Оглавление:
Основания и порядок выселения из общежития по новому жилищному кодексу
Жилищный кодекс в последней редакции от 2 апреля 2018 года содержит основания выселения из общежития. Согласно ему, нанимателей может выселить наймодатель, на основе норм ЖК РФ или на основе заключенного договора найма.
Основания выселения по ЖК РФ:
- срок, на который было предоставлено общежитие, истек;
- наниматель не платить за услуги ЖКХ и за общежитие;
- наниматель нарушает права соседей;
- общежитие не используется в нужных целях, для которых оно было предоставлено.
В вышеперечисленных случаях наймодатель освобождается от обязанности предоставить нанимателю другое помещение для проживания.
Для проживания в общежитии заключается договор найма на время обучения или работы. Как правило договор предполагает письменную форму подписания.
Общежитие – это либо специально построенное здание для этих целей, либо переоборудованный дом или часть дома для проживания в нем работников предприятия или студентов на период похождения обучения.
Прекращение договора происходит в случае:
- увольнения сотрудника;
- прекращения трудовых отношений;
- окончания обучения.
Если стороны расторгли договор найма, граждане, проживающие в общежитии должны съехать с комнаты согласно условиям договора.
Наймодатель может перед обращением в суд отправить нанимателю уведомление о выселении в добровольном порядке. Если же лицо отказывается освобождать жилье, в таком случае оно будет выселено в судебном порядке.
Договор найма может быть прекращен в одностороннем порядке нанимателем, и для этого необходимо волеизъявление только одной стороны. В таком случае наниматель должен сообщить собственнику о желании расторгнуть договор согласно требованиям заключенного договора
По требованию наймодателя договор можно расторгнуть только в суде, если наниматель и его семья не выполняют своих обязательств согласно условиям договора найма и других обязанностей, перечисленных в статье 83 ЖК РФ.
Законные основания
Выселение лица, которое проживает в общежитии возможно только на законных основаниях. Так Конституция РФ указывает, что каждый гражданин имеет право на жилище, которое является неприкосновенным правом каждого, соответственно никого нельзя лишить жилья в произвольном порядке.
Данные положения указаны в ЖК РФ, норма которой устанавливает, что никого нельзя ограничить в праве пользования жильем, это возможно только на основании норм ЖК и иных нормах жилищного законодательства.
Кто вправе выселить
Согласно ч. 3 статьи 101, ч.4 статьи 83 ЖК РФ право выселить нанимателя из общежития имеет наймодатель в судебном порядке.
При невыполнении обязанностей нанимателем, наймодатель может подать в суд заявление о расторжении договора найма, если есть основания для выселения:
- отсутствие платежей за услуги ЖКХ на протяжении полугода;
- наниматель разрушает жилье либо использует его не по назначению;
- наниматель самостоятельно изменил планировку жилья и после предупреждения наймодателя не восстановил прежнюю планировку.
Кого нельзя выселить
Статья 103 ЖК РФ закрепляет, кого по закону нельзя выселить из общежития без последующего предоставления им иного жилья:
- Военнослужащие, должностные лица и сотрудники государственной службы, а также члены их семей.
- Пенсионеры, по достижению пенсионного возраста.
- Семья умершего сотрудника, которому раннее было предоставлено общежитие.
- Инвалиды I или II групп, которые стали таковыми по вине работодателя, получив трудовое увечье или после профессионального заболевания, которое было получено при выполнении своих трудовых функций или же несения военной службы.
Стоит обратить внимание на то, что ЖК РФ регулирует только ту категорию жилищных отношений, в которой общежитие находится в собственности государства или муниципальных органов.
Если гражданина выселяют из общежития и данное помещение находится в собственности частного предприятия, то порядок и основания выселения будут регулироваться нормами ГК РФ.
Каким может быть решение суда о выселении собственником? Смотрите тут.
Порядок выселения из общежития по новому жилищному кодексу
Выселение из общежития регулируется законом о выселении – статьей 103 ЖК РФ. При несогласии освободить комнату, выселение происходит на основании решения суда. Данное действие не может применяться к категориям граждан, перечисленных в ч.2 статьи 103 ЖК РФ.
Как результат, у нанимателя появляется юридическая обязанность покинуть занимаемое жилья на добровольных началах.
Если гражданам положено предоставить иное жилье на основании статьи 103 ЖК РФ, то стоит иметь ввиду, что такое помещение может быть неблагоустроенным.
