Имеет ли право банк повышать процентную ставку по ипотеке

Финансовый гений

Финансовая грамотность, эффективное управление личными финансами

Может ли банк поднять ставку по кредиту?

Может ли банк поднять ставку по кредиту, уже действующему? Ознакомившись с данной публикацией, вы получите полный ответ на этот вопрос. Сразу скажу, что в общем и целом банкам запрещено увеличивать ставки по действующим кредитам, но есть целый ряд исключений из этого правила, о которых заемщику необходимо знать, чтобы избежать “приятных сюрпризов”.

Итак, основной закон, на основании которого осуществляют свою деятельность банки, называется “Закон о банках и банковской деятельности”. В России также действует “Закон о потребительском кредите (займе)”. Согласно этим законам, банкам запрещено повышать ставки по действующим кредитам в одностороннем порядке, кроме случаев, предусмотренных кредитным договором. Далее рассмотрим, какие это могут быть случаи.

Когда банк может поднять процент по действующему кредиту?

Кредиты с плавающей процентной ставкой. Во многих банках есть программы кредитования с плавающей процентной ставкой: в них ставка по кредиту привязывается к какому-то другому показателю, например, учетной ставке Центрального банка, ставкам LIBOR, и т.д.). В этом случае в кредитном договоре указывается, что ставка по кредиту составляет, например, учетная ставка ЦБ + 5% или 1,5 ставки LIBOR и т.д. Соответственно, если меняется базовый показатель – банк однозначно меняет и ставку по кредиту, как в сторону уменьшения, так и в сторону увеличения.

Неисполнение заемщиком своих обязательств. В том случае, если подобное прописано в кредитном договоре, банк может поднять ставку по кредиту. Например, может быть указано, что если заемщик нарушает сроки выплат более чем на 30 дней, то процентная ставка по кредиту увеличивается на 1%. Однако, на практике к такому прибегают редко: чаще начинают начислять штрафы и пеню, т.к. юридически подобные начисления проще обосновать.

Непродление договора страхования. Один из частных случаев неисполнения заемщиком своих обязательств. Если кредит выдан под залог (например, ипотечный кредит или автокредит), то кредитным договором в большинстве случаев предусмотрено обязательное страхование предмета залога/ипотеки в пользу банка. Заемщик страхует предмет залога ежегодно, и каждый год обязуется перезаключать договор страхования до момента полного погашения кредита. Если залог остается незастрахованным – это повышает риски банка, поэтому в такой ситуации он может поднять процентную ставку (это условие должно быть зафиксировано в кредитном договоре).

Инфляция и девальвация как повод. Ранее мне приходилось видеть кредитные договора, в которых было указано, что банк имеет право увеличить процентную ставку по кредиту в случае превышения уровня инфляции и девальвации нацвалюты определенной отметки. Подобные риски причислялись к числу форс-мажорных обстоятельств, на основании которых банк мог односторонне изменять условия договора, в т.ч. и процентную ставку. Сейчас подобные условия были бы очень спорными с юридической точки зрения, но имейте в виду, что может быть и такое.

Решение суда. Если по каким-то причинам банк подал в суд на заемщика, среди требований банка есть увеличение процентной ставки по кредиту, и суд считает это требование обоснованным, выносит соответствующее решение, то это является поводом, чтобы банк увеличил ставку по действующему кредиту.

Реструктуризация кредита. Допустим, заемщик ходатайствует о проведении реструктуризации задолженности, банк и заемщик согласовывают схему реструктуризации, и одним из условий банк называет повышение процентной ставки по кредиту. Если заемщик соглашается с этими условиями, и подписывает дополнительное соглашение к кредитному договору, в котором, помимо изменения графика погашения, содержится пункт об увеличении процентной ставки, далее начинает действовать новая ставка.

Согласие сторон. В любых других случаях, если увеличение ставки по кредиту происходит не в одностороннем порядке, а по договоренности между банком и клиентом, о чем стороны подписывают дополнительное соглашение к кредитному договору.

Как вы видите, существуют случаи, когда банк может увеличить ставку по кредиту, поэтому всегда внимательно изучайте условия кредитного договора, чтобы знать, на что вы соглашаетесь, и чего нельзя допускать для таких повышений.

В заключение хочу отметить, что снижать ставку по действующим кредитным договорам банкам не запрещено законодательно, и они вправе это делать даже в одностороннем порядке. Только, конечно же, такие случаи вряд ли вообще имеют место.

Сайт Финансовый гений – это место, где вы можете бесплатно повысить свою финансовую грамотность и найти ответы на множество вопросов финансово-экономического характера. Присоединяйтесь к числу наших постоянных читателей и просвещайтесь! Увидимся на страницах сайта!

