Оглавление:
Сын против матери
Совершеннолетний, женатый сын хочет разделить(продать и получить половину суммы) двухкомнатную приватизированную в равных долях с матерью квартиру. На что он может рассчитывать, если мать: 1. не хочет квартиру продавать, так как одна оплачивала все коммунальные платежи и сделала там уже два ремонта 2. хочет продавать только с предварительным возмещением половины суммы всех затрат на содержание и ремонт квартиры 3. хочет продавать с одновременной покупкой ей однокомнатной квартиры в этом же районе в однотипном или не старом доме(ее стоимость будет больше половины от продажи своей), а оставшуюся часть денег отдать сыну?
Ответы юристов (2)
На основании п. 2 ст. 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по
своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо
распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении
правил, предусмотренных ст. 250 ГК РФ. В силу ст. 250 ГК при продаже Вами своей доли постороннему лицу Ваша мама имеет преимущественное право покупки по той же цене. Т.е. Вы должны в письменном виде уведомить Вашу маму о том, что Вы продаете принадлежащую Вам долю в общей долевой собственности за определенную цену. Лучше письмо отправить заказным с уведомлением о вручении, можете вручить один экземпляр уведомления маме лично, а на втором экземпляре мама должна поставить свою подпись и дату принятия. Но так как у Вас с мамой идет определенный спор, то лучше отправить заказным. Ко второму экземпляру прикрепите квитанцию об отправке и уведомление, когда оно к Вам вернется. Если в течение месяца от мамы не поступит письменного отказа от покупки, или она не даст согласия на выкуп принадлежащей Вам доли, смело продавайте Вашу долю постороннему лицу и оформляйте сделку. Согласия Вашей мамы на продажу Вашей доли не требуется. Единственное условие, что цена, за которую Вы предложили купить маме Вашу долю, и цена, за которую Вы продадите постороннему лицу, должны совпадать. Все остальные споры и требования Вашей мамы, конечно, имеют смысл, если мама в суде сможет доказать, что ремонт производился только за ее счет, и только она оплачивает коммунальные услуги. Вы не написали, проживаете Вы вместе с мамой или нет, поэтому конкретно пояснить, за какие услуги Вы должны оплачивать, а за какие нет, не представляется возможным. Однако требования Вашей мамы по возмещению половину всех затрат на ремонт и коммунальные платежи, не имеют никакого отношения к продаже Вашей доли. Это Ваша мама сможет сделать путем предъявления соответствующего иска в суд, и если сможет доказать, что только она оплачивала. Поэтому, смело продавайте принадлежащую Вам долю с соблюдением условий, о которых я Вам пояснила. Сомневаюсь, что маму устроит перспектива проживать совместно с посторонними людьми.
Уточнение клиента
Я — третья сторона, а именно — муж сестры той мамы, у которой ее сын хочет делить и продавать квартиру. Сын все время жил с матерью, в том числе и после женитьбы(но уже вместе с женой). Сейчас невестка поссорилась со свекровью и уехала к своей матери в Киров, где она до этого и жила. Сын уехал вслед за ней. А теперь они приезжают и собираются заниматься разделом квартиры.
27 Апреля 2014, 03:24
Ваш вопрос звучал, «на что он может рассчитывать. ». Соответственно, можно сделать вывод, что именно сын нуждается в консультации. Поэтому консультация была оказана сыну. Если бы Вас интересовал вопрос именно консультации матери, то, как минимум, необходимо было конкретизировать свой вопрос ( например, что матери делать в сложившейся ситуации и т.д.). В любом случае, кому бы не предназначалась консультация, ст. ст. 246, 250 ГК РФ не изменяемы. Сын сможет продать принадлежащую ему долю с соблюдением требований ст. 250 ГК, и продажа квартиры не зависит от выполнения требований матери. И если спор уже длиться, то сын или сноха в любом случае проконсультируются и воспользуются правом. Требования матери, а именно № 3 не законные, т.к. доли в квартире равные, соответственно деньги с продажи будут делиться в равных долях. Продажа квартиры не ставится в зависимость от требования матери № 2, указанные требования мать может оформить соответствующим иском, и при наличии доказательств (например, договор на ее имя с фирмой, производящей ремонт, товарные чеки на ее имя на покупку краски, обоев и т.д.) мать сможет взыскать с сына половину затраченных средств на ремонты и оплату коммунальных услуг. Требования № 1 — согласия матери на отчуждение доли сына не требуется, от сына необходимо соблюдение требований ст. 250 ГК. Самым лучшим вариантом будут один из следующих: 1. Договориться матери с сыном — продать квартиру целиком (стоимость будет выше, чем при продаже доли), в последствии купить каждому квартиры (если цена на недвижимость в Вашем регионе это позволит сделать). 2. Обменять квартиру целиком на две (если цены в Вашем регионе это позволяют сделать) — опять таки, это необходимо делать и маме, и сыну по обоюдному согласию. 3. Помириться с сыном и снохой, и жить в спорной квартире всем вместе. Удачи!