Условиями предоставления иного жилья является только то, что жилье:
- должно находиться в пределах населенного пункта;
- отвечать всем санитарным и техническим нормам.
Студентов (из студенческого общежития)
Выселение студента возможно лишь на основании ЖК РФ в случае:
- личной инициативы студента;
- приказа об отчислении из ВУЗа;
- по инициативе администрации общежития после решения суда.
Нельзя выселить студента из общежития, если закончился срок действия договора найма, так как:
- право проживать в общежитии распространяется на период срока обучения;
- даже если договор был заключен не на срок обучения студента, администрация за 3 месяца до окончания срока действия договора, должна пролонгировать его на тех же основаниях (ст.684 ГК РФ).
Поэтому, если студента выселяют только на основании решения администрации, без решения суда, это считается незаконными действиями, которые можно обжаловать в суде.
С несовершеннолетним ребенком
Выселение из общежития по новому жилищному кодексу не содержит основания для выселения одинокого лица с несовершеннолетним ребенком не закреплено. Однако ранее ЖК РСФСР содержал данное основание.
Если данное лицо поселилось в общежитии с ребенком до 01.03.2005 года, то в таком случае выселение без обеспечения другим жильем невозможно.
Без предоставления другого жилого помещения
Выселить без передачи иного для проживания жилья можно:
- Военнослужащего и граждан, которые уволились со службы по контракту, в случае если основанием увольнения не было срок пребывания на службе, состояние здоровья и общий стаж трудовой деятельности – не меньше 20 лет.
- Сотрудника за нарушение правил трудовой дисциплины.
- Сотрудника, совершившего преступление.
- Лица, которое уволилось по собственному желанию.
- Сотрудников, которые работали на основании срочного трудового договора.
- Сезонных и временных сотрудников.
- Студентов при окончании обучения.
В соответствии с ч.4 статьи 83 договор найма может быть расторгнут в случае отсутствии платы за услуги ЖКХ в течении полугода.
Плата за пользованием жильем согласно статье 154 ЖК РФ включает:
- оплату за найм помещения;
- оплату за услуги управления жилищным фондом;
- оплата услуг ЖКХ.
Вносить плату необходимо не позже десятого числа следующего месяца, следующего за прожитым (ст. 56 ЖК).
Суд может дать нанимателям год для оплаты всех услуг, которые стали основанием подачи наймодателем заявления в суд. Однако, если наниматели не устранят данное нарушение, они буду выселены согласно повторного обращения наймодателем в суд.
Бывшего супруга
Бывшего супруга можно выселить на основании статьи 31 ЖК РФ, которые указывают на то, что если семейные отношения прекратились, то бывший член семьи не может проживать в комнате общежития.
В соответствии с ЖК РФ, если сотрудника больше не связывают трудовые отношения с предприятием, он должен быть выселен без права получения иного жилья.
Заявление на выселение (образец)
Для выселения нанимателя необходимо обратиться в районный суд и подать заявление на выселение из общежития.
Иск о выселении согласно статье 131 ГПК РФ должен обязательно содержать следующую информацию, иначе его канцелярия суда не примет:
- название суда;
- информация об истце, с указанием его анкетных данных, места проживания и телефон;
- информация об ответчике;
- в чем заключается нарушение прав истца;
- основания, по которым истец требует выселения ответчика с общежития;
- доказательства;
- документальное подтверждение требований истца.
Интересует вопрос выселения из квартиры несовершеннолетнего ребенка и судебная практика? Посмотрите эту статью.
Каким может быть решение суда о выселении из служебного жилого помещения? Читайте здесь.
Судебная практика
Судебная практика о выселении из общежития показывает, что, рассматривая дела о выселении из общежития необходимо в первую очередь определить:
- является ли указанное в исковом заявлении помещение общежитием;
- является ли истец наймодателем и собственником общежития;
- имеются ли разрешение для заселения людей;
- проверяется наличие ордера на занятие жилплощади.
Если выселение лица связано с окончанием трудовых отношений, следует выяснить:
- какой именно трудовой договор был заключен между сторонами судебного спора;
- основания прекращения трудового договора.
Данное действие необходимо проводить согласно статье 110 ЖК РФ, ведь определенные категории сотрудников подлежат выселению без последующего предоставления жилья.
В судебной практике было судебное разбирательство, касающееся решения вопроса о выселении родителя из общежития без обеспечения его иным местом для проживания, если он был лишен родительских прав и не имеет возможности по решению суда проживать с ребенком.