Автор Константин Белый Дата 29.07.2017 · Категория Банки

Может ли банк изменить процентную ставку по ипотеке?

Стремительная девальвация рубля, нестабильная ситуация с ценами на нефть, повышение ключевой ставки Центральным Банком — все это стало серьезным поводом для ипотечных заемщиков задуматься о перспективе получения от кредитора письма, в котором будет сообщено о том, что проценты за пользование заемными денежными средствами стали больше. Возможна ли подобная ситуация и может ли банк изменить процентную ставку по ипотеке в текущих условиях экономики — давайте разбираться.

Краткая предыстория.

Действительно, увеличив размер ключевой ставки, регулятор существенно ограничил возможности банков по получению займов, что не могло не сказаться на ипотечном сегменте. Если до ноября 2014 она составляла 8% годовых, то конец года завершился на отметке 17%, в результате чего многими кредиторами был инициирован процесс приостановления выдачи ипотечных ссуд не только новым клиентам, но и тем, кто уже получил одобрение. При этом многие из тех, кому была одобрена ссуда, впоследствии столкнулись с тем, что банк был согласен кредитовать, но уже за другую «плату».

С чем можно столкнуться?

Итак, рассмотрим наиболее распространенные случаи, касающиеся регулирования отношений касательно размера ставки между кредитной организацией и ее клиентом.

Случай первый: вы получили жилищный займ по фиксированной ставке.

Как говорит само название ставки — она фиксированная, а значит не подлежит изменению практически не при каких условиях. Сегодня условий, позволяющих банку изменить процентную ставку по ипотеке в сторону увеличения, всего два: первое связано с его недобросовестностью и применением в договоре с клиентом витиеватых формулировок, на основании которых кредитор имеет право поднять размер процентов, второе — возможно только при издании государственного нормативно-правового акта, в соответствии с которым все без исключения банки обяжут увеличить ставку всем без исключения заемщикам.

Если говорить о практической реализации этих двух случаев, то воплощение и того и другого в жизнь практически равно нулю. Если вы получали ипотеку в известном банке, то вы можете быть абсолютно уверены в том, что «мелкого шрифта» или других способов ввести клиента в заблуждение там нет: ни один крупный игрок на рынке жилищных ссуд не заинтересован в потере своей репутации, а потому не преследует цель обмануть заемщика, пользуясь его финансовой и юридической неосведомленностью. Единственный вариант для таких банков мы уже упомянули — сделать это не по своей воли, а по распоряжению государства. Принимая во внимание все вышесказанное можно сделать следующие выводы:

• при фиксированном проценте банк не имеет право увеличить ставку;
• до тех пор, пока государство не решит, что ставку нужно увеличить для всех заемщиков, ваш процент также не подлежит изменению.

Случай второй: ваш кредит был получен под плавающую ставку.

Строго говоря, от желания банка здесь также мало что зависит, однако изменение не заставит себя ждать, если индекс, который был использован в качестве базы для расчета процентов, увеличится. Предположим, в начале 2012 года вы оформили ссуду по ставке Libor+3%. Представим с вами, что во втором квартале Libor возрастет на 5 пунктов, следовательно, банк-кредитор основываясь на ранее заключенном с вами договоре (в соответствии с ним вы договорились, что ваша ставка напрямую зависит от этого индекса и подлежит периодическому пересмотру) абсолютно правомерно увеличит плату за займ и ипотека для вас станет дороже. Точно также как и в первом описанном случае не исключен вариант «законодательного» увеличения, который нельзя полностью исключить, но вероятность возникновения которого практически отсутствует.

Случай третий: вы потенциальный клиент.

Итак, вы хотите взять ипотеку на квартиру, но переживаете из-за того, что банк может поменять процентную ставку. К сожалению, ваши опасения вполне оправданы. Поскольку никакого соглашения между вами и банком в данной ситуации не заключено, последний вправе увеличивать ставку, не взирая на ваши протесты. Даже в ситуации, когда вам одобрили один процент, а в день сделки вы узнали что он другой, принудить кредитора вернуть размер ставки вы не сможете: банк всегда оставляет за собой право отменить ранее принятое решение, в связи с чем вам не остается никаких путей для маневра — либо вы принимаете его измененное предложение, либо начинаете все заново и ищете другой банк.

На сегодняшний день ваши права к банку-кредитору определяются вашим статусом как заемщика и типом ставки, о которой вы изначально договорились. Если вы уже подписали соглашения и выбрали фиксированную ставку, то помешать вам ее оплачивать в одном и том же размере сможет лишь государство.

