Оглавление:
Составление договора купли-продажи
Одним из самых распространенных типов договоров является договор купли-продажи, который активно применяется в предпринимательской деятельности. Каждый предприниматель, рано или поздно должен столкнуться с необходимостью заключения подобного договора и от того, насколько грамотно он будет сформирован, всецело будет зависеть успех в бизнесе.
Как правильно составить договор купли-продажи?
Прежде чем ответить на этот вопрос, необходимо рассмотреть основные отличия обычного договора, который предназначен для бытовых нужд от того, который используется в предпринимательской деятельности.
Итак, если мы говорим о договоре, который используется в предпринимательской деятельности, то должны помнить, что он не попадает под правила о потребительских правах и основным регламентирующим документом для него является Гражданский Кодекс РФ.
Важным моментом является обязательное заключение договорных отношений на бумаге, где четко должны обозначиться все специфики по делу. Конечно, многим захочется просто придти к обоюдному согласию без «бумажной волокиты» и приложить в доказательство договорных отношений товарный чек, но в этом случае существует риск получить «кота в мешке», поскольку все нюансы о предмете договора так и останутся на словах. Бумажный вариант договора будет являться не только гарантом выполнения обязательств, но также необходим для порядочного ведения дел в бухгалтерской отчетности.
Помните, что договор купли-продажи должен обязательно быть составлен грамотно! Желательно, чтобы над его составлением поработал квалифицированный юрист или адвокат, который учтет все ваши пожелания и обязательно законодательно отразит возможные условия в договоре, которые всецело будут направлены на защиту вашего бизнеса.
Основные условия составления договора купли-продажи.
Настоящий договор обязательно отражает взаимоотношения двух сторон, где первая является продавцом, который обязуется передать товар в собственность второй стороны, которая выступает в роли покупателя. За свои услуги покупатель обязательно должен расплатиться деньгами, сумма которых также отражается в договоре.
Юридически принято различать три основных условия, которые могут быть отражены в договоре купли-продажи. К ним относятся обязательные условия или существенные, обычные или типовые, а также необязательные или случайные. В основу любого договора обязательно должны быть включены основные условия, без которых договор не будет иметь юридической силы. Если в договоре не нашлось места случайным условиям, то это не критично.
В роли существенного условия выступает наличие предмета по договору. Это могут быть различные виды товаров, правда, исключаются те, которые могут находиться в обороте в весьма ограниченном количестве.
Главной целью договора является полноценное описание всех необходимых условий, которые касаются предмета, прописанного в соглашении, где максимально точно указывается его наименование, производственные факторы и комплектация, а также параметры качества, количества и сроков его хранения.
Грамотный договор купли-продажи должен обязательно составляться в двух экземплярах, где главными пунктами являются подробно расписанные обязанности сторон. В нем отдельной графой указываются права продавца и аналогично оформляются права покупателя.
Основные права продавца, которые указываются в договоре купли-продажи:
— предоставить потребителю товара весь заявленный ассортимент полном объеме и комплектации, со всеми необходимыми документами;
— обязательно уложиться в указанные в договоре сроки;
— доставить товар, минуя сторонние транспортные связи, которые не зафиксированы в настоящем договоре;
— покрыть покупателю убытки, в случаях, которые предусмотрены Гражданским Законодательством РФ;
— покупатель должен получить товар в таком виде, который регламентирован договором и не должен иметь иных недостатков, о которых не упоминается в договоре;
Основные права покупателя, которые указываются в договоре купли-продажи:
— полностью стать обладателем доставленного товара, который поступил к нему в должном виде;
— совершить платеж за оказанную услугу, которая зафиксирована в договоре;
— воспользоваться указанным в договоре правом — внести предоплату за товар или произвести расчет после фактического поступления товара на склады.
— обязательно соблюсти все сроки, указанные в договоре по оплате и произвести её в полном объеме;
— обязательно проверить качество товара, который фактически поступил.
Настоящим договором купли-прродажи могут быть регламентированы права покупателя, который остался недовольным качеством доставленного товара и обоснованно потребовать от продавца:
— уменьшить стоимость на весь ассортимент поврежденного товара;
— урегулировать вопросы по устранению дефектов с указанием сроков;
— возместить понесенные расходы, которые потребовались на самостоятельное устранение дефектов;
В рамках данной статьи мы рассмотрели основные принципы строения договора-купли продажи, которые являются основой для построения грамотных бизнес предложений, и которые одинаково правильно регламентируют взаимоотношения между покупателем и продавцом.
Если Вы стремитесь сделать ваш бизнес преуспевающим и желаете твердо стоять на плаву, то полноценную помощь в составлении и сопровождении договоров купли-продажи может оказать Московский адвокат Максим Николаевич Шеметов. Его успешный, положительный опыт ведения дел в составлении полномасштабных договоров в различных сферах бизнеса, является достаточным аргументом, чтобы доверить свои проблемы юристу, который всегда встанет на защиту прав и интересов клиента и не допустит безнаказанного обмана со стороны недобросовестных предпринимателей и сторонних организаций.
