Договор инвестора и застройщика

Инвестор вкладывает деньги в стройку. Что проверить до подписания договора

Андрей Ларин рекомендует:

Как не потерять деньги инвесторам.

Инвестиционные договоры заключают между собой заказчик, застройщик и инвестор. Каждый из них может совмещать функции двух участников

Перед заключением инвестиционного договора проверьте срок разрешения на строительство. Если он может истечь до предполагаемого завершения стройки и ввода объекта в эксплуатацию, инвестор не сможет оформить право собственности на объект.

В статье разобрали этот и еще три вопроса, которые надо проверить перед подписанием договора.

На каком этапе находится строительство объекта

Не заключайте договор инвестирования в отношении такого объекта недвижимости, который на момент подписания уже возведен и введен в эксплуатацию. Суд признает такой договор инвестирования ничтожным.

Пример: суд признал ничтожным дополнительное соглашение к инвестиционному договору. Одной из причин было то, что стороны договорились о невозможном.

На момент подписания инвестиционный объект уже был построен и введен в эксплуатацию, на все помещения были зарегистрированы права собственности третьих лиц.

Желание оформить договор инвестирования в отношении построенного дома возникает из-за того, что стороны пытаются таким образом снизить свое налоговое бремя.

Почти все сделки по реализации нежилой недвижимости, в которых продавцом выступает компания, облагаются подоходным налогом и НДС. Если объектом выступает жилой дом, то организация освобождается от уплаты НДС.

Заключайте инвестиционный контракт в отношении объекта, который еще не построен. В противном случае суд расценит сделку как притворную, которая прикрывает куплю-продажу, чтобы избежать налогообложения.

Верховный суд подтверждает, что договоры инвестирования, которые заключили в отношении построенного объекта, противоречат законодательству.

У кого права на земельный участок

Не заключайте инвестиционный договор, если у застройщика нет законных оснований, чтобы использовать земельный участок. Сюда же относятся случаи, когда такие основания отпали, например, истек срок договора аренды.

В будущем застройщик может отказаться исполнять обязательства по строительству инвестиционного объекта. К тому же отсутствие необходимых прав на земельный участок — это основание для отказа в выдаче застройщику разрешения на ввод инвестиционного объекта в эксплуатацию.

У застройщика должно быть право на участок, на котором планируется возводить объект. При аренде земельного участка обратите внимание на срок договора. Сопоставьте срок аренды с предполагаемым периодом возведения объекта недвижимости.

Проверьте возможность продления времени аренды участка. Если станет ясно, что срок договора истечет раньше, чем застройщик возведет объект, а механизм продления отсутствует или трудно реализуем, то риски инвестора возрастают.

Безопаснее заключить договор аренды участка с государством на 20–30 лет, чем с компанией на пять лет. Однако если участок предоставляет государственный или муниципальный орган, договор аренды сложнее продлить.

Арендодатель может отказаться пролонгировать договор из-за того, что застройщик не выполнил условия инвестиционного проекта: нарушил сроки строительства. Иногда суды поддерживают подобную позицию.

Есть и противоположная практика: некоторые судебные инстанции не разрешают необоснованный отказ в продлении договора аренды, если строительство не завершили в течение первоначального срока аренды участка.

Хотя суды часто защищают застройщика, который не успел вовремя завершить инвестиционный проект, инвестору нужно оценить потенциальные риски. Например, риски, которые связаны с возможными судебными спорами между застройщиком и арендодателем по вопросу продления договора аренды.

Здесь возможно два варианта. Первый — отказаться от вложения средств в проект. Второй — предусмотреть в договоре финансовые санкции для застройщика за то, что тот несвоевременно предпринял действия по продлению договора аренды.

Получил ли застройщик разрешение на строительство

Не заключайте инвестиционный договор, если у застройщика нет разрешения на строительство объекта. Если такой документ застройщик не получил, он не вправе вести на земельном участке какие-либо строительные работы.

Также отсутствие необходимой разрешительной документации повлечет в будущем отказ в государственной регистрации права собственности инвесторов на возведенный объект.

Возникают ситуации, при которых срок действия разрешения на строительство истекает до завершения стройки или до получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости.

Порядок продления разрешения на строительство предусмотрен законом, но на практике возникает вопрос — как заставить застройщика вовремя подать заявление на продление срока действия этого документа.

Действенным способом воздействия на застройщика будут штрафные денежные санкции за нарушение обязанности по получению или продлению разрешения на строительство. Их нужно включить в договор.

