Типовой договор специального банковского счета для формирования фонда капитального ремонта

Типовой договор специального банковского счета для формирования фонда капитального ремонта

«УКАЗАНИЕ БАНКА РОССИИ ОТ 17.07.2014 N 3326-У

«О внесении изменений в Положение Банка России от 16 июля 2012 года N 385-П «О правилах ведения бухгалтерского учета в кредитных организациях, расположенных на территории Российской Федерации».

План счетов бухгалтерского учета в кредитных организациях дополнен новыми счетами.

В План счетов включены следующие счета:

• 30213 — Обеспечительный взнос оператора платежной системы, не являющейся национально значимой платежной системой;
• 40604 — Специальный банковский счет регионального оператора;
• 40705 — Специальный банковский счет товариществ собственников жилья, жилищных кооперативов и иных специализированных потребительских кооперативов.

Установлено, что назначение счета N 30213 — учет оператором платежной системы, не являющейся национально значимой, денежных средств (обеспечительного взноса), внесенных на специальный счет в Банке России в соответствии со статьей 82.5 Федерального закона от 10 июля 2002 года N 86-ФЗ. Счет активный.

На специальных банковских счетах N 40604 и 40705 открываются счета региональным операторам, товариществам собственников жилья, жилищным кооперативам и иным специализированным потребительским кооперативам для учета денежных средств фонда капитального ремонта собственников помещений. Счета пассивные.

Указание вступает в силу по истечении 10 дней после дня его официального опубликования в «Вестнике Банка России».

Типовой договор специального банковского счета для формирования фонда капитального ремонта

Согласно ч. 2 ст. 154 ЖК РФ, в состав платы собственников за жилое помещение и коммунальные услуги включается обязательный ежемесячный взнос на капитальный ремонт.
Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны уплачивать ежемесячные взносы на капитальный ремонт в минимальном размере, установленном нормативным правовым актом субъекта РФ в соответствии с ч. 8.1 ст. 156 ЖК РФ, или в большем размере (сверх минимального) по решению общего собрания собственников помещений (ч. 1 ст. 169 ЖК РФ).
Собственники помещений в многоквартирном доме могут открыть в банке Специальный счет, на котором будут накапливаться взносы на капитальный ремонт, исключительно собственников того дома, жители которого приняли на Общем собрании такое решение.

АО «АБ «РОССИЯ» входит в перечень банков, величина собственных средств (капитала) которых составляет не менее 20 млрд рублей, что соответствует требованиям ч.2 ст. 176 ЖК РФ.
Открытие Специального счета осуществляется Банком бесплатно.

Фонд капитального ремонта: формируем правильно

Износ основных фондов жилищно-коммунального хозяйства в России, по оценкам правительства, уже превышает 60%. В том числе, требует капитального ремонта и состояние многих многоквартирных домов. По сведениям Росстата, на конец 2013 года удельный вес ветхого и аварийного жилищного фонда в стране составил 2,8%. И даже сравнительно новые жилые дома постепенно устаревают и требуют капитального ремонта: например, капремонт загрузочных устройств мусоропроводов следует проводить каждые 10 лет, а сетей питания лифтовых установок – каждые 15 лет (Ведомственные строительные нормы ВСН 58-88 (р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения»).

Расходы по содержанию общего имущества в многоквартирных домах должны оплачиваться собственниками расположенных в них помещений, в том числе и квартир (ч. 1 ст. 39 Жилищного кодекса РФ). И если в советские годы основным собственником жилых помещений являлось государство, которое и оплачивало расходы по содержанию и ремонту своей собственности, то теперь, в результате массовой приватизации, квартиры перешли в частную собственность. Но вместе с правом на квадратные метры к новым собственникам перешла и обязанность по их содержанию и ремонту, как текущему, так и капитальному – за исключением домов, которые на момент приватизации уже требовали капитального ремонта (ст. 16 Закона РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-I «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»).

Изначально владельцы помещений в многоквартирных домах самостоятельно в добровольном порядке определяли размеры оплаты за капитальный ремонт общего имущества. Эта плата включалась в платежи за коммунальные услуги. Но стремление собственников недвижимости к снижению расходов на оплату этих услуг приводило к тому, что управляющие компании и ТСЖ не могли аккумулировать достаточно средств для финансирования капитального ремонта дома и эти расходы часто перекладывались на муниципальные бюджеты в форме финансирования аварийно-восстановительных работ.

