Оглавление:
Для профессионалов рынка недвижимости
Последние записи:
Присоединяйтесь к нам в Facebook
Подписка на блог по электронной почте
8 полезных книг для риелтора
Родион Совдагаров, руководитель консалтингового бюро Sovdagarov HR services, известный бизнес-тренер из Москвы, рекомендует книги для риелторов, которые действительно помогают в профессиональной жизни.
Оговорим, что я не буду говорить о классике, например, о книге Гарри Келлера «Как стать миллионером, продавая недвижимость», это понятно. Также я не претендую на то, что смогу дать исчерпывающий список литературы. Я просто хочу порекомендовать несколько оригинальных книг, которые, с моей точки зрения, принесут реальную пользу.
Первая книга неожиданно совсем не риелторская. Она, по сути дела, является учебником деловой коммуникации. Это «Искусство управленческой борьбы» Владимира Тарасова. Автор — руководитель Таллинской школы менеджеров, еще в советские времена начинавший работать в управленческом консультировании, а сейчас почитаемый за настоящего классика. Эту книгу читает только небольшое число риелторов, и я понимаю почему. Когда видишь книгу на полке под подобным названием, то совершенно непонятно: какое это имеет отношение к профессии. А книга словно специально для риелторов написана. Очень рекомендую.
Вторая книга, казалось бы, тоже не из нашей оперы – книга гарвардских профессоров Роджера Фишера и Уильяма Юри «Переговоры без поражений». Но что делает риелтор? Целыми днями ведет переговоры. Поэтому он должен быть мастером этого дела. Книжек по переговорам много, и, к сожалению, пишут их обычно психологи. Но настоящие переговоры к психологии никакого отношения не имеют. Это логичный стратегический процесс: чем меньше там психологического, тем лучше. «Переговоры без поражений» повествуют о так называемой гарвардской переговорной системе, которой пользуются по всему миру.
Если идти непосредственно к профессиональным риелторским книгам, то неумирающей классикой является «Наш клиент – продавец квартиры» Михаила Гороховского. Начинающим риелторам однозначно ее нужно прочесть. Она хорошо расставляет все точки над i.
Если двигаться в практические технологии, я рекомендую книги Анны Моисеевой, вышедшие несколько лет назад: «Как купить квартиру выгодно», «Как продать квартиру выгодно». Книги являются интересным попурри практических технологий и изобилуют примерами и советами.
Не стоит забывать и о книге Павла Боровикова «Продажи на вечеринке», я говорил о ней в предыдущей статье.
Хотелось бы осветить также вопросы, связанные с жилищным финансированием. Хороших книг по этой теме мало, но они есть, причем совершенно бесплатно. Лежат они на сайте центра красноярского центра жилищных проблем «Кром», называются «Секреты ипотеки» и «Материнский капитал». В них очень понятно изложен материал, причем понятно не только риелтору, но и клиенту.
Но вообще агентам по недвижимости имеет смысл читать книги, не только связанные с профессиональной тематикой. Сейчас риелтор обязан быть эрудитом. Пока ты не разъяснишь клиенту, как все работает, ты не продашь ему эту услугу. А значит, риелтор обречен разбираться и в юридических вопросах. При этом не нужно становиться юристом, но и быть профаном в этой области не стоит. Риелтору нужно понимать вопросы, связанные с правом собственности недвижимости. И мочь ответить на эти вопросы клиенту.
Не менее важно разбираться в том, как само жильё устроено. Но большинство риелторов, придя в квартиру, не способны даже оценить ее техническое состояние. Как работают воздуховоды, пропенены ли стеклопакеты, правильно ли уложен ламинат, нет ли технологических нарушений, которые серьезно скажутся на хозяевах? Для этого не обязательно становиться инженером. Достаточно посидеть пару вечеров на профессиональных сайтах, посвященных ремонту, и будешь всё знать.
Кроме того, нужно знать свой город: генеральный план всегда лежит в открытом доступе. Риелтор, не знающий, как город будет развиваться в ближайшие несколько лет, — это позор. Его клиент покупает квартиру не на день, не на два, а на большой срок. Как будет развиваться инфраструктура, где планируется активная застройка, какие социальные объекты будут строиться? Или, наоборот, какие зоны сноса, где будут строить, например, мусоросжигательный завод, который будет уничтожать все живое в радиусе 5 км?
Риелтор просто обязан глубоко разбираться в своей профессии, ведь профессия умнеет год от года. И если риелтор умнеет вместе с ней, то без клиентов он не сидит.
Ипотечная сделка. Пособие для риелтора
«Ипотечная сделка. Пособие для риелтора.» Так называется первое методическое пособие для начинающего риелтора. Которое впрочем поможет как Покупателю квартиры с использованием кредитных средств банка, так и Продавцу, у которого покупают квартиру по ипотеке.
Содержание статьи подробное:
Ипотечная сделка. Пособие для риелтора
Видео консультации по самостоятельному составлению договоров:
Выдержка из пособия:
Предисловие:
История из практики ( не моей ))))):
Квартира покупается за счет кредитных средств банка.
- Оплачена независимая оценка квартиры 3 000.0 рублей. Отчет об оценке предоставлен в банк.
- Предмет залога, то есть квартира которая покупается и передается в залог банку, одобрен.
- Сделка согласована с банком, содержание Договора купли-продажи согласовано с банком.
- Договор купли-продажи удостоверен нотариусом.
- Оплачена госпошлина 20 000.00 рублей за удостоверение договора нотариусом.
- Оплачено 5 000.0 нотариусу за услугу по составлению договора
А банк отказал в выдаче кредита!
