления его в законную силу;
• подписи и печати сторон.

Скачать образец дополнительного соглашения о продлении договора аренды земельного участка можно по ссылке.

Третьим способом продления срока договора аренды земли является его автоматическая пролонгация. Она возможна в случае, когда данные условия предусмотрены в тексте документа. При таких обстоятельствах арендатор и арендодатель исполняют свои обязательства в соответствии с текстом договора. Условия аренды при этом остаются прежними.

Как продлить договор аренды земли на новый срок?

Алгоритм действий при продлении договора аренды земли:

• арендующее лицо должно подать прошение о пролонгации действия договора. Направляется обращение в местную администрацию. К письму следует прикрепить пакет документов — ксерокопию удостоверения личности, ксерокс договора и другие бумаги;
• если оформленное заявление и пакет актов приняты к рассмотрению, то ответ от администрации поступит в течение месячного периода;
• в случае, когда поданное прошение арендатора удовлетворено, то составляется новый договор аренды о продлении срока или пишется дополнительное соглашение к уже имеющемуся контракту.

Если уполномоченные лица сообщают заявителю отказ в пролонгации пользования земельным участком, то он вправе использовать его до окончания срока действия сделки. По истечению указанного в соглашении периода, сделка будет аннулирована.

Без проведения торгов

Гражданским Кодексом (ст 621) предусмотрено продление договора аренды земли на более длительный период без торгов. Положения законодательного акта обуславливают права на недвижимое арендованное имущество арендатора на основании договора или дополнительного соглашения. Стоит учитывать, что если ранее заключенный контракт не проходил государственную регистрацию, то преимущественные права не будут учтены.

Пролонгация периода пользования землей осуществима при условии, что арендатор не нарушал требования контракта, исполнял возложенные на него обязательства в срок, то есть использовал арендованную землю по назначению и своевременно производил перечисление денежных средств за право пользования. Обращаться за продлением срока нужно в учреждение местной администрации.

Законодательством предусмотрено оспаривание отказа в продлении срока действия договора о праве пользования землей. Оспорить можно новый договор аренды, заключенный с другим арендатором в течение года после окончания срока действия предыдущей сделки. По закону, преимущественным правом на оформление такого соглашения обладает первый арендатор, при условии, что он неукоснительно соблюдал прописанные в соглашении обязательства. Если арендодателем ему не была предложена пролонгация договора, то он вправе обжаловать контракт с новым пользователем земли.

Для осуществления строительных работ

Когда сделка заключается на землю, где будет производиться строительство жилья на индивидуальной основе, то арендатор участка вправе продлить срок действительности контракта. Данное право ему присуждено на законодательном уровне. Оно обусловлено тем, что на арендованном земельном участке имеется его личная постройка, соответственно передача прав пользования на землю с постройкой другому лицу будет расцениваться, как нарушение законодательства и ущемление прав арендатора, построившего объект.

Законом предусмотрено продление срока действия договора аренды земли под ИЖС по упрощенной схеме. Для этого застройщику необходимо внести сведения о постройке в договор аренды земельного участка.

Запрещена пролонгация подобной сделки, если:

• договором не предусмотрено осуществление строительства на данной территории или в его тексте содержатся условия, запрещающие возводить на арендуемой земле какие-либо строения;
• арендуемый земельный участок принадлежит к той категории, на которой запрещено ведение строительства;
• лицо, арендующее землю, не начало строительные работы.

Образец заявления

Определенной формы заявления о продлении срока действия договора аренды земли не предусмотрено. Но составляться прошение должно в соответствии с общими принятыми нормами.