Однако в конце 2012 года Жилищный кодекс РФ был дополнен разделом IX «Организация проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах», который предусматривает обязательное перечисление средств собственниками помещений в многоквартирных домах в фонд капитального ремонта (Федеральный закон от 25 декабря 2012 г. № 271-ФЗ). При этом минимальный размер таких взносов должен был устанавливаться отдельно регионами. Но длительное время закон фактически не действовал из-за отсутствия необходимых подзаконных актов, поскольку субъекты РФ должны были при установлении минимальных размеров взносов на капремонт опираться на методические рекомендации, утвержденные уполномоченным Правительством РФ органом (ч. 8.1. ст. 156 Жилищного кодекса РФ). План мероприятий по реализации указанного закона был утвержден распоряжением Правительства РФ от 30 апреля 2013 г. № 720-р, а соответствующие методические рекомендации были введены 10 июля 2013 года (приказ Минрегиона России от 10 июля 2013 г. № 288 «Об утверждении методических рекомендаций по установлению минимального размера взноса на капитальный ремонт»). Только после этого субъекты РФ смогли принять необходимые региональные законы, и первые квитанции с требованием оплаты взноса в фонд капитального ремонта стали поступать владельцам квартир уже в 2014 году.

Что такое фонд капитального ремонта?

Фонд капитального ремонта представляет собой «копилку», в которой аккумулируются денежные средства для проведения в будущем капитального ремонта многоквартирного дома. Для каждого отдельного дома создается собственный фонд, формируемый из:

• взносов на капитальный ремонт, уплаченных собственниками помещений;
• процентов за несвоевременную уплату таких взносов;
• доходов от передачи в пользование объектов общего имущества в многоквартирном доме;
• средств товарищества собственников жилья, в том числе доходов от его хозяйственной деятельности;
• процентов, начисленных банком по денежным средствам, находящимися на счете дома.

Следует отличать фонды капитального ремонта как «копилки», формируемые для каждого многоквартирного дома в отдельности, от Фондов капитального ремонта как юридических лиц, учреждаемых субъектами РФ в качестве региональных операторов для управления фондами капитального ремонта отдельных домов. К примеру, в столице такой Фонд создан постановлением Правительства Москвы от 29 декабря 2014 года № 834-ПП «Об учреждении Фонда капитального ремонта многоквартирных домов города Москвы».

Какие существуют способы формирования фонда капитального ремонта?

Формирование фонда капитального ремонта жилого дома может производиться одним из двух возможных способов:

• на специальном счете;
• на счете регионального оператора – так называемый «общий котел» (ст. 170 Жилищного кодекса РФ).

ФОРМЫ

Образец протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о выборе способа формирования фонда капитального ремонта (на специальном счете)

Образец протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о выборе способа формирования фонда капитального ремонта (на счете регионального оператора)

При этом по умолчанию фонды капитального ремонта формируются на счетах региональных операторов и никаких действий для этого производить не требуется, а для выбора способа накопления на специальном счете необходимо принятие решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома. Решение считается принятым, если за него отдано не менее 2/3 голосов от общего количества собственников помещений в многоквартирном доме (п. 1.1 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ).

ВНИМАНИЕ!

Пока ваш дом не включен в региональную программу (и до истечения восьми месяцев с момента включения), вы не обязаны уплачивать взносы на капитальный ремонт (ч. 3 ст. 169 Жилищного кодекса РФ). Ознакомиться с региональной программой можно на сайте регионального Фонда капитального ремонта.

Такое решение должно быть принято не позднее, чем в течение шести месяцев (срок может быть снижен по решению отдельных регионов) с момента опубликования региональной программы капитального ремонта, в которую включен данный дом. Такая программа формируется на срок, необходимый для проведения капитального ремонта общего имущества во всех многоквартирных домах, расположенных на территории субъекта Российской Федерации и подлежит ежегодной актуализации.

В течение этого же срока необходимо направить копию протокола общего собрания в адрес регионального оператора. Решением общего собрания в обязательном порядке должны быть определены:

• размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт;
• перечень услуг и (или) работ по капремонту;
• сроки его проведения;
• владелец специального счета;
• кредитная организация, в которой будет открыт специальный счет (ч. 4 ст. 170 Жилищного кодекса РФ).

При этом размер ежемесячного взноса не может быть ниже установленного региональным законодательством. Перечень ремонтных работ не может быть меньше, а сроки проведения капремонта – позже, чем предусмотрено региональной программой.

Владельцем специального счета может быть назначена управляющая компания, либо ТСЖ, жилищный или иной специализированный потребительский кооператив, осуществляющий управление многоквартирным домом, а также региональный оператор. Кредитная организация, в которой может быть открыт специальный счет, должна иметь уставной капитал в размере не менее 20 млрд руб. Информацию о банках, которые соответствуют этому условию, можно узнать на сайте Банка России.

ФОРМА

Образец договора специального банковского счета для формирования фонда капитального ремонта

Если же в установленный срок такое решение общим собранием принято не было, орган местного самоуправления принимает решение о формировании фонда капремонта в отношении такого дома на счете регионального оператора. Какие-либо извещения о принятии такого решения жильцам не направляются, и они узнают об этом из квитанций об оплате.