— Разве это возможно?
Допущена одна, казалось очень маленькая ошибка.
В сделке пострадал не только Покупатель, но и Продавец!
Конечно он не вернул задаток в 50 000.00 рублей. И имеет на это полное право.
Ведь его планы на переезд в новую квартиру до рождения ребенка рухнули!
Итог для Покупателя:
Минус 78 000,0 рублей выброшенных на ветер денег и КУЧА нервов.
(Что же было не так? Ответ далее…)
Тогда читайте внимательно и следуйте проверенному алгоритму сделки.
Содержание:
- Особенности ипотечной сделки
- Пошаговый план сделки
- Предварительный договор и задаток
- Пакет документов для банка
- Страхование жизни заемщика
- Кредитный договор
- Договор купли-продажи и Акт приема-передачи
- Закладная
- Пакет документов для Росреестра и МФЦ
- Заявление о регистрации права
- Заявление регистрации ипотеки
- Расписка о приеме документов на регистрацию
- Получение документов из Росреестра
- Страхование предмета залога и титула собственника.
- Получение кредитных средств и графика платежей
- Расписка от Продавца о полном расчете
- Прием-передача квартиры
- Об Авторе
Глава 1. Особенности ипотечных сделок
- Ипотечными сделками, на сленге игроков рынка недвижимости и банковских специалистов, называются сделки покупки недвижимости за счет кредитных средств, обязательным условием которых является залог недвижимости под обеспечение возвратности кредита.
Ипотечные кредиты банки выдают под залог как покупаемой недвижимости, так и имеющейся у заемщика на праве собственности.
В этом пособии мы подробно разберем все этапы ипотечной сделки, в которой кредитные средства выдаются под залог приобретаемой недвижимости
- Для банка исключительно важным обстоятельство является возможность в 100% случаев возместить свои потери, связанные с невозвратом кредита, за счет реализации залоговой недвижимости.
Поэтому банк проводит специальную оценку предмета залога, причем не только ликвидационную стоимость, но и другие факторы возможной продажи недвижимости и обстоятельств препятствующих этому.
Кроме того условия выдачи кредита диктует банк и эти условия заемщику необходимо учитывать при планировании сделки.
Часто банки имеют мало аккредитованных оценщиков и страховщиков или настоятельно рекомендуют только «своих», у которых тоже особые требования к заемщику.
Ошибка только в одном звене сделки ведет к ее срыву на финальных этапах и большим потерям у участников купли-продажи.
В прочем банк это мало волнует!
И хотя менеджер по ипотечному кредитованию кровно заинтересован в выдаче кредита, далеко не всегда он подскажет, как избежать ошибок в сделке, у него очень узкий сегмент обязанностей и знаний.
Как всегда, спасение утопающих – это дело рук самих утопающих.
Чтобы избежать ошибок сначала составим план сделки, а потом подробно разберем все этапы.
Глава 2 Пошаговый план сделки
Исходной точкой для начала просмотра квартир для покупки является получение из банка уведомления о предоставлении кредита.
Без этого документа риелтор высокой квалификации и попу от стула не оторвет.
Ведь глупо начинать просмотр вариантов для клиента, не зная условий сделки.
— Ну как же так, мне клиент все рассказал, и сколько денег ему дают и под какой процент.
Для риелтора-дилетанта этих данных вполне достаточно.
Но я хочу иметь дело с профессионалами.
Итак, на каждом шаге оцениваем риски в сделке и ищем «подводные камни».
Ведь риелтор должен провести сделку «как по маслу», то есть на пять с плюсом. Иначе риелтор не нужен. Допустить ошибки участники сделки и без вас могут, к тому же бесплатно.
Шаг 1 .
Получение из банка уведомления о предоставлении кредита с условиями выдачи заемных средств.
- Размер кредитных средств
- Размер собственных средств, в качестве первоначального взноса. Как правило это процент от цены недвижимости. Например, не менее 20%. НО у некоторых банков это процент от рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком. А то и процент от ликвидационной стоимости.
- Наличие созаемщиков и поручителей тоже важно учесть, порой они не понимая важности мероприятия, планируют отпуск или длительную командировку.
- Оформление страхования: жизни и здоровья заемщика и созаемщика, страхование предмета залога, страхование титула собственника. Расходы на страхование могут быть весьма значительными, поэтому их необходимо оценить на первом шаге.
В уведомлении о предоставлении кредита как правило нет информации об условиях выдачи денежных средств. А это исключительно важная информация.
Ниже мы вернемся к этому вопросу.
Шаг 2. Подбор вариантов для просмотра с учетом ипотечной сделки.
- Ведь далеко не все Продавцы идут на сделку за счет кредитных средств и этому есть несколько обстоятельств:
Малая толика банков выдает кредитные средства по расписке Росреестра или МФЦ о приеме документов на регистрацию права собственности, а это значит, сначала объект недвижимости уходит в залог банку, и только через несколько дней при благоприятном стечении обстоятельств, с Продавцом рассчитаются за квартиру.
То есть, наступает момент, когда у Продавца уже нет права собственности, но и нет расчета, а может и не быть вовсе.
Вот в декабре 2014 года банки отказались выдавать кредитные средства по свершившимся сделкам в связи с резким увеличением ставки рефинансирования.
Поэтому часть Продавцов откажет в продаже по этим соображениям.
- Еще большая часть Продавцов, уходя от выплаты налога с дохода физических лиц (НДФЛ), попросят занижения цены в договоре, что невозможно или очень трудно в ипотечной сделке.
Ведь банк требует независимую оценку профессионального оценщика.
