Продажа квартиры после покупки доли

Как избежать уплаты 13% после продажи доли в квартире?

Позиция ФНС и Минфина по данному вопросу такова.

При реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности, имущественный налоговый вычет распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле. Данная норма, в соответствии с п. 1 резолютивной части Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 13.03.2008 N 5-П, применяется только в случае распоряжения имуществом, находящимся в общей долевой собственности, как единым объектом права собственности.

Таким образом, если квартира, находившаяся в общей долевой собственности двух человек менее трех лет, была продана как единый объект права собственности по одному договору купли-продажи, имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 руб. распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле.

Если каждый владелец доли в праве собственности на квартиру продал свою долю, находившуюся в его собственности по отдельному договору купли-продажи, он вправе получить имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 руб. (письмо Минфина и ФНС от 25 июля 2013 г. N ЕД-4-3/13578@).

Есть еще письмо Минфина и ФНС от 2 ноября 2012 г. N ЕД-4-3/18611@, где сказано, что если у двух налогоплательщиков имеется по 1/2 доли в праве собственности на квартиру, принадлежащую им менее трех лет, и на каждую долю оформлено свидетельство о государственной регистрации права собственности, то в случае продажи налогоплательщиками своих долей по договору купли-продажи, в котором каждый налогоплательщик выступает продавцом своей доли как самостоятельного объекта купли-продажи, имущественный налоговый вычет по доходам от такой продажи предоставляется каждому налогоплательщику в сумме, не превышающей 1 000 000 руб.

Таким образом, постафактум вы уже ничего сделать не можете. Надо было обращаться к грамотному юристу при заключении договора купли-продажи квартиры — тогда уплаты налога можно было бы избежать, если квартира была в общей долевой собственности.

Налог с продажи квартиры после дарения доли в ней

ст. 235 ГК РФ «изменение состава собственников, в том числе переход имущества к одному из участников общей собственности, не влечет для этого лица прекращения права собственности на указанное имущество» в соответствии с этим налога у Вас не возникает

На днях вступил в силу очередной «запретительный» закон. Отныне не разрешается продавать, дарить и обменивать доли в жилой недвижимости без согласия всех собственников квартиры или дома. Так что смотрите что бы не понадобились дополнительные справки. А это в свою очередь дополнительные растраты. Поспешите с решением данного вопроса

Участник программы «‎Работаю честно»

Собственность более 3-х лет, налога нет, декларацию подавать не нужно.

Антон, какой такой закон вступил в силу на днях? Или вы про 172 фз? Как такое согласие собственников? В вопросе идет речь о дарении доли не постороннему человеку. В соответствии с этим никого уведомлять не нужно. Тут просто мать и дочь владеют квартирой по 1/2 у каждой. В их случае в соответствии с 172 фз , нужна будет нотариально удотоверенная сделка

Здравствуйте. Налога не будет как уже ответили выше согласно ст. 235 ГК РФ изменение состава собственников, в том числе переход имущества к одному из участников общей долевой собственности, не влечет для этого лица прекращения права собственности на указанное имущество.
При этом на основании ст.131 ГК РФ изменение состава собственников имущества предусматривает государственную регистрацию такого изменения.
В соответствии с п. 17.1 ст. 217 НК РФ не подлежат налогообложению доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.

При условии, что продавец является резидентом РФ и квартира не использовалась в предпринимательских целях.

Придется ли мне платить налог с продажи квартиры?

Участник программы «‎Работаю честно»

Вычет можно использовать только один раз.Налога не будет ,так как Вы уже владели долей в данной квартире более трех лет.

Согласно ст. 235 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение состава собственников, в том числе переход имущества к одному из участников общей долевой собственности, не влечет для этого лица прекращения права собственности на указанное имущество. При этом на основании ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение состава собственников имущества предусматривает государственную регистрацию такого изменения.

В связи с этим моментом возникновения права собственности у участника общей долевой собственности на квартиру является не дата повторного получения свидетельства о праве собственности на имущество в связи с изменением состава собственников квартиры и долей в праве собственности на квартиру, а момент первоначальной государственной регистрации права собственности на данную квартиру.

Участник программы «‎Работаю честно»

Таким образом, если происходит увеличение, присоединение долей, то право собственности считается не с момента получения последнего свидетельства, а с момента приобретения прав собственности на первоначальную долю.

Налога нет,
Вычет это вычет самостоятельный пункт в законе раз в год, а возврат 13 % от государства, это самостоятельный пункт закона вернут с 2 мил.руб.

Про налог при продаже квартиры менее 3 лет

При наследстве срок 3 года отсчитывается не с момента оформления собственности на наследника, а со дня смерти наследодателя. Может, у Вас уже есть 3 года или скоро будет?
Продавать с указанием в договоре 1 миллиона — не очень хорошая идея.

«по кадастровой стоимости * 0.7(70%)» — для Вашего случай не действует.

Можете)
Примите к сведению,что в случае ухода от налогов вы должны быть готовы к тому, что для этого случая у государства имеются меры реагирования)

:))) спасибо приму к сведению

Участник программы «‎Работаю честно»

Да, Вы все верно изложили в своем вопросе.

Если наследодатель умер более трех лет назад, то налога при продаже не будет при любой цене продажи. Срок владения при наследстве отсчитывается с момента смерти наследодателя. А то Вы там пишете про собственность, но неизвестно, что именно Вы считаете датой ее получения — может, регистрацию права в росреестре.