В заявлении указываются:

• наименование местной администрации, где будет рассматриваться прошение о пролонгации действия контракта;
• лицо, уполномоченное рассматривать подобные прошения;
• сведения о заявителе:
  • если арендатор — физическое лицо — нужно вписать фамилию, имя, отчество, адрес, паспортные сведения, дату рождения;
  • когда заявитель — юридическое лицо, то вписываются реквизиты компании и имя уполномоченного сотрудника на проведение данной процедуры.
• условия заключения сделки — для чего земля нанималась в аренду, важные обстоятельства оформленного договора;
• прописываются основания, позволяющие продлить срок действия соглашения об аренде;
• пишется предполагаемый срок продления;
• приводится список документации, которая будет в приложении к заявлению;
• дата составления прошения;
• роспись арендатора. Если пишет заявление юридическое лицо, то проставляется печать компании.

Составить заявление можно в соответствии с представленным примером.

Отказ в пролонгации документа

Компетентные лица могут не принять заявление о продлении срока действия договора или вовсе отказать в пролонгации. Если заявителю ответили отказом, то он вправе подать прошение о предоставлении ему данного участка земли в аренду на общих основаниях, совместно с другими потенциальными арендаторами. Отказ выдается при наличии причин, определенных на законодательном уровне.

Основания для отказа в продлении соглашения об аренде земли на новый срок могут быть представлены в следующем виде:

• арендованная земля подверглась изменению категории использования, что в соответствии с нынешним договором, не предусматривает ее дальнейшее использование;
• земельный участок стал гос. резервом;
• на землю установлен запрет приватизации.

Порядок оспаривания отказа

Отказ в продлении срока действия договора аренды сообщается заявителю в письменной форме. В нем указывается причина, наличие которой поспособствовало принятию решения об отказе. Когда заявитель считает, что его права нарушены и отказ неправомерный, он вправе его оспорить. Оспаривание данного документа возможно в судебной инстанции.

Дело будет принято к рассмотрению и прошение заявителя будет удовлетворено по итогу судебного разбирательства, если он выступал в качестве застройщика, но ему оказывают в продлении аренды земельного участка. Судья не примет к рассмотрению иск, если заявитель желает продлить права пользования на землю, которая стала принадлежать к другой категории, а в соответствии с этим, на данном участке его деятельность невозможна.

Для оспаривания отказа в пролонгации сделки составляется исковое заявление. Подготавливается определенный перечень бумаг. Все акты подаются в судебное учреждение, находящееся по месту нахождения земельного участка. Рассмотрение подобного дела подвластно районной судебной инстанции.

Требуется ли регистрация продленного договора аренды?

Законодательством предусмотрена обязательная регистрация договора аренды земельного участка, если срок пользования составляет год и более. В случае, когда арендатор использует землю меньше установленного периода, то сделку можно не регистрировать.

Когда продление договора аренды оформляется с помощью дополнительного соглашения, а предыдущий период пользования был больше 12 месяцев, соответственно основной договор был зарегистрирован, то дополнительное соглашение обязательно подлежит регистрации. Если не зарегистрировать документ в специализированном учреждении, он будет признан недействительным и все отношения между арендатором и арендодателем не будут иметь юридической значимости (будут аннулированы).

Договор и дополнительное соглашение о продлении срока действия сделки по аренде подлежат регистрации, если совокупный период пользования, указанный в них, превышает 12 месяцев. Например, договор аренды земли заключен на 8 месяцев. Перед истечением восьмимесячного периода, стороны приняли решение о продлении срока сотрудничества еще на полгода. Для этого они составляют дополнительное соглашение. Получается, что в договоре и доп. соглашении совокупный период пользования земельным участком составляет больше одного года, а именно 14 месяцев. Значит оба документа требуют прохождения государственной регистрации.

Для оформления регистрации, участникам сделки нужно обратиться в Росреестр. В данное государственное учреждение подается перечень актов. В список входят:

• российский паспорт заявителя;
• документация о компании, если в качестве арендатора выступает юридическое лицо;
• договор аренды земельного участка + все дополнительные соглашения, которые были к нему составлены;
• акт, подтверждающий факт оплаты госпошлины за регистрацию документов. Размер государственной пошлины устанавливается в Налогом Законе.