Когда банк может повысить ставку по кредиту?

При определенных условиях платить больше приходится не только по новым кредитам: некоторые действующие кредитные договоры также предусматривают возможность повышения ставки банком. Выясним, в каких случаях клиентам банков стоит опасаться повышения ставки.

В рамках закона

Порядок формирования и повышения процентной ставки по кредиту регламентируется Федеральным законом «О банках и банковской деятельности». В соответствии со статьей 29 указанного нормативного акта, если в кредитной документации прописана фиксированная ставка, то банкам не разрешается изменять ее в одностороннем порядке. В то же время, Закон содержит отсылочную норму: изменения возможны, если это оговорено договором. При этом согласно письму Высшего Арбитражного Суда банки при одностороннем внесении дополнений в договор должны руководствоваться принципами «добросовестности и разумности».

Как видно, универсального ответа на вопрос, могут ли банки повысить процентную ставку, не существует. Поэтому в каждом конкретном случае нужно внимательно читать договор и выяснять, прописано ли в нем одностороннее изменение условий. Как правило, банки включают этот пункт в текст соглашения, но с оговорками.

Когда повышение возможно

В зависимости от условий договора

В.В. Зрелов, директор по работе с розничными клиентами Самарского регионального центра банка «Глобэкс»:

– Банк имеет право повысить ставку по кредиту только в том случае, если это предусмотрено кредитным договором, неважно, по какой причине предполагается повышение ставки – связано ли это с изменением рыночной конъюнктуры, ростом стоимости ресурсов, невыполнением заемщиком обязательств по страхованию или с какими-то другими факторами. Как часто банки прибегают к такой мере, зависит от кредитной политики того или иного конкретного учреждения. На поведение банка в данном случае сильно влияет также макроэкономическая ситуация, уровень его ликвидности, финансовая устойчивость.

Может ли банк изменить процентную ставку по ипотеке?

Очень часто встречаются ситуации, когда банк в одностороннем порядке пытается повысить процент по ипотечному кредитованию. Согласно Федеральному закону №395-1 от 02.12.1990 «О банках и банковской деятельности» повышать ставку без ведома заемщика банк не может. Данный законодательный акт содержит информацию о том, что изменение процентов возможно только в сторону уменьшения. Несомненно, как и в любой ситуации, здесь тоже есть исключения, которые рассмотрим далее в статье.

Когда повышение считается законным?

На практике встречаются ситуации, когда банк действительно может повысить ставку по кредиту, в том числе в судебном порядке, по согласованию с клиентом; в случае отказа клиента оплатить страховой взнос, если это предусмотрено кредитным договором. Когда в договоре прямо прописано, что банк может в одностороннем порядке изменить ставку в сторону увеличения или предусмотрена плавающая ставка, которая может меняться ежемесячно, ежеквартально, ежегодно, то заемщик не сможет оспорить подобное действие. В любых других ситуациях у банка нет полномочий изменять процентную ставку. Договор заключается двумя сторонами, и при любых изменениях подписывается дополнительные соглашения. Каждый из участников соглашения в случае несоблюдения условий договора может подать в суд.

Многие договоры содержат информацию, что процент может измениться в сторону уменьшения. Но есть договоры, где допускается вариант повышения. Любые действия договора сопровождаются подписанием дополнительного соглашения. Если банк подготовил документ, где предусмотрено повышение процентной ставки и заемщик его подписал, то придется платить больше. Есть также договоры, где допускается одностороннее повышение процента и банк обязан вовремя известить заемщика об изменениях. Поэтому очень важно перед заключением ипотечного договора ознакомиться тщательно с пунктами любых изменений — лучше отстаивать свою позицию, чтобы не поставить под угрозу свое будущее финансовое положение.

Что делать заемщику?

Если подписать в добровольном порядке документы на повышения ставки, то она увеличится. В ситуации, когда клиент отказывается от подписания соглашения, то банк может потребовать досрочного погашения кредита. В противном случае, банк обращается в суд, где решают данный вопрос. Также сам заемщик, недовольный решением банка, может обратиться в суд и требовать от банка отмены своих действий (необоснованных дополнительным соглашением).

В случае отсутствия в документах возможности повышение процента одной стороной, можно считать изменения недействительными. Данное положение подтверждается статьей 16 «Недействительность условий договора, которые ущемляют права потребителей» Закона РФ №2300-1 от 07.02.1992 «О защите прав потребителей». Можно подать в суд на кредитное учреждение, где признают сделку недействительной.

