Оглавление:
Дать в долг под залог
Здравствуйте! Хочу дать в долг круглую сумму человеку на месяц. Он предлагает составить расписку, а также передать мне документы на свою квартиру и ПТС машины (рыночная стоимость каждой из этих вещей сравнима с суммой долга). Насколько это рискованно? Как можно обезопасить себя? Что мне даст наличие этих документов в случае возникновения претензий к нему?
Ответы юристов (11)
Передача Вам принадлежащих заёмщику правоустанавливающих документов на квартиру и ПТС автомобиля не может рассматриваться как залог указанных вещей (квартиры и автомобиля) и не может являться гарантией надлежащего исполнения обязательства по возврату суммы займа.
Есть вопрос к юристу?
Здравствуйте, Александр. Вы можете оформить расписку с указанием суммы и сроков возврата долга.
а также передать мне документы на свою квартиру и ПТС машины (рыночная стоимость каждой из этих вещей сравнима с суммой долга).
Даже, если Вы получите эти документы, без доверенности Вы ничего не сможете сделать ни с квартирой, ни с машиной.
Здравствуйте, Александр. Ничего Вам не даст наличие этих документов. Оформляйте это имущество в залог, через рег. палату, тогда будет гарантия возврата.
Целесообразнее все-таки оформить договор займа, установить процент (если желаете), установить дату возврата, оформить акт приема-передачи денег и спокойно ждать возврата денег. Если не получите, то с данными документами будет проще обратиться в суд и взыскать сумму долга.
Если же вы желаете получить данное имущество в залог, то нужно составить договор залога и указать, что документы остаются у вас, а сами объекты у залогодателя. Даже при наличии у вас данных документов никаких операций с данными объектами вы не сможете совершить, поскольку залог не будет оформлен надлежащим образом, а в договоре залога вы можете указать, что если деньги не будут возвращены в указанный срок, то вы вправе реализовать имущество.
Здравствуйте. Вам нужна не просто передача документов, а документальное оформление залога. Иначе должник просто потом или восстановит документы или истребует у Вас их через суд.
Статья 334. Понятие и основания возникновения залога
1. В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.
Залогодержатель имеет право получить на тех же началах удовлетворение из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества независимо от того, в чью пользу оно застраховано, если только утрата или повреждение не произошли по причинам, за которые залогодержатель отвечает.
2. Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила.
3. Залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.
Статья 339. Договор о залоге, его форма и регистрация
1. В договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество.
2. Договор о залоге должен быть заключен в письменной форме. Стороны могут предусмотреть в договоре о залоге условия о порядке реализации по решению суда заложенного имущества и (или) о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.
Договор о залоге движимого имущества или прав на имущество в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, подлежит нотариальному удостоверению.
4. Несоблюдение правил, содержащихся в пунктах 2 и 3 настоящей статьи, влечет недействительность договора о залоге.
5. Законом могут быть предусмотрены учет и (или) регистрация договоров о залоге и залогов в силу закона отдельных объектов движимого имущества.
Передача документов на квартиру и машину не будет являться обеспечением по долгу. Расписку составляйте обязательно вместе с договором Займа (все в письменной форме). Документы на машину и квартиру он потом восстановит, а деньги Вы свои не получите. Если это его единственное жилье, его без залога с молотка не продадут. А машину он может продать завтра и опять же, далее Вы не получите свой долг. Лучше оформить договор о залоге и заверить его у нотариуса вместе с договором займа. Тогда Вы сможете взыскать сумму и с квартиры и с машины.
Просто наличие документов у вас на руках вам не даст ничего. Вам нужно составить договор займа и залога имущества.
Статья 807. Договор займа
1. По договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.
Статья 334. Понятие и основания возникновения залога
1. В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.
Формы договоров прилагаю.
В соответствии со ст. 339 Гражданского Кодекса РФ:
1. В договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество.2. Договор о залоге должен быть заключен в письменной форме.Договор о залоге движимого имущества или прав на имущество в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, подлежит нотариальному удостоверению.3. Договор об ипотеке должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом.4. Несоблюдение правил, содержащихся в пунктах 2 и 3 настоящей статьи, влечет недействительность договора о залоге.5. Законом могут быть предусмотрены учет и (или) регистрация договоров о залоге и залогов в силу закона отдельных объектов движимого имущества.
Таким образом, договор залога должен быть заключен (как минимум) в письменной форме. Кроме того, договор о залоге недвижимости (ипотеки) должен быть зарегистрирован в Росреестре. Поэтому передача документов на квартиру и машину без соответствующего договора ничего не даст. Хозяин квартиры и машины может обратится с заявлением о том, что потерял документы и получить новые. Поэтому если предавать деньги в залог, то только по договору, который зарегистрирован соответствующим образом.
В вашем случае следует составить следующие документы
1. Договор займа, в котором будет указано, какое имущество передается в залог.
2. Расписку в получении денежных средств (в рублях), написанную собственноручно, либо выписку со счета — вашего и вашего должника о перечислении денежных средств. У вас должно остаться подтверждение, что вы перечислили денежные средства с вашего счета на счет должника.
3. Договор залога. 3.1. или 3.2.
