Договор купли-продажи земельного участка с домом и баней

Как составить договор купли-продажи земельного участка по всем правилам

В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

Составление договора купли-продажи земельного участка включает в себя юридические тонкости, которые должны учитываться при заключении сделки. Правильное оформление этого важного соглашения позволит избежать целого ряда проблем в будущем.

Особенности договора купли-продажи земли

Договор купли-продажи земли является документом, удостоверяющим передачу территории от владельца покупателю за определенную сумму денег. Он составляется в письменной форме и может быть как простым, так и нотариально заверенным. Гражданское законодательство не обязывает участников сделки нотариально удостоверять документ.

Следует понимать, что заключение договора еще не означает возникновение законного права на территорию. Переход права собственности на землю от продавца к покупателю осуществляется только после государственной регистрации документа.

Правила сделок с землей регулирует Земельный кодекс РФ (статья 37). В данном правовом акте предусмотрены следующие особенности купли или продажи земли, которые необходимо учитывать при составлении документа:

1. Купить или продать можно только участок земли, состоящий на кадастровом учете. При оформлении договора продавец обязан предоставить информацию о возможных ограничениях использования и об обременениях отчуждаемой территории (если они имеются).
2. При предоставлении продавцом ложной информации о предмете договора, покупатель имеет законное право потребовать расторжения сделки, снижения цены или возмещения ущерба.
3. В случае, если отчуждаемая территория относится к землям сельскохозяйственного назначения, от муниципальных органов требуется официальный отказ от приоритетного права покупки данного объекта. За неимением этого документа сделка признается недействительной.
4. Могут быть признаны недействительными следующие условия сделки купли-продажи:

• возможность выкупа продавцом земли обратно;
• ограничение покупателя в распоряжении территорией (передача в аренду, ипотека, совершение сделок);
• ограничение ответственности продавца при предъявлении имущественных прав третьих лиц на участок.

Как правильно составить договор купли-продажи земельного участка

Оформление договора купли-продажи земли начинается со вступления, содержащего следующие сведения:

• наименование соглашения и его номер;
• место и дата заключения документа;
• паспортные данные участников договора;
• наименование сторон соглашения (если одна из сторон является юридическим лицом);
• реквизиты участников договора;
• фамилии, имена и отчества лиц, которые действуют от имени участников сделки, а также реквизиты доверенности;
• определение роли участников сделки: Покупатель, Продавец и т. д.

Далее в договоре прописывается основная часть, отображающая предмет и условия сделки в следующих ключевых разделах:

• предмет купли-продажи;
• обременения участка (если таковые имеются);
• ограничения в использовании земли (если таковые имеются);
• порядок расчетов, а также размеры и условия платежей;
• права и обязанности сторон.

При оформлении соглашения важно уделить особое внимание предмету сделки. Земельный участок должен быть максимально подробно описан. Необходимо документально обозначить место нахождения территории, категорию земли и ее целевое назначение, площадь территории, кадастровый номер.

Адресом земельного участка считается почтовый адрес или другое описание, позволяющее определить местоположение объекта на территории регистрационного округа. Площадь территории указывается согласно кадастровому плану и правоустанавливающим документам, данные о земельном участке в которых должны совпадать. Это очень важно, так как данные будут заноситься в договор, а затем в свидетельство на право собственности.

Обязательное условие договора — это стоимость земельного участка. Она определяется согласно действующей в данном регионе нормативной цене земли соответствующей категории (дачная, садовая, сельскохозяйственного назначения). Если цена в соглашении указана на единицу площади (сотку, гектар), общая стоимость прописывается за всю фактическую площадь.

Порядок оплаты объекта сделки определяется по соглашению участников. Деньги могут быть переданы продавцу до сделки или после. Этот момент обязательно должен быть обозначен. Также прописывается момент передачи земли от продавца к покупателю.