Итак, банк может изменить условия только если такие полномочия указаны в договоре. При этом обязательно нужно оповестить клиента, предоставить дополнительное соглашение, которое необходимо подписать двум сторонам. Банк обязан проводить все свои денежные операции по закону и по согласию с клиентами. В свою очередь, когда происходит все без ведома заемщика, то это можно расценивать как нарушение потребительских прав и мошенничество. В европейских странах это заканчивается тем, что банк вынужден будет простить весь долг, чтобы не испортить свою репутацию. В России обязательно стоит отстаивать свои права в суде.

Банк повысил ставку по уже выданному кредиту — что делать?

Большинство банков начали повышать ставки по кредитным программам до того, как Центробанк сделал заявление о повышении ключевой ставки на 6,5 пунктов. Заемщики сегодня информируют, что некоторые банки повышают кредитные ставки даже по действующим договорам, приводя в качестве веского аргумента повышение ключевой ставки Центробанком РФ. Граждане, взявшие ранее кредиты или планирующие воспользоваться кредитными продуктами, должны понимать, что законных оснований для установки банком более высоких процентов по существующим кредитам не имеется.

Давайте разберемся в вопросе о том, что предпринять заемщику, если банк повысил ставку по уже выданному кредиту в одностороннем порядке.

Есть ли у банка право повышать ставку по кредиту в одностороннем порядке?

Если обратиться к статье 310 ГК РФ, то становится понятным, что в одностороннем порядке банк не вправе изменить процентную ставку по уже выданному кредиту. Повышение ставки по кредитному договору будет означать изменение условий договорных обязательств с одной стороны, что в отношениях с покупателем банковских продуктов разрешено лишь в некоторых случаях. Следует уточнить, что повышение ключевой ставки Центробанком не является основанием для аналогичного повышения процентной ставки по выданным кредитам со стороны коммерческих банков.

Согласно ст. 450 ГК РФ лишь с согласия двух сторон допускается изменение условий по кредитному договору. Статья 451 ГК РФ регламентирует порядок расторжения и изменения разделов договора кредитования, где основанием выступают существенные изменения обстоятельств. Поэтому, если банк самостоятельно решил увеличить процентную ставку по уже выданному кредиту, ему необходимо в судебном порядке доказать, что действия Центробанка относительно изменения ключевой ставки отвечают признакам ст. 451 ГК России. В частности, должны присутствовать следующие условия в комплексе:

1. Когда заключался договор, каждая из сторон рассчитывали на то, что подобного изменения обстоятельств не будет.
2. Исполнение договора без изменения основных условий привело бы к глобальному нарушению соотношения имущественных интересов, согласно подписанному договору. Впоследствии бы, заинтересованная сторона получила бы ущерб такого масштаба, что она лишилась бы существенной части того, на что рассчитывала на момент подписания договора.
3. Смена обстоятельств была вызвана причинами, преодоление которых после их возникновения было не под силу заинтересованной стороне, при той степени осмотрительности и заботливости, которая требовалась от нее по условиям и характеру договора.
4. Из обычаев сути договора и делового оборота не следует, что риск изменения обязательств будет нести заинтересованная сторона.

Только по решению суда возможно изменение условий договора в связи с «существенным изменением обстоятельств», и только в ряде исключительных случаев. Это возможно в таких ситуациях:

• Когда прекращение действия договора повлечет двухсторонний ущерб, превышающий в значительной мере затраты, необходимые для выполнения договорных обязательств на условиях, измененных в судебном порядке.
• Расторжение договорных обязательств противоречит интересам общества.

Так вот, большинство юристов вряд ли дадут высокие шансы банку выиграть по подобным судебным искам.

Есть ли у банка право включить в договор раздел об изменении процентной ставки по кредиту?

Некоторые банки в кредитные договоры добавляют пункт, предусматривающий право банка повышать кредитную ставку по выдаваемого кредиту. Но согласно ст. 450 ГК РФ и ст. 310 и в силу ст. 168 ГК РФ и ст. 16 закона РФ «О защите прав потребителей» такой шаг противоречит закону по причине ущемления прав потребителей. Данный пункт в судебном порядке может быть оспорен заемщиком, причем истец имеет право даже на компенсационные выплаты за причинение морального вреда. Если потребитель кредитного продукта ранее подавал претензии к банку о неприменимости такого условия в договоре, но банк не удовлетворил в добровольном порядке эти требования, то истец через суд может потребовать наложение штрафа на банк.