Следует отметить, что формирование фондов на специальных счетах имеет ряд особенностей, отличающих этот способ от ведения счета в рамках «общего котла»:

• на хранящиеся в банке деньги могут начисляться проценты, что позволит несколько снизить потерю покупательной способности накоплений за период их хранения. Стоимость обслуживания счета и размер начисляемых процентов могут различаться в зависимости от банка. Например, одно из кредитных учреждений предлагает банковское обслуживание специального счета за 4,8 тыс. руб. в год, при этом процентная ставка может варьироваться от 0,2% до 3,5% годовых в зависимости от суммы, находящейся на счету. Следует отметить, что Жилищный кодекс РФ также не содержит и запрета начислять проценты на денежные средства, хранящиеся в банках на счетах регионального оператора;
• любой собственник имеет возможность получить информацию о сумме денежных средств на специальном счете и операциях по нему. Собирать общее собрание для этого не требуется (ч. 7 ст. 177 Жилищного кодекса РФ);
• региональным законодательством может быть установлен минимальный размер фондов капремонта, формирующихся на специальных счетах, по достижении которого общее собрание собственников может принять решение о приостановлении обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт – за исключением тех, кто задолжал по таким взносам (ч. 8 ст. 170 Жилищного кодекса РФ);
• отсутствует предусмотренное для региональных операторов ограничение на уплату аванса в размере, превышающем 30% от стоимости работ по капитальному ремонту, что позволит требовать более выгодных условий договоров с подрядчиками (ч. 3 ст. 190 Жилищного кодекса РФ).

При этом средства фонда капитального ремонта, хранящиеся на специальном счете, в полной мере защищены законодательно, за исключением случаев банкротства самого банка (но этот риск существует и для средств, хранящихся в банках региональными операторами). Так, банк осуществляет контроль за расходованием денежных средств со специального счета (ч. 3 ст. 177 Жилищного кодекса РФ), в связи с чем проведение незаконных операций с этими средствами затруднено. К тому же на денежные средства, находящиеся на специальном счете, не может быть обращено взыскание по обязательствам владельца этого счета, если эти обязательства не связаны с капремонтом (ч. 6 ст. 175 Жилищного кодекса РФ). Также такие денежные средства не включаются в конкурсную массу при банкротстве владельца счета (ч. 7 ст. 175 Жилищного кодекса РФ).

Как изменить способ формирования фонда капитального ремонта?

Если собственников помещений в многоквартирном доме не устраивает выбранный способ формирования фонда капитального ремонта или они пропустили шестимесячный срок принятия решения о его выборе, то изменить эту ситуацию можно в любое время на основании решения общего собрания собственников.

Если решением общего собрания фонд изымается из управления регионального оператора и будет в дальнейшем формироваться на специальном счете, такое решение должно содержать сведения, предусмотренные ч. 4 ст. 170 Жилищного кодекса РФ, как и при первоначальном выборе спецсчета для формирования фонда. Данное решение следует в течение пяти дней направить региональному оператору, однако в силу оно вступит лишь через два года с этого момента (срок может быть снижен региональным законодательством) и при отсутствии задолженности по оплате работ по капитальному ремонту или предоставленным на эти цели кредитам (ч. 5 ст. 173 Жилищного кодекса РФ). В течение этого периода платежи по прежнему будут перечисляться региональному оператору.

В случае же принятия решения о передаче фонда региональному оператору, оно вступает в силу через один месяц после направления владельцу специального счета решения общего собрания. Отсутствие задолженностей по выполненным работам и предоставленным кредитам в данном случае также является обязательным условием для вступления решения в силу (ч. 6 ст. 173 Жилищного кодекса РФ).

Размер взноса в фонд капитального ремонта

Минимальный размер взносов на капитальный ремонт устанавливается нормативными актами субъектов РФ и ежегодно индексируется с учетом изменения индекса потребительских цен (п. 1 ч. 1 ст. 167 Жилищного кодекса РФ, п. 6.1 Методических рекомендаций по установлению субъектом Российской Федерации минимального размера взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах, утв. приказом Минстроя России от 7 февраля 2014 г. № 41/пр). Так, размер этого взноса в 2015 году в Москве составляет 15 руб. в месяц за каждый квадратный метр общей площади жилого (нежилого) помещения в многоквартирном доме (постановление Правительства Москвы от 29 декабря 2014 года № 833-ПП «Об установлении минимального размера взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах на территории города Москвы в 2015 году»). Для сравнения, в Санкт-Петербурге размер взноса дифференцирован от 2 до 3 руб. в зависимости от типа строения, на территории Московской области в 2015 году размер взноса равен 7,8 руб., а в Самарской области он варьируется от 5,07 руб. до 5,84 руб. в зависимости от этажности жилого дома (во всех регионах эти суммы также начисляются ежемесячно за каждый квадратный метр общей площади помещения).

Размер взноса не зависит от количества лиц, зарегистрированных в жилом помещении или его расположения. Сумма платежа определяется лишь по характеристикам здания жилого дома (год постройки, этажность, тип материалов), если в данном регионе предусмотрена такая дифференциация размера взноса, и по количеству квадратных метров помещения.