Ищете ответ?
Спросить юриста проще!
Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.
Как родителям лучше передать мне квартиру, чтобы сэкономить на налогах?
Переход права собственности на квартиру от родителя (отца или матери) к ребенку возможен в трех случаях:
Рассмотрим каждый из возможных вариантов подробнее для определения наиболее удобного и малозатратного (в смысле уплаты налога на доходы физических лиц в размере 13%).
Договор купли-продажи заключается между родителем и ребенком (достигшим 18 лет) в общем порядке. Каких-либо ограничений по сумме сделке или иных запретов не существует. Однако есть некоторые налоговые тонкости, влияющие на расходы, связанные с продажей квартиры. В случае если прежний собственник владел недвижимостью менее трех лет, он может избежать необходимости уплаты налога на доходы в размере 13%, только если продаст квартиру по цене не более одного миллиона рублей. В случае же если продажная цена превышает один миллион, то с полученных доходов (за минусом налогового вычета в размере один миллион рублей) придется заплатить налог на доходы в размере 13%. В случае продажи квартиры, находившейся в собственности родителя более трех лет, никакие налоги не уплачиваются вне зависимости от стоимости квартиры по договору. Со стороны покупателя (ребенка) никакие налоги также не уплачиваются. Вместе с тем у ребенка отсутствует право на получение налогового вычета в размере 13% от покупной стоимости квартиры (в пределах двух миллионов рублей), поскольку к сделкам между родственниками нормы о налоговых вычетах неприменимы. В итоге, если право собственности родителя длилось менее трех лет (срок исчисляется с даты получения свидетельства о праве собственности), советуем продавать квартиру ребенку за цену, не превышающую один миллион рублей.
Дарение — это односторонняя сделка, в результате которой одаряемый (ребенок) получает право собственности на квартиру от дарителя (родителя) на безвозмездной основе, то есть никакие суммы приобретателем квартиры не выплачиваются. В плане налогообложения ни родители, ни ребенок никаких расходов не понесут. По общему правилу при получении квартиры в дар новый собственник обязан заплатить налог в размере 13% от ее стоимости по договору. Однако если даритель и одаряемый являются близкими родственниками (в частности, родителями и детьми), то любые доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения.
Наследование — это безусловный переход права собственности на имущество умершего к наследникам по завещанию или по закону. Приоритет в получении наследства имеют лица, указанные в завещании. Однако ребенок, которому родитель завещал квартиру, должен иметь в виду, что независимо от содержания завещания несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя, нетрудоспособные супруг и родители, а также нетрудоспособные иждивенцы наследодателя наследуют не менее половины доли, которая причиталась бы каждому из них при наследовании по закону (право на обязательную долю в наследстве). Поэтому в случае если выявятся указанные категории родственников, с ними придется поделиться. Доходы, полученные наследником (имеется в виду квартира), освобождаются от налогов
Исходя из изложенного, наиболее выгодным вариантом приобретения квартиры ребенком у родителей представляется переход права собственности в результате дарения.