3.1. Договор залога автомобиля, акт приемки-передачи автомобиля. При этом автомобиль желательно хранить у себя вне зоны доступа залогодателя — с одной стороны вы за него отвечаете, с другой — если вам не передадут предмет залога и он будет находится на хранении у залогодателя, то никто не гарантирует его сохранность.
3.2. Договор залога квартиры. Данный договор подлежит государственной регистрации. При этом имеет значение, единственное это жилье залогодателя или нет, поскольку если единственное — то залог на него не зарегистриуют. В соответствии с п. 2 ст. 6 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не допускается ипотека имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание.
Упущение какого-либо из этих пунктов делает правовое обеспечение возврата займа проблемным.
Здравствуйте, Сергей. Залог квартиры подлежит госрегистрации. Передача документов залогом не является в том смысле, что не обеспечит исполнение договора.
Вы пишете, что стоимость каждого из предметов сопоставима с суммой долга. Тогда возьмите на месяц (период возврата) в обеспечение долга саму машину под соответствующее условие в договоре. Вы, по крайней мере, сможете ее удерживать и, если придется, обратить на нее взыскание.
Здравствуйте, не уверены в человеке, не рискуйте, бывали случаи когда люди занимали круглую сумму денег и пропадали, не спасала не расписка ни что другое, и в данном случае заемщик откажется оформит какой-то договор чтобы его собственность перешла к вам или какое-то время была у вас, будет давит на вашу жалость чтобы вы заняли только на документах, которые можно восстановить, БУДЬТЕ ВНИМАТЕЛЬНЫ И ОСТОРОЖНЫ, СОХРАНЯЙТЕ ХЛОДНОКРОВИЕ
Ищете ответ?
Спросить юриста проще!
Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.
Регистрация в рег палате
1)Если договор залога — это приложение к договору займа, то в регистрационной палате нужно регистрировать оба договора? 2)Как происходит регистрация? (мы с залогодателем идем в рег.палату с подписанными договорами и отдаем их на регистрацию, а после получаем обратно договор с печатью)? 3)Договор должен быть по специальной форме или мы с залогодателем можем составить свой договор? 4)После возвращения залогодателем займа, как снять обременение с его имущества? 5)Требуется ли заверение документов нотариусами? 6)Если у имущества более одного собственника или имущество совместно нажито в браке, как регистрировать сделку? (залогодатель должен взять доверенность от имени второго собственника у нотариуса или хватит согласия второго собственника или супруга или нужно присутствие при сделке второго собственника или супруга с его подписью в договоре)? 7)Если нужно согласие, оно прикрепляется к договору в рег. палате или остается у меня? 8)Если в квартите у залогодателя прописаны несовершеннолетние, может ли он их выписать перед сделкой (обязательно ли выписка на другое место или можно просто выписать)? И может ли залогодатель прописать их обратно после сдачи документов в рег. палату? 9)Когда можно передать деньги, сразу после сдачи или после получения зарегистрированных документов в рег. палате? 10)Какая госпошлина для обеих сторон при регистрации данной сделки или где ее можно узнать? 11)Какие сроки регистрации данного договора?
Ответы юристов (1)
1)Если договор залога — это приложение к договору займа, то в регистрационной палате нужно регистрировать оба договора?
Да, отдаете оба договора.
2)Как происходит регистрация? (мы с залогодателем идем в рег.палату с подписанными договорами и отдаем их на регистрацию, а после получаем обратно договор с печатью)?
3)Договор должен быть по специальной форме или мы с залогодателем можем составить свой договор?
Можете составить свой, прописав необходимые условия (порядок оплаты и т.д.)
4)После возвращения залогодателем займа, как снять обременение с его имущества?
Отдаете в рег. палату закладную и пишите заявление, что долг погашен, сумма выплачена, претензий не имею.
5)Требуется ли заверение документов нотариусами?
6)Если у имущества более одного собственника или имущество совместно нажито в браке, как регистрировать сделку? (залогодатель должен взять доверенность от имени второго собственника у нотариуса или хватит согласия второго собственника или супруга или нужно присутствие при сделке второго собственника или супруга с его подписью в договоре)?
Нужно нотариальное разрешение или присутствие его в рег. палате.
7)Если нужно согласие, оно прикрепляется к договору в рег. палате или остается у меня?
Отдаете вместе с договором.
8)Если в квартите у залогодателя прописаны несовершеннолетние, может ли он их выписать перед сделкой (обязательно ли выписка на другое место или можно просто выписать)
Может выписать, обязательно куда-то, просто не выпишут, а может и не выписывать.
9)Когда можно передать деньги, сразу после сдачи или после получения зарегистрированных документов в рег. палате?
10)Какая госпошлина для обеих сторон при регистрации данной сделки или где ее можно узнать?
В рег. палате дадут квитанции.
11)Какие сроки регистрации данного договора?
В течении 5 рабочих дней.
Ищете ответ?
Спросить юриста проще!
Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.
Залог недвижимости или передача собственности: как оформить заем, чтобы не остаться на улице
Процесс приватизации жилых помещений, начавшийся с принятием Федерального закона РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», вовлек жилые помещения, принадлежащие гражданам на праве собственности, в полноценный гражданский оборот. Квартиру теперь можно продать, подарить, поменять, передать в залог и совершить другие сделки. В последние годы широкое распространение получил способ оформления заемных отношений и залога для его обеспечения посредством заключения сделки купли-продажи.
