Оглавление:
Как рассчитать налог с дохода, полученного от продажи квартиры?
Квартирные сделки – самые распространенные операции с недвижимостью. А учитывая их стоимость, величина процента и ставки налога на эти операции составляют внушительные суммы. Поэтому правильный расчет налога в этом случае так важен.
Процент и ставки
Вступившие в силу в прошлом году изменения в НК определяют новые правила по оплате данного налога. Налог оплачивается если:
- Квартира была в личной собственности меньше чем 5-ть лет.
- Была куплена до 2016-го года, и срок владения еще не составил три года.
- Квартира бала унаследована или получена в качестве подарка в срок до 3-ех лет до момента продажи.
В остальных случаях налог надо платить, и ставки следующие:
- 13% – для всех наших сограждан и иностранцев, постоянно (более полугода) живущих на территории данного государства.
- 30% – для остальных иностранных граждан, считающимися нерезидентами.
Новая система расчета налога на недвижимость вводится в России, о чем рассказывает данный видеоролик:
Максимальные и минимальные суммы сбора
И это будет максимальная сумма налога, но ее можно изменить (уменьшить) на абсолютно законных условиях. Для этого можно применить несколько способов:
- Применить доступный налоговый вычет в 1 миллион рублей. Иначе, если кадастровая оценка квартиры составляет 4,75 млн. рублей, то с учетом вычета налогооблагаемая база составит 3,75 млн. рублей.
- Если квартира продается ниже кадастровой оценки, то налоговую базу, предназначенную для оплаты НДФЛ, можно снизить на 30%. Следовательно, если квартиру, оцененную в 5,25 млн. рублей, продают за 3,2 млн., то налог выплачивается с суммы: 5,25×0,7 = 3,675 миллиона.
- Вместо вычета в 1000000 рублей, налог можно уменьшить на величину расходов, затраченных на покупку квартиры, ее ремонт и содержание, если они подтверждаются правильно подобранными и оформленными документами.
В эти расходы допускается включение затрат на:
- Приобретение квартиры, включая и ипотеку.
- Оплату затрат на разработку смет и другой документации.
- Подключение инженерной коммуникации.
- Отделочные и ремонтные работы.
- Покупку материалов для них.
Как рассчитать налог с продажи квартиры
В настоящее время базой для расчета квартирного налога при продаже, является величина кадастровой оценки, произведенной на начало каждого года. И основой для расчета размера платежей может быть только она.
Правила и формула
Для расчета величины налога надо выполнить следующие действия:
- Уточнить срок владения квартирой, так как возможно платить налог уже не надо.
- Определиться с налоговой ставкой.
- Определить кадастровую оценку квартиры и сравнить ее с договорной стоимостью продажи.
- Определиться со способом расчета налога.
При сравнении кадастровой и налоговой стоимости могут возникнуть несколько вариантов размера налоговой базы:
- Если договорная цена больше, то налог рассчитывается с нее.
- Если они равны, то за основу берется кадастровая оценка.
- При продаже по значительно заниженной цене, величина кадастровой оценки умножается на коэффициент 0,7.
А способ применения вычетов выбирают участники сделки:
- Либо стандартный вычет в 1 миллион.
- Либо вычет покупной стоимости квартиры и затрат на ее содержание (при наличии документов).
Как рассчитать н алог с продажи квартиры, расскажет это видео:
Пример 1. Если гражданин, получил квартиру по праву наследства менее трех лет назад, продал ее за 2,2 млн. при аналогичной кадастровой оценке. То, следовательно, величина налога с учетом вычета, будет рассчитана так: Сумма = (2,2 – 1,0) × 0,13 = 0,156 млн. рублей.
Пример 2. Гражданин, совершивший сделку по покупке своей квартиры в прошлом году за 3,4 млн. рублей продал ее в последствие за 4, 4 млн., при кадастровой оценке в 5,1 млн.
- В этом случае кадастровая оценка уменьшается: 5,1×0,7 = 3,57 млн.
- Что меньше договорной цены. И, следовательно, налог рассчитывается от суммы продажи, с учетом вычета стоимости покупки квартиры.
- Сумма = (4,4 – 3,4)×0,13 = 0,13 млн. рублей.
Онлайн-калькулятор
Для безошибочного способа расчета квартирного налога, можно воспользоваться услугами онлайн калькулятора в сети. Зайдя на нужный сайт, вы увидите несколько окон, в которые требуется внести необходимые данные:
- Продажную цену квартиры.
- Величину расходов не ее покупку или ремонт.
- Длительность периода собственности.
- Долю в ее владении (если надо).
После чего нажать кнопку «Расчет» и получить искомую информацию.
Налоги при продаже недвижимости еще более детально описаны в этом видео:
Примеры расчета налога при продаже квартиры (дома, земли)
Пример 1: Продажа квартиры, которой владели более минимального срока
Условия приобретения и продажи:
В 2003 году Иванов П.С. купил квартиру. В 2018 году он ее продал.
Размер подоходного налога:
Иванов П.С. не должен платить налога, т.к. от налога освобождены доходы, полученные от продажи жилья, которое находилось в собственности более минимального срока (в данном случае минимальный срок владения жильем для безналоговой продажи составляет 3 года) .
Необходимость подавать декларацию:
Иванов П.С. НЕ должен подавать декларацию, т.к. он владел жильем более минимального срока.
Пример 2: Применение вычета по расходам на покупку (нет налога)
Условия приобретения и продажи:
Морозов А.К. в 2015 году приобрел квартиру за 2,5 млн.рублей. В 2017 году он ее продал за эту же сумму.
Размер подоходного налога:
Морозов А.К. не должен платить налога, так как он вправе применить «вычет по расходам» (вычесть затраты на покупку из стоимости продажи) и в результате его налогооблагаемый доход будет равен нулю.
Необходимость подавать декларацию:
Морозов А.К. должен подать декларацию в налоговую инспекцию по месту прописки до 30 апреля 2018 года, так как владел квартирой менее 3-х лет. К декларации будет необходимо приложить документы, подтверждающие расходы на покупку квартиру (договор, платежные документы).