Может ли собственник продать квартиру без согласия прописанных
Может ли собственник продать квартиру без согласия прописанного совершеннолетнего родственника? ‘По материалам юридической социальной сети www.9111.ru ©’
Здравствуйте. Да конечно может. Согласно СТ. 209 ГК РФ 1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
До, может. Как правило, при фактической передаче жилья продавец должен полностью освободить квартиру и передать ее свободной от любых притязаний третьих лиц. Это подразумевает и снятие с учета всех зарегистрированных граждан, о чем предусматривается условие в договоре купли-продажи. В ряде случаев контрагенты могут устанавливать в договоре срок, в течение которого все граждане обязаны сняться с регистрационного учета. Если в квартире прописаны граждане, имеющие постоянное право пользования, продавец не имеет права требовать от них снятия с регистрационного учета. В таком случае, если продавец принял решение купить жилье с учетом такого обременения, в договоре предусматриваются следующие условия: перечисляется состав лиц, прописанных в квартире на момент совершения сделки купли-продажи; указывает на сохранение за ними права постоянного пользования даже после оформления недвижимости на покупателя. Необходимо учитывать, что приобретение жилья не позволит выписать даже в принудительном порядке следующие категории граждан: несовершеннолетних детей или граждан, признанных недееспособными; лиц, отказавшихся от участия в приватизации, но сохранивших право пользования; членов семьи предыдущего владельца объекта; лиц, проживающих в квартире в рамках договора пожизненной ренты. Если продавец не исполнил обязанность по освобождению квартиры от всех прописанных лиц, либо не имел права на принудительное снятие с учета, у покупателя возникает резонное желание освободить приобретенное жилье от прав третьих лиц. Даже если прописанный гражданин фактически не проживание в квартире и не собирается вселяться в жилое помещение, факт его регистрации существенно увеличивает размер коммунальных платежей. 1.предложить прописанным гражданам добровольно сняться с регистрационного учета, в том числе путем предоставления разумного срока для совершения таких действий; 2.направить предупреждение о возможности принудительного выселения в судебном порядке; 3.обратиться в суд за защитой прав собственника.
Может ли собственник продать приватизированную квартиру, без согласия прописанных лиц.
Добрый вечер! Согласие зарегистрированных в жилом помещении лиц на продажу квартиры не требуется. Спасибо за обращение на сайт.
Здравствуйте! Да, собственник квартиры имеет право продать квартиру по договору купли-продажи. Согласие зарегистрированных лиц не требуется.
Может продать. Согласия не нужно, новый собственник может в судебном порядке их выселить и снять с рег. учета согласно ст. 292 ГК РФ за исключением, если прописанные лица имеют право постоянного бессрочного пользования (отказались от приватизации в вашу пользу)
Может ли собственник квартиры продать ее без согласия человека, который в ней прописан?
Если зарегистрированный гражданин не имеет права собственности в данной квартире — может, без истребования согласия. Другое дело, что наличие зарегистрированного гражданина способно снизить рыночную стоимость квартиры на рынке жилья, но не более того.
Может продать. Никакого согласия зарегистрированного в квартире человека не нужно. На то он и собственник, чтобы иметь право распоряжаться своей собственностью, ст.209 ГК РФ.Потом этот человек может быть снят с регистрационного учета через суд.
Продать может, но в договоре купли-продажи должно быть прописано, что есть обременение. Если в договоре данный пункт не будет указан, росреестр не проведет сделку.
Добрый день, Ирина Прописка дает только право на проживание Если вы являетесь единственным собственником квартиры, то вправе продавать ее без согласия прописанных.
Добрый день! Вам необходимо получить согласие только, если это сособственник. В этом случае необходимо соблюдать правила преимущественной продажи доли. Просто регистрация не дает право распоряжения квартирой, но когда покупатель закажет справку по форме № 9, то увидит зарегистрированное лицо и может отказаться от покупки или просить снизить цену.
Здравствуйте. Если зарегистрированный человек является членом Вашей семьи или являлся при заселении, то он может обратиться с иском в суд о признании права пользования жилым помещением. Заявить ходатайство об аресте квартиры.
Ирина! Да, собственник вправе продать квартиру без согласия человека, который в ней прописан. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (ст. 2019 ГК РФ),
Может ли собственник продать квартиру без согласия прописанных лиц. Квартира не приватезированна. Заранее спасибо!
Здравствуйте! Если квартира не приватизирована, то значит он не собственник. Если он не собственник, то продать квартиру не может. Продать квартиру можно, если она в частной собственности.
Здравствуйте! Если квартира не приватизирована, то продать её невозможно, поскольку она не в собственности. Желаю Вам удачи и всего хорошего!
Здравствуйте. Нельзя продать не привотизированную квартиру. Продать можно только то, что в собственности. С начало необходимо приватизировать.
Если квартира не приватизирована, то она является муниципальной собственностью и поэтому продать ее нельзя даже с согласия прописанных лиц.
Здравствуйте. Вы не можете продать не приватизированную квартиру, т.к. она не находится в вашей собственности. А приватизировать можете только с согласия всех зарегистрированных в ней лиц.
Может ли собственник квартиру продать квартиру без оповещения и согласия прописанных в ней людей (речь идет не о квартирах, где люди прописывают всех подряд, а о квартире, где всю жизнь жила семья).
Здравствуйте. Может, он же собственник.
По закону может, он собственник, распоряжается по своему усмотрению, согласия прописанных на это не надо.