К договору купли-продажи для регистрации перехода права собственности прилагаются оригиналы и копии следующих документов:

• график платежей (при необходимости);
• кадастровый паспорт продаваемого земельного участка;
• свидетельство о государственной регистрации права на землю;
• документ, на основании которого продавцу была выделена земля;
• акт приемо-передачи земельного участка;
• заверенное у нотариуса согласие одного из супругов на денежные средства, если покупатель на момент приобретения земли находится в браке;
• заверенное у нотариуса согласие одного из супругов, разрешающее продажу участка, если он является совместно нажитым имуществом;
• справка, подтверждающая отсутствие строений на продаваемом участке (если земля находится в населенном пункте);
• протокол разногласий и протокол согласования разногласий.

Сделка считается заключенной с момента подписания документа обеими сторонами. Договор составляется в трех экземплярах и с прилагаемыми документами сдается в регистрационный орган.

Что еще следует учитывать при составлении договора купли-продажи земельного участка

1. В тексте должны быть подробно прописаны все имеющиеся ограничения или обременения продаваемой земли (ипотека, аренда или доверительное управление), сроки их действия и данные о лицах, на которых возложены эти условия. Отсутствие ограничения или обременения подтверждается выпиской из ЕГРП.
2. Перед заключением договора необходимо выяснить наличие или отсутствие наложенного на землю запрещения либо ареста по постановлению следственных или же судебных органов.
3. Иногда предметом сделки может быть часть земельного участка. В этом случае производится раздел участка и оформление на каждую его часть отдельного кадастрового плана.
4. Если у земельного участка имеются совладельцы, необходимо согласие каждого из них, заверенное у нотариуса. Покупателю следует быть внимательным, если земля получена в наследство. Важно убедиться в том, что продавцами являются именно наследники, которые вступили в права наследования. Кроме этого, следует проверить, нет ли относительно наследства судебной тяжбы.
5. В некоторых случаях участники сделки вносят в документ денежную сумму меньше реальной, чтобы сэкономить на налогах. При этом продавец ничем не рискует. Покупатель же может оказаться в неприятной ситуации. Если договор по каким-либо причинам будет признан недействительным, он имеет риск получить обратно только лишь сумму, указанную в документе.

Как составить договор купли-продажи земельного участка с домом

Как правило, земля и возведенный на ней дом неотделимы друг от друга, поэтому рекомендуется составлять один общий договор на оба объекта. Документ составляется в таком же порядке, как и при оформлении соглашения о земельном участке, но имеет некоторые особенности:

1. В документе подробно прописываются оба предмета сделки. Прописываются по отдельности идентификационные данные дома и земельного участка. Указывается адрес, назначение, площадь и свидетельство на право собственности дома. В описании участка указывается месторасположение, площадь, кадастровый номер, категория земли и документ, подтверждающий право собственности.
2. Денежная сумма, которая подлежит оплате за землю и дом, указывается как общая, так и отдельная по объектам.

Следует знать, что, согласно Земельному кодексу РФ, отчуждение земли без продажи построенного на ней дома допускается только при следующих условиях:

• если продавцу принадлежит только часть дома, которую нельзя выделить из общей постройки вместе с частью земли для продажи;
• если дом расположен на территории, изъятой из оборота согласно Земельному кодексу РФ.

Как лучше составить договор купли-продажи земельного участка — с нотариусом или без его помощи

Участники сделки по обоюдному согласию решают, как составлять договор — самостоятельно или же с участием нотариуса. Оба варианта имеют и плюсы, и минусы. Самостоятельное оформление потребует минимум расходов на оформление документов, но огромной траты времени на посещение многочисленных инстанций. К тому же при самостоятельном составлении документа есть вероятность допустить какую-либо ошибку, из-за которой он может быть признан недействительным.

Составление с участием нотариуса, конечно, повлечет за собой дополнительные денежные расходы. Но в тоже время помощь юриста дает возможность оформить документы намного быстрее и юридически правильно. В любом случае, если покупатель привлечет к сделке независимого юриста, это позволит ему обезопасить себя от проблем в будущем. Нотариальное удостоверение документа должно осуществляться в том же нотариальном округе, где находится продаваемая территория.

Как составить договор купли-продажи земельного участка с постройками

Хозяйственные постройки (баня, летняя кухня, сарай), расположенные на территории, должны быть отражены в документе в том случае, если строения зарегистрированы и стоят на кадастровом учете. Постройки нужно прописать в документе с указанием кадастровых номеров. Если же строения не поставлены на учет, участники сделки имеют право не отражать их в соглашении и не регистрировать по обоюдному желанию.