Таня про то же самое. пока я писала)

про «срок 3 года отсчитывается не с момента оформления собственности на наследника, а со дня смерти наследодателя» я в курсе, спасибо. Мой вопрос про другое.

Про другое Вам выше всё правильно ответили)

Участник программы «‎Работаю честно»

Вопрос из серии ,сам спросил,сам ответил) 70 процентов действуют с января 16 года.У Вас можно по старому.

Даже, интересно. Неужели никто еще не сталкивался?
Тогда стоит всем перечитать внимательно закон, вернее оговорки в его тексте. А заодно и комментарии к закону. И первые судебные решения в применении закона после 01.01.2016 года.
Обратите внимание на то, что региональные власти могут устанавливать коэффициенты для определения минимальной рыночной цены объекта самостоятельно (это насчет 0,7). Неслучайно банки уже приняли к сведению этот факт и если и закрывают глаза на занижение стоимости объекта, то только до размера кадастровой стоимости и не менее.
Да и кстати, никто не обратил внимания на то, что дата оформления собственности до 2016 года имеет отношение только для определении минимальных предельных сроков владения объектом, то есть 3 и 5 лет, но не для определения базы налогообложения полученных доходов. Где вы все нашли пункт о том, что доходы с продажи будут определяться по разному для объектов оформленных до 2016 года и после? Где конкретно это написано? Вы поймите, что доход полученный с продажи недвижимости — он или есть или его нет и он получен в определенном году. Так вот нигде в законе не сказано, что у объектов оформленных до 01.01.2016 года налогооблагаемая база полученного дохода считается как-то по другому, отлично от объектов оформленных после 01.01.2016 года. Почитайте — очень интересно и познавательно.

То есть для вас, уважаемый Петр, будет иметь значение кадастровая стоимость, а не 0,7 от нее, так как вы, наверняка, не сможете сегодня узнать точный коэффициент определения базовой стоимости для вашего объекта, который будет использовать налоговая (а точнее скрипт отслеживания по базе в налоговой- это делает не инспектор, а программа) для вычисления недоплаченного налога.
Вот в этом вашем выражении: «Вроде как по кадастровой стоимости * 0.7(70%) ведут отсчет для сделок
где собственность зарегистрирована после 01.01.2016 г.» — имеется прямое заблуждение. Вы просто неправильно трактуете положения Налогового Кодекса РФ.
Никто не ведет никакого отсчета сделок. Это правило (закон) применяется ко всем сделкам заключаемым после 01.01.2016 года, при определении налогооблагаемой базы на доходы с продажи недвижимости, вне зависимости когда зарегистрирована собственность.
Другое дело, что минимальный срок владения объектом определяется исходя из того когда получена собственность до 01.01.2016 года — считаем 3 года, если после 01.01.2016 года — считаем 5 лет (кроме некоторых категорий указанных в законе в виде исключений).

Как продать квартиру и не попасть на налоги?

Участник программы «‎Работаю честно»

Как продать квартиру и не попасть на налоги? – вопрос, который интересует многих владельцев жилплощади. Ведь терять 13% от вырученной суммы не хочется. А практика с указанием фиктивной небольшой суммы в договоре не выгодна в первую очередь покупателю, который в таком случае не сможет получить налоговый вычет или получит его не в полном размере. Но в некоторых случаях продать квартиру без налогов все-таки можно. И почти всегда есть шанс уменьшить налоговые выплаты.
Как продать квартиру в новостройке без налога?
К сожалению, продать новую квартиру без налога не получится. Выплат можно избежать только в том случае, когда недвижимость находится в собственности больше минимального срока. Для жилья, приобретенного до 2016 года, это 3 года, а для тех квартир, что куплены после 1 января 2016 года, – 5 лет. Датой, с которой отсчитывается срок владения, является дата внесения записи о регистрации права собственности в единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).
Но так как три года и даже пять лет для новостройки – не критичный срок, то вполне можно подождать наступления срока, когда можно продать квартиру без налога и оформить сделку. Плюсом такого ожидания будет возможность сделать хороший ремонт, дождавшись, когда дом даст усадку. Многие покупатели обращают на этот момент самое пристальное внимание.

Как продать квартиру по наследству без налогов?
Как и в случае с новостройкой, продать квартиру после дарения без налога можно лишь по истечении определенного срока, он составляет три года – вне зависимости от того, как вы получили недвижимость в дар или по наследству. Датой отсчета срока считается дата оформления собственности на жилплощадь.
А вот продать квартиру без уплаты налога, если она находится в совместной собственности супругов, после смерти одного из них (когда ее наследует другой супруг) вполне реально. Так как в этом случае датой отсчета будет момент первоначальной регистрации недвижимости в собственность.
Когда можно продать приватизированную квартиру без налога?
Как и в случае с квартирой, доставшейся в дар или по наследству, избежать налога с продажи можно лишь спустя три года после оформления недвижимости в собственность.
Когда можно продать квартиру без уплаты налогов?
Существует несколько вариантов, в которых можно продать квартиру без уплаты налога раньше установленного законом срока.

Первый из них касается как купленной недвижимости, так и полученной в дар или в результате приватизации. Если сумма сделки или 70% кадастровой стоимости жилплощади составляет меньше 1 миллиона рублей, то владелец освобожден от уплаты налогов. Это так называемый стандартный налоговый вычет.