К сожалению, может. И новый собственник будет вправе в судебном порядке ставить вопрос о выселении членов семьи бывшего собственника. Ситуацию может спасти только наличие права пожизненного пользования квартирой у жильцов.
Может ли мама продать квартиру без согласия сына. Мама собственник квартиры, сын там прописан.
Может,согласие сына не требуется.
да, может продать.
Может даже в известность не ставить о своих намерениях.
Консультация юриста по телефону: 8800 505 9111. Звонок бесплатный.
Может ли единоличный собственник продать квартиру (комнату) без согласия прописанных жильцов, в частности совершеннолетнего сына? Прописана ещё жена. Квартира куплена в браке (кооперативный дом). Сын и жена не живут в квартире уже 10 лет.
Здравствуйте господин Уралофф58, не обидитесь если буду вас так называть, потому что вы не представились. Ваше право на квартиру возникло после выплаты паевого взноса за нее (кооперативный дом). Собственник может распоряжаться принадлежащим ему имуществом в полном объеме, в том числе и продать его. Прописка на сегодняшний день — административный акт уведомляющий необходимые органы и организации о том, что в этой квартире живет еще жена и сын. Более ничего. Прошу вас рассмотреть вопрос под другим углом, со стороны покупателя. Покупая такую квартиру, на покупателя ложиться бремя выписать из квартиры ненужных ему жильцов. Как скоро он сможет это сделать? Сможет ли вообще? А если кто-то из них инвалид? Покупая «кота в мешке» не ждите, что заплатят реальную цену. Нужна помощь в урегулировании этого вопроса? Милости прошу. Мы готовы взять ваши проблемы на себя. с уважением, адвокат Березовский Сергей Валерьевич, тел. 200-77-60
Может ли продать квартиру собственник без ведома и согласия прописанного в этой квартире близкого родственника.
ДА, может конечно. УДАЧИ ВАМ
Легко и законно.
Может ли собственник продать квартиру без согласия еще одного прописанного в ней лица? Если да,то что в дальнейшем будет с человеком, который там был прописан?
Имеет полное право. Того человека новый собственник выпишет через суд.
Может. Новый собственник сможет через суд снять с регистрационного учёта того, кто там останется прописан. Но нужно смотреть по ситуации, кто кому и кем приходится, кто был зарегистрирован в квартире на момент её приватизации, и т.д.
Скажите может ли собственник даровать или продать квартиру без согласия прописанных в ней людей но не проживающих в ней более пяти лет?
Да, может подарить
Может ли мать продать квартиру без моего согласия, если я в ней прописан? Мать является собственником. И имею я какие либо права на данную квартиру при продаже?
К сожалению прав Вы не имеете и продать она ее может. Одно условие, если Вы отказались от приватизации, то права есть на проживание.
Может ли собственник продать квартиру без согласия прописанного совершеннолетнего родственника?
Может ли моя тетя продать квартиру, собственником которой она является, без согласия прописанных в ней своей сестры, то есть моей мамы, меня и моего сына, 15 лет? В квартире, кроме нас троих, никто больше не прописан.
имеет право тетя продать квартиру , если она одна является собственником
Может ли собственник квартиры продать квартиру без согласия прописанных в ней людей?
да может — смотрите ст. 209 ГК РФ
Может ли собственник продать квартиру без согласия остальных прописанных, если квартира приватизирована на всех членов семьи?
Нет, не может. Квартиру целиком могут продать только все сособственники по обоюдному согласию.
Может ли собственник жилья продать приватизированную квартиру без согласия на то прописанного и проживающего в ней члена семьи, но не являющегося собственником данного жилья? И может ли он вообще когда либо стать собственником этой квартиры? И можно ли его выписать от туда в любое время и без его согласия на это?
Виктор, продать собственник может. ввиду того, что квартира приватизирована сразу встает вопрос, а не давал ли прописанный и проживающий в ней гражданин согласия на приватизацию? Если давал, то он имеет право пользоваться квартирой пожизненно. Проживающий гражданин может стать собственником квартиры получив ее в порядке наследования или по договору . Выписать его можно только в случае если он утратил право пользования ею.
Здравствуйте Виктор. Собственник жилья может продать приватизированную квартиру без согласия проживающих членов семьи, собственником член семьи может стать в результате сделки (дерение, купля — продажа, ит.д.). Снять с регистрации возможно только в случае: перехода права собственности на нового собственника, если проживающий перестал быть членом семьи (развод, лишение родительских прав). Нужно помнить следующий момент: если проживающий давал отказ от приватизации то он сохраняет пожизненное право пользования жилым помещением, даже при переходе права собственности.