Как составить договор купли-продажи земельного участка по доверенности

Иногда при купле или продаже земли одним из участников сделки может выступать представитель покупателя или продавца, действующий по нотариально заверенной доверенности. В этих случаях в договоре прописываются реквизиты доверенности и паспортные данные представителя.

Доверенность должна содержать паспортные данные владельца земельного участка, от чьего имени действует представитель, и данные самого доверенного лица. Также в доверенности обязательно четко прописывается объект сделки, в отношении которого может совершать правомочные действия доверенное лицо.

Очень важно составить договор купли-продажи земельного участка юридически верно, чтобы в будущем не пришлось отстаивать свои права в судебном порядке.

Остались вопросы?

В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

• +7 (499) 703-44-28 — Москва
• +7 (812) 309-68-04 — Санкт-Петербург

Рекомендуем к прочтению

Регистрация дома по всем правилам

Регистрация дома — это ответственная процедура. При этом важно знать, как правильно оформить жилое строение в собственность и какие для этого могут потребоваться документы.

Оформляем землю в собственность: процедура, цена вопроса и правовые нюансы

​Оформление земельного участка в собственность – довольно сложная процедура, связанная со многими законодательными тонкостями. В этой статье мы подробно разберем все нюансы процедуры.

Как и почему менялся срок дачной амнистии и когда ждать его окончания

Срок действия дачной амнистии, который должен был закончиться в 2015 году, вновь продлили, на этот раз до 2018. Это позволит воспользоваться его преимуществами всем, кто ещё этого не сделал, но у землевладельцев возникают вопросы по поводу ряда нюансов.

Возможно ли приобрести дачу на материнский капитал?

Для покупки дачи за средства материнского капитала следует соблюсти ряд важных правил. Главное — дом на участке должен быть признан пригодным для проживания семьи.

Договор купли-продажи земельного участка с указанием отсутствия построек

Покупаем зем участок (строения есть-дом, гараж, баня, на кадастровом плане как временные). Участок перешел по наследству от жены к мужу (докумены оформлены). В договоре купли продажи указано, что строений на участке нет. Кадастровый план-указаны временные постройки. Вопрос: какие могут быть риски при заключении такого договора, может ли он быть признан недействительным? Могут ли наследники продавца претендовать потом на участок/строения при таком заключенном договоре?

Ответы юристов (15)

В вашем случае у продавца видимо оформлены лишь на земельный участок. В дальнейшем Вам придется оформлять права на данные объекты ставить их на кадастровый учет и регистрировать права на них.

Согласно статье 1 Земельного кодекса РФ одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В вашем случае риски заключаются также и в том соблюдены ли градостроительные, пожарные и санитарные нормы при строительстве объектов недвижимости на земельном участке, если нет то оформить в дальнейшем документы на них будет весьма проблематично.

Уточнение клиента

Иван, спасибо за ответ! Агент по недвижимости намекает на то, что мы принимаем риски, связанные с тем, что в договоре будет указано, что построек нет, а на каластровом плане временные есть. Если вопрос стоит только в их регистрации, то об этом мы знаем и готовы понести расходы. В свидетельстве о регистрации будет указано, что земельный участок без построек? Если да, повлияет ли это в дальнейшем на регистрацию тех построек, которые фактически есть?

26 Августа 2017, 07:46

Есть вопрос к юристу?

В дополнение к ответу можно отметить, что если данные объекты не поставлены на кадастровый учет и на эти объекты не осуществлена регистрация прав, соответственно претендовать на данные объекты наследники также не вправе. В Вашем случае для исключения рисков можно заказать выписку из ЕГРН в Росреестре и посмотреть зарегистрированы ли объекты на данном участке и кому они принадлежат.

