Договор с альтернативной

Что такое «Альтернативная сделка»?

Альтернативная сделка — это одновременная продажа квартиры, в которой вы проживаете и покупка новой. При этом собственник выступает и в роли продавца своей квартиры, и в роли покупателя новой.

Такие сделки сложно осуществить без помощи риэлтора, т.к. необходимо принять аванс за свою квартиру, и передать аванс за покупаемую. Мало того, всё это необходимо согласовать по срокам. Так происходят разъезды, съезды, обмены на большую (меньшую) площадь с доплатой, смена района проживания. Равноценный обмен — это обмен без доплат. Неравноценный обмен осуществляется, когда вы из меньшей площади переезжаете в большую площадь или наоборот. При этом вы либо доплачиваете, либо получаете доплату при переезде. Самый сложный вид альтернативной сделки, это съезд и разъезд, т.к. вместо одной альтернативной квартиры вы покупаете две квартиры (или продаёте две, а покупаете одну). Можно отметить, что в последнее время очень часто доплату при увеличении покупаемой площади осуществляют с помощью ипотечных средств. Альтернативные сделки могут тянуть за собой цепочки из квартир. Чем короче цепочка, тем больше вероятность выхода на сделку. Рассмотрим простую альтернативу из двух квартир, одна продаётся и одна покупается.

Предположим, что вы продавец квартиры с альтернативной покупкой.

1. Начинают альтернативную сделку с поиска покупателя на вашу площадь. Он является основным источником денег. Продавец добавляет свои деньги и приобретает новую площадь. Не часто продавцы могут сначала купить новую квартиру, а затем продать свою. Серьёзность своих намерений покупатель подтверждает авансом. Риэлтор принимает аванс под оригиналы документов на продаваемый объект, подписывая авансовый договор на определённый срок. Обычно, это один месяц, но сроки могут быть увеличены или сокращены по тем или иным причинам. Это зависит от сложности сделки, количества покупателей на рынке, роста или падения цен. Передавая деньги риэлторской компании, покупатель страхуется от риска потерять аванс, так как агентство возвращает аванс даже в случае отказа покупателя от приобретения квартиры или другого объекта.
2. Как только аванс внесён, можно искать альтернативную квартиру.
3. После нахождения альтернативной квартиры (покупаемой) риэлтор должен передать за неё аванс, т.е. закрепить её за вами, аванс передается только при наличии оригиналов документов на квартиру. При этом риэлтор прописывает в авансовом договоре условия его возврата, т.е. случаи при которых договор купли — продажи может быть расторгнут, или ваши права на эту жилплощадь могут быть ограничены правами других лиц (несовершеннолетние дети, лица, пребывающие в местах лишения свободы, лица, находящиеся на учёте в психоневрологическом и наркологическом диспансерах и т.д.).
4. И вот начинается подготовка к сделке, собираются документы на продаваемую квартиру, делаются необходимые проверки по продаваемой и покупаемой квартире. Готовятся договоры купли — продажи на обе квартиры. Оговариваются место проведения сделки, время, место для расчетов по сделкам. Согласовывается, чья сторона будет регистрировать договоры купли-продажи.
5. После проверки наличных денег или подписания кредитных договоров (если часть денег выдает банк, заключивший договор ипотеки), все участники сделки приступают к подписанию договоров купли-продажи в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области. Подписанные договоры купли-продажи одновременно сдаются на регистрацию.
6. Все продавцы квартир подтверждают факт получения денег от покупателей личной распиской.
7. После этого начинается передача квартир от продавцов покупателям, по очереди. Сроки выезда и выписки прописываются в договорах купли-продажи и расписках на полученные суммы денег. Обычно это две недели, но сроки могут меняться в зависимости от договорённостей с покупателем. Продавцы конечной свободной квартиры передают квартиру раньше всех, их срок передачи самый короткий.

Вот простая схема альтернативной сделки. Если цепочка удлиняется, то и схема становится более сложной. И процент успеха тоже понижается. Хочется отметить, что положительный исход такой сделки напрямую зависит от профессионализма риэлтора. Поэтому, если у вас сложная сделка, тщательно выбирайте агента и агентство. Желаем вам успеха. Обращайтесь только в хорошо зарекомендовавшие себя агентства недвижимости.

Альтернативные сделки с квартирой. Виды сделок, как избежать рисков и мошенничества?

Немногие знают, что помимо стандартного договора купли-продажи, приобрести квартиру можно по альтернативной сделке.
Но здесь есть определенные риски, которые нужно учитывать, чтобы не стать жертвой мошенничества. В представленной ниже статье мы подробно расскажем о специфике альтернативных сделок и о том, как нужно действовать, чтобы провести сделку максимально быстро и правильно.

○ Что такое альтернативная сделка?

Данный вид сделки представляет собой обмен квартирами через договор купли-продажи. Специфика заключается в том, что осуществляется единовременная реализация жилплощади, то есть документы подписываются в одно и то же время. В сделке участвуют несколько участников, что не противоречит гл.9 ГК РФ.