У кого права на объект

Если в ЕГРН нет прав третьих лиц, это не значит, что объект свободен

Не заключайте инвестиционный договор, если у третьих лиц есть права на площади, которые предполагает получить инвестор. Чтобы проверить это, запросите сведения о наличии прав и обременений на возводимый инвестиционный объект из ЕГРН.

Даже если в реестре нет информации о правах третьих лиц и обременениях на возводимое здание или сооружение, это не означает, что объект недвижимости свободен. Инвесторы могут физически не успеть подать документы в госорган на регистрацию и оформить права.

Чтобы обезопасить себя и снизить риски, пропишите в инвестиционном контракте право инвестора на односторонний отказ от договора с возвратом всех вложенных денежных средств, если регистрация его прав будет невозможна по причинам, которые зависят от застройщика.

Договор инвестора и застройщика

На душу населения — 10444 руб., для трудоспособного населения — 11280 руб., пенсионеров — 8583 руб., детей — 10390 руб.

Инвестиционный договор – плюсы и минусы

Инвестиционный договор – плюсы и минусы

Автор: Рогов Сергей

Как правило, отношения между заказчиком, инвестором и подрядчиком регулируются Инвестиционным договором и договором Генерального подряда. В связи с изменениями Постановления ВАС №54 от 11.07.2011г., инвестиционный договор не в полной мере защищает права инвестора…

Формальное определение понятия «Инвестиционный договор» в нормативных документах отсутствует. Впервые это понятие (далее – ИД) было использовано Верховным судом. Самое распространенное определение следующее: Инвестиционный договор – это договор, в котором одна сторона – инвестор, которая передает денежные средства (именно, денежные средства, это – обязательное условие), а вторая – заказчик, которая вкладывает за вознаграждение на основании инвестиционного проекта, а затем передачи его инвестору в собственность.

В инвестиционной сделке участвуют три стороны: заказчик, инвестор, генеральный подрядчик. Генеральный подрядчик/Подрядчик, согласно части 4 ст.4 39ФЗ, действует на основании заключенного договора подряда с Заказчиком или Инвестором.

Инвестор — физическое или юридическое лицо, совершающее действия, связанные с риском вложения капитала, направленные на последующее получение прибыли.

Заказчик — физическое или юридическое лицо, заинтересованное в выполнении Застройщиком строительных работ.

Застройщик — физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта (пп.16 ст.1 Градостроительного Кодекса).

ВНИМАНИЕ!
Застройщик одновременно может являться заказчиком.

Подрядчики — это физические и юридические лица, которые выполняют работы по договору подряда или государственному контракту, заключаемому с заказчиками в соответствии с ГК РФ.

Объектом инвестиционного договора является строительство/реконструкция жилого/нежилого здания, сооружения, осуществляемое в рамках инвестиционной деятельности.

Основные условия инвестиционного договора

• Свобода заключения договора:

Основанием для заключения договора инвестирования является ФЗ №39 от 25.02.99г. В ст.8 ФЗ №39 от 25.02.99г. записано, что отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основании Договора, заключенного в соответствии с ГК РФ.

• Предмет инвестиционного договора:

Для одной стороны предметом ИД является инвестирование в строительство объекта (вложение денежных средств или прочих активов), для другой — само строительство объекта и — после ввода в эксплуатацию — передача его инвестору.

• Объект инвестирования:

Объектом инвестиционного договора является строительство/реконструкция жилого/нежилого здания, сооружения, осуществляемое в рамках инвестиционной деятельности. Поскольку объект еще не построен, в договоре указываются характеристики объекта (проектная площадь, номер, почтовый адрес и пр.).

Договор предусматривает порядок передачи квартиры инвестору, порядок отправления уведомлений, условия оплаты инвестором расходов по эксплуатации построенного объекта и прочие условия.

Изменения Постановления ВАС №54 от 11.07.2011 г.

Постановление Пленума Высшего арбитражного суда (ВАС) № 54, которое вступило в силу 11.07.2011г., не оказало существенного влияния на взаимоотношения между застройщиками и инвесторами.

До вступления постановления в силу инвестор имел право на определенную долю построенного объекта. Теперь ИД утратил эту свою особенность и фактически превратился в договор купли-продажи. В результате, регистрация прав инвестора стала вторичной. Инвестор может требовать передачи объекта только после того, как застройщик зарегистрирует свое право собственности. Инвестор может подавать иски о передаче объекта и о регистрации перехода права, но для этого требуется регистрация прав застройщика, а принудить к ней нельзя. В этом случае инвестор может подать иск о взыскании средств. Однако для инвестора первоочередной целью является не взыскание средств, а получение объекта финансирования в собственность.