Здравствуйте. предметом договора является ТОЛЬКО земельный участок. По ркзультату заключения договора купли-продажи переходят от продавца к покупателю права только на земельный участок. Поэтому, теоретически, наследники продавца в дальнейшем могут потребовать возврата им строений. Однако, как отметил коллега Иван, права у продавца зарегистрированы только на земельный участок. Временные же постройки на реестровом учете не состоят, права на них не зарегистрированы, поэтому, как объект права собственности они рассматриваться не могут, в наследственную массу в случае открытия наследства за продавцами включены быть не могут. Максимум, на что могут претендовать наследники продавцов — на строиетльные материалы, из которых возвелдены постройки. Но практически доказать право собственности продавцов на данные стройматериалы архисложно. Наличие временных построек на кадастровом плане не может являться основанием для признания сделки недействительной. Поэтому, если участок не обременен правами третьих лиц, рисков никаких.

Уточнение клиента

Спасибо за ответ!! Данные об обременении можно прсмотреть на сайте Госреестра?

26 Августа 2017, 07:47

В данном случае регистрировать данные постройки Вам придется в соответствии с требованиями Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» путем подготовки документов для осуществления государственного кадастрового учета и регистрации прав и подачей заявления в органы Росреестра. В данном случае не повлияет если при их строительстве соблюдены требования градостроительные, санитарные и противопожарные нормы.

Да, в онлайн режиме. Кроме того, рекомендую проверить по сайту Федеральной службы судебных приставов, еасть ли исполнительные производства на продавцах, в том числе о применении мер обеспечения — запрет регистрационных действий на землю

Уточнение клиента

Виктор, спасибо за уточнение!! Продавец говорит о том, что в кадастровый план врем постройки внесены, но не зарегистрированы-такого же не может быть? Очевидно, путает с планом участка? Могу ли я посмотреть на сайте Росреестра данные и по постройкам?

26 Августа 2017, 08:01

Да все верно, можете заказать выписку в электронном виде на данный объект на сайте либо на бумажном носителе через МФЦ или органы Росреестра.

Покупаем зем участок (строения есть-дом, гараж, баня, на кадастровом плане как временные)

Здравствуйте. Конечно, наличие на участке капитальных строений, при отсутствии разрешения на строительство, это касается дома в первую очередь, и регистрации права собственности на них, это нарушение. Фактически дом является самовольной постройкой, в связи с чем администрация может обратиться с иском о сносе такого дома. С гаражом и баней все проще, это вспомогательные сооружения, для них разрешения не нужно..

Однако, Вы можете получить разрешение на строительство дома и зарегистрировать право собственности на него, если в администрации не знают, что дом построен.

Если знают, то откажут, что не препятствует Вам признать право собственности в судебном порядке.

ПЛЕНУМ ВЕРХОВНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
N 10

ПЛЕНУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
N 22

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 апреля 2010 года

О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ,
ВОЗНИКАЮЩИХ В СУДЕБНОЙ ПРАКТИКЕ ПРИ РАЗРЕШЕНИИ СПОРОВ,
СВЯЗАННЫХ С ЗАЩИТОЙ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ
И ДРУГИХ ВЕЩНЫХ ПРАВ

22. Применяя статью 222 ГК РФ, судам необходимо учитывать следующее.
25. В силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (далее — правообладатель земельного участка).
Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, принадлежащем застройщику, однако на ее создание не были получены необходимые разрешения, ответчиком по иску застройщика о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка (в городах федерального значения Москве или Санкт-Петербурге — уполномоченный государственный орган городов федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга).
26. Рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.
Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Если постройки, находящиеся на указанном земельном участке не являются капитальными, то право собственности на них не подлежит регистрации.

Однако в договоре купли-продажи лучше указать на наличие всех этих построек. Хотя бы потому, что на предоставляемом для регистрации техническом плане все участки указаны. При отсутствии их описания в договоре возможна приостановка регистрационных действий.

Кроме того, если эти постройки будут внесены в договор, в дальнейшем будет проще провести реконструкцию для узаконения жилого дома.

Но лучше, если продавец зарегистрирует право собственности на дом по упрощенной декларации.

Что касается возможных проблем с наследниками.

Учитывая, что право собственности на земельный участок продавец получил в порядке наследования после смерти жены, возможны следующие риски:

1. Существуют наследники с так называемой «обязательной долей». это могут быть родители жены нетрудоспособного возраста, иные лица, до смерти жены находившиеся на ее иждивении. Такие наследники получают свою долю независимо от наличия или отсутствия завещания.

2. Лица, которые по закону могут быть призваны к наследованию, но не призваны, если не знали об открытии наследства.