Пример 3: Применение вычета по расходам на покупку (есть налог)
Условия приобретения и продажи:
Савельева О.Н. в 2015 году приобрела квартиру за 3 млн. рублей. В 2017 году она ее продала за 3,5 млн. рублей.
Размер подоходного налога:
Так как у Савельевой О.Н. сохранились документы, подтверждающие покупку квартиры, она вправе уменьшить налогооблагаемый доход от продажи на сумму покупки квартиры. Соответственно, сумма налога к уплате составит: (3 500 000 – 3 000 000) * 13% = 65 000 рублей.
Необходимость подать декларацию:
Савельева О.Н. должна подать декларацию в налоговую инспекцию по месту прописки до 30 апреля 2018 года. К декларации будет необходимо приложить документы, подтверждающие расходы на покупку квартиру (договор, платежные документы).
Пример 4: Применение стандартного вычета
Условия приобретения и продажи:
В 2016 году Павлов И.Р. получил в наследство квартиру и через год продал ее за 1,8 млн. рублей.
Размер подоходного налога:
Павлов И.Р. может воспользоваться стандартным вычетом при продаже квартиры (максимальный размер – 1 млн.руб.), и, соответственно, сумма налога составит: (1 800 000 – 1 000 000) * 13 % = 104 000 рублей.
Необходимость подать декларацию:
Павлов И.Р. должен подать декларацию в налоговую инспекцию по месту прописки до 30 апреля 2018 года.
Пример 5: Продажа квартиры в долевой собственности (стандартный вычет)
Условия приобретения и продажи:
В 2015 году братья Логинов А.П. и Логинов К.П. получили в наследство от дедушки квартиру и оформили ее в долевую собственность (по 1/2 у каждого). В 2017 году они данную квартиру продали за 1,5 млн. рублей (каждый продал свою долю за 750 тыс. руб.).
Размер подоходного налога:
При долевой собственности стандартный налоговый вычет (1 млн.руб.) распределяется между владельцами в соответствии с их долями. Поэтому в данном случае сумма налога при продаже квартиры составит для каждого из братьев:
(750 000 – 1 000 000 х ½) x 13% = 32 500 руб.
Необходимость подавать декларацию:
И Логинов А.П., и Логинов К.П. должны подать декларации в налоговые инспекции по месту прописки до 30 апреля 2018 года.
Пример 6: Продажа квартиры в общей совместной собственности (стандартный вычет)
Условия приобретения и продажи:
В 2015 году супруги Журавлевы приватизировали квартиру и оформили ее в общую совместную собственность. В 2017 году они продали данную квартиру за 3 млн. рублей.
Размер подоходного налога:
При совместной собственности стандартный налоговый вычет при продаже квартиры (1 млн.руб.) может быть перераспределен супругами в любых долях. В данном случае Журавлевы распределили его поровну (по 500 000 рублей каждому). Соответственно, сумма налога при продаже квартиры на каждого из супругов составит:
(3 000 000 х ½ — 1 000 000 x ½) x 13% = 130 000 руб.
Необходимость подать декларацию:
Оба супруга Журавлевых должны подать декларации в налоговые инспекции по месту прописки до 30 апреля 2018 года.
Пример 7: Продажа квартиры в долевой собственности (вычет по расходам)
Условия приобретения и продажи:
В 2016 году Иванова Л.Д. и Соколов М.А. приобрели в общую долевую собственность (доля каждого – ½) квартиру стоимостью 4 млн.руб. В 2017 году они продали данную квартиру за 4,2 млн.рублей.
Размер подоходного налога:
Так как у собственников сохранились платежные документы, подтверждающие покупку, каждый из них должен будет заплатить налог в размере:
(4 200 000 – 4 000 000) х 1/2 x 13% = 13 000 руб.
Необходимость подать декларацию:
Иванова Л.Д. и Соколов М.А. должны подать декларации в налоговые инспекции по месту прописки до 30 апреля 2018 года. К декларациям будет необходимо приложить документы, подтверждающие расходы на покупку квартиру (договор, платежные документы).
Пример 8: Продажа квартиры в долевой собственности по разным договорам
Условия приобретения и продажи:
В 2015 году Морозов Н.М. и Морозова И.М. получили в наследство квартиру, которую оформили в долевую собственность (каждому по ½ доли). В 2017 году Морозов Н.М. и Морозова И.М. продали свои доли по цене 1,2 млн.рублей (стоимость каждой доли). При этом сделки купли-продажи долей были оформлены отдельными договорами.
Размер подоходного налога:
Так как Морозов Н.М. и Морозова И.М. продали свои доли по отдельным договорам купли-продажи, каждый из них может получить стандартный вычет в размере 1 млн.рублей. Соответственно, каждый из них должен будет заплатить налог в размере: (1 200 000 – 1 000 000) х 13% = 26 000 рублей.
Необходимость подать декларацию:
Морозов Н.М. и Морозова И.М. должны будут подать налоговые декларации по месту их регистрации/прописки до 30 апреля 2018 года, так как владели проданными долями в квартире менее 3-х лет.
Пример 9 : Использование вычета от покупки новой квартиры
Условия приобретения и продажи:
В 2015 году Спиридонов О.Н. получил в наследство квартиру и в 2017 году он ее продал за 4 млн.рублей. В этом же году он приобрел другую квартиру стоимостью 5 млн.рублей.
Размер подоходного налога:
Спиридонов О.Н. ранее никогда не пользовался имущественным вычетом при покупке жилья. Так как в 2017 году он не только продал старую квартиру, но и приобрел новую, то Спиридонов может уменьшить доходы, полученные в результате продажи старой квартиры на сумму имущественного вычета, полагающегося ему при покупке новой в размере 2 000 000 рублей.
Также Спиридонов может воспользоваться стандартным вычетом при продаже жилья (1 млн.руб.)
Следовательно, Спиридонов О.Н. должен будет заплатить налог в размере:
(4 000 000 – 1 000 000 – 2 000 000) х 13% = 130 000 руб.