Хотя, если стоимость выбранной квартиры ниже рыночной, с оценщиком можно договориться о некотором, разумном завышении оценки.
Договариваясь с продавцом о просмотре объекта, сразу скажите, что у вас ипотечная сделка и обязательно назовите банк-кредитор.
Обновление новостей от агентства недвижимости
Пособие для начинающего риэлтора.
Идея написания данного пособия возникла в процессе набора мной новых сотрудников в наше агентство недвижимости Империя. И с одного собеседования и даже после нескольких встреч очень сложно объяснить всю суть работы. Для того что бы вы поняли всю суть работы агента по недвижимости обязательно дочитайте всю инструкцию полностью и минимум 2 раза, не делайте поспешных выводов. Здесь есть очень много подсказок, собранные мной на собственном опыте, и которые будут помогать вам в работе.
Риэлтор — социально важная профессия. Риэлтор помогает решать стратегически важные в жизни каждого человека вопросы: купить дом, сменить место проживания, начать новый бизнес или реинвестировать прежний и т.д.
Риэлтор в качестве посредника помогает людям осуществлять такие операции и должен хорошо понимать желания клиентов, чтобы предлагать им то, что необходимо. Люди нуждаются в качественных операциях с недвижимостью: аренде, покупке, продаже, сдаче в аренду и т.д.
Риэлтор необходим клиенту в качестве посредника со своими профессиональными знаниями о технологиях на рынке недвижимости, умением провести грамотный анализ большого количества информации на этом рынке и дать квалифицированный совет, с навыками вести сложный переговорный процесс.
Для этого специалисту — риэлтору необходимо знать тенденции и ценовые предложения рынка недвижимости, правовые нормы, регулирующие операции с недвижимостью, уметь собирать и анализировать информацию об объектах недвижимости, находить подходящий вариант для решения задачи клиента в соответствующие сроки, организовать осмотр недвижимости, согласовывать действия двух сторон по покупке-продаже недвижимости, быть очень эффективным коммуникатором.
1.
Конечно первое с чего нужно начать карьеру риэлтора – это конечно оптимизм и нацеленность на успех. Потому что, если вы придёте в эту сферу попробовать – это отнимет время и у руководителя и у вас. Конечно хороший руководитель будет вас поддерживать и стимулировать в работе, но самое главное это то что в вас! Т.е. уверенность в себе, в своих силах, доброжелательность к людям.
Работать по графику в сфере недвижимости не получится, здесь нужно отдаваться на 100%, поскольку клиенты звонят и в субботу и воскресенье и если вы не хотите упустить именно «вашего» клиента, то конечно вы возьмёте трубку. Да работы у нас всегда много, но нужно не забывать и об отдыхе, хотя бы один день в неделю проведите с семьёй. Думать об отдыхе первое время у вас будет плохо получаться и это нормально. После 2х – 3х сделок вы будете чувствовать себя уже намного спокойнее и увереннее.
Возможно самое важное — это научится планировать своё время, т.е. у вас должен быть ежедневник, где вы каждый день пишите себе задачи на следующий день. И конечно же придя в бизнес, где вы понимаете что можете достичь практически любых заработков, вы должны строить свои планы: на неделю, на месяц и на год вперёд. План на год может выглядеть в виде количества сделок и суммы вашего заработка, а может быть и в виде будущих покупок. Такой план лучше повесить на такое место, где вы будете его видеть каждый день.
Итак, то что мы предлагаем риэлторам пришедшим в наше агентство работать:
От вас (агент по недвижимости): поиск клиентов и совмещение их интересов до принятия ими решения о сделке (купле/продаже недвижимости), ваше высшее или базовое высшее образование, так –же обязателен опыт работы в продажах, способность планировать своё время, умение пользоваться ПК и интернетом, наличие стратегического мышления, ваш презентабельный внешний вид и приятная и грамотная речь помогут вам зарабатывать больше.
От меня (руководителя): завершение сделок, через решение задач любой сложности, включая оформление любых документов касающихся купли/продажи/аренды недвижимости, испытательный срок – 3 месяца, после чего возможно официальное оформление (при совершении вами от 1 – 2х сделок в месяц), з/п – 50% от комиссионных с продажи и аренды, обучение базовым навыкам для работы в данной сфере – бесплатно, углублённое обучение работе в данной сфере – платно.
Настройтесь зарабатывать минимум 20000 грн. в месяц, что бы зарабатывать хотя бы половину. Что касается мотивации, за которой ко мне обращаются мои риэлторы, скажу честно – это не входит в спектр моих обязанностей как директора агентства. Для мотивации есть масса литературы. Мои любимые авторы: Брайан Трейси, Стивен Кови, Р. Киосаки, Бодо Шефер. Но есть и множество других авторов, которые пишут о бизнесе, психологии, выберите себе автора, что будет вам понятен и интересен. Бизнес тренинги очень дороги для начинающих риэлторов, а книги всегда доступны, и 30 мин. перед сном уделить саморазвитию обязательно нужно. Но так же я думаю, что семья, дети и близкие – самые лучшие мотиваторы, поскольку если у вас есть желание сделать их жизнь лучше, а в некоторых случаях, хотя бы прокормить, то я считаю, это самая сильная мотивация.
Плюс ко всему конечно нельзя не сказать о том, что есть определённые качества продавца. Они есть не у всех. Так что первым делом определите, подходит ли вам данная сфера? Обязательные качества продавца недвижимости это: доброжелательность, стратегическое мышление, владение современными гаджетами для управления рекламой и оперативности работы, умение контролировать свои эмоции (особенно важно), грамотная речь, опрятный вид, умение понравится собеседнику ( это можно сделать, участливо слушая человека, подстраиваясь под его настроение), умение продуктивно планировать своё время, о чём ниже.