Суть этого способа в следующем – владелец квартиры, нуждающийся в заемных средствах и кредитор, предоставляющий такой заем, вместо оформления предусмотренных в таких случаях договоров займа и залога недвижимости, оформляют договор купли-продажи квартиры с правом обратного выкупа этой квартиры заемщиком. Сложность механизма заключается в том, что прямо в законодательстве такого способа кредитования и обеспечения кредитных обязательств не предусмотрено. По этой причине при заключении таких сделок допускается много ошибок. При этом незащищенной стороной в этой схеме становится заемщик, часто оказывающийся на улице. Нередко неосторожные граждане становятся жертвами мошенников, хорошо подготовленными в юридических аспектах этих взаимоотношений. Какие ошибки допускают заемщики, на примерах судебной практики попробуем разобраться в этом материале.
Ошибка № 1. Оформление вместо сделки займа и залога договора купли-продажи квартиры
Первая и главная ошибка. Договору займа и способу его обеспечения – договору залога в Гражданском кодексе посвящены глава 42 и параграф 3 главы 23 соответственно. Содержанием этих сделок является получение заемщиком в собственность от кредитора имущества или денег с обязательством их вернуть в определенный договором срок. Заложенная недвижимость выступает в таком случае обеспечением возврата займа, оставаясь при этом в собственности и владении заемщика, но в залоге у кредитора – залогодержателя. В случае невозвращения займа в оговоренный срок заложенная недвижимость подлежит продаже. По общему правилу делается это через судебную процедуру обращения взыскания и продажи имущества с публичных торгов. Из вырученных от продажи средств погашается заем, оставшиеся после этого средства подлежат возврату заемщику. Оформляя же сделку займа и залога квартиры путем заключения сразу договора продажи недвижимости, весь механизм, предусмотренный законодательством для случаев, когда заемщик не справляется со своими обязательствами и заложенное имущество подлежит продаже с торгов, исключается. Как только заемщик допускает просрочку платежей (а может и не допускает, ведь кредитор теперь собственник), кредитор – собственник недвижимости вправе сразу же требовать освобождения теперь уже его недвижимости. Такая схема оформления отношений заемно- залоговых отношений никоим образом не защищает должника, и полностью отдает его во власть кредитора.
«Т. обратилась в суд с иском к С. С требованием признать мнимой сделкой договор купли-продажи квартиры, заключенный 26 августа 2013 года между Т. и С. В обоснование заявленных требований истец указала, что в августе 2013 года ей потребовалась денежная сумма в размере *** руб. Ответчик С. согласился предоставить денежные средства, предложив в обеспечение договора займа заключить договор купли-продажи квартиры с правом выкупа после возврата займа. По мнению истца, договор купли-продажи квартиры фактически прикрывал договор займа». В удовлетворении исковых требований истцу было отказано, квартира осталась в собственности кредитора.
Ошибка № 2. Отсутствие надлежащим образом оформленного соглашения о денежном займе и о праве обратного выкупа квартиры
Если заем и залог все же оформлены договором купли-продажи недвижимости, необходимо чтобы отдельно были оформлены отношения по поводу займа и праве обратного выкупа недвижимости. В противном случае суд сможет лишь констатировать факт заключения сторонами сделки купли-продажи недвижимости и любые возражения заемщика о том, что он платил по договору займа, или о том, что он вправе выкупить обратно свою недвижимость, суд оставит без внимания.
Из постановления Президиума Московского областного суда от 19 августа 2015 г. № 394 по делу № 44г-196/15, 4Г-3858/2015:
«А.В.И. обратился в суд иском о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки к С., А.М.П., А.В.П., ОАО «АКБ Московский областной банк», Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области. В обоснование заявленных требований ссылался на то, что фактически между сторонами был заключен договор займа. Полученные в заем денежные средства он возвратил, однако заключенный с С. договор обратного выкупа данного имущества зарегистрирован не был, а участок с домом проданы С. А.М.П., которым имущество отчуждено А.В.П.». Апелляционным определением Московского областного суда в удовлетворении исковых требований было отказано, постановлением Президиума Московского областного суда от 19 августа 2015 г. № 394 по делу № 44г-196/15, 4Г-3858/2015 апелляционное определение Московского областного суда отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Видновский городской суд Московской области.
Ошибка № 3. Несоответствия условий договора купли-продажи о цене недвижимости реальным договоренностям
Нередко случается так, что в договоре купли-продажи квартиры, прикрывающем сделку займа и залога, стороны указывают совершенно несоответствующую действительности цену недвижимости, как правило, больше, чем заемщики получают реально на руки в качестве займа. Нет необходимости разъяснять, что так делать нельзя. Ведь даже в том случае, если сделку купли-продажи суд признает недействительной, заемщику придется возвращать именно ту сумму, которую стороны указали в договоре купли – продажи объекта.