Покупка и продажа недостроенного дома
Недостроенный дом или другими словами незавершенный объект строительства, давно стал полноценным продуктом на рынке недвижимости. Недострой, как называют такие дома в народе, активно продается и покупается, а в условиях нестабильной экономической ситуации количество таких объектов значительно возрастает.
С чем связан рост числа объявлений о покупке и продаже недостроенных домов?
Причина довольно банальна – это элементарная нехватка денег на окончание строительства, но она далеко не единственная. Другими причинами могут быть: проблемы с оформлением документов, например, если недострой находится на земле сельскохозяйственного назначения, где возведение капитальных строений запрещено законом, или невозможность подведения коммуникаций.
Кроме того, некоторые владельцы намеренно не вводят недостроенные дома в эксплуатацию, хотя недостроенными они считаются лишь на бумаге, рассуждая примерно таким образом: земельный участок, на котором построен дом и так принадлежит мне, поэтому, зачем мне тратить время и деньги на введение жилья в эксплуатацию.
Но есть еще и такой вариант, когда дом изначально строится на продажу и продается в недостроенном виде на каком-то этапе для того, чтобы уже новый хозяин: во-первых, завершил строительство согласно своих предпочтений по окончательной отделке, а во-вторых, оформлял уже дом на себя, тем более, что желающих приобрести недостроенный дом, оформив договор купли-продажи лишь на земельный участок более чем достаточно.
Правда, в последнее время власть, похоже решила серьезно взяться за недострои, пугая владельцев тем, что эксплуатация таких объектов недвижимости будет облагаться немалыми штрафами, а сами объекты будут массово отключаться от всех коммуникаций. Поэтому, если у вас есть недострой, то стоит его продать побыстрей или ввести в эксплуатацию. Рассмотрим несколько вариантов, связанных с куплей-продажей.
Продажа земельного участка с недостроенным домом
Самый простой вариант, что правда, если на такую сделку согласится покупатель. При этом, документы на земельный надел должны быть в полном порядке, тогда дом, который на нем стоит, можно будет продать даже на материнский капитал. По сути, продается именно участок, а не собственно сам дом, поскольку по документам здания просто не существует. Это, конечно же, не совсем законно, а для покупателя еще и довольно рискованно. Но такие сделки имеют место и очень часто, сам недостроенный дом указывается в договоре купли-продажи как строительные материалы, находящиеся на земельном участке и продающиеся вместе с ним.
Какие документы нужны для продажи недостроенного дома?
Этот вариант абсолютно законен в отличие от предыдущего, хотя и намного более хлопотен. Допустим, что ваш дом не достроен по причине нехватки денег на завершение строительства. Тогда как продать недостроенный дом? Это вполне возможно, главное собрать необходимые документы, а именно:
- Правоустанавливающий документ на земельный участок;
- Разрешение на строительство дома;
- Техпаспорт объекта незавершенного строительства;
- Кадастровый паспорт недостроенного дома;
- Проект дома, утвержденный в отделе архитектуры;
- Заявление и квитанция об уплате государственной пошлины.
Собрав эти документы, можно отправляться к нотариусу для совершения сделки.
У многих сегодня возникает вопрос, можно ли продать недострой, если при его строительстве был задействован материнский капитал? К сожалению, по этому вопросу нет достаточного правового регулирования и сложившейся практики. Можно только сказать, что то обстоятельство, что дом не введен в эксплуатацию, не лишает права распоряжения им, но наличие в доле строительства средств материнского капитала теоретически может привести к судовому оспариванию сделки, так как она нарушила права несовершеннолетних детей. Следует помнить и то, что махинации с материнским капиталом подпадают под уголовную ответственность.
Каковы плюсы и минусы покупки недостроенного дома?
У многих потенциальных покупателей существует предвзятое отношение к подобного рода недвижимости, так как они боятся прогадать и того, что сумма, которую нужно будет потратить на завершение строительства, окажется намного больше, чем рассчитываешь вначале. В этом есть доля истины и прежде чем покупать дом, который не достроен, в том числе и за материнский капитал, необходимо объективно оценить свои финансовые возможности.
Но если посмотреть на такую покупку с другого ракурса, то очевидными станут ее преимущества. Так, не до конца достроенный дом откроет многие недочеты, допущенные при его возведении, если, конечно, такие есть. Ведь не секрет, что многие недобросовестные продавцы, особенно те, кто зарабатывает на строительстве и продаже домов, скрывают под окончательной отделкой, мягко говоря, не качественно выполненные работы, а то и более серьезные конструктивные проблемы. Кроме того, если самому завершать отделку дома, то можно сделать это в соответствии со своим вкусом, а не вкусом продавца.