Постановление № 54 носит двойственный характер:

• с одной стороны, ВАС стремился защитить интересы покупателей, заключивших инвестиционные и предварительные договоры. Теперь они уравнены в правах, и, если застройщик не исполнил обязательств, инвесторы вправе требовать возмещения убытков, исходя из рыночной стоимости имущества.
• с другой стороны, ВАС констатировал, что недопустимо наделять всех участников, финансирующих строительство, правом долевой собственности. Это и ставит инвесторов в затруднительное положение.

Инвестор, заказчик, застройщик = НДС

Самый лучший вариант — это когда вы выступаете, как заказчик, застройщик, инвестор в одном лице. Тогда можно возмещать НДС поквартально. Если же вы только инвестор, то получаете это право только после ввода объекта в эксплуатацию.

Все расходы, связанные с изыскательскими, проектными и строительными работами, аккумулируются на счете 08. Желательно, чтобы в договоре было прописано поэтапное строительство, где этап – месяц. По истечению квартала для налоговой готовится следующий пакет документов для возмещения НДС:

• Договоры на изыскательские, проектные, строительно-монтажные работы.
• Акты выполнения работ (КС-2, КС-3).
• Счета-фактуры.
• Книга продаж, книга закупок.

После получения полного пакета документов, налоговая инспекция проводит рассмотрение в течение 3-х месяцев. В данный период налоговая служба проводит встречные проверки у организаций, по которым предоставлены договоры на изыскательские, проектные, строительно-монтажные работы. Если все в порядке, налоговая принимает решение о возврате суммы НДС. Если же налоговая инспекция с чем-то не согласна, то составляется акт о несогласии. Организация пишет объяснение, и далее, в течение 2-х недель, идет повторное рассмотрение; возможен вызов руководителя в налоговую службу для уточнения информации. Если и после этого нет согласия на возмещение, подавайте документы в вышестоящее подразделение налоговой службы. При отказе и там, обращайтесь в суд.

ВНИМАЕНИЕ!
Инвестор может возместить НДС поквартально, если заключит агентский договор с Заказчиком (например, договор на выполнение проектных работ).

Инвестиционный кредит

Если вы решили вести строительство за счет кредитных средств, вы должны понимать, что земля или права аренды земли пойдут в залог кредитору. Срок кредитования и процентная ставка при получении инвестиционного кредита зависят от сложности инвестиционного проекта. Приведем пример основных требований к инвестиционному кредитованию разных банков:

ОАО Сбербанк России

3-7 лет;
с поддержкой государства – 10 лет

Недвижимость, акции, поручительство собственников, компаний группы

Недвижимости, акций, поручительство собственников, компаний группы

Недвижимости, акций, поручительство собственников, компаний группы

Юр. лицо — резидент

В среднем, на кредитном рынке срок кредитования составляет 36-60 месяцев, процентная ставка — 12-14%. Требования к инвестиционному кредиту во всех банках примерно одинаковы. Разница лишь в том, что у банков могут быть разные критерии оценки бизнес-плана.

Так например, Сбербанк проводит экспертизу проектно-сметной документации на предмет соответствия заявленных цен среднерыночным. С 2013 года, Сбербанк кредитует Инвестора только в том случае, если ему принадлежит 90% площадей по ИД.

Переход права собственности и продажа квартир

Для того, чтобы лицо, владеющее правом на землю по договору аренды, получило разрешение на ввод объекта (жилого дома, бизнес-центра) в эксплуатацию, договор аренды должен действовать на момент окончания строительства. Если в какой-то момент договор будет расторгнут, построенный дом во-первых будет считаться «самостроем», подлежащим сносу, а во-вторых, ни у кого из инвесторов не возникнет прав на объект. Будет лишь возможность требовать возвращения вложенных денег. Но это — процедура длительная, и не факт, что вы получите полную сумму. Впрочем, это уже другая история.

Передача права собственности переходит инвестору следующим образом:

• Заказчик (Заказчик-Застройщик) получает разрешение на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости и регистрирует недвижимость в Управлении Росреестра;
• Заказчик (Заказчик-Застройщик) уведомляет инвестора в устной или письменной форме о готовности исполнить им свои обязательства по передаче помещения и назначает дату и время осуществления передачи помещения и подписания акта приема-передачи;
• При осмотре помещений, при отсутствии разногласий, инвестор подписывает акт приема-передачи помещений, получает план помещений и отправляется в Управление Росреестра для оформления помещений в собственность

• Отсутствие права (собственности, аренды) на землю у Заказчика.
• Помещение не соответствует характеристикам, изложенным в договоре.
• Произошла несогласованная перепланировка помещений.
• Площадь построенного помещения меньше/больше, указанной в ИД.
• Строительство помещения осуществлено некачественно.