Может ли собственник квартиры продать, выписать жильцов, без согласия прописаных на жилплощади?
Евгений, добрый день! Если лица, зарегистрированы по месту жительства (имеют постоянную прописку), то либо они выписываются самостоятельно (добровольно), либо собственник выписывает их в судебном порядке. Самостоятельно собственник не может выписать других лиц без их согласия.
Может в судебном порядке.
Может ли собственник продать квартиру (комнату) без согласия прописанных жильцов, в частности совершеннолетнего сына?
Если гражданин является единоличным собственником, то он вправе продать принадлежащее ему имущество без согласия зарегистрированных в нем лиц.
Да, может продать без согласия проживающих, за исключением тех лиц, чье согласие может потребоваться для совершения сделки. Например, в некоторых случаях, может потребоваться согласие супруга, если квартира куплена в браке (из вопроса неясно заключен брак или нет). Кроме того, если квартира была не куплена, а приватизирована, и, при этом, кто-либо из проживающих, давал свой отказ от приватизации, то за такими лицами (отказавшимися от приватизаци) сохраняется право пользования (прописка). Как правило реальные покупатели уделяют этому моменту повышенное внимание. Поэтому продать квартиур собственник может, но у покупателя могут возникнуть проблемы в будущем со снятием с регистрационного учета лиц, сохранивших право пользования.
Мать-собственник квартиры ЖСК. Может ли продать квартиру без согласия детей в ней прописаных (совершеннолетних)?
Собственник может продать квартиру
Согласие детей не требуется, т.к. они не являются сособственниками данной квартиры.
Может ли мама, собственник жилья, продать квартиру без согласия сына. Хотя он прописан и имеет долю в этой квартире.
Ваша мама может продать как собственник только свою долю. прав на долю сына она не имеет
Продать можно только свою долю,предложив ее первоначально выкупить своему сыну. В случае отказа или неполучения ответа в месячный срок , сможет продать любому лицу за ту сумму, которая была предложена.
Если сын имеет долю в общем имуществе, при продаже своей доли мама обязана предложить ему выкупить ее. В случае отказа сына от преимущественного права покупки, мама вправе продать свою долю третьему лицу.
Может ли собственник продать квартиру без согласия прописанного ему 35 лет.
Если была приватизация квартиры и прописанный отказался в ней участвовать, то он имеет право проживать в данной квартире. При этом собственник имеет право продать эту квартиру, но только прописанный там так и останется прописан.
согласие прописанного там человека не требуется. Если покупатель согласен купить такую квартиру, то можно регистрировать договор купли-продажи.
Может ли собственник продать квартиру без согласия прописанных в ней членов семьи?
Марина, собственник помещения имеет право распоряжаться своим имуществом без ограничений и без согласия на то прописанных лиц!
Может, не спрашивая
Может ли собственник приватезированной квартиры продать ее без согласия прописанных в ней людей (не собственников) если не хотят выписываться?
Вика, не сможет. Для начала выпишите их через суд, а затем, продавайте.
Скажите пожалуйста может ли человек, являясь собственником квартиры продать ее без согласия прописанных в ней людей (даже если они инвалиды) И Прошу Вас привести статьи закона
Прошу Вас ответить на этот вопрос
Спасибо Алена.
Алена! В силу ст. 250 ГК РФ При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Что касается лиц, не являющихся собственниками жилого помещения, то на основании ст. 292 ГК. Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. С уважением
Купля продажа квартиры матери сыну
добрый день. может ли рег палата не принять документы на оформление купли-продажи квартиры? Мать продает квартиру сыну.
26 Декабря 2013, 16:21 Максим, г. Пенза
Ответы юристов (1)
Ищете ответ?
Спросить юриста проще!
Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.
Может ли мать продать квартиру сыну в ипотеку?
Возможна ли продажа квартиры сыну под ипотеку? Дают ли банки такие ипотеки? Расписку о первоначальном взносе сын напишет матери, а оставшуюся сумму покупки (например один миллион) сын берет в ипотеку. Возможна ли такая операция?
Ответы юристов (3)
Здравствуйте, вполне возможно, но зависит от политики банка
Есть вопрос к юристу?
Алла, добрый день!
Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не содержит каких-либо ограничений на это. Однако банки неохотно выдают кредиты с такими условиями, т.к. такие сделки им кажутся подозрительными. Кроме того, у Вас должен быть другой объект для прописки (например, частный дом).
Уточнение клиента
Возможна ли прописка матери в квартире купленной под ипотеку? Ипотека еще не выплачена. Ипотека на мужа.