План действий риэлтору, для достижения минимального успеха в работе:
1.) с ПН по ПТ: каждый день минимум 2 показа объектов покупателям,
2.) с ПН по ПТ: 3 просмотра объектов на продажу, за 1 неделю, предложение наших услуг,
3.) СР: мониторинг прессы, интернет информации (см. пункт 2),
4.) Каждое утро в течении одного часа: мониторинг новых объектов в интернете от хозяев, (см. пункт 2), и предложение своей базы покупателей, мониторинг объектов недвижимости других агентств – для пополнения своей базы данных объектов,
5.) каждый день с ПН по ПТ 1 час: обзвон существующих покупателей с предложением им своих (наших) объектов и подборкой объектов для дальнейших встреч на показах, (см. пункт 1),
6.) запланировать — две продажи в месяц (минимум),
7.) Реклама своих услуг и эксклюзивных объектов: 30 мин. в день в интернете и 2 часа расклейка объявлений в неделю. И конечно же реклама в прессе. Креативность приветствуется!
8.) СБ, ВС – выходной по вашему усмотрению,
Если нужно встретить клиента в офисе или выехать подписать договор аренды или задатка на продажу – вы звоните мне (руководителю), в любое время, а так же если возникнут любые вопросы.
Целями оказания риэлторских услуг являются:
1.Предоставление клиентам профессиональной помощи в совершении законных и безопасных операций в сфере недвижимости;
2.Экономия сил и времени клиентов;
3.Обеспечение клиентам удовлетворения сотрудничеством с риэлтором (риэлторской компанией).
2.
Немного истории или обо всём и сразу. Почему риэлтор?
Начнём из далека. У нас в стране такая профессия как риэлтор (агент по недвижимости) появилась только в 90х. Как всегда, всё «дублируем» у «американцев», а у них этой профессии более 100 лет. А в более развитых странах существуют уже давно защищающие и помогающие риэлторам законы и в этих же странах, без риэлтора продавать недвижимость считается большим риском, продажа недвижимости вместе с риэлтором — это дополнительная защита от неправомерных действий. Ну и конечно «там» риэлтор — это просто продавец, задача которого, как можно выгоднее помочь продать/купить недвижимость клиенту, а у нас пока, что риелтор совмещает около 10 профессий: экономиста, финансиста, банкира, маркетолога, психолога, юриста, строителя, архитектора, бухгалтера, оценщика недвижимости, аналитика, эксперта по земельным ресурсам, менеджера, эксперта по ІТ- технологиям.
Хотя отдельно хотелось бы сказать, что да, действительно этот рынок у нас не цивилизован сейчас и часто встречаются мошенники и просто непрофессионалы, прикрывающиеся такой многозначительной и ответственной профессией как риэлтор. Такие работают и в уважаемых агентствах, в связи с текучестью кадров. Узнать профессионального риэлтора можно расспросив его о том: кто может дать о нём рекомендации, есть ли информация о нём в интернете, т.е. сайт агентства (обязательно), но ещё и личная страничка в соц. сетях, важно спросить об образовании и опыте работы на рынке недвижимости?
Настоящие риэлторы — любят свою работу, берут на себя всю ответственность сделки, рады предоставить всю имеющуюся информацию о: ценовой политике на рынке, наличии любой недвижимости (почти все риэлторы в нашем городе сотрудничают, т. е. базы квартир у нас можно сказать общие) , тенденциям на рынке недвижимости, наличия квартир у застройщиков, новым законам касающимся купли/продажи недвижимости и т. д. Да конечно нельзя не сказать ,что да, действительно в нашем городе клиенты часто, скажу больше, в большинстве случаев хотят бесплатно попользоваться услугами риэлторов и обойти, здесь мы должны быть всегда осторожны, поскольку не берём денег даже за показы, не говоря уже о бесплатных консультациях. При том, что большинство клиентов, если не сказать все, считают что мы слишком много зарабатываем. Не обижайтесь на них – это местный менталитет, с ним нужно работать. У нас говорят, что честным трудом и благими намерениями больших денег не заработать. Пусть говорят, я предлагаю не смотря ни на что и ни на кого, работать максимально честно, быть максимально доброжелательными. А что бы экономить своё дорогое время, узнайте максимум информации о клиенте, вам сразу станет понятно что с ним делать. Возможно в таком диалоге придётся выслушать историю целой жизни клиента, но поверьте, это больше экономит время, сделав вы после этого выводы, чем бегав бездумно на показы и давая всем подряд бесплатные консультации.
Продолжая эту же тему. Такая профессия как риэлтор (агент по недвижимости) в нашей стране (городе) ещё многим непонятна, потому что пришла из-за границы не так давно. И большинство людей не понимают, что тут сложного – продавать квартиры и почему так дорого стоят услуги? Поэтому очень часто стараются «обойти» агента недвижимости, воспользовавшись его консультацией, наводками на объекты недвижимости. Поначалу меня шокировало такое отношение людей к нашей профессии, но сейчас я понимаю, что это всего лишь непонимание её. Ведь мы помогаем людям: с приобретением, продажей квартиры (что очень не легко, учитывая иногда не применимые к реальности фантазии клиентов), профессиональной поддержкой за очень небольшое вознаграждение. И нельзя не сказать о затратах. Затраты руководителя, это: аренда офиса, мебель и техника, содержание сайта, и др. административные расходы, включая рекламу агентства и эксклюзивных объектов. Затраты агента по недвижимости, это: транспортные, телефонные, затраты на рекламу своих услуг и объектов недвижимости в прессе и интернете. Затраты на интеллигентный внешний вид я не учитываю в расходы, поскольку считаю это приятным обязательством.