Необходимость подать декларацию:
Спиридонов О.Н. должен будет подать декларацию в налоговый орган по месту регистрации/прописки до 30 апреля 2018 года.
Пример 10 : Продажа квартиры с учетом кадастровой стоимости
Условия приобретения и продажи:
Скворцов К.К. в 2017 получил в наследство квартиру. В этом же году он продал жилье за 2 млн.руб. Кадастровая стоимость квартиры составляет 5 млн.руб.
Размер подоходного налога:
В целях налогообложения доходом от продажи будет считаться 70% от 5 млн. руб. При этом Скворцов может применить стандартный вычет (1 млн.руб.). Сумма налога при продаже квартиры составит:
(70% х 5 000 000 — 1 000 000) х 13% = 325 000 руб.
Необходимость подавать декларацию:
Скворцову К.К. должен подать декларацию в налоговую инспекцию по месту прописки до 30 апреля 2018 года.
Примеры расчета налога при продаже квартиры (дома, земли)
Пример 1: Продажа квартиры, которой владели более минимального срока
Условия приобретения и продажи:
В 2003 году Иванов П.С. купил квартиру. В 2018 году он ее продал.
Размер подоходного налога:
Иванов П.С. не должен платить налога, т.к. от налога освобождены доходы, полученные от продажи жилья, которое находилось в собственности более минимального срока (в данном случае минимальный срок владения жильем для безналоговой продажи составляет 3 года) .
Необходимость подавать декларацию:
Иванов П.С. НЕ должен подавать декларацию, т.к. он владел жильем более минимального срока.
Пример 2: Применение вычета по расходам на покупку (нет налога)
Условия приобретения и продажи:
Морозов А.К. в 2015 году приобрел квартиру за 2,5 млн.рублей. В 2017 году он ее продал за эту же сумму.
Размер подоходного налога:
Морозов А.К. не должен платить налога, так как он вправе применить «вычет по расходам» (вычесть затраты на покупку из стоимости продажи) и в результате его налогооблагаемый доход будет равен нулю.
Необходимость подавать декларацию:
Морозов А.К. должен подать декларацию в налоговую инспекцию по месту прописки до 30 апреля 2018 года, так как владел квартирой менее 3-х лет. К декларации будет необходимо приложить документы, подтверждающие расходы на покупку квартиру (договор, платежные документы).
Пример 3: Применение вычета по расходам на покупку (есть налог)
Условия приобретения и продажи:
Савельева О.Н. в 2015 году приобрела квартиру за 3 млн. рублей. В 2017 году она ее продала за 3,5 млн. рублей.
Размер подоходного налога:
Так как у Савельевой О.Н. сохранились документы, подтверждающие покупку квартиры, она вправе уменьшить налогооблагаемый доход от продажи на сумму покупки квартиры. Соответственно, сумма налога к уплате составит: (3 500 000 – 3 000 000) * 13% = 65 000 рублей.
Необходимость подать декларацию:
Савельева О.Н. должна подать декларацию в налоговую инспекцию по месту прописки до 30 апреля 2018 года. К декларации будет необходимо приложить документы, подтверждающие расходы на покупку квартиру (договор, платежные документы).
Пример 4: Применение стандартного вычета
Условия приобретения и продажи:
В 2016 году Павлов И.Р. получил в наследство квартиру и через год продал ее за 1,8 млн. рублей.
Размер подоходного налога:
Павлов И.Р. может воспользоваться стандартным вычетом при продаже квартиры (максимальный размер – 1 млн.руб.), и, соответственно, сумма налога составит: (1 800 000 – 1 000 000) * 13 % = 104 000 рублей.
Необходимость подать декларацию:
Павлов И.Р. должен подать декларацию в налоговую инспекцию по месту прописки до 30 апреля 2018 года.
Пример 5: Продажа квартиры в долевой собственности (стандартный вычет)
Условия приобретения и продажи:
В 2015 году братья Логинов А.П. и Логинов К.П. получили в наследство от дедушки квартиру и оформили ее в долевую собственность (по 1/2 у каждого). В 2017 году они данную квартиру продали за 1,5 млн. рублей (каждый продал свою долю за 750 тыс. руб.).
Размер подоходного налога:
При долевой собственности стандартный налоговый вычет (1 млн.руб.) распределяется между владельцами в соответствии с их долями. Поэтому в данном случае сумма налога при продаже квартиры составит для каждого из братьев:
(750 000 – 1 000 000 х ½) x 13% = 32 500 руб.
Необходимость подавать декларацию:
И Логинов А.П., и Логинов К.П. должны подать декларации в налоговые инспекции по месту прописки до 30 апреля 2018 года.
Пример 6: Продажа квартиры в общей совместной собственности (стандартный вычет)
Условия приобретения и продажи:
В 2015 году супруги Журавлевы приватизировали квартиру и оформили ее в общую совместную собственность. В 2017 году они продали данную квартиру за 3 млн. рублей.
Размер подоходного налога:
При совместной собственности стандартный налоговый вычет при продаже квартиры (1 млн.руб.) может быть перераспределен супругами в любых долях. В данном случае Журавлевы распределили его поровну (по 500 000 рублей каждому). Соответственно, сумма налога при продаже квартиры на каждого из супругов составит:
(3 000 000 х ½ — 1 000 000 x ½) x 13% = 130 000 руб.
Необходимость подать декларацию:
Оба супруга Журавлевых должны подать декларации в налоговые инспекции по месту прописки до 30 апреля 2018 года.
Пример 7: Продажа квартиры в долевой собственности (вычет по расходам)
Условия приобретения и продажи:
В 2016 году Иванова Л.Д. и Соколов М.А. приобрели в общую долевую собственность (доля каждого – ½) квартиру стоимостью 4 млн.руб. В 2017 году они продали данную квартиру за 4,2 млн.рублей.
Размер подоходного налога:
Так как у собственников сохранились платежные документы, подтверждающие покупку, каждый из них должен будет заплатить налог в размере:
(4 200 000 – 4 000 000) х 1/2 x 13% = 13 000 руб.