Заключить альтернативную сделку можно также путем обмена. Но здесь следует учитывать, что обменивать можно только квартиры, находящиеся в социальном найме (ст.72 ЖК РФ). К тому же, найти вариант, полностью устраивающий обе стороны, практически нереально, поэтому обмен чаще всего происходит с доплатой.

○ Характеристика альтернативной продажи.

При альтернативной продаже один собственник продает свою квартиру, одновременно покупая другую. А продавец последней жилплощади может являться покупателем для третьей стороны. Рассмотрим схему такой сделки на примере.

Владелец трехкомнатной квартиры хочет ее продать и купить две однокомнатные. А один из продавцов однокомнатной собирается приобретать двухкомнатную квартиру. В результате такой сделки заключается 4 договора купли-продажи.

Альтернатива означает, что владелец квартиры продает ее, покупая одновременно другую. Вот именно вторая приобретаемая жилплощадь и является альтернативной. Подписание договоров купли-продажи и их государственная регистрация происходит в один и тот же день. У данного вида сделки три участника:

• Покупатель первой квартиры.
• Продавец первой квартиры, который в то же время является покупателем второй «альтернативной» квартиры.
• Продавец «альтернативной» квартиры.

✔ Альтернативная цепочка.

Здесь реализуется не одна жилплощадь, а несколько. При этом продавцы каждой из них выступают покупателями другого жилья, что и образует альтернативную цепочку. При этом нужно учитывать, что все квартиры не должны реализовываться последовательно.

Например, собственник четырехкомнатной квартиры хочет продать ее и купить взамен три квартиры: две однокомнатные и одну двухкомнатную (с доплатой). Здесь выстраивается цепочка из 4 квартиры, три из которых являются альтернативными.

От длины цепочки зависит и сложность сделки. Количество квартир, которые могут участвовать в схеме, не ограничено, но на практике их число редко превышает 4.

○ Типичные риски продажи квартиры.

Продажа недвижимости всегда связана с определенными рисками. Чаще всего это:

• Заниженная стоимость из-за неправильной оценки имущества.
• Встреча с мошенниками, которые под предлогом осмотра квартиры хотят что-то украсть из нее.
• Работа с недобросовестным агентством недвижимости.
• Ошибки в оформлении документов (в частности, договора купли-продажи).

Но самый большой риск для продавца возникает в момент передачи денег. Так как оплата производится после регистрации договора, он может вовсе остаться без денег, если покупатель вдруг передумает. Процедура оспаривания сделки может быть достаточно длительной, а успех при этом не гарантирован. Также нельзя подписывать никаких дополнительных документов об оплате, помимо расписки. Только учет всех нюансов может свести все риски к минимуму.

○ Специфические риски альтернативной продажи жилья.

Кроме типичных рисков, связанных с продажей недвижимости, альтернативная сделка предполагает и вои специфические риски, которые возникают в силу сложности организации процесса. Чего именно стоит опасаться будет подробно указано ниже.

✔ Несогласованность действий.

В любой альтернативной сделке участвует больше двух сторон. Поэтому любое несогласие между ними может стать причиной полного разрыва всей процедуры. Очень важно, чтобы каждый из участников сделки имел адекватные запросы и реально оценивал стоимость и той квартиры, которую он хочет продать и той, которую планирует купить.

Важно, чтобы требования соответствовали реальным рыночным ценам и возможностям других участников. В противном случае возникает риск увеличения сроков сделки и даже ее отмены.

✔ Частичная регистрация или отказ в регистрации.

Подобный риск возникает из-за того, что все квартиры, участвующие в сделке, не связаны между собой (регистрируются по отдельным договорам). Поэтому возникает опасность, что регистратор может приостановить регистрацию одного из договоров, в результате чего одна сторона рискует остаться и без квартиры и без денег.

Чтобы избежать подобного, нужно регулярно отслеживать процесс регистрации (на сайте Росреестра по номерам заявлений). В случае возникновения проблем с одним договором, остальные участники сделки сразу пишут заявление о приостановке и других соглашений, а потом уже разбираются с причинами. Если речь идет не о приостановлении, а об отказе в регистрации, порядок действий такой же.

○ Как избежать рисков?

Чтобы избежать подобных рисков, можно воспользоваться услугами нотариуса либо следовать рекомендация риэлтора.

✔ Помощь нотариуса.

Обращение к нотариусу имеет особенное значение в вопросах с альтернативной сделкой. Связано это с тем, что если договор по сделке с недвижимостью заверен нотариально, то он не проходит дополнительную проверку юристами. Соответственно, срок регистрации короче, а риск частичной регистрации или отказа – ниже.

✔ Соблюдать рекомендации риэлторов.

Проведение альтернативной сделки лучше доверить профессионалам. Потому что в данном случае, количество документов, которые нужно проверить на подлинность больше. Также могут возникнуть сложности с организацией самого процесса подписания всех договоров. Именно поэтому, для максимального повышения вероятности успешного проведения сделки, стоит обратиться к грамотному риэлтору.