Окончательный размер взноса может быть изменен в сторону увеличения решением общего собрания собственников, а накопленную за счет такого повышения сумму можно использовать на виды капитального ремонта, не предусмотренные ст. 166 Жилищного кодекса РФ (например, на разработку проектной документации, оплату услуг по строительному контролю и расходов на получение гарантий и поручительств по кредитам и займам), либо для ускорения выполнения срочных работ (ч. 3 ст. 166 Жилищного кодекса РФ).

Цели расходования средств из фонда капитального ремонта

Средства из фонда капитального ремонта можно потратить исключительно на определенные в ст. 166 Жилищного кодекса РФ цели:

• ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
• ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;
• ремонт крыши;
• ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;
• ремонт фасада;
• ремонт фундамента многоквартирного дома.

Однако дополнительно субъекты РФ могут разрешать расходовать средства фонда на другие виды ремонтных работ, в том числе:

• утепление фасада;
• переустройство невентилируемой крыши на вентилируемую крышу;
• устройство выходов на кровлю;
• установку коллективных (общедомовых) счетчиков и узлов управления и регулирования потребления коммунальных ресурсов.

Этот список является открытым, регионы никак не ограничены в праве определять направления расходования средств фондов капремонта (ч. 2 ст. 166 Жилищного кодекса РФ).

Кроме того, эти средства можно потратить на:

• разработку проектной документации для проведения капитального ремонта;
• оплату услуг по строительному контролю;
• погашение кредитов и займов (а также процентов по ним), полученных и использованных в целях оплаты услуг и работ по капитальному ремонту;
• оплату расходов на получение гарантий и поручительств по таким кредитам и займам (ст. 174 Жилищного кодекса РФ). К примеру, ставка платы за выдачу банковской гарантии по государственным контрактам в настоящее время варьируется от 1% до 5%. Вероятно, банковские гарантии по кредитам для капитального ремонта будут оцениваться в таких же рамках.

При этом за счет суммы, сформированной исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, могут финансироваться только работы, предусмотренные ст. 166 Жилищного кодекса РФ, а также погашение кредитов, займов (и процентов по ним), полученных и использованных в целях оплаты данных работ (ст. 174 Жилищного кодекса РФ).

Из этого следует, что финансировать разработку проектной документации, оплату услуг по строительному контролю и расходов на получение гарантий и поручительств по кредитам и займам можно лишь из процентов за несвоевременную уплату взносов и процентов, начисленных за пользование денежными средствами, находящимися на специальном счете, а также за счет суммы взносов, превышающей их минимальный размер.

Сроки расходования средств из фонда капитального ремонта

Субъекты Российской Федерации обязаны принять ежегодно актуализируемые региональные программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах (ст. 168 Жилищного кодекса РФ). В этих документах устанавливаются предельные сроки проведения капитального ремонта таких домов, независимо от способа формирования фонда капремонта. Ознакомиться с ними можно на сайтах региональных Фондов капитального ремонта.

Следует отметить, что законом предусмотрено проведение капремонта в первоочередном порядке в тех домах, которые нуждались в проведении капитального ремонта на дату приватизации первого жилого помещения в них, если с того момента капремонт так и не был произведен (ч. 3 ст. 168 Жилищного кодекса РФ).

Однако в региональных программах закрепляется лишь предельный срок проведения капитального ремонта. Согласно ч. 2 ст. 189 Жилищного кодекса РФ, владельцы недвижимости в многоквартирных домах имеют право в любое время принять решение о проведении капитального ремонта общего имущества независимо от способа формирования фонда капремонта. Выносить этот вопрос на повестку дня общего собрания могут как сами собственники, так и управляющая компания, ТСЖ или региональный оператор.

Решение общего собрания собственников о проведении капитального ремонта должно содержать следующие обязательные сведения:

• перечень работ по капитальному ремонту;
• смета расходов;
• сроки проведения капитального ремонта;
• источники его финансирования (специальный счет или счет регионального оператора);
• данные лица, которое уполномочено участвовать в приемке выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе подписывать соответствующие акты.

Если досрочный капитальный ремонт не производился, то управляющая компания, ТСЖ или региональный оператор обязаны направить собственникам предложения о сроке начала капитального ремонта, необходимом перечне услуг и (или) работ и их объеме и стоимости, о порядке и об источниках финансирования капитального ремонта общего имущества. Это должно быть сделано не позднее, чем за шесть месяцев (иные сроки могут быть установлены региональным законодательством) до наступления года, в котором согласно региональной программы запланировано выполнение капитального ремонта. Решение по такому предложению собственники обязаны принять в течение трех месяцев с момента получения такого предложения, в противном случае это решение принимается органом местного самоуправления.

Контроль за формированием фонда капитального ремонта осуществляет орган государственного жилищного надзора (ст. 172 Жилищного кодекса РФ). Контроль за соответствием деятельности регионального оператора установленным требованиям осуществляется Росфиннадзором (постановление Правительства РФ от 28 ноября 2013 г. № 1092 «О порядке осуществления Федеральной службой финансово-бюджетного надзора полномочий по контролю в финансово-бюджетной сфере»). Также в рамках своих полномочий надзор осуществляют органы прокуратуры и МВД России.