Необходимость подать декларацию:
Иванова Л.Д. и Соколов М.А. должны подать декларации в налоговые инспекции по месту прописки до 30 апреля 2018 года. К декларациям будет необходимо приложить документы, подтверждающие расходы на покупку квартиру (договор, платежные документы).
Пример 8: Продажа квартиры в долевой собственности по разным договорам
Условия приобретения и продажи:
В 2015 году Морозов Н.М. и Морозова И.М. получили в наследство квартиру, которую оформили в долевую собственность (каждому по ½ доли). В 2017 году Морозов Н.М. и Морозова И.М. продали свои доли по цене 1,2 млн.рублей (стоимость каждой доли). При этом сделки купли-продажи долей были оформлены отдельными договорами.
Размер подоходного налога:
Так как Морозов Н.М. и Морозова И.М. продали свои доли по отдельным договорам купли-продажи, каждый из них может получить стандартный вычет в размере 1 млн.рублей. Соответственно, каждый из них должен будет заплатить налог в размере: (1 200 000 – 1 000 000) х 13% = 26 000 рублей.
Необходимость подать декларацию:
Морозов Н.М. и Морозова И.М. должны будут подать налоговые декларации по месту их регистрации/прописки до 30 апреля 2018 года, так как владели проданными долями в квартире менее 3-х лет.
Пример 9 : Использование вычета от покупки новой квартиры
Условия приобретения и продажи:
В 2015 году Спиридонов О.Н. получил в наследство квартиру и в 2017 году он ее продал за 4 млн.рублей. В этом же году он приобрел другую квартиру стоимостью 5 млн.рублей.
Размер подоходного налога:
Спиридонов О.Н. ранее никогда не пользовался имущественным вычетом при покупке жилья. Так как в 2017 году он не только продал старую квартиру, но и приобрел новую, то Спиридонов может уменьшить доходы, полученные в результате продажи старой квартиры на сумму имущественного вычета, полагающегося ему при покупке новой в размере 2 000 000 рублей.
Также Спиридонов может воспользоваться стандартным вычетом при продаже жилья (1 млн.руб.)
Следовательно, Спиридонов О.Н. должен будет заплатить налог в размере:
(4 000 000 – 1 000 000 – 2 000 000) х 13% = 130 000 руб.
Необходимость подать декларацию:
Спиридонов О.Н. должен будет подать декларацию в налоговый орган по месту регистрации/прописки до 30 апреля 2018 года.
Пример 10 : Продажа квартиры с учетом кадастровой стоимости
Условия приобретения и продажи:
Скворцов К.К. в 2017 получил в наследство квартиру. В этом же году он продал жилье за 2 млн.руб. Кадастровая стоимость квартиры составляет 5 млн.руб.
Размер подоходного налога:
В целях налогообложения доходом от продажи будет считаться 70% от 5 млн. руб. При этом Скворцов может применить стандартный вычет (1 млн.руб.). Сумма налога при продаже квартиры составит:
(70% х 5 000 000 — 1 000 000) х 13% = 325 000 руб.
Необходимость подавать декларацию:
Скворцову К.К. должен подать декларацию в налоговую инспекцию по месту прописки до 30 апреля 2018 года.
Примеры расчета налога при продаже машины
Пример 1: Продажа машины, которой владели более 3х лет
Условия приобретения и продажи:
В 2012 году Петров А.Б. купил машину ВАЗ 21099. В 2017 году он продал свой автомобиль.
Размер подоходного налога:
Петров А.Б. не должен платить налога, т.к. от налога освобождены доходы, полученные от продажи машин, которые находились в собственности более трех лет.
Необходимость подавать декларацию:
Петров А.Б. НЕ должен подавать декларацию, т.к. он владел автомобилем более трех лет.
Пример 2: Применение стандартного вычета
Условия приобретения и продажи:
В 2015 году Соломонов Г.И. получил в наследство автомобиль Hyundai Solaris. В 2017 году он продал данный автомобиль за 400 тыс.рублей.
Размер подоходного налога:
Соломонов И.Г. может воспользоваться стандартным вычетом при продаже автомобиля в размере 250 тыс.рублей. Соответственно, сумма налога составит: (400 000 – 250 000) х 13% = 19 500 руб.
Необходимость подавать декларацию:
Соломонов И.Г. должен подать налоговую декларацию в налоговый орган по месту прописки до 30 апреля 2018 года.
Пример 3: Применение вычета по расходам на покупку (нет налога)
Условия приобретения и продажи:
В начале 2017 года Кусов Н.И. приобрел автомобиль Chevrolet Cruze за 500 тыс.рублей. В конце этого же года он продал данный автомобиль за 480 тыс.рублей.
Размер подоходного налога:
Кусов Н.И. не должен платить налога, так как он вправе применить «вычет по расходам» (вычесть затраты на покупку из стоимости продажи) и в результате его налогооблагаемый доход будет равен нулю.
Необходимость подать декларацию:
Кусов Н.И. должен подать декларацию в налоговую инспекцию по месту прописки до 30 апреля 2018 года. К декларации будет необходимо приложить документы, подтверждающие расходы на покупку машины (договор, платежные документы).
Пример 4: Применение вычета по расходам на покупку (есть налог)
Условия приобретения и продажи:
В 2016 году Макарова А.С. приобрела автомобиль Kia Rio за 400 тыс.рублей. В 2017 году она продала свою машину за 450 тыс.рублей.
Размер подоходного налога:
Так как у Макаровой А.С. сохранились документы, подтверждающие покупку автомобиля, она может воспользоваться вычетом по расходам на покупку. Соответственно, сумма налога при продаже составит: (450 000 – 400 000) х 13% = 6 500 рублей.
Необходимость подать декларацию:
Макарова А.С. должна подать декларацию в налоговую инспекцию по месту прописки до 30 апреля 2018 года. К декларации будет необходимо приложить документы, подтверждающие расходы на покупку машины (договор, платежные документы).