«В ходе переговоров А. передала пакет документов на спорную квартиру, и впоследствии, А. явилась по адресу: для заключения договора займа и договора залога. Однако С. сообщил, что заем будет оформляться договором купли-продажи с обратным выкупом, а договор будет заключаться не с обществом, а непосредственно с С. Как указывает А., в договоре купли-продажи была указана цена квартиры в размере , в то время как она имела намерение получить заем в сумме ». Решениями судов по этому делу заемщик был выселен из квартиры, которую ранее продал по договору купли-продажи. Доводов заемщика о том, что таким образом заключись сделки займа и залога суды не приняли во внимание.
Следует также отметить, что практика указания в договоре купли-продажи цены большей, чем требовалась взаймы и реально была передана заемщику, многочисленна. Таким способом опытные кредиторы, занимающиеся деятельностью по кредитованию на профессиональной основе, во-первых, придают сделке купли-продажи законный вид, предвосхищая возражения заемщика, которые он может заявить в суде о том, что сумма, полученная взаймы намного меньше, чем реальная рыночная стоимость квартиры. На такие доводы заемщика искушенные кредиторы отвечают, что заемщик – продавец получил полную рыночную стоимость объекта. Во-вторых, даже если сделку продажи недвижимости суд впоследствии признает недействительной, возвращать заемщику придется ту сумму, которую стороны указали в договоре купли-продажи. Такие действия кредитора дают основания ставить вопрос об уголовно-правовом преследовании лиц, виновных в обмане заемщиков. Однако в отсутствие доказательств доводов заемщика о том, что реально им была получена значительно меньшая сумма судам и правоохранительным органам бывает сложно, а порой и невозможно привлечь мошенников к ответственности.
Ошибка № 4. Переоценка своих финансовых возможностей и переоценка юридических последствий невыплаты займа
Соглашаясь на заключение договора купли-продажи вместо договоров займа и залога, заемщик должен понимать, что права хоть на малейшую просрочку или на снисхождение за иное нарушение своих обязательств он не получит. По этой причине правильная оценка своих финансовых возможностей имеет большое значение. Действующим законодательством установлены исключения, когда кредитор не вправе требовать продажи заложенного имущества просрочившего заемщика (п. 2-4 ст. 348 ГК РФ, ст. 54.1 Закона «Об ипотеке залоге недвижимости»).
Как указывалось выше, заемщик, продавший свою недвижимость кредитору таких гарантий, предусмотренных ГК РФ и Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», лишается. Нет гарантий и того, что недвижимость будет возвращена заемщику даже в случае надлежащего исполнения им своих обязательств по возврату займа.
Из апелляционного определения Московского городского суда от 18 марта 2016 г. по делу № 33-386/2016:
«В обоснование требований К.М., истец, указала, что заключила с сотрудником агентства Б. договор займа с залоговым обеспечением, по условиям которого Б., (заимодавец) предоставил заем в размере *** руб. на срок до *** г. Во исполнение условий договора займа в день его подписания *** г. К.М. заключила с Б. договор дарения доли в квартире. Несмотря на отсутствие с ее стороны нарушений условий договора займа, до истечения срока действия договора займа с залоговым обеспечением, 16.07.2014 г. Б. заключил с Н. договор дарения 1/2 доли указанной квартиры». Решениями судов по этому делу заемщику в признании недействительным договора было отказано. Собственность осталась в руках кредитора.
Заблуждением является мнение о том, что суд при рассмотрении требований кредитора о выселении просрочившего заемщика примет во внимание, что проданное таким образом жилье является единственным местом жительства должника и т.п. Для суда такие доводы значения иметь не будут.
«В обоснование иска об оспаривании договора купли-продажи истец указала, что денежных средств за продажу квартиры она не получала, акт приема-передачи был подписан формально и не отражает обстоятельств сделки, намерения продавать квартиру у нее никогда не было, она в ней проживала и проживает с семьей, иного жилья у нее нет…».
Доводы апелляционной жалобы истцов о том, что они до сих пор пользуются спорным имуществом, по мнению Судебной коллегии не являются юридически значимыми обстоятельствами при рассмотрении исковых требований истцов и не свидетельствуют о мнимости договоров купли-продажи квартиры и нежилого помещения».Как видно из текста судебного акта, заемщик была выселена из квартиры.
О способах судебной защиты
Как правило, способом защиты для заемщика избирается иск о признании сделки купли-продажи притворной сделкой (п. 2 ст. 170 ГК РФ), иногда в качестве оснований избирается довод о кабальности сделки, то есть сделки, заключенной на неблагоприятных для заемщика условиях, и применении последствий недействительности этих сделок, то есть о возвращении утраченной собственности обратно заемщику. Однако, случаи удовлетворения таких исков не часты, зависят во многом от способности истца доказать притворность сделки с помощью различных доказательств, что оказывается не просто. О квалификации притворных сделок высказался Верховный Суд в п. 87 Постановления Пленума № 25 от 23 июня 2015 г.:
«Согласно п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно…».
И в п. 88 того же Постановления:
«Применяя правила о притворных сделках, следует учитывать, что для прикрытия сделки может быть совершена не только одна, но и несколько сделок. В таком случае прикрывающие сделки являются ничтожными, а к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ)…».