Купля продажа активное
Думаете о продаже недвижимости, бизнеса, товарного знака или иного актива?
Помогаем принять ПРАВИЛЬНОЕ РЕШЕНИЕ о СТОИМОСТИ продажи актива и готовим дополнительные АРГУМЕНТЫ в пользу Вашего актива ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЕЙ.
Продажа бизнеса, продажа недвижимости, продажа товарного знака требуют предоставления максимально полной, хорошо структурированной информации. Информационный пакет о продаже актива может отличаться в зависимости от этапа переговоров.
-
презентацию объекта (структурирование, красивая подача информации о продаже бизнеса, продаже недвижимости или продаже товарного знака)
- SWOT анализ предприятия и других активов (сильные, слабые стороны, угрозы и возможности)
- оценку стоимости (для старта продаж, нижнюю границу, наиболее вероятный результат)
- обоснование стоимости актива (аргументация в пользу цены предложения)
- анализ потенциального спроса на актив
- бизнес-план предприятия
- инвестиционный меморандум
- официальный отчет об оценке для отчетности перед органами, акционерами, бухгалтерского учета, оценка залога
- помогаем в привлечении заемного финансирования.
Совместно с опытными партнерами, оказываем следующие услуги
- due dilligence
- структурирование сделок
- скупка акций
- упаковка активов в закрытый паевый инвестиционный фонд (ЗПИФ).
Готовы принимать активное участие в переговорах по сделкам купли-продажи бизнеса, недвижимости и товарных знаков. Все вместе и по отдельности по адекватным ценам.
Отчеты об оценке на английском и немецком языках.
Купля продажа активное
- Услуги
- Купля- продажа любой недвижимости.
Купля-продажа недвижимости представляет собой довольно сложный процесс, включающий ряд специфических нюансов и тонкостей. С учетом сложившейся ситуации на данном рынке и активно процветающего мошенничества, по вопросам купли-продажи квартиры рекомендуется обращаться в профессиональные агентства недвижимости, с проверенной репутацией и многолетней практикой.
Чтобы выручить максимальную сумму от продажи частного дома, квартиры, дачи или коммерческой недвижимости, нужно произвести ее профессиональную оценку. При желании выручить сумму, превышающую реальную стоимость недвижимости, Вы создадите предложение, которое не будет востребовано на рынке. Продать недвижимость дешевле себестоимости тоже не в Ваших интересах. Профессиональный специалист сможет максимально точно оценить недвижимость любого назначения, при этом определив все имеющиеся достоинства и недостатки жилья, с последующей предпродажной подготовкой.
Эффективная рекламная кампания
Сотрудники риэлтерского агентства публикуют объявления о купле-продаже недвижимости, будут отвечать на запросные звонки и проводить показы объекта заинтересованным клиентам, рекламируя его с профессиональной точки зрения.
Сделки, так или иначе связанные с куплей-продажей недвижимого имущества, всегда сопровождаются сбором и последующим оформлением (заверением) сопутствующей документации. Всю эту работу риэлтерское агентство берет на себя. Помимо прочего, договор купли-продажи частного дома, квартиры или дачи будет отмечен специалистами в нужных государственных инстанциях. Щепетильный вопрос передачи денег, суммы задатка и т.д. также решается риэлторами.
Если Вы желаете приобрести недвижимость или осуществить альтернативную сделку (продажа недвижимости с целью приобретения нового жилья), сотрудники риэлтерского агентства произведут тщательную проверку приобретаемого объекта на юридическую чистоту (соответствие юридическим нормам). Данный факт станет для Вас надежной гарантией и защитит от возможной потери жилья после покупки из–за правовых притязаний третьих лиц, о которых ранее Вы и не догадывались.
Риски купли-продажи недвижимости Вам не страшны
Подводя итоги, можно сказать, что купля-продажа любой недвижимости, будь это квартира, частный дом или дача – это сложный структурный процесс, для реализации которого необходимо наличие определенных навыков, опыта и времени. Кроме того, сделки по купле–продаже недвижимости являются сделками высокого риска, так как неразрывно связаны с внушительными финансовыми средствами.
Сотрудничество с профессиональным агентством «Терем’ОК» позволит Вам максимально эффективно решить все вопросы, возникающие при купле-продажи недвижимости и избежать возможных рисков при заключении сделки. Рациональность выбора в пользу нашего агентства подтверждается достойной репутацией на рынке и многочисленными отзывами благодарных клиентов.
Что собой представляет договор розничной купли-продажи?
Договор розничной купли-продажи — один из самых распространенных на практике договоров. Пожалуй, не найдётся такого человека, который хотя бы раз не покупал по нему хоть что-то: хлеб в магазине, газету в киоске… Однако у этого договора, несмотря на широкое распространение и чрезвычайно долгое время существования, есть свои особенности, которые мало известны обычным гражданам. Попробуем их описать.