○ Налоговый вопрос при альтернативной сделке.

Еще один немаловажный вопрос, который следует учитывать участникам альтернативной сделки – порядок уплаты налога и возможность получения налогового вычета. Распространенной ошибкой является мнение о том, что единовременная покупка альтернативной квартиры освобождает от уплаты налога.

На самом деле, эти две сделки никак юридически не связаны между собой, даже если проведены в один налоговый период. Поэтому продав свою жилплощадь, вы должны уплатить 13% с дохода, полученного от продажи, если владеете ею менее 3 лет.

Исчисление и уплату налога в соответствии с настоящей статьей производят физические лица — налоговые резиденты Российской Федерации, получающие доходы от источников, находящихся за пределами Российской Федерации, — исходя из сумм таких доходов (п. 3 ст. 228 НК РФ).

А покупка альтернативной квартиры дает право на получение налогового вычета.

При определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилых домов, квартир, комнат или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них (п.3 ст. 220 НК РФ).

Другими словами, в данном виде сделок уплата налогов и получение налогового вычета производится в стандартном порядке и взаимозачет продажи и покупки невозможен.

Таким образом, альтернативные сделки являются специфичным видом сделки купли-продажи, которая имеет свои особенности и риски. Поэтому повышенная осторожность и учет всех нюансов особенно важны в подобных случаях.

✔ Совершали альтернативную сделку с квартирой, но так получилось, что другие люди оформили документы раньше нас и получили права пользования и распоряжения нашей квартирой, а нам отказались дать возможность доделать документы. Что делать?

В этой ситуации вы можете обратиться в суд, чтобы доказать недобросовестность продавца, который заключил соглашение с двумя продавцами. Квартиру назад вы вряд ли получите, потому что по закону она остается покупателям, которые первыми оформили сделку. Но вы можете рассчитывать на компенсацию морального и материального ущерба.

✔ Совершили альтернативную сделку при покупке жилья, но вторая сторона не оплатила налоги, нам это чем-нибудь грозит?

Все договора альтернативной сделки заключаются отдельно и юридически не взаимосвязаны. А это значит, что уклонение продавца от налогов, полученных за продажу своей квартиры, вам ничем не грозит.

Специалист Елизавета Гибова подробно расскажет, как проходит альтернативная сделка.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Альтернативные сделки с квартирой. Виды сделок, как избежать рисков и мошенничества?

Немногие знают, что помимо стандартного договора купли-продажи, приобрести квартиру можно по альтернативной сделке.
Но здесь есть определенные риски, которые нужно учитывать, чтобы не стать жертвой мошенничества. В представленной ниже статье мы подробно расскажем о специфике альтернативных сделок и о том, как нужно действовать, чтобы провести сделку максимально быстро и правильно.

○ Что такое альтернативная сделка?

Данный вид сделки представляет собой обмен квартирами через договор купли-продажи. Специфика заключается в том, что осуществляется единовременная реализация жилплощади, то есть документы подписываются в одно и то же время. В сделке участвуют несколько участников, что не противоречит гл.9 ГК РФ.

Заключить альтернативную сделку можно также путем обмена. Но здесь следует учитывать, что обменивать можно только квартиры, находящиеся в социальном найме (ст.72 ЖК РФ). К тому же, найти вариант, полностью устраивающий обе стороны, практически нереально, поэтому обмен чаще всего происходит с доплатой.

○ Характеристика альтернативной продажи.

При альтернативной продаже один собственник продает свою квартиру, одновременно покупая другую. А продавец последней жилплощади может являться покупателем для третьей стороны. Рассмотрим схему такой сделки на примере.

Владелец трехкомнатной квартиры хочет ее продать и купить две однокомнатные. А один из продавцов однокомнатной собирается приобретать двухкомнатную квартиру. В результате такой сделки заключается 4 договора купли-продажи.

Альтернатива означает, что владелец квартиры продает ее, покупая одновременно другую. Вот именно вторая приобретаемая жилплощадь и является альтернативной. Подписание договоров купли-продажи и их государственная регистрация происходит в один и тот же день. У данного вида сделки три участника:

• Покупатель первой квартиры.
• Продавец первой квартиры, который в то же время является покупателем второй «альтернативной» квартиры.
• Продавец «альтернативной» квартиры.

✔ Альтернативная цепочка.

Здесь реализуется не одна жилплощадь, а несколько. При этом продавцы каждой из них выступают покупателями другого жилья, что и образует альтернативную цепочку. При этом нужно учитывать, что все квартиры не должны реализовываться последовательно.

Например, собственник четырехкомнатной квартиры хочет продать ее и купить взамен три квартиры: две однокомнатные и одну двухкомнатную (с доплатой). Здесь выстраивается цепочка из 4 квартиры, три из которых являются альтернативными.