Можно столкнуться с ситуацией, когда банк, несмотря на законные требования потребителя, все-таки, повысил ставку по кредиту и требует исполнения этого условия от второй стороны. Тогда у потребителя есть законное право не только подать иск в суд, но и обратиться с жалобой в Роспотребнадзор, с просьбой привлечь злоупотребляющую кредитную организацию к административной ответственности по статье 14.8 КоАП РФ.

Что делать, если банк требует оплаты повышенной процентной ставки по кредиту?

Без дополнительного соглашения к кредитному договору (а именно в нем может быть оговорено изменение процентной ставки по кредиту), увеличение процентов по кредиту является незаконным. Заемщику следует четко понимать, что никто не вправе заставить его подписывать дополнительное соглашение к кредитному договору относительно изменения ставки (читай ст. 450 ГК РФ). Подписание допсоглашения возможно лишь в одном случае – когда обе стороны согласны на такие условия. Поэтому у банка нет оснований требовать с потребителей уплаты кредитных платежей по увеличенной процентной ставке — на основании ст. 16 закона «О защите прав потребителей» пункта об увеличении процентов в основном кредитном договоре быть не может.

В случае нарушения законных прав потребителя кредитного продукта, то есть, если банк, всё-таки, повысил ставку по уже выданному кредиту, вы имеете право поступить следующим образом:

• Подать исковое заявление в суд о нарушении банком прав потребителя.
• Обратиться с жалобой на банк в Роспотребнадзор.
• Подать жалобу на банк в прокуратуру.

Ипотека: условия меняются. Закон прописал все нюансы. Когда банк может повысить ставки по ипотеке по уже выданным кредитам

О том, что ипотека переживает сегодня нелегкие времена, говорится много и с выражением. Банки ужесточили требования к потенциальным клиентам, повысили ставки по кредитам. Известны случаи, когда «почти заемщики», уже прошедшие андеррайтинг и одобренные займодателем, получали отказ в самый последний момент – прямо в день сделки.

Но есть у происходящего и светлая сторона. Она состоит в том, что со всеми описанными проблемами сталкиваются потенциальные клиенты – те, кто только собирается брать ипотеку. А вот положение граждан, уже являющихся заемщиками, стабильнее: они платят строго в соответствии со своим кредитным договором. Грозит ли что-нибудь им – с этим вопросом мы и решили разобраться.

«Трое из ларца», неодинаковые с лица
Все ипотечные заемщики оказались сегодня поделенными на три группы. Первая – те, чьи кредиты номинированы в иностранной валюте. Согласно официальным данным ЦБ, в январе 2014 года курс доллара находился в интервале 32,66 — 35,24 руб., сегодня же он заметно превышает 60. Получается, что при неизменном размере долларового платежа эти люди отдают сегодня почти в два раза больше рублей, чем год назад – при том, что рублевые зарплаты никто особенно и не думал повышать. Валютные заемщики стали нынче самой известной (хотя известность эта из числа тех, которых врагу не пожелаешь) категорией плательщиков – об их проблемах и акциях рассказывают СМИ, кипит интернет…

Вторая категория – те, у кого в договоре указана плавающая ставка. О ней наш портал подробно писал несколько лет назад – можно ознакомиться здесь: «Ипотека: куда заплыла процентная ставка». Применительно к сегодняшней теме скажем лишь, что банк в данном случае имеет совершенно законное право повысить процент по кредиту – если увеличился соответствующий макроэкономический индикатор.

И, наконец, третья группа – самая, к счастью, многочисленная. Плательщики, чья ипотека номинирована в рублях и при этом с фиксированной ставкой. Они сегодня оказались в очень выигрышном положении: если в договоре написано «13% годовых», они и будут платить именно этот процент. Даже несмотря на то, что ключевая ставка ЦБ сегодня -15% и при выдаче новых кредитов сегодня действуют совсем другие реалии.

Закон на страже
Попробуем теперь разобраться, на чем базируется столь приятное для рублевых заемщиков положение вещей. Прежде всего, это закон «О банках и банковской деятельности» (ФЗ №395-1 от 02.12.1990). В ст. 29 сказано, что «по кредитному договору, заключенному с заемщиком-гражданином, кредитная организация не может в одностороннем порядке сократить срок действия этого договора, увеличить размер процентов и (или) изменить порядок их определения, увеличить или установить комиссионное вознаграждение по операциям, за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом». «Законодательство исходит из того, что размер платы за кредит – существенное условие, подлежащее согласованию сторонами, — разъясняет эту норму Оксана Мягкова, юрист отделения вторичного рынка агентства «Азбука жилья». – Банк не вправе в одностороннем порядке менять процентные ставки. Исключения могут предусматриваться федеральным законом или договором с клиентом».