3.
У нас в агентстве конечно есть свои базы недвижимости и покупателей, да даже если и эксклюзивов мало, это не ограничение, ведь мы можем продавать объекты недвижимости наших коллег. Но я о главном вопросе всех соискателей – где брать клиентов? Ведь основная задача любого риэлтора – поиск продавцов недвижимости, которые согласятся с нами работать на эксклюзивных условиях! Платёжеспособных покупателей найти легче. Особенно когда есть эксклюзив по адекватной цене.
Итак продавцы недвижимости, как их искать? Конечно первым делом нужно разместить рекламу о своих услугах как риэлтора во всех возможных рекламных источниках: газеты, раскрученные сайты по недвижимости. Так-же можно делать расклейку объявлений по домам. И конечно самый надёжный источник — это все наши родственники и знакомые и знакомые родственников конечно, друзья, друзья друзей. Мы ведь предлагаем 20 % от комиссионных за рекомендацию, и кто умеет калькулировать, то понимает, что это лёгкие деньги. И конечно способ заработать для ленивых (как мы называем), это поиск продавцов недвижимости по уже данным ими, именно свежих объявлений (в газете, интернете) и по так называемым холодным звонкам — предлагаем наши услуги как риэлторов.
Что мы делаем для продавца после заключения устного или письменного эксклюзива: информируем заказчика о ценообразовании и котировках аналогичных объектов на рынке недвижимости, обеспечиваем рекламу объекта в средствах массовой информации (газеты, сайты), размещаем в базах данных по возможности во всех АН города), организовываем просмотр объекта и проведение переговоров с потенциальными покупателями в интересах заказчика, предоставляем заказчику гарантии о готовности покупателя осуществить сделку (получение задатка), помогаем подготовить необходимые документы для заключения нотариального договора отчуждения (правоустанавливающие документы, техническая характеристика, справки коммунальных предприятий об отсутствии задолженности и др.)
Список вопросов, которые нужно задать продавцу недвижимости:
— в связи с какой причиной продаёте недвижимость,
— готовы ли у вас все документы к продаже (вопросы по документам решает, как правило, руководитель агентства недвижимости),
— сколько собственников у квартиры, прописаны ли дети до 18 лет, и участвовали ли они в приватизации,
— что планируете купить в замен,
— какую сумму планируете получить при продаже?
Конечно мало кто из клиентов понимает ситуацию на рынке недвижимости, поэтому нужно не навязчиво объяснить на что он может рассчитывать. Если вы видите, что видимых проблем с объектом недвижимости нет и в частности перед вами адекватные люди, тогда можно заключать эксклюзивный договор, после подписания которого, мы снимаем все копии со всех имеющихся документов на квартиру, с паспортов хозяев и делаем нотариальную проверку. В наше время, прошу быть осмотрительными, поскольку сама не раз встречалась с людьми, которые пытались продать/сдать не свою квартиру.
Где берутся клиенты — покупатели? Они звонят по уже существующим нашим объявлениям о продаже какого либо объекта недвижимости.
Как правило покупатели не всегда знают чего хотят, поэтому первое о чём нужно спросить — продаёте ли свою недвижимость или у вас только покупка? И ещё обязательно спросить: на какую сумму рассчитываете, в каком р-не ищите недвижимость, какие основные требования к объекту поиска? Если в нашей базе данных такого варианта нет, то конечно обращаемся к общим источникам объявлений недвижимости для поиска, обзваниваем всех знакомых риэлторов и агентства недвижимости, в первую очередь конечно с которыми у нас налажены дружеские отношения. Делаем подборку объектов недвижимости по требованиям покупателя и звоним с предложением записать их на просмотры понравившихся вариантов. Среди покупателей очень много просто зевак, так-что будьте на чеку, дабы разумно использовать своё время.
Узнав всю интересующую вас информацию о клиенте, вы можете составить психологический портрет вашего клиента и уже вы принимаете решение достоин ли он вашего внимания.
Удачных вам сделок. Надеюсь это пособие будет вам полезно как для новичка.
Пособие риелтора
Дистанционные сделки по недвижимости. Как продать недвижимость на расстоянии? Обучение риэлторов.
Разве можно продать или купить недвижимость не выходя из дома? Можно!
Риэлторам о загородной недвижимости. Обучение риэлторов.
Уважаемые коллеги-риэлторы, опытные, и только начинающие работать на рынке загородной недвижимости. Обращаюсь к вам с просьбой — начните наконец-то обучаться, повышать свою квалификацию и просто разбираться в тонкостях работы с земельными участками, домами, дачами и другими загородными объектами.
Как проверить готовность регистрации права собственности в Росреестре он-лайн? Обучение риэлторов.
Приветствую вас, уважаемые коллеги-риэлторы! В очередной раз предлагаю вам практическую помощь в вашем нелегком труде.
Технология работы с загородной недвижимостью: обучение риэлторов.
Что входит в понятие « Загородная недвижимость?»
Место жительства и место пребывания. Безвестно отсутствующий человек. Обучение риэлторов.
Риэлторы обязаны отслеживать снятие с регистрации по месту жительства всех лиц, прописанных в продаваемом объекте недвижимости. Без выполнения этого условия сделка не может считаться «чистой».
Как продать земельный участок, если земля в аренде? Обучение риэлторов.
Очень нередкий случай в работе риэлтора, когда земля находится не в собственности ,а в аренде у продавца недвижимости.
Можно ли продать (купить) дом без земельного участка? Обучение риэлторов.