Что говорит о договоре розничной купли-продажи ГК РФ?
В соответствии с Гражданским кодексом (ГК РФ), под договором розничной купли-продажи понимается один из вариантов общего договора купли-продажи, по которому одна из сторон (продавец) передаёт второй (покупателю) товар, а покупатель, в свою очередь, передаёт продавцу деньги.
ГК РФ определяет следующие признаки договора розничной купли-продажи:
- В качестве продавца могут выступать только лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность (коммерческие организации или граждане — индивидуальные предприниматели).
- Товар приобретается для личного использования покупателем, не связанным с предпринимательством. Разумеется, никто не запрещает тем же ИП закупать, скажем, нужные инструменты или материалы через магазин, однако в этом случае целесообразнее заключать договор поставки или общий договор купли-продажи, не привязанный к розничной торговле.
- Для покупателя-гражданина действуют особые правила, защищающие его интересы как потребителя. Эти правила частично содержатся в самом ГК РФ, однако в основном их определяет закон «О защите прав потребителей», на который прямо ссылается ГК РФ.
Юридическая характеристика договора
С юридической точки зрения договор розничной купли-продажи характеризуется тем, что он является публичным. Это означает, что:
- продавец обязан продать свой товар любому покупателю, который может за него заплатить (ограничения допускаются, но лишь на основании закона — к примеру, запрещена розничная продажа несовершеннолетним алкоголя и табачных изделий);
- условия для всех покупателей должны быть одними и теми же: продавец не вправе завышать цену для конкретного покупателя по сравнению с той, по которой он продаёт товар другим —закон позволяет лишь вводить льготы для отдельных категорий граждан;
- договор заключается со всеми покупателями в порядке очередности обращения, если законом или самим продавцом не установлены льготные условия для какой-то категории.
Кроме того, в отношении договора розничной купли-продажи как публичного соглашения возможна (да, собственно, и практически всегда применяется) публичная оферта. Оферта — это предложение продавца покупателю заключить договор с указанием существенных условий (вида товара, его цены). По сути, выставив товар в витрине магазина рядом с ценником, продавец уже направляет всем возможным покупателям предложение купить этот товар именно по этой цене.
Разумеется, витринами дело не ограничивается. В последнее время всё шире распространяется такой способ заключения договора розничной купли-продажи, как торговля через интернет. Фотографии образцов товара, размещённые на сайте с указанием цены, — это тоже публичная оферта (См. Что такое оферта и публичная оферта согласно ГК РФ (пример, образец) ).
Форма договора розничной купли-продажи
Как правило, в розницу продаются товары не слишком высокой стоимости, в отношении которых законом допускается заключение сделки в устной форме. Однако в некоторых случаях договор розничной купли-продажи может заключаться и в письменном виде — как правило, в виде квитанции, которую продавец выдаёт покупателю. При этом следует помнить, что кассовый чек — это вовсе не письменная форма договора, а всего лишь подтверждение того факта, что покупатель внёс в кассу продавца деньги.
Говоря о форме договора розничной купли-продажи, можно вспомнить ещё и такой способ торговли, как продажа товара через автоматы. Здесь продавцом хотя и выступает владелец торгового автомата, но в реальности он на месте заключения договора не присутствует, поэтому договор заключается лишь при наличии 2 условий:
- На автомате должна иметься информация о товаре, его цене и действиях, которые должен предпринять покупатель, чтобы получить товар (опустить деньги в монетоприёмник, нажать на кнопку и т. д.).
- Покупатель эти действия должен совершить.
С момента совершения договор розничной купли-продажи считается заключенным.
Разумеется, никто не запрещает продавцу с покупателем заключать и полноценный письменный договор с подписями сторон и полным перечнем всех условий и оснований для ответственности. Однако заключение договора розничной купли-продажи в такой форме практикуется крайне редко и только в отношении достаточно редких и дорогих товаров.
Сами по себе нормы о том, в какой форме заключается этот договор, кажутся узкоспециальными и интересующими только юристов. Однако это не так: закон предусматривает, что в случае несоблюдения формы договора стороны ограничиваются потом в способах доказывания, если дело дошло до суда. Договор розничной купли-продажи может заключаться не только в устной форме, но и с помощью конклюдентных действий (этот термин означает действия, явно выражающие желание покупателя заключить договор). Следовательно, если покупатель решит обратиться в суд, он не ограничивается в предъявлении доказательств и может, в частности, даже при отсутствии на руках кассового чека ссылаться на показания свидетелей.
Особые виды договора розничной купли-продажи
Помимо всем известной покупки товара при личном визите в магазин в российском праве допускаются и другие способы продажи. О торговле через интернет уже было сказано, но это лишь часть способов дистанционного заключения договора розничной купли-продажи. В советское время активно использовалась торговля по каталогам через почту — и эта практика ещё не до конца ушла в прошлое. Способов такой торговли множество, единственным ограничением здесь служит то, что в России не допускается дистанционная торговля алкоголем, а также товарами, ограниченными в обороте (оружием, сильнодействующими лекарствами и т. д.).