ВНИМАНИЕ!
Продажа квартир физическому лицу в период стройки может осуществляться только по договору долевого участия на основании 214-ФЗ.

В соответствии с 214-ФЗ Договор долевого участия (ДДУ) регистрируется в ФРС. Что позволяет избежать двойных продаж квартир. При этом заключать этот договор может только лицо, имеющее права на землю, будь то право аренды или право собственности. Продажи квартир каким-либо другим способом запрещены.

Если земельный участок и инвестиционные права по ИД передан в залог банку, продажа квартир возможно только после того, как заемщик погасил задолженность за квартиру, которая готовится к продаже.

При покупке квартиры обязательно запросите документы на земельный участок. Если у застройщика заключен ИД с городом, по которому он обязан в установленные сроки сдать дом в эксплуатацию и передать городу часть квартир, а сроки вышли, но дом не сдан, существует риск того, что город не продлит застройщику Постановление на строительство. В результате чего, ИД может быть расторгнут с Заказчиком и строительство приостановлено. Если же часть квартир уже будет продано, то городу будет тяжело найти нового Заказчика, так как навряд ли предыдущий «строитель» отдаст деньги дольщиков за проданные ранее квартиры. С большой вероятностью он уйдет в процедуру банкротства или ликвидацию. Итог – обманутые дольщики и незаконченное строительство.

Подводные камни

Если вы решили выступить инвестором, то при заключении инвестиционного договора вы должны:

• Проверить деловую репутацию и кредитную историю заказчика и иных сторон инвестиционного договора.
• Запросить правоустанавливающие документы на земельный участок, в т.ч. свежий кадастровый паспорт в Росреестре.
• Убедиться, что у Застройщика имеется вся разрешительная документация, в т.ч. разрешение на строительство. В случае, если есть просроченные разрешения/постановления или согласования, то уточните возможность их продления и обязательно включите их в качестве отлагательных условий в договор: «Инвестор предоставляет денежные средства после предоставления Застройщиком следующих документов….».
• В случае, если земельный участок, на котором предполагается строительство или уже ведется строительство объекта недвижимости, находится в собственности у государства, с которым заключен договор аренды на инвестиционных условиях, обязательно проверьте: дату окончания договора аренды на инвестиционных условиях, условия по передачи земельного участка в собственность или заключения долгосрочного договора аренды, своевременно ли платятся арендные платежи, дополнительные обременения земельного участка.
• В случае, если по договору уже есть инвестор, необходимо провести юридическую экспертизу договорных отношений между ним и заказчиком. Запросить договор и все приложения к нему, чтобы потом вам не достались «чужие площади» и не было «двойных продаж».

• Проектная (разрешительная) документация включает в себя:информацию о застройщике и информацию о проекте строительства: о фирменном наименовании, месте нахождения застройщика, о государственной регистрации застройщика, об учредителях (участниках) застройщика, о проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик, о виде лицензируемой деятельности, о финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности на день опубликования проектной декларации; о цели проекта строительства, об этапах и о сроках его реализации, о разрешении на строительство, о правах застройщика на земельный участок, о местоположении строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и об их описании.
• В договоре инвестирования обязательно должно быть прописано основание заключение инвестиционного договора. Как правило, основанием может быть: договор аренды, разрешение на строительство, постановление Правительства и т.д.
• Уделите внимание как своим правам и обязанностям в качестве инвестора, так и правам и обязанностям стороны, которая обязана построить на ваши деньги: Правам распоряжения, пользования, владения объектами капитальных вложений и их результатами; О получении в собственность объекта строительства
• Если Вы, как инвестор, хотите иметь контроль над денежными средствами, заключите договор генерального подряда и пропишите в инвестиционном договоре что денежные средства через заказчика не проводятся, а сдаются работы. Имеется в виду, что по ИД инвестор должен перевести денежные средства на счет заказчика, а заказчик ими распоряжается в соответствии с условиями ИД. Но чтобы иметь контроль над денежными средства, целесообразно прописать в ИД что инвестор – он же генеральный подрядчик направляет денежные средства подрядчику, а перед инвестором отчитывается подписанными КС и актами. Желательно поставить в качестве генерального подрядчика аффинированную компанию.