Пример 5: Применение стандартного вычета при продаже двух машин в течение одного календарного года
Условия приобретения и продажи:
В 2016 году Морозов С.Т. получил в наследство два автомобиля. В 2017 году он продал каждый из автомобилей за 250 тыс.рублей.
Размер подоходного налога:
Так как Морозов С.Т. получил машины в наследство, он не может воспользоваться вычетом по расходам на покупку, а может воспользоваться только стандартным вычетом. Максимальный размер стандартного вычета за год составляет 250 тыс.рублей. Следовательно, сумма налога составит: (250 000 х 2 – 250 000) х 13% = 32 500 руб.
Необходимость подавать декларацию:
Морозов С.Т. должен подать декларацию в налоговую инспекцию по месту регистрации/прописки до 30 апреля 2018 года.
Пример 6: Продажа машины и использование вычета на обучение для уменьшение налога
Условия приобретения и продажи:
В 2016 году Астафьев А.Р. приобрел автомобиль Kia за 400 тыс.рублей. В 2017 году он продал данный автомобиль за 450 тыс.рублей. Также Астафьев в 2017 году проходил обучение в автошколе, стоимость которого составила 30 тыс.рублей.
Размер подоходного налога:
У Астафьева А.Р. сохранились документы на покупку машины, а также он может получить вычет по расходам на обучение в размере 30 тыс.рублей, которым можно покрыть часть налога при продаже автомобиля. Соответственно, размера налога составит: (450 000 – 400 000 – 30 000) * 13% = 2 600 руб.
Необходимость подать декларацию:
Астафьев А.Р. должен подать декларацию в налоговую инспекцию по месту прописки до 30 апреля 2018 года.
Примеры расчета налога при продаже квартиры (дома, земли)
Пример 1: Продажа квартиры, которой владели более минимального срока
Условия приобретения и продажи:
В 2003 году Иванов П.С. купил квартиру. В 2018 году он ее продал.
Размер подоходного налога:
Иванов П.С. не должен платить налога, т.к. от налога освобождены доходы, полученные от продажи жилья, которое находилось в собственности более минимального срока (в данном случае минимальный срок владения жильем для безналоговой продажи составляет 3 года) .
Необходимость подавать декларацию:
Иванов П.С. НЕ должен подавать декларацию, т.к. он владел жильем более минимального срока.
Пример 2: Применение вычета по расходам на покупку (нет налога)
Условия приобретения и продажи:
Морозов А.К. в 2015 году приобрел квартиру за 2,5 млн.рублей. В 2017 году он ее продал за эту же сумму.
Размер подоходного налога:
Морозов А.К. не должен платить налога, так как он вправе применить «вычет по расходам» (вычесть затраты на покупку из стоимости продажи) и в результате его налогооблагаемый доход будет равен нулю.
Необходимость подавать декларацию:
Морозов А.К. должен подать декларацию в налоговую инспекцию по месту прописки до 30 апреля 2018 года, так как владел квартирой менее 3-х лет. К декларации будет необходимо приложить документы, подтверждающие расходы на покупку квартиру (договор, платежные документы).
Пример 3: Применение вычета по расходам на покупку (есть налог)
Условия приобретения и продажи:
Савельева О.Н. в 2015 году приобрела квартиру за 3 млн. рублей. В 2017 году она ее продала за 3,5 млн. рублей.
Размер подоходного налога:
Так как у Савельевой О.Н. сохранились документы, подтверждающие покупку квартиры, она вправе уменьшить налогооблагаемый доход от продажи на сумму покупки квартиры. Соответственно, сумма налога к уплате составит: (3 500 000 – 3 000 000) * 13% = 65 000 рублей.
Необходимость подать декларацию:
Савельева О.Н. должна подать декларацию в налоговую инспекцию по месту прописки до 30 апреля 2018 года. К декларации будет необходимо приложить документы, подтверждающие расходы на покупку квартиру (договор, платежные документы).
Пример 4: Применение стандартного вычета
Условия приобретения и продажи:
В 2016 году Павлов И.Р. получил в наследство квартиру и через год продал ее за 1,8 млн. рублей.
Размер подоходного налога:
Павлов И.Р. может воспользоваться стандартным вычетом при продаже квартиры (максимальный размер – 1 млн.руб.), и, соответственно, сумма налога составит: (1 800 000 – 1 000 000) * 13 % = 104 000 рублей.
Необходимость подать декларацию:
Павлов И.Р. должен подать декларацию в налоговую инспекцию по месту прописки до 30 апреля 2018 года.
Пример 5: Продажа квартиры в долевой собственности (стандартный вычет)
Условия приобретения и продажи:
В 2015 году братья Логинов А.П. и Логинов К.П. получили в наследство от дедушки квартиру и оформили ее в долевую собственность (по 1/2 у каждого). В 2017 году они данную квартиру продали за 1,5 млн. рублей (каждый продал свою долю за 750 тыс. руб.).
Размер подоходного налога:
При долевой собственности стандартный налоговый вычет (1 млн.руб.) распределяется между владельцами в соответствии с их долями. Поэтому в данном случае сумма налога при продаже квартиры составит для каждого из братьев:
(750 000 – 1 000 000 х ½) x 13% = 32 500 руб.
Необходимость подавать декларацию:
И Логинов А.П., и Логинов К.П. должны подать декларации в налоговые инспекции по месту прописки до 30 апреля 2018 года.
Пример 6: Продажа квартиры в общей совместной собственности (стандартный вычет)
Условия приобретения и продажи:
В 2015 году супруги Журавлевы приватизировали квартиру и оформили ее в общую совместную собственность. В 2017 году они продали данную квартиру за 3 млн. рублей.
Размер подоходного налога:
При совместной собственности стандартный налоговый вычет при продаже квартиры (1 млн.руб.) может быть перераспределен супругами в любых долях. В данном случае Журавлевы распределили его поровну (по 500 000 рублей каждому). Соответственно, сумма налога при продаже квартиры на каждого из супругов составит:
(3 000 000 х ½ — 1 000 000 x ½) x 13% = 130 000 руб.