Второй случай, когда можно уменьшить налог с продажи или избежать его вовсе – это уменьшение налогооблагаемой базы на сумму расходов, произведенных на покупку и ремонт квартиры или строительство дома. Вам потребуется приложить к налоговой декларации документы, подтверждающие фактически произведенные расходы. В данном случае налог взимается лишь с разницы между суммой продажи и суммой покупки (плюс расходы на ремонт). Если расходы были больше, то налог не платится вовсе.

Через сколько можно продавать квартиру без налога?
Законом устанавливаются точные сроки в три и пять лет для недвижимости, приобретенной в разное время и по-разному. Но, как уже было сказано выше, налогов можно избежать, грамотно воспользовавшись налоговым вычетом. Существуют и другие способы обойти закон – например, продажа жилплощади отдельными долями. Ведь при этом каждый владелец части недвижимости имеет право на получение налогового вычета.
Лучше всего перед продажей обратиться к специалистам, которые проконсультируют вас относительно всех нюансов существующей ситуации и помогут минимизировать налоговые выплаты или избежать их вовсе.

С какого момента считать срок владения квартирой при продаже?

Согласно Налоговому Кодексу РФ от налога на доходы и обязанности подавать налоговую декларацию полностью освобождены граждане, которые продали квартиру/дом/комнату/землю, которыми владели более минимального срока. Соответственно, актуальным является вопрос: с какого именно момента отсчитывать срок владения. В этой статье мы постараемся разобраться в этом вопросе по отдельности для всех основных случаев приобретения жилья.

Заметка: минимальный срок составляет три года или пять лет в зависимости от того, когда и как была приобретена недвижимость. Этот вопрос подробно рассмотрен в нашей статье: Сколько нужно владеть квартирой, чтобы продать ее без налога?

Жилье приобретено по договору купли-продажи

Если Вы приобрели жилье по договору купли-продажи, срок владения им исчисляется с даты регистрации права собственности на объект жилья (ст. 131, 223 ГК РФ, п. 1 ст. 14 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Пример: В феврале 2015 году Киселев А.А. приобрел квартиру по договору купли-продажи. Договор был заключен 20 февраля, а право собственности было зарегистрировано спустя два месяца (датировано 25 апреля 2015 года). 15 марта 2018 года Киселев продал квартиру. Срок владения квартирой на момент продажи составил менее 3-х лет (так как он считается именно с даты регистрации права собственности на квартиру).

Жилье приобретено по договору долевого участия (инвестирования, уступки права требования)

Если Вы приобрели квартиру по договорам долевого участия, инвестирования или уступки права требования, то срок владения исчисляется с даты регистрации права собственности на квартиру.

При этом важно отметить, что в данном случае (в отличие от момента возникновения права на имущественный вычет при покупке жилья) дата подписания акта приема-передачи квартиры с застройщиком значения не имеет (Письма Минфина России от 14.02.2013 N 03-04-05/9-103, от 15.11.2012 N 03-04-05/9-1315).

Пример: В 2013 году Петров А.Л. заключил договор долевого участия на строительство квартиры, в 2014 году квартира была сдана и Петров подписал акт приема-передачи квартиры. Зарегистрировал собственность Петров лишь в 2016 году. В 2018 году Петров продал квартиру. Срок владения квартирой на момент продажи составил менее 3х лет (так как он исчисляется с даты регистрации права собственности на квартиру).

Жилье приобретено по договору с ЖСК (договору паенакопления)

Если квартира была приобретена у ЖСК (по договору паенакопления), то срок владения квартирой исчисляется с момента выполнения двух условий: полной выплаты паевого взноса и подписания акта приема-передачи квартиры (п. 4 ст. 218 ГК РФ, Письма Минфина России от 04.07.2012 N 03-04-05/7-837, УФНС России по г. Москве от 22.03.2011 N 20-14/4/026727).

Пример: В 2011 году Волков М.М. заключил договор с ЖСК на строительство квартиры. В 2014 году квартира была построена. В этом же году Волков полностью выплатил паевой взнос и подписал акт приема-передачи квартиры. Право собственности на эту квартиру Волков оформил лишь в 2016 году. В 2018 году Волков продал данную квартиру. Срок владения квартирой на момент продажи составит более 3-х лет (так как в данном случае он исчисляется не с момента даты регистрации права собственности на квартиру, а с момента полной выплаты паевого взноса и подписания акта-приема передачи).

Жилье приобретено в результате приватизации

Если Вы приобрели жилье в собственность в результате приватизации, срок владения им зависит от того года, в котором осуществлена приватизация:

Если жилье было приватизировано после 1 января 1998 года, срок владения исчисляется с момента регистрации права собственности на квартиру.

Пример: Сахаров И.Т. проживал в квартире, полученной в наем от муниципалитета с 1997 года. В 2016 году он ее приватизировал и оформил свидетельство о собственности на квартиру. В 2017 году Сахаров ее продал, срок владения квартирой на момент продажи составил менее 3-х лет (так как он считается только с момента регистрации права собственности).

Если жилье было приватизировано до 1 января 1998 года срок владения им отчитывается с даты заключения договора о передачи объекта жилья в собственность (так как в то время свидетельства о регистрации права собственности не выдавались) (Письмо Минфина России от 18.07.2014 № 03-04-05/35433).