Как видно правовые обоснования для оспаривания таких сделок имеются, однако отрицательный исход, как правило, для заемщика связан с отсутствием доказательств, возникновения заемных обязательств и вытекающих из них залоговых отношений имущества.
В качестве главного совета следует рекомендовать заключать договор займа и залога недвижимости. Договоры в данном случае составляются в письменной форме, а договор залога и право залога также подлежат государственной регистрации (ст. 808 Гражданского кодекса РФ и ст.ст 10 и 20 Закона «Об ипотеке залоге недвижимости» соответственно).
В том случае, если стороны сделки все же пришли к соглашению о том, что обеспечением возврата займа должна являться передача права собственности на недвижимость заемщика, следует наряду с договором купли – продажи заключить договор, предоставляющий заемщику право выкупить свою собственность, и возлагающий соответствующую обязанность на кредитора эту недвижимость заемщику продать (как правило, это предварительный договор продажи недвижимости, но может быть заключен иной договор, отражающий обеспечительный характер передачи недвижимости в собственность кредитора). Условия об обеспечительном характере сделки продажи недвижимости также нелишним будет включить в сам договор займа.
Договор залога недвижимости
Здравствуйте ! В 2012 знакомый брал денежные средства у физ.лица под залог квартиры .Был оформлен договор с регистрацией в рег.палате . В 2013 он расчитался с залогодержателем и ему были возвращены расписка и свидетельство о регистрации права собственности на недвижимость , а сам договор и доверенность ,по- рассеянности им были оставленны у залогодержателя .Об этом я просто не знал и не был осведомлен . В декабре 2014 , он попросил взаймы у меня ,были распечатаны и подписаны договор займа с обеспечением под эту квартиру , расписка и передано мне свидетельство о собственности . В мае 2015 на мой запрос в рег.палату была выдана справка с пометкой «обременение права — ипотека » . Позвонили бывшему залогодержателю ,обрисовали ситуацию , в итоге его телефон уже неделю не доступен ! Чем чревата эта ситуация , как поступать . Как мне вернуть свои сбережения ? Есть ли возможность потери квартиры ?
Ответы юристов (29)
Здравствуйте, Николай Владимирович!
В соответствии с законом «Об ипотеке», Вы фактически тоже являетесь залогодержателем квартиры, так закон предусматривает наложения нескольких обременений на квартиру
Статья 43. Понятие последующей ипотеки и условия, при которых она допускается
[Закон «Об ипотеке»] [Глава VII] [Статья 43]
1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому жеили иному залогодержателю (последующая ипотека).
Очередность залогодержателей устанавливается на основании данных Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о моменте возникновения ипотеки, определяемом в соответствии с правилами пунктов 5 и 6 статьи 20 настоящего Федерального закона.
Т.е.в первую очередь накладывайте свое обременение в Росреестре. Тогда у Вас будут шансы в последующим получить свои деньги.
После чего требуйте, чтобы Ваш заемщик решал вопрос о снятие первоначального обременения.
Если первый залогодержатель не пойдет на уступке, собственнику прядется через суд доказывать, что займ погашен и требовать снятия обременения.
Есть вопрос к юристу?
Николай Владимирович! Пока не истек срок исковой давности — 3 года с момента, когда Вы узнали о нарушенном праве — обращайтесь в суд, другой выход вряд ли найдется. В действиях залогодержателя просматривается мошенничество — незаконное завладение и использование в своих целях чужого имущества.
С уважением, Марина.
Здравствуйте. Тем что залог Вы не зарегистрируете если в предыдущем договоре залога стоит запрет на последующий залог и соответственно это будет займ ничем не обеспеченный.
Статья 43. Понятие последующей ипотеки и условия, при которых она допускается
1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека).
Очередность залогодержателей устанавливается на основании данных Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о моменте возникновения ипотеки, определяемом в соответствии с правилами пунктов 5 и 6 статьи 20 настоящего Федерального закона.
(в ред. Федерального закона от 30.12.2004 N 216-ФЗ)
2. Последующая ипотекадопускается, если она не запрещена предшествующими договорами об ипотеке того же имущества, действие которых не прекратилось к моменту заключения последующего договора об ипотеке.
Если предшествующий договор об ипотеке предусматривает условия, на которых может быть заключен последующий договор об ипотеке, последний должен быть заключен с соблюдением этих условий.
3. Последующий договор об ипотеке, заключенный несмотря на запрещение, установленное предшествующим договором об ипотеке, может быть признан судом недействительным по иску залогодержателя по предшествующему договору независимо от того, знал ли залогодержатель по последующему договору о таком запрещении.
Как мне вернуть свои сбережения? Есть ли возможность потери квартиры?
николай владимирович
Расторгать договор займа
Статья 451. Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств
1. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Либо искать знакомого и требовать оформить залог, если нет запрета в предыдущем договоре залога.
Либо требовать у знакомого снимать залог первоначальный и обременять своим. Пока залог не снят, он действует.
—НИКОЛАЙ ВЛАДИМИРОВИЧ. ВАМ СТОИТ ОБРАТИТЬСЯ С ПИСЬМЕННЫМ ЗАЯВЛЕНИЕМ В ПОЛИЦИЮ. О ВОЗБУЖДЕНИИ УГОЛОВНОГО ДЕЛА ПО ФАКТУ МОШЕННИЧЕСТВА В ОТНОШЕНИИ ДАННОГО ГРАЖДАНИНА. ПО СТ. 159 УК РФ.