Как показывает практика риэлтора, бывают ситуации, когда покупателя интересует покупка только частного дома
Для чего нужно обязательно делать межевание земельного участка. Обучение риэлторов.
Ипотека и материнский (семейный) капитал в сделках с недвижимостью. Пособие для риэлтора.
Практикующим риэлторам крайне необходимо владеть информацией об ипотеке и материнском капитале, особенно, если эти программы участвуют в сделках.
� � Недвижимость | Риэлторы | Стартапы
Недвижимость, налоговый кодекс, аналитика рынка и цен, инвестиции.
Курс молодого риэлтора. Начало.
С сегодняшнего дня на этом блоге стартуют анонсы учебника для риэлторов, который мы готовим к выпуску в дальнейшем. Чтобы помочь будущим специалистам в становлении «на крыло», начинаем обучающий «Курс молодого риэлтора», который также будет выходить и в видеоприложении.
Часть 1. Как Вас теперь называть?
Когда я пришла в профессию, профессии так таковой, не было. Маклеры — так называли предшественников сегодняшних специалистов по недвижимости — производили операции обмена государственных квартир через т.н. обменбюро.
С началом действия Закона о приватизации, когда квартиры стали товаром, специалисты, способные обменять «трешку» в центре на две «двушки» в спальном районе, стали востребованы как никогда. Маклерами становились оставшиеся без работы (или без зарплаты) инженеры, врачи, учителя , другие работники интеллектуального труда.
Учиться профессии было негде, доходили до всего своим умом, получали бесценный опыт, общаясь с людьми, чиновниками, нотариусами. На тот период времени, наверное, этого было достаточно. Но наступили другие времена, выжить в конкурентной борьбе сегодня может только хорошо образованный, искушенный во всех тонкостях ремесла (а то, что это ремесло — нет сомнений) специалист.
1. Начиная работать в риэлторской компании (а начинать в любом случае советую с компании, даже если Вы, например, в последствии планируете самозанятость), изучите город. Начните с изучения какого-нибудь района,например, в котором находится Ваш дом или офис. Вы должны хорошо знать не только названия главных улиц и площадей, театров и кинотеатров, но также номера школ, больниц и поликлиник, маршруты общественного транспорта и месторасположение крупных супермаркетов или престижных бутиков. Клиент, позвонивший Вам по телефону, не должен уловить в Вашей интонации нотки растерянности от того, что Вы не знаете, где «девятка делает разворот», или где находится «Школа Вадима Писарева».
Советы начинающему риэлтору
Ни в одном институте не подготавливают риэлторов, поэтому все акулы этого бизнеса когда-то были новичками. Если вы решили попробовать себя в этой сфере, то вам будут полезны приведённые ниже советы.
10 Советов начинающему риэлтору
1. Начинать карьеру стоит с устройства в агентство недвижимости. Выбирайте крупные агентства. Они довольно часто проводят набор сотрудников без опыта работы с последующим их обучением. Там у вас будет больше возможностей для поиска клиентов и карьерного роста.
2. Первое время действуйте по проверенным шаблонам, принятым в агентстве. Пока вы не наберетесь опыта, не придумывайте свои методы работы.
3. Максимально перенимайте знания у опытных риэлторов агентства. Зачастую у каждого новичка есть наставник. Сделайте его своим другом. Помогайте ему в работе ездите с ним на показы квартир.
4. Обеспечьте себе доступ по всем возможным каналам информации. Регистрируйтесь на тематических сайтах для риэлторов, покупайте газеты и журналы по недвижимости. Старайтесь быть в курсе всех актуальных событий
5. Опоздание и неявки на встречу просто недопустимы в начале карьеры. Заблаговременно узнайте рыночную стоимость презентуемого объекта недвижимости, его характеристики и особенности.
6. Не расстраивайтесь, если первый показ квартиры оказался неудачным. Это вполне нормально для новичка. Все приходит с опытом.
7. Затишье в работе используйте с умом. Посвятите свободное время обучению. Не жалейте деньги на разнообразные тренинги.
8. Формируйте собственную базу клиентов. Делайте обзвон всех возможных объявлений. Записывайте всех заинтересовавшихся вашими услугами. Уделяйте внимание личным знакомствам.
9. Соблюдайте и уважайте сложившиеся правила в новом коллективе. Избегайте фамильярства и не спорьте с начальством.
10. Не забывайте следить за своим здоровьем. Работа риэлтора несет в себе значительные стрессовые нагрузки.
Как искать клиентов в самом начале карьеры?
Самая большая сложность с которой может столкнуться начинающий риэлтор это поиск клиентов. Распространённая ситуация когда только после месяцев поисков заключается первая сделка. Вот классические способы поиска клиентов.
1. Распространяйте бумажных объявлений о покупку, продаже и ваших услугах.
2. Размещайте объявления в популярных газетах, журналах.
3. Создание и раздача, своих визитных каточек.
4. «Сарафанное радио». Попросите ваших знакомых и клиентов рекомендовать вас.
5. Размешайте объявления на популярных досках в Интернете.
6. Заведите свой блог о недвижимости в Интернете.
7. Если позволяют финансы, создайте свой собственный сайт. На нем можно размешать ваши статьи и предложения о недвижимости.
8. В социальных сетях можно создать группы и странички куда вы можете привлекать будущих клиентов. Подробнее об этом вы можете прочитать здесь.
9. Используйте контекстную рекламу для тематических сайтов.
10. Никогда не сбрасывайте со счетов тех клиентов, для которых у вас нет, нужного объекта. Запишите их номер телефона и позвоните, если появится необходимый вариант.