Таким образом, в случае нарушения порядка формирования фондов капитального ремонта, сроков и порядка проведения капитального ремонта, собственники помещений в многоквартирных домах имеют право обратиться в указанные организации или суд согласно их компетенции, как в индивидуальном порядке, так и коллективно.

Следует отметить, что надлежащее исполнение региональным оператором своих обязательств гарантируется субъектом Российской Федерации, который выполнит капремонт за счет регионального бюджета в случае, если региональный оператор нарушит свои обязательства перед собственниками помещений в многоквартирных домах (ст. 188 Жилищного кодекса РФ).

Порядок ведения реестра уведомлений владельцев специальных счетов о выбранном способе формирования фонда капитального ремонта и реестра специальных счетов

1. Порядок ведения реестра уведомлений владельцев специальных счетов о выбранном способе формирования капитального ремонта и реестра специальных счетов (далее — Порядок) регулирует на территории Брянской области организацию ведения реестра уведомлений о выбранном собственниками помещений в соответствующем многоквартирном доме способе формирования фонда капитального ремонта (далее — реестр уведомлений), реестра специальных счетов, на которые перечисляются взносы на капитальный ремонт в целях формирования фонда капитального ремонта в виде денежных средств, находящихся на специальных счетах (далее — реестр специальных счетов).

2. Ведение реестра уведомлений, реестра специальных счетов осуществляется государственной жилищной инспекцией Брянской области (далее — инспекция) в электронном виде по формам, утвержденным в Приложении №1 и Приложении №2 к настоящему Порядку.

3. Ведение реестра уведомлений включает в себя:

• обработку информации;
• внесение сведений в реестр уведомлений;
• хранение и систематизацию сведений.

4. Владелец специального счета в течение пяти рабочих дней с момента открытия специального счета обязан представить в инспекцию:

• уведомление о выбранном собственниками помещений в соответствующем многоквартирном доме способе формирования фонда капитального ремонта;
• заверенная копия протокола общего собрания собственников помещений в этом многоквартирном доме о принятии соответствующих решений, (протокол прошивается и подписывается председателем и секретарем собрания);
• справку банка об открытии специального счета;
• копию договора специального банковского счета для формирования фонда капитального ремонта.

5. Уведомление заполняется по форме согласно Приложению №3 к настоящему Порядку и должно быть заверено печатью и подписью руководителя организации — владельца специального счета.

6. Основанием для внесения сведений в реестр уведомлений является поступление в инспекцию уведомления отвечающего требованиям пунктов 4, 5 настоящего Порядка, а также соответствие владельца специального счета требованиям, предусмотренным статей 175 Жилищного кодекса Российской Федерации.

7. Сведения в реестр уведомлений вносятся инспекцией в течении 10 дней с момента возникновения обстоятельств, предусмотренных пунктом 6 настоящего Порядка.

8. Ведение реестра специальных счетов включает в себя:

• обработку информации о специальных счетах;
• внесение сведений в реестр специальных счетов;
• хранение, систематизацию и изменение сведений.

9. Сведения в реестр специальных счетов вносятся инспекцией в течении 10 дней с момента возникновения обстоятельств предусмотренных пунктом 7 настоящего Порядка или с момента поступления в инспекцию заявления владельца специального счета о закрытии специального счета с приложением копии протокола общего собрания собственников о соответствующем решении и справки банка о закрытии счета.

10. Инспекция формирует сведения о многоквартирных домах, собственники помещений в которых не выбрали способ формирования фондов капитального ремонта и (или) не реализовали его, исходя из:

• перечня всех многоквартирных домов, расположенных на территории Брянской области, включенных в региональную программу капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах Брянской области;
• сведений содержащихся в реестре уведомлений;
• поступивших от регионального оператора сведений о многоквартирных домах, собственники помещений в которых формируют фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора или специальных счетах, владельцем которых является региональный оператор;
• поступивших от муниципальных образований сведений о многоквартирных домах, собственники помещений в которых не выбрали способ формирования капитального ремонта и (или) не реализовали его.

Типовой договор специального банковского счета для формирования фонда капитального ремонта

Открытие и обслуживание специальных счетов для формирования фонда капитального ремонта

I. Целевое назначение и режим Специального счета.

Специальный счет открывается в банке в соответствии с Гражданским кодексом РФ и особенностями, установленными Жилищным кодексом РФ. Денежные средства, внесенные на Специальный счет, используются на цели, указанные в ст. 174 Жилищного кодекса РФ.

Согласно ч. 3 ст. 177 Жилищного кодекса РФ банк обязан обеспечить проведение операций по Специальному счету в соответствии с п. 1 ст. 177 Жилищного кодекса РФ, банковскими правилами и договором Специального счета.