Статья 159 УК РФ. Мошенничество
1. Мошенничество, то есть хищение чужого имущества или
приобретение права на чужое имущество путем обмана или злоупотребления
доверием, —
наказывается штрафом в размере до ста двадцати тысяч рублей или в
размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до
одного года, либо обязательными работами на срок до трехсот шестидесяти
часов, либо исправительными работами на срок до одного года, либо
ограничением свободы на срок до двух лет, либо принудительными работами
на срок до двух лет, либо арестом на срок до четырех месяцев, либо
лишением свободы на срок до двух лет.
2. Мошенничество, совершенное группой лиц по предварительному сговору, а равно с причинением значительного ущерба гражданину, —
наказывается штрафом в размере до трехсот тысяч рублей или в размере
заработной платы или иного дохода осужденного за период до двух лет,
либо обязательными работами на срок до четырехсот восьмидесяти часов,
либо исправительными работами на срок до двух лет, либо принудительными
работами на срок до пяти лет с ограничением свободы на срок до одного
года или без такового, либо лишением свободы на срок до пяти лет с
ограничением свободы на срок до одного года или без такового.
3. Мошенничество, совершенное лицом с использованием своего служебного положения, а равно в крупном размере, —
наказывается штрафом в размере от ста тысяч до пятисот тысяч рублей
или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от
одного года до трех лет, либо принудительными работами на срок до пяти
лет с ограничением свободы на срок до двух лет или без такового, либо
лишением свободы на срок до шести лет со штрафом в размере до
восьмидесяти тысяч рублей или в размере заработной платы или иного
дохода осужденного за период до шести месяцев либо без такового и с
ограничением свободы на срок до полутора лет либо без такового.
4. Мошенничество, совершенное организованной группой либо в особо
крупном размере или повлекшее лишение права гражданина на жилое
помещение, —
наказывается лишением свободы на срок до десяти лет со штрафом в
размере до одного миллиона рублей или в размере заработной платы или
иного дохода осужденного за период до трех лет либо без такового и с
ограничением свободы на срок до двух лет либо без такового.
И в чём тут мошенничество? Где умысел взять и не отдать.
Глупо как то брать деньги, с договором займа, да еще и отдавать св-во о праве собственности, с умыслом не отдавать ничего заведомо.
Здесь возможно мошенничество со стороны первого залгодержателя. Осозновая что долг погашен, но у него имеются документы подтверждающие залог, он может попробовать каким нибудь незаконным способом присвоить данную квартиру себе.
Статья 159. Мошенничество
[Уголовный кодекс РФ] [Глава 21] [Статья 159]
4. Мошенничество, совершенное организованной группой либо в особо крупном размере или повлекшее лишение права гражданина на жилое помещение, — наказывается лишением свободы на срок до десяти лет со штрафом в размере до одного миллиона рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до трех лет либо без такового и с ограничением свободы на срок до двух лет либо без такового.
ну во-первых он еще ничего не сделал, на данный момент.
А во-вторых речь в ответе шла про залогодателя как я понимаю
Уточнение клиента
нет , вы заблуждаетесь ,речь идет о первом залогодержателе !
15 Июня 2015, 21:41
Кроме как убеждать суд, в том числе свидетельскими показаниями, больше никак.
По мне так о залогодателе речь идёт, ну да ладно. Даже первый залогодержатель какие мошеннические действия совершил?
Квартиру не присвоил, как я понимаю она на прежнего собственника и оформлена, только под залогом. А то что залог не снят еще о мошенничестве не говорит. Может не знает человек, что снимать надо или забыл или еще 100 «если». Отказ будет в полиции, уверен более чем. Вот если бы на себя переоформил, тогда другой вопрос.
Уточнение клиента
а если о залогодателе ? тогда как быть ?
15 Июня 2015, 21:49
Пока никто не говорит о мошенничестве, просто действия первого залогодержателя который уклоняется от погашения ипотеки являются недобросовестными. Если хотя бы написать заявление на покушение на мошенничество, полиция обязана его как минимум найти и опросить. В возбуждение дела откажут, но общение с сотрудниками полиции вполне могут его вразумить.
В 2012 знакомый брал денежные средства у физ.лица под залог квартиры
В декабре 2014, он попросил взаймы у меня, были распечатаны и подписаны договор займа с обеспечением под эту квартиру, расписка и передано мне свидетельство о собственности.
А он сам то знал о том, что обременение не снято?
а сам договор и доверенность, по- рассеянности им были оставленны у залогодержателя
Что за доверенность? Какой у нее срок?
Уточнение клиента
С его слов : » договор был составлен на год ,соответственно я думал , что обременение будет снято автоматически «
Доверенность — не знаю , подозреваю , что на 3 года .
15 Июня 2015, 21:57
Говорят вроде как Эдуард, или я как то не так читаю
а если о залогодателе? тогда как быть?