Суд в своем решении исходил из того, что ЖК РФ не содержит положений, которые могли предусматривать такую возможность выселения.
В результате получается, что в жилищном законодательстве не предусмотрено выселение из специализированного помещения родителя, который лишен родительских прав и не имеет права продолжать проживать с ребенком.
Статья 91 ЖК РФ распространяется только на категорию граждан, которые подлежат выселению без получения иного жилья только по договорам найма, поэтому суд вправе определить дальнейшее место проживания ребенком, беря во внимание его интересы.
Сроки выселения
Для выселения из общежития предоставляется 7 дней, с того момента, как решение суда приобрело законную силу. Если же после истечения этого срока наниматели не освободили помещение, выселение возможно в принудительном порядке, с приглашением сотрудником полиции.
Так, выселение возможно только на законных основаниях и по решению суда, если же ваши права нарушены или нарушен порядок выселения, вы праве обратиться за защитой своих прав в суд.
На видео о выселении из общежития
Особенности судебной практики выселения из общежития
В статье рассмотрена судебная практика выселения из общежития, основания для выселения и процедура его проведения.
Перечислены категории жильцов, которых выселить нельзя, а также приведены советы, касающиеся процессуальных моментов ведения дела по выселению из общежития в суде.
Специализированный жилой фонд является самым специфичным видом жилого фонда России. Правовой статус общежитий зависит от их целевого назначения.
Выселение из данного вида жилья также обладает определенной спецификой, которую обуславливает достаточно интенсивная правоприменительная практика.
На каких условиях предоставляется данный вид жилья
Жилищное законодательство России относит жилые помещения, расположенные в общежитиях к специализированному фонду жилья.
Статья 92 ЖК предполагает, что использоваться в качестве общежитий могут жилые помещения, отнесенные к жилью гос. и муниципального значения.
Правила, которыми регулируются условия проживания, а также предоставление и выселение из общежитий не могут распространяться на частный жилой фонд.
Отнесение жилых помещений общежития или исключение их из данного вида спецжилья происходит на основании соответствующего решения органа управляющего государственным и муниципальным жилым фондом.
Жилые помещения, расположенные в общежитиях нельзя отчуждать обменивать передавать в аренду или сдавать в наем.
Статья 94 ЖК предполагает, что жилая площадь в общежитии может быть использована для временного проживания граждан на время их работы обучения или службы в соответствующих органах.
Важно! Таким образом, можно сказать, что общежития предоставляются гражданам не с целью удовлетворить их потребности в жилье, а в связи с выполнением взятых на себя обязанностей (работой, службой, учебой и т.д.).
Дома или части домов, которые предоставляются под общежития, переоборудованы или построенное специально для этих целей.
Вместе с жилыми комнатами в таких помещениях должны быть предусмотрены помещения для осуществления бытового обслуживания проведение досуга из занятий.
Жилые комнаты в общежитиях комплектуется мебелью, а также всем необходимым для проживания граждан.
Предоставляться общежития могут всем гражданам, которые не обеспечены жильем в определенном населенном пункте.
Основанием для предоставления жилой площади в общежитиях является решение собственников этих помещений, которые действуют от имени органов государственной власти или местного самоуправления.
Основанием, дающим право на вселение в общежитие, является заключенный договор найма (ст. 100 ЖК).
Видео: общежитие: основания проживания и выселения
Основания для прекращения отношений
Договор найма должен быть заключён письменно. Срок, на который он заключается, определяется периодом работы, сроком обучения или прохождения службы.
В договоре в обязательном порядке должны быть указаны все члены семьи нанимателя, которые будут с ним проживать.
Норма предоставления жилой площади в общежитиях соответствует 6 квадратным метрам на 1 человека.
После того как трудовые отношения или служба прекращены, договор найма жилья в общежитии прекращает свое действие.
Прекратиться договор может также связи с утратой помещения или его разрушением.
Помимо этого статья 101 ГПК предусматривает что договор найма можно в любой момент по соглашению сторон, а также по решению нанимателя, расторгнуть.
Аналогичные нормы применяются и по отношению к студентам, проживающим в общежитии.
Выселить студента можно только в таких случаях:
Выселить студента в связи с тем, что срок договора истек нельзя по двум причинам:
Любые положения, которые ухудшают положение студентов, будут являться ничтожными.
Варианты развития событий
Договор можно разорвать в одностороннем порядке. О своем желании прекратить договор наймодатель должен сообщить нанимателю.