Режим счета определяется Договором, по счету могут следующие операции:

1. Перевод денежных средств за услуги и/или работы по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме и расчетами за иные услуги и/или работы, указанные в части 1 ст. 174 Жилищного кодекса РФ;
2. Перевод денежных средств в счет погашения кредитов, займов, полученных на оплату услуг и/или работ, указанных в части 1 ст. 174 Жилищного кодекс РФ, уплату процентов за использование такими кредитами, займами, оплату расходов на получение гарантий и поручительств по таким кредитам, займам;
3. Перевод денежных средств со Специального счета на другой Специальный счет и зачисление на Специальный счет денежных средств, списанных с другого Специального счета, на основании решения собственников помещений в многоквартирном доме;
4. Перевод денежных средств на счет регионального оператора и зачисление денежных средств, поступивших от регионального оператора, на основании решения собственников помещений в многоквартирном доме;
5. Зачисление процентов на капитальный ремонт, процентов за ненадлежащие исполнение обязанности по уплате таких взносов;
6. Зачисление процентов за пользование денежными средствами, списание денежных средств в оплату услуг Банка;
7. Перевод денежных средств, находящихся на Специальном счете, в случаях, предусмотренных ч. 2 ст. 174 Жилищного кодекса РФ;
8. Иные операции по списанию и зачислению средств, связанные с формированием и использованием средств фонда капитального ремонт в соответствии с Жилищным кодексом РФ.

Осуществление других операций по Специальному счету не допускается.

В соответствии с условиями Договора специального банковского счета для формирования фонда капитального ремонта по счету не предусмотрено совершение кассовых операций (прием по объявлению, выдача по чеку наличных денег).

Между тем в ст. 177 Жилищного кодекса РФ, ограничений, связанных с совершением операций с наличными денежными средствами, не предусмотрено. В п. 8 ч. 1 ст. 177 Жилищного кодекса РФ разрешается проводить иные операции по списанию и начислению средств, связанные с формированием и использованием средств капитального ремонта в соответствии с Жилищным кодексом РФ.

Принимая во внимание целевое назначение счета, по Специальному счету допускается принимать наличные денежные средства по объявлению на взнос наличными. Выдача наличных денежных средств по чеку не производится.

Таким образом, по запросу клиента допускается условия договора специального банковского счета для формирования фонда капитального ремонта дополнить условиями о приеме наличных енежных средств.

Ответственность за зачисление на Специальный счет целевых денег возлагается на владельца счета.

При закрытии Специального счета по заявлению Клиента остаток денежных средств может быть перечислен (п.4 ст. 176 Жилищного кодекса РФ):

• На счет регионального оператора случае изменения способа формирования фонда капитального ремонта;
• На другой Специальный счет в случае замены владельца Специального счета или кредитной организации на основании решения общего собрания собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме.

II. Договорная документация, порядок открытия счета.

Специальный счет открывается на основании типового заявления на открытие банковского счета и Договора специального банковского счета (в валюте Российской Федерации) для формирования фонда капитального ремонта.

Будущий владелец счета (ТСЖ, ЖСК, ЖК, Управляющая организация, Региональный оператор) может внести изменения в условия типового договора.

Для открытия Специального счета владелец счета дополнительно к стандартному пакету документов на открытие расчётного счета предоставляет:

Владелец счета – ТСЖ, ЖСК, ЖК.

Решение общего собрания собственников помещений об открытии специального банковского счета:

• Выборе кредитной организации;
• Выборе владельца специального банковского счета;
• Размере взноса на формирование фонда капитального ремонта;
• Перечне работ по капитальному ремонту; *
• Сроке проведения капитального ремонта. *

* Данные документы допускается предоставить при обслуживании и проведения первой расходной операции по счету.

При необходимости распорядительный документ о предоставлении права уполномоченному лицу Клиента заверять копии подтверждающих документов.

Владелец счета – Управляющая организация.

• Протокол общего собрания собственников помещений многоквартирного дома о выборе способа управления многоквартирным домом;
• Документы открытого конкурса по отбору управляющей организации;
• Протокол общего собрания собственников помещений о выбре лица, уполномоченного на открытие специального счета и совершение операций с денежными средствами, находящимся на спеиальном счет;
• Договор управления.

Владелец счета – Региональный оператор.

• Решение общего собрания собственников помещений о выборе способа формирования фонда капитального ремонта.

Допускается принимать копии протоколов собственников жильцов многоквартирного дома, заверенные самим региональным оператором.

• Распорядительный документ о предоставлении прав уполномоченному лицу Клиента заверять копии подтверждающих документов.

По счету начисляются проценты по фиксированным процентным ставкам для начисления процентов на остатки по расчетным счетам клиентов.

За открытие и обслуживание Специального счета может взыматся плата в соответствии со стандартными тарифами банка.

По Специальному счету не проводятся операции с использованием аккредитивной формы расчетов.

Специальный счет открывается по несрочной схеме открытия банковского счета. Дополнительное соглашение, применяемое при срочном открытии счета о праве Банка отказать Клиенту в проведении расходных операций по счету в случае оформления предоставленных Клиентом документов для открытия счета с нарушением требований ействующего законодательства и нормативных документов Банка России, не оформляется.