Помимо дистанционных договоров розничной купли-продажи, возможна и продажа по образцам, когда покупатель знакомится не конкретно с той единицей товара, которую получит, а с равноценной.
Наконец, допускается договор розничной купли-продажи, связанный с предварительной арендой товара (так называемый договор найма-продажи). В этом случае до полной оплаты товара покупатель считается арендатором, а к его отношению с продавцом применяются нормы, касающиеся договора аренды. Собственником же товара покупатель становится лишь в тот момент, когда полностью выплатит согласованную с продавцом сумму. Такой способ торговли практиковался ещё во времена СССР, когда гражданин, взявший напрокат технику, мог стать её владельцем, если сумма всех платежей за прокат становилась равна стоимости товара. Сейчас такая практика допускается, но лишь по предварительному согласованию с продавцом.
Права покупателя по договору розничной купли-продажи
Для защиты интересов покупателя законодательство предусматривает следующие меры:
- В срок не более 14 дней непродовольственный товар может быть заменён равноценным, если первоначально купленный по каким-то причинам не подошёл. Это правило не применяется в отношении некоторых видов товара (в частности, книг). Если же у продавца нет в наличии подходящего товара на замену, договор розничной купли-продажи расторгается, покупатель получает назад деньги, а продавец — свой товар (См. Каковы права потребителей (покупателей) при возврате товара) .
- В случае если товар по договору розничной купли-продажи не соответствует требованиям по качеству, покупатель вправе потребовать от продавца либо замены, либо уменьшения цены с выплатой разницы, либо устранения недостатков (если недостатки уже устранены покупателем за свой счёт — возмещения понесённых расходов).
Купля продажа активное
Все больше клиентов ищут подержанные автомобили на интернет-площадках и через онлайн-сервисы, рассказала «Ведомостям» руководитель группы автомобильного сектора Deloitte Татьяна Кофанова. Именно в интернете, по ее мнению, группируется самая большая база вторичных машин.
С развитием онлайн-сервисов клиенты стали тратить меньше времени на поиск автомобиля в разных салонах, говорит Кофанова. Кроме того, жители других городов теперь меньше ездят за вторичкой в Москву: цены в регионах и столице уравниваются, а местное предложение не уступает московскому. Почти все автомобили с пробегом сейчас продаются через сайты объявлений, соглашается директор по продажам «Авилон трейда» Антон Демкин: сначала клиент выбирает автомобиль на сайте, а к дилеру уже приезжает непосредственно оформить сделку купли-продажи. Так у «Авилона» продается 90% подержанных машин, у «Автоспеццентра» – 95%, у «Автомира» – более 50%, у «Рольфа» – 60%, сказали их представители. Подсчеты Deloitte показывают: если прежде клиент до покупки автомобиля с пробегом приходил к автодилерам 3–4 раза, то теперь – меньше двух. «Это значит, покупатель готов чуть ли не в первое посещение приобрести автомобиль», – резюмирует Кофанова.
В свою очередь, онлайн-сервисы также адаптируют свой бизнес под автодилеров. Например, в конце апреля сервис объявлений «Авто.ру» открыл собственный шоурум, где выставляет автомобили с пробегом. Такой эксперимент призван лучше понять модель работы автодилеров и сделать для них взаимодействие с сервисом более привлекательным, поясняет «Ведомостям» гендиректор «Яндекс.Вертикалей» (управляет проектами «Авто.ру», «Работа» и «Недвижимость») Антон Забанных. По его словам, объявления на «Авто.ру» размещают как физические лица (80%), так и автодилеры (20%). Причем если для первых подать объявление ничего не стоит, указывает он, то юридические лица платят за него комиссию – до 5000 руб., на этом сервис и зарабатывает. Цель новшества – чтобы и автодилеру, и продавцу стало удобнее совершать сделки через сервис, отмечает Забанных. Всего в 2017 г. на «Авто.ру», по его данным, продано 1,5 млн машин.
Конкурент «Авто.ру» – компания «Авито» – с дилерами работает также за комиссию. Условия индивидуальны и зависят от региона, количества объявлений и дополнительных услуг, говорит руководитель «Avito авто» Сергей Литвиненко. В 2017 г. через Avito продано 2,2 млн автомобилей.
Согласно аналитическому агентству «Автостат» (учитывает регистрации автомобилей) весь рынок вторичных машин вырос на 2,1% до 5,3 млн шт. При этом для официальных автодилеров продажи автомобилей с пробегом – относительно новый бизнес: в 2017 г. 13% всех подержанных легковых машин реализованы через такие центры против 11% годом ранее, подсчитали аналитики ассоциации «Российские автомобильные дилеры» (РОАД).