Какую информацию вы бы еще хотели узнать по данной теме. Задайте вопрос в нижеприведённую форму, и мы обязательно дополним эту статью.
Пособие риелтора
Быть может, это будет кому-то полезным, кому-то интересным, а кому-то — не то и не другое…
День первый
Не понимаю, как клиенты находят этот офис. Метров двести от дороги и почти без освещения. Бывшая промзона. Крысы бегают… Угу, «3 минуты от метро»- ну, если только в сапогах-скороходах и со спутниковым навигатором. Офис задрипанный. Неприятное ощущение. Чувствуется, что здесь раньше был какой-то механосборочный цех или что-то около этого.
Собеседование было кратким. Основной вопрос — имеется ли опыт в этом виде деятельности. А больше, по-моему, их ничего и не интересовало. Из соискателей ещё одна женщина. тоже без опыта. Наверное, лет на двадцать старше меня. Если учесть, что я давно уже не девочка, то. И зачем ей такая работа? Если бы мне было лет 60, то сидела бы где-нибудь в тепле на ток-шоу за 300 рэ в день.
День второй
Пришла к назначенному времени. Нужного человека не было. Сидела, любовалась зеленоватыми протеками на потолке минут двадцать. Пункт №1 в обучении — участие в рекламных акциях. Листовки, объявления, обзвоны. Сразу отправили «практиковаться». Стояла у метро — раздавала листовки. Получалось с трудом. Как-то неловко.
День третий
Сегодня мне показали женщину, которая должна из меня сделать эксперта по недвижимости (собственно так и было написано в вакансии). Надо сказать, что она произвела на меня впечатление. Только не пойму, хорошее или плохое. Очень грузная дама, сильно в возрасте, с пучком на голове, в синем кримпленовом платье и толстыми очками на носу. Похожа на Надежду Константиновну Крупскую. Пообщаться не удалось, так как мне опять всучили листовки и отправили к метро.
На этот раз раздача происходила почти на автомате. После нескольких минут аутотренинга всё пошло как по маслу. Я представила, что это не рекламные листовки, а доллары. Этих «долларов» у меня было очень много, и я хотела подарить людям радость. «Да не отсохнет рука берущего. «
День четвертый
Ё-моё, опять листовки! Давно поняла, что риэлторы им не нужны, а позарез необходимы расклейщики и всяческие информационные раздатчики, причем работающие бесплатно. Хотелось бы ошибиться, но вряд ли… Пройду этот путь, тем более какой-то азарт во мне зародился. Нацепив дежурную улыбку впаривала эту макулатуру ёжившимся от ветра прохожим. В голове крутились слова: «Для хорошего человека *овна не жалко» и «надо что-то с этим делать». Рядом со мной пристроился парень, раздающий календарики с символикой Единой России. Его «товар» брали охотнее. Надо сказать, качественные такие календарики. Вот если бы у меня были календарики с рекламой АН, я бы давно уже избавилась от них. Или схема московского метрополитена. Ну, хоть что-то полезное. А я раздаю обычный мусор, живущий в 99% около одной минуты. до ближайшей урны у входа в метро. Хотела скооперироваться с этим мальчишкой, но он оказался типа идейный. Жаль. Вместе мы быстро управились бы.
День пятый
Ну, конечно же, опять они, мои родимые! Мне дали понять, что заниматься этим я должна неделю. Скоро говорить разучусь от такой работы. Недалеко от метро стоит выездная палаточка с периодической печатью. Там почти всегда выстраивается очередь из желающих прочитать свежую прессу. Очень удачное это место — на пути от конечной остановки автобусов до станции метро. План возникает мгновенно (все-таки на морозе мозги работают лучше). Улучаю подходящий момент и договариваюсь с продавщицей о маленькой платной услуге. Я ей даю денежку, а она мне позволяет вложить в журналы рекламку. Для этого выбираю «Ответь», «7 дней» и «Антенну», так как народ берет их чаще всего. Управилась с раскладкой быстро и отправилась домой лечить насморк.
День шестой
Сегодня суббота, рассеянский шоппинговый день. Надо перебираться со своими бумажками ближе к рынку. Очень холодно, ветер пробирает до костей, как бы не затемпературить. Настроение нулевое. Выкинуть бы эти листовки к чертям собачьим. Сначала пристроилась на входе у продуктового рынка. Потом на территорию пролезла, там дует меньше. Представляю, как жалобно я выглядела, если мне какой-то азербайджанец принес горячий кофе и булочку. Сначала отказывалась, а потом не удержалась. уж больно тоскливо урчало в моем животе. Надеюсь, что этим проступком не опозорила Родину.
День седьмой
Снова на рынке. Погода ясная и на душе как-то веселее. Азербайджанец меня явно поджидал. Шоколадку принес и предложил работать у него. Я отказалась. Ну не могу я глазированными сырками торговать, неинтересно. По дороге домой вспомнила, что вообще-то у меня должен быть хоть один выходной. Ну да Бог ним. Завтра снова понедельник. Завтра снова в бой!
День восьмой
Сегодня удалось немного поговорить с «Надеждой Константиновной». Как её зовут, на самом деле я не знаю, она не представилась. Сказала принести завтра ручку и толстую тетрадку. Судя по голосу и манере говорить, зовут её какая-нибудь МарьИванна. Наверняка, бывшая училка.