От длины цепочки зависит и сложность сделки. Количество квартир, которые могут участвовать в схеме, не ограничено, но на практике их число редко превышает 4.

○ Типичные риски продажи квартиры.

Продажа недвижимости всегда связана с определенными рисками. Чаще всего это:

• Заниженная стоимость из-за неправильной оценки имущества.
• Встреча с мошенниками, которые под предлогом осмотра квартиры хотят что-то украсть из нее.
• Работа с недобросовестным агентством недвижимости.
• Ошибки в оформлении документов (в частности, договора купли-продажи).

Но самый большой риск для продавца возникает в момент передачи денег. Так как оплата производится после регистрации договора, он может вовсе остаться без денег, если покупатель вдруг передумает. Процедура оспаривания сделки может быть достаточно длительной, а успех при этом не гарантирован. Также нельзя подписывать никаких дополнительных документов об оплате, помимо расписки. Только учет всех нюансов может свести все риски к минимуму.

○ Специфические риски альтернативной продажи жилья.

Кроме типичных рисков, связанных с продажей недвижимости, альтернативная сделка предполагает и вои специфические риски, которые возникают в силу сложности организации процесса. Чего именно стоит опасаться будет подробно указано ниже.

✔ Несогласованность действий.

В любой альтернативной сделке участвует больше двух сторон. Поэтому любое несогласие между ними может стать причиной полного разрыва всей процедуры. Очень важно, чтобы каждый из участников сделки имел адекватные запросы и реально оценивал стоимость и той квартиры, которую он хочет продать и той, которую планирует купить.

Важно, чтобы требования соответствовали реальным рыночным ценам и возможностям других участников. В противном случае возникает риск увеличения сроков сделки и даже ее отмены.

✔ Частичная регистрация или отказ в регистрации.

Подобный риск возникает из-за того, что все квартиры, участвующие в сделке, не связаны между собой (регистрируются по отдельным договорам). Поэтому возникает опасность, что регистратор может приостановить регистрацию одного из договоров, в результате чего одна сторона рискует остаться и без квартиры и без денег.

Чтобы избежать подобного, нужно регулярно отслеживать процесс регистрации (на сайте Росреестра по номерам заявлений). В случае возникновения проблем с одним договором, остальные участники сделки сразу пишут заявление о приостановке и других соглашений, а потом уже разбираются с причинами. Если речь идет не о приостановлении, а об отказе в регистрации, порядок действий такой же.

○ Как избежать рисков?

Чтобы избежать подобных рисков, можно воспользоваться услугами нотариуса либо следовать рекомендация риэлтора.

✔ Помощь нотариуса.

Обращение к нотариусу имеет особенное значение в вопросах с альтернативной сделкой. Связано это с тем, что если договор по сделке с недвижимостью заверен нотариально, то он не проходит дополнительную проверку юристами. Соответственно, срок регистрации короче, а риск частичной регистрации или отказа – ниже.

✔ Соблюдать рекомендации риэлторов.

Проведение альтернативной сделки лучше доверить профессионалам. Потому что в данном случае, количество документов, которые нужно проверить на подлинность больше. Также могут возникнуть сложности с организацией самого процесса подписания всех договоров. Именно поэтому, для максимального повышения вероятности успешного проведения сделки, стоит обратиться к грамотному риэлтору.

○ Налоговый вопрос при альтернативной сделке.

Еще один немаловажный вопрос, который следует учитывать участникам альтернативной сделки – порядок уплаты налога и возможность получения налогового вычета. Распространенной ошибкой является мнение о том, что единовременная покупка альтернативной квартиры освобождает от уплаты налога.

На самом деле, эти две сделки никак юридически не связаны между собой, даже если проведены в один налоговый период. Поэтому продав свою жилплощадь, вы должны уплатить 13% с дохода, полученного от продажи, если владеете ею менее 3 лет.

Исчисление и уплату налога в соответствии с настоящей статьей производят физические лица — налоговые резиденты Российской Федерации, получающие доходы от источников, находящихся за пределами Российской Федерации, — исходя из сумм таких доходов (п. 3 ст. 228 НК РФ).

А покупка альтернативной квартиры дает право на получение налогового вычета.

При определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилых домов, квартир, комнат или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них (п.3 ст. 220 НК РФ).

Другими словами, в данном виде сделок уплата налогов и получение налогового вычета производится в стандартном порядке и взаимозачет продажи и покупки невозможен.

Таким образом, альтернативные сделки являются специфичным видом сделки купли-продажи, которая имеет свои особенности и риски. Поэтому повышенная осторожность и учет всех нюансов особенно важны в подобных случаях.

✔ Совершали альтернативную сделку с квартирой, но так получилось, что другие люди оформили документы раньше нас и получили права пользования и распоряжения нашей квартирой, а нам отказались дать возможность доделать документы. Что делать?