Уточнение клиента

Я правильно понимаю-если в договоре купли-полдажи зем участка будет указана фраза, что построек нет-это в дальнейшем повлияет на регистрацию при узаконивпнии этих построек? Я так поняла, что влиять это не должно

26 Августа 2017, 08:07

В вашем случае заказав выписку из ЕГРН на земельный участок, в ней должны быть отражены объекты недвижимости которые на нем расположены, если в выписки нет этих объектов, то соответственно на данном земельном участке нет объектов недвижимости на которые зарегистрированы и права, в установленном законом порядке.

Такое может быть. Если бы постройки были зарегистрированы, на них были бы отдельные кадастровые или технические паспорта, или, как минимум, декларации на объект недвижимости. На сайте Росреестра находите ссылку «данные по объекту недвижимости в онлайн-режиме» открываете диалоговое окно, вводите кадастровый номер участка. Сайт выдает информацию о данных участка, в том силе адрес в виде ссылки. Нажимаете на ссылку и видите, какие объекты недвижимости зарегистрированы по данному адресу

Продавец говорит о том, что в кадастровый план врем постройки внесены, но не зарегистрированы-такого же не может быть?

Согласно п. 2 приложения к Приказу Минэкономразвития России от 19 октября 2009 г. N 416, утратил силу с 01.01.2017г., на дежурных кадастровых картах, кадастровых картах территорий муниципальных образований и кадастровых картах территорий субъектов РФ воспроизводятся сведения, указанные в п. 1 данного приложения, а также следующие сведения, внесенные в ГКН: 1) номера контуров границ земельных участков (если границы таких земельных участков представляют собой совокупность нескольких замкнутых контуров); 2) границы и учетные номера частей земельных участков; 3) границы, кадастровые номера земельных участков, сведения о которых носят временный характер; 4) контуры, кадастровые номера зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, сведения о которых носят временный характер; 5) площади земельных участков, зданий, сведения о которых носят временный характер;

Если строение не являются капитальными, то регистрация права собственности на них не предусмотрена законом.

Но лучше, если продавец зарегистрирует право собственности на дом по упрощенной декларации.
Если строение не являются капитальными, то регистрация права собственности на них не предусмотрена законом.

Коллега, этого сейчас никто не сделает, т.к. у него нет разрешения на строительство, которое необходимо для получения технического плана. А выдаст его администрация или нет, большой вопрос.

А как может быть жилой дом не капитальным строением, я в своей практике такого не встречала.

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО
от 11 мая 2017 г. N ОГ-Д23-5493
Согласно части 7 статьи 70 Закона N 218-ФЗ основаниями для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, или на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, расположенном в границах населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства, являются технический план и правоустанавливающий документ на земельный участок, если в ЕГРН не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположены указанные объекты индивидуального жилищного строительства.
Таким образом, разрешение на строительство является одним из документов, на основании которых указываются сведения в техническом плане. Кроме этого, наличие разрешения на строительство является одним из признаков того, что объект не является самовольной постройкой и имеются основания для возникновения права на такой объект. При этом разрешение на строительство объекта индивидуального жилищного строительства выдается на 10 лет (часть 19 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В Вашем случае Вам будет необходимо в дальнейшем оформить данные объекты в соответствии с требованиями Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

К примеру для оформления дома необходимо разрешение на строительство и если он построен за пределами допустимо разрешенного строительства, то есть не соответствует градостроительным нормам то проблемы возникнут, так как администрация может отказать в выдаче разрешения на строительство, в остальном проблем быть не должно, в таком случае придется признавать право на объект в судебном порядке и по решению суда ставить объект на кадастровый учет и осуществлять регистрацию права. Для хозпостроек, например не требуется разрешение на строительство соответственно с ними проблем быть не должно. В Вашем случае лучше заказать выписку, так как на публичной кадастровой карте могут быть не отражены сведения, если к примеру дом ставился по старым правилам и контуры его границ при постановке не были описаны.

Уточнение клиента

А где можно посмотреть, что на участок нет обременения? Там же, на сайте Росоеестра?