Статья 83 ЖК предусматривает, что по требованию наймодателя договор может быть досрочно расторгнут только судом.
В случае если договор найма расторгнут или прекращен, гражданин должен освободить жилье, которое он занимал на основании этого договора.
Если гражданин отказывается освободить жилище в добровольном порядке, он подлежит выселению, которое производится в судом.
При этом другое жилье ему не предоставляется. Перед обращением в суд наймодатель должен вручить нанимателю уведомление о необходимости выселения.
Если в добровольном порядке он откажется съехать, наниматель имеет право идти в суд.
После того, как решение по делу вынесено жильцу направляется уведомление, в соответствии с которым он должен выселиться.
Если в течении недели жилец не покинул помещение собственник вправе обращаться к судебным приставам, предварительно получив в суде исполнительный лист.
Жилец может ходатайствовать об отсрочке в выселении, в каждом таком случае вопрос решается в индивидуальном порядке.
Как выселить алкоголика из квартиры, читайте здесь.
Кого по закону нельзя оставить без жилья
Статья 103 ЖК не предусматривает возможности выселения из жилья в общежитии без предоставления другого жилья следующих лиц:
Этим категориям граждан в обязательном порядке должно быть предоставлено другое жилье, которое должно располагаться в черте города.
Важно. Нормы жилищного законодательства регулируют жилищные отношения только в том случае, если общежитие находится на балансе города и причислено к муниципальному жилищному фонду.
Если общежитие находится в частной собственности, то порядок выселения из него будет регулироваться нормами гражданского законодательства.
Причины для обращения в суд
Жилищное законодательство предусматривает, что причинами для обращения в суд с иском о выселении из общежития могут стать:
- не вносится плата за жилье более 6 месяцев подряд;
- наносятся повреждения жилому помещению;
- нарушаются права соседей;
- не соблюдаются пожарные и санитарные нормы;
- с нарушением правил содержаться домашние животные;
- помещение используется не по назначению
Судебная практика выселения из общежития за 2018 год
Исходя из анализа судебной практики на сегодняшний день наиболее актуальными вопросами, связанными с жильем в общежитиях являются вопросы выселения и приватизации.
Немало сложностей вызвало принятие закона о приватизации, в результате принятия которого большое количество общежитий перешло в частные руки, став объектом купли-продажи и местом постоянного проживания граждан.
Это породило большое количество спорных отношений, вызванных недоработкой законодательной базы в данной сфере.
Основная проблема в приватизации общежитий заключалась в его статусе специализированного жилья, приобретать в собственность которое могут как юридические, так и физлица.
Распространенными были ситуации, когда жильцы приватизировали комнаты в общежитии, после чего выяснялось, что данное общежитие уже было ранее приватизировано какой-то компанией.
После чего следовала череда судебных решений о признании ничтожными сделок и выселении жильцов.
Вторым по частоте возникновения вопросом являются споры о признании приватизации ничтожной в результате приватизации комнаты двумя гражданами одновременно.
Не мало вопросов возникает и в сфере правоотношений, касающихся выселения из общежития судебная практика за 2018 год показывает, что число споров вошли:
- споры о выселении из служебного жилья на основании прекращения или расторжения договора найма;
- выселение в связи с переходом общежития к новому собственнику;
- выселение в связи с недействительностью решения о предоставлении жилья;
- выселение в связи с невнесением платы за проживание и нарушение прав соседних жильцов.
Примеры дел с различными причинами
К интересным примерам судебной практики можно отнести решение по делу 33-2025/2015 Солецкого районного суда по иску Администрации горсовета о выселении из служебного жилого помещения без предоставления другого жилья пенсионера Б. и членов его семьи и встречному иску и признании права собственности в порядке приватизации.
Суть дела заключалась в следующем, гражданину Б. и трем членам его семьи было предоставлено служебное жилье, однако он уволился с занимаемой должности, но продолжил пользование спорным помещением.
Его доводы по поводу того, что он пенсионер и не может быть выселен из служебного помещения суд во внимание не взял по причине того, что гражданин Б. не состоит на учете как нуждающийся в жилье.
Помимо этого, как было установлено судом, гражданин Б. умышленно ухудшил условия своего проживания, подарив принадлежавший ему дом своей дочери.
В результате чего ему было отказано в постановке на учет как нуждающемуся в улучшении условий проживания.
Данный отказ гражданин Б. не оспаривал. Суд расторг договор найма и принял решение о выселении, не смотря на пенсионный возраст гражданина Б.