В этой ситуации вы можете обратиться в суд, чтобы доказать недобросовестность продавца, который заключил соглашение с двумя продавцами. Квартиру назад вы вряд ли получите, потому что по закону она остается покупателям, которые первыми оформили сделку. Но вы можете рассчитывать на компенсацию морального и материального ущерба.

✔ Совершили альтернативную сделку при покупке жилья, но вторая сторона не оплатила налоги, нам это чем-нибудь грозит?

Все договора альтернативной сделки заключаются отдельно и юридически не взаимосвязаны. А это значит, что уклонение продавца от налогов, полученных за продажу своей квартиры, вам ничем не грозит.

Специалист Елизавета Гибова подробно расскажет, как проходит альтернативная сделка.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Альтернативная сделка: как это работает?

Мало кто знает, но большая часть покупок на рынке вторичного жилья – это альтернативные сделки. Проще говоря, продажа одной квартиры и покупка другой, съезд, разъезд, многоступенчатый обмен с участием трех-шести, а иногда и большего количества собственников.

Вот пять вещей, которые нужно знать каждому, кто собирается участвовать в альтернативной сделке.

1. Кому подходит альтернативная сделка?

Два собственника, которые договорились о том, что хотят обменять квартиры, могут подписать договор мены, и это не будет альтернативной сделкой. Но на практике таких договоров заключается очень мало. Если речь идет о разъезде, съезде, покупке квартиры в новостройке вместо старого жилья и если просто в сделке участвуют больше, чем два собственника, то они подписывают уже договоры купли-продажи. Сложнее всего проходят сделки по съезду в одну квартиру, так как найти покупателей одновременно для нескольких объектов непросто. Выходом может стать услуга срочного выкупа, которую предлагают крупные агентства, но в цене вы точно прогадаете.

2. Как обеспечить безопасность сделки?

Покупателям и продавцам следует обратить особенное внимание на физическое и душевное здоровье участников сделки. Как ни цинично звучит, но если один из собственников находится при смерти, нужно иметь в виду, что это звено в цепочке договоров купли-продажи может выпасть. Не ввязывайтесь в сделку с человеком, страдающим алкоголизмом, или хотя бы отправьте его к врачу перед подписанием договора. Храните у себя копию справки, подтверждающую его дееспособность, чтобы сделку впоследствии не аннулировали. Особенно внимательно относитесь к ситуациям, когда продавец действует по доверенности, – постарайтесь все-таки встретиться с собственником, чтобы он подтвердил свое намерение продать жилье.

3. Что должно насторожить?

При альтернативных сделках во всех договорах купли-продажи прописывают условие, что все они должны быть зарегистрированы одновременно. Если кто-то из участников цепочки возражает против этого пункта, насторожитесь. Отказывайтесь от сделки, как только у вас появляются сомнения и в подлинности документов. Дважды проверяйте юридическую чистоту квартиры, которая оформлена в собственность в начале 90-х – при приватизации в те годы могли нарушаться права детей или временно выписанных граждан, а теперь они могут предъявить претензии вам как новому владельцу. Если квартира последнее время несколько раз перепродавалась, это тоже тревожный знак.

4. Стоит ли выходить из игры?

Конечно, стоит, если вы понимаете, что быстрее и выгоднее сначала продать квартиру, а потом купить новую, не ввязываясь в альтернативную цепочку сделок со сложной системой расчетов.

5. Когда лучше заключать сделку?

Лучшее время для альтернативных сделок – период стабильных цен на недвижимость. Это связано в основном с психологией участников. Если цены резко растут или падают, то участники сделки могут в любой момент выставить новые требования или отказаться от продажи или покупки жилья.

И еще один важный момент. Планируя альтернативную сделку, обратитесь за помощью к профессиональным риелторам. Собрать всех участников цепочки, проверить все документы и правильно организовать подписание договоров своими силами практически нереально.

Фото: © everythingpossible — Fotolia.com

Не пропустите:

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

альтернативная сделка

Наталья Викторовна

Добрый день! С Рождеством! Альтернативная сделка(продажа и покупка квартиры), какие риски, особенности договора? Подскажите, пожалуйста. Как обезопасить сделку от приостановки регистрации продавцом или покупателем?

Участник программы «‎Работаю честно»

Добрый вечер. Это два разных договора, в одном из которых Вы продавец, а в другом покупатель. Риски этих сделок «стандартные». От приостановки обезопасить можно лишь грамотно подготовив документы, правильно составленные ДКП и верно поданные на регистрацию в МФЦ.