Если стороны предоставляют не полный перечень документации, то в регистрации договора и дополнительного соглашения будет отказано.

Как происходит продление договора аренды земельного участка: образец заявления. Возможно ли это без проведения торгов?

Тех, кто пользуется участком земли на правах аренды, волнуют вопросы возможного изменения своего положения в качестве арендатора, то есть окончание срока аренды и договора.

Аренда предполагает пользование участком только на продолжении установленного периода, а в процессе найма земли на ней происходят преобразования, вкладываются средства.

Из-за этого нередко арендатор желает продлить договор или перезаключить его на новый срок до того, как он закончится. Такую возможность закон предоставляет.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !

Законодательные основы

Вопросы передачи участков земли в аренду решаются по нормам Земельного и Гражданского кодексов РФ. Ст. 22 Земельного кодекса РФ, а также глава 34 параграф 1 ГК РФ, ст. 235 и 239.1 ГК РФ устанавливают правила, касающиеся контрактов об аренде земли. Также для вопросов аренды земли имеют значение положения статьи 51 закона N 218-ФЗ 13.07.2015.

Продление периода аренды сформулировано в законодательстве как преимущественное право субъекта, использующего имущество по договору аренды, на переоформление этого контракта на новый период.

В статье 621 ГК установлены два варианта продления:

• подписание нового соглашения между теми же лицами после того, как арендатор известит хозяина территории о желании оформить контракт на новый срок;
• автоматическое продление без составления каких-либо документов.

В первом случае могут поменяться все условия: цена, срок, возможность или невозможность передачи участка в субаренду и другие. Неизменными остаются только стороны. В таком случае придётся составлять новый договор для продления найма участка.

Автоматическое продление без изменения условий пользования участком происходит, если завершился договор аренды земли, но продление срока контракта считается неопределенным, то есть каждая сторона может прекратить арендные отношения в любой момент, уведомив контрагента за 3 месяца.

Ситуация усложняется, если арендодателем выступает государство или муниципалитет. Публичные территории обычно предоставляются с проведением торгов, и преимущественное право не избавляет арендатора от необходимости участвовать в торгах, если нет причин для предоставления земли без торгов.

Интересуетесь особенностями и отличиями подобной процедуры?

Узнайте различия соглашений между юридическими и физическими лицами из нашей статьи!

Основания для подписания нового контракта

Для пролонгации арендных прав путем подписания нового контракта нужна совокупность трех условий:

• соглашение не содержит условия об отмене преимущественного права арендовать землю на новый срок;
• арендатор добросовестно выполнял возложенные на него обязанности в течение периода действия контракта, своевременно платил арендную плату;
• арендатор сообщил хозяину участка о своем желании пролонгировать арендные отношения в срок, установленный соглашением, а если такой срок не прописан – в разумный срок (за 1-2 месяца).

Для подписания допсоглашения поводом служит предложение одной из сторон, принятое другой стороной.

Подписание допсоглашения не носит обязательного характера – при несогласии сторона может отказаться от его заключения.

Для этого способа пролонгации важно, чтобы период действия контракта еще не успел истечь – в соглашение с истекшим сроком действия изменений уже не внести.

Чтобы действие контракта продлилось автоматически, нужно соблюдение следующих условий:

• срок отношений истек;
• арендатор по-прежнему использует территорию и платит за нее;
• арендодатель не требует прекращения пользования участком.

Способы пролонгации найма земли

Как мы видим, есть три способа продления:

Рассмотрим подробный план действий для каждого способа.

Новое соглашение

Если собственник – частное лицо, будь то человек или организация, для заключения с ним нового контракта понадобится лишь согласовать условия.

Если же участок принадлежит муниципалитету или государству, в большинстве случаев придется проходить процедуру торгов.