10 Мая 2014, 05:56
Это зависит от того, что написано в договоре с банком. Обычно прописать супруга в квартире, обремененной ипотекой, возможно с уведомление банка и предоставления копии свидетельства о браке.
Ищете ответ?
Спросить юриста проще!
Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.
Может ли мать продать квартиру без согласия сына, если она является единственным собственником?
мать единственный собственник квартиры.
может она продать квартиру без согласия ее сына единственного наследника?
22 Августа 2016, 22:38 Олег, г. Москва
Ответы юристов (2)
Здравствуйте! Мать, являясь единоличным собственником, вправе распоряжаться своим имуществом любым способом (продавать, завещать, дарить и т.д.) без согласования с кем-либо.
В соответствии со ст. 209 Гражданского Кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
У сына, как у наследника, права на квартиру могут возникнуть только после смерти матери и вступления в наследство, оставшееся после нее. Да, и статус наследника у сына тоже появляется только после смерти наследодателя.
Может продать, ведь собственник квартиры только она.
Ищете ответ?
Спросить юриста проще!
Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.
Нюансы продажи квартиры в долевой собственности
Итак, вы столкнулись с ситуацией продажи доли в квартире. Как справиться с этой задачей наилучшим образом, правильно оформить документы и не переплатить налоги, что на практике означает долевая собственность на квартиру, мы расскажем сегодня: после чтения данной статьи продажа доли в квартире не будет представлять для вас трудности.
Долевая собственность на квартиру
Причинами возникновения долевой собственности на квартиру могут быть:
- приватизация жилья на всех зарегистрированных в нем на момент приватизации лиц;
- раздел квартиры, находившейся в общей совместной собственности супругов;
- наследование жилья несколькими наследниками.
Стоит знать, что стандартная квартира, находящаяся в долевой собственности, физически никак не разделяется. Для раздела жилого помещения, как говорят юристы, «в натуре» необходимо, чтобы у такого помещения был отдельный вход, отдельные подключения к централизованным сетям (газ, вода, электричество). Реализовать все это возможно разве что в «квартирах на земле», когда один дом ИЖС делится наследниками на несколько реальных долей. В прочих случаях возникают так называемые «идеальные доли».
Что такое идеальная доля?
Необходимо понимать, что идеальная доля – это не часть квартиры, это доля в праве. Делится право собственности, а не сама квартира. Осязать эту долю в реальности нельзя. Один из собственников не является хозяином квартиры – в его собственности доля, представляющая собою один из видов прав на недвижимость, но не саму недвижимость.
То есть, каждый из собственников квартиры имеет право ею владеть и пользоваться, не нарушая права других собственников. Иногда для реализации этого права на практике приходится устанавливать режим пользования квартирой: например, выделить в трехкомнатной квартире каждому из двух собственников комнату для личных нужд, предусмотреть график пользования кухней и гостиной.
Такой график не означает, что одному собственнику принадлежит по комнате. Квартира по-прежнему осталась общей. Это будет видно на примере коммунальных платежей. Если суд, устанавливая собственникам (исходим из того, что у каждого по ½ доли в праве на квартиру) режим пользования квартирой, отвел одному в качестве спальни комнату в 10 кв. м, а другому – 18 кв. м, оплачивать коммунальные платежи и налог на имущество граждан они будут по-прежнему в равных долях. Каждый будет платить за свою ½ долю.
Основные сложности начинаются, когда возникает необходимость продажи доли в квартире или всей квартиры в долевой собственности целиком.
Продажа доли в квартире одним из сособственников
Если только один из собственников квартиры продает свою долю в праве на нее, это, разумеется, не в лучшую сторону скажется на скорости продажи и цене данной доли. Не так много найдется желающих разделить жилье с посторонними людьми.
Однако это не единственная сложность при продаже доли в общей собственности. Дело в том, что сособственники продавца доли имеют преимущественное право ее покупки.
Оно работает следующим образом. Продавая долю необходимо предложить ее, с указанием основных условий купли-продажи, другим собственникам квартиры. Если они согласятся, тогда доля реализуется им. Если же сособственники откажутся или в течение 1 месяца с момента их уведомления не купят предложенную долю, то можно продать ее посторонним людям. Но только на тех же самых условиях, по той же цене, что предлагалось сособственникам.
Если нарушить данный порядок, то другие собственники могут требовать через суд перевода прав по договору купли продажи на себя. Такой иск можно подать в течение 3-х месяцев с момента, когда сособственник узнал о нарушении своего преимущественного права.