«Как обезопасить сделку от приостановки регистрации продавцом или покупателем?» — проводить как свободную )))

Участник программы «‎Работаю честно»

Наталья Викторовна, доброй ночи. При всём уважении, но Вы так просто задаёте вопрос. Я согласен с Еленой. Но даже, если не брать то, что это стоит денег, Вы даже не отдаёте себе отчёта, что это большой риск. Чтобы провести одну сделку, всегда привлекаются несколько специалистов: риэлторы, юристы, регистраторы. Это те люди, которые работают вместе и как правило долгое время. И другой вопрос когда люди сами проводят сделки да ещё и альтернативные. В моей практике не мало случаев, когда люди не понимая специфики городят чёрт знает, что. Тут не хватит места, чтобы расписать всё по пунктам. И на подготовку к альтернативной сделке уходит не один день. При неправильной последовательности можно остаться без денег и квартиры. Обратитесь к специалистам, а Вам даю ссылку на конкретный пример, в котором самоделкины наделали делов. Даже на этом сайте появляются вопросы «что мне делать?» — сначала проводят сделки, а потом задают вопросы среди ночи. Удачи! https://www.cian.ru/blogs-krivaja-sdelka-i-rieltor-ljubitel-274609/

Наталья Викторовна, самый большой риск в альтернативных сделках возникает в том случае, когда любая из сторон в цепочке выступает без представителя — третьего лица (им может быть кто угодно, даже не обязательно риэлтор). Причина банальна — эмоции и неадекватность, которые усиливаются лавинообразно незнанием всех нюансов и отсутствием опыта. Нормальные ответственные участники будут избегать включать в цепочку вариант с самодеятельностью, чтобы не увеличивать риски развала цепочки из-за непредсказуемости участников. Но. если у кого-то есть потребность впарить что-то непотребное, то в этом случае самостоятельный покупатель — лакомый вариант.Я как нериэлтор из своего опыта так скажу: бросьте эту затею с самодеятельностью с альтернативными сделками (без хорошего опыта проведения таковых). Простую сделку самостоятельно провести еще можно, хорошо подготовившись. В некоторых случаях без риэлтора даже лучше будет, так не будет привязки к срокам. А вот в случае альтернативной цепочки вероятно появление самых разношерстных вариантов с самыми замысловатыми историями и плюс к тому (что очень важно) очень сжатые сроки принятия решений — счет может идти на дни. Без хорошего практического опыта такие ситуации быстро разрулить невозможно, не наломав дров.

Участник программы «‎Работаю честно»

Борис хорошо описал ситуацию. В целом можно обойтись без любого специалиста в любом деле. Только каков будет результат? Я ВСЕГДА избегал самостоятельных покупателей и продавцов, если знаю, что совсем скоро будут другие квартиры или покупатели в сопровождении риэлторов (да парой и риэлторов тоже стоит избегать из-за отсутствия квалификации). Бывает, что на сделке собирается по 35 человек и цепочка может состоять из 10 квартир. Вспоминается мне случай когда одна женщина, даже в сопровождении очень опытного риэлтора, где-то начиталась, кто-то ей сказал, что в договор купли-продажи обязательно нужно вписывать условия доступа к ячейке. Ей долго объясняли, что в этом нет необходимости т.к. они указываются в договоре аренды ячейки. Убедить её не удалось, условия в ДКП включили. Потом у неё появился другой момент, она не понимала почему так много прописывается условий (копии и оригинал ДКП по всем квартирам). Начала всех упрекать, что её хотят обмануть. Верхний покупатель (это тот кто стоит в начале цепочки), терпел, терпел, сказал, что пойдёт покурит. Вернувшись сказал, что не будет участвовать в сделке с сумашедшей. И ушёл. Та «сумашедшая» тут же поняла, что сорвала 10 сделок и «запела» по-другому и была согласна на заранее оговоренные условия, но верхнего покупателя уже было не переубедить. И поверьте это сплошь и рядом. Находясь на сделках в банках, за перегородкой или из соседних переговорных порой можно услышать непонимания и возмущения самоделкиных. Так и хочется подойти и спросить: «Мужик, чего тебе не понятно? Тебе уже двадцать раз объяснили как всё будет происходить. А то, что ты пытаешься сделать противоречит безопасности и (или) завершению сделки.».

По моему мнению, то самый актуальный ответ на конкретный вопрос от конкретного представителя поступил в 22:50 по мск от ника «не риэлтор». Наталья Викторовна, уже сейчас можно со 100% уверенностью сказать, что Вы не осилите данную сделку. И дело тут не в технической нагроможденности кАмпании, а в психологии ведения и регулировки процесса сложенной сделки. Иногда звено из цепи может выпасть, что приведет в лучшем случае к приостановке, но чаще к тому, что где-то чей-то пакет застрянет, деньги не дойдут и тп. Поэтому либо сами, но делите эти сделки на 2 разных, либо уж не поскупитесь на хорошего специалиста. Успешной продажи. С уважением, Виталий!