«Данный запрет был установлен в марте 2010 года, — сообщила «Порталу о недвижимости MetrInfo.Ru» Елена Любименко, начальник юридического департамента банка ИТБ. – Его появление объясняется активным повышением банками ставок в период кризиса 2008-2009 годов. Теперь повышение ставки по кредиту, выданному гражданину, возможно только в том случае, если это прямо установлено кредитным договором». Такой вариант мы уже рассматривали – это упоминавшаяся в первой главе нашего повествования плавающая ставка. Еще одна возможная ситуация, о которой рассказывает Елена Любименко, – ставка может быть увеличена в случае просрочки возврата части кредита. Но это тоже должно быть предусмотрено кредитным договором.

«Согласно последним изменениям в законодательстве, банки категорически не имеют права изменять процентную ставку, что было довольно распространено ранее, — подводит итог Сергей Козлов, руководитель кредитного департамента СДМ-Банка. – За последние два года было сделано довольно много на законодательном уровне в области защиты интересов физических лиц при контакте с банками, особенно в части кредитования. Банки не имеют права менять существенные условия кредитного договора, включая ставку. Ранее банки шли на хитрости: навязывали различные виды страховок, указывали часть цифр мелким шрифтом, который никто не читает, и многое другое. В настоящее время законодательно регламентирована форма договора: его формат, оформление, даже шрифт. Заемщик видит не только реальную ставку, но и все расходы, которые он понесет – то есть полную картину его финансовых обязательств перед банком».

«Исключения» — это не здесь
Внимательное чтение уже упоминавшейся ст. 29 ФЗ-395-1 дало еще один любопытный результат: все строгие правила, защищающие права заемщиков, неизменно сопровождаются оговорками «за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом». Звучит не очень приятно и заставляет задуматься: что это за случаи такие? Не попадают ли в их перечень бешеный рост курс доллара, запрет кредитования на Западе и прочие «прелести», наблюдаемые нами в последний год?

Эксперты успокоили – нет, попадают. «Если почитать законы Российской Федерации, то практически в каждом пункте любого закона мы обнаружим эту оговорку – «за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом», — отмечает Дина Орлова, ведущий эксперт по кредитным продуктам портала «Банки.ру». – Но никаких законов, предусматривающих увеличение банком процентной ставки в одностороннем порядке, в России нет. И внешние неблагоприятные условия не повлияют на процентные ставки по уже заключенным кредитным договорам. Включение в договор условий об одностороннем изменении условий договора рассматривается высшими инстанциями как дискриминация заемщика, который является заведомо более слабой стороной».

«Такие случаи не рассматриваются законом как обстоятельства непреодолимой силы, позволяющие пересмотреть условия предоставления кредита, — подтверждает Елена Любименко (ИТБ). – И учитывая имеющуюся на сегодня тенденцию по максимальной защите прав граждан, вряд ли будут установлены в ближайшее время. С точки зрения законодателя, банки – это субъекты предпринимательской деятельности, осуществляющие ее на свой страх и риск».

«Добровольность» настоящая
Еще в той же самой ст. 29 Закона «О банках…» обнаружилась любопытная деталь: там сказано, что ставка по кредиту может быть изменена «по договоренности с клиентом». Конечно, представить себе клиента, добровольно соглашающегося на повышение ему процентной ставки, как-то затруднительно. С другой стороны, в нашей стране имеются большие традиции «выкручивания рук», есть даже замечательное выражение (которое вряд ли поймут иностранцы) – «добровольно-принудительно». Не может ли случиться так, что банк предложит своему клиенту «совершенно добровольно» согласиться на повышение ставки? А возражаешь – тогда мы докопаемся до какой-нибудь детали (справку принес на два дня позже) и потребуем досрочного погашения кредита в течение недели?

Наши эксперты эти домыслы опровергли. Точнее говоря, ситуация возможна, но опять-таки только в том случае, если соответствующее условие внесено в кредитный договор. Дина Орлова («Банки.ру») обращает внимание на примечательный нюанс: возможность повышения ставки в случае непродления договора страхования заемщика. «Подавляющее большинство банков указывают: наша базовая ставка такая, а при отказе от личного страхования эта ставка увеличится на определенную надбавку, — говорит эксперт. – Но договор страхования заключается на один год, а потом заемщик обязан его перезаключать еще на год и так далее. В случае, если он этого не сделает, а именно не предоставит договор в банк вовремя, то ставка вырастет. Некоторые банки, правда, закрывают на такую просрочку глаза, другие ставку увеличивают, а после предоставления документов снижают ставку обратно. А есть банк, который при непредоставлении в срок документа о страховании увеличивает ставку сразу на шесть процентных пунктов! И больше не снижает, даже если договор в дальнейшем будет заключен!»