Суть договора инвестирования в строительство и риски

Понятие договора инвестирования

Договор инвестирования строительства представляет собой соглашение, заключаемое между двумя или несколькими сторонами и направленное на осуществление строительства совместными усилиями при помощи инвестиций. Инвестиции — денежные средства или ценные бумаги, а также другое имущество, включая и имущественное право, имеющее денежный эквивалент, которые вкладывают в объекты строительства для получения денежной прибыли или другого конечного результата. Инвестиции во вновь начатое строительство, в том числе и в разработку проектной документации, — это капитальные вложения.

Стороны такого договора:

• Юридическое лицо, именуемое заказчиком или застройщиком — одна сторона.
• Юридическое, физическое лицо, группа лиц или различные государственные объединения, именуемые инвестором — вторая сторона договора.

Содержание договора инвестирования

При заключении договора застройщик, берет на себя обязанности по согласованию проектной документации и получению согласования в компетентных органах на строительство, а также по постройке дома за счет привлеченных или собственных. Инвестор же приобретает все права на построенную и оговоренную в договоре недвижимость, после окончательной сдачи ее в эксплуатацию. Также в договоре должны быть прописаны точные сроки и порядок передачи недвижимости от застройщика инвестору.

Чего не должно быть в инвестиционном договоре, так это терминологии из договоров подряда, даже если застройщик и совмещает функции подрядчика, то есть сам занимается строительством объекта. В противном случае налоговые службы расценят договор инвестирования как договор подряда, и суммы, полученные от инвесторов, будут считаться авансовыми платежами, которые подлежат налогообложению по другой схеме.

Таким образом, можно сказать, что инвестиционный договор может содержать следующие сведения:

• предмет договора — объект строительства с максимально точными характеристиками;
• порядок передачи средств от инвестора и передачи законченного объекта в собственность;
• сроки строительства и передачи жилого объекта — предмета договора.

Правовая основа договора инвестирования

Содержание всех инвестиционных договоров и все действия с ними должны соответствовать требованиям, указанным в следующих документах:

1. Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации. » (с изменениями от 22 августа 2004 г.);
2. Закон РСФСР № 1488-1 от 26 июня 1991 г. «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» (с изменениями от 10 января 2003 г.), действующий в части норм, которые не противоречат требованиям более нового законодательного акта № 39-ФЗ.
3. Часть 1 и часть 2 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно действующему законодательству инвесторы имеют следующие права:

• Распоряжаться, использовать и обладать объектом инвестиций, а также передавать права на этот объект третьим лицам, не нарушая действующее законодательство.
• Вести инвестиционную деятельность, выбирая объекты капитальных вложений, и заключать соответствующие договора.
• Реализовывать другие свои права в соответствии с заключенным договором или государственным контрактом.

Заказчики же обременяются обязанностями, по которым они должны самостоятельно или с привлечением подрядных организаций организовать строительство объекта инвестиций.

Несоблюдение требований федеральных актов приводит к привлечению к ответственности в соответствии с действительным российским законодательством, вплоть до уголовной ответственности.

Посмотреть договор инвестирования в строительство образец, Вы можете, пройдя по следующей ссылке Договор инвестирования.

Договор инвестирования в пользу третьего лица

По такому договору в пользу посторонних лиц заказчик (или застройщик) обязан передать построенную квартиру на объекте недвижимости не самому инвестору, а третьему лицу, которое может быть четко прописано или не прописано в инвестиционном договоре. Указанное третье лицо имеет полное право отказаться от всех прав, возникающих у него по договору инвестирования, в пользу инвестора.

Если третье лицо изъявляет желание воспользоваться своими правами по договору (правом на получение определенной доли в строящемся объекте), то остальные две стороны не имеют право что-либо изменять в инвестиционном договоре без согласия указанного третьего лица.

Центральным элементом в договоре с участием третьего лица выступает инвестор. В случае ненадлежащего исполнения его обязанностей по финансированию объекта, застройщик может и не передавать третьему лицу положенную долю.

На практике такие договоры заключаются или родителями в пользу своих детей, или работодателями в пользу своих работников. По сути, третье лицо является конечным получателем услуги, а инвестор обязан контролировать соблюдение всех условий инвестиционного договора.

Государственная регистрация права собственности

Договор инвестиций не относится к сделкам, совершаемым с недвижимостью, а регламентирует отношения по оформлению и передаче прав собственности на имущество, которое на момент этой передачи еще не являлось объектом собственности. Потому регистрировать инвестиционный договор в Едином государственном реестре необязательно. Его принято считать заключенным тогда, когда все стороны согласны со всеми условиями договора и не имеют никаких претензий.