Необходимость подать декларацию:
Оба супруга Журавлевых должны подать декларации в налоговые инспекции по месту прописки до 30 апреля 2018 года.
Пример 7: Продажа квартиры в долевой собственности (вычет по расходам)
Условия приобретения и продажи:
В 2016 году Иванова Л.Д. и Соколов М.А. приобрели в общую долевую собственность (доля каждого – ½) квартиру стоимостью 4 млн.руб. В 2017 году они продали данную квартиру за 4,2 млн.рублей.
Размер подоходного налога:
Так как у собственников сохранились платежные документы, подтверждающие покупку, каждый из них должен будет заплатить налог в размере:
(4 200 000 – 4 000 000) х 1/2 x 13% = 13 000 руб.
Необходимость подать декларацию:
Иванова Л.Д. и Соколов М.А. должны подать декларации в налоговые инспекции по месту прописки до 30 апреля 2018 года. К декларациям будет необходимо приложить документы, подтверждающие расходы на покупку квартиру (договор, платежные документы).
Пример 8: Продажа квартиры в долевой собственности по разным договорам
Условия приобретения и продажи:
В 2015 году Морозов Н.М. и Морозова И.М. получили в наследство квартиру, которую оформили в долевую собственность (каждому по ½ доли). В 2017 году Морозов Н.М. и Морозова И.М. продали свои доли по цене 1,2 млн.рублей (стоимость каждой доли). При этом сделки купли-продажи долей были оформлены отдельными договорами.
Размер подоходного налога:
Так как Морозов Н.М. и Морозова И.М. продали свои доли по отдельным договорам купли-продажи, каждый из них может получить стандартный вычет в размере 1 млн.рублей. Соответственно, каждый из них должен будет заплатить налог в размере: (1 200 000 – 1 000 000) х 13% = 26 000 рублей.
Необходимость подать декларацию:
Морозов Н.М. и Морозова И.М. должны будут подать налоговые декларации по месту их регистрации/прописки до 30 апреля 2018 года, так как владели проданными долями в квартире менее 3-х лет.
Пример 9 : Использование вычета от покупки новой квартиры
Условия приобретения и продажи:
В 2015 году Спиридонов О.Н. получил в наследство квартиру и в 2017 году он ее продал за 4 млн.рублей. В этом же году он приобрел другую квартиру стоимостью 5 млн.рублей.
Размер подоходного налога:
Спиридонов О.Н. ранее никогда не пользовался имущественным вычетом при покупке жилья. Так как в 2017 году он не только продал старую квартиру, но и приобрел новую, то Спиридонов может уменьшить доходы, полученные в результате продажи старой квартиры на сумму имущественного вычета, полагающегося ему при покупке новой в размере 2 000 000 рублей.
Также Спиридонов может воспользоваться стандартным вычетом при продаже жилья (1 млн.руб.)
Следовательно, Спиридонов О.Н. должен будет заплатить налог в размере:
(4 000 000 – 1 000 000 – 2 000 000) х 13% = 130 000 руб.
Необходимость подать декларацию:
Спиридонов О.Н. должен будет подать декларацию в налоговый орган по месту регистрации/прописки до 30 апреля 2018 года.
Пример 10 : Продажа квартиры с учетом кадастровой стоимости
Условия приобретения и продажи:
Скворцов К.К. в 2017 получил в наследство квартиру. В этом же году он продал жилье за 2 млн.руб. Кадастровая стоимость квартиры составляет 5 млн.руб.
Размер подоходного налога:
В целях налогообложения доходом от продажи будет считаться 70% от 5 млн. руб. При этом Скворцов может применить стандартный вычет (1 млн.руб.). Сумма налога при продаже квартиры составит:
(70% х 5 000 000 — 1 000 000) х 13% = 325 000 руб.
Необходимость подавать декларацию:
Скворцову К.К. должен подать декларацию в налоговую инспекцию по месту прописки до 30 апреля 2018 года.
Коррупционный против неэффективного
Премьер-министр России Дмитрий Медведев предложил вернуться к вопросу о введении в России налога с продаж. Дискуссия о возможной замене НДС налогом с продаж ведется в правительстве уже несколько лет, но пока к какому-то консенсусу противниками и сторонникам реформы прийти не удалось. «Лента.ру» спросила экспертов о преимуществах и недостатках НДС и НСП и о том, к чему может привести замена одного налога на другой.
Налог на добавленную стоимость (НДС) взимается с каждого предприятия, которое в ходе своей хозяйственной деятельности увеличивает стоимость первоначально полученной ею продукции. Например, НДС нужно заплатить компании, которая купила товары дешевле и продает их дороже, производителю, который отдал за сырье меньше, чем получил за готовую продукцию, и даже компаниям, которые производят услуги «из воздуха». Налог с продаж взимается только с выручки компании, продающей товары и услуги населению.
В своем выступлении 3 декабря Дмитрий Медведев не пояснил, планируется ли заменить НДС налогом с продаж или два сбора будут применяться параллельно. Также нет ясности в том, кто будет получать доходы от налога с продаж — регионы или федеральный бюджет.
По данным деловых СМИ, сторонниками замены НДС на налог с продаж в правительстве являются Министерство экономического развития и вице-премьер Аркадий Дворкович. Главный противник — Министерство финансов. Глава этого ведомства Антон Силуанов, в частности, заявлял, что для компенсации всего одного процента НДС нужно пять процентов налога с продаж. Фактически, для возмещения всей 18-процентной ставки НДС потребуется налог с продаж в 90 процентов. Считается, что главный недостаток НДС — его сложное администрирование. Так, Федеральная таможенная служба называла НДС «самым коррупционным налогом», отмечая, что такая ситуация наблюдается не только в России, но и во всем мире.