Как правильно оформить соблюдение преимущественного права сособственников?
Чтобы избежать таких проблем, нужно внимательно оформлять документы: предложение о покупке доли направлять сособственникам в письменном виде и обязательно организовать подтверждение получения. Так, можно передать уведомление о продаже доли в квартире из рук в руки и попросить у сособственника подпись на дубликате уведомления с обязательным указанием даты, когда оно было вручено. Или направить его по почте заказным или ценным письмом с уведомлением о вручении. Так вы подстрахуете себя от недобросовестных действий сособственников, которые вначале проигнорируют предложение о покупке доли, а потом заявят, что вы их не уведомляли.
Аналогичное преимущественное право необходимо соблюсти, если речь идет о договоре мены.
Способы обойти преимущественное право покупки
Договориться с другими собственниками получается не всегда. Юристы могут предложить вам способы «обойти» преимущественное право покупки. Мы не считаем, что эти способы исключительно плохи, но, прибегнув к ним, стоит отдавать себе отчет, что они связаны с определенным риском. При недобросовестности покупателя продавец, обошедший преимущественное право с помощью мнимой или притворной сделки, рискует не получить оплату по договору.
Договор дарения
При дарении доли преимущественное право сособственников не работает. Права запретить дарение у них нет. Однако возникают следующие риски.
Для покупателя: сделка может быть признана недействительной как мнимая, скрывающая за собою куплю-продажу, а сособственник потребует в этом случае перевода прав по сделке на себя. В результате покупатель расстанется с приобретенной долей.
Для продавца: покупатель может просто не заплатить и взыскать с него эти деньги законными методами не получится.
Договор купли-продажи по завышенной цене
Чтобы сособственники отказались покупать долю, им делается предложение по слишком высокой цене. После получения отказа (или неполучения ответа) заключается договор купли-продажи и оформляется расписка на цену, аналогичную цене в уведомлениях для сособственников. На самом же деле покупатель платит значительно меньше.
Неприятным последствием здесь будет увеличение налога с продажи доли в квартире (ведь налоговая база считается по документам, прилагаемым к декларации, той же расписке). В каждом конкретном случае нужно соразмерить стоимость доли и размер полагающегося налогового вычета, а также выяснить, возникает ли вообще обязанность по уплате НДФЛ (в некоторых случаях продажа квартиры или доли в ней налогом не облагается).
В такой ситуации заключается договор займа на сумму равную покупной цене доли в праве на квартиру и одновременно соглашение об обеспечении данного займа залогом доли в праве на квартиру. Кстати, этот договор залога как раз и называется ипотекой (а вы-то думали, что это такой кредит под материнский капитал?). Ипотека нуждается в государственной регистрации. Госпошлина за регистрацию ипотеки составляет 1000 руб.
Затем «должник-заемщик» пропускает срок возврата займа. А покупатель доли в квартире, якобы «займодавец-кредитор», обращает взыскание на долю в квартире. Чтобы не связывать с системой судопроизводства, оформляется это соглашением об отступном. В этом соглашении стороны договариваются, что вместо взятой взаймы суммы «займодавец» получит находящуюся в залоге долю в праве на квартиру.
Здесь также присутствует риск отмены по иску других собственников квартиры соглашения об отступном как сделки, прикрывающей фактическую продажу доли в квартире. В случае успеха данного иска для покупателя и продавца возникнут следующие последствия. Покупателю придется вернуть долю. Продавец останется должен покупателю по фиктивному договору займа: ведь отступное, погасившее этот якобы «долг», будет признано недействительным.
Какие сделки с долями на квартиру совершать нельзя?
Есть полное ограничение в отношении сделок с долями в праве на квартиру. Гражданское право России знает такой вид сделок с правами и долями в них как уступка права (цессия).
Цессия часто используется при отчуждении доли одного из учредителей ООО, но продажу доли в квартире таким способом производить запрещается
Когда преимущественное право не работает?
Единственный случай, когда дозволяется продать долю (без всяких обходных маневров), не соблюдая преимущественное право покупки – это продажа с публичных торгов. Таким способом реализуют долю в квартире кредиторы, когда другого имущества и денег должника не хватает, чтобы расплатиться по долгам.
Однако далеко не каждую долю в квартире можно взыскать в счет долга (ведь по общему правилу отнимать единственное жилое помещение нельзя). Есть только два случая, когда такое взыскание разрешается:
- когда доля в праве на квартиру стала предметом ипотеки (в данном случае можно взыскать даже единственное жилье);
- когда должник не проживает в квартире, где ему принадлежит доля и постоянно зарегистрирован по другому адресу на основании договора соцнайма, либо имеет иное жилье в собственности.