николай владимирович
Моё мнение, либо расторгать договор (проблема вернуть деньги потом), либо искать залогодателя (вот тут можно Эдуарда советом воспользоваться, хотя как полиция кого то ищет, даст ли результат..), пусть снимает первоначальный залог и регистрирует этот. Либо этот регистрирует, если в предыдущем нет запрета на последующий залог.
Я же рекомендую наложить обременение в рамках заключенного договора займа и уже потом решать вопрос. Когда квартира в залоге, это даю шансы вернуть хоть какие то деньги.
Уточнение клиента
вернуть какие- то деньги ! тот договор был заключен на 1 милл. , мой — на 1,7 ,цена квартиры — 2 . ЖЕСТЬ !
15 Июня 2015, 22:05
А почему у залогодателя не осталось своего экземпляра договора?
Он сам в Росреестр обращался с просьбой снять обременение?
Позвонили бывшему залогодержателю, обрисовали ситуацию
николай владимирович
О чем разговор был? Вы просили от него заявление о снятии обременения?
Это все понятно, я пытаюсь разобраться в ситуации. Пока не совсем вник.
Вот именно что наложив свое обременение, у Вас есть шанс получить живыми 1 млн. руб. за счет реализации квартиры, а оставшуюся сумму взыскивать с должника. Если же Вы не наложите обременение, то существует возможность, что собственник договориться с первым залогодержателем, снимет арест, и продаст (перепишет) на другого человека данную квартиру (это только один из возможных вариантов развития.
Здравствуйте, Николай Владимирович!
В мае 2015 на мой запрос в рег.палату была выдана справка с пометкой «обременение права — ипотека ». Позвонили бывшему залогодержателю, обрисовали ситуацию, в итоге его телефон уже неделю не доступен! Чем чревата эта ситуация, как поступать . Как мне вернуть свои сбережения? Есть ли возможность потери квартиры?
николай владимирович
Вот на все вопросы по-порядку.
Ипотека в силу договора, как и в силу закона, накладывается и снимается только в присутствии обеих сторон — залогодателя и залогодержателя. То есть, возвратив сумму займа и получив своё свидетельство на жилое помещение, Ваш заемщик забыл подать заявление в Росреестр о погашении записи об ипотеке в силу договора.
Но возникает вопрос — а каким образом Вы и Ваш заемщик заключали договор залога жилого помещения? В свидетельстве разве нет записи об ипотеке? Уточните этот момент, пожалуйста.
И далее по вопросам.
Чем чревата эта ситуация? Ну, собственно, тем, что Вы дали необеспеченный займ. Если по условиям займа в случае нарушения пункта в части залога у кредитора есть право потребовать досрочного возврата, то Вы можете воспользоваться таким правом.
Если такого условия нет, то надо выцарапывать квартиру из обременения.
А для этого Ваш заемщик должен обратиться в суд с иском к первоначальному залогодержателю о признании кредитного обязательства исполненным в полном объёме и прекращении договора залога жилого помещения с внесением соответствующей записи в ЕГРП.
Это единственный вариант освободить квартиру от первоначального залога и передать её в качестве обеспечения по вашему займу.
Бескровный, но действенный вариант.
Уточнение клиента
Вид права : собственность
Ограничения : не зарегистрировано
По поводу досрочного возврата : п. 1.2.8 требование о возврате полученного по Договору займа в случае признания его не действительным
Спасибо ! За четкие и конкретные ответы !
15 Июня 2015, 22:37
Не может быть, что залогодатель и залогодержатель в сговоре? Слишком уж глупая ситуация.
Погашение записи об ипотеке в ЕГРП носит заявительный характер. Автоматически ничего не снимается, к сожалению…
Если я правильно Вас поняла Ваш знакомый выполнил свое обязательство по возврату долга, поэтому залогодержатель возврати ему расписку и документы на квартиру. То, что расписка находится у Вашего знакомого является доказательством того, что долг возвращен, иначе она была бы у займодавца.
В связи с тем, что квартира Вашим другом была передана в залог в качестве обеспечения возврата долга, а долг возвращен, то тогда и сам залог перестает действовать.
4. Прекращение основного обязательства влечет прекращение
обеспечивающего его обязательства, если иное не предусмотрено законом или
договором.
ст. 329, «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от
30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 23.05.2015) <КонсультантПлюс>
Возвращать договор займодавец не должен, у каждого должен быть свой экземпляр. Самое главное возвращена расписка.
Законом допускается отдавать одно и то же имущество в залог по нескольким обязательствам. Тогда исполнение обязательств обеспечивается следующим образом:
Статья 342. Соотношение предшествующего и последующего залогов (старшинство залогов)
1. В случаях, если имущество, находящееся в залоге, становится предметом еще одного залога в обеспечение других требований (последующий залог), требования последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости этого имущества после требований предшествующих залогодержателей.
ст. 342, «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от
30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 23.05.2015)
Поскольку первое обязательство уже исполнено, то теперь только Вы сможете потребовать обращения взыскания на заложенное имущество. Только Вам обязательно нужно договор о залоге зарегистрировать.
То есть, свидетельство чистое? А в свежей выписке уже обременение?
Надо уточнять, в пользу кого.
Николай Владимирович… А Вы договор залога регистрировали? Он прошёл в Росреестре без проблем?