Комментарий экспертов Комитета по налоговой политике Российского союза промышленников и предпринимателей
К возвращению налога с продаж мы относимся отрицательно. Параллельное применение налога с продаж и НДС или полная замена им НДС приведет к резкому сокращению суммарных налоговых поступлений в бюджет и ничего не даст бизнесу. Напротив, такая реформа лишит бизнес права беспроцентно пользоваться суммами НДС, подлежащими перечислению в бюджет, в течение квартала.
У налога с продаж только одно преимущество — простота. С другой стороны, налог с продаж намного сложнее собирать, чем НДС, учитывая российские традиции ведения теневого бизнеса. Поэтому мы считаем, что подобная налоговая реформа не является своевременной и вообще не нужна в ближайшее десятилетие. Что касается перераспределения доходов в пользу регионов, то эта задача должна решаться иными средствами, а не путем резкого снижения налоговых поступлений в консолидированный бюджет.
Александр Осипов, вице-президент, председатель экспертного совета «Деловой России»
Если будет переход к налогу с продаж при отмене НДС, то это положительная инициатива. Налог с продаж намного проще, удобнее и экономически целесообразнее. В свою очередь, у НДС есть большое количество недостатков. Если НДС заменят на налог с продаж, то это даст хороший экономический эффект. А вот если будет параллельное обложение и НДС, и налогом с продаж, то эта инициатива — отрицательная. Недостатки НДС останутся, при этом в два раза увеличится нагрузка на бизнес, связанная с учетом, администрированием и прочими издержками налогообложения.
«Лента.ру»: На ваш взгляд, бизнес поддержит переход на налог с продаж?
Во всяком случае «Деловая Россия» поддержит, и я поддерживаю. По этому вопросу в нашей организации консенсус, хотя, возможно, и есть отличные от общего частные мнения. Потенциально налог с продаж лучше НДС, но конечный результат будет зависеть от того, как это будет реализовано у нас. Вообще в мире накоплено много положительного опыта, который при внедрении в России дает противоположный эффект.
Все-таки можно чуть подробнее о недостатках НДС и преимуществе налога с продаж?
НДС намного более обременителен, заставляет вести во много раз большую отчетность и намного более сложен в администрировании. Кроме того, он подавляет экономический рост в самых технологически развитых отраслях. В технологичных экономиках, например, в США и Японии, нет НДС, там действует налог с продаж. Приведем такой пример: допустим, у нас есть компания Google с выручкой в 10 миллиардов долларов. В России она должна будет заплатить НДС в 1,8 миллиарда — почти пятую часть своих доходов. В США по налогу с продаж ей не придется заплатить ни цента, так как она не продает услуги населению, ее клиенты — в основном компании. Если мы даже уберем прочие факторы, то все равно из-за налоговой системы в США Google выгоднее работать, чем в РФ.
Налог с продаж уже действовал в России параллельно с НДС с 1998 по 2003 год. Он взимался в бюджеты регионов. Субъекты РФ могли самостоятельно устанавливать ставку налога с продаж, и в большинстве регионов он составлял максимальные пять процентов. НСП значительно уступал НДС по сборам: в 2003 году было собрано всего 56 миллиардов рублей налога с продаж против 882 миллиардов налога на добавленную стоимость.
Второй пример: предположим, что есть компания, которая берет песок по центу за килограмм и делает дорогое стекло для айфонов. У нее добавленная стоимость — почти 99 процентов. И все это будет облагаться налогом в 18 процентов. А теперь представим, что она берет тот же песок и делает самое плохое стекло на свете. И у нее добавленная стоимость минимальна, и НДС, следовательно, ей тоже придется платить очень небольшой.
Многие экономисты считают, что самым большим мультипликатором экономического роста является именно потребление населения. Не госинвестиции, расходы бюджета или затраты госкомпаний, а именно потребление товаров и услуг населением стимулирует рост бизнеса и создание рабочих мест. Налог с продаж побуждает экономические власти муниципального и регионального уровня способствовать росту доходов и потребления населения. Что же касается НДС, то он нейтрален к экономическому росту за счет роста потребительского рынка, хотя утверждается, и в науке в том числе, что это по-другому.
Для того чтобы администрировать НДС, нужно проверять контрагентов, вести книги покупок, книги продаж, компаниям нужно проводить сверки, пересылки документов и так далее — для налога с продаж все это не нужно. Кроме того, НДС постоянно вытаскивает у компаний деньги из оборота. С налогом с продаж ситуация совершенно другая. Ни производители, ни оптовая торговля, ни инжиниринговые компании, ни разработчики во всем этом не участвуют. Им не надо тратить время и деньги на всю эту кучу бумаг, на необходимые IT-продукты, отвлекаться на бесконечные проверки, и, самое главное, по итогам этого цикла им не нужно вытаскивать средства из оборота и отдавать их государству. Налог с продаж начисляется только при покупке конечной продукции населением.
Михаил Горст, преподаватель кафедры экономического анализа и организации рынков Высшей школы экономики
«Лента.ру»: На ваш взгляд, оправданно ли сейчас возвращение налога с продаж?
Михаил Горст: Насущной необходимости в этом нет — система взимания НДС «настроена» довольно неплохо. Этот инструмент работает, и причин его менять, с экономической точки зрения, я не вижу. Налог с продаж, который предлагается рассмотреть, в свое время уже функционировал в российской налоговой системе. Он существовал параллельно с НДС и был впоследствии отменен, что было правильно. У этих налогов сильно «перекрываются» объекты налогообложения, поэтому одновременно функционировать в налоговой системе они не должны. Иначе определенные сектора экономики будут нести двойную налоговую нагрузку.
К тому же НДС — это порядка 30 процентов доходов федерального бюджета. Эксперименты с таким источником доходов — дело рискованное. Каковы будут поступления налога с продаж? В какие бюджеты они будут направлены? Ведь традиционно налог с продаж — это региональный налог. Как перераспределять расходные полномочия? Правительство планирует масштабную бюджетную реформу? Вопросов здесь больше, чем ответов.
Некоторые говорят, что администрирование налога с продаж проще, чем НДС.