Реальная жизнь
Как всегда, мы поинтересовались у наших экспертов реальной ситуацией. Известно ведь, что практика иногда радикально расходится с теорией… Ответом снова было единодушное «нет» — по крайней мере, на сегодня.

«На рынке случаи, когда банк в одностороннем порядке поднимал бы ставку по ипотечному кредиту, сведены к минимуму, — говорит Сергей Козлов (СДМ-Банк). – У банков нет законодательных оснований для подобных действий». «Прецедентов, чтобы ставки были подняты для клиентов нашего агентства, не было, — подтверждает Наталья Шорина, исполнительный директор АН «Мегаполис-Сервис» (г. Электросталь). – Во всяком случае, за последние пять лет точно. Не слышала я о таких повышениях и от клиентов других агентств».

«Мне неизвестны случаи, когда банк повысил процентную ставку по уже выданной ипотеке в настоящее время, — отмечает Дина Орлова («Банки.ру»). – Были случаи в 2008 году, когда ставки увеличивались на 2-3 п.п. по заключенным договорам… Сейчас некоторые банки пересматривают условия ипотеки, по которым принято положительное решение, но еще не оформлен кредитный договор. Это несколько неэтично, но на это банк, безусловно, имеет право».

Татьяна Крючкова, генеральный директор агентства Troika Estate, высказывает точку зрения, которая на первый взгляд отличается от приведенных выше. Эксперт отмечает, что ряд банков имеют право повышать ставки по ипотечному кредиту. «В Москве банки ведут себя лояльно, но это пока, а вот в региональных банках процесс по изменению ставок в одностороннем порядке уже начался», — говорит Татьяна Крючкова. Однако из дальнейших уточнений следует, что соответствующая возможность заложена в кредитные договоры. Так что – разовьем эту мысль дальше – если бы такого пункта не было, у банков не было бы и оснований увеличивать процент.

Резюме от портала www.metrinfo.ru
Как видим, плательщики ипотеки с фиксированным в договоре размером процентной ставки могут чувствовать себя сегодня спокойно. Но при одном условии: в договоре нет никакого упоминания о праве банка поднять платежи. Так что единственное, что тут можно порекомендовать, – это еще раз внимательно прочитать свой кредитный договор. На предмет того, чтобы понять, нет ли у банка возможности на чем-то вас поймать. И не дать ему такой возможности…

Мнения экспертов
Алексей Новиков, руководитель ипотечного центра компании Est-a-Tet:
Согласно закону, любое повышение ставки в одностороннем порядке незаконно, и в своей практике подобных случаев я не встречал. Единственный возможный вариант развития событий, когда по обоюдному согласию с заемщиком банк повышает ставку в случае просрочки платежей. Как правило, если заемщик временно не может выплачивать кредит или может делать выплаты только частично, вместе с клиентом банк ищет решение, одним из них может стать увеличение процентной ставки в счет отсрочки платежей.

Светлана Савичева, замдиректора кредитного потребительского кооператива «ДОМ» (г. Электросталь):
Незыблемость установленной ставки по ипотечному кредиту прописана в ст. 29 закона «О банках и банковской деятельности». Банк может повысить ставку в одностороннем порядке только в случае, если это предусмотрено договором. Разумеется, что при заключении такого договора заемщик может настоять, чтобы были прописаны условия, при которых банк имеет право повысить ставку, в случае если это не указано в договоре.

Вправе ли банк поднять проценты по ипотеке?

В последнее время банки все чаще стали пытаться изменить ставки по уже выданным ипотечным кредитам в одностороннем порядке. Мотивацией для повешения процентной ставки служит повышение ключевой ставки Центробанком. Однако согласно закону «О банках и банковской деятельности», финансовое учреждение не имеет права в одностороннем порядке изменять порядок определения и саму процентную ставку по уже выданным займам, за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом или договором с клиентом. Может ли банк в одностороннем порядке изменить ипотечную ставку в сторону повышения?

Согласно правовым актам, кредитная организация в одностороннем порядке имеет право изменить постоянную процентную ставку только в меньшую сторону, а увеличить ее не может. Существует несколько случаев, когда банк может изменить размер процентов по ипотеке в большую сторону:

• Изменение ставки по предварительному согласованию с заемщиком ипотеки
• Изменение процентной ставки по решению суда
• Увеличение процентов в связи с отказом заемщика от страхования при условии, что это обязательство прописано в ипотечном договоре
• Изменения, вызванные форс-мажорными обстоятельствами (дефолт или сильная девальвация валюты)
• В случае плавающей и комбинированной процентной ставки, если изменяется какая-либо составляющая величина ставки.