Участник программы «‎Работаю честно»

Добрый вечер, Наталья Викторовна. Альтернативная сделка и её особенности не описать не ознакомившись подробно с ситуацией полной по данной сделке: 1. Сколько сторон-участников в сделке (продавцов-покупателей), какие объекты и в одном ли они городе; 2. Какие правоустанавливающие документами на объекты-квартиры и конечно очень важно изучить чтобы потом не было сюрпризов юридические составляющие аспекты к ним (т.е. надо понимать основания на собственность как получалось на объекты -квартиры (дарение,купли-продажа, мена, наследство по закону или завещанию, инвестирование, приватизация и т.д.), в том числе приобретался объект- в браке, не в браке и есть ли брачный договор, собственники- есть несовершеннолетние дети- разрешения опеки выдано и что в нём написано, а ещё и такое бывает- приобреталась ли квартира с использованием материнского капитала или нет и выделена ли доля несовершеннолетним (что к сожалению тоже встречали- якобы родители бывают недопонимают или зло намеренно утаивают и забывают- после того как оформили новостройку в собственность наделить обязательными долями ), не является ли продавец банкротом или в отношении него начато банкротское дело и так далее; 3. Где предлагается проводиться сделка и расчёты между сторонами, через какой банк (многие банки сейчас разоряются тоже и куда попало ходить нельзя); 4. И если уж доверяете проводить регистрацию перехода права по договору купли-продажи- то читайте внимательно какую доверенность Вы выдаёте и наверно всё таки не доверяйте частным не понятным посредникам-регистраторам без договоров и т.п., в таком случае лучше уж обращайтесь только через юридических лиц с договором и описью принятых документов, или уж через центры оформления специализированные или через МФЦ, или бывает у нотариусов такие есть услуги,но не у всех и надо учитывать хотите Вы электронную регистрацию(без печатей на договоре) или всё таки через обычный вариант подачи в регистрационную (с печатями штампами на договорах о регистрации). 4. Альтернатива, в которой больше двух квартир уже не шуточки, не поскупитесь, наймите специалистов. А по ценам на услуги специалистов думаю всегда можно сравнить и договориться. Но надо понимать что специалисты тоже бывают разные, как писали выше в истории про самоделкиных, к сожалению и такой ужас бывает не редко.

Альтернативные сделки с квартирой. Виды сделок, как избежать рисков и мошенничества?

Немногие знают, что помимо стандартного договора купли-продажи, приобрести квартиру можно по альтернативной сделке.
Но здесь есть определенные риски, которые нужно учитывать, чтобы не стать жертвой мошенничества. В представленной ниже статье мы подробно расскажем о специфике альтернативных сделок и о том, как нужно действовать, чтобы провести сделку максимально быстро и правильно.

○ Что такое альтернативная сделка?

Данный вид сделки представляет собой обмен квартирами через договор купли-продажи. Специфика заключается в том, что осуществляется единовременная реализация жилплощади, то есть документы подписываются в одно и то же время. В сделке участвуют несколько участников, что не противоречит гл.9 ГК РФ.

Заключить альтернативную сделку можно также путем обмена. Но здесь следует учитывать, что обменивать можно только квартиры, находящиеся в социальном найме (ст.72 ЖК РФ). К тому же, найти вариант, полностью устраивающий обе стороны, практически нереально, поэтому обмен чаще всего происходит с доплатой.

○ Характеристика альтернативной продажи.

При альтернативной продаже один собственник продает свою квартиру, одновременно покупая другую. А продавец последней жилплощади может являться покупателем для третьей стороны. Рассмотрим схему такой сделки на примере.

Владелец трехкомнатной квартиры хочет ее продать и купить две однокомнатные. А один из продавцов однокомнатной собирается приобретать двухкомнатную квартиру. В результате такой сделки заключается 4 договора купли-продажи.

Альтернатива означает, что владелец квартиры продает ее, покупая одновременно другую. Вот именно вторая приобретаемая жилплощадь и является альтернативной. Подписание договоров купли-продажи и их государственная регистрация происходит в один и тот же день. У данного вида сделки три участника:

• Покупатель первой квартиры.
• Продавец первой квартиры, который в то же время является покупателем второй «альтернативной» квартиры.
• Продавец «альтернативной» квартиры.

✔ Альтернативная цепочка.

Здесь реализуется не одна жилплощадь, а несколько. При этом продавцы каждой из них выступают покупателями другого жилья, что и образует альтернативную цепочку. При этом нужно учитывать, что все квартиры не должны реализовываться последовательно.

Например, собственник четырехкомнатной квартиры хочет продать ее и купить взамен три квартиры: две однокомнатные и одну двухкомнатную (с доплатой). Здесь выстраивается цепочка из 4 квартиры, три из которых являются альтернативными.

От длины цепочки зависит и сложность сделки. Количество квартир, которые могут участвовать в схеме, не ограничено, но на практике их число редко превышает 4.

○ Типичные риски продажи квартиры.

Продажа недвижимости всегда связана с определенными рисками. Чаще всего это:

• Заниженная стоимость из-за неправильной оценки имущества.
• Встреча с мошенниками, которые под предлогом осмотра квартиры хотят что-то украсть из нее.
• Работа с недобросовестным агентством недвижимости.
• Ошибки в оформлении документов (в частности, договора купли-продажи).