… Просто у меня возникло ощущение, что сам договор залога по Вашему займу не прошёл государственную регистрацию, отсюда вся путаница и вышла. И сейчас нужно восстановить статус-кво.
Есть второй бескровный вариант))
Если договор залога не зарегистрирован в Росреестре, то идёте с заемщиком и подаёте заявление о регистрации этого договора. Там получаете отказ (в ЕГРП предмет залога уже «занят») — и тут уже заемщик идёт в суд.
Я не понимаю, почему первый кредитор так зашкерился (простите мне мой лексикон) — у него нет никаких прав уже на это имущество. Потому что все обязательства, которые были обеспечены залогом, уже исполнены.
Странное поведение)) Не совсем адекватное…
А почему Вы сразу договор не зарегистрировали в Росреестре? Ведь в залог была передана квартира?
Стыкуйтесь с залогодателем и пусть решает этот вопрос. (о снятии обременения)
Уточнение клиента
понадеялся на его порядочность !
15 Июня 2015, 22:45
Ну, тогда используйте своё право, предусмотренное п. 1.2.8. Договора займа, и требуйте досрочного возврата суммы займа. Потому что Ваш договор залога недействителен в силу отсутствия его государственной регистрации. Требования в суд такие:
1) Признать договор залога жилого помещения недействительным.
2) Взыскать досрочно сумму займа в размере.
Раз тут уже расписка потерялась, рисковать нет смысла… Хотя если первоначальный залогодержатель не предъявит её суду, то и он не сможет доказать то, что обязательства НЕ исполнены…
Уточнение клиента
как это сделать ? по месту прописки он не живет ( загородный дом жены ) пока дойдет письмо с моими требованиями наступит уже 01.07
единственный вариант — ст. 159-160 ? у меня с ним заключены еще 2 договора на общую сумму 1500 ?
15 Июня 2015, 23:19
Регистрируйте быстрее обременение, так как с 01.07.2015 г. вступают в силу поправки в закон «О несостоятельности (банкротстве)» которые позволяют списать все долги физическому лицу. Если человек подвел Вас один раз, нельзя исключать, что подведет и второй раз. Если обременения не будет, то Вы не сможете иметь преимущественное право удовлетворения перед другими кредиторами. При этом если это и единственное жилье, то если она под обременением (ипотекой), то ее все равно можно продать за долги.
Статья 446. Имущество, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам
[Гражданский процессуальный кодекс РФ] [Статья 446]
1. Взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующее имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности:
жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание;
Для того, чтобы первый займодавец мог требовать, чтобы на заложенное имущество обратили взыскание, он должен подать в суд заявление о взыскании долга. Получение денег нужно подтвердить, а если нет расписки, то как он это сделает ?
1. По договору займа одна сторона (займодавец) передает в
собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные
родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму
денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же
рода и качества.
Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.
ст. 807, «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от
26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 06.04.2015, с изм. от 07.04.2015)
Думаю, что первый займодавец не выходит на связь, так как считает, что для него этот вопрос закрыт.
Я наоборот предлагаю наложить обременение на квартиру, так как на руках у Вас имеется договор займа где указано о том, что квартира передается в залог. Если собственник будет уклонятся от наложения обременения, требуйте регистрации через суд.
Если Вы просто расторгнете договор, то есть шанс остаться и без денег и без квартиры.
Признаков мошенничества именно со стороны собственника пока нет. Здесь именно гражданско-правовые отношения. Именно на это укажут Вам сотрудники полиции. Поэтому лучше всего наложить обременение на квартиру.
Уточнение клиента
Убедили, так и поступлю ! Единственный вопрос — передает ли рег.палата сведения о процентной ставке, указанной в договоре ,или какие либо сведения о залогодержателе в налоговые органы ?
16 Июня 2015, 07:44
А иначе и не возможно.
Вы считаете, что раз Вам передали свидетельство о государственной регистрации права, то это залог?
Да нет, залог подлежит государственной регистрации ст. 339.1 ГК РФ
1. Залог подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации в следующих случаях:
1) если в соответствии с законом права, закрепляющие принадлежность имущества определенному лицу, подлежат государственной регистрации (статья 8.1);
Поэтому регистрируете обременение и будет все хорошо, а пока Вы заключили договор займа без залога.
Росреестр сведения о договоре займа в ФНС не передает.
Росреестр передает данные только о новых собственниках недвижимости. Но вот в материалах дела по ипотеки в Росреестре будет оставаться Ваш договор займа. Так что в случае проверок налоговая сможет получить к нему доступ, и это может служить доказательством того, что Вы получаете доход от дачи денег в займы (если договор процентный), а значит обязаны подавать декларациии платить налоги от дохода.
Все проблемы должны решаться по мере поступления. Пока, на мой взгляд, их нет. Но, для того, чтобы они не могли возникнуть у Вас в будущем, нужно обязательно зарегистрировать залог. На тот случай, если собственник будет уклоняться есть суд. Все вопросы решаемы.
2. Если сделка, требующая государственной регистрации,
совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
ст. 165, «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от
30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 23.05.2015) <КонсультантПлюс>
Ищете ответ?
Спросить юриста проще!
Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.