Это спорное утверждение. Если налог с продаж платится только при продаже товара или услуги конечному покупателю, то необходимо будет проверять кучу мелких торговцев, которые сейчас от НДС освобождены. Не уверен, что это проще, чем администрировать цепочку производства добавленной стоимости, в которой сейчас начисляется НДС. Если же налог с продаж предполагается платить и на промежуточных стадиях, то это мало чем будет отличаться от нынешней системы взимания НДС.
НДС является одним из крупнейших источников доходов российского бюджета. С января по октябрь федеральный бюджет заработал 9,161 триллиона рублей. На НДС пришлось 3,25 триллиона рублей, из них 1,5 триллиона — импортный НДС (взимается с импортеров товаров в Россию).
Введение нового налога неизбежно связано с построением системы его взимания. Как она будет работать, когда она заработает нормально — большой вопрос. Зная, как обычно у нас вводятся различные государственные новшества, можно с уверенностью утверждать, что неразберихи будет много и длиться она будет долго. За примерами далеко ходить не надо: это и введение ЕСН с его последующей отменой, и различные новшества по контролю за обращением алкогольной продукции и взимания соответствующих акцизов.
У нас почему-то традиционно издержки по «переключению» с одной системы на другую не принимают во внимание. Видимо потому, что основные издержки несут налогоплательщики, а для госорганов это не издержки, а освоенные средства и проведенные «реформы» — есть за что отчитаться.
Почему тогда в тех же США применяется налог с продаж?
У них так исторически сложилось. НДС – это недавнее изобретение, он был придуман в 60-х годах во Франции. США используют свою систему и не видят никакой необходимости переходить на другую, вот и все. Налог работает, а издержки по замене высоки — нет никаких причин менять систему.
Вообще сама постановка вопроса — «еще раз обсудить эту тему», замену НДС налогом с продаж, является умозрительной. Что-то я не слышал массовых призывов со стороны предпринимателей ввести налог с продаж вместо НДС. И у Минфина таких идей нет.
У нас что, более насущных проблем в сфере предпринимательства нет? Бегство капитала, например, или отсутствие стимулов инвестировать и развивать бизнес в России никого в правительстве не волнуют? Ведь чтобы что-то реально улучшить, надо сначала много поработать, а уже потом пиариться. А здесь можно сразу. Так же как объединить часовые пояса и ввести постоянное летнее время.
Галина Акчурина, руководитель практики налоговых споров «ФБК-Право»
Периодически у нашего государства возникает идея заменить налог на добавленную стоимость налогом с продаж. Другими словами, поменять косвенный налог на налог, фактически исчисляемый с выручки. И каждый раз совершенно справедливо НДС остается в силе. Налог на добавленную стоимость является, конечно, гораздо более прогрессивным, чем налог с оборота, с выручки. По этому вопросу проводилось много исследований, и они показали преимущества косвенных налогов, которые исчисляются с добавленной стоимости, а не с выручки. Я думаю, что и в этот раз от замены НДС на налог с продаж откажутся.
Единственная проблема, которая побуждает государство возвращаться к вопросу об отказе от НДС — сложность администрирования. Однако существующая судебная практика значительно упрощает администрирование налога. Кроме того, у государства нет проблем с механизмами защиты от фирм-однодневок и защиты от незаконного возмещения налога. Тот факт, что государство не в полной мере использует возможности для защиты от фирм-однодневок и возврата фиктивного НДС, как мне кажется, не должен быть поводом к замене последнего на налог с продаж. Тем более что у нас налог с продаж уже взимался, и он был совершенно справедливо отменен как неэффективный и нестимулирующий развитие бизнеса.
Константин Трапаидзе, председатель коллегии адвокатов «Ваш юридический поверенный»
Я очень хорошо отношусь к налогу с продаж, но только в том случае, если НДС останется в очень ограниченном виде или будет вообще отменен. Замена НДС на налог с продаж приведет к существенному уменьшению нагрузки на бизнес, связанной в том числе со сложной отчетностью, проблемами с возвратом и другой путаницей. В этом смысле замена НДС на налог с продаж похожа на отказ от транспортного налога в пользу акцизов на бензин. Если ты больше продаешь — то больше платишь, и до момента передачи или продажи товара ты ничего не обязан платить, даже если товар хранится у тебя годами.
«Лента.ру»: какие еще преимущества есть у налога с продаж?
Преимущества в том, что он проще, меньше и, следовательно, существенно уменьшает хлопоты бизнеса. Налог с продаж проигрывает только в том, что благодаря НДС государство собирает в разы больше денег в бюджет. Но не стоит забывать, что именно возврат НДС породил создание мощных преступных организованных групп, в том числе с участием налоговой службы и правоохранителей, которые похищают гигантские суммы из бюджета в виде возврата фиктивного НДС. Ущерб для нашей страны от этого не только финансовый, но и имиджевый, достаточно вспомнить «дело Магнитского».
На мой взгляд, если резервы государства позволяют перейти на налог с продаж, не снижая финансирования социальных программ, то, возможно, это один из немногих действенных способов стимулировать развитие бизнеса, производства, роста ВВП и, в конечном счете, инвестиционной привлекательности России. Неудивительно, что в итоге это может привести к увеличению общей массы собираемых налогов в отличие от повышения налогового бремени на бизнес, которое в итоге приведет к сокращению собираемости налогов. В какой-то степени это будет стимулировать и развитие регионов, особенно тех, которые будут поддерживать бизнес.
Но сможет ли налог с продаж так же хорошо выполнять фискальные функции, как и НДС?
Как я уже сказал, в конечном итоге, если все будет работать правильно, общий рост товарооборота, производства, ВВП позволит решать эти задачи. Кроме этого параллельно будут решаться многие вопросы, в том числе и социальные: создание рабочих мест, возможность тратить меньше на социальные программы и так далее. Ведь вопрос не столько в том, сколько собирается налогов, а в том, к чему это приведет в результате. Напомню, что многие страны в период реформ значительно снижали, а то и вовсе отменяли налоговый пресс на бизнес. И, в первую очередь, они старались стимулировать производство.