Листовки мне заменили на объявления. Это почти одно и тоже, только есть немного конкретики и клеится на всё, что можно. Зашла в магазин накупила всяческого клея, так сказать пробную партию. На ближайших домах все опробовала. Немецкий клей в карандашах хорош, здорово клеит, но очень большой расход. Да и дорогой. зараза. Клей в тюбиках не понравился. В пузырьках с кисточкой не удобен, в минибутылочках страдает непроходимостью носика. Придется вспомнить рецепт клея прораба дяди Васи, у которого я работала на производственной практике мастером. Надо как-то сходить посмотреть на этот дом.
Интересно, жильцы нас долго матюкали? Вечером позвонила в агентство и сказала, что завтра утром и днем буду клеить их объявления, а вечером приеду с толстой тетрадкой. Их такой вариант устроил и я принялась читать учебники по рекламе, нагло отобранные у сына-студента. Ночью накидывала макеты своих объявлений с собственным телефонным номером (объявления агентства я решила больше не клеить).
День девятый
Протарахтев принтером до полудня и вконец загубив цветной картридж, я решила малость поспать, а потом доделать свой фирменный клей, благо все его составляющие были в наличии. Вечером отправилась в агентство, по дороге обдумывая конструкцию резервуара для подачи клея. Нет, инженер во мне не умрет никогда! Женщина, которая Надежда Константиновна или МарьИванна, сидела за столом и нервно постукивала шариковой ручкой. Оказывается, её не предупредили, что я подъеду только вечером.
Сегодня произошло то, что я и представить себе не могла даже в страшном сне. Бывшая учительница начальных классов мне читала лекцию, так сказать, по строительству и архитектуре. Ёлы-палы! Возражать что-либо МарьВасильне (оказалось, что именно так зовут моего нового преподавателя, и я ошиблась только в отчестве) я не стала, ибо сразу поняла, что бесполезно. Вернувшись домой, сделала бутылек для клея и отправилась на испытания. Перемазалась вся, как хрюшка. Поскользнувшись на ступеньках у очередного подъезда, приземлилась как раз на свое гениальное изобретение, раздавив его коленкой. Брюкам, куртке, перчаткам — аминь! Заснула на «Справочнике риэлтора».
День десятый
С утра была в офисе. Поинтересовалась, а не надо ли мне начать формировать свою базу? Сказали, что рано и опять дали свои объявления. Ну, а я, типа, пошла их клеить. домой на диван. разрабатывать маршруты наклейки своих объявлений.
Для начала отметила на карте все дома, идущие в ближайшее время под снос, потом общежития, коммуналки и прочее. Наметила три маршрута и прошлась по ним, записывая характеристики домов, засекла время и подсчитала нужное количество объявлений для полной обклейки каждого маршрута. Несмотря на то, что я Козерог с примесью Водолея, так как родилась почти в самом конце этого зодиакального созвездия, всю работу я выполнила типично по-козерожьи. Такой основательности и расчетливости я сама от себя не ожидала. Не, я все-таки не типичный Козерог, я конченый Козерог!
День одиннадцатый
Вошла в офис под дикий ор. Оказывается, у нас в агентстве есть расклейщики и им уже давно не платят. Типа, не видели мы ваших объявлений, а следовательно, и денег вам не причитается. Даже если ребята и клеили их, то доказать не смогут, ведь объявления долго не висят. А агентство вряд ли следило за их работой. Делать им больше нечего. Эх, останутся мальчишки без сигарет и пива.
А мне снова впарили объявления. И пошла я. в магазин. Купила себе куртку подешевле, а-ля китайский пуховик. Бежевую, чтобы размазанного клея не было видно. Вечером обклеила первый маршрут. Устала как суслик, обежавший всю границу бывшего СССР.
День двенадцатый
Кажется, клеить объявления мне надо будет тоже ровно неделю. Так я с удовольствием, но только свои. Напомнила про мой теоретический курс и намекнула, что хотелось бы узнать что-то по технологии сделок. Завтра обещали показать мне Виннер. «Виннер» произнесли так, будто собираются раскрыть мне государственную тайну. Видела я ваш Виннер, в Интернете валятся. Скачайте, запустите и бесплатно пользуйтесь.
Сегодня обклеила ещё один маршрут. Хотела закрыть и третий, но новыми ботинками, которые к куртке купила, натерла обе ноги. Ну куда делся мой козерожий разум? Поздно вечером позвонили по объявлению. Альтернатива. Для первого раза мне не дадут провести такую сделку, ежу понятно.
Ночью бросило в жар. Проснулась от температуры. Заглотила аспирин и вспомнила сон, который перед этим снился. Продавала я какой-то странный дом, на Мавзолей похожий. Господи, к чему это? Или Ленина вынесут и закопают или меня простуда скрутит.
День тринадцатый
Температура небольшая, 37,2. Но чувствую себя пакостно. Думала, что дадут опять макулатуру, но посадили на телефон. Естественно, на исходящие звонки, а не входящие. Это ещё хуже, чем распространение листовок. В горле першит, говорить трудно. Обзваниваю уже три часа, всё бестолку. Пошла на хитрость. Позвонила «своим» клиентам, те согласились заключить договор. И тут произошло чудо. В офисе все увидели, что я плохо себя чувствую. Короче, они сплавили меня домой.
День четырнадцатый
Пила, спала, потела.
День пятнадцатый
Вечером решила подсчитать, сколько денег я потратила на свою «риэлторскую» деятельность. Подсчитала — ужаснулась. Ну почему в Москве такой дорогой транспорт? С чего бы вдруг надо водителю отдать 25рэ за одну поездку?
День шестнадцатый
На термометре 35,8. И мне всё по-барабану. Как оклемаюсь, буду искать другое АН. С этим всё ясно, интуиция меня не обманула. Ну все равно было интересно. Да и отрицательный опыт — тоже опыт. В общем, я не жалею.