Могут ли выселить из приватизированной квартиры за неуплату, читайте тут.
О выселении соседей, читайте здесь.
Советы по процессу дела
Есть несколько моментов, на которые стоит обратить внимание, если против вас предъявили иск о выселении из общежития или прекращении права пользования жильем:
Исходя из анализа правоприменительной практики, суды уделяют значительное внимание тщательному исследованию возникновения задолженности по оплате, которая является одной из причин выселения.
Если судом будет установлено, что задолженность возникла не по вине нанимателя, а в силу объективных причин (болезни, задержи зарплаты, потере работы) в требованиях о выселении будет отказано.
В большинстве случаев выселение из общежитий является крайней мерой и применяется лишь в том случае, если граждане отказываются добровольно покинуть помещение.
В делах о выселении из общежития судебная практика срок давности трактует также очень специфично.
В некоторых случаях, апеллируя решения о выселении из общежитий, наймодатели ссылаются на нормы ст. 208 ГК, согласно которой срок исковой давности отсутствует.
Однако, как показывает анализ практики, суды, в случае если вселение было произведено на законных основаниях, применяют общий срок исковой давности (3 года) (ст. 304 ГК).
Рассмотрим пример. Наймодатель подал иск о выселении гражданина Н., который проживает в общежитии, принадлежащем фабрике, на которой он не работает уже более 6 лет.
Но у гражданина Н. есть на руках все документы, подтверждающие законность его вселения и аренды жилья.
Наймодатель настаивает на применении ст. 208 ГК (об отсутствии срока давности).
Однако, суд откажет в удовлетворении требований наймодателя, руководствуясь тем, что между гражданином Н. и наймодателем сложились уже не гражданские, а жилищные правоотношения, к которым применяется срок исковой довности в три года.
На этом основании наймодателю будет отказано в удовлетворении требований о выселении.
Таким образом, в вопросе применения ст. 208 ГК, решающее значение будет иметь выяснение судом обстоятельств вселения гражданина в общежитие.
Если вселение произошло незаконно (например, не было письменного согласия наймодателя на вселение), то правовых последствий оно не порождает, поскольку нарушены правила найма жилья а, соответственно, срок давности в таком случае не применим и гражданин будет подлежат выселению.
Итак, главной особенностью общежитий является то, что данная жилая площадь предоставляется гражданам временно и длительность их проживания в таком жилье напрямую зависит от отношений, которые связывают их с собственником жилья.
Выселение жильцов из общежития возможно только на основании решения суда. Возможность произвести выселение зависит от различных факторов.
Анализ практики показывает, что зачастую даже судебным инстанциям сложно разобраться в спорных отношениях в данной сфере.
Поэтому основное, что можно посоветовать нанимателям жилья в общежития – сохранять все документы, которые касаются прав проживания и собственности на данный вид специализированного жилья.
Выселение из общежития: судебная практика
Согласно общепринятому определению, общежитием называется жилье для временного проживания. Но, как известно, все временное постоянно. Общежития — это специальные жилые помещения, предоставляемые определенным лицам для пребывания на время, отведенное особым соглашением. Специфика договора о найме временного жилья заключается в его срочности, а именно в оформлении документа на определенный срок. Кроме того, между владельцем помещения и нанимателем устанавливаются договорные обязательства особого правового статуса, например, трудовые или образовательные. Жилое помещение предоставляется на период обучения или на момент выполнения работ. Вступивший в силу новый Жилищный кодекс от 2005 года внес свои коррективы в сферу правоотношений между жильцами таких помещений и владельцами зданий. Обозначилась острая проблема с выселением жильцов из общежитий, которые получали право проживания по правилам старого Кодекса. Возникло множество судебных споров и неоднократное возмещение морального вреда по убедительным искам. Судебная коллегия ВС пришла к выводу, что проблема кроется в неправильном толковании законов.
Законные причины для выселения из общежития
Расторжение контракта о найме жилья в специализированном помещении может производиться без согласия сторон. Другими словами, наймодатель может расторгнуть договор самостоятельно в судебном порядке. Происходит принудительное выселение и наниматель покидает жилье вместе с семьей. Основания для выселения по суду предусмотрены законом:
- разрушение и порча жилого помещения нанимателем или членами его семьи, а также другими лицами, за которых несет ответственность наниматель
- нецелевое использование жилья
- просроченные задолженности — неоплаченные счета по коммунальным выплатам более шести месяцев
- неоднократное нарушение спокойствия соседей, препятствующее комфортному совместному проживанию
- иные ситуации, которые регламентируются ст. 83 ЖК
Почему суды лихорадит?