Продажи автомобилей с пробегом росли у всех крупных официальных дилеров в прошлом году: у «Автоспеццентра» – на 8%, «Авилона» – на 13%, «Фаворит моторс» – более чем на 30%, «Рольфа» – на 45%, «Автомира» – на 72%, передали их представители. Этому способствовала и помощь производителей, отмечает Кофанова: при достижении определенных показателей по продажам автодилеры могут получить бонусы – по аналогии с новыми автомобилями. Для автодилеров это двойной плюс, поскольку рентабельность на вторичном рынке выше, отмечает эксперт. У автомобилей с пробегом маржинальность – около 10–11%, у новых – 3–5%, а по некоторым брендам из-за сильной конкуренции может быть близкой к нулю, говорит заместитель департамента розничных продаж ГК «Автоспеццентр» Сергей Полянских. Хотя непосредственно в деньгах на новых машинах заработать можно больше из-за более высокой цены на них по сравнению с автомобилями с пробегом, добавляет он.
К 2020 г. доля продаж подержанных автомобилей через официальных дилеров вырастет в 2 раза до 30%, ожидает вице-президент ассоциации РОАД Денис Мигаль.
Купля — продажа недвижимости в Ейске
Рынок недвижимости Ейска очень разнообразен и любой желающий приобрести недвижимость, найдет массу предложений по этому вопросу.
Наша компания обеспечит надежность сделки купли/продажи. Мы активно сотрудничаем как с покупателями, так и с продавцами недвижимости. Благодаря юридическому сопровождению компания гарантирует надежность сделки.
Мы предоставляем наиболее оптимальный выбор недвижимости для покупателей и самые выгодные условия для продавцов. Осуществляем индивидуальный подбор недвижимости по вашим пожеланиям.
Покупая недвижимость, вы делаете удачное капиталовложение. Чаще всего речь идет о квартире или доме. Впоследствии они могут быть использованы в качестве жилья или отдаваться под съем. Таким образом, некоторые добиваются финансовой стабильности. Если начнутся неприятности, связанные с экономическим кризисом, дом или квартиру всегда можно продать и получить деньги.
С нашей помощью покупатели и продавцы находят друг друга с наиболее выгодными для себя предложениями. Поэтому чтобы быть уверенным в приобретаемой недвижимости, лучше обратиться к специалистам. Мы всегда рады общению с нашими клиентами!
Добросовестность: как ее определяют суды в имущественных спорах
Все чаще и чаще при рассмотрении дел суды не ограничиваются формальной проверкой действий сторон на их соответствие правовым нормам, а пытаются разобраться в споре по существу, вникнув в ситуацию, говорит замруководителя Управления судебной и проектной работы АО «Дон-Строй Инвест» Артем Василевич. Из-за этого в последнее время получила широкое применение ст. 10 ГК, которая позволяет суду даже при отсутствии формальных оснований принять правильное справедливое решение, добавляет эксперт: «При оценке действий сторон суд, указывая на добросовестность, оценивает меру должного поведения участника гражданского оборота».
В такой ситуации сторона спора должна привести аргументы, которые подтвердят, что ее поведение не было направлено на злоупотребление своими правами. Однако в этом случае есть сложность установления добросовестности, так как отсутствуют четкие критерии должного поведения в той или иной ситуации, подчеркивает Василевич. В настоящий момент судебная практика активно занимается их формированием. Примерами такой работы стали и два дела, которые рассмотрел недавно Верховный суд.
Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются. Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
Источник: ст. 10 ГК
Доверчивый продавец
Истец:Анна Рапашова*
Ответчик:Сергей Дьяков*, Ольга Ионова*,Татьяна Воронкина*
Суд:Верховный суд
Суть спора:Добросовестно ли был продан участок по слишком низкой цене
Решение:Отменить акты нижестоящих судов, отправить дело на новое рассмотрение
Анна Рапашова* решила продать свой участок категории «для сельхознужд» площадью 17 999 кв. м. Сама она не хотела этим заниматься, поэтому выписала доверенность на распоряжение землей от ее имени своему знакомому – Сергею Дьякову*. Тот в ответ дал расписку, что обязуется после успешной реализации недвижимости перечислить Рапшовой 7,5 млн руб. Однако, пользуясь полученными полномочиями, Дьяков продал участок Ольге Ионовой* всего лишь за 900 000 руб. По цепочке сделок и за ту же цену земля перешла в собственность Татьяне Воронкиной*. Рапашова так и не дождалась от своего знакомого денег за это имущество, а о серии операций с недвижимостью узнала случайно, запросив справку из ЕГРП.