Долевая собственность в квартире. Продажа квартиры целиком
Небольшая по площади квартира, несколько собственников, которые в ней не проживают или не хотят жить вместе – это явные предпосылки к продаже квартиры в долевой собственности целиком.
Если все сособственники согласны, продажа квартиры в долевой собственности не составит проблемы. Необходимо будет просто правильно оформить сделку. Можно предложить 2 способа:
- договор купли-продажи целой квартиры со множественностью лиц на стороне продавца;
- несколько договоров купли-продажи, когда каждый из собственников продает свою долю покупателю (в итоге у того собирается несколько долей, составляющих в совокупности право собственности на целую квартиру).
Первый вариант удобен, если сособственники проживают недалеко друг от друга. Он более выгоден по оплате государственной пошлины за регистрацию права собственности покупателя, т.к. придется заплатить за 1 объект – квартиру (государственная пошлина составляет 1000 руб.) Второй, отдельной продажи каждой доли в квартире, может быть предпочтителен для покупателя, если сособственники не общаются друг с другом или проживают в разных местах и не хотят давать одному из них доверенность на подписание договора. Здесь придется заплатить по 1000 руб. за каждую долю в праве, а кроме того соблюсти вышеописанный порядок преимущественного права покупки.
Ниже мы рассмотрим, как отличается право на налоговый вычет при вышеуказанных способах продажи.
Как быть, если один из сособственников против продажи?
Такая ситуация возникает, когда несколько собственников хотят продать ненужную им квартиру и разделить между собою деньги. Один же по какой-то причине против. Здесь много зависит от размера долей данных собственников.
В случае небольшого размера доли лица, сопротивляющегося продаже имущества, есть возможность выкупить у него долю принудительно. Для этого необходимо обратиться в суд с соответствующим иском. Обосновав свои требования ничтожно малым размером доли сособственника, нужно просить суд обязать такого сособственника передать свою долю другим собственникам взамен на предоставление денежной компенсации. Конечно, если сособственник проживает в общей квартире, то суд не может обязать его продать свою долю, т.к. основанием к этому является не только малый размер доли, но и отсутствие заинтересованности в использовании общей квартиры.
Деньги, полученные от продажи квартиры или доли в ней, являются доходом, с которого положено заплатить налог (НДФЛ), в размере 13 % от полученной по договору суммы.
Есть случаи, когда НДФЛ платить не нужно: если доля принадлежит собственнику более 3-х лет. Трехгодичный срок считается с той даты, которая указана в свидетельстве о государственной регистрации права собственности на долю в квартире.
В тех же случаях, когда платить налог необходимо, государство предоставляет налоговый вычет. Он представляет собою сумму, на которую уменьшается стоимость квартиры или доли в ней (налоговая база) при исчислении налога. Для случаев продажи недвижимости или доли в праве на недвижимость налоговый вычет равен полученному доходу, но не более 1 млн. руб.
Однако налоговый вычет с продажи квартиры в долевой собственности имеет особенности.
Налоговый вычет с продажи квартиры в долевой собственности
Дело в том, что предельная сумма вычета в 1 млн. руб. установлена для 1-го объекта. Этим объектом может быть квартира, если она продается полностью. Или доля, если договоры составлены на каждую долю отдельно.
Таким образом, когда продается вся квартира, фактически максимальная сумма вычета определяется пропорционально долям сособственников (если у них по ½ доле, то каждому положен вычет в 500 тыс. руб.). Когда же продается каждая доля отдельно, то каждый сособственник вправе получить вычет в 1 млн. руб.
После продажи доли в квартире, принадлежавшей вам менее 3-х лет, у продавца возникает обязанность подать налоговую декларацию с указание дохода от такой продажи. В ней есть отдельные графы для налогового вычета. В итоге заплатить налог Вам нужно будет с меньшей суммы, чем цена доли. То есть собственник ½ доли в праве собственности на квартиру, проданную полностью, при цене доли в 1 млн., заплатит НДФЛ только с 500 тыс. руб.(65 тыс. руб.). Налог с оставшихся 500 тыс. руб. не платится, т.к. инспекция предоставляет ему налоговый вычет, пропорционально размеру доли – 500 тыс.руб.
Если же собственник продаст за 1 млн. свою долю по отдельному договору купли-продажи, то обязанность по оплате налога не возникнет. Нужно будет просто подать декларацию, в которой указать на вычет в размере 1 млн. руб.