Судебная практика столкнулась с конфликтом жилищных кодексов старого и нового образца. Точнее с тем, что владельцы служебных помещений читают новый Жилищный кодекс так, как им это удобно. Разговор ведется не о студенческих общежитиях, где проживают во время учебы или практики, а о тех, которые были раньше. Жилье принадлежало организациям, а специальные здания делились на женские и мужские. И ордера выдавались на основании старых правил совершенно иначе, чем в нынешнее время. Жилищный кодекс старого образца не относил такие помещения к временному жилью. Но в новых реалиях и с вступлением нового кодекса владельцы зданий, а также учреждения обслуживающие муниципальные общежития решили в одночасье сделать это жилье временным. Хотя многие семьи проживают на этой площади немало десятков лет. Выселение таких семей без предоставления иного жилья незаконно. По искам о выселении без права предоставления жилья фигурирует основание об отсутствии ордеров на данную жилплощадь. Но отсутствие ордеров и договоров о найме не могут служить причиной выселения, так как это не является нарушением закона со стороны нанимателя. Порядок заселения в общежития, а также выдача договора о найме и ордеров регулируются пунктом 10 положения об общежитиях, изданного в 1988 году, но отредактированного постановлением правительства в № 726 в 1993. Так пункт 10 данного положения гласит: основанием для заселения граждан в служебное жилье считается ордер установленного образца, выданный администрацией организации, в чьем ведении находится здание общежития. В момент заселения правила обязывают нанимателя сдавать ордера администрации общежитий. Кроме того, в пункте 15 того же положения указывается, что заселение в общежития производится исключительно при наличии ордеров и в строгом соответствии с их предписанием. В соответствии с Федеральным законом № 5242-1 от 1993 года, отредактированного под № 127 в 2004 года, принято считать местами проживания: общежития, дома маневренного фонда, дома для престарелых, интернаты для инвалидов и другие. К местам пребывания, то есть местами временного проживания, закон относит: пансионаты, кемпинги, гостиницы и другие подобные пункты.
Судебная практика
Верховный суд, столкнувшись с множеством исков о незаконном выселении, принял решение о запрете выселения жильцов на основании отсутствия ордеров у наемника помещения. Кроме того, высшая судебная инстанция особым постановлением подтвердила, что жильцы, проживающие, в служебных помещениях, обладают неоспоримым правом на приватизацию своих квадратных метров. При этом не имеет значения, сколько раз здание общежития меняло собственников. В качестве прецедента приводился судебный процесс в Краснодарском крае, где был подан коллективный иск жильцов одного из общежитий. Все они получали площади в общежитии в советские годы, работая в устричном хозяйстве. После закрытия предприятия здание общежития несколько раз меняло владельцев. После выхода нового Жилищного кодекса местная администрация объявила жильцов нелегалами, оценивая их проживание, как самоуправство. Основанием для выселения в исковых заявлениях послужило отсутствие ордеров у наемников помещений. Жильцы доказали, что вселялись на законном основании, а ордера были отданы администрации общежития. В Верховном суде учли эти факты и признали требования о выселении незаконными. В рекомендациях для судебных инстанций суд прописал, что законное вселение, фактическое проживание в помещении и оплата коммунальных услуг является законным, даже при отсутствии ордера.
Вас выселяют из общежития по суду? Необходимо разобраться законно ли.
Есть веское основание для оспаривания законности выселения из общежития. Судебная аналитика показывает, что множество исков о выселении из мест общего проживания или служебных помещений оспаривается. Такая практика вызвана незнанием владельцев помещений о ст.13 закона о вступлении нового Жилищного кодекса. В этом законе указано на невозможность выселения граждан, получивших право проживания в общежитии до принятия нового ЖК.
Могут ли выселить разведенную женщину из общежития с несовершеннолетним ребенком, на том основании, что служебная площадь предоставлена мужу?
Женщина после развода приобретает новый статус одинокого лица, воспитывающего несовершеннолетнего ребенка. Практика выселения таких лиц из общежития без обеспечения их другим жильем категорически запрещена законом. Выселять женщину с ребенком придется в другое помещение. Организации предстоит обеспечить их жильем, даже если мать с ребенком фактически не проживают в общежитии после развода.