Пример: Платонов Л.О. приватизировал квартиру в 1995 году. В 2018 году он оформил свидетельство о регистрации права собственности на квартиру и продал ее. На момент продажи срок владения квартирой составил более 3-х лет (так как он считается не с даты регистрации собственности, а с момента приватизации).

Жилье получено в наследство

Если объект жилья был получен в наследство, срок владения исчисляется со дня смерти наследодателя (открытия наследства) (ст. 1114, п. 4 ст. 1152 ГК РФ, Письмо Минфина России от 20.02.2015 № 03-04-05/8357).

Пример: В 2010 году Соколов А.П. после смерти дедушки получил в наследство квартиру, право собственности на нее он оформил только в 2017 году. В 2018 году Соколов А.П. продал данную квартиру. На момент продажи квартиры срок владения составил более трех лет (так как он считается с даты смерти дедушки).

Из данного случая есть два исключения:

Если один из супругов наследует после смерти другого квартиру, приобретенную в браке, срок владения квартирой исчисляется с даты приобретения квартиры в собственность супругов (Письма Минфина России от 30.05.2016 №03-04-05/30938, от 02.04.2013 N 03-04-05/9-326).

Пример: В 2010 году супруги приобрели квартиру и оформили ее на жену. В 2017 году супруга умерла, квартиру унаследовал муж. В этом же году он решил продать квартиру. На момент продажи срок владения составил более 3-х лет, так как данная квартира, хоть и была ранее оформлена на жену, приобреталась в браке, следовательно, являлась общей совместной собственностью.

Если собственник одной доли в квартире наследует другую долю в результате смерти собственника, срок владения квартирой исчисляется с даты первоначальной регистрации собственности на долю в квартире (Письмо Минфина России от 24.10.2013 №03-04-05/45015).

Пример: в результате приватизации, проведенной в феврале 2010 года, квартира была оформлена в долевую собственность бабушки и внука по ½ доли. В 2016 году после смерти бабушки ее долю унаследовал внук и стал единственным собственником квартиры. В 2018 году он продал квартиру. Несмотря на то, что ½ квартиры внук получил в наследство лишь в 2016 году, срок владения всей квартирой на момент продажи составит более 3-х лет (так как будет считаться с даты оформления в собственность первой доли).

Квартира получена в дар

Если квартира была получена в дар, срок владения квартирой исчисляется с даты регистрации права собственности на квартиру ст. 131, ст. 223 ГК РФ, п. 1 ст. 14 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Пример: в марте 2017 года Матвееву А.Н. родители подарили квартиру, он зарегистрировал собственность в июле 2017 года. В 2018 году Матвеев А.Н. решил продать квартиру, срок владения составит менее 3-х лет (будет рассчитываться с даты регистрации права собственности на квартиру).

Разные доли квартиры приобретены в разное время

Если несколько долей квартиры приобретены в разное время, но были объединены в единый объект собственности, то срок владения будет исчисляться с даты, когда собственник получил право собственности на первую долю в проданном имуществе (Письма ФНС России от 26.07.2016 №БС-4-11/13524@, Минфина России от 23.08.2016 №03-04-07/49241, от 13.01.2015 № 03-04-05/69528).

Пример: в 2011 году братья Морозовы А.К. и Н.К. приобрели в долевую собственность (по ½ доли) квартиру. В 2016 году Морозов А.К. продал свою долю (1/2) брату Морозову Н.К., в результате чего последний стал единоличным собственником всей квартиры. В 2018 году Морозов Н.К. продал квартиру. Срок владения квартирой на момент продажи составил более 3-х лет (так как он считается с момента приобретения первоначальной доли – с 2011 года.

Заметка: Если несколько долей квартиры приобретены в разное время, но каждая из долей зарегистрирована как отдельный объект недвижимости, то каждая доля рассматривается отдельным объектом имущества и для каждой доли высчитывается свой срок владения (Письмо Минфина России от 20.05.2014 N 03-04-05/23772).

Квартира получена взамен снесенного/ветхого жилья

Если квартира получена взамен снесенного/ветхого жилья от муниципальных властей, срок владения квартирой исчисляется с даты регистрации права собственности на полученное новое жилье (Письмо Минфина России от 17.10.2012 N 03-04-05/10-1199).

Пример: В 2017 году Соколова М.И. получила от мэрии Москвы квартиру взамен принадлежащего ей снесенного ветхого жилья (которым она владела с 1995 года). В 2018 году Соколова М.И. продала полученную квартиру. На момент продажи срок владения квартирой составил менее 3-х лет (так как он считается только с момента регистрации права собственности на новое жилье, срок владения старым/снесенным жильем не учитывается).

Дом построен самостоятельно

Если дом построен самостоятельно, срок владения домом исчисляется с даты регистрации права собственности на данный объект недвижимости (ст. ст. 131, 219 ГК РФ, п. 1 ст. 14 Закона N 122-ФЗ).

Пример: в 2012 году Павлов А.Т. приобрел земельный участок и начал на нем строительство дома, в 2015 году стройка была закончена. Зарегистрировал построенный дом Павловым А.Т. в 2016 году. В 2018 году он решил его продать. На момент продажи срок владения домом составил менее 3-х лет (так как он считается только с момента регистрации права собственности).