Срок открытия Специального счета не более трех рабочих дней со дня приема от Клиента полного комплекта документов (включительно).

III. Банковский контроль расходных операций.

Контроль расходных операций по счетам осуществляется по подтверждающим документам.

В соответствии с ч.6 ст. 177 Жилищного кодекса РФ банк отказывает в выполнении распоряжения владельца Специального счета о совершении соответствующей операции, в подтверждении которой не предоставлены документы, указанные в ч. 4 и ч. 5 ст. 177 Жилищного кодекса РФ. Таким образом, подтверждающие документы должны быть предоставлены в банк одновременно с расчетным документом на перечисление денежных средств.

IV. Дополнительные обязательства по ведению Специального счета.

На основании письменного запроса собственника помещения многоквартирного дома банк обязан предоставить собственнику выписку по Специальному счету, содержащую данные об операциях и остатках денежных средств по счету.

Плата за выдачу дубликата выписки взимается в соответствии с действующими тарифами.

К письменному запросу собственника помещения прикладываются документы, подтверждающие личность заявителя (паспорт или иной документ, удостоверяющий личность в соответствии с законодательством РФ) и наличии собственности в данном многоквартирном доме (свидетельство о регистрации помещения). Копии документов должны быть заверены нотариально или должностным лицом Банка. За заверение копий документов плата не взымается.

V. Размещение денежных средств фонда капитального ремонта в срочные инструменты.

Режимом специального счета не предусмотрена возможность размещения денежных средств в депозиты банка.

Заключение сделок о поддержании неснижаемого остатка на Специальных счетах допускается.

VI. Ограничения на распоряжения денежными средствами по Специальным счетам.

Ч. 6 ст. 175 Жилищного кодекса РФ определено, что на денежные средства на Специальном счете может быть обращено взыскание только по основаниям, связанными с работами/договорами заключенными для целей проведения капитального ремонта данного многоквартирного дома.

Таким образом, иные взыскания, в том числе выставленные государственными/судебными органами, к Специальному счету подлежат возврату. Основание: «Не соответствует требованиям Жилищного кодекса РФ».

Решения уполномоченных органов, ограничивающие распоряжение средствами по Специальным счетам, подлежит исполнению Банком в полном объеме.

На основании временной памятки ОАО «Сбербанк России»

Типовой договор специального банковского счета для формирования фонда капитального ремонта

Образцы протоколов

Решение об определении способа формирования фонда капитального ремонта

общего имущества в многоквартирном доме

(далее — фонд капитального ремонта) должно быть принято на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме (далее – МКД). Для принятия решения о формировании фонда капитального ремонта собственникам необходимо выполнить следующее:

1. Инициировать собрание. Инициатором собрания может выступать: — председатель и (или) совет МКД, — председатель и (или) правление ТСЖ и ЖСК, — инициативная группа, созданная из числа собственников, — любой собственник МКД, орган местного самоуправления.

2. Сформировать повестку дня общего собрания собственников помещений в МКД. В соответствии с требованиями ч.1.1 ст. 44, ч.4 ст.170 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) рекомендуется следующая повестка дня общего собрания:

1) О выборе председателя и секретаря общего собрания собственников помещений многоквартирного дома.

2) О выборе способа формирования фонда капитального ремонта в МКД: — формирование фонда капитального ремонта на счете регионального оператора; — формирование фонда капитального ремонта на специальном счете.

3) О владельце специального счета (рассматривается только при выборе способа формирования фонда капитального ремонта на специальном счете);

4) Об определение кредитной организации, в которой будет открыт специальный счет (рассматривается только при выборе способа формирования фонда капитального ремонта на специальном счете).

5) Определение источника финансирования открытия, содержания и обслуживания специального счета, в соответствии с договором на открытие специального счета (заполняется в случае наличия решения о выборе кредитной организации (банка), в которой будет открыт специальный счет, отвечающую требованиям ЖК РФ).

6) О выборе лица, уполномоченного на оказание услуг по представлению платежных документов, в том числе с использованием системы, на уплату взносов на капитальный ремонт на специальный счет, об определении порядка представления платежных документов и о размере расходов, связанных с представлением платежных документов, об определении условий оплаты этих услуг. Определение порядка начисления и взимания с собственников помещений обязательных взносов на капитальный ремонт, определение источника финансирования расходов на осуществление указанных целей (рассматривается только при выборе способа формирования фонда капитального ремонта на специальном счете).

7) О размере ежемесячного взноса на капитальный ремонт:

7.1. Установить размер обязательного взноса на капитальный ремонт МКД равным размеру минимального взноса, устанавливаемому Коллегией Администрации Кемеровской области.

7.2. Установить размер обязательного взноса на капитальный ремонт МКД выше минимального размера взноса, устанавливаемого Коллегией Администрации Кемеровской области, в размере ________ рублей за 1 кв.метр общей площади помещения.

8) О выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета и совершение операций с денежными средствами на специальном счете, а также уполномоченное взаимодействовать с региональным оператором (рассматривается только при выборе способа формирования фонда капитального ремонта на специальном счете).