26 Августа 2017, 08:58

На сайте есть информация о наличии зарегистрированных прав, а также об обременениях.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Образец договора купли-продажи земли со строением

Купля-продажа земельных участков (ЗУ) может производиться просто как реализация земельного надела, который не имеет никаких строений, либо с построенным домом на нем, на который также зарегистрировано право собственности.

То есть, по факту при оформлении подобного договора право собственности переходит сразу на два недвижимых объекта – земельный участок и жилой дом.

Но возможен также случай, когда ЗУ продается не с официально зарегистрированным домом на нем, а с незарегистрированными строениями типа сарая или погреба.

Эти постройки не являются самостоятельными объектами недвижимого имущества, поскольку право на них не зарегистрировано.

Образец типового договора купли-продажи земельного участка со строением

Действующее законодательство не содержит условий, согласно которым собственник земельного участка обязан регистрировать все вспомогательные постройки на своем ЗУ.

В частности, на участке могут содержаться следующие строения:

Если строение является капитальным, то при желании право собственности на его оформить можно, правда в этом не будет особого смысла, зато придется платить налог.

При купле-продаже ЗУ все подобные строения будут являться движимым имуществом, вместе с которым участок будет продан.

На них вообще можно не обращать внимания, если покупателю данные строения будут в последующем не нужны.

Продавец может разобрать их на дрова и увезти с собой, либо оставить их на участке, чтобы демонтаж производил уже новый собственник.

В том случае, если постройки приобретателю ЗУ нужны, их можно внести в договор купли-продажи отдельным приложениям, как это делается в случае продажи квартир с имуществом – просто перечислив, что будет передано вместе с участком.

При этом значения для регистрации в Росреестре данные строения иметь не будут никакого.

Итак, если вы составляете договор купли-продажи ЗУ со строениями, которые не являются самостоятельными недвижимыми объектами, в соглашение вам надлежит включать следующие условия:

• Наименование договора, место и дату составления;
• Информацию о сторонах сделки – продавце и покупателе, с указанием ФИО и паспортных данных (если сторонами выступают физические лица), либо с указанием реквизитов из ЕГРЮЛ (для лиц юридических);
• Предмет соглашения. На этом пункте задержитесь подольше, поскольку ЗУ необходимо идентифицировать безошибочно.

Сначала опишите, о чем стороны договорились, продать и передать и принять и оплатить, соответственно. Далее максимально подробно опишите сам ЗУ, указав:

• кадастровый номер;
• площадь;
• категория земель;
• разрешенное использование;
• сведения о документах, на основании которых ЗУ принадлежит продавцу на праве собственности;
• обременения (сервитут, залог, аренда), если таковые есть;
• сведения о строениях, которые передаются вместе с ЗУ, если необходимо (строения можно прописать в отдельном приложении к договору);
• иные сведения о ЗУ.

• Цена сделки. Здесь двумя способами (цифрами и буквами) описывайте сумму договору, за которую продавец уступает свой ЗУ покупателю;
• Порядок расчетов;
• Права и обязанности сторон. Описывайте все, что необходимо;
• Срок для передачи ЗУ по акту приема-передачи (его формат тоже согласуйте в отдельном приложении);
• Основания для расторжения договора (при неисполнении его условий);
• Обстоятельства непреодолимой силы, которые делают исполнение договора невозможным;
• Иные условия. В частности, пропишите дату, когда стороны обязуются посетить Росреестр (или МФЦ) для осуществления регистрационных действий;
• Реквизиты (если не указаны в преамбуле), подписи сторон.

Договор должен быть составлен в письменной форме в трех аутентичных экземплярах – по одной для сторон, а еще один экземпляр должен быть сдан в Росреестр.

Нотариальной формы договор не требует, однако она допустима, если стороны того желают.

Особенности договора купли-продажи земельного участка со строением

Главной особенностью договора купли-продажи ЗУ со строениями является то, что все строения, которые расположены на приобретаемом участке, последуют судьбе ЗУ по умолчанию, если право на них отдельно не зарегистрировано.

В подавляющем большинстве случаев, подобные объекты не зарегистрированы и признаются движимым имуществом.

Образец договора розничной купли-продажи.

Про о бразец предварительного договора купли-продажи квартиры смотрите тут.