Государственная регистрация выполняется не в отношении всего договора, а только относительно прав собственности или прав требования инвестора, содержащихся в нем.

Государственная регистрация права требования дает инвестору следующие гарантии и привилегии:

• Обращение за регистрацией на тот же объект недвижимости будет упрощенным;
• В случае передачи прав между инвесторами — исключает последующую ответственность между ними;
• Гарантирует защиту объекта недвижимости от возможного недобросовестного отношения застройщика и исключает возможность заключения аналогичного договора на тот же объект;
• Благодаря проводимой при государственной регистрации экспертизе документов заказчика, исключается возможность их юридически неправильного оформления.

После прохождения процедуры регистрации права требования на договоре проставляется специальный штамп, а после регистрации права собственности — выдается свидетельство, подтверждающее необходимость выполнения сторонами своих договорных обязанностей.

Риски при заключении договора инвестирования

Нормативная база инвестиционных договоров достаточно скупа и не содержит жестко регламентированных требований и рамок. Поэтому на практике нельзя создать единый договор инвестирования в строительстве — образец возможен лишь в частях, одинаковых для всех договорных документов. Это создает определенный простор для деятельности мошенников или недобросовестных лиц.

Риск 1. Заказчик пытается убедить подписать подготовленный им инвестиционный договор, который не содержит четко указанных сроков или в котором не прописана его ответственность. Если инвестор согласится на такие условия, то риск превращения объекта в долгострой или незавершенное строительство крайне велик, а ответственность заказчика при этом будет минимальной. Добросовестные заказчики не допускают заключения договоров в таком виде. Кроме того, нужно помнить, что незаконными считаются договора на те объекты, разрешение на строительство которых получено заказчиками после 01.04.2005 г.

Риск 2. Содержание договора и его условия в полном порядке и устраивают инвестора. Происходит подписание договора, передача инвестиций и. все. Заказчик не работает над проектом и вообще такого юридического лица больше не существует. Чтобы избежать подобной ситуации перед заключением договора инвестиции вся правоустанавливающая и другая документация заказчика должна быть тщательно проверена.

Риск 3. Цепочки. При заключении договора инвестирования «через третьи руки» добиться положительного для инвестора результата в случае нарушения его прав будет крайне сложно. В некоторых случаях цепочки могут напоминать финансовые пирамиды.

Сходство и различия договора инвестирования и договора долевого участия

Еще одной формой гражданско-правовых отношений, похожих на инвестиционный договор является договор долевого строительства. Данные формы порой путают между собой, поэтому поясним, какие же сходства и различия между ними существуют:

1. Оба вида договоров заключаются в простой письменной форме, но договор долевого строительства подлежит обязательной государственной регистрации и вступает в действие только после нее.
2. Оплата по договору долевого строительства возможна только в денежной форме, в отличие от договора инвестиций.
3. По договору долевого участия контрагентом может выступать только юридическое лицо-застройщик, непосредственно осуществляющий строительство объекта недвижимости и обладающий правами на землю. При инвестировании понятие контрагента достаточно размыто, заключение договора возможно даже между самими инвесторами.
4. Ответственность заказчика определяется только условиями договора инвестирования, в то время как обязанности заказчика в долевом участии строго регламентированы федеральным законодательством, в котором прописаны даже условия сдачи объекта дольщику и гарантии, распространяющиеся на качество объекта. Сходство — в обоих случаях заказчики отвечают за освоение привлеченных средств.
5. Обязанности дольщика или инвестора практически идентичны, передача прав при определенных условиях возможна по обоим видам договоров.
6. Обеспечение обязательств по инвестиционному договору не является обязательным условием, а по долевому — является.

Приоритетный вид договора определяется сторонами в зависимости от конкретных условий строительства.

Самое главное, всем гражданам нужно запомнить, что в мире бизнеса не бывает безрисковых операций. И для повышения собственной безопасности и сохранности своих накоплений, заключения всех видов договоров должны производиться под контролем независимых юристов и только после консультации с ними.

Договор инвестирования строительства дома

Один из популярных способов приобрести собственное жилище – принять участие в завершении возведения дома, например, с помощью договора инвестирования строительства. Этот документ обладает своими особенностями, которые в корне отличают его, к примеру, от договора долевого строительства.

Понятие и содержание договора инвестирования

Инвестирование в строительство требует значительных вложений от капиталодержателя, (вне зависимости от назначения здания — жилое или нежилое), а формальная сторона вопроса в этом деле крайне важна, так как договор — это фундаментальная основа, подтверждающая права и обязанности инвестора.