Право собственности признано через суд

Если право собственности на квартиру признано в судебном порядке, срок владения квартирой исчисляется с даты вступления в законную силу решения суда (по истечении месяца после принятия данного решения) (п. 1 ст. 209, ст. 210 ГПК РФ, Письмо Минфина России от 14.08.2013 N 03-04-05/32983).

Пример: в 2008 году Марков А.Н. приобрел квартиру в строящемся доме у ОАО «СтройИнвет». После сдачи дома застройщик стал уклоняться от оформления собственности Маркова А.Н. на построенную квартиру. В 2010 году Марков обратился в суд с иском о признании права собственности на квартиру. В 2012 году суд вынес решение о признании собственности на квартиру за Марковым А.Н. Регистрации права собственности на Маркова А.Н. произошла только в 2016 году. В 2018 году Марков А.Н. продал данную квартиру. На момент продажи срок владения квартирой составил более 3-х лет (так как он считается с даты вступления в силу решения суда, а не с даты регистрации права собственности).

Налог на доход от продажи квартиры

Ранее мы разбирали Имущественный вычет при покупке квартиры, Увеличить налоговый вычет за квартиру, Возврат налога при покупке квартиры, порядок действий, список документов. После этого у моих читателей появилось большая масса вопросов, которые я разберу в этой статье. Традиционно статья разбита на подтемы:

1. Если расходов на приобретение квартиры не было
2. Если собственников несколько
3. Если разный срок владения долями
4. Если один из продавцов несовершеннолетний ребенок
5. Если за год продано несколько квартир
6. Сколько раз в жизни можно воспользоваться льготой
7. Продажа с целью улучшения жилищных условий
8. Если продажа и покупка совершаются в один календарный год (налоговый период)
9. Продажа старой и покупка новой квартиры
10. Каков порядок исчисления и уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ) с доходов

Если расходов на приобретение квартиры не было

Если собственников несколько

При реализации имущества, находившегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета, исчисленного в соответствии с настоящим подпунктом, распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности), то есть налоговый вычет предоставляется на отдельный продаваемый объект, а не отдельному физическому лицу.

Предоставление имущественного налогового вычета при продаже долей, в частности, в жилом доме или квартире, в системной связи с нормами гражданского и жилищного законодательства означает, что вычет в размере 1000000 рублей может быть предоставлен налогоплательщику в полном объеме, только если самостоятельным объектом договора купли – продажи является выделенная в натуре доля жилого дома или квартиры (например, комната), но не доли в комнате или неделимой квартире.

Если объектом продажи является доля квартиры (жилого дома), пусть и по отдельному договору купли – продажи, являющаяся долей в праве на квартиру (жилой дом), соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между сособственниками этого имущества пропорционально долям участников в праве общей собственности.

Если разный срок владения долями

Если один из продавцов несовершеннолетний ребенок

Поскольку в вышеуказанных сделках часто участвуют несовершеннолетние дети, то за несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет, сделки могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны, которые являются законными представителями несовершеннолетнего физического лица – налогоплательщика.

Налогоплательщиками налога на доходы физических лиц, признаются физические лица, получающие доходы от источников в Российской Федерации.

Налогоплательщик может участвовать в отношениях, регулируемых законодательством о налогах и сборах через законного представителя.

Налогоплательщик вправе представить налоговую декларацию через своего представителя.

Из вышеизложенного следует, что от имени несовершеннолетнего ребенка, получившего подлежащий налогообложению доход от продажи квартиры, принадлежавшей ему на праве собственности, и имеющего право на получение имущественного налогового вычета налоговую декларацию заполняет его родитель, как законный представитель ребенка. Налоговое уведомление на уплату налога, подлежащего уплате в бюджет в соответствии с декларацией, оформляется на имя ребенка, также как и лицевой счет, и выдается на руки родителю (представителю) ребенка. Уплату налога от имени ребенка осуществляет также его родитель как законный представитель.

Если за год продано несколько квартир

В то же время надо помнить, что имущественный налоговый вычет уменьшает совокупный годовой доход, в том числе и совокупную сумму дохода, полученного от продажи недвижимости за весь календарный год, а не доход по каждому объекту в отдельности. То есть прежде чем вычитать, надо сложить.

Предположим, гражданин продал в течение года две квартиры стоимостью 3100 000 рублей и 2 800 000 рублей, обе были в его собственности менее 3-х лет. Он решил воспользоваться имущественным налоговым вычетом 1 000 000 руб. Облагаться налогом 13% будет сумма 4 900 000 руб.

При этом Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России не ограничивают количество объектов недвижимости, при продаже которых может быть получен имущественный налоговый вычет.

Таким образом, по каждому объекту недвижимости, в отношении которого налогоплательщик заявляет вычет в сумме документально подтвержденных расходов по его приобретению, размер налоговой базы определяется отдельно. По объектам, в отношении которых такие расходы налогоплательщиком не подтверждаются, имущественный налоговый вычет предоставляется в сумме, не превышающей 1 000 000 рублей за налоговый период.

Сколько раз в жизни можно воспользоваться льготой

Продажа с целью улучшения жилищных условий

Если продажа и покупка совершаются в один календарный год (налоговый период)

Если продавец недвижимого имущества ещё не использовал свое право на получение имущественного налогового вычета в связи с приобретением жилья, то такая сумма имущественного вычета будет уменьшать другие полученные им доходы, в том числе доходы от продажи личного имущества.