Отличия договора купли-продажи земли со строением от купли-продажи земли с домом

Если объекты, которые расположены на ЗУ, что выступает предметом сделки, являются зарегистрированными в установленном порядке объектами недвижимости, то они в обязательном порядке должны указываться в договоре.

В противном случае, возникнет ситуация, когда ЗУ будет передан новому собственнику, а дом, на нем расположенный, останется у прежнего хозяина.

Это два самостоятельных объекта и два разных вида собственности.

Поэтому договор ЗУ с домом – это договор с двумя объектами, каждый из которых нужно описать в соглашении.

Если дом зарегистрирован, то в его отношении также указывается кадастровый номер, площадь и прочие идентифицирующие признаки. В том случае, если еще какие-то строения являются зарегистрированными, то они также указываются в договоре со всеми данными кадастрового учета.

Росреестр будет регистрировать переход права сразу и на ЗУ и на ранее зарегистрированный объект.

Если же строения не зарегистрированы, то они отражаются в договоре исключительно как движимые вещи и регистрации права не требуют.

Купля-продажа земельного участка с хозяйственными постройками

Обязательна ли для регистрации договора купли-продажи земельного участка предварительная регистрация хозяйственных построек (сараи, баня, летняя кухня), расположенных на земельном участке с назначением «Земли населенных пунктов, для ведения личного подсобного хозяйства», с присвоением каждой из этих построек кадастрового номера?

Ответы юристов (4)

Добрый день, Владимир!

предварительно регистрировать хозяйственные постройки не нужно, не обязательно их регистрировать и после приобретения земельного участка.

ст. 263 ГК РФ: собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или

созданное им для себя на принадлежащем ему участке, если иное не предусмотрено законом или договором.

Уточнение клиента

Однако УФСР требует включить в договор купли-продажи земельного участка все постройки с указанием их кадастровых номеров, а значит, их предварительную регистрацию в ЕГРП. Требование УФСР неправомерно?

ст. 263 ГК РФ подразумевает право собственности на постройки, созданные собственником участка для себя. Переходит ли право собственности на них покупателю земельного участка?

25 Августа 2014, 06:51

Есть вопрос к юристу?

если строения на земельном участке ранее уже поставлены на учет, тогда их стоит внести в договор, если нет, вы вправе не регистрировать их. обычно бани, а уж тем более сараи и летние кухни никто не регистрирует и указывают, что на участке нет строений. повторю если прежним собственником данные строения зарегистрированы, имеются кадастровые паспорта на них, то их нужно отразить в договоре.

Уточнение клиента

Хозяйственные постройки нигде не зарегистрированы. Меня сейчас больше волнует судьба жилого дома, а также тонкости оформления договора купли-продажи земельного участка. Дом пострадал в результате пожара. Наследница не пожелала вступить в права наследования этого дома. На сегодняшний день никто не является собственником этого дома. Как мне купить участок, восстановить (в будущем) этот дом и не иметь проблем с законом?

25 Августа 2014, 17:40

если дом не зарегистрирован значит он юридически не существует, и регистрационная служба не вправе навязывать вам данную регистрацию, если вы в договоре пропишите, что строений на участке нет, лицу, которое решит осуществить права притязания на имеющийся дом придется признавать договор купли-продажи недействительным, а доказать это не просто.

если же на дом имеется кадастровый паспорт, просто укажите его кадастровый номер в договоре, пропишите что стоимость договора включает стоимость участка и дома. дом может быть не оформлен в собственность, но поставлен на кадастровый учет и если УФРС требует указать в договоре кадастровый номер, значит у них в реестре имеется информация о данном объекте. уточните этот момент у продавца или регпалаты.

хочу все же еще дополнить, если вы в будущем решите оформлять право собственности на дом, то для оформления дома вам потребуется получить разрешение на строительство в администрации, это можно оформить конечно и после приобретения участка, если вы все же решите регистрировать дом до приобретения участка, вам необходимо привлечь инженеров для проведения кадастровых работ, с кад.паспортом обратиться в росреестр для постановки на учет объекта, т.к. он пострадал от пожара то скорее всего это будет объект незавершеннного строительства, в дальнейшем для оформления права соб-ти нужно будет получить акт ввода в эксплуатацию.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.