Особенности выселения из общежития
Общежития представляют специализированный фонд, не предназначенный для постоянного проживания, а только временного размещения граждан в целях исполнения определенных обязанностей. В каком случае граждане выселяются из общежитий по закону, возможно ли это сделать за неуплату?
Жилищный кодекс
Лишение жилой площади в общежитиях возможно по решению суда или распоряжению прокуратуры. На жильцов распространяются те же нормы закона, что и при занятии помещения в домах муниципального или государственной фонда или частной недвижимости на основании ст.103 ЖК РФ.
Условия выселения зависят от времени предоставления жилья в пользования. Если это произошло до вступления в силу ЖК РФ 1 марта 2005 года, то на отношения не распространяются требования нового законодательства.
По старому закону жилье предоставлялось по решению администрации или предприятия, в распоряжении которого находился жилищный фонд. На его основании муниципалитетом выдавался ордер на занятие площади. Право пользования появлялось при наличии разрешения профкома и при установлении фактического вселения. Для примера, сейчас практикуется только заключение договоров на предоставление жилья в социальный наем.
Согласно ст.109 ЖК РФ комнаты в общежитии предназначены для проживания студентов, рабочих, служащих, должностных лиц, студентов и учащихся. Согласно ст.110 ЖК РФ допускается выселение граждан, трудовые отношения с которым прекращены по любому основанию, установленному трудовым законодательством.
Причины для расторжения договора на пользование помещением зависят от основания для вселения в жилье.
Законодательством предусмотрены следующие мотивы для предоставления жилплощади:
- на период обучения в ВУЗе или ином специализированном образовательном учреждении – предоставляют такую возможность крупные организации, предоставляющие возможность размещения своих студентов на время учебы в специальных корпусах, особенно тех, кто иногородний;
- при заключении договора служебного найма предоставляет жилплощадь на временной основе государство или муниципальный орган, вселяться на этом основании наниматели вправе вместе со всей семьей;
- по договору социального найма жилплощадь предоставляется тем, кто нуждается в улучшении условий проживания в связи с отсутствием квартиры в собственности или муниципальном владении;
- по договору коммерческого найма возможно предоставление помещений, если организация имеет свободные помещения и руководство получает прибыль от сдачи их в аренду сторонним гражданам;
- при наличии права собственности, если такое зарегистрировано на определенного гражданина или организацию в законном порядке путем приватизации в отношении физических лиц или купли-продажи для иных категорий владельцев.
Для всех пользователей жилого фонда любого назначения, в том числе общежитий, действуют единые правила лишения квадратных метров в связи с виновным поведением жильцов, в частности, в случаях:
- нарушения им правил эксплуатации – использование помещения не по назначению, то есть для размещения коммерческих объектов, а не проживания;
- при невнесении платы за коммунальные услуги беспрерывно на протяжении 6 месяцев – истцом в таких делах выступает владелец объекта недвижимости в виде муниципальных или государственных органов, либо предприятия, на балансе которого оно записано, либо управляющей компании, следящей за своевременностью внесения квартплаты;
- порча общедомового имущества;
- соблюдение требований противопожарной и антисанитарной безопасности;
- осуществление мер по незаконной перепланировки с нарушением целостности жилого помещения и конструктивных элементов многоэтажного здания в целом;
- регулярное нарушение прав соседей по комнатам или соседей по лестничной площадке вследствие злоупотребления алкоголем, наркотическими средствами, организация дебошей, причинение вреда или создание угрозы для жизни и здоровья.
К нанимателям, занимающим помещения на временной основе, применяются санкции в виде выселения при наличии причин:
- невнесение платы на регулярной основе, задержки перевода платежей за коммунальные услуги;
- содержание жилого помещения в неудовлетворительном состоянии;
- непроведение текущего ремонта помещения.
В общежитии назначается администрация, которая отвечает за состояние жилого фонда и устанавливает собственные правила для пользованиями помещениями в объекте недвижимости. О них сообщается жильцам при заселении под расписку. Указанные требования дополняют нормы федерального и местного законодательства по проживания в домах такого типа.
Для выселения необходимо наступление следующих обстоятельств:
- переселение в другое жилье занимающего помещение нанимателя – такая нужда может возникнуть в связи с проведением реконструкции здания, ремонтных работ, переводе на другое место работы, увольнение, сокращение в связи с ликвидацией предприятия и др., обязательно заключается договор социального найма на занятие другой жилплощади;
- нарушение обязательств жильца на систематической основе собственников на основании требований норм Жилищного кодекса РФ;
- расторжение договора на занятие помещения по добровольному соглашению сторон или в связи с истечением срока его действия;
- прекращение трудовых отношений, обучения или снятие служебных обязанностей в отношении государственных и муниципальных органах;
- выселение из общежития за неуплату коммунальных услуг в общей сложности на более чем 6 месяцев;
- нарушение правил пользования помещением, расторжение договора по инициативе владельца жилого фонда.