Например, человек продает квартиру и покупает частный дом, при этом имущественный вычет при покупке жилья он не заявлял. Значит, полученные от продажи квартиры доходы он вправе уменьшить:

– на имущественный налоговый вычет, связанный с продажей квартиры (или на расходы на приобретение квартиры);
– на имущественный налоговый вычет, связанный с покупкой частного дома;
– на другие налоговые вычеты, предусмотренные законодательством РФ.

Продажа старой и покупка новой квартиры

Добрый день Евгений!

Квартиру в 2009г купили за 1450000руб, хотим продать в 2012г за 2000000руб,и купить за 2500000руб.

Если будет на момент продажи квартира в собственности менее 3лет и если более 3лет, то какие будут налоги с продажи?
Ситуация 1. Квартира находилась в собственности три года и больше

Доходы от продажи ЛЮБОГО имущества (в том числе квартир), которое находилось в собственности человека три года и больше налогом не облагают. Эта льгота установлена п. 17.1 ст. 217 Налогового кодекса РФ.

Ситуация 2. Квартира находилась в собственности меньше трех лет

В такой ситуации, если обе сделки прошли в одном и том же году, вы получаете право на два налоговых вычета. Вычет — эта некая сумма, установленная законом, которая уменьшает ваши доходы, облагаемые налогом.

Первый вычет предоставляется продавцам недвижимости. Он установлен пп 1 п 1 ст. 220 Налогового кодекса. Его максимальная сумма составляет 1 000 000 руб. Вместо использования первого вычета вы вправе при расчете налога уменьшить доход от продажи квартиры на сумму расходов по ее покупке. Вам это будет выгоднее.

Второй вычет предоставляется покупателям недвижимости. Он установлен пп 2 п 1 ст. 220 Налогового кодекса. Его сумма равна стоимости приобретаемой квартиры. При этом максимальный размер второго вычета ограничен. Независимо от стоимости квартиры его размер не может превышать 2 000 000 руб. Итак, после уменьшения доходов от продажи на сумму расходов по покупке ваш доход, облагаемый налогом, составит:

2 000 000 (продажня стоимость квартиры) — 1 450 000 (расходы на ее покупку) = 550 000 руб.

Как я сказал выше вы также вправе использовать вычет, предоставляемый покупателям квартир. После его применения ваш доход, составит:

550 000 (доход от продажи квартиры, облагаемый налогом) — 2 000 000 руб. (общая сумма второго вычета) = 0 руб.

В результате доходов, облагаемых налогом в связи с продажей квартиры, у вас не будет. Поэтому никаких налогов по данной сделке платить не нужно. Более того, часть не использованного вами второго вычета, перейдет на следующий год. Эта часть составит 1 450 000 руб. (из положенных 2 000 000 руб. вы использовали лишь 550 000 руб.). Данная сумма будет уменьшать ваши доходы, облагаемые налогом, в следующем году.

P.S. В ответе я предполагаю, что квартира куплена и продана одним человеком.

Каков порядок исчисления и уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ) с доходов

налогоплательщики — физические лица самостоятельно исчисляют НДФЛ, подлежащий уплате в соответствующий бюджет, исходя из сумм вознаграждений, полученных от физических лиц и организаций, не являющихся налоговыми агентами, на основании заключенных договоров гражданско-правового характера, включая доходы по договорам найма или договорам аренды любого имущества.

Налогоплательщики, получившие доходы, обязаны представить в налоговый орган по месту своего жительства декларацию по НДФЛ не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом.

Общая сумма налога, подлежащая уплате в соответствующий бюджет и исчисленная исходя из налоговой декларации, уплачивается по месту жительства налогоплательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом.

Следовательно, налогоплательщик, получивший в прошлом году доход, облагаемый по ставке 13%, обязан:

представить в налоговый орган по месту своего учета не позднее 30 апреля этого года налоговую декларацию по НДФЛ (форма 3-НДФЛ) за прошлый год
в срок не позднее 15 июля самостоятельно сосчитать и уплатить в бюджет налог.

Для получения полной информации по всем существующим налоговым вычетам, пройдите по ссылке Возврат подоходного налога, обзор

Назад | | Вверх

Налог с продажи квартиры в 2018 году от А до Я

Сделки с недвижимостью тщательно контролируются государственными структурами и с точки зрения налогообложения, и со стороны регистрирующих органов. Это все сделано для обеспечения регулярных поступлений в бюджет и безопасности граждан РФ. В связи с этим часто возникает вопрос о том, необходимо ли платить налоги с продажи квартиры или ее части. Ответ не может быть однозначным, поскольку в зависимости от ситуации предусмотрено либо полное освобождение от сборов, либо существенное послабление, либо отсутствие любых льгот.

Прибыль от реализации недвижимости, а именно она является основанием для начисления взносов в бюджет, облагается по стандартной налоговой ставке – 13%. Как происходит расчет НДФЛ?

Иванова Л.Д. продала квартиру за 3,45 млн. рублей. По результатам сделки она обязана уплатить в бюджет:

3450000 * 13% = 448500 рублей.

Высокая стоимость имущества предусматривает серьезные обременения для собственников при совершении сделок купли-продажи, что подталкивает к поиску путей снижения нагрузки. Государство предусмотрело несколько выгодных и эффективных методов уменьшения сумм налога, из которых легко подобрать наиболее приемлемый в той или иной ситуации.