9) Направить 1 экземпляр протокола общего собрания (без приложений) в орган местного самоуправления в течение 10 дней. Определение ответственного за направление протокола в орган местного самоуправления.

10) Определение места хранения протокола общего собрания собственников помещений.

11) Доведение информации о результатах общего собрания до собственников помещений путем размещения в месте, доступном для всех собственников помещений.

3. Направить сообщения собственникам помещений в МКД о проведении собрания. Сообщение о проведении внеочередного общего собрания направляется всем собственникам жилых и нежилых помещений в МКД не позднее, чем за 10 дней до даты проведения собрания (ч.4 ст.45 ЖК РФ). В сообщении о проведении общего собрания должны быть указаны:

1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;

2) форма проведения данного собрания (очное, заочное или очно-заочное голосование);

3) дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;

4) повестка дня данного собрания;

5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться (ч.5 ст.45 ЖК РФ);

4. Провести собрание.

4.1.Проведение собрания в очной форме.

1) Общее собрание должно созываться и проводиться только в очной форме, т.е. путем совместного присутствия собственников помещений, в совокупности обладающих необходимым для принятия решений количеством голосов (ст. 45 ЖК РФ).

2) Кворум. В силу ч.1 ст.46 ЖК РФ решения общего собрания по вышеуказанным вопросам принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД. Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в МКД на общем собрании, определяется пропорционально доле собственника в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (ч.3 ст.48 ЖК РФ), которая, в свою очередь, пропорциональна (равна) размеру общей площади указанного помещения (ч.1 ст.37 ЖК РФ). Таким образом, количество голосов, принадлежащих каждому собственнику, равно количеству квадратных метров всей площади, принадлежащей данному собственнику помещения, а общее количество всех голосов всех собственников равно общему количеству квадратных метров общей площади всех (жилых и нежилых) помещений в МКД, принадлежащих собственникам.

3) Регистрация участников собрания проводится путем заполнения реестра регистрации собственников помещений в МКД

4) Учет голосов по рассматриваемым вопросам повестки дня осуществляется председателем и (или) секретарем собрания (либо счетной комиссией, при ее наличии).

4.2. Проведение собрания в заочной форме.

1) В случае, если на собрании собственников в очной форме отсутствовал кворум, общее собрание собственников с такой же повесткой дня может быть проведено путем заочного голосования.

2) Заочное голосование осуществляется путем письменного оформления решения собственника (бюллетеня) и передачи его лицам, инициирующим собрание.

5. Оформить решение собственников помещений в МКД путем составления протокола общего собрания.

6. Довести до собственников помещений в МКД решения, принятые на общем собрании – не позднее чем через 10 дней со дня принятия решения.

7. Исполнить решения общего собрания, т.е. реализовать способ формирования фонда капитального ремонта.

1) При выборе способа формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора – собственники помещений в МКД должны в течение 5 (пяти) рабочих дней направить в адрес регионального оператора копию протокола общего собрания, которым оформлено данное решение.

2) При выборе способа формирования фонда капитального ремонта на специальном счете:

— если принято решение об открытии специального счета, владельцем которого определен региональный оператор, — собственники помещений в МКД должны направить в течении 5 рабочих дней в адрес регионального оператора копию протокола общего собрания, которым оформлено данное решение (ч.4 и ч.5 ст.173 Жилищного кодекса РФ);

— если владельцем специального счета определено ТСЖ, ЖСК, иной специализированный кооператив, данный владелец специального счета в течение 5 (пяти) рабочих дней должен открыть специальный счет на свое имя в выбранном собственниками помещений в МКД банке при предъявлении документов, предусмотренных банковскими правилами, в том числе оформленного протоколом общего собрания решения (ч.1 ст. 176 ЖК РФ), а также направить в течение пяти рабочих дней с момента открытия специального счета уведомление об открытии специального счета и копию решения общего собрания о выборе способа формирования фонда капитального ремонта в орган государственного жилищного надзора (ч.1 ст.172 ЖК РФ);

— если собственники приняли решение о смене способа формирования фонда капитального ремонта со специального счета на счет регионального оператор, то в этом случае в соответствии с ч.4 и ч.5 ст.176 ЖК РФ остаток денежных средств при закрытии специального счета перечисляется по заявлению владельца специального счета на счет регионального оператора, а также владелец специального счета обязан подать заявление в банк о расторжении договора специального счета и перечислении остатка денежных средств в течение десяти дней после получения соответствующего решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Решение о прекращении формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора и формировании фонда капитального ремонта на специальном счете вступает в силу через один год после направления региональному оператору решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ч.5 ст.173 ЖК РФ).

Решение о прекращении формирования фонда капитального ремонта на специальном счете и формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора вступает в силу через один месяц после направления владельцу специального счета решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В течение пяти дней после вступления в силу указанного решения владелец специального счета перечисляет средства фонда капитального ремонта на счет регионального оператора (ч.5 ст.173 ЖК РФ).