Тогда пострадавшая решила в судебном порядке признать все сделки с землей недействительными и истребовать участок из незаконного владения. В обоснование своего требования она сослалась на то, что имущество продали на нерыночных условиях – по заниженной цене. Доказывая свою позицию, Рапшова представила в суд расписку Дьякова и справку ГУП «Крайтехинвентаризация» о том, что среднерыночная стоимость спорной недвижимости составляет 11 млн руб. Однако Прикубанский районный суд Краснодара отклонил иск. Первая инстанция сослалась на то, что заявитель сама выдала доверенность Дьякову, в которой разрешила тому самостоятельно определить существенные условия договора купли-продажи земли. Эту доверенность никто не оспаривал, подчеркнул суд (дело № 33-9704/2017). В цепочке сделок первая инстанция тоже не обнаружила нарушений закона. Апелляция оставила такое решение без изменений, дополнительно отметив, что Рапшова не представила достаточных подтверждений занижения цены участка при продаже.
Не согласившись с актами нижестоящих инстанций, истец оспорила их в Верховный суд. ВС отметил, что суды Краснодарского края не оценили доказательства заявителя в этом споре: расписку Дьякова и справку ГУП «Крайтехинвентаризация» о рыночной стоимости земли (дело № 18-КГ17-291).
Кроме того, первая инстанция и апелляция не установили обстоятельства добросовестности приобретения спорного участка покупателями по цепочке сделок, заметила Судебная коллегия по гражданским делам ВС. Ссылаясь на перечисленные обстоятельства, «тройка» судей ВС под председательством Вячеслава Горшкова отменила акты нижестоящих судов и отправила дело на новое рассмотрение в апелляцию (прим. ред. – пока еще не рассмотрено).
Эксперты «Право.ru»: «Заниженная цена имущества и цепочка сделок – решающие факторы»
Сейчас при правовой квалификации действий участников имущественного оборота с точки зрения их добросовестности суды ориентируются на разъяснения ВС из Постановления Пленума № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК», говорит Ирина Шамлиева, руководитель арбитражной практики национальной ЮК «Митра». В этом документе указано, что при оценке добросовестности следует исходить из поведения, которого ждут от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны. Соответственно, в рассматриваемом деле судам было необходимо сначала определить кадастровую и рыночную стоимость спорного имущества, сравнив ее с фактической ценой, говорит эксперт. А затем нужно было установить, знали ли покупатели о кадастровых номерах участка, а также его кадастровой и рыночной стоимости, добавляет юрист. Таким образом, в подобных делах о недобросовестности будет свидетельствовать заниженная цена имущества и его перепродажа в короткие сроки по цепочке лиц, резюмирует Василевич.
Приобретение недвижимости по цене значительно ниже рыночной, которая явно несоразмерна действительной стоимости этого имущества, свидетельствует о недобросовестности покупателя. Предложенная цена покупки должна была вызвать у контрагента сомнения в отношении права продавца на отчуждение этого актива. Однако ответчик не проявил должной осмотрительности и не провел дополнительной проверки юридической судьбы участка.
Однако такая оценка поведения сторон оспариваемой сделки не должна исключать и изучение поведения самого истца, подчеркивает Шамлиева. Речь идет о последовательности его действий, сроках обращения в суд за защитой нарушенных прав и законных интересов, включая вопрос о своевременности и размере полученной от продажи имущества суммы, отмечает эксперт.
Получить долю умершего
Истец:Виктор Мохнаткин* и Мария Кораблина*
Ответчик:ДГИ Москвы
Суд:Верховный суд
Суть спора:Когда можно получить долю в квартире умершего соседа в силу приобретательной давности
Решение:Отменить решение апелляции, отправить дело на новое рассмотрение
Вопрос добросовестности имел решающее значение и в споре за другое имущество. В 1993 году Виктор Мохнаткин*, Мария Кораблина* и Иван Шигин* приватизировали в общую совместную собственность (без определения долей) трехкомнатную квартиру. Спустя три года Шигин умер, не оставив после себя наследников. В течение 19 лет после смерти соседа Мохнаткин и Кораблина владели всей квартирой как своей собственной, оплачивая все коммунальные платежи. А в 2016 году жители «трешки» захотели в судебном порядке признать за собой право собственности на долю Шигина в недвижимости, ссылаясь на приобретательную давность. Однако ответчик по спору – Департамент городского имущества Москвы (ДГИ) – не согласился с требованиями заявителей и подал встречный иск, в котором попросил признать долю Шигина выморочным имуществом. Чиновники указали на недобросовестность оппонентов по владению жильем в спорной части.
Преображенский райсуд Москвы отказал Мохнаткину с Кораблиной и посчитал обоснованной позицию городских властей. Первая инстанция подчеркнула, что, несмотря на длительность, непрерывность и открытость владения, истцы пользовались 1/3 квартиры без законных оснований. Суд посчитал спорное имущество выморочным, указав на то, что ДГИ от него никогда не отказывался, так как просто не знал о его существовании (дело № 02-6716/2016). Апелляция оставила такое решение без изменений.