Как уменьшить сумму налога?

Законодательно предусмотрено несколько вариантов уменьшения налогооблагаемой базы:

• длительное владение собственностью;

• имущественные вычеты в фиксированной сумме;

• подтверждение расходов на покупку недвижимости.

Как видно, существует достаточно условий, чтобы значительно уменьшить сумму налога. Важно учитывать ограничения и правила применения той или иной льготы.

Длительное владение имуществом

С 2017 года вступают в силу поправки в НК РФ, которые регламентируют льготы по НДФЛ в отношении срока владения недвижимостью. С учетом изменений владельцы квартир и долей имеют право не платить налоги со сделок с имуществом, если являются собственниками не меньше пяти лет. Этот срок стоит понимать как 60 календарных месяцев с момента вступления в права владения (Государственная регистрация права подтверждается выпиской из реестра ЕГРН). Это ограничение действительно для тех, кто приобрел квартиру в 2016 году и позже.

Ранее период минимального владения имуществом для пользования освобождением от налогов составлял 3 года. Этот срок остался прежним для недвижимости приобретаемой на основании:

• права наследования или дарения от родственников;
• договора пожизненной ренты, обремененной иждивением;
• перевода из государственной в частную собственность по программе приватизации.

Можно или нельзя применять освобождение от налогов в отношении целого жилья определяется очень легко, но как быть с долями? В этом случае ситуация несколько более сложная. Легче понять применение льготы, рассмотрев простой пример:

Четверо братьев владели квартирой на равных правах с 2010 года. Спустя четыре года погибает один из младших, оставив свою долю старшему из семьи. В 2016 году родственники реализуют собственность. Распределение долей вышло следующим: старшему досталось 2, а среднему и младшему по одной.

Учитывая, что имущество было приобретено до 2016 года, то к нему еще применяется минимальный срок в 3 года. Поскольку квартира была в совместном владении довольно долго, а именно с 2010 года, то все владельцы освобождены от налогообложения. То же касается и старшего брата, который получил одну часть в 2015 году.

При определении срока владения долями имущества учитывается момент получения первой, а не каждой последующей!

Когда срок владения недвижимостью превышает установленный минимум, то продавец освобождается не только от уплаты сбора, но и от необходимости предоставления декларации 3-НДФЛ. Когда квартира была в собственности значительно меньший период времени, сделка облагается налогами в полном объеме. Однако, существует ряд льгот, позволяющих существенно уменьшить сумму платежа в бюджет.

Подтверждение расходов на недвижимость

Данный вид льготы прекрасно подойдет владельцам квартир, недолго находившимся в праве собственности и имеющим на руках подтверждающие приобретение имущества документы. Расходы считаются правомерными, если суммы, указанные в декларации 3-НДФЛ, доказаны либо договором купли-продажи, либо сметами, квитанциями и контрактами со строительными организациями при самостоятельном возведении жилья. Лишь в этом случае владелец может уменьшить сумму налоговой базы и значительно облегчить обременение:

Лавров П.Р. приобрел квартиру за 4,75 млн. рублей, но спустя год продал ее за 5,9 млн. рублей. На руках у него сохранился договор купли-продажи. В связи с этим расчет НДФЛ будет выглядеть следующим образом:

(5900000 – 4750000) * 13% = 149500 рублей.

Видно, что наличие подтверждающих документов позволило существенно снизить сумму налога, подлежащего уплате в бюджет. В случае отсутствия договора купли-продажи размер НДФЛ был бы существенно выше:

5900000 * 13% = 767000 рублей.

Разница в пользу владельца составила более 600 тыс. рублей!

Однако, далеко не всегда сделки купли-продажи совершаются на выгодных для владельцев условиях. В таких ситуациях наличие подтверждающих документов позволят полностью избежать обязательств по налогам.

Суворова А.К. реализовала в 2016 году квартиру за 4,23 млн.рублей, которую два года назад приобрела за 4,75 млн. рублей. Благодаря тому, что она сохранила договор купли-продажи двухлетней давности, то смогла воспользоваться вычетом на сумму расходов:

(4230000 – 4750000) * 13% = 0 рублей.
Если бы Суворова не воспользовалась вычетом, то расчет налога имел бы следующий вид:
4230000 * 13% = 549900 рублей.

Логично было бы предположить, что имеет смысл занижать стоимость реализуемого имущества в договорах купли-продажи. Ранее ситуация так и обстояла, что позволяло нечистым на руку дельцам снижать собственные налоги, а порой и обманывать покупателей. Однако, с учетом новых поправок в НК РФ, вступающих в силу в январе 2017 года, схема больше не сможет работать. Как?

Согласно требониям нового закона, владелец недвижимости может устанавливать в договоре любую цену, но ее размер не может быть ниже установленного уровня. Ограничение определяется по следующей формуле:
Кадастровая стоимость недвижимости на 1 января года, когда совершается сделка * 0,7 = минимальная сумма продажи имущества.

Поправочный коэффициент определяется ежегодно и на 2017 год установлен в пределах 0,7. Он необходим для облегчения перехода на новую систему и постоянно увеличивается, пока не достигнет значения единицы. В случае реализации имущества по цене ниже установленного минимума для расчета налога используется кадастровая стоимость, уменьшенная на значения коэффициента.