Но самый большой риск для продавца возникает в момент передачи денег. Так как оплата производится после регистрации договора, он может вовсе остаться без денег, если покупатель вдруг передумает. Процедура оспаривания сделки может быть достаточно длительной, а успех при этом не гарантирован. Также нельзя подписывать никаких дополнительных документов об оплате, помимо расписки. Только учет всех нюансов может свести все риски к минимуму.

○ Специфические риски альтернативной продажи жилья.

Кроме типичных рисков, связанных с продажей недвижимости, альтернативная сделка предполагает и вои специфические риски, которые возникают в силу сложности организации процесса. Чего именно стоит опасаться будет подробно указано ниже.

✔ Несогласованность действий.

В любой альтернативной сделке участвует больше двух сторон. Поэтому любое несогласие между ними может стать причиной полного разрыва всей процедуры. Очень важно, чтобы каждый из участников сделки имел адекватные запросы и реально оценивал стоимость и той квартиры, которую он хочет продать и той, которую планирует купить.

Важно, чтобы требования соответствовали реальным рыночным ценам и возможностям других участников. В противном случае возникает риск увеличения сроков сделки и даже ее отмены.

✔ Частичная регистрация или отказ в регистрации.

Подобный риск возникает из-за того, что все квартиры, участвующие в сделке, не связаны между собой (регистрируются по отдельным договорам). Поэтому возникает опасность, что регистратор может приостановить регистрацию одного из договоров, в результате чего одна сторона рискует остаться и без квартиры и без денег.

Чтобы избежать подобного, нужно регулярно отслеживать процесс регистрации (на сайте Росреестра по номерам заявлений). В случае возникновения проблем с одним договором, остальные участники сделки сразу пишут заявление о приостановке и других соглашений, а потом уже разбираются с причинами. Если речь идет не о приостановлении, а об отказе в регистрации, порядок действий такой же.

○ Как избежать рисков?

Чтобы избежать подобных рисков, можно воспользоваться услугами нотариуса либо следовать рекомендация риэлтора.

✔ Помощь нотариуса.

Обращение к нотариусу имеет особенное значение в вопросах с альтернативной сделкой. Связано это с тем, что если договор по сделке с недвижимостью заверен нотариально, то он не проходит дополнительную проверку юристами. Соответственно, срок регистрации короче, а риск частичной регистрации или отказа – ниже.

✔ Соблюдать рекомендации риэлторов.

Проведение альтернативной сделки лучше доверить профессионалам. Потому что в данном случае, количество документов, которые нужно проверить на подлинность больше. Также могут возникнуть сложности с организацией самого процесса подписания всех договоров. Именно поэтому, для максимального повышения вероятности успешного проведения сделки, стоит обратиться к грамотному риэлтору.

○ Налоговый вопрос при альтернативной сделке.

Еще один немаловажный вопрос, который следует учитывать участникам альтернативной сделки – порядок уплаты налога и возможность получения налогового вычета. Распространенной ошибкой является мнение о том, что единовременная покупка альтернативной квартиры освобождает от уплаты налога.

На самом деле, эти две сделки никак юридически не связаны между собой, даже если проведены в один налоговый период. Поэтому продав свою жилплощадь, вы должны уплатить 13% с дохода, полученного от продажи, если владеете ею менее 3 лет.

Исчисление и уплату налога в соответствии с настоящей статьей производят физические лица — налоговые резиденты Российской Федерации, получающие доходы от источников, находящихся за пределами Российской Федерации, — исходя из сумм таких доходов (п. 3 ст. 228 НК РФ).

А покупка альтернативной квартиры дает право на получение налогового вычета.

При определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилых домов, квартир, комнат или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них (п.3 ст. 220 НК РФ).

Другими словами, в данном виде сделок уплата налогов и получение налогового вычета производится в стандартном порядке и взаимозачет продажи и покупки невозможен.

Таким образом, альтернативные сделки являются специфичным видом сделки купли-продажи, которая имеет свои особенности и риски. Поэтому повышенная осторожность и учет всех нюансов особенно важны в подобных случаях.

✔ Совершали альтернативную сделку с квартирой, но так получилось, что другие люди оформили документы раньше нас и получили права пользования и распоряжения нашей квартирой, а нам отказались дать возможность доделать документы. Что делать?

В этой ситуации вы можете обратиться в суд, чтобы доказать недобросовестность продавца, который заключил соглашение с двумя продавцами. Квартиру назад вы вряд ли получите, потому что по закону она остается покупателям, которые первыми оформили сделку. Но вы можете рассчитывать на компенсацию морального и материального ущерба.

✔ Совершили альтернативную сделку при покупке жилья, но вторая сторона не оплатила налоги, нам это чем-нибудь грозит?

Все договора альтернативной сделки заключаются отдельно и юридически не взаимосвязаны. А это значит, что уклонение продавца от налогов, полученных за продажу своей квартиры, вам ничем не грозит.

Специалист Елизавета Гибова подробно расскажет, как проходит альтернативная сделка.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