Но Мохнаткин с Кораблиной обжаловали акты нижестоящих судов в Верховный суд. ВС пояснил, что приобретательная давность является основанием для возникновения права собственности на имущество у лица, которое добросовестно, открыто и непрерывно владеет в течение длительного времени чужим активом как своим. А параллельно с этим необходимо еще одно условие – титульный собственник либо публичное образование, к которому имущество должно перейти в силу бесхозяйности либо выморочности, не проявляют интереса к такому активу, устраняются от владения им и не несут расходы на его содержание. Таким образом, целью нормы о приобретательной давности является возвращение фактически брошенного имущества в гражданский оборот, включая его надлежащее содержание, безопасное состояние и уплату налогов, объяснил ВС.
В подобной ситуации добросовестность предполагает, что вступление во владение таким имуществом не было противоправным и совершено внешне правомерными действиями, подчеркнула судебная коллегия по гражданским делам ВС. Судьи ВС обратили внимание на то, что в спорном случае все действия истцов по уходу за имуществом лишь подтверждают их добросовестность. А вот городские власти, наоборот, какого-либо интереса к доле в квартире за 19 лет не проявляли, о своих правах не заявляли и мер по содержанию жилья не предпринимали, заметил ВС (дело № 5-КГ18-3). Кроме того, бездействие публично-правового образования, не оформившего в разумный срок право собственности, создаёт предпосылки к его утрате, подчеркнул ВС, сославшись на Постановление Конституционного суда № 16-П от 22 июня 2017 года (см. «КС не разрешил отбирать жилье у добросовестных покупателей»). Судебная коллегия по гражданским делам ВС указала нижестоящим инстанциям и на неисследование вопроса о применении срока исковой давности к требованиям ДГИ. В итоге по этому спору ВС тоже отменил решение апелляции и отправил дело на новое рассмотрение обратно в Мосгорсуд (прим. ред. – пока еще не рассмотрено).
Юристы: «ВС расширил понимание добросовестности владельца»
Соглашаясь с выводами ВС, Шамлиева обращает внимание на то, что в спорном случае «фактическая брошенность» доли квартиры выражена не только в отсутствии наследников, но и в бездействии публично-правового образования по выявлению выморочного имущества в пределах разумного срока. Фаррух Саримсоков из КА «Юков и партнеры» разъясняет, что в этом деле суды столкнулись с такой правовой категорией, как «добросовестность владения» в контексте приобретательной давности (ст. 234 ГК). Он рассказывает, что пленумы высших судов ранее определили: давностное владение является добросовестным, если лицо все это время думало, что является собственником имущества (п. 15 Постановления Пленума ВС № 10 и Пленума ВАС № 22 от 29 апреля 2010 года).
Но в рассматриваемом деле ВС высказал прямо противоположную позицию, замечает юрист: «Можно сказать, что ВС расширил понимание добросовестности владельца, сведя ее к «внешне правомерному» вступлению во владение без противоправных действий». Павел Хлюстов, партнер КА «Барщевский и партнеры», не соглашается с такой позицией ВС. В этой ситуации можно было указать, что давностным владельцем признается и недобросовестное лицо, если виндикация имущества невозможна из-за истечения срока исковой давности, резюмирует эксперт.
1) На момент совершения сделки по приобретению недвижимости право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем.
2) Договор купли-продажи недвижимости заключили в период, когда существовали судебные запреты на совершение распорядительных действий с имуществом. И об этом в ЕГРП была внесена соответствующая запись.
3) Приобретатель знал, что в нарушение установленного порядка контрагент и его правопредшественники не зарегистрировали право собственности на недвижимость.
4) Договор купли-продажи недвижимости заключили в период, когда ещё не истек срок на обжалование определения суда об отмене ареста этого имущества, а переход права собственности на него был зарегистрирован после отмены указанного определения вышестоящим судом.
5) В период регистрации перехода права собственности на недвижимость уполномоченный орган предупредил приобретателя имущества о приостановлении госрегистрации перехода права собственности из-за ареста этих объектов.
6) Аффилированность между истцом и ответчиком на момент совершения сделок по отчуждению имущества, родственные и иные связи между лицами, участвовавшими в заключении сделок.
7) Спорное имущество не передавалось в фактическое владение приобретателя.
8) Имущество приобретено покупателем по цене значительно ниже рыночной, которая явно несоразмерна действительной стоимости этой недвижимости.
9) Сделки по отчуждению имущества совершены в короткий период времени, расчеты производились за счет заемных средств последующих приобретателей недвижимости. А имущество фактически оставалось во владении и пользовании истца на основании договоров аренды. При этом заключенные сделки (договор купли-продажи и договор аренды) являлись явно убыточными для истца.
Источник: Павел Хлюстов, партнер КА «Барщевский и партнеры», опираясь на подходы судебно-арбитражной практики
* имена и фамилии изменены редакцией