Часто возможность изменения процентной ставки по ипотеке в одностороннем порядке пописывается в договоре ипотеки. Для финансово грамотных граждан, наличие подобных пунктов в договоре вызывает справедливое недоумение, однако большинство заемщиков соглашаются с данным условием, которое выдвигает банк, желая получить долгожданный ипотечный кредит. Тем не менее, есть ряд законодательных актов, защищающих даже таких неосмотрительных граждан от хитростей финансовых учреждений.

С другой стороны, банк может спокойно проигнорировать положения законов и в одностороннем порядке повысить ставку по ипотеке. В этом случае заемщику придется выплачивать кредит по совершенно новым условиям, нежели изначально были указаны в договоре, в противном случае банк может начислить штрафы, пени и вводить прочие санкции. Тогда единственным способом заставить кредитную организацию действовать, согласно закону, является решение суда. Заемщик может обратиться в суд, если новые условия ипотеки являются неприемлемыми для него.

Повышение процентов по условиям договора

В ипотечном договоре, обе стороны — банк и заемщик, оговаривают все условия предоставления займа, в том числе и порядок каких-либо изменений, ведь ипотека берется на длительное время. Существуют кредитные соглашения, в которых, согласно законодательству, прописывается, что процентная ставка по ипотеке может быть изменена исключительно в сторону уменьшения. А есть такие кредитные договоры, где оговаривается, что банк имеет право в одностороннем порядке изменить ставку в сторону повышения.

Статья 451 Гражданского кодекса РФ гласит следующее:

«Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях».

Данное положение многие кредитные организации используют в качестве основания для пересмотра процентов. И если изменение процентных ставок действительно происходит, то банк обязан направить заемщику уведомление о планируемых изменениях. А поскольку ипотечный договор — это двустороннее соглашение, то при изменении любых его условий заключается дополнительный договор, в котором определяется новая процентная ставка и прописывается размер и дата внесения ежемесячных платежей по ипотеке. Что делать, если банк изменил процентную ставку по ипотеке? Если заемщик добровольно подписал дополнительное соглашение, то ставка по ипотеке, соответственно, меняется. Если же клиент отказывается подписывать такое соглашение, то в данном случае банк, скорее всего, потребует от заемщика, чтобы тот досрочно погасил ипотечный кредит, а если клиент откажется, то финансовое учреждение может обратиться в суд. Впрочем, если заемщик не согласен с повышением ставки по ипотеке, то он тоже может отстаивать свои права, обратившись в суд.

Правомочность условий договора ипотеки

Итак, по условиям договора, подписанного заемщиком и банком, кредитор может повысить процентную ставку. Однако само наличие в договоре пункта, предполагающего изменение процентов, уже является незаконным согласно положению закона «О банках и банковской деятельности». Статья 29 утверждает следующее:

«…Кредитная организация не может в одностороннем порядке сократить срок действия этого договора, увеличить размер процентов и (или) изменить порядок их определения, увеличить или установить комиссионное вознаграждение по операциям, за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом».

А вот какие именно это исключения, предусмотренные федеральным законом, нормативно-правовые акты не определяют, а значит, таковых пока что нет.

А вот упоминание в кредитном договоре «плавающей» процентной ставки, напротив, является полным соблюдением 29 статьи закона «О банках и банковской деятельности», поскольку ставка изначально не являлась фиксированной, что обуславливает изменение в любой момент и любое количество раз. При этом, данная процентная ставка, согласно договору, может быть привязанной к курсу иностранной валюты, или к иным событиям и показателям, что делает договор ипотеки полностью законным, а повышение процентной ставки — вполне обоснованным.

Если же в договоре ипотеки отсутствуют указания на возможные изменения его условий, то этот факт не является для банка достаточным и законным основанием для повышения ставки. Это подтверждается статьей № 16 «Недействительность условий договора, ущемляющих права потребителя» закона «О защите прав потребителей». Первый пункт данной статьи гласит:

«Условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными».

Поэтому заемщик может в суде отстаивать свои права, выражая несогласие с действиями банка, относительно изменения процентной ставки по ипотеке. Главное, не подписывать никаких дополнительных соглашений о повышении ставки и написать финансовому учреждению заявление о несогласии с повышением.

А в итоге ответ на вопрос будет таким: Банк не имеет права изменять процентную ставку по ипотеке, если это не прописано в договоре и не согласовано с заемщиком.