Отличия от участия в долевом строительстве

Договор инвестирования подразумевает внесение владельцем денежных средств застройщику для того, чтобы тот имел возможность завершить строительство. Взамен застройщик предлагает инвестору определенное вознаграждение:

• Передачу права собственности на недвижимость;
• Право на безвозмездное пользование помещением – чаще всего эта схема реализуется, когда участники – юрлица, и речь идет о нежилом помещении;
• Возврат денег вместе с процентами после реализации завершенного строительства.

Так образом, договор участия в долевом строительстве (жилого или нежилого здания) – это инвестирование исключительно в будущее жилье (физическое лицо получает готовую квартиру или дом взамен своих вложений), а сделка об инвестировании – получение определенных бонусов от застройщика (характерна для юридических лиц).

Важно: в инвестиционном соглашении не должно быть терминов, характерных для договора подряда, – иначе этот документ будет расценен налоговыми органами именно таковым, а внесенные средства будут считаться не инвестициями, а авансовыми платежами.

Чтобы быть уверенными, что вы составляете верный документ, изучите образец.

Особенность условий соглашения заключается в том, что инвестор сохраняет за собой право:

• Распоряжаться объектом вложения по своему усмотрению, в том числе уступать его третьим лицам;
• Самостоятельно определять объект вложений;
• Требовать от застройщика исполнения своих обязательств ко времени;
• Обращаться в суд для взыскания неустойки и получения компенсации за неисполнение договора (только при включении этого положения в документ).

К особенностям условий сделки об инвестировании постройки здания (в отличие от долевого участия) нужно отнести:

• Длительное время отношений между инвестором и застройщиком;
• Обе стороны получают определенную выгоду от договоренности;
• Полученные деньги расходуются застройщиком исключительно на цели строительства, что подтверждается сметой;
• Инвестор не имеет права вмешиваться в работу застройщика.

Следует отметить ключевые отличия договора инвестирования от долевого участия:

• Его не обязательно регистрировать в госорганах;
• Инвестиции могут быть неденежными (например, передача стройматериалов или оказание услуг, в т.ч. по проектированию);
• Ответственность застройщика регламентируется только положениями договора, в том время как при долевом участии за нарушителя «возьмется» государство.

Еще одно существенное отличие – условия по залогу. При долевом строительстве жилого здания часть имущества застройщика является залоговым, при инвестировании вкладчик рискует больше, так как ему залога не предоставляется.

В нашей стране не редки ситуации, когда застройщик не может осилить объем заданной работы в одиночку, т.к. капиталы на застройку требуются колоссальные. Если инвестор обладает значительными средствами, инвестиции в такие проекты — довольно прибыльное дело.

Существенные положения (жилые дома и нежилые здания)

В Гражданском кодексе нет строгого описания образца и того, какие пункты должен включать в себя этот документ, однако в соответствии с общепринятой практикой при инвестициях в стройку и заключении договора (или нежилого здания) дома с физическим лицом необходимо включить следующие существенные условия (тут они схожи с долевым строительством):

• Место и время составления;
• Кто является лицами по обязательствам – если соглашение составляется в пользу третьих лиц, это также должно быть прописано;
• Предмет обязательства – что именно строится застройщиком;
• Порядок вознаграждения инвестора – если это жилье, то должен быть указан алгоритм его передачи в собственность вкладчика, если деньги – срок возврата платежей и процентная ставка.

К другим существенным условиям договора, в отличие от долевого, относятся:

• Стоимость сделки – сумма выплачивается разом или периодическими платежами;
• Срок действия документа и штрафные санкции, если застройщик не успел закончить постройку к оговоренной дате– обычно это 1/300 от ставки рефинансирования Центробанка, помноженной на сумму сделки и число дней просрочки (1/150, если инвестор – физлицо);
• Ответственность обеих сторон за отказ исполнять условия соглашения – например, застройщик может расторгнуть договор, если инвестор просрочил платежи более чем на 2 месяца;
• Гарантийный срок – обычно это 5 лет для самой постройки и 3 года – для инфраструктуры, срок отсчитывается от дня передачи объекта инвестору.

Кроме того, в текст договора о постройке жилого или нежилого здания следует включить существенные условия страхования ответственности, например, если застройщик не успевает вовремя сдать объект или инвестор просрочивает платеж.

Помните, что строительство — специфическая сфера. Перед подписание договора убедитесь, что у вас достаточно профессиональных ресурсов, которые способны обеспечить вам качественный результат по завершении строительства.