1. Уведомление хозяина участка о желании оформить договор на новый срок. Уведомление нужно производить в письменной форме – путем направления письма. Период до окончания договора, в который нужно направить уведомление хозяину, обычно прописывается в соглашении. Но если его нет, то применяется удобный для согласования срок – 1-2 месяца.
2. Согласование условий. Пролонгация не значит сохранение условий старого соглашения: арендная плата, срок, возможность сдачи в субаренду могут быть изменены. Если арендодатель – муниципалитет или государственный орган, при перезаключении контракта на новый период участок в большинстве случаев будет выставлен на торги.

Без торгов заключается договор аренды с сельскохозяйственным производителем, который не нарушал условий пользования участком, и с арендатором, который получил территорию в наем без торгов. На торгах арендатор участвует наряду с другими желающими арендовать данный участок, но после аукциона за ним признается право через суд перевести на себя права и обязанности арендатора.
Составление и подписание договора. Контракт составляется в обязательной письменной форме, в нем указываются все оговоренные условия и реквизиты сторон.

квитанцию о госпошлине;

паспорт;

не менее двух экземпляров договора;

кадастровый паспорт арендуемой территории;

если сторона – юрлицо, то нужны копии его учредительных документов;

если документы подают по доверенности – нужен оригинал доверенности;

если участок в собственности супругов – требуется нотариальное согласие супруга на сдачу участка.

Стоимость регистрации отличается для граждан и организаций. Физическое лицо платит 2000 рублей, юридическое – 22000.

Дополнительное соглашение

Порядок пролонгации через подписание допсоглашения схож с порядком заключения нового договора, но несколько проще.

1. Инициатива по заключению допсоглашения. Нужно письменно обратиться к хозяину земли с предложением продлить аренду, подписав допсоглашение. Важно, чтобы период действия договора к этому моменту еще не истек.
2. Согласование нового срока и подписание допсоглашения. В допсоглашение можно внести и другие несущественные изменения контракта.
3. Регистрация допсоглашения. Между юристами был спор относительно того, надо ли регистрировать изменения к договору аренды, но в итоге возобладала точка зрения, что регистрация необходима. Аренда – это обременение права собственности, и в Росреестре должны быть все сведения об этом обременении. Обращается с заявлением в Росреестр одна из сторон.

Как мы видим, пролонгация путем заключения допсоглашения имеет явное преимущество перед заключением нового договора – стоимость намного ниже. Но, к сожалению для арендаторов, к муниципальным территориям этот порядок неприменим. Аренду муниципальной или государственной земли можно пролонгировать, только заключив новый договор.

Автоматическая пролонгация по окончанию срока

Для автоматической пролонгации сторонам не нужно предпринимать никаких действий – просто продолжать пользоваться участком и вносить деньги на тех же условиях.

Регистрация автоматической пролонгации не требуется. Но здесь есть опасность, подстерегающая арендатора. Любая из сторон может прекратить отношения, просто предупредив об этом за три месяца.

То есть период действия соглашения не определен, и права пользователя земли оказываются под угрозой.

Причины для отказа

Пролонгация договора аренды – не безусловное право арендатора. Хозяин участка может отказать в продлении, если передумал сдавать землю в наем.

Но если он все же сдаст участок кому-либо в течение года после окончания срока аренды, предыдущий арендатор может подать в суд для перевода на себя прав и обязанностей нового арендатора. Это действует и в отношении муниципальных земель, которыми орган власти распоряжается на аукционе.

Пролонгация помогает внести стабильность в отношения хозяина земельного участка и арендатора. Из трех способов наиболее выгодным является внесение изменений, касающихся срока, в уже заключенный контракт.

Чтобы не упустить эту возможность и сэкономить на госпошлине, нужно заключать допсоглашение к договору на продление найма земли без торгов, пока договор еще действует. Для муниципальных земель пролонгация возможна только путем заключения нового договора. Если он был заключен на торгах, то придется снова проходить через процедуру аукциона.