Шишков С.Ж. продает квартиру в 2016 за 2,38 млн. рублей, которую приобрел два года назад за 2,54 млн. рублей. При этом кадастровая стоимость на начало года составляет 4,2 млн. рублей.

Минимальная стоимость продажи – 4200000 * 0,7 = 2940000 рублей

Поскольку цена реализации по факту ниже установленного минимума, то для определения сумм налога используются расчетные данные.
(2940000 – 2540000) * 13% = 52000 рублей.

В редких случаях когда кадастровая стоимость не определена, ограничения по сумме сделки не устанавливаются. Проверить данные о недвижимости можно в кадастровой палате в регионе, а также на официальном сайте контролирующего органа.

Не всегда есть возможность подтвердить расходы на приобретение имущества, особенно если оно приватизировано, получено в дар или по наследству. В таких ситуациях предусмотрен третий вид льгот – имущественный вычет в фиксированном размере.

Имущественный вычет

Наиболее простым и понятным способом уменьшить размер НДФЛ при совершении сделок с жильем является имущественный вычет. Его значение и условия применения остались на прежнем уровне. На 2017 год предельный размер льготы составляет 1 млн. рублей.

Применяется этот вычет любыми гражданами РФ, в том числе пенсионерами и неработающими. Главные ограничения заключаются в том, что льгота применяется один раз в налоговом периоде и не разбивается на несколько объектов недвижимости. Т.е. при продаже двух квартир, вычет может быть использован лишь в отношении одной. Например:

Давыдов Ю.Ш. реализовал в 2016 году две квартиры по цене 4,6 и 5,2 млн. рублей. Недвижимость получена в прошлом году в наследство, соответственно никаких задокументированных расходов он не имеет.

((4600000 – 1000000) + 5200000) * 13% = 1144000 рублей.

Если бы Давыдов повременил с продажей второй квартиры, то смог бы существенно сэкономить:

Первая квартира в 2016 году (4600000 – 1000000) * 13% = 468000 рублей

Вторая же реализована в 2017 году (5200000-1000000) * 13% = 546000 рублей

Полностью избежать оплаты налога владелец смог, если бы совершил сделки спустя 3 года после получения недвижимости в наследство.

Интересно применение данного вычета в отношении имущества, реализуемого долями. При этом важен момент оформления как собственности, так и ее продажи. Совместное владение не предусматривает отдельное выделение каждой доли – права выдано в целом на объект недвижимости. При этом льготу применяют либо в равных частях, либо каждый собственник на отдельное имущество. На примере будут рассмотрены оба варианта.

Буденова И.М. и Буденов П.Р. супруги, имеют в совместном владении две квартиры, приобретенные на правах наследования. Спустя год реализуют обе по цене 2,33 и 2,45 млн. рублей. Поскольку в собственности имущество находилось недолго, а расходов на его приобретение нет, супруги не могут применять другие виды льгот.

Оба супруга применяют свои вычеты на один объект недвижимости в равных долях. Т.е. 1000000 / 2 = 500000 рублей. В такой ситуации размер налога будет определяться следующим образом:

(2330000 – 500000 – 500000) * 13% = 172900 рублей

2450000 * 13% = 318500 рублей.

В итоге по результатам сделок супруги заплатят в бюджет 491400 рублей

Другой вариант применения вычетов будет, если супруги Буденовы оформят недвижимость в виде равных долей, на каждую из которых будет отдельное право собственности. В таком случае части квартиры будут считаться разными объектами продажи, а потому к ним будут применены вычеты в полном размере.

(2330000 – 1000000(вычет супруга)) * 13% = 172900 рублей

(2450000 – 1000000(вычет супруги)) * 13% = 188500 рублей

При таком подходе сумма налога составит 361400 рублей.

Отдельно стоит упомянуть, что пенсионеры исчисляют налоги с продажи квартиры или ее долей на общих основаниях, не имея дополнительных льгот.

Декларация 3-НДФЛ по результатам продажи имущества

ФНС по месту постоянной регистрации продавца квартиры уведомляется о совершенной сделке посредством сдачи налоговой декларации 3-НДФЛ. Форма предоставляется один раз в год до конца апреля. Так за доходы, полученные от реализации недвижимости в 2016 году, необходимо будет отчитать до 30 апреля 2017 включительно. Документ передается любым удобным способом:

• почтой заказным или ценным письмом;
• лично в налоговый орган;
• с помощью представителя, имеющего на руках нотариальную доверенность;
• путем обращения в МФЦ;
• по каналам связи ТКС.

Предпочтительнее именно личное посещение инспекции, поскольку при наличии ошибок в декларации велик риск нарушение сроков подачи документов, что может повлечь за собой штрафы и пени. Специалист ФНС тщательно проверит предоставленные документы и по результатам выдаст квитанцию с указанием точной суммы налога, подлежащего уплате в бюджет, а также реквизитов регионального отделения инспекции. Перевод по документы должен быть осуществлен до 15 июня.

При применении имущественного вычета в виде расходов на приобретение недвижимости к декларации прикладываются заверенные копии подтверждающих документов. Сама форма заполняется или в цифровом виде, а после распечатывается, или черными чернилами вручную. Важно указывать данные достоверно и точно, чтобы избежать трудностей в получении вычета.