Как заключается с физическим и юридическим лицом

В соответствии с законом, заключение сделки инвестирования строительства жилого дома может быть только с юридическим лицом. Физические лица между собой такое соглашение заключать не имеют право.

Конкретизируем – сторонами контракта являются:

• Инвестор – тот, кто вкладывает свои средства (физлицо или юрлицо);
• Застройщик – юридическое или ИП, осуществляющий возведение объекта;
• Подрядчик – юридическое или ИП, непосредственно строящий дом (в договоре упоминается, если застройщик и подрядчик – одно и то же лицо);
• Правообладатель – третье лицо, которое получает выгоду от контракта инвестирования (например, родители могут вкладывать деньги в строительство, чтобы их ребенку досталось готовое жилье) — физические лица.

Если составляется договор инвестирования строительства нежилого здания, то к статусу застройщика существенных требований не предъявляется (обычно, в образцах этот параметр отсутствует). Если же речь идет о возведении многоквартирного жилого дома, то застройщик должен:

• Являться именно юрлицом (не ИП!);
• Иметь разрешение на постройку от муниципалитета;
• Обладать собственностью на участок, где строится дом, либо оформить его в долгосрочную аренду.

Гражданский кодекс не заставляет юридических и физических лиц производить обязательную регистрацию при инвестициях в строительство, так как эта договоренность не относится к сделкам, совершаемых с недвижимым имуществом, а регулирует взаимоотношения финансового характера. Договор считается заключенным по факту его подписания всеми заинтересованными контрагентами.

Как только объект будет завершен, переходите к регистрации договора инвестирования, при этом регистрации будет совершена только в области требований инвестора на недвижимость.

При желании можно провести регистрацию договора раньше, в этом случае инвестор будет защищен в большей степени и сможет потребовать компенсации за нарушение условия договоренности в суде на менее шатких основах.

Инвестирование в недвижимость, в первую очередь, выгодно крупным риэлторским агентствам, имеющим достаточно капитала и обширную клиентскую базу для последующей реализации

Риски инвестора

В современном законодательстве, к сожалению, контракту инвестирования строительства дома не уделено существенного внимания, и регламентированного (или рекомендованного) образца составления соглашения нет. Поэтому появляются определенные риски из-за неоднозначных формулировок, которых необходимо избежать, например:

• В договоре не прописан срок окончания работ – обязательно требуйте конкретизации сроков от юридического лица, чтобы исключить возможность долгостроя;
• Не указаны характеристики объекта, который передается инвестору после постройки – так застройщик оставляет возможность передать вкладчику квартиру совсем не ту, которую обещал;
• Не прописаны все юрлица, застройщики и подрядчики, участвующие в сделки – вторая сторона может быть лишь участником «цепочки», и если она разорвется, то у инвестора не останется никого, кому можно предъявить взыскания;
• Не указано целевое расходование инвестиций – застройщик, юридическое лицо, способно потратить деньги на любые цели, не связанные со строительством;
• Не описан размер компенсации, если в соответствии с договором строительства жилого дома с физическим лицом застройщик не исполнит свои обязательства или если инвестор решит отказаться от прав на квартиру и получить возврат деньгами;
• Не прописан механизм контроля – инвестор, к примеру, должен получить доступ к смете и отчетной документации.

Чтобы избежать мошенничества и попадания в пирамиду, лучше лишний раз проверить застройщика:

• Убедитесь, что юридическое лицо имеет все нужные разрешения и лицензии, а также состоит в СРО;
• Проверьте, не является ли он участником судебных тяжб;
• Выедите на стройку и убедитесь, что возведение дома идет по плану генерального строительства;
• Проконтролируйте, чтобы фактический и строительный адреса соответствовали друг друга;
• Поищите отзывы о застройщике.

Также не лишним будет показать договор юристу, чтобы тот оценил возможные риски.

В идеале, прежде, чем подписывать договор, необходимо провести экспертную оценку его содержания — вам поможет компетентный юрист или хороший аудитор

Таким образом, договор инвестирования строительства – это документ, в соответствии с которым физическое лицо, предприниматель или государственный орган власти вкладывают средства в строительство дома или нежилого объекта с целью получения прибыли. Обычно это квартира, дом или денежное вознаграждение. Может быть заключен в пользу третьих лиц, . Единой формы составления соглашения нет, но в нем должны быть прописаны существенные условия, характерные этой группе договоров. Обязательно вычитывайте содержание и проверяйте застройщика, чтобы не столкнуться с мошенниками.