Про принудительное выселение со служебного жилья читайте здесь.
Инициировать выселение может любое лицо, заинтересованное в прекращении со стороны нанимателя совершения незаконных действий, либо собственник недвижимости. Если права граждан нарушаются действиями ответственного нанимателя общежития, они также могут выступать в деле в качестве истца при рассмотрения дела судом.
При расторжении договора социального найма в связи с истечение срока действия трудового договора или допущением жильцом нарушений законодательства или жилищного контракта, уведомление с предупреждением о необходимости оставления помещения направляется не позднее, чем за 3 месяца или в иной срок, установленный соглашением между сторонами на занятие жилой площади.
Обычно выселение осуществляется без предоставления другой площади, поскольку оно выделяется на временной основе.
В некоторых случаях государственными или муниципальными органами организовывается переселение, то есть обязательно предоставляется другая жилплощадь.
Такие случаи встречаются в следующих ситуациях:
- при аварийном состоянии жилого фонда при расселении жильцов;
- при смене владельца жилого фонда, ликвидации предприятия, его реорганизации;
- при переводе работника на место исполнения трудовых обязанностей в другой регион.
Не предоставляется другой объект недвижимости для проживания при систематическом нарушении требований жилищного законодательства, договора социального найма. В частности, при совершении несанкционированной перепланировки или допущении иных нарушений при пользовании жильем выносится администрацией или собственником сначала предупреждение.
При отсутствии реакции дело передается в суд для принудительного выселения. В письме о необходимости оставить помещение сообщается время, в течение которого осуществляется переезд, условия расторжения договора и аннулирования временной выписки. Оформляется сопровождающая документация – акт приемки-передачи, соглашение о прекращении контракта о социальном найме помещения.
Определенные категории граждан выселить из общежития нельзя. К ним относятся на основании ст.103 ЖК РФ:
- наниматели, имеющие 1 и 2 группы инвалидности;
- родственников ответственного квартиросъемщика, погибшего при исполнении служебных или трудовых обязанностей;
- пенсионеров в связи с достижением возраста на основании законодательства;
- военнослужащих, чиновников и их семьи.
С несовершеннолетним ребенком
На основании ст.56 СК РФ дети следуют по месту жительства родителей. Это значит, что при выселении последних несовершеннолетние прописываются по месту пребывания матери или отца. Предоставлять другую жилую площадь распорядитель недвижимости на него не обязан, также как и на взрослых членов семьи. Исключение составляют случаи, когда у ребенка нет другого места жительства для временной или постоянной регистрации.
Выселение из общежития инвалида 1 или 2 группы по законодательству невозможно, особенно, эти граждане получили увечья вследствие исполнения трудовых или служебных обязанностей, во время ведения военных действий. Невозможно лишить квадратных метров также пенсионеров по старости и родственников гражданина, который погиб или признан исчезнувшим без вести при исполнении служебных обязанностей, трудовых полномочий.
Выселение из общежития студента
Общежития распределяются между обучающимися, обычно иногородними студентами, на время получения образовательных услуг. Такие договоры имеют ограниченный срок действия. Выселение возможно при досрочном прекращении контракта, к примеру, при отчислении с отделения ВУЗа за неуспеваемость, а также при окончании срока его действия в связи с получением диплома.
Выселить студента можно по следующим основаниям: его заявлению – ст.101 ЖК РФ, вследствие нарушения им правил пользования жилым помещением по распоряжению собственника или администрации – ст.105 жк рф.
Судебная практика
На практике часто встречаются случаи, когда гражданин вписан без предоставления ордера еще до вступления в действие нового Жилищного кодекса 1 марта 2005 года. Что происходит с этой категорией граждан, как производится их выселение?
В отношении таких жильцов подается заявление о признании ордера недействительным, поскольку трудовых или иных гражданско-правовых отношений в данной ситуации нет, соответственно, прекратить жилищные отношения по общим основаниям, как например, при расторжение трудового контракта невозможно.
Судебная практика по вопросу выселения из служебного жилья рассматривается на этой странице.
Про выселение из муниципальной квартиры за неуплату коммунальных услуг читайте здесь.